Номер провадження: 22-ц/813/5275/25
Справа № 496/5310/22
Головуючий у першій інстанції Пендюра Л. О.
Доповідач Таварткіладзе О. М.
18.11.2025 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Таварткіладзе О.М.,
суддів: Сєвєрової Є.С., Погорєлової С.О.,
за участю секретаря судового засідання: Чередник К.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі апеляційну скаргу Акціонерного товариства "ДТЕК Одеські електромережі" на заочне рішення Біляївського районного суду Одеської області від 09 жовтня 2024 року у цивільній справі за позовом Акціонерного товариства "ДТЕК Одеські електромережі" до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Омарова Віолетта Султаналіївна, Товариство з обмеженою відповідальністю «Мілан», Приморський відділ державної виконавчої служби у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності та визнання права власності на нерухоме майно, -
У листопаді 2022 року представник позивача АТ «ДТЕК Одеські Електромережі» Оляш О.Ю. звернувся до суду із позовною заявою, в якій просить:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 14.05.2021 року між ОСОБА_1 (Продавець) та ОСОБА_3 (Покупець), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою Віолеттою Султаналіївною;
- скасувати державну реєстрацію права власності, оформлену записом про право власності № 41947904 від 14.05.2021 року (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58138534 від 14.05.2021 року) про право власності ОСОБА_3 на нерухоме майно, яким є нежитлове приміщення, площею 1539,9 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
- визнати за ТОВ «Мілан» право власності на нерухоме майно, яким є нежитлове приміщення, площею 1539,7 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Свої вимоги мотивує тим, що 14.05.2021 року між ОСОБА_1 (Продавець) та ОСОБА_4 (Покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень під № 13, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1539,9 кв.м, який було зареєстровано в реєстрі за № 5881 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою В.С. Відповідно до пункту 1 цього договору вказані нежитлові приміщення належать Продавцю на праві особистої приватної власності на підставі свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради Одеської області 11.12.2003 року, зареєстровано 25.12.2003 року в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості номер запису 268 неж - стр. 139 р. № 686. АТ «ДТЕК Одеські електромережі», як заінтересована особа, заперечує дійсність зазначеного договору купівлі-продажу від 14.05.2021 року у зв'язку з наступним. Так, рішенням Господарського суду Одеської області від 21.09.2016 року по справі № 916/1830/16 стягнуто на користь ПАТ «Одесаобленерго» (в подальшому перейменовано на АТ «ДТЕК Одеські Електромережі» з ТОВ «Мілан» заборгованість у загальному розмірі 672558 грн 15 к. На підставі даного судового рішення було видано судовий наказ, який направлено на виконання до Приморського відділу державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції. Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта станом на 23.05.2018 року за ТОВ «Мілан» зареєстровано право власності на нежитлову будівлю загальною площею 1970,9 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , що складається із будівлі житлового корпусу табору праці та відпочинку А, нерухомого майна, загальною площею 1539,7 кв.м, будівлі їдальні Б, загальною площею 398,1 кв.м, будівлі підсобних приміщень В, загальною площею 33,1 кв.м, зареєстрованого 02.09.2016 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Петровим О.А. 01.11.2017 року державним виконавцем Першого Приморського відділу ДВС міста Одеса ГТУЮ в Одеській області винесена постанова про арешт на все нерухоме майно ТОВ «Мілан». З метою примусової реалізації нерухомого майна боржника - ТОВ «Мілан», на яке було звернуто стягнення, постановою старшого державного виконавця Першого Приморського відділу ДВС у м. Одесі ПМУМЮ (м. Одеса) Яцина О.С. від 27.05.2021 року по ВП № 55044579 було призначено суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання ФОП ОСОБА_5 . Під час проведення експертизи та підготовки висновків по експертизі було виявлено, що майно за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1539,7 кв.м, яке належить ТОВ «Мілан», зареєстровано за іншою особою ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер 5881, виданого 14.05.2021 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою В.С. Старшим державним виконавцем Першого Приморського відділу ДВС у м. Одесі ПМУМЮ (м. Одеса) було направлено ряд запитів, у відповідь на які приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою В.