ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
10.11.2025Справа № 910/9404/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Трофименко Т.Ю., при секретарі судового засідання Петрук Б.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу
за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до Товариства з обмеженою відповідальністю «РАДНИК ПРАВА»
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго»
про розірвання договору оренди та виселення,
Представники учасників справи:
від позивача: Ястребова І.Г.
від відповідача: не з'явився
від третьої особи: Антоненко Л.Л.
До Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до Товариства з обмеженою відповідальністю «РАДНИК ПРАВА» про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 19.11.2021 № 3509 та виселення відповідача з орендованих нежитлових приміщень.
Позовні вимоги обґрунтовано істотним порушенням відповідачем умов договору оренди, а саме, виконанням ремонтних робіт без згоди орендодавця і балансоутримувача та систематичною несплатою орендної плати.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №910/9404/25, постановлено здійснювати розгляд справи в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 08.09.2025. Даною ухвалою залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго». Встановлено відповідачу строк для подання відзиву на позовну заяву та заперечень, позивачу - відповіді на відзив. Третій особі встановлено строк для подання пояснень по суті позовних вимог.
З метою повідомлення відповідача про розгляд справи судом на виконання приписів Господарського процесуального кодексу України ухвала суду про відкриття провадження у справі від 04.08.2025 була направлена на адресу відповідача, що зазначена у позовній заяві та Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (01054, м. Київ, вул. Бульварно - Кудрявська, 33-Ж, офіс 9). Ухвала суду направлялась відповідачу поштовим зв'язком, оскільки відповідач не має зареєстрованого електронного кабінету ЄСІТС, що підтверджується відповіддю №13226781. Ухвала суду про відкриття провадження у даній справі була повернута до суду із відміткою «за закінченням терміну зберігання».
Частиною 6 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що днем вручення судового рішення є: 1) день вручення судового рішення під розписку; 2) день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи; 3) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про вручення судового рішення; 4) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду; 5) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.
Слід зазначити, що до повноважень господарських судів не віднесено установлення фактичного місцезнаходження юридичних осіб учасників судового процесу на час вчинення тих чи інших процесуальних дій. Тому примірники повідомлень про вручення рекомендованої кореспонденції, повернуті органами зв'язку з позначками «адресат відмовився», «за закінченням терміну зберігання», «адресат вибув», «адресат відсутній» і т.п., врахуванням конкретних обставин справи можуть вважатися належними доказами виконання господарським судом обов'язку щодо повідомлення учасників судового процесу про вчинення цим судом певних процесуальних дій.
У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.12.2020 у справі № 902/1025/19 Верховний Суд звернув увагу на те, що направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника, у цьому випадку суду (аналогічний висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.04.2018 у справі № 800/547/17 (П/9901/87/18) (провадження № 11-268заі18), постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.11.2019 у справі № 913/879/17, від 21.05.2020 у справі № 10/249-10/19, від 15.06.2020 у справі № 24/260-23/52-б).
Суд зазначає, що неотримання листа з ухвалою суду відповідачем та його повернення до суду є наслідком відсутності волевиявлення відповідача щодо його належного отримання, проте, ніяким чином не неналежним повідомленням про розгляд справи у розмінні ГПК України.
Враховуючи викладене вище, оскільки судом вжито всіх можливих заходів про повідомлення відповідача про розгляд справи, останній вважається повідомленим про розгляд справи належним чином.
Від відповідача до суду письмового відзиву на позовну заяву не надходило, як і не надходило будь-яких заяв чи клопотань по справі.
20.08.2025 від третьої особи до суду надійшли письмові пояснення на позовну заяву.
В підготовче засідання 08.09.2025 з'явився представник позивача та третьої особи. Відповідач своїх представників в підготовче засідання не направив, про дату, час та місце судового засідання повідомлявся належним чином.
У зв'язку з неявкою в підготовче засідання 08.09.2025 представника відповідача, суд відклав підготовче засідання на 29.09.2025.
