ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59
11 листопада 2025 року Справа № 918/614/25
Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Маціщук А.В.
суддя Бучинська Г.Б.
суддя Філіпова Т.Л.
секретар судового засідання Загородько Б.Ю.
за участю представників сторін:
позивача Приватного підприємства "Торговий Центр-Д" - дир. Недзюр О.Я., адв. Януль В.С.
відповідача Рівненської міської ради - пред-к Шпак А.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу позивача Приватного підприємства "Торговий Центр-Д"
на рішення Господарського суду Рівненської області від 22.09.2025 р.
постановлене у м. Рівне, повний текст складено 30.09.2025 р.
у справі № 918/614/25 (суддя Церковна Н.Ф.)
за позовом Приватного підприємства "Торговий Центр-Д"
до відповідача Рівненської міської ради
про визнання укладеним договору оренд землі на новий строк
Відповідно до рішення від 22.09.2025 р. у справі № 918/614/25 Господарський суд Рівненської області відмовив у задоволені позову Приватного підприємства "Торговий Центр-Д" до Рівненської міської ради про визнання укладеним договору оренд землі на новий строк в запропонованій позивачем редакції.
Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, позивач Приватне підприємство "Торговий Центр-Д" звернувся до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
Вважає рішення суду першої інстанції незаконним та необґрунтованим у зв'язку з невідповідністю висновків, викладених в рішенні суду, обставинам справи та порушенням і неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.
Доводить, що законодавством України передбачено безумовне право орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки. Посилається на норми ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час укладення договору, і пояснює, що зазначена норма надає право орендарю вимагати укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, які були передбачені договором, а орендодавець зобов'язаний до укладення такої додаткової угоди.
Зазначає, що матеріально-правовою підставою позовних вимог позивач у позовній заяві визначив, зокрема, ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на час укладення договору, яка передбачає умови поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Звертає увагу, що умови договору про поновлення договору оренди землі, запропонованого позивачем до укладення, не відрізняються від істотних умов цього договору від 19.05.2004 р. та не суперечать редакції договору, яка затверджена рішенням Господарського суду Рівненської області від 06.09.2018 р. у справі № 918/413/18.
Стверджує, що вимога ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» позивачем виконана, заява в ЦНАП м. Рівне про укладення договору оренди землі на новий строк подана 26.09.2024 р., більше ніж за місяць до спливу строку договору, і та обставина, що договором оренди передбачено, що орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про намір продовжити договір не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору оренди землі, не дає підстав для висновку про пропуск орендарем строку повідомлення орендодавця.
Зауважує, що Приватне підприємство "Торговий Центр-Д" після 27 жовтня 2024 року (останній день діі договору) користується орендованою земельною ділянкою, належно виконує умови договору оренди землі, сплачує орендну плату і відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі.
Вважає, що оскільки пункт 8 договору оренди землі, щодо поновлення якого вирішується спір, не передбачає граничного терміну для подання заяви про продовження договору, тому така умова не створює обов'язку для позивача подати заяву виключно у визначений пунктом 8 строк, натомість згідно з ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відповідна заява повинна бути подана не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди. Доводить, що встановлений у договорі строк у 180 днів для подання заяви про продовження дії договору оренди є тривалим та не дає можливості прийняття орендарем зваженого рішення стосовно продовження дії договору оренди до його закінчення, а тому саме законодавчо встановлений строк в один місяць є достатнім як для прийняття зваженого рішення орендарем, так і для своєчасної реалізації права та прийняття відповідного рішення орендодавцем.
Також звертає увагу, що ні за 180 днів, як це передбачено договором, ні за 30 днів, як це передбачено законом, уповноважений відповідачем виконавчий орган не попередив позивача про закінчення договору оренди та можливість його поновлення, тим самим не забезпечив виконання відповідачем умов договору та порушив пп. 10 п. 1 Розділу 4 Положення про Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради, що затверджене рішенням Рівненської міської ради від 19.10.2017 р. № 3429.