С. було надано копію свідоцтва про право власності за № НОМЕР_1 від 11.12.2003 року, КП «БТІ» ОМР повідомило про те, що станом на 31.12.2012 року право власності на об'єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за юридичною особою - ТОВ «Мілан» на підставі договору купівлі-продажу від 12.03.1997 року б/н, а Головним управлінням ДПС в Одеській області надана відповідь, що ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) не зареєстрована в Ізмаїльській ДПІ Головного управління ДПС в Одеській області, проте за даними Державного реєстру фізичних осіб - платників податків по АДРЕСА_2 зареєстрована громадянка ОСОБА_6 (РНОКПП НОМЕР_3 ). Все вищевикладене, на думку представника позивача, може свідчити про те, що такої особи, як ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) не існує, отже й договір, який було укладено від імені ОСОБА_1 слід вважати недійсним. Представник АТ «ДТЕК Одеські електромережі» вважає, що належне ТОВ «Мілан» на право власності майно було відчужено на підставі неіснуючих (підробних) документів всупереч діючому законодавству, оскільки з 12.03.1997 року зазначене майно належало ТОВ «Мілан». Отже, порушені майнові права законного власника нерухомого майна - ТОВ «Мілан», що призвело до порушення прав та інтересів АТ «ДТЕК Одеські електромережі», як стягувача шляхом реалізації нерухомого майна боржника в рамках виконавчого провадження № 55044579 з метою належного виконання рішення суду про стягнення заборгованості. Таким чином є підстави вважати, що оспорюваний договір купівлі-продажу було укладено на підставі підроблених правовстановлюючих документів, тому відповідно до частини третьої статті 203 та частини першої статті 215 ЦК України такий договір підлягає визнанню недійсним.
Заочним рішенням Біляївського районного суду Одеської області від 09 жовтня 2024 року відмовлено Акціонерному товариству «ДТЕК Одеські Електромережі» (попередня назва - Акціонерне товариство «Одесаобленерго») у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Омарова Віолетта Султаналіївна; Товариство з обмеженою відповідальністю «Мілан»; Перший Приморський відділ державної виконавчої служби у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса), про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності та визнання права власності на нерухоме майно.
Скасовано арешт, накладений ухвалою суду від 07.11.2022 року на нерухоме майно, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_7 (РНОКПП НОМЕР_4 ), а саме нежитлове приміщення, загальною площею 1539,9 кв.м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу серія та номер 5881, виданий: 14.05.2021 року, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Омарова Віолетта Султаналіївна, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2358540951210.
Не погоджуючись з таким заочним рішенням суду, Акціонерне товариство "ДТЕК Одеські електромережі" подало апеляційну скаргу, в якій просить заочне рішення Біляївського районного суду Одеської області від 09 жовтня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права.
Будучи в розумінні ст. ст. 128, 130 ЦПК України належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи, у судове засідання, призначене на 18.11.2025 року на 15:00 год. позивач Одеська обласна державна адміністрація та відповідачі ОСОБА_1 та ОСОБА_8 , а також треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Омарова Віолетта Султаналіївна, Товариство з обмеженою відповідальністю «Мілан», Приморський відділ державної виконавчої служби у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) не з'явилися, про причини неявки не повідомили, клопотань про відкладення судового засідання не подавали, ініціативи взяти участь в судовому засіданні в режимі відеоконференцзв'язку не виявили.
Відповідно до статті 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С.А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов'язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов'язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
Оскільки явка учасників справи до суду апеляційної інстанції не є обов'язковою, поважність причин неучасті у судовому засіданні 28.10.2025 року учасників справи, належним чином повідомлених про розгляд справи, судом апеляційної інстанції не встановлено, а наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, спір підлягає вирішенню по суті, оскільки основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Тому розгляд апеляційним судом справи у відсутності учасників (відповідачів), які відсутні у судовому засіданні при таких обставинах не є порушенням їхніх прав щодо забезпечення участі у судовому засіданні і доступі до правосуддя. Схожі за змістом висновки викладені у постанові Верховного Суду у справі Верховного Суду у справі № 361/8331/18.
