13 листопада 2025 року
м. Київ
cправа № 904/6730/20 (904/2816/23)
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Картере В.І. - головуючий, Огороднік К.М., Пєсков В.Г.,
за участю секретаря судового засідання Заріцької Т.В.,
представників учасників справи:
позивача-1: Удовицький Є.М.,
позивача-2: не з'явився,
відповідача-1: не з'явився,
відповідача-2: не з'явився,
відповідача-3: Рєпкін Н.І.,
третьої особи-1: не з'явився,
третьої особи-2: не з'явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Агроцентр-Україна" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Цукорпром"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.11.2024 (колегія суддів у складі: Гончаров С.А. - головуючий, Яковлєв М.Л., Тищенко О.В.)
та рішення Господарського суду міста Києва від 03.04.2024 (суддя Ягічева Н.І.)
у справі № 904/6730/20(904/2816/23)
за позовом 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Цукорпром" та 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Агроцентр-Україна"
до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Коновалівське"; 2) Михайлівської сільської ради Полтавського району Полтавської області 3) Міністерства юстиції України;
за участю третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивачів: 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Коновалівка - Агро"; 2) приватного нотаріуса Вдовіної Ліани Леонідівни
про визнання незаконним і скасування наказу
Хід розгляду справи та стислий зміст позовних вимог
1. Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 11.01.2021 відкрито провадження у справі №904/6730/20 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Коновалівське" (далі - Боржник), введено процедуру розпорядження майном боржника.
2. Постановою Господарського суду Дніпропетровської області від 30.06.2021 визнано Боржника банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру у справі.
3. У межах зазначеної справи Товариство з обмеженою відповідальністю "Цукорпром" і Товариство з обмеженою відповідальністю "Агроцентр-Україна" звернулись до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Боржника, Михайлівської сільської ради Полтавського району Полтавської області (далі - Рада) та Міністерства юстиції України (далі - Мін'юст) про визнання незаконним і скасування наказу Мін'юсту від 15.05.2023 №1879/5 "Про задоволення скарги", прийнятого за результатами розгляду скарги Виконавчого комітету Михайлівської сільської ради Полтавського району Полтавської області від 28.03.2023 №02.1-25/319, зареєстрованої в Мін'юсті 28.03.2023 за №СК-1122-23 (далі - Наказ).
4. Позов мотивовано тим, що скасовані Наказом рішення приватного нотаріуса Вдовіної Л.Л. (далі - Нотаріус) щодо реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна є законними та прийнятими відповідно до вимог частини 3 статті 87 Кодексу України з процедур банкрутства (далі - КУзПБ), частини 1 статті 34 Закону України "Про нотаріат", пункту 4 частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Одночасно з виданням позивачам свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна нотаріус провів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно заміну сторони орендаря земельних ділянок, на яких розташовані придбані об'єкти нерухомого майна.
5. На думку позивачів, відповідно до абзацу 4 розділу 6 "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", частини 2 статті 1261 Земельного кодексу України та абзацу 7 частини 3 статті 13 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" дотримано усіх вимог для проставлення відмітки про автоматичне поновлення договорів оренди землі.
6. При цьому позивачі послались на рішення Конституційного Суду України від 16.11.2022 №3-270/2019(6302/19), згідно з яким визнано неконституційним припис пункту 1 частини 7 статті 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Також позивачі зауважили на сплив строку подання відповідної скарги, необґрунтованість порушення прав скаржника відповідними рішеннями Нотаріуса, оскільки вчинення реєстраційних дій не позбавляє його права на майно.
7. Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 16.06.2023, залишеною без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 12.09.2023, зазначену позовну заяву передано за виключною підсудністю до Господарського суду міста Києва.
Фактичні обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій
8. 16.12.2021 на сайті https://www.dto.com.ua/tenders/402771 оголошено аукціон з реалізації в межах справи про банкрутство №904/6730/20 майна - капітальної будівлі (теплиці №107) загальною площею 18 м2, розташованої за адресою: Михайлівська територіальна громада (колишня Ряськівська сільська рада) Полтавський район (колишній Машівський район) Полтавська область. Продавець майна - Боржник. Замовник аукціону - арбітражний керуючий Чичва Олег Сергійович.
9. 30.12.2021 сформовано протокол проведення електронного аукціону №UA-PS-2021-12-16-000121-1, за результатами якого ТОВ "Агроцентр-Україна" визначено переможцем з продажу зазначеного майна - капітальної будівлі (теплиці №107).
10. 11.01.2022 Боржник і ТОВ "Агроцентр-Україна" склали акт №UA-PS-2021-12-16-000121-1 про придбання майна на аукціоні - капітальної будівлі (теплиці №107).
11. 16.12.2021 року на сайті https://www.dto.com.ua/tenders/402794 оголошено аукціон з реалізації в межах справи про банкрутство №904/6730/20 майна - капітальної будівлі (теплиці №102) загальною площею 18 м2, розташованої за адресою: Михайлівська територіальна громада (колишня Ряськівська сільська рада) Полтавський район (колишній Машівський район) Полтавська область. Продавець майна - Боржник. Замовник аукціону - арбітражний керуючий Чичва Олег Сергійович.