17.09.2025 представник відповідача (директор Бартосевич Б.В.) ознайомився з матеріалами справи в приміщенні суду.
Ухвалою суду від 22.09.2025 підготовче засідання у даній справі призначено на 20.10.2025, у зв'язку з перебуванням судді Трофименко Т.Ю. у період з 29.09.2025 по 08.10.2025 у відпустці.
В підготовче засідання 20.10.2025 з'явилися представники позивача та третьої особи. Відповідач своїх представників в підготовче засідання не направив, про дату, час та місце судового засідання повідомлявся належним чином, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення (ухвали від 22.09.2025) № 0610281837659.
Відповідно до ч. 1 ст. 177 Господарського процесуального кодексу України завданнями підготовчого провадження є: остаточне визначення предмета спору та характеру спірних правовідносин, позовних вимог та складу учасників судового процесу; з'ясування заперечень проти позовних вимог; визначення обставин справи, які підлягають встановленню, та зібрання відповідних доказів; вирішення відводів; визначення порядку розгляду справи; вчинення інших дій з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду справи по суті.
Відповідно до ч. 2 ст. 177 Господарського процесуального кодексу України підготовче провадження починається відкриттям провадження у справі і закінчується закриттям підготовчого засідання.
Приймаючи до уваги, що відповідач у строк, встановлений судом, не подав до суду відзиву на позов, а відтак не скористався наданими йому процесуальними правами, враховуючи, що матеріали справи містять достатньо документів, які мають значення для правильного вирішення спору, враховуючи те, що судом остаточно з'ясований предмет спору та характер спірних правовідносин, позовні вимоги та склад учасників справи; визначені обставини справи, які підлягають встановленню, та зібрані відповідні докази; вчинені усі дії з метою забезпечення правильного, своєчасного і безперешкодного розгляду справи по суті, суд, дійшов висновку про закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи до судового розгляду по суті на 10.11.2025.
В судове засідання 10.11.2025 з'явилися представники позивача та третьої особи. Відповідач своїх представників в судове засідання із розгляду справи по суті не направив, про дату, час та місце судового засідання повідомлявся належним чином, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення (ухвали-виклику від 20.10.2025) № R067022857344.
Згідно з ч. 1 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час та місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті.
Оскільки неявка представника відповідача не перешкоджає всебічному, повному та об'єктивному розгляду всіх обставин справи, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи по суті за відсутності представника відповідача.
Так, представник позивача в судовому засіданні 10.11.2025 позовні вимоги підтримав, просив позов задовольнити. Представник третьої особи підтримав вимоги позовної заяви.
В порядку ч. 1 ст. 233, ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 10.11.2025 після закінчення судового розгляду справи ухвалено рішення по суті позовних вимог та проголошено його скорочений текст (вступну та резолютивну частини).
Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -
19.11.2021 між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - орендодавець, позивач), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» (далі - балансоутримувач, третя особа) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Радник Права» (далі - орендар, відповідач) укладено Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності №3509 (надалі - договір).
Розділом І «Змінювані умови договору» (надалі - Умови) передбачено істотні та інші положення договору, що визначають порядок його укладення та виконання.
Відповідно до п. 1.1. незмінюваних умов договору позивач і третя особа передають, а відповідач приймає в строкове платне користування майно, зазначене у п. 4 Умов, вартість якого становить суму, визначену у п. 6 Умов.
Так, згідно з п. 4 Умов, об'єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 76,80 кв.м. (І поверх), що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Миропільська, буд. 25, літ. «Б» та обліковуються на балансі КП «Київтеплоенерго».
Відповідно до п. 2.1. незмінюваних умов договору, орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання Акта приймання-передачі майна. Акт приймання-передачі підписується між орендарем і балансоутримувачем одночасно із підписанням договору.
Строк дії договору відповідно до п. 11 Умов - 5 років з дати набрання чинності цим договором.
