Справа №752/25763/23
Провадження №2/752/816/25
24 листопада 2025 року м. Київ
Голосіївський районний суд міста Києва в складі:
головуючого судді Кордюкової Ж.І.,
за участю секретаря Дураєвої А.О.,
представника позивача Мироненко К.Б.,
відповідача ОСОБА_1 ,
представника відповідача ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «Рієлтіс плюс» до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , третя особа ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , Фонд гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Публічного акціонерного товариства «Банк «Фінанси та кредит» про визнання права іпотекодержателя,-
Чміль Юлія Володимирівна в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Рієлтіс плюс» звернулася до суду з позовною заявою до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , третя особа ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , Фонд гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Публічного акціонерного товариства «Банк «Фінанси та кредит» про визнання права іпотекодержателя.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 17.08.2004 між ОСОБА_6 та ТОВ «Банк «Фінанси та кредит» укладено кредитний договір №1235pvi-08-04, відповідно до умов якого остання отримала кредит в розмірі 150000 доларів США для придбання нежитлового приміщення №5, що знаходиться по АДРЕСА_1 .
Для забезпечення виконання зобов'язань за цим кредитним договором між ОСОБА_6 та ТОВ «Банк «Фінанси та кредит» укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого предметом іпотеки є нежитлове приміщення №5 по АДРЕСА_1 .
03.07.2017 відповідно до результатів відкритих торгів, оформлених протоколом електронних торгів №UA-EA-2017-05-22-000034-а від 02.06.2017, між ПАТ «Банк «Фінанси та кредит» та ТОВ «Рієлтіс Плюс» укладені договори про відступлення прав вимоги, за умовами яких останнє набуло право вимоги до боржників, майнових поручителів та фінансових поручителів, зокрема, за кредитним договором (з додатками, додатковими угодами, договорами про внесення змін та доповнень тощо) №1235pvi-08-04 від 17.08.2004, укладеним між ОСОБА_6 та ТОВ «Банк «Фінанси та кредит», та договорами забезпечення, у тому числі за іпотечними договором від 29.09.2004, укладеним між ОСОБА_6 та ТОВ «Банк «Фінанси та кредит».
Відповідно до додатку №1 до договору про відступлення прав вимоги та договору про відступлення права вимоги за іпотечними договором від 03.07.2017 загальний розмір заборгованості за кредитним договором №1235pvi-08-04 від 17.08.2004 складає 18986029,04 грн.
04.10.2017 позивачем на адреси ОСОБА_6 засобами поштового зв'язку було направлено вимогу (іпотечне повідомлення) про дострокове погашення заборгованості за кредитними зобов'язаннями з попередженням про те, що в разі невиконання зобов'язань за кредитним та іпотечним договорами, ТОВ «Рієлтіс Плюс» буде вимушене звернути стягнення у відповідності до положень ст. 37 Закону України «Про іпотеку» на нежиле приміщення № 5 за адресою: АДРЕСА_1 .
Дана вимога не була виконана боржником, у зв'язку з чим право власності на нежиле приміщення було зареєстровано за ТОВ «Рієлтіс Плюс».
05.07.2019 проведена державна реєстрація припинення іпотеки та обтяження на підставі заяв про припинення записів про іпотеку, заборону, серія та номер: б/н, виданий 26.06.2019, видавник: ТОВ «Рієлтіс Плюс».
05.07.2019 на підставі ухвали Голосіївського районного суду міста Києва №752/1837/15-ц від 12.04.2018 здійснена державна реєстрація права спільної часткової власності на нерухоме майно за ОСОБА_6 та ОСОБА_5 .
Позивач ніколи не видавав та не направляв заяву про припинення записів про іпотеку від 26.06.2019, на підставі якої 05.07.2019 внесено запис про припинення іпотеки та обтяження на предмет іпотеки.
Як вбачається із даної заяви, підпис було здійснено невідомою особою, прізвище директора не було зазначено. На дату підписання зазначеної заяви директором ТОВ «Рієлтіс Плюс» була ОСОБА_7 . Отже, на підставі підроблених документів було здійснено припинення іпотеки та обтяження на підставі підроблених документів, тим самим порушено права позивача.
20.12.2019 до ЄРДР було внесені відомості за №12019100100012449 про вчинення кримінального порушення за ч. 4 ст. 358 КК України за заявою позивача щодо підроблення заяви про припинення іпотеки і заборони відчуження спірного нерухомого майна.