12. 30.12.2021 сформовано протокол проведення електронного аукціону №UA-PS-2021-12-16-000122-2, за результатами якого ТОВ "Агроцентр-Україна" визначено переможцем з продажу зазначеного майна - капітальної будівлі (теплиці №102).
13. 11.01.2022 Боржник і ТОВ "Агроцентр-Україна" склали акт №UA-PS-2022-02-02-000056-2 про придбання майна на аукціоні - капітальної будівлі (теплиці №102).
14. 02.02.2022 року на сайті https://www.dto.com.ua/tenders/408849 оголошено аукціон з реалізації в межах справи про банкрутство №904/6730/20 майна - мультилоту, що складається з капітальних будівель та споруд (теплиці) у кількості 6 штук, які знаходяться за адресою: Михайлівська територіальна громада (колишня Ряськівська сільська рада) Полтавський район (колишній Машівський район) Полтавська область. Продавець майна - Боржник. Замовник аукціону - арбітражний керуючий Чичва Олег Сергійович.
15. 16.02.2022 сформовано протокол проведення електронного аукціону №UA-PS-2022-02-02-000056-2, за результатами якого ТОВ "Цукорпром" визначено переможцем з продажу зазначеного мультилоту.
16. 17.05.2022 Боржник і ТОВ "Цукорпром" склали акт №UA-PS-2022- 02-02-000056-2 про придбання майна на аукціоні - мультилоту, що складається з капітальних будівель та споруд (теплиці) у кількості 6 штук, які знаходяться за адресою: Михайлівська територіальна громада (колишня Ряськівська сільська рада) Полтавський район (колишній Машівський район) Полтавська область:
1. Капітальна будівля (теплиця №108) загальною площею 18 м2;
2. Капітальна будівля (теплиця №106) загальною площею 18 м2;
3. Капітальна будівля (теплиця №101) загальною площею 18 м2;
4. Капітальна будівля (теплиця №105) загальною площею 18 м2;
5. Капітальна будівля (теплиця №109) загальною площею 18 м2;
6. Капітальна будівля (теплиця №110) загальною площею 18 м2.
17. ТОВ "Цукорпром" та ТОВ "Агроцентр-Україна" звернулися до державного реєстратора - Нотаріуса з метою видачі свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів).
18. 06.12.2022 Нотаріус видав ТОВ "Цукорпром" та ТОВ "Агроцентр-Україна" загалом вісім свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) на такі об'єкти: капітальна будівля (теплиця №107); капітальна будівля (теплиця №102); капітальна будівля (теплиця №101); капітальна будівля (теплиця №105); капітальна будівля (теплиця №106); капітальна будівля (теплиця №108); капітальна будівля (теплиця №109); капітальна будівля (теплиця №110).
19. 06.12.2022 Нотаріус зареєстрував у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень право власності ТОВ "Цукорпром" та ТОВ "Агроцентр-Україна" на зазначені об'єкти нерухомого майна.
20. Нотаріус прийняв відповідні рішення про державну реєстрацію прав за результатами розгляду заяв про державну реєстрацію права власності від 06.12.2022 №№ 53323437, 53322592, 53321834, від 07.12.2022 №№53324889, 53324739, 53324779, 53324682, 53324834, до яких було додано свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, видані Нотаріусом 06.12.2022 та зареєстровані в реєстрі за №№2123, 2124, 2125, 2126, 2127, 2128, 2129, 2130, видані на аукціоні при продажу капітальних споруд у провадженні у справі про банкрутство Боржника, та сформованих відомостей з Державного земельного кадастру від 06.12.2022 та 07.12.2022 №№59008817, 59010090, 59009970, 59010004, 59008052, 59009936, 59010070, 59007366 (за змістом яких орендарем земельних ділянок є Боржник).
21. При цьому на підставі зазначених рішень 06.12.2022 і 07.12.2022 Нотаріус відкрив розділи Державного реєстру прав на капітальні споруди №№2666638153230, 2666659053230, 2666619453230, 2666908653230, 2666829853230, 2666895853230, 2666880453230, 2666928153230. На момент відкриття зазначених розділів у Державному реєстрі прав та його архівних складових частинах, Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек була відсутня інформація щодо реєстрації за Боржником права власності на капітальні споруди.
22. Також на підставі зазначених рішень Нотаріус вніс зміни до записів про інші речові права від 26.05.2018 №№26403242, 26403713, від 23.07.2018 №№27205451, 27208064, 27209603, 27206998, від 03.08.2018 №№27383931, 27383199, від 06.02.2020 №№35421625, 35424507, 35430424, від 10.02.2023 №№35463611, 35473265, 35472629, 35465949, 35472014 - змінив орендарів земельних ділянок з Боржника, відповідно, на ТОВ "Цукорпром" і ТОВ "Агроцентр-Україна", змінив строк дії права оренди на земельні ділянки, а саме: зазначив дату закінчення іншого речового права на земельні ділянки 10.10.2029, зазначив інформацію щодо автоматичного продовження дії договорів з правами пролонгації та передачі в піднайм (суборенду).
23. 28.03.2023 Виконавчий комітет Михайлівської сільської ради Полтавського району Полтавської області звернувся до Мін'юсту зі скаргою вих. №02.1-28/319 на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єкта державної реєстрації, територіального органу Мін'юсту.
