18005, м. Черкаси, бульвар Шевченка, 307, тел. канцелярії (0472) 31-21-49, inbox@ck.arbitr.gov.ua
07 листопада 2025 року Справа № 914/3199/24
Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді - Васяновича А.В.,
секретар судового засідання - Ібрагімова Є.Р.,
за участі представників сторін:
від позивача - Коміссарова О.А. - адвокат,
від відповідача - представник не з'явився,
від третьої особи - представник не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Уманської міської ради, м. Умань, Черкаської області
до акціонерного товариства «Концерн Галнафтогаз», смт. Славське,
Стрийського району, Львівської області
за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору:
Головного управління ДПС у Черкаській області, м. Черкаси
про визнання укладеною додаткової угоди та стягнення 205 433 грн.
61 коп.
До Господарського суду Львівської області звернулась з позовом Уманська міська рад до акціонерного товариства «Концерн Галнафтогаз», за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Головного управління ДПС у Черкаській області про:
визнання укладеною між Уманською міською радою та акціонерним товариством «Концерн Галнафтогаз» додаткової угоди до договору оренди землі від 24 червня 2020 року, щодо оренди земельної ділянки, площею 0,2322, кадастровий номер: 7110800000:05:004:0510, що знаходиться за адресою: вул. Шолом Алейхема, 5, м. Умань, Черкаської області, у запропонованій позивачем редакції;
стягнення з відповідача безпідставно збережених грошових коштів у вигляді орендної плати за використання земельної ділянки за адресою: м. Умань, вул. Шолом Алейхема, 5, площею 0,2322, кадастровий номер: 7110800000:05:004:0510, за період з 29 березня 2021 року по 31 грудня 2023 року, в сумі 205 433 грн. 61 коп.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 31 грудня 2024 року відкрито провадження у справі та ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання було призначено на 21 січня 2025 року.
В подальшому, ухвалою Господарського суду Львівської області від 13 травня 2025 року матеріали справи було передано за виключною підсудністю до Господарського суду Черкаської області.
Відповідно до ст.ст. 6, 32 ГПК України матеріали справи 09 червня 2025 року передано на розгляд судді Васяновичу А.В.
Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 11 червня 2025 року справу №914/3199/24 прийнято судом до свого провадження та вирішено здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження.
Підготовче засідання призначено на 10 год. 30 хв. 08 липня 2025 року.
Ухвалою суду від 08 липня 2025 року, занесеною до протоколу судового засідання, суд вирішив закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті. Розгляд справи по суті призначено на 10 год. 30 хв. 04 вересня 2025 року.
Ухвалою суду від 04 вересня 2025 року, занесеною до протоколу судового рішення, суд оголосив перерву в судовому засіданні до 11 год. 00 хв. 29 вересня 2025 року.
Судове засідання призначене на 11 год. 00 хв. 29 вересня 2025 року не відбулося, у зв'язку з відрядженням головуючого судді по даній справі до Національної школи суддів України.
Ухвалою суду від 06 жовтня 2025 року, розгляд справи по суті призначено на 11 год. 30 хв. 21 жовтня 2025 року.
Проте, судове засідання призначене на 11 год. 30 хв. 21 жовтня 2025 року не відбулося, у зв'язку з повідомленням про замінування приміщення суду.
Ухвалою суду від 21 жовтня 2025 року розгляд справи по суті було призначено на 12 год. 00 хв. 07 листопада 2025 року.
Представник відповідача в судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.
Відповідно до ч. 3 ст.120 ГПК України виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень.
Ухвалу суду від 21 жовтня 2025 року було доставлено відповідачу до його електронного кабінету 21 жовтня 2025 року, що підтверджується довідкою про доставку електронного листа виготовленої з комп'ютерної програми «Діловодство спеціалізованого суду».
Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд позов задовольнити повністю.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за умовами договору оренди землі орендодавець має право вимагати від орендаря внесення в односторонньому порядку зміни до даного договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставок земельного податку та ставок орендної плати протягом місяця з моменту набрання чинності прийнятого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту.
Водночас, пунктом 34 договору передбачено, що у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати, орендар протягом місяця з моменту набрання чинності такого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту, зобов'язаний самостійно здійснити перерахунок орендної плати, а також здійснити дії для подачі податкової декларації по платі за землю та подати її до відповідного органу державної фіскальної служби.