Пунктом 3.1. незмінюваних умов договору визначено, що орендна плата становить суму, визначену у підпункті 8.1. пункту 8 Умов, а саме - 9320,00 грн без ПДВ. Нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України. До складу орендної плати не входять витрати зі сплати комунальних послуг, витрати на утримання орендованого майна (послуг з управління об'єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг з ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у тому числі: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою.
Пунктом 3.3. незмінюваних умов договору узгоджено, що відповідач сплачує орендну плату щомісяця не пізніше 15 числа місяця, наступного за розрахунковим місяцем.
Згідно з п. 3.4. незмінюваних умов договору відповідач сплачує орендну плату на підставі підпункту 8.1 підпункту 8 Умов та пункту 3.2 Договору оренди.
У п. 5.1 незмінюваних умов договору зазначено, що відповідач має право:
за згодою третьої особи проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення ремонту;
здійснювати невід?ємні поліпшення майна за наявності рішення орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку передачі в оренду державного і комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 (надалі - Порядок);
за згодою позивача, наданою відповідно до Закону та Порядку, і один раз протягом строку оренди зарахувати частину витрат на проведення капітального ремонту в рахунок зменшення орендної плати.
Згідно з п. 5.2 незмінюваних умов договору, порядок отримання відповідачем згоди третьої особи та позивача на проведення відповідних видів робіт, передбачених пунктом 5.1 цього договору, порядок отримання відповідачем згоди позивача на зарахування витрат на проведення цих робіт в рахунок орендної плати і умови, на яких здійснюється таке зарахування, а також сума витрат, які можуть бути зараховані, визначаються Порядком.
Пунктом 6.1. незмінюваних умов договору передбачено, що орендар зобов'язаний використовувати орендоване майно відповідно до призначення, визначеного у пункті 7 Умов, згідно з яким майно може бути використане за цільовим призначенням на розсуд орендаря, за винятком таких цільових призначень: заклади харчування, кафе, бари, ресторани, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи; нічні клуби, ресторани з нічним режимом роботи (після 22 год.), сауни, лазні, організація концертів та іншої видовищно-розважальної діяльності, готелі, хостели, турбази, мотелі, кемпінги, літні будиночки, комп'ютерні клуби та Інтернет-кафе; збір і сортування вторинної сировини.
Відповідно до п. 6.4 незмінюваних умов договору відповідач зобов'язаний забезпечити представникам позивача та третьої особи доступ на об?єкт оренди у робочі дні у робочий час (а у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження відповідачем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень, - то у будь-який інший час) з метою здійснення контролю за його використанням та виконанням відповідачем умов цього договору. Про необхідність отримання доступу до об?єкта оренди третя особа або позивач повідомляє відповідача електронною поштою принаймні за один робочий день, крім випадків, коли доступ до об?єкта оренди необхідно отримати з метою запобігання нанесенню шкоди об?єкту оренди чи власності третіх осіб через виникнення загрози його пошкодження внаслідок аварійних ситуацій або внаслідок настання надзвичайних ситуацій, техногенного та природного характеру, а також у разі отримання скарг на порушення правил тиші або провадження відповідачем діяльності у неробочий час, яка завдає шкоди або незручностей власникам суміжних приміщень. У разі виникнення таких ситуацій відповідач зобов?язаний вживати невідкладних заходів для ліквідації їх наслідків.
Цей договір укладено на строк, визначений у п. 11 Умов. Перебіг строку договору починається з дня набрання чинності цим договором. Цей договір набирає чинності в день його підписання сторонами. Строк оренди за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору (п. 12.1. незмінюваних умов договору).
Згідно з п. 12.7 незмінюваних умов договору, договір може бути достроково припинений на вимогу позивача, якщо відповідач:
12.7.1. допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці;
12.7.2. без письмового дозволу позивача передав майно, його частину у користування іншій особі, крім випадків, коли відповідач передав майно в суборенду на підставі пункту 8.1 цього договору і надав позивачу копію договору суборенди для його оприлюднення в електронній торговій системі;
12.7.3. уклав договір суборенди з особами, які не відповідають вимогам статті 4 Закону;
12.7.4. перешкоджає співробітникам позивача та/або третьої особи здійснювати контроль за використанням майна, виконанням умов цього договору.
