Номер провадження 2/754/5381/25
Справа №754/7583/25
Іменем України
14 листопада 2025 року м. Київ
Деснянський районний суд м. Києва у складі головуючої судді Коваленко І.І.
за участю секретаря судового засідання Гуцул Д.Г.
розглянув у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження з повідомленням сторін цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Євро-Клінт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Грасса Груп", Товариства з обмеженою відповідальністю "Глобал Строй - 3", Обслуговуючого кооперативу "Житловий комплекс "Перспектива", Київської міської ради про визнання майнового права на об'єкт незавершеного будівництва,
Стислий виклад позицій сторін
08 травня 2025 року Позивач надіслав до Суду позовну заяву. Позивач у позовній заяві ( з урахуванням уточненої позовної заяви) просить визнати за ним майнові права на об?єкт нерухомості, розташований в об?єкті капітального (незавершеного) будівництва за будівельною адресою АДРЕСА_1 , - однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:096:0031, яка є комунальною власністю територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради і перебуває у оренді (строковому платному користуванні) Товариства з обмеженою відповідальністю "Глобал Строй-3" та Обслуговуючого кооператива "Житлового комплексу "Перспектива".
Позов подано на захист майнових прав і мотивований тим, що ОСОБА_1 сплатив ТОВ "Київмонтажбуд" кошти у розмірі 482 560,00 грн, що складає 100 % вартості майнових прав об'єкта нерухомості, на виконання договору №КМБ/03/286 купівлі продажу майнових прав від 11 березня 2017 року, що був укладений між ТОВ "Глобал Строй-3" (замовник і землекористувач земельної ділянки), ТОВ "Київмонтажбуд" (продавець) та ОСОБА_1 (покупець). Надалі ТОВ "Євро-Клінт" (правонаступник ТОВ "Київмонтажбуд", продавець) було замінено на ТОВ "Грасса Груп" на підставі додаткової угоди про заміну сторони у зобов'язанні до купівлі-продажу майнових прав від 26 липня 2017 року.
Продавець не передав квартиру до 4 кварталу 2017 року. Замовник будівництва - ТОВ "Глобал Строй-3" не забезпечив введення будинку в експлуатацію. Будівництво припинено. Наказом Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 11.12.2017 №402 скасовано реєстрацію декларації від 22.11.2016 № КВ 083163270524 про початок виконання будівельних робіт "Реконструкція нежитлового будинку під багатоквартирний житловий будинок по АДРЕСА_1 " та реєстрацію декларації від 24.03.2017р. № КВ 143170830236 про готовність до експлуатації об'єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності "Реконструкція нежитлового будинку під багатоквартирний житловий будинок по АДРЕСА_1 ", а рішенням Господарського суду м. Києва від 24 травня 2018 року у справі 910/28188/14 ТОВ "Глобал Строй-3" зобов'язано знести об'єкт самочинного будівництва "реконструкція нежитлового будинку під багатоквартирний житловий будинок по АДРЕСА_1 ", як самочинно збудований на земельній ділянці та привести земельну ділянку у попередній стан.
За рішенням Київської міської ради від 18.05.2023 № 6410/6451 земельна ділянка передана в оренду ТОВ "Глобал Строй - 3", ОК "Житловий Комплекс "Перспектива" для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу на АДРЕСА_1 . ОК "Житловий Комплекс "Перспектива" надавало Київській міській раді список інвесторів, які мають майнові права на нежитлові та житлові приміщення у ОК "ЖК "Перспектива", які було придбано покупцями житла (інвесторами) у забудовника, який ініціював будівництво ЖК "Перспектива". Позивач не включений у цей список. Тому Позивач вважає, що його майнові права як інвестора не визнаються та оспорюються, існує реальна загроза щодо порушення права оформлення права власності після введення об'єкта будівництва в експлуатацію.
Київська міська рада, у своїх письмових поясненнях від 24 червня 2025 року просить відмовити у позові. Аргументація заперечень полягає в тому, що згідно з висновком Верховного Суду від 25 серпня 2020 року у справі № 760/21223/17-ц (провадження № 61-35929св18), якщо об'єкт будівництва не введений в експлуатацію в установленому порядку, він вважається незавершеним і визнання права власності на нього за рішенням суду неможливо.
Позивач у своїх запереченнях від 20 червня 2025 року вказав на хибність аргументів Міськради. Позивач зазначає, що він не вимагає визнання права власності на майно, а вимагає виключно визнання за ним майнового права.
Відповідачі, ТОВ "Євро-Клінт", ТОВ "Грасса Груп", ТОВ "Глобал Строй - 3", ОК "Житловий Комплекс "Перспектива", правом подання відзиву на позовну заяву не скористалися, про розгляд справи повідомлені належним чином.