Крім того, наголошує, що витягом з реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 27.07.2019 р. № 175387968 позивач підтвердив реєстрацію права власності на об'єкти нерухомого майна - волейбольні пляжні поля на піску та тенісні корти (І черга - волейбольні пляжні поля на піску) по вул. Степана Бандери), які прийняті до експлуатації відповідно до сертифікату серії РВ № 162191821667, виданого Управлінням ДАБК Рівненської міської ради 01.07.2019 р. Належне позивачеві нерухоме майно розташоване на спірній земельній ділянці із присвоєною адресою м. Рівне вул. Здолбунівська, 33.
Вважає, що за таких обставин договір оренди підлягав безумовному поновленню з тої підстави, що на земельній ділянці з кадастровим номером 5610100000:01:041:0084 знаходиться належний позивачеві об'єкт нерухомого майна, за яким слідує вказана земельна ділянка, а також - не скасоване право на забудову відповідно до отриманих дозвільних документів.
Просить ухвалити постанову, якою рішення Господарського суду Рівненської області від 22.09.2025 р. скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовільнити.
Відповідач Рівненська міська рада подав відзив на апеляційну скаргу, в якому вважає її необґрунтованою і такою, що не підлягає задоволенню.
Зазначає, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Вважає, що матеріалами справи підтверджено недотримання позивачем строків на звернення до орендодавця з наміром продовжити дію договору оренди землі на новий строк, визначених у пункті 8 додаткового договору, де передбачено, що орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору оренди землі про намір продовжити його дію. Судом було досліджено та чітко встановлено порушення позивачем вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" щодо порушення строків визначених договором, що в свою чергу і стало підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
Просить апеляційну скаргу ПП «Торговий Центр-Д» залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Рівненської області від 22.09.2025 р. у справі № 918/614/25 - залишити без змін.
Позивач Приватне підприємство "Торговий Центр-Д" подав пояснення і заперечення на відзив на апеляційну скаргу.
Посилається на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 р. у справі № 902/1207/22 та зазначає, що умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений. У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб. З огляду на такий висновок Великої Палати Верховного Суду вважає, що у правовідносинах, що склались між ПП «Торговий центр-Д» та Рівненською міською радою ув'язку з невідповідністю п. 8 додаткового договору змісту ст. 33 Закону України «Про оренду землі», підлягають застосуванню саме норми ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Просить ухвалити постанову, якою рішення Господарського суду Рівненської області від 22.09.2025 р. скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовільнити.
В судовому засіданні 11.11.2025 р. представники скаржника/позивача підтримали доводи апеляційної скарги і просили її задоволити.
Представник відповідача в судовому засіданні заперечив проти доводів апеляційної скарги, оскільки вважає рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим.
Розглянувши апеляційну скаргу, заслухавши у судовому засіданні пояснення представників сторін, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши оцінку обставин справи та повноту їх встановлення судом першої інстанції, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено наступне.
19.05.2004 р. Рівненська міська рада як орендодавець та Мале приватне підприємство- фірма "Торговий центр" як орендар уклали договір оренди землі, який посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Онищуком І.М. та зареєстрований Рівненською регіональною філією ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27.10.2004 р. за № 040458300024 /а.с. 49 - 52 у т.1/.
Відповідно до п. 1 договору орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 12684 м2, яка знаходиться у місті Рівному по вулиці Степана Бандери, для будівництва та обслуговування бейсбольного поля.
Умовами п. 2-3 договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 12684 м2, у тому числі - 4400 м2 з числа земель житлової та громадської забудови міста, 8284 м2 з числа земель Державно-комунального підприємства "Міське об'єднання парків культури та відпочинку". Земельна ділянка без забудов.
Відповідно до п. 8 договору цей договір укладений на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Згідно з п. 15 договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування бейсбольного поля.
Відповідно до п. 16 договору цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування бейсбольного поля.
На виконання умов договору оренди 27.10.2004 р. Рівненська міська рада та Мале приватне підприємство-фірма "Торговий центр" підписали акт приймання - передачі земельної ділянки в оренду, згідно з яким Рівненська міська рада передає, а Мале приватне підприємство-фірма "Торговий центр" приймає земельну ділянку площею 12684 м2 по вул. Степана Бандери в оренду на підставі договору оренди, нотаріально посвідченого 19.05.2004 р. зареєстрованого за № 3330 /а.с. 54 у т.1/.