24. Зазначену скаргу мотивовано тим, що Рада є власником відповідних земельних ділянок та не надавала дозволу на будівництво на них капітальних споруд, не укладала та не пролонгувала договору оренди земельних ділянок з ТОВ "Цукорпром" і ТОВ "Агроцентр-Україна".
25. Скаржник повідомив, що про прийняття оскаржуваних рішень він дізнався 01.02.2023 після надходження 27.01.2023 і 30.01.2023 до бюджету Ради коштів по коду доходів 18010600 Орендна плата з юридичних осіб, відповідно, від ТОВ "Цукорпром" і ТОВ "Агроцентр-Україна", які не обліковувалися як землекористувачі, та з'ясування обставин щодо отримання зазначеними особами земельних ділянок.
26. 15.05.2023 Мін'юст видав Наказ, яким вирішено:
1. Скаргу Виконавчого комітету Михайлівської сільської ради Полтавського району Полтавської області від 28.03.2023 №02.1-25/319 задовольнити.
2. Скасувати рішення від 06.12.2022 №№ 65688621, 65688080, 65687574, від 07.12.2022 №№ 65696332, 65695040, 65695375, 65693654, 65695661, прийняті Нотаріусом.
3. Тимчасово блокувати доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватному нотаріусу Дніпровського міського нотаріального округу Вдовіній Ліані Леонідівні строком на два місяці.
4. Виконання пункту 2 наказу покласти на Офіс протидії рейдерству.
5. Виконання пункту 3 наказу покласти на Державне підприємство "Національні інформаційні системи".
27. За змістом Наказу його прийнято відповідно до частини 3 статті 26, пунктів 1, 4 частини 7 статті 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" на підставі висновку центральної колегії Мін'юсту з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Мін'юсту від 11.05.2023 за результатами розгляду скарги Виконавчого комітету Михайлівської сільської ради Полтавського району Полтавської області від 28.03.2023 №02.1-25/319, зареєстрованої в Мін'юсті України 28.03.2023 за №СК-1122-23.
Стислий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
28. Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.04.2024, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.11.2024, у задоволенні позову відмовлено.
29. Судові рішення мотивовано посиланням на підстави для відмови в державній реєстрації прав, передбачені пунктами 4, 5 частини 1 статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", та обставини відсутності реєстрації за Боржником прав на відповідні капітальні споруди при тому, що умовами договорів оренди земельних ділянок передбачено відсутність на них об'єктів нерухомого майна.
30. Також господарські суди дійшли висновку, що прийняті Нотаріусом рішення в частині внесення змін до записів про інші речові права прийняті без належних документів, що підтверджують виникнення, зміну або припинення відповідних речових прав.
31. Крім того, господарські суди відхилили через недоведеність доводи позивачів щодо пропуску строку звернення з відповідною скаргою до Мін'юсту.
Стислий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення доводів скаржника
32. ТОВ "Агроцентр-Україна" і ТОВ "Цукорпром" подали касаційні скарги, в яких просять скасувати рішення та постанову господарських судів першої та апеляційної інстанцій, ухвалити нове рішення про задоволення позову.
33. Касаційні скарги подано з підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 3, 4 частини 2 статті 287, пунктом 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України.
34. Скаржники посилаються на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування у подібних правовідносинах пункту 93 Порядку організації та проведення аукціонів з продажу майна боржників у справах про банкрутство (неплатоспроможність), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 02.10.2019 №865, статей 87, 88 КУзПБ, частини 1 статті 34 Закону України "Про нотаріат" та пункту 4 частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" в частині того, чи має право нотаріус видавати свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів та реєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності за покупцем в ситуації, коли у попереднього власника (продавця) не зареєстровано право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
35. Посилаючись на презумпцію правомірності правочину з відчуження відповідних об'єктів нерухомого майна на спірних торгах, скаржники стверджують, що рішення Нотаріуса є законними та відповідають вимогам зазначених норм, оскільки вони не забороняють видачу свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) за відсутності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності на об'єкт нерухомого майна за продавцем, а видавши свідоцтво, в силу пункту 4 частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" Нотаріус був зобов'язаний зареєструвати право власності за покупцем.
36. При цьому скаржники вважають безпідставними посилання господарських судів першої та апеляційної інстанцій на зміст договорів оренди землі щодо відсутності на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна, оскільки вони не є підставами для виникнення права власності на об'єкти нерухомості та не могли бути використані для відмови нотаріусом у реєстрації права власності скаржників.
37. Також скаржники вказують на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування пункту 1 частини 7 статті 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" в частині того, чи мав право Мін'юст приймати Наказ із посиланням на вказану норму права, яка визнана неконституційною рішенням Конституційного Суду України від 16.11.2022 у справі №3-270/2019(6302/19).
38. Скаржники наголошують, що ухвалення Мін'юстом на підставі вказаної норми Наказу про скасування рішення про державну реєстрацію права власності спричиняє юридичну невизначеність у відносинах власності та обмежує їх у розпорядженні майном.