Тому позивач вважає, що зміна розміру (ставки) орендної плати з 4,2 % на 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, прийнята рішенням Уманської міської ради, є підставою для внесення змін до договору.
Водночас позивач вважає, що з моменту набрання чинності рішення Уманської міської ради від 29 березня 2021 року №75-11/8, орендар повинен був укласти додаткову угоду до договору та сплачувати орендну плату за новою ставкою, а тому з посиланням на ст.1212 ЦК України просить суд стягнути з орендаря 205 433 грн. 61 коп. безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за використання земельної ділянки за період з 29 березня 2021 року по 31 грудня 2023 року.
У своєму відзиві відповідач заперечував проти позову з підстав наведених у відзиві та, зокрема, зазначав, що Уманська міська рада не приймала рішення про внесення змін у договір оренди землі.
Відсутні належні докази надіслання відповідачу проекту додаткової угоди.
З посиланням на висновки ВП Верховного Суду відповідач також зазначав, що укладення додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі, які пов'язані лише зі зміною нормативної грошової оцінки землі не є ефективним способом захисту.
В зв'язку з чим відповідач просив суд в позові відмовити повністю.
У своїй відповіді на відзив позивач просив суд, відзив на позов повернути відповідачу без розгляду, у зв'язку з пропуском процесуального строку на його подання.
Крім того, позивач вказував, що Уманською міською радою було прийнято рішення від 29 березня 2021 року №75-11/8 «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають в комунальній власності Уманської міської територіальної громади», яке розміщено на офіційному порталі міської влади в мережі інтернет та є інформацією, що була створена в процесі виконання суб'єктами владних повноважень свої обов'язків, передбачених чинним законодавством.
У вказаному рішенні Уманської міської ради встановлено ставки орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади, а саме для земельних ділянок з цільовим призначенням для обслуговування будівель торгівлі з 4,2% на 7%. Відповідно до договору оренди землі від 24 червня 2020 року укладеного між Уманською міською радою та акціонерним товариством «Концерн Галнафтогаз», де зазначено в п. 1 договору «…орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі…».
Також п.3 вказаного рішення зобов'язано орендарів привести у відповідність до цього рішення договори оренди землі та інші угоди, що регулюють земельні відносини, шляхом укладення додаткових угод в частині оплати.
Отже, можна дійти висновку, що рішення Уманської міської ради від 29 березня 2021 року №75-11/8 «Про встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки. Які перебувають в комунальній власності Уманської міської територіальної громади» і є тим самим рішенням яке стосується внесення змін чи укладення будь - яких додаткових угод до договору оренди, на яке вказує відповідач.
Посилання відповідача на постанову ВП Верховного Суду зі справи №914/2848/22 позивач вважає недоречним.
Крім того, позивач вказував, що рішення міської ради може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договору передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.
З приводу посилання позивача на пропуск строку для подання відзиву на позов судом встановлено, що відзив на позов було подано суду 17 січня 2025 року.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 31 грудня 2024 року було встановлено відповідачу строк для подання відзиву на позов з урахуванням вимог ст. 165 ГПК України: протягом п'ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі.
Ухвалу про відкриття провадження у справі було доставлено відповідачу до його електронного кабінету підсистеми «Електронний суд» 01 січня 2025 року о 18 год. 00 хв.
Відповідно до ст. 241 ГПК України якщо судове рішення надіслано до електронного кабінету пізніше 17 години, судове рішення вважається врученим у робочий день, наступний за днем його відправлення, незалежно від надходження до суду повідомлення про його доставлення.
Таким чином, слід вважати, що ухвалу суду було отримано відповідачем 02 січня 2025 року.
Відзив на позов відповідачем подано 17 січня 2025 року, тобто в межах процесуального строку встановленого судом.
Крім того, після направлення матеріалів справи за виключною підсудністю до Господарського суду Черкаської області та зміни складу суду, розгляд справи розпочався спочатку.
Строк для подання відзиву на позов було встановлено ухвалою Господарського суду Черкаської області від 11 червня 2025 року.