06.05.2005 р. Рівненська міська рада як орендодавець та Мале приватне підприємство- фірма "Торговий центр" як орендар уклади «Зміни та доповнення до договору оренди землі від 19.05.2004 р., зареєстрованим в реєстрі за № 2220», згідно з якими в п. 1, 15, 16 договору оренди землі замінили слова «будівництво та обслуговування бейсбольного поля» словами «будівництво та обслуговування волейбольних пляжних полів на піску та тенісних кортів» /а.с. 56 у т.1/.
Угодою про зміни до договору оренди землі 16.02.2006 р. сторони Рівненська міська рада як орендодавець та Приватне підприємство «Торговий центр - Д» як орендар погодили зміну назви орендаря з Малого приватного підприємства-фірми "Торговий центр" на Приватне підприємство «Торговий центр - Д» на підставі статуту Приватного підприємства «Торговий центр - Д».
У червні 2018 року Приватне підприємство "Торговий центр-Д" звернулося до Господарського суду Рівненської області з позовом до Рівненської міської ради про спонукання до укладення додаткового договору про поновлення договору оренди землі.
В обгрунтування такого позову Приватне підприємство "Торговий центр -Д" зазначало, що після спливу строку договору оренди землі від 19.05.2004 р. Рівненська міська рада прийняла рішення від 30.10.2014 р. № 4617, яким у поновленні договору оренди землі від 19.05.2004 р. відмовила.
Згідно з рішенням від 06.09.2018 р. у справі № 918/413/18 Господарський суд Рівненської області задоволив позов Приватного підприємства "Торговий центр -Д". Суд ухвалив рішення про визнання укладеним у редакції, запропонованій позивачем, додаткового договору про поновлення договору оренди землі від 19.05.2004 р., посвідченого приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Онищуком І.М. та зареєстрованого в реєстрі за № 2220, а також зареєстрованого Рівненською регіональною філією ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27 жовтня 2004 року № 040458300024.
Рішення Господарського суду Рівненської області від 06.09.2018 р. у справі № 918/413/18 не оскаржувалося, набрало законної сили та є чинним.
Згідно з п. 1 додаткового договору про поновлення договору оренди землі, який визнаний укладеним судом орендодавець на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі" надає, а орендар приймає в строкове платне користування для будівництва та обслуговування об'єктів фізичної культури і спорту (для будівництва та обслуговування волейбольних пляжних полів на піску та тенісних кортів) земельну ділянку з кадастровим номером 5610100000:01:041:0084, яка знаходиться в м. Рівне на вул. Здолбунівській, 33 за рахунок земель, які були надані Малому приватному підприємству - фірмі "Торговий центр" (після зміни назви - Приватне підприємство "Торговий центр-Д") в оренду згідно з рішеннями Рівненської міської ради від 30 жовтня 2003 року № 497 та від 22 березня 2005 року № 1282 (договір оренди землі від 27 жовтня 2004 року № 040458300024 (зі змінами), посвідчений приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Онищуком І.М. 19 травня 2004 року за р.№ 2220).
Згідно з п.8 додаткового договору договір поновлений на 10 років з 28 жовтня 2014 року до 27 жовтня 2024 року. Передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, і у цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
26.09.2024 р. адміністратор Центру надання адміністративних послуг у місті Рівному Семенюк Олена прийняла заяву від керівника ПП «Торговий центр-Д» Нездюр Олени Ярославівни для одержання послуги - укладення договорів оренди землі на новий строк; об'єкт на який надається послуга - земельна ділянка площею 1,2684 га; адреса об'єкта - Рівненська область, м. Рівне, вул. Здолбунівська, 33; виконавець - Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради; термін виконання - 27.10.2024 р.; перелік поданих документів: копія витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців (зі змінами), копія договору оренди землі (зі змінами), документація із землеустрою або графічний матеріал з нанесенням земельної ділянки, копія витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку або копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права оренди, копії документів, які підтверджують виникнення права власності на об'єкти нерухомого майна, що знаходяться на земельній ділянці; очікуваний строк вирішення справи - 30 календарних днів /а.с. 43 у т.1/.