Також слід звернути увагу, що справа розглядається в судах з листопада 2022 року, а в апеляційному суді з квітня 2025 року, що перевищує розумний строк розгляду справи відповідно до статей 210 та 371 ЦПК України.
За таких обставин, колегія суддів не знаходить підстав для відкладення розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наведених у цій постанові підстав.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги; суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; як розподілити між сторонами судові витрати; чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є:неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Норми матеріального права вважаються порушеними або неправильно застосованими, якщо застосовано закон, який не поширюється на ці правовідносини, або не застосовано закон, який підлягав застосуванню. Порушення норм процесуального права можуть бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи та у випадках встановлених ч. 3 цієї статті.
Залишаючи позов Акціонерного товариства "ДТЕК Одеські електромережі" до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності та визнання права власності на нерухоме майно без задоволення, суд першої інстанції виходив з того, що обставини, на які посилається представник позивача, як на підставу для задоволення позову, не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні та не доведені. Відсутність підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, має наслідком відсутність підстав для скасування державної реєстрації права власності та визнання за ТОВ «Мілан» права власності на нерухоме майно.
Проте погодитися з такими висновками районного суду колегія суддів не може.
Судом встановлено, з матеріалів справи вбачається, що 14.05.2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою В.С. та зареєстрований в реєстрі за № 5881, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передала (продала), а ОСОБА_4 прийняв (купив) у власність нежитлові приміщення під № 13, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1539,9 кв. м (т. 1 а. с. 38-39).
Згідно з пунктом 1 вказаного Договору нежитлові приміщення належать Продавцю на праві особистої приватної власності на підставі Свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради Одеської області 11.12.2003 року, зареєстровано 25.12.2003 року в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості, номер запису: 268 неж - стр. 139-р. № 686.
У пункті 7 Договору приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Омарова В.С. вказала про відсутність заборон відчуження (арешту) вказаних в договорі нежитлових приміщень, що підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, виданих нею ж 14.05.2021 року.
Посвідчуючи оспорюваний договір купівлі-продажу приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Омарова В.С. зауважила, що договір підписано сторонами у її присутності, особи сторін встановлено, їх дієздатність, а також належність ОСОБА_1 нежитлових приміщень перевірено.
Відповідно до свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення № НОМЕР_1 від 11.12.2003 року, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради Одеської області на підставі розпорядження виконавчого комітету Одеської міської ради Одеської області від 16.10.2003 року № 423, ОСОБА_1 на праві приватної власності належить об'єкт, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , який в цілому складається з нежитлових приміщень, загальною площею 1539,9 кв. м, відображених у технічному паспорті від 18.09.2003 року (т. 1 а. с.49).
Згідно з відповіддю КП «БТІ» Одеської міської ради від 05.05.2023 року на ухвалу Біляївського районного суду Одеської області від 21.03.2023 року у матеріалах інвентаризаційно-реєстраційної справи за адресою: АДРЕСА_1 відсутнє Свідоцтво про право власності на нежитлові приміщення від 11.12.2003 року № 022080, видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради Одеської області) (т. 2 а. с, 61-62).