Як вбачається з матеріалів справи, на виконання умов договору позивач і третя особа передали, а відповідач в свою чергу прийняв в строкове платне користування майно - нежитлові приміщення, загальною площею 76,80 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Миропільська, 25 літера «Б», що обліковуються на балансі Комунального підприємства виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго», що підтверджується Актом приймання - передачі нерухомого майна від 19.11.2021.
Листом від 25.03.2025, надісланим третьою особою на електронну адресу Товариства з обмеженою відповідальністю «Радник Права» (ІНФОРМАЦІЯ_1 ), зазначену у договорі, повідомлено про необхідність надання безперешкодного доступу до приміщення об'єкта оренди 27.03.2025 орієнтовно об 10:30 представникам позивача та третьої особи з метою проведення його обстеження та забезпечення обов'язкової безпосередньої присутності представника орендаря.
Як вбачається із акту огляду орендованих приміщень від 27.03.2025, складеного представниками позивача та третьої особи, представник відповідача до об'єкту оренди не прибув, а доступ до вказаного об'єкту надано працівниками закладів, що здійснюють свою діяльність в об'єкті оренди.
За вказаним актом огляду встановлено факт проведення ремонтних робіт (з перепланування) без отримання згоди третьої особи, тобто з порушенням п. 5.1. незмінюваних умов договору, що підтверджується такими спостереженнями:
стіни фасаду лівої та правої частини об'єкта оренди пофарбовано різними кольорами фарб: сірою, рожевою, коричневою та чорною;
дверний та віконний прорізи із задньої сторони лівої частини об'єкта оренди замуровано та заштукатурено;
у два віконних проріза з торця лівого боку лівої частини об'єкта оренди встановлено металопластикові вікна;
два віконних прорізи з передньої сторони лівої частини об'єкта оренди збільшено. В один із цих віконних прорізів встановлено металопластикове вікно, в інший металопластикові двері;
двері входу до лівої частини об'єкта оренди (з передньої сторони) замінено на металопластикові;
більшість міжкімнатних перегородок в лівій частині об'єкта оренди зруйновано, внаслідок чого суттєво збільшено корисну площу орендованих приміщень;
внаслідок вимурування нової косої перегородки в лівій частині об'єкта оренди, приміщення однієї групи розділено на дві частини з окремими входами;
внаслідок зруйнування міжкімнатної перегородки в лівій частині об'єкта оренди приміщення різних груп об'єднані в одну групу;
повністю вимурувана передня стіна правої частини об'єкта оренди з віконним та дверним прорізами, i встановлено там металопластикові вікно та двері відповідно; повністю змонтовано новий дах над правою частиною об'єкта оренди, внаслідок чого територія двору перетворена у додаткову внутрішню площу об'єкта оренди;
більшість міжкімнатних перегородок в правій частині об'єктa оренди зруйновано, внаслідок чого суттєво збільшено корисну площу об'єкта оренди;
внутрішні будівельні та ремонтні роботи в усьому об'єкті оренди закінчено.
Окрім цього, встановлено факт порушення відповідачем меж граничних зовнішніх контурів (габаритів) будівлі, в якій розташовано об'єкт оренди, i використання земельних площ в господарчих цілях орендаря, оскільки ззовні під стінами правої частини об'єкта оренди установлено поштомат «Епіцентр» № 572, а на невеликій відстані від стін лівої частини об'єкта оренди установлено поштомат «Нова пошта» № 36041 та автомат з продажу питної води «AquaBox» (з підключеними кабелями електроживлення, що йдуть від орендованих приміщень). Також з торця лівого боку лівої частини об'єкта оренди облаштовано терасу з огородженням, на якій розміщено столи, стільчики та тросова парасоля. Крім того, під передньою стіною правої частини об'єкта оренди встановлено клітку з електрогенератором.