Позивач був протиправно позбавлений права власності на підставі підробленої ухвали Голосіївського районного суду м. Києва №752/1837/15-ц від 12.04.2018. Щодо даних обставин 19.09.2019 до ЄРДР також вносились відомості №12019100010007904 про вчинення кримінального порушення за ч. 1 ст. 190 КК України.
Були вчинені протиправні дії щодо виведення предмету іпотеки з-під іпотеки та уникнення виконання своїх кредитних зобов'язань
30.05.2019 Голосіївським районним судом міста Києва було затверджено мирову угоду у справі №752/4653/18 про поділ майна подружжя, у тому числі нежитлового приміщення №5, що знаходиться по АДРЕСА_1 , після чого 05.07.2019 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень було зареєстровано право спільної часткової власності
На момент винесення даної ухвали право власності на спірний об'єкт нерухомого майна було зареєстровано за позивачем, а тому 12.08.2019 позивач звернувся до ТУ ДБР в м. Києві з заявою про вчинення кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 375 КК України за фактом постановлення суддею Голосіївського районного суду міста Києва Шкірай М.І. завідомо неправосудної ухвали (КП №62019100000000843).
Ухвалу Голосіївського районного суду міста Києва від 30.05.2019 по справі №752/4653/18 було скасовано 01.09.2020 Київським апеляційним судом, а 03.02.2021 Голосіївським районним судом міста Києва позовну заяву про поділ майна подружжя залишено без розгляду.
В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було відкрито новий розділ по нежитловому приміщенню №5/2, що знаходиться по АДРЕСА_1, в м. Києві та присвоєно РНОНМ 1868579880000, та по нежитловому приміщенню №5/1, що знаходиться по АДРЕСА_1, в м. Києві, присвоєно РНОНМ 1868601280000, право власності на які в подальшому було неодноразово перереєстровано за короткий проміжок часу.
У разі вибуття заставного майна з власності іпотекодавця, законодавством встановлений механізм захисту прав іпотекодержателя шляхом перенесення всіх прав та обов'язків іпотекодавця на особу, до якої перейшло право власності на майно.
Просила визнати за ТОВ «Рієлтіс Плюс» права іпотекодержателя за Договором іпотеки від 29 вересня 2004 року, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Прокопенко Л.В., зареєстрованого в реєстрі за №2913, укладений між ОСОБА_6 та ТОВ «Банк «Фінанси та кредит», право вимоги за яким перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю «Рієлтіс Плюс» на підставі Договору про відступлення права вимоги за Іпотечними договором від 03.07.2017 року, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Антиповою І.В., зареєстрований в реєстрі за №468 щодо іпотечного майна - нежитлового приміщення №5, що знаходиться по АДРЕСА_1 номер РНОНМ 2257903280000, про що зробити відповідний запис у державному реєстрі.
18.03.2024 постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі, призначено її до розгляду за правилами загального позовного провадження.
02.05.2024 та 12.11.2024 постановлені ухвали про витребування доказів.
13.02.2025 постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження, призначено справу до судового розгляду по суті.
02.04.2024 відповідачі надали відзив на позовну заяву, в якому зазначили, що вони є власниками спірного нежитлового приміщення, яке придбали у зв'язку з розширенням сімейного бізнесу. Пропозицію придбати приміщення вони знайшли в мережі Інтернет на сайті оголошень. Придбанню приміщення передував його огляд, перевірка відомостей в реєстрі нерухомого майна цього приміщення та укладання 28.12.2020 попереднього договору купівлі-продажу, під час якого вони пересвідчились, що приміщення не перебуває під іпотечним та іншим видом обтяжень.
18.01.2021 був укладений договір купівлі-продажу цього приміщення з продавцем ОСОБА_4 , укладанню договору передувала ще одна перевірка наявності чи відсутності обмежень, заборон на відчуження.
Позивач раніше ініціював розгляд справи №752/11391/21, де розглядалась правомірність набуття ними спірного приміщення, проте відмовившись від позову в суді апеляційної інстанції, позивач повторно звернувся до суду з приводу спору між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав, чим допусти зловживання правом на судовий захист.
Вони набули майно правомірно, повністю сплатили продавцю його вартість.
В іпотеку за кредитним договором від 17.08.2004, укладеним між ТОВ «Банк Фінанси та кредит» та ОСОБА_6 , було передано інше нерухоме майно. Позивач безпідставно вимагає визнати за ним право іпотекодержателя на майно, набуте ними на підставі правомірного правочину. Вони не є пов'язаними особами з ОСОБА_6 та ОСОБА_5 .