Відповідно до копій матеріалів реєстраційних справ речових прав на нерухоме майно щодо об'єкта нерухомості, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , які направлені Одеською військовою адміністрацією на адресу Біляївського районного суду Одеської області на виконання ухвали цього суду від 16.06.2023 року вбачається наявність наступних документів:
- лист приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Петрова О.А. 02.09.2016 року до відділу надання адміністративних послуг Біляївської районної державної адміністрації Одеської області на виконання п. 25 Розпорядження державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою КМУ від 25.12.2015 року передані документи стосовно державної реєстрації права власності ТОВ «МІЛАН» з відкриттям розділу щодо нежитлових будівель за адресою АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1016426051210 (т. 2 а. с. 2);
- заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яка подана уповноваженою особою Ракул Л.В. про державну реєстрацію приватної власності ТОВ «МІЛАН» за адресою: АДРЕСА_1 (т. 2 а. с. 4-5);
- копія сторін паспорту ОСОБА_9 (т. 2 а. с. 6-8);
- договір купівлі-продажу від 12.03.1997 року, згідно з яким КСП ім. Леніна Біляївського району Одеської області в особі голови Клименка А.М. продало, а ТОВ «МІЛАН» в особі ОСОБА_10 купило жилий корпус ЛТО (лагерь труда и отдыха - російською), підсобні приміщення, їдальню, які розташовані на площі 2,5 га. за 146 800 грн., з яких 50% сплачуються не пізніше 30 днів після підписання договору, решта - протягом 12 місяців до 12.03.1998 року (т. 2 а. с. 9);
- відповідно до доповнення № 1 від 29.04.1998 року до договору купівлі-продажу від 12.03.1997 року у зв'язку з виконанням п. 1.2. та 1.3. договір набирає чинності з дня його підписання (т. 2 а. с. 10);
- реєстраційне посвідчення на домоволодіння, яке видане 28.03.1997 року Одеським міжміським бюром технічної інвентаризації про те, що жилий корпус «лагеря труда и отдыха» с. Нерубайське зареєстровано ТОВ «МІЛАН» на підставі договору купівлі-продажу від 12.03.1997 року (т. 2 а. с. 11);
- витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно КП «Одеське міжміське бюро технічної інвентаризації» від 23.08.2007 року про те, що ТОВ «МІЛАН» є власником нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 (колишня адреса: АДРЕСА_1 . В якості підстави виникнення права власності зазначено: договір купівлі-продажу від 12.03.1997 року. В розділі опис об'єкта зазначено: будівля жилого корпусу табору праці та відпочинку площа 1 539 кв. м.; будівля їдальні площа 398,10 кв. м., будівля підсобних приміщень площі 33,10 кв. м., а всього 1970,9 кв. м. (т. 2 а. с. 12-13);
- технічний паспорт нежитлових будівель по АДРЕСА_1 від 17.05.1997 року. в якому зазначено про ТОВ «МІЛАН», як власника даних приміщень (будівля жилого корпусу табору праці та відпочинку площа 1 539 кв. м.; будівля їдальні площа 398,10 кв. м., будівля підсобних приміщень площі 33,10 кв. м.) на підставі договору купівлі-продажу б/н від 12.03.1997 року (т. 2 а. с. 14-26).
Крім цього, власниками інших об'єктів нерухомості зав цією ж адресою: АДРЕСА_1 є: ОСОБА_11 - нежитлове приміщення III-17 площею 49,3 кв. м.; ОСОБА_12 - приміщення 0-1; 0-2;0-3; ОСОБА_13 - нежитлове приміщення II-17 площею 25 кв. м.
Будь-які відомості про наявність зареєстрованого права власності на об'єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 на ім'я ОСОБА_1 в матеріалах реєстраційних справ за цією адресою - відсутні.
Згідно з відповіддю Державної податкової служби України від 17.04.2023 року на ухвалу Біляївського районного суду Одеської області від 21.03.2023 року про витребування інформації про наявність реєстрації фізичної особи ОСОБА_1 РНОКПП НОМЕР_2 , ідентифікація фізичної особи у Державному реєстрі фізичних осіб-платників податків здійснюється за наявності прізвища, ім'я та по-батькові, число, місяць, рік народження, реєстраційний номер облікової карки платника податків або серія та номер паспорту для осіб, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера та офіційно повідомили про це відповідний орган та мають відмітку у паспорті). Набір цифр 2926563162, який зазначений в ухвалі, не є реєстраційним номером з Державного реєстру, у зв'язку з чим однозначно ідентифікувати вказану в ухвалі особу неможливо (т. 1 а. с. 215-216).
Відсутні будь-які відомості про здійснення ТОВ «МІЛАН» заходів з повернення у власність нерухомого майна у вигляді будівлі жилого корпусу табору праці та відпочинку площею 1 539 кв. м.; будівлі їдальні площею 398,10 кв. м., будівлі підсобних приміщень площею 33,10 кв. м., а всього 1970,9 кв. м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .
Колегія суддів виходить з наступного.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочин - це дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.
Недійсність договору як приватно-правова категорія покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу / набуття / зміни / встановлення / припинення прав взагалі).
У ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило, в той час, як нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов'язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред'явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
Основні підстави визнання правочинів недійсними в Україні визначені Цивільним кодексом України (ЦКУ). Згідно зі статтею 215 ЦКУ, правочин є недійсним у разі недодержання в момент його вчинення вимог, встановлених частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Ці вимоги включають:
- Зміст правочину: він не повинен суперечити законодавству та моральним засадам суспільства.
- Особи, які вчиняють правочин: вони повинні мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
- Воля та волевиявлення: волевиявлення учасників правочину має бути вільним і відповідати їх внутрішній волі.
- Форма правочину: вона повинна відповідати вимогам закону.
Основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини купівлі-продажу, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення - зовнішньої об'єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2024 року у справі №204/8017/17 виснувала, що за своєю правовою природою нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна, який від імені продавця підписаний сторонньою особою та при нотаріальному посвідченні якого використано викрадені документи, а особу продавця встановлено на підставі підробленого документа, у разі невстановлення факту зловживання з боку власника своїми правами потрібно кваліфікувати як неукладений з огляду на відсутність підтвердження волевиявлення його сторони на укладення відповідного правочину.
У справі, що переглядається в апеляційному порядку, в якості продавця спірного майна виступила ОСОБА_1 , особу якої під час посвідчення договору в нотаріальному порядку, встановлено нотаріусом (т. 1 а. с. 38-39).
З отриманої судом відповіді з Єдиного демографічного реєстру вбачається, що ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_1 в м. Одесі та Одеській області не значиться (т. 1 а. с. 81).
Згідно з відповіддю Державної податкової служби України від 17.04.2023 року ідентифікація фізичної особи у Державному реєстрі фізичних осіб-платників податків здійснюється за наявності прізвища, ім'я та по-батькові, число, місяць, рік народження, реєстраційний номер облікової карки платника податків або серія та номер паспорту для осіб, які через свої релігійні переконання відмовляються від прийняття реєстраційного номера та офіційно повідомили про це відповідний орган та мають відмітку у паспорті). Оскільки набір цифр 2926563162, який зазначений в ухвалі в якості ідентифікаційного податкового номеру ОСОБА_1 по суті не є реєстраційним номером з Державного реєстру, а являє собою набір цифр, однозначно ідентифікувати вказану в ухвалі особу неможливо.
Оскільки виходячи із здобутої судом вищенаведеної інформації однозначно встановити, що ОСОБА_1 є вимишленою, тобто фактично не існуючою особою, неможливо, а докази, що підпис від імені ОСОБА_1 , який міститься в оскарженому договорі купівлі-продажу, в дійсності їй не належить і є підробленим іншою особою, немає підстав вважати не підтвердженим волевиявлення ОСОБА_1 на укладення договору купівлі-продажу від 14.05.2021 року, а тому відсутні підстави для кваліфікації даного правочину, як неукладеного.
Разом з тим, у матеріалах справи наявна копія оскарженого договору купівлі-продажу від 14.05.2021 року, зі змісту якого вбачається, що нежитлові приміщення площею 1 539 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 належать продавцю ОСОБА_1 на підставі Свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради Одеської області 11.12.2003 року, зареєстровано 25.12.2003 року в Одеському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості, номер запису: 268 неж - стр. 139-р. № 686 (т. 1 а. с. 37).
Ухвалою Біляївського районного суду Одеської області від 21.03.2023 року у КП «БТІ» Одеської міської ради витребувано інформацію про наявність відомостей щодо видачі Виконавчим комітетом Одеської міської ради свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення, виданого виконавчим комітетом Одеської міської ради Одеської області 11.12.2003 року (т. 1 а. с. 195-196)
Згідно з відповіддю КП «БТІ» Одеської міської ради від 05.05.2023 року у матеріалах інвентаризаційно-реєстраційної справи за адресою: АДРЕСА_1 відсутнє Свідоцтво про право власності на нежитлові приміщення від 11.12.2003 року № 022080, видане Виконавчим комітетом Одеської міської ради Одеської області).