39. Крім того, на думку скаржників, суди попередніх інстанцій не повному обсязі дослідили зібрані у справі докази, а саме:
- договори оренди землі у питанні строку їх дії, що мають значення для правильного вирішення справи, що призвело до порушення норм, передбачених абзацом 4 розділу ІХ "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", частиною 4 статті 120, частиною 2 статті 1261 Земельного кодексу України, абзацом 7 частини 3 статті 13, частиною 4 статті 316 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень";
- скаргу Ради до Мін'юсту та долучені до неї документи на предмет відсутності факту порушення прав Ради рішенням Нотаріуса;
- лист Ради від 16.11.2021 №02-33/1214, з якого вбачається, що скаржник міг дізнатися про відповідні рішення Нотаріуса раніше, а тому Рада подала скаргу до Мін'юсту після закінчення строку для її подання.
40. При цьому скаржники, зокрема, послались на висновки, сформульовані у постанові Верховного Суду від 09.08.2023 у справі №910/18929/21, від 08.05.2024 у справі №910/13905/21, згідно з якими під час розгляду скарги на рішення державного реєстратора Мін'юст не вправі вирішувати спір між сторонами, зокрема робити висновки про права сторін на майно. Натомість до повноважень Мін'юсту належить повернення майна у володіння скаржника (особи, за якою було зареєстроване право власності до оскаржуваної реєстрації), якщо майно вибуло з його володіння за відсутності його волевиявлення, а державна реєстрація вчинена з порушенням закону, внаслідок чого інша особа за посередництва державного реєстратора самоправно заволоділа майном скаржника.
41. ТОВ "Цукорпром" також подало письмові пояснення, зокрема, з урахуванням висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.09.2025 у справі №910/2546/22.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
42. Інші учасники справи у встановлений судом термін відзиви на касаційні скарги не подали.
Позиція Верховного Суду
43. Керуючись вимогами статей 14, 300 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд перевіряє правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права в межах доводів і вимог касаційної скарги та виходить з такого.
44. Предметом касаційного перегляду є судові рішення, ухвалені за результатом вирішення спору щодо визнання незаконним та скасування наказу Мін'юсту про скасування рішень нотаріуса про державну реєстрацію прав власності на майно, придбане з прилюдних торгів у процедурі банкрутства, права на яке не були зареєстровані за попереднім власником - боржником у справі про банкрутство (з внесенням зміни до записів про речові права на земельні ділянки, на яких таке майно розташовано), за наслідками задоволення скарги власника зазначених земельних ділянок.
45. Відповідно до положень статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
46. Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
47. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини 1 статті 2 зазначеного Закону).
48. Загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема: гарантування державою об'єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом (пункти 1, 4 частини 1 статті 3 зазначеного Закону).
49. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина 2 статті 3 зазначеного Закону).
50. Разом з тим Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", крім визнання та підтвердження державою таких прав, також спрямований на їх захист.
51. Так, частиною 1 статті 37 зазначеного Закону передбачено, що рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб'єкта державної реєстрації прав, а також дії, пов'язані з автоматичною державною реєстрацією прав, можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду.
52. Згідно з частиною 2 вказаної статті Закону Мін'юст розглядає скарги, зокрема, на рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав.
53. За загальним правилом, захист порушених прав особи здійснюється у судовому порядку.
54. Велика Палата Верховного Суду неодноразово (зокрема в постанові від 03.09.2025 у справі №910/2546/22, яка підлягає врахуванню під час розгляду цієї справи на підставі частини 4 статті 300 Господарського процесуального кодексу України) зазначала, що оскарження рішення, дії або бездіяльності державного реєстратора, суб'єкта державної реєстрації прав до Мін'юсту є додатковим механізмом захисту речових прав на нерухоме майно. Таке оскарження може бути оперативним механізмом захисту державою порушених помилковими діями та рішеннями державного реєстратора прав, однак не може підміняти собою судовий розгляд.
55. Мін'юст у межах своїх повноважень здійснює контроль у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно; оцінює помилковість дій та рішень державного реєстратора, однак не досліджує помилки або протиправні дії скаржника, інші аспекти захисту прав на нерухоме майно.
56. Тобто Мін'юст оцінює законність проведеної державним реєстратором адміністративної процедури, а не вирішує по суті спір. При розгляді скарги на рішення державного реєстратора Мін'юст не вправі вирішувати спір між сторонами, зокрема робити висновки про права сторін на майно.
57. Натомість вирішення спору про право (і забезпечення тим самим юридичної визначеності у правовідносинах між сторонами такого спору) належить до компетенції суду. Розглядаючи спори, пов'язані з реєстрацією речових прав на нерухоме майно, в судовому порядку, держава захищає порушене право та забезпечує правову визначеність.
58. Велика Палата Верховного Суду в зазначеній постанові відступила від висновків, зокрема, викладених у постанові Верховного Суду від 09.08.2023 у справі №910/18929/21 (на яку посилаються позивачі у касаційних скаргах), про те, що позовна вимога про оскарження наказу Мін'юсту в разі її задоволення не приводить до повного захисту прав позивача, а судове рішення про визнання незаконним чи про скасування такого наказу само собою не може бути підставою для державної реєстрації речових прав, оскільки з урахуванням конкретних обставин справи таку вимогу можна інтерпретувати як спрямовану на введення позивача у володіння шляхом державної реєстрації відповідного речового права на підставі судового рішення згідно з положеннями частини третьої статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Відтак зазначена вимога не має щоразу розцінюватись судами як неналежний спосіб захисту з відмовою в її задоволенні виключно з формальних міркувань.