Крім того, було зафіксовано факт здійснення в об'єкті оренди господарської діяльності кав'ярнею «PINKA», що не провадить продаж товарів підакцизної групи, салоном краси «Beauty Space» та продуктовим магазином «MULTmarket›, який проводить продаж товарів підакцизної групи. Наявність цих суб'єктів господарювання в межах орендованого об'єкта підтверджується відповідними вивісками, розміщеними на його фасаді.
Приписом № 1/28/23.1.2/1947 від 31.03.2025 Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» вимагало від Товариства з обмеженою відповідальністю «Радник Права» терміново, у строк, що не перевищує 30 календарних днів з дати отримання орендарем цього припису, усунути виявлені порушення умов договору оренди шляхом відновлення початкової конфігурації конструкцій (зокрема несучих) орендованих приміщень, що існувала на дату укладення договору оренди, а також звільнення частини земельної ділянки, яка виходить за межі граничних зовнішніх контурів (габаритів) будівлі, в якій знаходиться об'єкт оренди, і використовується в господарчих цілях орендаря.
Листом від 18.04.2025, надісланим Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» на електронну адресу Товариства з обмеженою відповідальністю «Радник Права» (ІНФОРМАЦІЯ_1), зазначену у договорі, було надано відповідачу копію письмового припису №1/28/23.1.2/1947 від 31.03.2025 з вимогою негайного усунення порушень.
З метою повторного огляду орендованих приміщень, працівниками КП «Київтеплоенерго» 05.06.2025 на електронну адресу ІНФОРМАЦІЯ_1 відповідачу надіслано повідомлення про необхідність отримання 10.06.2025 представникам позивача та третьої особи безперешкодного доступу до об'єкта оренди з метою проведення його обстеження та забезпечення обов'язкової безпосередньої присутності представника орендаря.
10.06.2025 офіційний представник орендаря на об'єкт оренди не з'явився, натомість прибув неофіційний представник орендаря (без довіреності) Міцинський В.В., який сприяв у наданні повного доступу до об'єкта оренди, що зафіксовано представниками позивача та третьої особи у акті огляду орендованих приміщень від 10.06.2025.
При огляді об'єкта оренди повторно встановлено факт проведення ремонтних робіт з переплануванням без отримання згоди третьої особи тобто з порушенням норм п. 5.1. незмінюваних умов договору. Як зазначено у акті огляду орендованих приміщень від 10.06.2025, виявлені факти свідчать про невиконання відповідачем вимог Письмового припису щодо усунення порушення умов договору оренди нерухомого майна комунальної власності від 31.03.2025 № 1/28/23.1/1947.
Листом № 1/28/23.2/3454 від 13.06.2025 Комунальне підприємство виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» повідомило позивача про ініціювання процедури розірвання Договору оренди та виселення відповідача з об'єкта оренди у зв'язку із здійсненням непогоджених з позивачем та третьою особою ремонтних робіт, результатом яких стало неправомірне перепланування об'єкта оренди.
Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, позивач зазначає, що відповідач вчинив істотне порушення умов Договору оренди в частині належного користування розміром нежитлових площ, наданим в орендне користування, а саме умов п. 4.1.Умов та п. 5.1. незмінюваних умов договору. Так, позивач вказує, що внаслідок перевищення орендарем орендованих площ, шляхом самовільного зайняття додаткового неорендованого приміщення, та неправомірного виконання ремонтних робіт (по суті - перепланування) у нежитлових приміщеннях, що були надані в орендне користування, корисна площа об'єкта оренди фактично суттєво зросла та не відповідає розміру орендованих площ, зазначеному в п. 4.1. Змінюваних умов Договору оренди, акті приймання-передачі нерухомого майна та викопіюванні з поверхового плану. Крім того, позивач також посилався на систематичну несплату відповідачем орендної плати, на підтвердження чого до матеріалів позову додано відповідну довідку про заборгованість за договором.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд зазначає таке.
Внаслідок укладення договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 3509 від 19.11.2021 між сторонами згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України виникли цивільні права та обов'язки.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України).
