Справа № 524/2505/25 Номер провадження 22-ц/814/3367/25Головуючий у 1-й інстанції Андрієць Д. Д. Доповідач ап. інст. Чумак О. В.
04 листопада 2025 року м. Полтава
Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючої судді: Чумак О.В.,
суддів: Дряниці Ю.В., Пилипчук Л.І.
розглянувши у порядку письмового провадження цивільну справу за апеляційними скаргами Товариства з обмеженою відповідальністю «Житлорембудсервіс», ОСОБА_1 , ОСОБА_2
на рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука від 30 травня 2025 року, ухвалене суддею Андрієць Д.Д.
по справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Житлорембудсервіс» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за надані послуги з управління багатоквартирним будинком
У лютому 2025 року ТОВ «Житлорембудсервіс» звернулося до суду з вищевказаним позовом, в якому просило стягнути з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 заборгованість за надані послуги з управління багатоквартирним будинком у розмірі 62556,42 грн., а також суму встановленого індексу інфляції в розмірі 7453,88 грн., 3 % річних від простроченої суми в розмірі 1726 грн. та сплачений судовий збір у розмірі 3028 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачі є співвласниками виробничо-торгівельного приміщення, загальною площею, 267,1 кв.м. по АДРЕСА_1 .
Рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області від 13 липня 2018 року за № 839 ТОВ «Житлорембудсервіс» призначено управителем групи багатоквартирних будинків та у подальшому 18 липня 2018 року було укладено договір № 1/171 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_1 .
Відповідно до даного договору, Управитель (ТОВ «Житлорембудсервіс») зобов'язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, а співвласники зобов'язуються оплачувати Управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.
В свою чергу, відповідачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , як співвласники виробничо-торгівельного приміщенняв багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 , в порушення вимог чинного законодавства та договору належним чином не приймають участь в утриманні спільного майна, в результаті чого виникла заборгованість за період з 18.08.2021 року по 28.02.2025 року включно у розмірі - 62556,42 грн.
Крім того, на підставі статті 625 ЦК України, позивачем нараховано на суму заборгованості 3 % річних в розмірі 1726,50 грн. та інфляційні втрати в розмірі 7453,88 грн.
Рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука від 30 травня 2025 року позов ТОВ «Житлорембудсервіс» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за надані послуги з управління багатоквартирним будинком задоволено частково.
Стягнуто із ОСОБА_1 на користь ТОВ «Житлорембудсервіс» заборгованість за надані послуги з управління багатоквартирним будинком з урахуванням 3 % річних та індексу інфляції в сумі 25023,53 грн. та судові витрати в сумі 1056,17 грн.
Стягнуто із ОСОБА_2 на користь ТОВ «Житлорембудсервіс» заборгованість за надані послуги з управління багатоквартирним будинком з урахуванням 3 % річних та індексу інфляції в сумі 25023,53 грн. та судові витрати в сумі 1056,17 грн.
В іншій частині вимог відмовлено.
Не погодившись з вказаним рішенням його в апеляційному порядку оскаржили ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , просили його скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що належне їм виробничо-торгівельне приміщення не є частиною багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , оскільки є окремим об'єктом нерухомості.
Зазначено, що вищевказаний багатоквартирний будинок та виробничо-торгівельне приміщення не об'єднано однією спільною територією, не мають спільних елементів благоустрою, не мають спільного обладнання та інженерної інфраструктури, що підтверджує факт того, що багатоквартирний будинок та виробничо-торгівельне приміщення є різними юридичними об'єктами, що виключає їх обов'язок з утримання даного багатоквартирного будинку.
Окрім того, судом не прийнято до уваги, до наявний в матеріалах справи договір про надання послуг з утримання будинків та споруд та прибудинкових територій, який був укладений 01.11.2017 між позивачем та ОСОБА_1 , має значно менший перелік послуг, ніж ті, за які позивач просить стягнути заборгованість.
Від ТОВ «Житлорембудсервіс» до суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому просило апеляційну скаргу залишити без задоволення, посилаючись на її необґрунтованість.
Рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука від 30 травня 2025 року в апеляційному порядку також оскаржило ТОВ «Житлорембудсервіс», просило його скасувати в частині відмовлених позовних вимог та ухвалити у відповідній частині нове судове рішення про задоволення позову в повному обсязі, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга мотивована тим, що ОСОБА_2 не була стороною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 01.09.2020. Після укладеного 18.08.2021 між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 договору дарування частки виробничо-торгівельного приміщення, позивача не було повідомлено про вказану обставину, додаткових угод про заміну сторони договору від 01.09.2020 укладено не було, тому вищезазначений договір є нікчемним, оскільки порушує права співвласників багатоквартирного будинку.
Від ОСОБА_2 та ОСОБА_1 до суду надійшов відзив на апеляційну скаргу ТОВ «Житлорембудсервіс», в якому просили відмовити в її задоволенні.
Заслухавши доповідь судді доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційних скарг та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційні скарги не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення місцевого суду повною мірою відповідає вказаним вимогам.
Як встановлено місцевим судом та вбачається з матеріалів справи, 05.10.2017 року ОСОБА_4 подарував ОСОБА_1 та ОСОБА_3 виробничо-торгівельне приміщення по АДРЕСА_1 , що підтверджується копією договору дарування (т. 1, а.с. 157-158).
Рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради № 839 від 13.07.2018 призначено ТОВ «Житлорембудсервіс» управителем багатоквартирних будинків, зокрема будинку АДРЕСА_1 (т. 1, а.с. 32-47).
18.07.2018 між ТОВ «Житлорембудсервіс» та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 в особі міського голови, укладено договір № 1/165 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (т. 1, а.с. 21-27).
Відповідно до змісту договору, управитель зобов'язується надавати співвласникам послуги з управління багатоквартирним будинком, а співвласники зобов'язуються оплачувати Управителю послуги з управління. Послуга з управління включає: - утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема: прибирання прилеглої території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем, управління ліфтів, тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку.
Згідно п. 9 даного договору ціна послуги з управління становить 4,34 грн. (в тому числі з ПДВ) на місяць за 1 кв. м.
В подальшому, додатковими угодами до договору № 1/165 від 18.07.2018 було внесено зміни до п. 9 договору та збільшено ціну послуги з управління (т. 1, а.с. 28-31).
01.09.2020 між ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ТОВ «Житлорембудсервіс» було укладено договір № 1/165-201/А про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. У п. 2.2. даного договору сторони домовились, що розмір щомісячної плати за надані послуги з управлінням будинком на момент укладення договору складає 766,58 грн. (т. 1, а.с. 106-110).
18.08.2021 ОСОБА_3 на підставі договору дарування подарувала ОСОБА_2 належну їй частку виробничо-торгівельного приміщення по АДРЕСА_1 (т. 1, а.с. 159-160).
Рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради № 1035 від 08.06.2023 на підставі заяви ОСОБА_2 та ОСОБА_1 від 20.04.20023 змінено адресу виробничо-торгівельного приміщення в АДРЕСА_1 на АДРЕСА_2 (т. 1, а.с. 84).
Право власності ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на вищевказане нерухоме майно зареєстровано у визначеному законом порядку, що підтверджено витягом з Державного реєстру речових прав від 21.06.2023 (т. 1, а.с. 82-83).
07.11.2023 ТОВ «Житлорембудсервіс» було зареєстровано заяву ОСОБА_1 про розірвання договору №1/165-201/А від 01.09.2020 про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (т. 1, а.с. 89).
Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд та вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).
Спірні правовідносини між сторонами виникли у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їх виробником (виконавцем) і споживачем, а тому регулюються положеннями ЦК України та Законом України «Про житлово-комунальні послуги», який визначає основні засади організаційних, господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, а також їхні права та обов'язки.
Суб'єктами правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг є: споживачі (індивідуальні та колективні); управитель; виконавці комунальних послуг (статті 6 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»).
Відповідно до пункту 5статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг.
За статтею 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», до житлово-комунальних послуг належить, зокрема житлова послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», споживачем комунальних послуг є фізична особа, яка отримує житлово-комунальну послугу.
За змістом статей 319, 322 ЦК України власність зобов'язує.
Статтею 360 ЦК України передбачено, що співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними із спільним майном.
За положеннями ч. 2 ст. 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.
Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14 травня 2015 року № 417-VIII визначає особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов'язані з реалізацією прав та виконанням обов'язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.
Згідно з визначенням термінів, що наведено у частині першій статті 1 цього Закону:
багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об'єктами нерухомого майна (пункт 1);
співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку (пункт 5);
спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (пункт 6);
допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення, пункт 2).