21 травня 2025 року Суд постановив ухвалу про відкриття провадження у справі за правилами загального позовного провадження.
21 травня 2025 року Суд постановив ухвалу про відмову у забезпеченні позову.
21 липня 2025 року Позивач заявив клопотання про залучення до участі у справі ТОВ "Глобал Строй - 3", ОК "Житловий Комплекс "Перспектива", Київську міську раду, як співвідповідачів, оскільки саме ці особи не визнають та порушують права Позивача на квартиру.
24 липня 2025 року Суд задовольнив клопотання Позивача та залучив до участі у справі як співвідповідачів вищевказаних осіб.
За клопотанням представника Позивача Суд залишив без розгляду клопотання про виклик свідків, письмове опитування учасників справи, витребування доказів.
07 жовтня 2025 року Суд постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження у справі та призначив справу до судового розгляду по суті на 24 жовтня 2025 року о 10:30 годин.
Позивач та його представник подали заяви про розгляд справи на підстав наявних матеріалів справи.
Учасники судового процесу зобов'язані повідомляти суд про причини неявки у судове засідання. У разі неповідомлення суду про причини неявки вважається, що учасники судового процесу не з'явилися в судове засідання без поважних причин (частина третя статті 131 ЦПК України).
Відповідачі про розгляд справи повідомлені належним чином, в судове засідання не з?явилися, про поважні причини неявки не повідомляли та не подали відзив у встановлений судом строк без поважних причин. Суд розглядає справу за відсутності відповідачів за наявними матеріалами (пункт 1 частини третьої статті 223, частина восьма статті 178 ЦПК України).
ОБСТАВИНИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ, ТА ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН
11 березня 2017 року між ТОВ "Глобал Строй-3" (замовник і землекористувач), ТОВ "Київмонтажбуд" (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № КМБ/03/286 (надалі - Договір), згідно з умовами якого Продавець продає, а Покупець купує майнові права на об'єкт нерухомості, розташований в Об'єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:62:096:0038), з наступними характеристиками: секція 3, квартира АДРЕСА_3 , кількість кімнат - 1, загальна площа, кв.м - 37, поверх 21 (пункти 2.1., 2.2 Договору).
Об'єкт капітального будівництва - житлової прибудови з вбудовано - прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:62:096:0038, право на спорудження якого виникло у Продавця на підставі Договору генерального підряду №25/05-ГП/2014 від 25.02.2014, та який надав свою згоду на продаж житлової та нежитлової нерухомості у ЖК "Перспектива" та Декларації про початок виконання будівельних робіт виданої Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві 27.06.2014 №КВ083141780671 (пункт 1.1. Договору).
Запланований термін будівництва та введення в експлуатацію Об'єкта капітального будівництва - 4 квартал 2017 року (пункт 2.4. Договору).
Майнові права на об'єкт нерухомості за цим договором закріплюються за покупцем у момент видачі довідки про здійснення 100% оплати майнових прав, зазначеної у пункті 4.2 даного договору. Довідка підписується продавцем не пізніше 3-х робочих днів з дати здійснення покупцем 100% оплати вартості майнових прав, визначених у пункті 4.2. даного договору (пункт 3.1. Договору).
Після отримання продавцем на об'єкт капітального будівництва сертифікату, що засвідчує відповідність закінченого будівництвом об'єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації, продавець надсилає покупцю повідомлення із зазначенням дати (протягом 30 календарних днів з дня відправлення відповідного повідомлення), коли Покупець повинен з'явитись та фізично прийняти закінчений будівництвом об'єкт нерухомості, підписавши акт прийому - передачі об'єкта нерухомості та договір на утримання та обслуговування об'єкта нерухомості (пункт 3.2. Договору).
Орієнтовна загальна вартість майнових прав на об'єкт нерухомості в день укладення цього договору складає 482 560,00 грн в тому числі ПДВ 20 % - 80426,70 грн (пункт 4.2. Договору).
13 березня 2017 року та 17 березня 2017 року Позивач на виконання умов Договору здійснив оплату на користь ТОВ "Київмонтажбуд" у розмірі 482 560,00 грн (докази - квитанція до прибуткового касового ордера № 95 від 13.03.2017 на суму 180000,00 грн (квитанція № 64 від 13.03.2017 про здійснення касової операції на вказану суму) та № 90 від 17.03.2017 на суму 302560,00 грн).