Тобто бюро технічної інвентаризації, як компетентний орган, що здійснював реєстраційні дії відносно нерухомого майна до 01.01.2013 року, надав офіційну відповідь на ухвалу суду про витребування інформації, про відсутність в інвентаризаційно-реєстраційній справі за адресою: АДРЕСА_1 свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення від 11.12.2003 року № 022080, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради Одеської області ОСОБА_1 на нежитлові приміщення загальною площею 1 539,9 кв. м.
Разом з тим, у витребуваних судом з Одеської районної військової адміністрації копій реєстраційних справах речових прав на нерухоме майно щодо об'єкта нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , не вбачається документального підтвердження та інформації про ОСОБА_1 як власника нерухомого майна за цією адресою до 14.05.2021 року.
Натомість в реєстраційній справі міститься інформація про державну реєстрацію права власності витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно КП «Одеське міжміське бюро технічної інвентаризації» від 23.08.2007 року про те, що ТОВ «МІЛАН» є власником нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 (колишня адреса: АДРЕСА_1 . В якості підстави виникнення права власності зазначено: договір купівлі-продажу від 12.03.1997 року. В розділі опис об'єкта зазначено: будівля жилого корпусу табору праці та відпочинку площа 1 539 кв. м.; будівля їдальні площа 398,10 кв. м., будівля підсобних приміщень площі 33,10 кв. м., а всього 1970,9 кв. м.
Крім того у витязі з Єдиного державного реєстру речових прав вбачається наявність державної реєстрації права власності нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 (колишня адреса: АДРЕСА_1 ) від 17.05.2007 року, здійсненої КП «Одеське міжміське бюро технічної інвентаризації» (т. 1 а. с. 31).
Ураховуючи наведене, колегія суддів вважає, що в матеріалах справи є достатні докази для висновку, що ОСОБА_1 не була власником спірних нежитлових приміщень на час їх відчуження нею за договором купівлі-продажу від 14.05.2021 року ОСОБА_3 .
Що стосується добросовісності покупця ОСОБА_3 , то колегія суддів звертає увагу на те, що інформація про зареєстроване право власності на нежитлові приміщення площею 1 539,9 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «МІЛАН» містилась і в КП «БТІ» Одеської міської ради і в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і в Біляївській районній державній адміністрації, доступ до якої у травні 2021 року не становив складності та не був неможливим.
У разі дотримання Імам Мохамедом необхідної обачливості щодо ретельної перевірки належності нерухомого майна, яке він придбавав, в тому числі вивченням відомостей з Єдиного державного реєстру нерухомого майна і у разі необхідності додатково в органах БТІ та в розпорядника інформації про зареєстроване право власності - Біляївській районної державній адміністрації, а також і у Виконавчому комітеті Одеської міської ради, який вказаний як орган, що видав свідоцтво про право власності від 11.12.2003 року ОСОБА_1 на нежитлові приміщення під № 13, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1 539,9 кв. м, покупець неодмінно б виявив, що за адресою: АДРЕСА_1 , право власності на спірне приміщення площею 1 539,9 кв. м. є з 2007 року зареєстроване за ТОВ «МІЛАН», а інше нежитлове приміщення з такою самою площею за цією адресою відсутнє, а тому сама ОСОБА_1 ніколи не значилась в реєстрах як власник будь-якого нежитлового приміщення за вказаною адресою.