Просили відмовити в задоволенні позовних вимог.
02.04.2024 відповідачі подали заяву про закриття провадження у справі, посилаючись на те, що у справі №752/11391/21 між тими самим сторонами та з тим самим предметом спору позивач відмовився від позову.
Суд залишає зазначене клопотання без задоволення, оскільки у справі №752/11391/21 був інший предмет спору, ніж у цій справі, що вбачається з постанови Київського апеляційного суду від 01.09.2020.
11.04.2024 позивач надав відповідь на відзив, в якому виклав доводи, ідентичні тим, що зазначені в позові.
22.09.2025 відповідачі подали заяву про застосування строків позовної давності до вимог позивача, який міг пред'явити вимоги не пізніше 04.02.2018 з огляду на те, що ПАТ «Банк «Фінанси та кредит» пред'явивши вимогу про дострокове повернення боргу за кредитом, змінив строк виконання зобов'язання. Позивач цим правом не скористався та пропустив строк вимоги до ОСОБА_6 та ОСОБА_5 про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Допитаний як свідок ОСОБА_3 пояснив, що він і його дружина уклали договір купівлі-продажу приміщення АДРЕСА_2 , в січні 2021 року. Юристи і нотаріус перед укладанням договору перевірили реєстри. Був виявлений іпотекодержатель цього приміщення ОСОБА_8 , з якою 18.01.2021 вони розрахувались, іпотеку зняли і договір був укладений. З продавцем приміщення ОСОБА_9 вони познайомились у нотаріуса. З ОСОБА_10 познайомились під час огляду приміщення в грудні 2020 року. Кошти, всю суму одразу, за приміщення вони перерахували продавцю через банк. При укладанні договору він розраховував на дії компетентних осіб, які перевіряли відомості щодо спірного майна в реєстрі нерухомості.
Допитана як свідок ОСОБА_1 пояснила, що вони шукали приміщення для фірми «Дім моди Ніна Владі », хотіли мати свій магазин. ОСОБА_3 на сайті OLX знайшов оголошення про продаж приміщення, вони приїхали та оглянули його, воно їм підійшло. Під час огляду приміщення були присутні ОСОБА_6 та ОСОБА_12 . Спірне приміщення було в іпотеці, іпотекодержателем була ОСОБА_8 . Перед укладанням договору їх юристи та нотаріус перевіряли реєстри щодо цього приміщення на наявність обтяжень. ОСОБА_13 була присутня під укладання договору купівлі-продажу, з нею розрахувались, а потім нотаріус зняла іпотечне обтяження і вони купили це приміщення.
Дослідивши матеріали справи, суд встановив наступні фактичні обставини та відповідні їм правовідносини.
17.08.2004 між ТОВ «Банк «Фінанси та кредит» та ОСОБА_6 укладений кредитний договір №1235-pvi-08-04, за умовами якого остання отримала кредит на суму 150000 доларів США під 16% річних на строк до 17.08.2009.
Неодноразово до цього кредитного договору вносились зміни та доповнення в частині розміру відсотків за користування кредитом та строку його повернення.
29.09.2004 між ТОВ «Банк «Фінанси та кредит» та ОСОБА_6 укладений договір іпотеки за умовами якого остання передала в заставу іпотекодержателю нерухоме майно - нежиле приміщення №5 (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1 , як забезпечення повернення кредитних ресурсів, виданих за кредитним договором від 17.08.2004 №1235-pvi-08-04 на суму 150000 доларів США під 16% річних на строк до 17.08.2009.
29.09.2004 на підставі договору іпотеки від 29.09.2004 була зареєстрована заборона на нерухоме майно, а саме нежиле приміщення №5 за адресою: АДРЕСА_1 .
Неодноразово до цього договору іпотеки вносились зміни та доповнення в частині розміру суми забезпеченої іпотекою та строку повернення кредиту.