59. За змістом частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в чинній редакції) у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини 7 статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними (абзац другий).
60. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини 7 статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини 7 статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними (абзац третій).
61. Державна реєстрація прав у випадках, передбачених цією частиною, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, крім випадку визнання її вчиненою з порушенням цього Закону та анулювання рішення державного реєстратора про державну реєстрацію на підставі рішення Міністерства юстиції України, що виконується посадовою особою Міністерства юстиції України відповідно до статті 37 цього Закону (абзац четвертий).
62. Необхідно зауважити, що редакція зазначеної статті Закону, яка була чинна на момент винесення Наказу, передбачала аналогічні наслідки скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, зокрема, у випадку, передбаченому пунктом 1 частини 7 статті 37 цього Закону.
63. Згідно з пунктом 1 частини 7 статті 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній на момент винесення Наказу) в разі задоволення скарги на рішення, дії або бездіяльність у сфері державної реєстрації прав або підтвердження факту використання ідентифікаторів доступу державного реєстратора до Державного реєстру прав іншими особами Міністерство юстиції України, його територіальні органи приймають рішення про скасування рішення державного реєстратора, скасування рішення територіального органу Міністерства юстиції України.
64. Верховний Суд приймає до уваги, що наведений припис пункту 1 частини 7 статті 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а саме "скасування рішення державного реєстратора", визнано таким, що не відповідає Конституції України (є неконституційним) на підставі Рішення Конституційного Суду України №9-р(ІІ)/2022 від 16.11.2022.
65. Згідно з частиною 2 статті 152 Конституції України, статтею 91 Закону України "Про Конституційний Суд України" закони, інші акти або їх окремі положення, що визнані неконституційними, втрачають чинність з дня ухвалення Конституційним Судом України рішення про їх неконституційність, якщо інше не встановлено самим рішенням, але не раніше дня його ухвалення.
66. З огляду на виникнення після визнання неконституційним оспорюваного припису статті 37 Закону потреби в тому, щоб Верховна Рада України внормувала відповідний сегмент суспільних відносин для удосконалення механізму забезпечення державою захисту права власності у сфері державної реєстрації прав, Конституційний Суд України визнав за доцільне відтермінувати втрату чинності оспорюваним приписом статті 37 Закону.
67. У пункті 2 резолютивної частини зазначеного рішення Конституційний Суд України ухвалив, що окремий припис пункту 1 частини 7 статті 37 вказаного Закону визнаний неконституційним, втрачає чинність через шість місяців з дня ухвалення цього Рішення.
68. У подальшому Законом України від 03.05.2023 № 3103-ІХ "Про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення непорушності майнових прав" внесено зміни до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", зокрема, викладено пункт 1 частини 7 статті 37 у новій редакції.
69. Водночас, оскільки Рішення Конституційного Суду України ухвалено 16.11.2022, а Закон України від 03.05.2023 №3103-ІХ набрав чинності 22.07.2023, то на момент винесення Наказу 15.05.2023 вказана норма Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" була чинна в попередній редакції. Тому Верховний Суд відхиляє твердження позивачів про неправомірне посилання Мін'юсту в Наказі на вказану норму.
70. Також Верховний Суд вважає безпідставними доводи позивачів про те, що ухвалення Мін'юстом на підставі вказаної норми Наказу про скасування рішення про державну реєстрацію права власності спричиняє юридичну невизначеність у відносинах власності та обмежує їх у розпорядженні майном, адже наслідки такого скасування чітко врегульовані частиною 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" як у випадку скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав (відповідні права чи обтяження припиняються), так і у випадку скасування рішення, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав (відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації).
71. Відхиляючи аргументи позивачів щодо необґрунтованості Наказу та, натомість, відповідності вимогам законодавства скасованих ним рішень Нотаріуса, Верховний Суд виходить з такого.
72. Відповідно до положень частини 1 статті 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі. У Державному реєстрі прав також реєструються передбачені законом речові права та їх обтяження на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості.
73. Положення наведеної норми кореспондуються зі статтею 181 Цивільного кодексу України, яка в частині 1 визначає, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
74. Водночас не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження, зокрема, малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення (частина 4 статті 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
75. Порядок проведення державної реєстрації прав передбачає перевірку документів та / або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень (пункт 4 частини 1 статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
76. Державний реєстратор, зокрема: встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості та їх обтяження тощо (частина 3 статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
77. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим / отриманим документам (частина 8 статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
78. За результатом розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор на підставі прийнятого ним рішення про державну реєстрацію прав вносить відомості про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру прав (частина 1 статті 26 зазначеного Закону).
79. Водночас подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством, є підставою для зупинення державним реєстратором розгляду заяви про державну реєстрацію. Державний реєстратор у строк, встановлений для державної реєстрації прав, приймає рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та невідкладно повідомляє про це заявника. Якщо заявник протягом 30 робочих днів з моменту отримання рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав виконав вимоги державного реєстратора, зазначені у відповідному рішенні, розгляд заяви відновлюється на підставі рішення державного реєстратора про відновлення розгляду заяви (частини 1-3 статті 23 зазначеного Закону).
