вул. Пирогова, 29, м. Вінниця, 21018, тел./факс (0432)55-80-00, (0432)55-80-06 E-mail: inbox@vn.arbitr.gov.ua
"11" листопада 2025 р. Cправа № 902/952/25
Господарський суд Вінницької області у складі судді Матвійчука В.В., за участю секретаря судового засідання Ткача Д.В., за відсутності сторін, розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи
за позовом: Приватного акціонерного товариства "Продовольча компанія "ПОДІЛЛЯ" (вул. Порошенка О. Героя України, буд. 74 А, смт Крижопіль, Тульчинський район, Вінницька область, 24600)
до: Томашпільської селищної ради (пл. Тараса Шевченка, буд. 4, с-ще Томашпіль, Тульчинський район, Вінницька область, 24200)
про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною
На розгляд Господарського суду Вінницької області надійшла позовна заява № б/н від 07.07.2025 (вх. № 1011/25 від 08.07.2025) Приватного акціонерного товариства "Продовольча компанія "ПОДІЛЛЯ" з вимогами до Томашпільської селищної ради про визнання додаткової угоди до Договору оренди землі № 4 від 04.06.2018 укладеною, в редакції позивача.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.07.2025, вказану позовну заяву розподілено судді Матвійчуку В.В.
Суд за вказаним позовом відкрив провадження у справі № 902/952/25 за правилами загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 02.09.2025, про що 14.07.2025 постановив відповідну ухвалу.
15.08.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від відповідача надійшов відзив на позовну заяву № б/н від 15.08.2025 (вх. № 01-34/8575/25 від 15.08.2025).
15.08.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від позивача надійшла відповідь на відзив № б/н від 15.08.2025 (вх. № 01-34/8593/25 від 15.08.2025).
19.08.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від відповідача надійшло клопотання № 05-40/1618 від 19.08.2025 (вх. номер канц. суду 01-34/8704/25 від 19.08.2025) про поновлення пропущеного з поважних причин строку на подання відзиву на позов та прийняття відзиву, попередньо вже поданого до розгляду.
20.08.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від позивача надійшла заява № 20250819 від 19.08.2025 (документ сформований в системі "Електронний суд" 19.08.2025) (вх. номер канц. суду 01-34/8738/25 від 20.08.2025) із запереченнями щодо клопотання № 05-40/1618 від 19.08.2025 (вх. № 01-34/8704/25 від 19.08.2025) про поновлення строку на подання відзиву на позов та прийняття його до розгляду, у якій позивач просить відмовити у задоволенні зазначеного клопотання.
Судове засідання, призначене на 02.09.2025, не відбулося у зв'язку з масштабною повітряною тривогою, тому суд, ухвалою від 04.09.2025, повідомив учасників справи про підготовче засідання, яке призначено на 25.09.2025, а розгляд поданих учасниками заяв по суті справи суд, у зв'язку з необхідністю забезпечення реалізації всіма учасниками процесу своїх процесуальних прав і обов'язків, відклав до наступного засідання.
24.09.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від відповідача надійшла заява № б/н від 24.09.2025 (вх. номер канц. суду 01-34/10192/25 від 24.09.2025) про поновлення пропущеного процесуального строку на подання доказів та долучення їх до матеріалів справи.
Дослідивши у судовому засіданні 25.09.2025 клопотання № 05-40/1618 від 19.08.2025 (вх. номер канц. суду 01-34/8704/25 від 19.08.2025) відповідача про поновлення пропущеного з поважних причин строку на подання відзиву на позов, суд, керуючись ч. 2 ст. 2 Господарського процесуального кодексу України, дійшов висновку про обґрунтованість зазначеного клопотання та поновив процесуальний строк, прийнявши до розгляду відзив № б/н від 15.08.2025 (вх. номер канц. суду 01-34/8575/25 від 15.08.2025).
Розглянувши заяву № ?б/н від 24.09.2025 (вх. номер канц. суду ?01-34/10192/25 від 24.09.2025) відповідача про поновлення пропущеного строку на подання доказів і їх долучення до матеріалів справи, суд визнав причини пропуску поважними, поновив процесуальний строк та долучив надані докази до матеріалів справи.