03.07.2017 між ПАТ «Банк «Фінанси та кредит» та ТОВ «Рієлтіс плюс» укладений договір про відступлення прав вимоги за іпотечним договором від 29.09.2004, посвідченим приватним нотаріусом Прокопенко Л.В. за реєстровим №2913, за яким відступлено право вимоги до боржника ОСОБА_6 за кредитним договором від 17.08.2004 №1235-pvi-08-04 та додатковими угодами до нього, а також за іпотечним договором від 29.09.2004, де іпотекодателем є ОСОБА_6
29.06.2017 ТОВ «Рієлтіс плюс» сплатило АТ «Банк «Фінанси та кредит» 2487500 грн. за право вимоги за кредитним за кредитним договором від 17.08.2004 №1235-pvi-08-04.
03.07.2017 ТОВ «Рієлтіс плюс» зареєстрований як обтяжувач іпотечного майна приміщення №5 за адресою: АДРЕСА_1 .
04.10.2017 ТОВ «Рієлтіс плюс» склало вимогу (іпотечне повідомлення), адресоване ОСОБА_6 та ОСОБА_5 про дострокове погашення заборгованості в порядку ст. 35, 37-38 Закону України «Про іпотеку», відповідно до умов кредитного договору від 17.08.2004 №1235-pvi-08-04, та попередило, що у випадку невиконання цієї вимоги буде звернуто стягнення на іпотечне майно - нежиле приміщення №5 за адресою: АДРЕСА_1 .
29.11.2017 за ТОВ «Рієлтіс плюс» зареєстровано право власності на нежиле приміщення №5 (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1 , РНОНМ 340950080000.
26.06.2019 ТОВ «Рієлтіс плюс» склало заяву на припинення записів про іпотеку №5373771, внесеного приватним нотаріусом Прокопенко Л.В., номер в реєстрі нотаріальних дій №2913 від 29.09.2004, у зв'язку з тим, що ТОВ «Рієлтіс плюс» як іпотекодержатель набув право власності на предмет іпотеки (нежиле приміщення №5 за адресою: АДРЕСА_1 ), в якій просило припинити запис про заборону №5373670.
05.07.2019 за заявою ТОВ «Рієлтіс Плюс» від 26.09.2019 припинено іпотеку (рішення реєстратора №47645480 від 05.07.2019).
20.12.2019 в Єдиному реєстрі досудових розслідувань за №1201910010012449 зареєстровані відомості про вчинення кримінального правопорушення за ч. 4 ст. 358 КК України за фактом використання 05.07.2019 невідомою особою завідомо підробленого документа - заяви про припинення іпотеки і заборони, видану від імені ТОВ «Рієлтіс плюс» та пред'явлення державному реєстратору Нікітіній Ю.В., яка скасувала обтяження на відчуження нежилого приміщення №5 за адресою: АДРЕСА_1 .
22.12.2020 між ОСОБА_6 та ОСОБА_4 укладений договір дарування нежитлового приміщення №5/2 (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1 , та нежитлового приміщення №5/1 (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1 , за умовами якого остання набула їх у власність.
23.12.2020 за ОСОБА_4 зареєстровано право власності нежиле приміщення №5 (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1 .
28.12.2020 між ОСОБА_4 та ОСОБА_14 укладений попередній договір купівлі-продажу нежилого приміщення №5 (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1 , за умовами якого сторони домовились не пізніше 20.01.2021 укласти договір купівлі-продажу, покупцями за яким будуть ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .
16.01.2021 за заявою іпотекодержателя ОСОБА_15 було знято обтяження зі спірного об'єкта нерухомого майна та припинена іпотека за договором від 20.08.2020, реєстр. №1019, посвідчений нотаріусом Косенко М.О., та за договором від 02.12.2020, реєстр. №1021, посвідчений нотаріусом Косенко М.О.
18.01.2021 між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 укладений договір купівлі-продажу нежилого приміщення №5 (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1 , за умовами якого останні набули у власність у рівних частках зазначене нежиле приміщення.
18.01.2021 за ОСОБА_1 та за ОСОБА_3 було зареєстровано право власності на 1/2 частку за кожним на нежиле приміщення №5 (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу від 18.01.2021, укладеного з ОСОБА_4 , реєстровий №190, посвідчений приватним нотаріусом Бурлак О.В.
17.01.2025 директор ТОВ «Рієлтіс плюс» склала нотаріально посвідчену заяву про те, що вона ніколи не підписувала як директор будь - яких заяв/повідомлень щодо припинення записів про іпотеку, заборону на предмет іпотеки - нежитлове приміщення №5 (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1 .