20 березня 2017 року ТОВ "Київмонтажбуд" видало довідку про фінансування 100% майнових прав об'єкта нерухомості за договором № КМБ/03/286 купівлі продажу майнових прав від 11 березня 2017 року, про те, що Позивач сплатив продавцю грошові кошти у розмірі 482 560 грн, в тому числі ПДВ 20 % - 80426,70 грн, що складає 100 % вартості майнових прав Об'єкта нерухомості, що знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_4 , загальна площа 37,12 кв.м (доказ - довідка про фінансування 100% майнових прав об'єкта нерухомості за договором № КМБ/03/286 купівлі продажу майнових прав від 11.03.2017).
25 липня 2017 року ТОВ "Київмонтажбуд" змінило назву на ТОВ "Євро-Клінт".
26 липня 2017 року відбулася заміна кредитора (Продавця, ТОВ "Євро-Клінт") у зобов'язанні за договором купівлі-продажу майнових прав. Це відбулося шляхом укладення додаткової угоди до Договору між Замовником (ТОВ "Глобал С -3"), Покупцем (Позивачем), первісним Продавцем (ТОВ "Євро-Клінт") та новим Продавцем (ТОВ "Грасса Груп").
Згідно з пунктом 5 угоди було узгоджено, що всі зобов'язання Позивача перед Продавцем (ТОВ "Євро-Клінт") відповідно до Договору купівлі-продажу майнових прав, здійснене Покупцем раніше, вважаються належно виконаними Позивачем перед новим Продавцем (ТОВ "Грасса Груп") та не потребують оформлення додатковою угодою.
Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєстрував подану замовником будівництва - ТОВ "Глобал Строй-3" декларацію про початок виконання будівельних робіт "Реконструкція нежитлового будинку під багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 " від 22 листопада 2016 року № KB 083163270524 та декларацію про готовність об'єкта до експлуатації, який належить до І-ІІІ категорії складності "Реконструкція нежитлового будинку під багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 " від 24 березня 2017 року № КВ 143170830236 (докази - декларація про початок виконання будівельних робіт, декларація про готовність об'єкта до експлуатації, який належить до І-ІІІ категорії складності).
Надалі Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) скасував реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт "Реконструкція нежитлового будинку під багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 " від 22 листопада 2016 року № КВ 083163270524 та декларації про готовність об'єкта до експлуатації, який належить до І-ІІІ категорії складності "Реконструкція нежитлового будинку під багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 " від 24 березня 2017 року № КВ 143170830236. Замовник будівництва ТОВ "Глобал Строй-3" (доказ - наказ від 11 грудня 2017 року № 402).
24 травня 2018 року рішенням Господарського суду міста Києва у справі № 910/28188/14 позов задоволено повністю, зобов'язано ТОВ "Глобал Строй-3", ТОВ "Українська будівельна компанія "Укрсоцбуд", ТОВ "Київмонтажбуд" знести об'єкт самочинного будівництва "реконструкція нежитлового будинку під багатоквартирний житловий будинок по АДРЕСА_1 ", як самочинно збудований на земельній ділянці та привести земельну ділянку (кадастровий номер: 8 000 000 000:62:096:0038, місцезнаходження ділянки: АДРЕСА_1 ) у попередній стан.
Однак, 22 січня 2019 року Північний апеляційний господарський суд рішення Господарського суду міста Києва від 24 травня 2018 року скасував, провадження у цій справі закрив на підставі пункту 1 частини першої статті 231 Господарського процесуального кодексу України, оскільки спір не підлягає вирішенню в порядку господарського судочинства (відомості з Єдиного державного реєстру судових рішень).
10 грудня 2019 року Велика Палата Верховного Суду постанову Північного апеляційного господарського суду від 22 січня 2019 року у справі № 910/28188/14 залишила без змін (відомості з Єдиного державного реєстру судових рішень).
16 грудня 2021 року Київська міська рада прийняла рішення, яким затвердила технічну документацію із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:62:096:0038) комунальної власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради, ділянка АДРЕСА_5 , якою передбачено формування двох земельних ділянок площами 1,5087 га (кадастровий номер 8000000000:62:096:0031) (витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 04 жовтня 2021 року № НВ-8001410042021) та 0,9553 га (кадастровий номер 8000000000:62:096:0032) (витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 04 жовтня 2021 року № НВ-8001410032021) (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код виду цільового призначення - 03.02, справа № 629156388) (доказ - рішенням Київської міської ради ІІ сесія ІХ скликання від 16.12.2021 № 4165/4206).