Листом від 30.09.2024 р. № 01-10/324-24/1446-24 Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради повідомило ПП «Торговий центр-Д», що управлінням земельних відносин розглянуто заяву від 26.09.2024 р., на підставі якої на розгляд сесії Рівненської міської ради підготовлено проект рішення про укладення договору оренди землі на новий строк на вул. Здолбунівській, 33. Після погодження даного проєкту, згідно з регламентом міської ради, він буде переданий секретарю міської ради для розгляду в постійних комісіях та сесією міської ради /а.с. 42 у т.1/.
Листом від 25.12.2024 р. № 01-10/324-24/1999-24 Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради повідомило ПП «Торговий центр-Д», що на сесії Рівненської міської ради 24.12.2024 р. проект рішення міської ради «Про укладення з ПП «Торговий центр-Д» на новий строк договору оренди земельної ділянки на вул. Здолбунівській, 33», не набрав необхідної кількості голосів депутатів для ухвалення. Згідно з пунктом 28.1.1 регламенту Рівненської міської ради проєкт рішення, який не набрав необхідної кількості голосів, вважається відхиленим /а.с. 41 у т.1/.
Копії листів Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради від 30.09.2024 р. № 01-10/324-24/1446-24 та від 25.12.2024 р. № 01-10/324-24/1999-24 надані суду позивачем ПП «Торговий центр-Д» додатками до позову, що свідчить про обізнаність позивача про такі листи.
06.01.2025 р. адміністратор Центру надання адміністративних послуг у місті Рівному Лук'яник Катерина прийняла заяву від керівника ПП «Торговий центр-Д» Нездюр Олени Ярославівни для одержання послуги - укладення договорів оренди землі на новий строк; об'єкт на який надається послуга - земельна ділянка площею 1,2684 га; адреса об'єкта - Рівненська область, м. Рівне, вул. Здолбунівська, 33; виконавець - Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради; термін виконання - 06.02.2025 р.; перелік поданих документів: копія витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців (зі змінами), копія договору оренди землі (зі змінами), документація із землеустрою або графічний матеріал з нанесенням земельної ділянки, копія витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку або копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права оренди; очікуваний строк вирішення справи - 30 календарних днів /а.с. 40 у т.1/.
Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради таку заяву залишило без реагування.
Вважаючи, що Рівненська міська рада ухилилася від продовження строку дії договору оренди землі від 19.05.2004 р. ПП «Торговий центр-Д» звернулося до Господарського суду Рівненської області з позовом до Рівненської міської ради про визнання укладеним договору оренди землі на новий строк у відповідній редакції, умови якої не відрізняються від умов додаткового договору про поновлення договору оренди землі, який визнано укладеним на підставі рішення Господарського суду Рівненської області від 06.09.2018 р. у справі № 918/413/18.
Відповідач Рівненська міська рада заперечив проти задоволення позову, зазначивши, що ПП "Торговий центр-Д" звернувся до Рівненської міської ради та подав свою заяву 26.09.2024 р., тобто - з порушенням строків, визначених пунктом 8 договору оренди землі, що в свою чергу є порушенням істотних умов договору та свідчить про неналежне виконання своїх обов'язків орендарем і як наслідок - втрату переважного права на укладення договору оренди на новий строк.
Відмовивши у задоволенні позову, суд першої інстанції встановив, що матеріалами справи підтверджено недотримання позивачем строків на звернення до орендодавця з наміром щодо продовження строку дії договору оренди землі, визначених умовами пункту 8 додаткового договору, де визначено, що орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору оренди землі про намір продовжити його дію. Тому суд виснував, що у спірних правовідносинах орендар не надсилав орендодавцеві у строки, встановлені ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" повідомлення про свій намір поновити договір оренди землі від 19.05.2004 р. разом з проектом додаткової угоди, що свідчить про недотримання позивачем процедури поновлення договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та унеможливило розгляд цього питання з прийняттям орендодавцем відповідного рішення.
Колегія суддів з таким висновком суду першої інстанції погоджується, враховуючи наступне.
За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
До правовідносин з укладання договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними норми абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Такий висновок щодо застосування норм статті 33 Закону України "Про оренду землі" викладений Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 23.11.2023 р. у справі № 906/1314/21, і такий висновок враховується колегією суддів відповідно до ч.6 ст.13 Закону України «Про судоустрій та статус суддів», ч.4 ст. 236 ГПК України.