20.02.2025 відповідачі склали нотаріально посвідчений афідевіт про те, що при підписанні договору купівлі-продажу нежитлового приміщення №5 за адресою: АДРЕСА_1 , вони пересвідчились на підставі перевірених нотаріусом даних у належності цього майна саме ОСОБА_4 та у відсутності зареєстрованого права на це майно у інших осіб, а також у відсутності зареєстрованих заборон щодо відчуження цього майна та будь-яких записів про діючу іпотеку, у тому числі іпотекодержателя ТОВ «Рієлтіс плюс».
Одними із загальних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність (п. 6 ч.1 ст. 3 ЦК України).
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Однією з підстав виникнення зобов'язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).
Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Частиною 1 ст. 316 ЦК України встановлено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч.1 ст.317 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно з ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).
Відповідно до ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.
Особливості купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості визначаються законом.
Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини першої статті 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону №1952-IV).
Відповідно до частин першої та четвертої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі. Не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на корисні копалини, рослини, а також на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення, а також окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі, зокрема на магістральні та промислові трубопроводи (у тому числі газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв'язку, залізничні колії, крім меліоративних мереж, складових частин меліоративної мережі.
Частиною 1 ст. 4 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла станом на день укладання іпотечного договору 29.09.2004) встановлено, що обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно.
Частиною 1 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла станом на день укладання іпотечного договору 29.09.2004) предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:
нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;
нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;
нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
За змістом ст. 11 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла на момент спірних правовідносин) іпотекодавець (майновий поручитель) несе відповідальність перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов'язання в межах вартості предмета іпотеки.
Частиною 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла станом на день виникнення спірних праовваідносин) встановлено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Частинами 1-3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла станом на день виникнення спірних правовідносин) встановлено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Відповідно до ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, що діяла станом на день виникнення спірних правовідносин) у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Судом встановлено, що 17.08.2004 між ТОВ «Банк «Фінанси та кредит» та ОСОБА_6 укладений кредитний договір №1235-pvi-08-04, за умовами якого остання отримала кредит на суму 150000 доларів США під 16% річних на строк до 17.08.2009.
Задля забезпечення виконання позичальником умов кредитного договору, 29.09.2004 між ТОВ «Банк «Фінанси та кредит» та ОСОБА_6 укладений договір іпотеки, за яким остання передала в заставу іпотекодержателю нерухоме майно - нежиле приміщення №5 (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1 , як забезпечення повернення нею кредитних ресурсів за договором від 17.08.2004 №1235-pvi-08-04.
29.09.2004 на підставі договору іпотеки від 29.09.2004 була зареєстрована заборона відчуження нежилого приміщення №5 за адресою: АДРЕСА_1 , обтяжувач ПАТ «Банк «Фінанси та кредит».
ТОВ «Рієлтіс плюс» 03.07.2017 уклало з ПАТ «Банк «Фінанси та кредит» договір про відступлення прав вимоги за іпотечним договором від 29.09.2004, за яким набуло право вимоги до боржника ОСОБА_6 за кредитним договором від 17.08.2004 №1235-pvi-08-04 та додатковими угодами до нього, а також за іпотечним договором від 29.09.2004, де іпотекодателем є ОСОБА_6 .
Того ж дня, 03.07.2017, відбулась державна реєстрація відступлення прав іпотеки з ПАТ «Банк «Фінанси та кредит» на ТОВ «Рієлтіс плюс».
Оскільки позичальник ОСОБА_6 не виконала своїх зобов'язань за кредитним договором, забезпеченим заставою, то ТОВ «Рієлтіс плюс» звернуло стягнення на спірне нерухоме майно, після чого 29.11.2017 за позивачем було зареєстровано право власності на це майно.
Позивач стверджує, що були вчинені протиправні дії щодо виведення предмету іпотеки з-під іпотеки та уникнення виконання позичальником своїх кредитних зобов'язань. Також стверджував, що ТОВ «Рієлтіс плюс» ніколи не складало будь-яких заяв/повідомлень щодо припинення записів про іпотеку, заборону на предмет іпотеки - нежитлове приміщення №5 (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1 .
Судом встановлено, що 05.07.2019 за заявою ТОВ «Ріелтіс Плюс» від 26.09.2019 припинено іпотеку (рішення реєстратора №47645480 від 05.07.2019).
Проте жодних доказів на підтвердження того, що позивач такої заяви не складав і що припинення іпотеки відбулось внаслідок протиправних дій інших осіб суду надано не було.
Зазначені обставини підтверджуються матеріалами реєстраційної справи №340950080000.