Крім того, колегія суддів вбачає, що:
- рішенням Господарського суду Одеської області від 21.09.2016 року по справі № 916/1830/16 стягнуто на користь ПАТ «Одесаобленерго» (в подальшому перейменовано на АТ «ДТЕК Одеські Електромережі» з ТОВ «Мілан» заборгованість у загальному розмірі 672 558 грн. 15 коп. (т. 1 а. с. 8-21);
- на підставі даного судового рішення було видано судовий наказ, який направлено на Одеська область, Біляївський район, с. Нерубайське вул. Зелена, 13 виконання до Приморського відділу державної виконавчої служби Одеського міського управління юстиції;
- відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта станом на 23.05.2018 року за ТОВ «Мілан» зареєстровано право власності на нежитлову будівлю загальною площею 1970,9 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 , що складається із будівлі житлового корпусу табору праці та відпочинку А, нерухомого майна, загальною площею 1539,7 кв. м., будівлі їдальні Б, загальною площею 398,1 кв. м., будівлі підсобних приміщень В, загальною площею 33,1 кв. м., зареєстрованого 02.09.2016 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Петровим О.А.;
- 01.11.2017 року державним виконавцем Першого Приморського відділу ДВС міста Одеса ГТУЮ в Одеській області винесена постанова про арешт на все нерухоме майно ТОВ «Мілан»;
- під час виконавчих дій виявлено, що майно за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1539,7 кв. м., яке належить ТОВ «Мілан», зареєстровано за іншою особою ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер 5881, виданого 14.05.2021 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою В.С.;
- старшим державним виконавцем Першого Приморського відділу ДВС у м. Одесі ПМУМЮ (м. Одеса) було направлено ряд запитів, у відповідь на які приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою В.С. було надано копію свідоцтва про право власності за № НОМЕР_1 від 11.12.2003 року, КП «БТІ» ОМР повідомило про те, що станом на 31.12.2012 року право власності на об'єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за юридичною особою - ТОВ «Мілан» на підставі договору купівлі-продажу від 12.03.1997 року б/н.
Матеріалами справи не встановлено здійснення ТОВ «МІЛАН» заходів з повернення у його власність нерухомого майна у вигляді будівлі жилого корпусу табору праці та відпочинку площею 1 539 кв. м., розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .
Ураховуючи наведене, колегія суддів погоджується з доводами позовної заяви та апеляційної скарги, що АТ «ДТЕК Одеські Електромережі» як правонаступник стягувача ПАТ «Одесаобленерго» дійсно є заінтересованою собою, яка має право оспорювати договір купівлі-продажу від 14.05.2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою В.С. та зареєстрованого у реєстрі за № 5881, відповідно до умов якого ОСОБА_1 передала (продала), а ОСОБА_4 прийняв (купив) у власність нежитлові приміщення під № 13, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1539,9 кв. м., оскільки АТ «ДТЕК Одеські Електромережі» має законний власний інтерес, який полягає у можливості безперешкодного виконання рішення Господарського суду Одеської області від 21.09.2016 року по справі № 916/1830/16, на підставі якого господарським судом виданий судовий наказ про стягнення заборгованості з ТОВ «МІЛАН» на загальну суму 672 558 грн 15 коп., шляхом примусової реалізації належного ТОВ «МІЛАН» спірного нерухомого майна.
При цьому, ТОВ «МІЛАН» не виявляє будь-якої ініціативи як виконати рішення суду та погасити грошову заборгованість перед позивачем, так і здійснити заходи погашення заборгованості за рахунок реалізації нерухомого майна, право власності на яке на час відкриття виконавчого провадження у 2017-2018 роках було зареєстроване за ТОВ «МІЛАН», та яке в подальшому було відчужене ОСОБА_1 як її власне майно, щодо якого боржник ТОВ «МІЛАН» не вживає протягом кількох років жодних заходів повернення майна у свою власність, що надає реальну можливість виконання зобов'язань перед стягувачем.
У свою чергу покупець майна ОСОБА_8 не був позбавлений можливості ретельно перевірити належність нерухомого майна, яке він придбавав, у тому числі шляхом вивчення відомостей з Єдиного державного реєстру нерухомого майна і у разі необхідності, яка безумовно виникла би за таких обставин, додатково в органах БТІ та у розпорядника інформації про зареєстроване право власності - Біляївській районній державній адміністрації, а також і у Виконавчому комітеті Одеської міської ради, який вказаний як орган, що видав свідоцтво про право власності від 11.12.2003 року ОСОБА_1 на нежитлові приміщення під № 13, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 1 539,9 кв. м.