Частиною 1 ст. 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно зі ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Частиною 5 ст. 762 Цивільного кодексу України визначено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
За користування майном з наймодавця справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 Цивільного кодексу України).
Крім того, за приписами ст. 773 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
Відповідно до ч. 1 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту.
Контроль за виконанням умов договорів оренди нерухомого та рухомого майна покладається на орендодавців майна. Контроль за використанням нерухомого та рухомого майна покладається на балансоутримувачів. Орендар на вимогу орендодавця зобов'язаний забезпечити доступ на об'єкт оренди (частини 2, 3, 4 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
Пунктом 153 Порядку передачі майна в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 передбачено, що орендар має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Для отримання такої згоди орендар звертається до балансоутримувача із клопотанням, у якому обґрунтовує необхідність проведення такого ремонту. До клопотання додаються: опис ремонтних робіт; орієнтовний строк їх проведення. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря та протягом десяти робочих днів приймає одне з рішень, передбачених частиною першою статті 21 Закону.
У пред'явленому позові позивач, посилаючись на систематичне неналежне виконання відповідачем умов договору та вчинення ним істотного порушення умов цього правочину в частині належного користування розміром нежитлових площ, наданих в орендне користування, невиконання приписів третьої особи, неправомірного проведення ремонтних робіт (перепланування), а також вчасного здійснення платежів з орендної плати у передбаченому договором розмірі, просив суд розірвати договір на підставі ст. 651 Цивільного кодексу України.
Загальний порядок укладення, зміни і розірвання цивільно-правових договорів врегульовано Главою 53 Цивільного кодексу України.
Згідно зі статтею 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Відповідно до п. 12.6.7 незмінюваних умов договору останній припиняється на вимогу будь-якої із сторін цього Договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.
Положеннями ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07 серпня 2018 року у справі №910/22259/17, від 14 серпня 2018 року у справі №910/22454/17, від 28 серпня 2018 року у справі №910/20932/17, від 02 жовтня 2018 року у справі №910/21033/17, від 16 жовтня 2018 року у справі №910/3568/18, від 17 квітня 2019 року у справі №910/6381/18.
Крім того, оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного суду України від 18 вересня 2013 року у справі №6-75цс13 та у постанові Верховного Суду від 17 квітня 2019 року у справі №910/6381/18.
Разом з тим, статтею 783 Цивільного кодексу України як спеціальною нормою стосовно договорів найму, визначено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця, серед яких, зокрема, користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.
Як було зазначено вище, за результатами проведених 27.03.2025 та 10.06.2025 представниками орендодавця та балансоутримувача оглядів орендованого відповідачем майна за договором останні склали відповідні акти огляду орендованих приміщень, в яких зафіксували виявлені факти перевищення відповідачем орендованих площ внаслідок самовільного зайняття додаткового приміщення, що суперечить пункту 4.1 Умов. Також представниками орендодавця та балансоутримувача встановлено факт проведення ремонтних робіт з переплануванням без отримання згоди третьої особи, тобто з порушенням приписів п. 5.1 незмінюваних умов договору.
З матеріалів справи вбачається, що відповідачу надавалася можливість усунути виявлені орендарем та балансоутримувачем порушення, однак ним зазначеного здійснено не було. Докази на спростування таких висновків у матеріалах справи відсутні.
Також матеріали справи не містять, а відповідачем в свою чергу не надано суду жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження отримання відповідачем згоди позивача та третьої особи на проведення відповідних видів робіт, передбачених пунктом 5.1 незмінюваних умов договору, а також не надано жодних доказів на підтвердження наявності у відповідача дозвільних документів на виконання будівельних робіт, отриманих в установленому порядку, наявності проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому законодавством порядку.
Враховуючи вищенаведені обставини, суд дійшов висновку про те, що проведення істотної зміни - перепланування орендованого приміщення орендарем поза згодою орендодавця (балансоутримувача) свідчить про порушення його прав та є підставою для висновку про користування орендованим майном всупереч умовам договору оренди, що є істотним порушенням такого договору.