Голова правління ОК "ЖК "Перспектива" Тарасенко Т.М. повідомила Київській міській раді, що на земельній ділянці Кадастровий номер:8000000000:62:096:0031 знаходиться майно членів кооперативу, а саме майнові права на житлові та нежитлові приміщення, які було придбано покупцями житла (інвесторами) у забудовника, який здійснював будівництво житлового комплексу " ІНФОРМАЦІЯ_1 " на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:62:096:0031, що підтверджується інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, державного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна. Згідно з наданим списком, до цього списку включено осіб, які вважаються інвесторами будівництва. Однак, Позивач у цьому списку відсутній (довідка - інформаційна довідка від 24.12.2021 №24/12-2).
Також листом № 03/02-2 ТОВ "Глобал Строй-3" та ОК "ЖК "Перспектива" повідомили КП "Київський інститут земельних відносин", що на земельній ділянці (кадастровий номер 8000000000:62:096:0031) знаходиться їхнє майно у виді, зокрема, житловий 25 поверховий будинок (3 секція ЖК "Перспектива"), в якому наявно 262 квартири та 10 нежитлових приміщень, які є власністю фізичних осіб та юридичних осіб (членів обслуговуючого кооперативу) в вигляді майнових прав на об'єкт нерухомості (квартира/нежитлове приміщення) згідно з договорами купівлі - продажу майнових прав. Будинок перебуває в стадії будівництва (будівництво заморожене) (доказ - лист № 03/02-2 від 03.02.2022).
18 травня 2023 року Київська міська рада прийняла рішення, яким:
затвердила проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "Глобал Строй-3" та ОК "ЖК "Перспектива" в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу на АДРЕСА_1 (зміна цільового призначення земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:62:096:0031) (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код виду цільового призначення - 02.10, справа № 584539672);
змінила цільове призначення земельної ділянки площею 1,5087 га (кадастровий номер 8000000000:62:096:0031) та дозволила її використання для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу (код виду цільового призначення - 02.10, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктом розважальної та ринкової інфраструктури);
передала ТОВ "Глобал Строй-3" та ОК "ЖК "Перспектива", за умови виконання пункту 4 цього рішення, в оренду на 5 років земельну ділянку площею 1,5087 га (кадастровий номер 8000000000:62:096:0031) для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу (код виду цільового призначення - 02.10, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) на АДРЕСА_1 із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно та необхідністю добудови житлових будинків (заява ДЦ від 14 грудня 2022 року № 72361-007185280-031-03) (доказ - рішення Київської міської ради ІІ сесія ІХ скликання від 18.05.2023 № 6410/6451).
На підставі рішення Київської міської ради від 18 травня 2023 року № 6410/6451 27 листопада 2023 року між Київською міською радою (Орендодавець) та ТОВ "Глобал Строй-3", ОК "ЖК "Перспектива" (Орендарі) укладено договір оренди земельної ділянки.
Відповідно до пункту 1.1. цього Договору земельна ділянка (кадастровий номер 8000000000:62:096:0031) передана Орендарям для будівництва експлуатації та обслуговування житлового комплексу, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради.
На земельній ділянці розташований громадський будинок, площею 461,8 кв.м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1739418680000, який знаходиться у приватній власності ТОВ "Глобал Строй-3", та недобудовані багатоповерхові (18-19-25-15-ти поверхові) житлові будинки, житлові та нежитлові приміщення, які є власністю фізичних і юридичних осіб (зокрема, у вигляді майнових прав), що є членами ОК "ЖК "Перспектива" (інформаційна довідка від 24.12.2021 №24/12-2 та від 03.02.2022 №03/02-2) (пункт 2.4. Договору оренди).
27 листопада 2023 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано за ТОВ "Глобал Строй-3", ОК "ЖК "Перспектива" право оренди земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:62:996:0031, площею 1,5087 га (запис про інше речове право № 52703004), розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , строком на 5 років, тобто до 27 листопада 2028 року (доказ - витяг з Державного реєстру речових прав № 356082006 від 27.11.2023).
13 липня 2023 року Київська міська рада прийняла рішення, яким перейменовала вулицю Драйзера Теодора у Деснянському районі міста Києва на вулицю Рональда Рейгана (доказ - рішення Київської міської ради ІІ сесія ІХ скликання від 13.07.2023 № 6894/6935).
18 березня 2025 року Департамент будівництва та житлового забезпечення міста Києва на запит Позивача повідомив, що:
Земельна ділянка площею 2,4640 га (кадастровий номер 8000000000:62:096:0038) рішенням Київської міської ради від 18.11.2004 № 746/2156 надана в постійне користування Деснянській районній у м. Києві державній адміністрації для завершення будівництва школи у 26-му мікрорайоні житлового масиву Вигурівщина-Троєщина у Деснянському районі (державний акт на право постійного користування земельною ділянкою від 08.04.2005 № 08-9-00006).