За таких обставинах у суду першої інстанції не було достатніх підстав для відмови у вимогах про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 14.05.2021 року між ОСОБА_1 (Продавець) та ОСОБА_3 (Покупець), посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою Віолеттою Султаналіївною, у зв'язку з чим рішення в цій частині не може залишатись у силі і підлягає скасуванню з ухвалення нового судового рішення про задоволення даних вимог.
Задоволення вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 14.05.2021 року між ОСОБА_1 (Продавець) та ОСОБА_3 (Покупець), посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою Віолеттою Султаналіївною є підставою для задоволення вимог про скасування державної реєстрації права власності, оформленої записом про право власності № 41947904 від 14.05.2021 року (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58138534 від 14.05.2021 року) про право власності ОСОБА_3 на нерухоме майно, яким є нежитлове приміщення, площею 1 539,9 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , оскільки такий спосіб захисту права в суді у даному випадку є ефективним.
Визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 14.05.2021 року, за яким ОСОБА_8 набув право власності на нерухоме майно, яким є нежитлове приміщення, площею 1 539,9 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та скасування державної реєстрації права власності на це майно за Імам Мохамедом надає підставу для визнання права власності на нерухоме майно, яким є нежитлове приміщення, площею 1539,7 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «МІЛАН», яке є боржником за рішенням Господарського суду Одеської області від 21.09.2016 року по справі № 916/1830/16, яким стягнуто з ТОВ «Мілан» на користь ПАТ «Одесаобленерго» (в подальшому перейменовано на АТ «ДТЕК Одеські Електромережі») заборгованість у загальному розмірі 672 558 грн 15 коп., враховуючи, що сам власник - ТОВ «МІЛАН» не виявляє заінтересованості у відновленні свого права власності та виконанні ним рішення суду про стягнення заборгованості перед АТ «ДТЕК Одеські Електромережі».
Тобто задоволення такої вимоги створює для заінтересованої особи АТ «ДТЕК Одеські Електромережі» можливість здійснити безперешкодно на підставі цього рішення суду реєстрацію права власності на нежитлове приміщення, площею 1539,7 кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «МІЛАН» і таким чином, створити належні умови для продовження примусового виконання рішення господарського суду шляхом ймовірної примусової реалізації зазначеного нерухомого майна.
Європейський суд з прав людини (далі ЄСПЛ) неодноразово вказував, що право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (пункти 29, 30 рішення ЄСПЛ від 09 грудня 1994 року у справі "Руїз Торіха проти Іспанії"). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (пункт 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії").
Також, Європейський суд з прав людини вказав що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, N 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Таким чином, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду першої інстанції скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення заявлених вимог у повному обсязі.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 383 ЦПК України, Одеський апеляційний суд, -
Апеляційну скаргу Акціонерного товариства "ДТЕК Одеські електромережі" - задовольнити частково.
Заочне рішення Біляївського районного суду Одеської області від 09 жовтня 2024 року - скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов Акціонерного товариства "ДТЕК Одеські електромережі" до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Омарова Віолетта Султаналіївна, Товариство з обмеженою відповідальністю «Мілан», Приморський відділ державної виконавчої служби у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування державної реєстрації права власності та визнання права власності на нерухоме майно - задовольнити.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 14.05.2021 року між ОСОБА_1 (Продавець) та ОСОБА_3 (Покупець), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Омаровою Віолеттою Султаналіївною;
Скасувати державну реєстрацію права власності, оформлену записом про право власності № 41947904 від 14.05.2021 року (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58138534 від 14.05.2021 року) про право власності ОСОБА_3 на нерухоме майно, яким є нежитлове приміщення, площею 1539,9 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
Визнати за ТОВ «Мілан» право власності на нерухоме майно, яким є нежитлове приміщення, площею 1539,7 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено: 21.11.2025 року.
Головуючий О.М. Таварткіладзе
Судді: Є.С. Сєвєрова
С.О. Погорєлова