80. У разі, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження, це є підставою для відмови в державній реєстрації прав. Також підставами для такої відмови є випадки, коли заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону; подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями тощо (частина 1 статті 24 зазначеного Закону).
81. Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема:
- укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва або майбутній об'єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;
- виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;
- судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості;
- інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно тощо (частина 1 статті 27 зазначеного Закону).
82. Згідно з пунктом 93 Порядку організації та проведення аукціонів з продажу майна боржників у справах про банкрутство (неплатоспроможність), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 02.10.2019 №865, передача майна, майнових прав та відступлення права вимоги, а також складення акта про придбання майна на аукціоні здійснюються відповідно до статей 87 і 88 Кодексу.
83. Придбане на аукціоні майно, майнове право передається, а право вимоги відступається покупцю після повної сплати запропонованої ним ціни. Про передачу майна складається акт про придбання майна на аукціоні. Протокол про результати аукціону та акт про придбання майна на аукціоні є підставою для видачі нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та державної реєстрації права власності або іншого майнового права на нерухоме майно в порядку, передбаченому законодавством. Протокол про результати аукціону та акт про придбання майна на аукціоні є підставою для реєстрації права власності або іншого майнового права на рухоме майно в порядку, передбаченому законодавством (стаття 87 КУзПБ).
84. Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов'язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав (частина 2 статті 18 зазначеного Закону).
85. Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (у редакції, чинній на момент прийняття оскаржених рішень Нотаріуса, далі - Порядок), передбачено, що державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права на нерухоме майно та їх обтяження (пункт 19).
86. Зокрема, в разі проведення державної реєстрації прав без відкриття розділу в Державному реєстрі прав державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення цього Реєстру до відкритого розділу або у випадках, передбачених законом, до спеціального розділу Державного реєстру прав вносить відповідні відомості про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об'єкти та суб'єктів цих прав (пункт 21 Порядку).
87. Водночас у разі проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку, закінчений будівництвом об'єкт чи об'єкт незавершеного будівництва вперше, у тому числі у результаті поділу, виділу частки із земельної ділянки, закінченого будівництвом об'єкта або об'єднання земельних ділянок чи закінчених будівництвом об'єктів, державний реєстратор за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав відкриває новий розділ у цьому Реєстрі з присвоєнням відповідного реєстраційного номера.
88. За наявності зареєстрованих речових прав, похідних від права власності, або обтяжень речових прав у спеціальному розділі Державного реєстру прав та/або в його невід'ємній архівній складовій частині на відповідну земельну ділянку, закінчений будівництвом об'єкт чи об'єкт незавершеного будівництва державний реєстратор одночасно з відкриттям розділу у Державному реєстрі прав переносить такі відомості про речові права на таке майно та їх обтяження, про суб'єктів зазначених прав до відповідного відкритого розділу (пункт 20).
89. Зокрема, згідно з положеннями пункту 77 Порядку державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об'єкт проводиться відповідно до статті 331 Цивільного кодексу України щодо особи, яка здійснювала будівництво такого об'єкта (замовник будівництва), чи у випадку, передбаченому статтею 332 Цивільного кодексу України, - щодо особи, яка є власником закінченого будівництвом об'єкта, реконструкція якого проводилася, якщо інше не встановлено договором або законом.
90. Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об'єкт проводиться за наявності відомостей про його технічну інвентаризацію, про прийняття його в експлуатацію та про присвоєння такому об'єкту адреси (крім випадку проведення реконструкції об'єкта, що не має наслідком його поділ, виділ частки або об'єднання), отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
91. Підставою для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об'єкт є відсутність однієї і більше відомостей, передбачених цим пунктом, крім випадків, передбачених пунктами 78, 79 та 80 цього Порядку.
92. У силу частин 2, 3 статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
93. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону.
94. Водночас, якщо житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил, вони вважаються самочинним будівництвом. У такому випадку особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього; однак її право власності на таке майно за передбачених Кодексом умов може бути визнано за рішенням суду (стаття 376 Цивільного кодексу України).
95. При цьому для державної реєстрації права власності на самочинно збудований закінчений будівництвом об'єкт, право власності на який визнається на підставі рішення суду, згідно з пунктом 67 Порядку також подаються необхідні для відповідної реєстрації документи, передбачені пунктами 77-81 Порядку.
96. Дослідивши надані учасниками цієї справи докази, господарські суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що в межах справи про банкрутство Боржника на прилюдних торгах, які відбулися 16.12.2021 і 16.02.2022, відчужено низку об'єктів, поіменованих як капітальні будівлі (теплиці №№101, 102, 105-110).
97. Зазначені об'єкти розташовані на земельних ділянках, орендованих Боржником за укладеними в 2008 році договорами оренди, за змістом яких (пункти 3) на відповідних земельних ділянках відсутні об'єкти нерухомого майна. Про відсутність на вказаних земельних ділянках об'єктів нерухомого майна також зазначено в пунктах 3, 4 додаткових угодах до зазначених договорів, укладених у 2019 році.
98. При цьому Рада як власник земельних ділянок не надавала дозволу на будівництво на них певних капітальних споруд.