Земельна ділянка частково забудована новозбудованими багатоповерховими житловими будинками (збудовано 3 секції житлового комплексу "Перспектива", розпочато будівництво 4 секції), крім того розташований об'єкт незавершеного будівництва - школа, який належить
ТОВ "Глобал Строй-3" на підставі договору купівлі-продажу від 07.10.2010 № 4424 (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 07.03.2014 № 18764680).
Вищезазначений об'єкт увійшов до переліку об'єктів, які будувалися групами компаній ТОВ "Укогруп" та ТОВ "Сіті-Груп". Будівництво було припинене в 2017 році. Питання можливості приведення ситуації з незаконними забудовами групи компаній ТОВ "Укогруп" та ТОВ "Сіті-Груп" до вимог містобудівного законодавства, зокрема щодо організації добудови ЖК "Перспектива" на вул. Рональда Рейгана, 40, неодноразово розглядались на засіданнях комісії з вирішення проблемних питань по об'єктах незавершеного будівництва, утвореної розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 18.03.2015 № 236, робочих нарадах і зустрічах.
За результатами здійснених Київською міською державною адміністрацією заходів з числа інвесторів зазначеного житлового комплексу створено OK "ЖК "Перспектива", який зареєстровано 16.01.2020. Оскільки попередній забудовник не виконав свої зобов'язання щодо завершення будівництва та введення житлового комплексу в експлуатацію, ці функції взяв на себе OK "ЖК "Перспектива".
Відповідно до рішення Київської міської ради від 14.11.2019 затверджено детальний план території в межах вулиць Оноре де Бальзака, Градинської та Радунської у Деснянському районі, до меж якого входить ділянка на АДРЕСА_1 . Рішенням Київської міської ради від 16.12.2021 № 4165/4206 земельну ділянку 8000000000:62:096:0038 поділено на земельні ділянки площами 1,5087 га (кадастровий номер: 8000000000:62:096:0031) і 0,9553 га (кадастровий номер: 8000000000:62:096:0032).
Згідно з рішенням Київської міської ради від 18.05.2023 № 6410/6451 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Глобал Строй-3" та обслуговуючому кооперативу "ЖК "Перспектива" земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу на АДРЕСА_1 " ТОВ "Глобал Строй-3" та OK "ЖК "Перспектива" передано в оренду на 5 років земельну ділянку площею 1,5087 га (кадастровий номер 8000000000:62:096:0031), для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу (код виду цільового призначення - 02.10, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово- розважальної та ринкової інфраструктури) на АДРЕСА_1 із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно та необхідністю добудови житлових будинків.
Отримані Містобудівні умови та обмеження для проєктування об'єкта будівництва, Реєстраційний номер 516 від 30.05.2024, Реєстраційний номер ЄДЕССБ MU01:4214-7404-7256-2806 на Будівництво житлового комплексу з вбудованими приміщеннями громадського призначення, підземного дворівневого гаражу, трансформаторної підстанції, дитячого дошкільного закладу на АДРЕСА_1 та на ділянці АДРЕСА_5 .
16.01.2024 - скориговано функціональне призначення об'єкту технічних умов № ДепТП030/43/1-23/55/31156 від 30.01.2015 до Договору про приєднання, яке не с стандартним від 30.01.2015 № НП-55-15/31156 за адресою: АДРЕСА_1 з Реконструкція школи та будівництва громадського призначення на Будівництво і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово- розважальної та ринкової інфраструктури (для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового комплексу).
Згідно з чинним законодавством до обов'язків замовника будівництва належить залучення підрядника для виконання робіт з будівництва об'єкта, укладання з ним договорів підряду, контроль ходу будівництва, здійснення технічного нагляду, проведення розрахунків, прийом закінчених робіт та здача об'єкта в експлуатацію. На сьогодні жодним законодавчим актом не визначено межі повноважень місцевих державних адміністрацій та практичні механізми щодо завершення спорудження проблемних об'єктів житлового будівництва.
На виконання постанови Кабінету Міністрів України від 15.12.2021 № 1327 "Деякі питання формування переліку об'єктів житлового будівництва, що не прийняті в експлуатацію" виконавчим органом Київської міської ради (Київською міською державною адміністрацією) узагальнено інформацію, надану райдержадміністраціями, фізичними та юридичними особами, сформовано орієнтовний перелік об'єктів житлового будівництва міста Києва, що не прийняті в експлуатацію, який передано до Міністерства розвитку громад та територій України. До зазначеного переліку, зокрема, увійшов й ЖК "Перспектива" на АДРЕСА_1 .