Після державної реєстрації припинення іпотеки нежитлове приміщення №5 (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1 , неодноразово відчужувалось та передавалось в заставу.
Відповідачі 18.01.2021 придбали у ОСОБА_4 нежиле приміщення №5 (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1 , яка була його власником з 23.12.2020.
Відповідачі, заперечуючи проти позовних вимог, посилались на те, що вони є добросовісними набувачами спірного майна, оскільки на момент укладання ними договору купівлі-продажу 18.01.2021 не було зареєстровано жодних обтяжень чи заборон відчуження, за якими обтяжувачем виступало ТОВ «Рієлтіс Плюс». Зазначені обставини були перевірені їх довіреною особою та безпосередньо нотаріусом, яка посвідчувала договір купівлі-продажу.
Зазначені обставини відповідачі підтвердили, як свідки.
За приписами ч.1 ст. 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Порядок правового регулювання діяльності нотаріату в Україні встановлено Законом України «Про нотаріат».
Частинами 1-2 ст. 1 цього Закону встановлено, що нотаріат в Україні - це система органів і посадових осіб, на які покладено обов'язок посвідчувати права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняти інші нотаріальні дії, передбачені цим Законом, з метою надання їм юридичної вірогідності.
Вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють в державних нотаріальних конторах, державних нотаріальних архівах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси).
Вчинення нотаріальних дій нотаріусами України регулюється Порядком, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5з (далі - Порядок).
Пункт 1.12. розділ ІІ Порядку визначено, що у разі наявності накладеної нотаріусом заборони відчуження майна, обтяження такого майна іпотекою договір про відчуження такого майна посвідчується за згодою кредитора, крім встановлених законом випадків, коли відчуження такого майна заборонено.
Відповідно до п. 2.1.,2.4. Порядку при посвідченні правочинів про відчуження або заставу нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність податкової застави, заборони відчуження або арешту майна шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
При укладенні вказаних договорів нотаріус перевіряє відсутність обтяження нерухомого майна іпотекою шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У разі наявності обтяження іпотекою на укладання вищевказаних договорів вимагається згода іпотекодержателя, якщо це не заборонено іпотечним договором.
З наданих приватним нотаріусом Бурлак О.В. документів, які складались при посвідченні договору купівлі-продажу спірного майна 18.01.2021 між ОСОБА_4 та відповідачами, встановлено, що його укладанню передували дії з перевірки належності цього майна на праві власності продавцю ОСОБА_4 , підстави набуття продавцем права власності на це майно та наявність або відсутність обтяження нерухомого майна іпотекою.
При укладенні вказаного договору нотаріус дійсно перевірила Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та встановила обтяження спірного об'єкта, іпотекодержателем за яким була ОСОБА_15 . Обтяжень цього майна за іншими фізичними чи юридичними особами нотаріус не виявила.
16.01.2021 за заявою іпотекодержателя ОСОБА_15 було знято обтяження зі спірного об'єкта нерухомого майна та припинена іпотека за договором від 20.08.2020, реєстр. №1019, посвідчений нотаріусом Косенко М.О., та за договором від 02.12.2020, реєстр. №1021, посвідчений нотаріусом Косенко М.О.
Враховуючи наведене, а також те, що право власності ОСОБА_4 на нежитлове приміщення №5 (літ. А) за адресою: АДРЕСА_1 , ніким не оспорювалось, суд вважає, що станом на 18.01.2021 не існувало жодних перешкод для укладання договору купівлі-продажу спірного майна відповідачами, а тому відчуження цього майна його власником іншим особам було проведено правомірно, а у відповідачів виникли правові підстави для набуття права власності на спірний об'єкт нерухомого майна.
Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод Держави-учасниці Конвенції зобов'язані поважати право кожного на мирне володіння своїм майном та гарантувати його захист передусім на національному рівні. Зазначене положення в Україні закріплено на конституційному рівні принципом непорушності права власності (ст. 41 Конституції України).
Суд погоджується з доводами відповідачів про те, що вони є добросовісними набувачами та, перед укладанням договору купівлі-продажу 18.01.2021, вчинили усі можливі і необхідні дії, спрямовані на встановлення наявності або відсутності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про права інших осіб на майно, яке було предметом договору, або його обтяжень.
Отже, відповідачі, як добросовісні особи, які придбавали спірне нерухоме майно у власність, вправі були покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Суд вважає, що за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень відповідачі, які добросовісно покладалися на ці відомості, тобто не знали і не мали знати про існування таких прав чи обтяжень, набувають право власності на таке майно вільне від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.