Суд закрив підготовче провадження та призначив справу № 902/952/25 для судового розгляду по суті на 11.11.2025, про що 25.09.2025 постановив відповідну ухвалу.
15.10.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від позивача надійшла заява № 20251015 від 15.10.2025 (вх. номер канц. суду 01-34/11159/25 від 15.10.2025) про стягнення з відповідача понесених позивачем витрат на правничу допомогу в розмірі 40 000,00 грн.
11.11.2025 до суду подано заяву відповідача № б/н від 11.11.2025 (вх. номер канц. суду 01-34/12185/25 від 11.11.2025) про проведення судового засідання за відсутності представника Томашпільської селищної ради.
11.11.2025 через підсистему ЄСІТС "Електронний суд" від позивача надійшла заява № 20251111 від 11.11.2025 (вх. номер канц. суду 01-34/12199/25 від 11.11.2025) про проведення судового засідання за відсутності представника Приватного акціонерного товариства "Продовольча компанія "ПОДІЛЛЯ".
На визначену судом дату позивач та відповідач у судове засідання не з'явилися. При цьому суд враховує подані сторонами заяви № б/н від 11.11.2025 (вх. номер канц. суду 01-34/12185/25 від 11.11.2025) та № 20251111 від 11.11.2025 (вх. номер канц. суду 01-34/12199/25 від 11.11.2025) про проведення судового засідання за відсутності їх уповноважених представників.
З урахуванням неявки представників сторін суд зважає на положення ч. 1 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України, якою передбачено, що неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
У порядку ч. 4 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення (повне або скорочене) без його проголошення.
У судовому засіданні 11.11.2025 прийнято судове рішення.
Розглянувши подані документи і матеріали, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд,
В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач вказує, що на підставі рішення 32-ї сесії 7-го скликання Яланецької сільської ради Томашпільського району Вінницької області від 20.04.2018 № 130 між ним та Яланецькою сільською радою було укладено Договір оренди № 4 від 04.06.2018, відповідно до якого йому передано в оренду неуспадковані земельні ділянки площею 0,7026 га з кадастровим номером 0523986800:01:000:0750 та 2,0153 га з кадастровим номером 0523986800:01:000:0202.
Позивач зазначає, що обов'язки орендаря виконувалися ним належним чином, а претензій з боку орендодавця протягом дії Договору не надходило. З наміром поновити договірні відносини на семирічний строк він 26.03.2025 направив відповідачу лист-повідомлення № вих. 439 від 25.03.2025 разом із проектом додаткової угоди та необхідними документами. Жодної відповіді від орендодавця позивач не отримав.
Позивач вважає, що відсутність протягом одного місяця після закінчення строку Договору листа-повідомлення відповідача про заперечення в його поновленні, згідно з пунктом 8 Договору, Перехідними положеннями Закону України "Про оренду землі", статтею 33 зазначеного Закону та правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/130/19, свідчить про поновлення Договору оренди № 4 від 04.06.2018 на новий строк.
Відповідач заперечив проти позову. Суть заперечень відповідача, викладених у відзиві на позовну заяву зводиться до того, що відповідно до Договору № 4 від 04.06.2018 Яланецькою сільською радою було передано в оренду ПрАТ "Продовольча компанія "ПОДІЛЛЯ" земельні ділянки, що належали померлій ОСОБА_1 , а саме: площею 0,7026 га (кадастровий номер 0523986800:01:000:0750) та площею 2,0153 га (кадастровий номер 0523986800:01:000:0202). З огляду на те, що зазначені земельні ділянки входили до складу спадщини, Яланецька сільська рада виступала у статусі управителя спадщини на підставі частини 2 статті 1285 ЦК України та статті 4 Закону України "Про оренду землі", а не як власник земель.
Відповідач вважає помилковим посилання позивача на статтю 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки зазначена норма є загальною та застосовується до відносин оренди між орендодавцем-власником та орендарем. Натомість правовідносини між особою, яка управляє спадщиною, та орендарем регулюються спеціальною нормою - статтею 19 цього Закону. Ця стаття передбачає можливість передачі земельної ділянки зі складу спадщини в оренду виключно без права поновлення договору.