Повідомлено про готовність брати участь, в межах покладених функцій та повноважень, у вирішенні питань щодо організації добудови об'єктів, які споруджувалися з залученням коштів фізичних осіб, у разі неспроможності забудовників продовжувати таке будівництво (доказ - лист Департамент будівництва та житлового забезпечення міста Києва № 056-1720 від 18.03.2025).
10 вересня 2025 року адвокат Спаський Андрій Юрійович, який діє в інтересах Позивача звернувся до ОК "ЖК "Перспектива", з вимогою включити Позивача до списку осіб, які мають майнові права на об'єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 та надати уточнений список інвесторів, які мають майнові права на нерухомість у ОК "ЖК "Перспектива" (доказ - адвокатський запит від 10.09.2025). Докази внесення Позивача до відповідно списку як інвестора (власника майнових прав на майбутній об'єкт нерухомості) відсутні. Будь-які заперечення щодо обставин набуття прав майнових прав на майбутній об'єкт нерухомості ні ОК "ЖК "Перспектива", ні ТОВ "Глобал Строй-3" не висловили.
На момент звернення до суду з позовом будинок на АДРЕСА_1 не був введений в експлуатацію.
Так, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (частина перша статті 4 ЦПК України).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).
Порушення права пов'язане з позбавленням його суб'єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див., зокрема постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21(провадження № 61-20968сво21)).
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов'язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (частини перша та друга статті 2 ЦПК України).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту [див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17].
За змістом частини першої статті 15 та частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Вимога для захисту порушеного права має відповідати змісту цього права та характеру його порушення.
Одним зі способів захисту цивільних прав, з яким особа має право звернутися до суду, є вимога про визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40)].
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що, як правило, суб'єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин.
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновлює порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування [див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16].
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 лютого 2019 року в справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18; від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц(провадження № 14-39цс19); від 16 жовтня 2019 року в справі № 761/5156/13-ц(провадження № 14-425цс19).
Зокрема, у спірних правовідносинах, Велика Палата Верховного Суду, досліджуючи питання ефективності захисту порушених речових прав інвестора будівництва, вказуючи при цьому що він є особою, яка первісно набуває право власності на об'єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти, зробила висновок, що визнання майнових прав на об'єкт інвестування є належним способом захисту у разі невиконання забудовником договірних зобов'язань за повної та вчасної сплати інвестором пайових внесків і у разі відсутності факту введення будинку в експлуатацію (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 вересня 2019 року у справі № 1522/16455/12, від 9 жовтня 2019 року у справі № 761/9142/15-ц, від 16 жовтня 2019 року у справах № 761/5156/13-ц та № 761/4773/15-ц, від 20 листопада 2019 року у справі № 761/14516/15-ц, та інші).
Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (частина перша статті 375 ЦК України).
У чинному законодавстві України визначення поняття "забудовник" відсутнє. Аналіз хронології нормативного закріплення вказаної дефініції свідчить про використання законодавцем саме такого терміну в минулому, на що, зокрема, вказує зміст Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про архітектурну діяльність" від 01 серпня 2006 року № 58-V, яким внесено зміни до Закону України "Про архітектурну діяльність" та доповнено його статтю 1 абзацом одинадцятим такого змісту: "забудовник - особа, яка відповідно до закону отримала право власності або користування земельною ділянкою для містобудівних потреб та виконує передбачені законодавством дії, необхідні для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об'єкта містобудування". Крім того, текст вказаного закону після слова "замовник" в усіх відмінках і числах доповнено словом "(забудовник)".
Надалі, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву" від 16 вересня 2008 року № 509-VI абзац одинадцятий статті 1 Закону України "Про архітектурну діяльність" викладено в редакції, що є практично аналогічною попередній, вказаній вище, а саме: "замовник (забудовник) - фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об'єкта містобудування".
Натомість текст прийнятого 17 лютого 2011 року Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" № 3038-VI терміну "забудовник" не містить; цим же Законом внесено зміни до Закону України 20 травня 1999 року № 687-XIV "Про архітектурну діяльність", та, серед іншого, слова "замовник (забудовник)" в усіх відмінках і числах замінено словом "замовник".
Водночас термін "забудовник" використовується у Законі України від 19 червня 2003 року № 978-IV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", а Закон України від 22 грудня 2006 року № 525-V "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" використовує термін "інвестор-забудовник".
Власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (стаття 876 ЦК України). Разом з тим у разі вчинення самочинного будівництва об'єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об'єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України).
Інвестор після виконання ним фінансових зобов'язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об'єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об'єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об'єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об'єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об'єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов'язаними зі створенням об'єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред'явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України).
У спірних правовідносинах, власник земельної ділянки - територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради дозволила будівництво на своїй ділянці - ОК "ЖК "Перспектива" та "Глобал Строй-3", , яке є замовником за договором купівлі-продажу майнових прав, надавши земельну ділянку в оренду.