На час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди на новий строк (звернення орендаря до орендодавця 26.09.2024 р.), звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судом першої інстанції рішення у справі діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами, а тому суд помилково застосував до спірних правовідносин норми закону в редакції, чинній на момент укладання договору оренди.
Відповідно до норм ч.1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Відповідно до ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Згідно з ч. 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Як встановлено колегією суддів та не заперечується сторонами, позивач звернувся до відповідача через Центр надання адміністративних послуг у місті Рівному з заявою про укладення договору оренди на новий строк 26.09.2024 р. /а.с. 43 у т.1/. Натомість згідно з п.8 додаткового договору про поновлення договору оренди землі, який є укладеним відповідно до рішення Господарського суду Рівненської області від 06.09.2018 р. у справі № 918/413/18, договір поновлений на 10 років - з 28 жовтня 2014 року до 27 жовтня 2024 року, і після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. Договором визначено, що у цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Отже, за умовами п. 8 додаткового договору про поновлення договору оренди землі орендар/позивач мав повідомити орендодавця/відповідача про намір продовжити дію договору оренди не пізніше, ніж 30.04.2024 р. - 180 днів до закінчення строку дії договору 27.10.2024 р., тоді як орендар/позивач звернувся з відповідною заявою 26.09.2024 р., тобто - за 31 календарний день до закінчення строку дії договору.
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 р. у справі № 313/350/16-ц та від 31.08.2021 р. у справі № 903/1030/19, а також у постановах Верховного Суду від 13.08.2025 р. у справі № 916/3404/24, від 03.02.2021 р. у справі № 915/1003/20, від 03.11.2021 р. у справі № 910/7864/20, від 30.11.2021 р. у справі № 910/15776/20, від 21.09.2022 р. у справі № 926/2720/21 сформульовано правові висновки, які у своїй сукупності відображають послідовний підхід Верховного Суду щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі". Так, Верховний Суд висновує, що законодавець пов'язав реалізацію орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі з чітким дотриманням передбачених Законом і договором строків повідомлення орендодавця про намір продовжити договірні відносини.
Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, орендар зобов'язаний до закінчення строку оренди землі у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону, повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Відповідне своєчасне повідомлення є необхідною передумовою як для виникнення у орендаря права на продовження договірних правовідносин, так і для покладення на орендодавця обов'язку розглянути таке звернення та надати відповідь у встановленому порядку. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв'язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. Крім того, таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).
Колегія суддів відзначає, що у даному випадку орендар, діючи поза межами передбаченого строку, фактично порушує принцип pacta sunt servanda (договори мають дотримуватися), позбавляє орендодавця можливості завчасно розпорядитися земельною ділянкою та створює правову невизначеність у сфері користування землею.
При цьому колегія суддів відхиляє посилання скаржника на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 р. у справі № 902/1207/22, оскільки правовідносини та висновки у справі № 902/1207/22 є нерелевантними до спірних правовідносин у даній справі.
Так, у справі № 902/1207/22 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що за змістом ч. 3 ст. 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб.
Враховуючи вищезазначене Велика Палата Верховного Суду виснувала, що викладена у пункті 37 договору умова про набрання договором чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим другим реченням частини першої статті 19 Закону України "Про оренду землі", а тому вказана умова не змінила визначений у Законі України "Про оренду землі" момент, з якого розпочав перебіг строк дії договору.
Натомість пояснення скаржника щодо застосування ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» із посиланням на вищенаведені висновки є безпідставними, оскільки норма ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що звернення орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк має бути вчинене у строк встановлений самим договором оренди, проте не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі до спливу строку договору оренди. Тобто - унормовано звернення у строк, визначений сторонами у договорі, і лише у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку конструкція статті передбачає можливість звертатись у нормативно визначений строк - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
Такий правовий висновок щодо застосування ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» викладений у постанові Верховного Суду від 17.01.2023 р. у справі № 915/1422/21.
Отже, доводи скаржника про невідповідність п. 8 додаткового договору змісту ст. 33 Закону України «Про оренду землі» є безпідставними, оскільки п. 8 додаткового договору відповідає ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» і підлягає виконанню обома сторонами договору.