Крім того, відповідач наголошує, що ні Яланецька сільська рада, ні Томашпільська селищна рада як її правонаступник не були та не є власниками відповідних земельних ділянок, оскільки останні належать приватній особі, яка померла. Відтак застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" у цій справі є неправомірним.
Позивач, заперечуючи доводи відповідача у відповіді на відзив, наголошує, що твердження відповідача щодо необхідності застосування до спірних правовідносин частини 6 статті 19 Закону України "Про оренду землі" у чинній редакції є необґрунтованим.
На думку позивача, на момент укладення Договору оренди № 4 від 04.06.2018 законодавство не містило заборони на поновлення договору оренди земельної ділянки, переданої в оренду особою, яка управляє спадщиною, зокрема такої заборони не містила і частина 6 статті 19 Закону "Про оренду землі" у редакції, чинній на дату укладення Договору.
Позивач зазначає, що положення частини 6 статті 19 Закону "Про оренду землі" були доповнені нормою щодо непоновлення таких договорів лише після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 16.01.2020. Відповідно до статті 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи, що до спірних правовідносин не застосовується.
Посилаючись на абзац четвертий Перехідних положень Закону України "Про оренду землі", яким передбачено, що поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності Законом "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", здійснюється на умовах договорів та за правилами, чинними на момент їх укладення, а також на правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 06.02.2024 у справі № 926/2284/22 та від 29.03.2023 у справі № 909/992/20, позивач наголошує, що до правовідносин з поновлення Договору оренди № 4 від 04.06.2018 підлягає застосуванню саме законодавство, чинне на дату його укладення. Відтак чинна редакція частини 6 статті 19 Закону України "Про оренду землі" не має зворотної дії та не може бути застосована до спірних правовідносин.
Із наявних у справі та досліджених судом доказів слідує, що 20.04.2018 на 32-й сесії 7-го скликання Яланецької сільської ради Томашпільського району Вінницької області було прийнято рішення № 130 (а.с. 16).
Відповідно до пункту 1 зазначеного рішення, керуючись статтею 1285 Цивільного кодексу України, Яланецькою сільською радою прийнято в управління спадщиною не успадковані земельні частки (паї) за номером: № 2, 158, 161, 202, 211, 234, 300, 405, 407, 846, 861, розташовані на території Яланецької сільської ради загальною площею 26,33 га.
Згідно із пунктом 2 цього рішення, з метою збереження спадкового майна визначені земельні ділянки передано ПрАТ "Продовольча компанія "ПОДІЛЛЯ" в оренду до моменту прийняття спадщини спадкоємцями або оформлення в комунальну власність Яланецької сільської ради строком не більше 7 років, з обов'язком реєстрації договорів оренди в порядку і строки, встановлені законодавством.
04.06.2018 між Яланецькою сільською радою (далі - Орендодавець) та Приватним акціонерним товариством "Продовольча компанія "ПОДІЛЛЯ" (далі - Орендар) було укладено Договір оренди № 4 (далі - Договір) (а.с. 10- 13).
Відповідно до пункту 1 Договору Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування не успадковану земельну ділянку, яка знаходиться на території Яланецької сільської ради Томашпільського району Вінницької області за межами населеного пункту для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Згідно із пунктом 2 Договору в оренду передається земельна ділянка № 202(2)1 з площею 0,7026 га, кадастровий номер - 0523986800:01:000:0750 та 202(2) з площею 2,0153 га, кадастровий номер - 0523986800:01:000:0202.
У пункті 7 Договору сторони погодили інші особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини: право власності на земельну ділянку належало ( ОСОБА_1 ), спадщина після смерті якої, ніким не прийнята.
Договір укладено на термін до моменту реєстрації права власності на земельну ділянку, але в будь-якому випадку діє до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. При цьому строк оренди становить не більше 7 років. Після закінчення строку цього договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії цього Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 Договору).
Відповідно до п. 13 Договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код цільового призначення - 01.01) (п. 14 Договору).
Пунктом 16 Договору визначено, що передача земельної ділянки на підставі рішення Яланецької сільської ради № 130 від 20.04.2018 року.