В судовому засіданні, яке відбулося 07 листопада 2025 року, згідно ч. 1 ст. 240 ГПК України було оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення зі справи №914/3199/24.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши докази, заслухавши пояснення представник позивача, суд вважає, що позовні вимоги слід задовольнити частково, виходячи з наступного:
З матеріалів справи вбачається, що на підставі рішення Уманської міської ради від 08 листопада 2019 року №5.40-68/7, між Уманською міською радою та акціонерним товариством «Концерн Галнафтогаз» 24 червня 2020 року було укладено договір оренди землі для будівництва та обслуговування будівель торгівлі площею 0,2322 га, за адресою: м. Умань, вул. Шолом Алейхема, 5, за рахунок земель комунальної власності Уманської міської ради, які перебували в їхньому користуванні (п. 1. договору).
Крім того, умовами договору передбачено наступне:
п.2. В оренду передається одна земельна ділянка (кадастровий номер: 7110800000:05:004:0510 площею 0,2322 га.
п. 3. На земельній ділянці знаходиться об'єкт нерухомого майна - комплекс автозаправочної станції, що належить орендарю на підставі договору купівлі - продажу від 29 листопада 2011 року зареєстрований в реєстрі за №9254.
п. 4. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2322 га, на дату підписання сторонами договору, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку становить 1 831 758 грн. 83 коп. (з урахуванням коефіцієнту індексації у 2019 році - 1,897). При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної фіскальної служби за місцем знаходження земельної ділянки.
п.5 Даний договір укладено терміном до 08 листопада 2029 року.
п.6. Орендна плата за земельну ділянку площею 02322 га сплачується за ставкою 4,2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату підписання договору становить 76 933 грн. 87 коп.
Розмір орендної плати за дану земельну ділянку у 2020 році становить 88 315 грн. 87 коп. в тому числі за період з:
-08 листопада 2019 року по 31 грудня 2019 року - 11 382 грн. 00 коп.,
-01 січня 2020 року по 31 грудня 2020 року - 76 933 грн. 87 коп., а надалі орендна плата буде сплачуватися згідно абзацу 2 пункту 6 даного договору.
п.7.Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами.
п.8. Орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця або в строки визначені чинним законодавством. Платіжне доручення або квитанція мають містити в кодовому рядку обов'язкову інформацію про номер державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, за яку справляється плата, та строк, за який здійснюється платіж.
Орендна плата щорічно індексується у відповідності з чинним законодавством України. Орендар зобов'язаний щорічно самостійно станом на 1 січня поточного року проводить перерахунок річної орендної плати з врахуванням індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством.
п.9. Платник самостійно обчислює суму орендної плати за землю щороку, станом на 1 січня і до 20 лютого поточного року подає відповідному органу податкової служби податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним податковим органом, з розбивкою річної суми рівними частинами за місяцями.
п.11. Розмір орендної плати переглядається у разі:
1) зміни умов господарювання, передбачених договором;
2) зміни розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, зміни розмірів орендної плати, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;
3) зміни нормативної грошової оцінки;
4) внаслідок інфляції - щорічно;
5) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
6) в інших випадках, передбачених законом.
п.23. (п.п. 5) орендодавець має право вимагати від орендаря внесення в односторонньому порядку зміни до даного договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставок земельного податку та ставок орендної плати протягом місяця з моменту набрання чинності прийнятого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту.
п. 32. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.
п. 33. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.
п. 34. У випадку зміни нормативної грошової оцінки землі, розміру ставок (ставки) земельного податку, орендної плати, орендар протягом місяця з моменту набрання чинності такого рішення Уманської міської ради та/або вступу в дію відповідного нормативно-правового акту, зобов'язаний самостійно здійснити перерахунок орендної плати, а також здійснити дії для подачі податкової декларації по платі за землю та подати її до відповідного органу державної фіскальної служби.
Право оренди зареєстровано державним реєстратором виконавчого комітету Уманської міської ради Ковбсюк Аллою Петрівною в Державному реєстрі речових прав нерухоме майно 31 липня 2020 року, номер запису про інше речове право: 37634691.