При цьому звертається увага, що рішенням від 06.09.2018 р. у справі № 918/413/18 Господарський суд Рівненської області задоволив позов саме Приватного підприємства "Торговий центр -Д", і суд ухвалив рішення про визнання укладеним у редакції додаткового договору, запропонованій саме Приватним підприємством "Торговий центр -Д". Тобто строк у 180 днів був визначений самим позивачем Приватним підприємством "Торговий центр -Д" і ігнорування ним такого строку свідчить про суперечливу поведінку орендаря.
Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) ґрунтується ще на римській максимі "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Одночасно колегія суддів звертає увагу, що позивач наполягає на застосуванні норми ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» і доводить, що Приватне підприємство "Торговий Центр-Д" після 27 жовтня 2024 року користується орендованою земельною ділянкою, належно виконує умови договору оренди землі, сплачує орендну плату і відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі, тому орендар вправі розраховувати на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах.
Колегія суддів, керуючись принципом «суд знає закон», відзначає, що навіть за умови застосування ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на дату укладення договору, як наполягає скаржник, факт ненадіслання орендарем орендодавцеві у строки, встановлені ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону, повідомлення про свій намір поновити договір оренди землі разом з проектом додаткової угоди, є підставою для висновку про недотримання позивачем/орендарем процедури поновлення договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», тому при встановленні такого факту відсутні підстави для задоволення позову. Такий висновок щодо одночасного застосування як ч. 2 так і ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 р. у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 р. у справі № 313/350/16-ц та від 31.08.2021 р. у справі № 903/1030/19 і такий висновок враховується колегією суддів відповідно до ч.6 ст.13 Закону України «Про судоустрій та статус суддів», ч. 4 ст. 236 ГПК України.
Разом з тим, як було зазначено вище, до правовідносин з укладання договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше норми законодавства не містять. Таким чином, у спірних правовідносинах підлягає застосуванню редакція ст. 33 Закону України "Про оренду землі" із змінами, внесеними Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», які набрали чинності 16.01.2020 р., і така редакція не містить частини шостої у редакції, на яку посилається скаржник.
За наведених обставин суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні позову з підстав недотримання позивачем вимог для продовження договірних правовідносин відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому, хоча суд першої інстанції й припустився помилки щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" у належній редакції відповідного Закону як підстави для відмови у задоволенні позову, однак це не впливає на висновок та мотиви ухваленого рішення, а отже не є підставою для скасування.
Колегія суддів зауважує, що дії відповідача Рівненської міської ради як орендодавця спірної земельної ділянки відповідають вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема, в частині повідомлення про результати розгляду заяви орендаря. Оскільки орендар не повідомив орендодавця у визначений строк про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк із долученням проєкту відповідної додаткової угоди, орендодавець правомірно оцінив таку поведінку як відсутність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини, зокрема, на попередньо погоджених умовах. Натомість посилання скаржника на Положення про Управління земельних відносин Виконавчого комітету Рівненської міської ради, що затверджене рішенням Рівненської міської ради від 19.10.2017 р. № 3429, жодним чином не створює нових підстав для задоволення позову та визнання договору оренди поновленим на новий строк.
Доводи скаржника про те, що він здійснив реєстрацію права власності на об'єкти нерухомого майна - волейбольні пляжні поля на піску та тенісні корти (І черга - волейбольні пляжні поля на піску), які розташовані на спірній земельній ділянці та прийняті до експлуатації відповідно до сертифікату серії РВ № 162191821667, виданого Управлінням ДАБК Рівненської міської ради 01.07.2019 р., - не мають значення у спорі.
Колегія суддів, надаючи оцінку таким доводам скаржника, звертає увагу, що суду не наданий витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на об'єкти нерухомого майна - волейбольні пляжні поля на піску та тенісні корти. Так, в описі додатків до позовної заяви позивачем зазначено про долучений до позову витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстр права власності № 175387968 на 2 арк. /а.с. 100 у т.1/, натомість до справи на а.с. 67 у т.1 долучений лише один із аркушів витягу з підписом та печаткою державного реєстратора на якому зазначено «стор. 2 з 2» тоді як першої сторінки з необхідною інформацією про нерухоме майно не додано.