99. Право власності на перелічені об'єкти не було зареєстровано за Боржником як на нерухоме майно в Державному реєстрі прав та його архівних складових частинах, Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек.
100. Нотаріус здійснив реєстрацію права власності на перелічені об'єкти за ТОВ "Цукорпром" і ТОВ "Агроцентр-України" за результатами розгляду їх заяв, до яких було додано свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, видані Нотаріусом. Оскільки проведення державної реєстрації права власності на відповідні об'єкти проводилося вперше, Нотаріус здійснив відкриття нових розділів у Державному реєстрі.
101. З викладеного вбачається, що попри відсутність реєстрації права власності на відповідні об'єкти (теплиці №№101, 102, 105-110) за Боржником як їх відчужувачем, розташування їх на земельних ділянках, які не було відведено Боржнику чи іншим особам (зокрема позивачам) для мети будівництва таких об'єктів, а також наявності інформації про відсутність таких об'єктів станом на 2019 рік, Нотаріус прийняв рішення про реєстрацію права власності на них (із відкриттям розділів) без подання заявниками документів, зокрема, передбачених статтею 331 Цивільного кодексу України, пунктом 77 Порядку для реєстрації права власності на закінчений будівництвом об'єкт (зокрема відомостей про його експлуатацію, присвоєння адреси тощо) та / або статтею 376 Цивільного кодексу України, пунктом 67 Порядку.
102. При цьому під час розгляду цієї справи господарські суди на підставі наданих учасниками справи доказів не встановили обставин, які би свідчили про наявність підстав для застосування до спірних правовідносин положень пунктів 78 - 80 Порядку щодо виключень із загального правила обов'язкової необхідності для реєстрації права власності усіх передбачених пунктом 77 Порядку відомостей.
103. Враховуюче викладене, Верховний Суд погоджується з висновком господарських судів першої та апеляційної інстанцій про обґрунтованість Наказу про скасування оскаржених рішень Нотаріуса, оскільки реєстрацію за позивачами права власності на відповідні об'єкти було здійснено попри наявність передбаченої пунктом 4 частини 1 статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" підстави для відмови - подані документи не надавали змоги встановити набуття заявниками відповідного права на певні об'єкти саме як нерухоме майно у встановленому законодавством порядку.
104. З огляду на таке Нотаріус також безпідставно вніс зміни до записів про речові права на земельні ділянки, орендовані Боржником, за заявами позивачів, право власності яких на розташовані на зазначених земельних ділянках об'єкти як на нерухоме майно було зареєстровано передчасно, без подання необхідних документів. Тому недослідження господарськими судами обставин щодо строку дії оренди відповідних земельних ділянок не вплинуло на правильність вирішення цього спору.
105. Верховний Суд вважає безпідставними твердження позивачів про законність оскаржених рішень Нотаріуса у зв'язку з тим, що вимоги чинного законодавства не забороняють видачу свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) за відсутності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності на об'єкт нерухомого майна за продавцем. Верховний Суд наголошує, що відчуження майна на прилюдних торгах (аукціоні) в межах процедури банкрутства та видача відповідного свідоцтва про його придбання не звільняє державного реєстратора від необхідності дотримання вимог законодавства щодо підстав і порядку реєстрації права власності на таке майно як об'єкт нерухомості, зокрема, вимог щодо реєстрації права власності на новостворений (закінчений будівництвом) об'єкт.
106. Відчуження певного майна на аукціоні в процедурі банкрутства з поіменуванням його капітальною спорудою, нерухомим майном тощо не є достатньою підставою для визнання такого майна саме нерухомістю, якщо такий факт не підтверджений передбаченими законом документами, не замінює необхідність прийняття такого майна в експлуатацію у встановленому порядку, а також не звільняє від дії вимог статті 376 Цивільного кодексу України в разі наявності передбачених зазначеною нормою обставин, які свідчать про здійснення самочинного будівництва.
107. Відповідно, саме надання заявником необхідного обсягу документів, передбаченого законодавством, дозволяє державному реєстратору перевірити наявність / відсутність, зокрема, перелічених обставин, відповідність заявленого до реєстрації об'єкту поняттю нерухомості, законності його будівництва та набуття права власності заявником, що є передумовою для вчинення реєстраційних дій.
108. У зв'язку з наведеним позивачі помилково стверджують про безпідставне посилання господарських судів першої та апеляційної інстанцій на зміст договорів оренди землі як такий, що не впливає на виникнення права власності на об'єкти нерухомості, адже законність будівництва нерухомого майна безпосередньо пов'язана з фактом і метою надання (відведення) земельної ділянки особі, що здійснила таке будівництво.
109. Також хибними є доводи позивачів про відсутність порушення прав та законних інтересів Ради оскарженими рішеннями Нотаріуса, адже вони суперечать усталеній правовій позиції Верховного Суду (зокрема викладеній у постановах Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі №902/1207/22, від 03.04.2019 у справі №921/158/18) щодо важливості принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею), тобто єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоч безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, але знаходить вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства. Згідно з указаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.
110. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. Ніхто інший, окрім власника цього об'єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна.