На час розгляду справи будівництво об'єкту (житлового будинку) не завершено, об'єкт не введений в експлуатацію.
Позивач, як інвестор, виконав свої зобов'язання за Договором, повністю сплатив вартість майнових прав у визначеній в договорі сумі, що не спростовано відповідачами у справі, у зв'язку із чим за умовами договору від 11.03.2017 набув майнових прав щодо об'єкта нерухомості, зокрема права на отримання в подальшому у власність спірної квартири.
Водночас ТОВ "Київмонтажбуд" (перейменовано в ТОВ "Євро-Клінт" (первісний Продавець) визнало майнові права Позивача, уклавши Договір купівлі-продажу майнових прав № КМБ/03/286 від 11.03.2017 та підтвердивши це видачою довідки від 20.03.2017 про 100% оплату вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 . Надані Суду докази не містять прямої інформації про те, що ТОВ "Євро-Клінт" (первісний Продавець) оспорює чи не визнає майнові права Позивача у судовому чи позасудовому порядку. ТОВ "Євро-Клінт" не порушує права Позивача, оскільки первісний Продавець вибув зі спірних правовідносин внаслідок укладання додаткової угоди про заміну сторони у зобов'язанні і не має будь-яких зобов'язань перед позивачем. Наведене є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог, заявлених до ТОВ "Євро-Клінт".
Натомість ТОВ "Грасса Груп", яке визнало права Позивача, оскільки погодилося на заміну сторони у зобов'язанні (Продавця) за Додатковою угодою від 26.07.2017, в якій всі зобов'язання Позивача перед первісним Продавцем визнані належно виконаними перед новим Продавцем, порушило право Позивача на своєчасне отримання об'єкта нерухомості (квартири АДРЕСА_3 ) у власність, оскільки запланований термін введення в експлуатацію (4 квартал 2017 року) був прострочений, і будівництво було припинено.
ТОВ "Глобал Строй-3", як Замовник будівництва, порушило право Позивача на отримання об'єкта у власність, оскільки не забезпечило завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію, що призвело до призупинення будівництва у 2017 році та скасування декларацій ДАБК. Зобов'язання ТОВ "Глобал Строй-3" знести об'єкт самочинного будівництва (згідно з рішенням ГС м. Києва, хоча пізніше скасованим) створювало реальну загрозу порушення майнового права Позивача, пов'язаного із існуванням об'єкта інвестування. Порушення строків будівництва суттєво впливає на порушення прав Позивача.
ОК "ЖК "Перспектива" не визнає майнові права Позивача, що виразилося у невключенні його до списку осіб, які мають майнові права на об'єкт нерухомості (квартиру АДРЕСА_3 ) при наданні інформаційних довідок Київській міській раді (від 24.12.2021 та 03.02.2022).
Невизнання майнового права Позивача кооперативом (новим суб'єктом, що отримав земельну ділянку в оренду для добудови разом з ТОВ "Глобал Строй-3" і діє в інтересах інших інвесторів) створює пряму загрозу оспорення його права на оформлення власності після введення об'єкта в експлуатацію. Вимога Позивача про визнання майнових прав спрямована саме на усунення цього невизнання/оспорювання з боку кооперативу, який має намір завершити будівництво.
Невключення до списку та отримання земельної ділянки в оренду для добудови без врахування Позивача порушує його право на ефективну реалізацію своїх майнових прав, оскільки він, по суті, виключений з процесу завершення будівництва, яке має привести до оформлення права власності.
Майнові права Позивача були визнані первісними забудовниками/продавцями. Наразі його права є невизнаними з боку ключового суб'єкта, що займається добудовою (ОК "ЖК "Перспектива"), що створює оспорення права на отримання квартири у власність у майбутньому та є основою для звернення до суду з позовом про визнання майнових прав як належного та ефективного способу захисту.
Київської міської ради, яка дозволила будівництво на своїй ділянці - ОК "ЖК "Перспектива" та "Глобал Строй-3", у своїх письмових поясненнях просить відмовити Позивачу у позові. Це є прямим оспоренням заявленої Позивачем вимоги про визнання його майнового права. Згідно зі статтею 375 ЦК України, Київської міської ради, як власник земельної ділянки, має право дозволяти будівництво іншим особам. Її рішення про передачу землі в оренду конкретним особам (ТОВ "Глобал Строй-3" та ОК "ЖК "Перспектива") прямо впливає на можливість чи неможливість реалізації майнових прав Позивача, оскільки саме ці особи тепер уповноважені завершувати будівництво.