Колегія суддів керується нормами ст..86 ГПК України і оцінює докази в їх сукупності. Отже, інші докази у справі, а саме сертифікат серії РВ № 162191821667 від 01.07.2019 р. та акт готовності об'єкта до експлуатації від 11.06.2019 р. підтверджують, що ПП «Торговий центр-Д» збудувало майданчик для пляжного волейболу площею 2206,9 м2, будівлю площею 102,5 м2 та трибуни площею 200,6 м2 , і відповідач Рівненська міська рада не заперечує, що частина спірної земельної ділянки зайнята належним ПП «Торговий центр-Д» нерухомим майном.
Сертифікатом серії РВ № 162191821667 від 01.07.2019 р., Управління державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської радим 01.07.2019 р. засвідчило відповідність закінченого будівництвом об'єкта (черги, окремого пускового комплексу) проектній документації та підтвердило його готовність до експлуатації; найменування об'єкта згідно з проектом : будівництво волейбольних пляжних полів на піску та тенісних кортів на вул. Ст. Бандери в м. Рівне (I черга - будівництво волейбольних пляжних полів на піску); характер будівництва - нове будівництво; місце розташування об'єкта згідно з документом, що дає право на виконання будівельних робіт - м. Рівне, вул. Ст. Бандери (поштова адреса: м. Рівне, вул. Здолбунівська, 33); основні показники об'єкта - площа майданчиків для пляжного волейболу - 2206,9 м2, загальна площа будівлі - 102,5 м2, площа трибун - 200,6 м2 /а.с. 59 - 60 у т.1/.
Згідно з актом готовності об'єкта до експлуатації від 11.06.2019 р. об'єкт - будівництво волейбольних пляжних полів на піску та тенісних кортів на вул. Ст. Бандери в м. Рівне (I черга - будівництво волейбольних пляжних полів на піску) готовий до експлуатації /а.с. 61 - 66 у т.1/.
Згідно з ч. 1 ст. 377 ЦК України та ч. 4 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті.
З урахуванням наведених норм у разі наявності в особи права власності на об'єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за нормами ст. 33 Закону України «Про оренду землі» не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об'єкта, а також - для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки (необхідної для обслуговування об'єкта), про що зазначає Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 р. у справі № 903/1030/19.
Отже, позивач не позбавлений права звернутись до органу місцевого самоврядування в загальному порядку із заявою про надання земельної ділянки, необхідної для обслуговування належного позивачеві об'єкта нерухомості.
Підсумовуючи вищенаведене, суд апеляційної інстанції за результатом перегляду рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України дійшов висновку, що рішення Господарського суду Рівненської області від 22.09.2025 р. у справі № 918/614/25 відповідає матеріалам справи, ґрунтується на чинному законодавстві і немає підстав для його скасування чи зміни. Доводи апеляційної скарги не спростовують обґрунтованих висновків суду першої інстанції.
Судові витрати покладаються на скаржника згідно зі ст.129 ГПК України.
Північно-західний апеляційний господарський суд ухвалою від 23.10.2025 р. у даній справі вжив заходи забезпечення позову шляхом заборони відповідачу Рівненській міській раді вчиняти дії по передачі в оренду (користування) земельної ділянки з кадастровим номером 5610100000:01:041:0662 площею 4952 м.кв. (попередній кадастровий номер 5610100000:01:041:0084, що існував до поділу), яка знаходиться в м. Рівне на вул. Здолбунівській, 33. Керуючись ч.9 ст.145 ГПК України, колегія суддів вважає за необхідне скасувати такі заходи забезпечення позову.
Керуючись ст. ст. 145, 269, 270, 275, 276, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, суд
Апеляційну скаргу позивача Приватного підприємства "Торговий Центр-Д" залишити без задоволення, рішення Господарського суду Рівненської області від 22.09.2025 р. у справі № 918/614/25 залишити без змін.
Скасувати заходи забезпечення позову вжиті ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.10.2025 р. у справі № 918/614/25.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, визначеному Господарським процесуальним кодексом України.
Справу № 918/614/25 повернути Господарському суду Рівненської області.
Повний текст постанови складений 24.11.2025 р.
Головуючий суддя Маціщук А.В.
Суддя Бучинська Г.Б.
Суддя Філіпова Т.Л.