При цьому, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.02.2019 року в справі № 914/2649/17 зазначила, що те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб'єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 Цивільного кодексу України. Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 Цивільного кодексу України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб'єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб'єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські). Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 Цивільного кодексу України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони.
Крім того, як вбачається з матеріалів справи та не спростовано відповідачем, у період з листопада 2021 року по червень 2025 року відповідач користувався об'єктом оренди на підставі договору, проте належним чином своїх зобов'язань зі своєчасного та повного внесення обумовлених означеним правочином платежів не здійснив, заборгувавши таким чином станом на 10.07.2025 суму коштів у розмірі 18 634,22 грн. Означені обставини підтверджуються поданою позивачем довідкою заборгованості про нарахування і надходження за договором оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 19.11.2021 № 3509.
Зважаючи на істотність допущених відповідачем порушень умов договору, внаслідок чого позивач значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні цього правочину, а також зважаючи на положення пункту, зокрема, 12.7 незмінюваних умов договору, якими прямо передбачено таку підставу для його припинення (розірвання), як прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або виникнення у відповідача сумарної заборгованості з орендної плати у розмірі, більшому ніж плата за три місяці, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для розірвання договору.
У зв'язку з наведеним, суд звертає увагу на положення ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України, якими встановлено, що якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Що стосується позовних вимог в частині виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «Радник Права» з нежитлових приміщень загальною площею 76,80 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вулиця Миропільська, 15, літ. «Б», суд зазначає.
Відповідно до ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймачеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Згідно з ч. 1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі припинення договору оренди орендар зобов'язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
Згідно з ч. 2 ст. 795 Цивільного кодексу України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.
Відповідно до п. 4.1 незмінюваних умов договору в разі припинення договору орендар зобов'язаний звільнити протягом трьох робочих днів орендоване майно від належних орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого майна в тому стані, в якому майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо орендарем були виконані невід'ємні поліпшення або проведено капітальний ремонт, - то разом із такими поліпшеннями/капітальним ремонтом.
За умовами п. 12.12 незмінюваних умов договору майно вважається поверненим орендодавцю/балансоутримувачу з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна.
Таким чином, у разі розірвання договору, у відповідача виникає обов'язок повернути позивачу майно з оренди, оскільки договір припинив свою дію, внаслідок чого відповідач втратив право на користування об'єктом оренди.
Зважаючи на викладене, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «РАДНИК ПРАВА» з нежитлових приміщень загальною площею 76,80 кв.м. (І поверх), що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Миропільська, буд. 25, літ. «Б».
Відповідно до ст. 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно зі статтею 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Обов'язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи.
За приписами ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Таким чином, виходячи з меж заявлених позовних вимог, системного аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Радник Права» про розірвання договору та виселення є обґрунтованими та підлягають задоволенню.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.
На підставі викладеного, керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236 - 242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва,
1. Позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
2. Розірвати Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 19.11.2021 № 35099, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) «Київтеплоенерго» та Товариством з обмеженою відповідальністю «РАДНИК ПРАВА».
3. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «РАДНИК ПРАВА» (вул. Бульварно-Кудрявська, 33-Ж, офіс 9, м. Київ, 01054, ідентифікаційний код 43149355) з нежитлових приміщень загальною площею 76,80 кв.м, що розташовані за адресою: м. Київ, вулиця Миропільська, 25, літ. «Б».
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «РАДНИК ПРАВА» (вул. Бульварно-Кудрявська, 33-Ж, офіс 9, м. Київ, 01054, ідентифікаційний код 43149355) на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 10, ідентифікаційний код 19020407) судовий збір у розмірі 4 844 (чотири тисячі вісімсот сорок чотири) грн. 80 коп.
5. Видати накази після набрання судовим рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Дата складання та підписання повного рішення: 19.11.2025.
Суддя Т. Ю. Трофименко