В подальшому, рішенням Уманської міської ради від 29 березня 2021 року №75-11/8 «Про встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки, які перебувають в комунальній власності Уманської міської територіальної громади» збільшено ставки орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади, а саме для земельних ділянок з цільовим призначенням «обслуговування будівель торгівлі» з 4,2% до 7%.
Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок станом на 08 листопада 2019 року, нормативно-грошова оцінка землі за кадастровим номером 7110800000:05:004:0510 становить 1 831 758 грн. 83 коп.
Матеріалами справи підтверджується, що Уманська міська рада зверталась до відповідача з пропозиціями щодо необхідності укладення додаткової угоди до договору оренди землі про зміну розміру орендної плати та сплати орендарем орендної плати розрахованої за новою ставкою - 7%.
Зокрема, судом встановлено, що 29 березня 2022 року Уманська міська рада звернулась до акціонерного товариства «Концерн Галнафтогаз» з листом №2470/01/01-35 щодо необхідності укладення додаткової угоди договору оренди землі про зміну розміру орендної плати у зв'язку із зміною ставки орендної плати.
23 січня 2023 року Уманська міська рада повторно звернулась до акціонерного товариства «Концерн Галнафтогаз» з листом №138/01/01-35 щодо необхідності укладення додаткової угоди до договору оренди землі про зміну розміру орендної плати у зв'язку із зміні ставки орендної плати.
Уманська міська рада супровідним листом №1437/01/01-35 від 28 вересня 2023 року направила відповідачу два екземпляри додаткової угоди від 14 вересня 2024 року до договору оренди землі від 24 червня 2010 року.
05 серпня 2024 року Уманська міська рада листом №5499/01/01-35 повідомила відповідача, що в ході проведення аудиту Управлінням Західного офісу Держаудитслужби в Тернопільській області, в зв'язку з невиконанням договірних відносин акціонерного товариства «Концерн Галнафтогаз», виявлено заборгованість зі сплати орендної плати станом на 25 червня 2024 року в сумі 205 433 грн. 61 коп. та зобов'язано Уманську міську раду вчинити дії із стягнення заборгованості.
26 серпня 2024 року акціонерне товариство «Концерн Галнафтогаз» листом № 1063 повідомило виконавчий комітет Уманської міської ради про те, що товариство не відмовляється від підписання додаткових угод до договору оренди землі, але просить надати роз'яснення, який відсоток застосовується для сплати оренди земельної ділянки згідно цільового призначення земельної ділянки «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі».
Даний факт підтверджує, що відповідач отримував звернення від позивача стосовно необхідності внесення змін до договору шляхом укладення додаткової угоди.
Листом від 16 жовтня 2024 року Уманська міська рада повідомила акціонерне товариство «Концерн Галнафтогаз», що згідно рішення Уманської міської ради від 29 березня 221 року №75-11/8 «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у комунальній власності Уманської міської територіальної громади» ставка орендної плати для розміщення АЗС становить 12%.
Позивач стверджує, що відповідач був неодноразово повідомлений про прийняте рішення щодо зміни ставки орендної плати, а тому він зобов'язаний був перерахувати орендну плату та подати уточнюючу декларацію за 2021 рік та декларації за 2022, 2023 рік з врахуванням зміни ставки з 4,2% на 7%.
Проте, вказані дії відповідач не здійснив, а тому Уманська міська рада зазнала збитків (втрат надходжень до бюджету) за, оренду земельної ділянки кадастровий номер: 7110800000:05:004:0510, площею 0,2322 га, у сумі 205 433 грн. 61 коп.
Водночас позивач вважає, що не сплачені відповідачем кошти в розмірі 205 433 грн. 61 коп. є безпідставно збережені останнім та підлягають стягненню з акціонерного товариства «Концерн Галнафтогпаз» на підставі ст. 1212 ЦК України.
Також Уманська міська рада просить суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 24 червня 2020 року між акціонерним товариством «Концерн Гаднафтогаз» та Уманською міською радою, згідно умов якої пункт 4 договору оренди землі викласти в наступній редакції:
«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2322 га, згідно витягу № НВ-9954244362024 від 20 листопада 2024 року з технічної документації про нормативну грошову оцінку становить 2 040 952 грн. 61 коп. При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок отримує витяг із технічної документації із грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки».