111. З огляду на таке законність створення об'єкту нерухомості та набуття права власності на нього безпосередньо стосується прав і законних інтересів власника відповідної земельної ділянки, адже впливає на можливість користуватися та розпоряджатися нею на власний розсуд.
112. При цьому слід зауважити, що скасування Мін'юстом рішення про державну реєстрацію права власності через відсутність необхідного обсягу документів має на меті саме виправлення помилкових дій державного реєстратора, вчинених за відсутності передбачених законом підстав, але не є вирішенням спору між певними іншими суб'єктами (зокрема Радою як власником земельних ділянок, Боржником як створювачем і відчужувачем відповідного майна, позивачами як його набувачами) щодо їх прав на таке майно.
113. Тому Верховний Суд вважає безпідставними (такими, що виходять за межі цього спору) зазначення в оскаржуваних судових рішеннях про недійсність правочинів, укладених між Боржником і позивачами за результатами аукціонів (які не ґрунтуються на встановленні обставин щодо нікчемності або визнання недійсними в судовому порядку відповідних правочинів), а також відсутність підстав для набуття позивачами права власності на відчужене на аукціонах майно. Втім, з урахуванням викладеного такі передчасні твердження господарських судів першої та апеляційної інстанцій не призвели до неправильних висновків по суті розглянутого в цій справі спору щодо законності Наказу.
114. Водночас необхідно прийняти до уваги, що постановою Верховного Суду від 02.07.2025 у справі №917/499/24 (повний текст якої оприлюднено згідно з вимогами Закону України "Про доступ до судових рішень" і є загальновідомим) залишено без змін рішення та постанову господарських судів попередніх інстанцій, ухвалені за наслідками вирішення спору за позовом до ТОВ "Цукорпром" про визнання за Радою права власності на самочинно збудовані об'єкти нерухомого майна - відповідні теплиці №№101, 105, 106, 108-110. У зазначених судових рішеннях встановлено, зокрема, факт самочинного будівництва спірних споруд (теплиць) на земельних ділянках Ради, переданих в оренду Боржнику, а також обставини знищення спірних об'єктів на час вирішення зазначеної справи.
115. Крім того, Верховний Суд відхиляє аргументи позивачів про задоволення Наказом скарги, поданої з пропуском строку на її подання, адже вони по суті зводяться до незгоди з висновками господарських судів першої та апеляційної інстанцій щодо оцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин та спрямовані на доведення необхідності переоцінки цих доказів, встановлення інших обставин у тому контексті, який, на думку позивачів, свідчить про наявність підстав для задоволення позову. Однак переоцінка доказів, вирішення питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими не входить до меж розгляду справи судом касаційної інстанції, встановлених статтею 300 Господарського процесуального кодексу України.
116. Так, господарські суди першої та апеляційної інстанцій під час розгляду справи не встановили обставин, які б свідчили про те, що Рада чи її виконавчий комітет об'єктивно могли дізнатися про наявність оскаржених рішень Нотаріуса з 06.12.2022, тобто в день їх ухвалення та вчинення відповідних реєстраційних дій за заявами позивачів при тому, що Рада не була учасником відповідних аукціонів, не надавала дозволів на будівництво на відповідних ділянках нерухомого майна тощо. Посилаючись у цьому контексті на лист Ради від 16.11.2021 №02-33/1214 та ненадання йому правової оцінки господарськими судами попередніх інстанцій, позивачі у касаційних скаргах не наводять конкретних доводів про те, яким чином зазначений лист може свідчити про обізнаність Ради про рішення Нотаріуса, ухвалені більше ніж на рік пізніше.
117. Відхиляючи посилання скаржників на положення пункту 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд зауважує, що за її змістом достатньою підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є не саме по собі порушення норм процесуального права у вигляді недослідження судом зібраних у справі доказів, а зазначене процесуальне порушення у сукупності з належним обґрунтуванням скаржником заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
118. Така правова позиція є послідовною та сталою і викладена у низці постанов Верховного Суду, зокрема у постановах від 12.10.2021 у справі №905/1750/19, 20.05.2021 у справі №905/1751/19, від 02.12.2021 у справі №922/3363/20, від 16.12.2021 у справі №910/18264/20 та від 13.01.2022 у справі №922/2447/21 тощо.
119. Однак у цій справі підстава, передбачена пунктом 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, на яку послалися позивачі, не підтвердилась, зважаючи на відсутність підстав для висновку про неправильне застосування норм матеріального права чи порушення норм процесуального права під час розгляду цієї справи.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
120. Звертаючись із касаційною скаргою, скаржники не довели неправильного застосування господарськими судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права до встановлених під час розгляду справи обставин як необхідної передумови для скасування оскаржуваних судових рішень.
121. Зважаючи на викладене, Верховний Суд дійшов висновку про відмову в задоволенні касаційних скарг, а також залишення без змін постанови та рішення господарських судів попередніх інстанцій.
Розподіл судових витрат
122. Понесені скаржниками у зв'язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції судові витрати покладаються на скаржників, оскільки касаційні скарги залишаються без задоволення.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
1. Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Агроцентр-Україна" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Цукорпром" залишити без задоволення.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.11.2024 та рішення Господарського суду міста Києва від 03.04.2024 у справі №904/6730/20(904/2816/23) залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий В. Картере
Судді К. Огороднік
В. Пєсков