Визнання майнового права за Позивачем в судовому порядку необхідне для того, щоб усі суб'єкти (включно з Київською міською радою та її орендарями) були зобов'язані враховувати це право при подальшій добудові та оформленні об'єкта. Таким чином, позов до Київської міської ради є частиною ефективного способу захисту, спрямованого на усунення правової невизначеності та відновлення порушеного інтересу.
Суд відхиляє заперечення представника Київської міської ради щодо неможливості визнання права власності до завершення будівництва новоствореного об'єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Вимога Позивача спрямована на визнання саме майнових прав (право на отримання у власність майбутнього об'єкта), а не права власності на об'єкт незавершеного будівництва.
Розподіл судових витрат
За правилом частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Якщо обидві сторони звільнені від оплати судових витрат, вони компенсуються за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України (частина шоста статті 141 ЦПК України).
У разі задоволення позову позивача, звільненого від сплати судового збору, судовий збір стягується з відповідача на користь держави пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини заявлених до нього позовних вимог, якщо цього відповідача також не звільнено від сплати судового збору (такий висновок щодо розподілу судових витрат та застосування частини шостої статті 141 ЦПК України у разі звільнення позивача від сплати судового збору викладено у пункти 86, 93 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 161/4985/17, провадження № 14-71цс19).
У випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами, або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору (частина дев'ята статті 141 ЦПК України).
Суд, визначаючи розмір судового збору, виходить із вартості майнових прав, сплачених Позивачем за договором купівлі-продажу, що становить 482 560,00 грн. Спір виник внаслідок неправильних дій ОК "ЖК "Перспектива", яке ухилилось від визнання майнових прав Позивача, ТОВ "ГРАСА ГРУП" та ТОВ "Глобал Строй-3", як забудовника, тому судовий збір у розмірі 4 825,60 грн слід стягнути порівну, а саме по 1608,53 грн з кожного на користь держави.
Керуючись статтями 4, 13, 19, 76-81, 263-265, 268 ЦПК України, Суд
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Грасса Груп", Товариства з обмеженою відповідальністю "Глобал Строй - 3", Обслуговуючого Кооперативу "Житловий Комплекс "Перспектива", Київської міської ради про визнання майнового права на об'єкт незавершеного будівництва, задовольнити.
Визнати за ОСОБА_1 майнові права на об?єкт нерухомості, розташований в об?єкті капітального (незавершеного) будівництва за будівельною адресою АДРЕСА_1 , однокімнатну квартиру АДРЕСА_3 загальною площею 37,12 м2, що знаходиться на 21 (двадцять першому) поверсі у 3 секції 25 поверхового будинку житлового комплексу "Перспектива", на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:62:096:0031, яка є комунальною власністю територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради і перебуває у оренді (строковому платному користуванні) Товариства з обмеженою відповідальністю "Глобал Строй-3" та Обслуговуючого кооператива "Житлового комплексу "Перспектива".
У задоволенні позовних вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю "Євро-Клінт" відмовити.
Стягнути з Обслуговуючого Кооперативу "Житловий Комплекс "Перспектива" на користь держави судовий збір в сумі 1608,53 грн.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Грасса Груп" на користь держави судовий збір в сумі 1608,53 грн.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Глобал Строй - 3" судовий збір в сумі 1608,53 грн.
Рішення суду може бути оскаржене шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
повне найменування (для юридичних осіб) та ім'я (для фізичних осіб) сторін
Позивач ОСОБА_1 (місце реєстрації: АДРЕСА_6 ; РНОКПП НОМЕР_1 )
Відповідач Київська міська рада (місцезнаходження: вул. Хрещатик, буд. 36, м. Київ; код ЄДРПОУ 22883141)
Відповідач Обслуговуючий Кооператив "Житловий Комплекс "Перспектива" (місцезнаходження: вул. Рональда Рейгана 40, м. Київ; код ЄДРПОУ 43454816)
Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю "Грасса груп" (місцезнаходження: вул. Степана Бандери, 28А, м. Київ; код ЄДРПОУ 40994849)
Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю "ЄВРО-КЛІНТ" (місцезнаходження: просп. Московський, буд. 142, м. Харків; код ЄДРПОУ 38735603)
Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю "Глобал Строй-3" (місцезнаходження: вул. Р. Рейгана, 40, м. Київ; код ЄДРПОУ 37117755)
Судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів. Суд підписує повне рішення без його проголошення через неявку всіх учасників справи у судове засідання, яким завершився розгляд справи (частина четверта статті 268 ЦПК України), а датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення (частина п'ята статті 268 ЦПК України) - 14 листопада 2025 року.
Суддя Інна КОВАЛЕНКО