Пункт 6 договору оренди землі викласти в наступній редакції:
«Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок UА428999980334139812000023755, отримувач: Уманське ГУК тгм. Умань/18010600, код отримувача (ЄДРПОУ): 37930566, банк отримувача: Казначейство України (ЕАП). Код класифікації доходів бюджету 18010600. Найменування коду класифікації доходів бюджету: орендна плата юридичних осіб. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.
Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2322 га сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату підписання договору становить 142 866 грн. 68 коп.
Орендна плата за 2024 рік становить 142 866 грн. 68 коп., а надалі орендна плата буде сплачуватись згідно абзацу 2 пункту 6 даного договору».
Також проект додаткової угоди передбачає, що всі інші умови договору незмінні та непорушені цією угодою, залишаються чинними.
Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі укладеного 24 червня 2020 року (державна реєстрація від 31 липня 2020 року №37634691) та набирає чинності після підписання сторонами.
За змістом ст.ст. 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних н обов'язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Нормами ст. 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України (чинного на момент звернення позивача до суду) зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.
Водночас те, що сторона договору не скористалася процедурою позасудового врегулювання питання зміни чи розірвання договору, навіть коли порядок здійснення такої процедури врегульовано законодавчо, не позбавляє таку сторону можливості належним чином реалізувати своє суб'єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки в Законі.
Частина перша статті 652 Цивільного кодексу України встановлює, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
У відповідності до частини другої статті 652 Цивільного кодексу України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Частиною четвертою ст. 652 ЦК України передбачено, що зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Поняття «істотна зміна обставин» є оціночним. Критерії визначення цього поняття закріплені в абзаці 2 частини 1 статті 652 Цивільного кодексу України, яка визначає, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
За відсутності істотної зміни обставин, тобто за незначної зміни обставин або за виникнення ускладнень у виконанні, які сторони могли розумно передбачити, договір відповідно до положень статті 652 Цивільного кодексу України не підлягає розірванню або зміні, як за згодою сторін, так і за рішенням суду.
Укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте, під час виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін.
При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникає під час виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред'явлення вимоги про розірвання або зміни договору.
Отже, за загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, що відповідає свободі договору. При цьому, можливість розірвання або внесення змін у договір може бути обмежена, а саме у випадку, коли інше передбачено договором або випливає із суті зобов'язання.
Водночас, договір, у разі істотної зміни обставин, може бути розірваним не лише за згодою сторін, а і на підставі рішення суду, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились. У такому разі суд при вирішенні питання на предмет можливості задоволення вимоги заінтересованої сторони, має встановити факт зміни істотної обставини, за наявності одночасно чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин.
При цьому зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).
Разом з тим, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) для захисту права, та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.
Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
Згідно зі ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19 та постанові Верховного Суду від 31 травня 2023 році у справі № 925/406/22 міститься висновок про те, що рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.
Про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов'язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду, висловлено і в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17, від 21 листопада 2018 року у справі № 911/3627/17, від 27 листопада 2018 року у справі № 910/21685/17, від 19 лютого 2019 року у справі № 910/21590/17, від 13 червня 2019 року у справі № 910/11764/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 916/2769/18, від 16 січня 2020 року у справі № 904/1912/19, від 04 лютого 2020 року у справі № 922/378/19.
При цьому суд також враховує позицію Великої Палати Верховного Суду, яка викладена у постанові від 05 червня 2024 року у справі № 914/2848/22 і якою було конкретизовано висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону України «Про оцінку земель», статті 21 Закону України «Про оренду землі», пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, викладений у постанові від 09 листопада 2021 року у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати без необхідності внесення змін до договору оренди.
Так, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Виходячи з цього, позиція Великої Палати Верховного Суду щодо автоматичної зміни прав та обов'язків сторін стосується виключно випадків зміни нормативно грошової оцінки та не розповсюджується на випадки зміни коефіцієнтів для нарахування орендної плати.
Наведене узгоджується з постановою від 16 квітня 2018 року у справі № 910/7905/17 колегії суддів судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.
Також судом враховано, що відповідно до ч.3 ст. 653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
З урахуванням наведенного суд дійшов висновку, що підстав для внесення змін в п.4 договору оренди землі щодо зміни нормативно грошової оцінки землі не вбачається.