Матеріалами справи підтверджено, що відповідачі є власниками виробничо-торгівельного приміщення у багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 , тому є співвласниками всього спільного майна багатоквартирного будинку.
Факт того, що належному відповідачам виробничо-торгівельному приміщенню 08.06.2023 було змінено адресу з № 85 на № 85-В не спростовує факту його належності до багатоквартирного будинку.
Та обставина, що належне відповідачам нежитлове приміщення є ізольованим від багатоквартирного будинку та розташоване на окремій земельній ділянці не виключає наявність у них статусу співвласників багатоквартирного будинку, що породжує виникнення відповідних прав та обов'язків з утримання спільного майна.
Згідно з частиною другою статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.
Ціна послуг, порядок оплати послуг є істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (частина четверта статті 11 Закону № 417-VIII).
Згідно ч. 1 ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» ціни (тарифи) на житлово-комунальні послуги встановлюються за домовленістю сторін, крім випадків, коли відповідно до закону ціни (тарифи) є регульованими. У такому разі ціни (тарифи) встановлюються уповноваженими законом державними органами або органами місцевого самоврядування відповідно до закону.
Частина друга статті 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» визначає, що ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає: 1) витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем; 2) винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.
Частиною 3 ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» визначено, що ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком,
Згідно із частиною 1 статті 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
За змістом частини 1 статті 901, частини 1 статті 903 ЦК України, за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов'язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов'язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором. Якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов'язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором
Відповідно до статей 525, 526 ЦК України, зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору, цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, одностороння відмова від зобов'язання не допускається.
Встановлено, що 01.09.2020 між ТОВ «Житлорембудсервіс» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 було укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, в якому, серед іншого сторони погодили розмір щомісячної плати у сумі 766,58 грн.
Згідно п. 13.1 даного договору, він набирає чинності з 01.09.2020 та укладається на невизначений строк. Договір вважається щороку продовженим, якщо за місяць до закінчення строку однією із сторін не буде письмово заявлено про розірвання або необхідність перегляду.
Матеріалами справи підтверджено факт звернення ОСОБА_1 07.11.2023 до позивача з заявою про розірвання вищевказаного договору про надання послуг з утримання багатоквартирного будинку.
Доводи апеляційної скарги ТОВ «Житлорембудсервіс» про нікчемність даного договору, з огляду на те, що відповідачі не повідомили про зміну власника частки даного нерухомого майна є необґрунтованими, оскільки згідно умов договору, а саме п. 13.2 факт переходу права власності до іншої особи є підставою для його дострокового розірвання.
Зміна власника приміщення не припиняє дію договору про надання послуг, укладеного з попереднім власником, оскільки новий власник стає стороною договору, заміщуючи попереднього, якщо в самому договорі або законі не передбачено інше.
Оскільки умовами договору від 01.09.2020 не передбачено його автоматичного припинення при зміні власника приміщення, а лише визначена можливість його дострокового розірвання, тому такий договір зберігає свою чинність.
Таким чином, суд першої інстанції прийшов до обґрунтованого висновку про застосування його умов до ОСОБА_2 , зокрема в частині розміру щомісячної оплати за надані позивачем послуги, до моменту його припинення.
Враховуючи вищевикладені обставини справи, обрахований судом першої інстанції розмір заборгованості сумніву в колегії судді не викликає та не спростований сторонами по справі.
З огляду на те, що рішення суду відповідає вимогам закону, зібраним по справі доказам, обставинам справи, підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційних скаргах, колегія суддів не вбачає.
Інших доводів, які б спростовували висновки місцевого суду або вказували на порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права апеляційні скарги не містять.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно із статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Оскільки доводи апеляційних скарг не спростовують висновки суду першої інстанції, який повно встановивши фактичні обставини справи, правильно застосував норми процесуального права та постановив рішення, яке відповідає закону, тому підстави для їх задоволення відсутні.
Отже, враховуючи вищевказане, апеляційні скарги слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.
Керуючись ст. ст. 367, 374 ч. 1 п. 1, 375, 382, 383, 384 ЦПК України, -
Апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Житлорембудсервіс», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Рішення Автозаводського районного суду м. Кременчука від 30 травня 2025 рокузалишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.
Головуючий О.В. Чумак
Судді Ю.В. Дряниця
Л.І. Пилипчук