Доводи позивача, які не узгоджуються із вищевикладеними висновками, суд відхиляє.
Встановлені судом обставини дають підстави для висновку, що відповідачі правомірно набули у власність спірне приміщення, щодо якого на момент набуття у власність не було зареєстровано жодних обтяжень, а тому позивач безпідставно вимагає визнати за ним право іпотекодержателя за договором іпотеки від 29.09.2004, укладеного між ОСОБА_6 та ТОВ «Банк «Фінанси та кредит», право вимоги за яким перейшло до ТОВ «Рієлтіс Плюс».
Позовна вимога зробити відповідний запис у державному реєстрі про ТОВ «Рієлтіс Плюс», як іпотекодержателя спірного нерухомого майна, є похідною від вимоги визнати за ним право іпотекодержателя, а тому задоволенню не підлягає, оскільки в задоволенні первісної вимоги відмовлено.
Щодо заяви відповідачів від 22.09.2025 про застосування до вимог позивача строків позовної давності, суд відзначає наступне.
Згідно зі ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Відповідно до ч. 1, 5 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. За зобов'язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання. За зобов'язаннями, строк виконання яких не визначений або визначений моментом вимоги, перебіг позовної давності починається від дня, коли у кредитора виникає право пред'явити вимогу про виконання зобов'язання.
У ч. 1 ст. 266 ЦК України передбачено, що зі спливом позовної давності до основної вимоги вважаться, що позовна давність спливла і до додаткової вимоги (стягнення неустойки, накладення стягнення на заставлене майно тощо).
Відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
04.10.2017 ТОВ «Ріелтіс плюс» склало вимогу (іпотечне повідомлення), адресоване ОСОБА_6 та ОСОБА_5 про дострокове погашення заборгованості в порядку ст. 35, 37-38 Закону України «Про іпотеку», відповідно до умов кредитного договору від 17.08.2004 №1235-pvi-08-04, та попередило, що у випадку невиконання цієї вимоги буде звернуто стягнення на іпотечне майно - нежиле приміщення №5 за адресою: АДРЕСА_1 .
Наведене свідчить про те, що строки позовної давності позивачем не пропущені.
Крім того, у пункті 11 постанови Пленуму Верховного суду України «Про судове рішення у цивільній справі» від 18.12.2009 №14 роз'яснено, що встановивши, що строк для звернення з позовом пропущено без поважної причини, суд у рішенні зазначає про відмову в позові з цих підстав, якщо про застосування позовної давності заявлено стороною у спорі, зробленою до ухвалення ним рішення, крім випадків, коли позов не доведено, що є самостійною підставою для цього.
З огляду на те, що позивачем не доведено підстав для задоволення позовних вимог, підстави для застосування положень частини четвертої статті 267 ЦК України відсутні.
Підсумовуючи викладене, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Оцінюючи обставини, встановлені у судовому засіданні у сукупності з наданими доказами, суд приходить до висновку про необґрунтованість позовних вимог, що має наслідком відмову в їх задоволенні.
Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення («Серявін та інші проти України» (Seryavin and Others v. Ukraine) від 10 лютого 2010 року, заява №4909/04).
Відповідно до ст. 141 ЦПК України судові витрати позивачу за рахунок відповідачів не відшкодовуються, оскільки в задоволенні позовних вимог відмовлено в повному обсязі.
Керуючись ст.ст. 12 - 13, 76 - 81, 141, 247, 258 - 259, 263 - 265, 268, 272 - 273, 354-355 ЦПК України, суд, -
Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Рієлтіс плюс» залишити без задоволення.
Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Рієлтіс плюс», місцезнаходження: м. Дніпро, вул. Січових стрільців, б. 9, код ЄДРПОУ 41298554.
Відповідач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач: ОСОБА_3 , місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 .
Третя особа: ОСОБА_4 , місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_3 .
Третя особа: ОСОБА_5 , останнє відоме місце проживання: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_4 .
Третя особа: ОСОБА_6 , місце проживання: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_5 .
Третя особа: Фонд гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Публічного акціонерного товариства «Банк «Фінанси та кредит», місцезнаходження: м. Київ, вул. Січових стрільців, б. 17, код ЄДРПОУ 21708016.
Рішення складене 24.11.2025.
Суддя Ж. І. Кордюкова