Крім того, укладання додаткової угоди в судовому порядку в редакції, згідно умов якої розмір орендної плати за 2024 рік і на дату підписання додаткової угоди становить 142 866 грн. 68 коп., є безпідставним.
Умова додаткової угоди про те, що остання набирає чинності після підписання її сторонами суперечить положенням ч. 3 ст. 653 ЦК України.
Позивач не був позбавлений можливості звернутися до суду з відповідним позовом після 29 березня 2021 року.
Водночас, оскільки умовами договору сторони передбачили, що зміна розміру ставки орендної плати є підставою для внесення змін у договір, то позов в цій частині підлягає задоволенню.
Стосовно вимоги про стягнення з відповідача безпідставно збережених грошових коштів судом враховано наступне:
Відповідно до ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.
Цивільні права та обов'язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.
У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.
Згідно ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Судом враховано, що регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв'язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
За змістом приписів глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов'язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов'язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов'язаннях. Натомість для кондикційних зобов'язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
Таким чином, обов'язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов'язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
При цьому судом враховано відповідний висновок Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року зі справи №922/3412/17.
Матеріалами справи підтверджується, що на виконання чинних умов договору оренди землі відповідач сплачував орендну плату за період 2021 - 2023 роки за ставкою 4,2%.
З урахуванням наведеного, а також враховуючи чинні умови договору оренди землі та положення ч.3 ст. 653 ЦК України, вимога позивача про стягнення 205 433 грн. 61 коп. як безпідставно збережених грошових коштів у вигляді орендної плати за використання земельної ділянки за період з 29 березня 2021 року по 31 грудня 2023 року в сумі 205 433 грн. 61 коп., з розрахунку 7% від нормативної грошової оцінки землі задоволенню не підлягає.
За таких обставин позов підлягає частковому задоволенню.
Судові витрати підлягають розподілу між сторонами відповідно до вимог ст. 129 ГПК України.
При цьому, витрати зі сплати судового збору за вимогу немайнового характеру суд покладає на обидві сторони, а витрати позивача за розгляд судом майнової вимоги про стягнення грошових коштів суд покладає на позивача.
На підставі викладеного, та керуючись ст. 129, 237, 238, 240 ГПК України, суд
1. Позов задовольнити частково.
Визнати укладеною між Уманською міською радою (код ЄДРПОУ 26535796) та акціонерним товариством «Концерн Галнафтогаз» (код ЄДРПОУ 31729918) додаткову угоду до договору оренди землі від 24 червня 2020 року щодо оренди земельної ділянки, площею 0,2322 га, кадастровий номер: 7110800000:05:004:0510, що находиться за адресою: м. вул. Шолом Алейхема, 5, згідно умов якої пункт « 6» договору оренди землі від 24 червня 2020 року викласти в наступній редакції:
«Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок UА428999980334139812000023755, отримувач: Уманське ГУК тгм. Умань/18010600, код отримувача (ЄДРПОУ): 37930566, банк отримувача: Казначейство України (ЕАП). Код класифікації доходів бюджету 18010600. Найменування коду класифікації доходів бюджету: орендна плата юридичних осіб. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.
Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2322 га сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік».
Всі інші умови договору незмінені та непорушені цією угодою, залишаються чинними.
Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі укладеного 24 червня 2020 року (державна реєстрація від 31 липня 2020 року №37634691).
2. В решті вимог - в позові відмовити.
3. Стягнути з акціонерного товариства «Концерн Галнафтогаз» (код ЄДРПОУ 31729918) на користь Уманської міської ради (код ЄДРПОУ 26535796), отримувач: виконавчий комітет Уманської міської ради (код ЄДРПОУ 04061613, ІПН 040616123052, юридична адреса: пл. Соборності,1, м. Умань, Уманський р-н, Черкаська обл., Держказначейська служба України, м. Київ,Уманське УДКСУ) - 1 211 грн. 20 коп. судового збору.
Видати відповідний наказ після набрання рішення суду законної сили.
Рішення суду набирає законної сили в порядку та строк визначені ст. 241 ГПК України.
Рішення суду може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені розділом ІV ГПК України.
Повне рішення складено 24 листопада 2025 року.
Суддя А.В.Васянович