Положеннями пункту 18 Договору передбачено, що об'єкт оренди за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту підписання договору оренди.
Цей договір набирає чинності після підписання сторонами (п. 44 Договору).
Договір підписано уповноваженими особами та скріплено печатками.
Матеріали справи містять витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформовані 06.05.2019, відповідно до яких за Приватним акціонерним товариством "Продовольча компанія "ПОДІЛЛЯ" зареєстровано право оренди двох земельних ділянок, що входили до складу спадщини. Зокрема:
за індексним номером 165607929 підтверджено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 0523986800:01:000:0202 площею 2,0153 га (а.с. 14);
за індексним номером 165607013 підтверджено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 0523986800:01:000:0750 площею 0,7026 га (а.с. 15).
Інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна станом на 02.07.2025 (№ 433717102 та № 433715369, а.с. 17- 18) підтверджують реєстрацію права оренди цих земельних ділянок за ПрАТ "Продовольча компанія "ПОДІЛЛЯ".
Листом від 25.03.2025 за вих. № 439 (а.с. 19-20) позивач звернувся до Томашпільської селищної ради Тульчинського району Вінницької області з листом-повідомленням про поновлення Договорів оренди.
Посилаючись на пункт 8 Договору оренди, позивач поінформував селищну раду про намір скористатися переважним правом на поновлення Договору на новий строк тривалістю 7 років та додав проект відповідної додаткової угоди.
Оскільки Томашпільська селищна рада протягом одного місяця з дати отримання листа-повідомлення від Приватного акціонерного товариства "Продовольча компанія "ПОДІЛЛЯ" не надала заперечень щодо поновлення Договору оренди, позивач вважає, що така бездіяльність свідчить про наявність "мовчазної згоди" на його поновлення. У зв'язку з цим завершення процедури поновлення Договору оренди можливе лише в судовому порядку шляхом визнання укладеною додаткової угоди з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення, що й стало підставою для подання позову.
З огляду на встановлені обставини справи, суд враховує таке.
Статтею 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
У відповідності до ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно із ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставою виникнення цивільних прав і обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).
Згідно із статтею 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону про оренду землі, яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону про оренду землі доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 1261 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Згідно із статтею 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.
Конституційний Суд України у рішенні від 13.05.1997 № 1-зп/1997 зазначив про те, що стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності. Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
За змістом статті 5 Цивільного кодексу України, акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п'ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Згідно із частиною другою статті 1261 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також відповідно до частини 1 статті 1261 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 1261 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом із тим, як вже зазначалося, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною 1 статті 1261 Земельного кодексу України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 1261 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.
Отже, зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях статті 1261 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі".
Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.
Саме такий правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, в якій досліджувалось питання щодо редакції Закону України "Про оренду землі".
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент укладення Договору) встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п'ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.
З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено таке:
"Частини п'ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення".
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Тож статтею 33 Закону України "Про оренду землі" у відповідній редакції було визначено загальну єдину процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Таким чином, застосування ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" можливе у єдності та хронологічному взаємозв'язку.
За прямою вказівкою ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Змістом частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено умови, на яких договір може бути поновлений, котрі у будь-якому випадку узгоджуються сторонами.
Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
У постанові від 17 вересня 2025 року у справі № 906/1220/24 Верховний Суд зазначив, що норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.
Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 09.04.2024 у справі № 902/453/23.
Тобто власник земельної ділянки може висувати заперечення проти поновлення договору оренди та вимог стосовно дотримання виду використання земельної ділянки.
З аналізу змісту проекту Додаткової угоди до Договору оренди № 4 від 04.06.2018 (а.с. 21) судом установлено, що позивач пропонує не лише поновити строк дії зазначеного договору, а й змінити іншу його істотну умову - розмір орендної плати. Зокрема, у проекті угоди орендна плата визначена у грошовій формі в розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, тоді як Договором передбачено 8 %.
Оскільки Орендодавець не надав згоди на включення до Договору оренди нових істотних умов, переважне право позивача на його поновлення вважається припиненим.
Крім того, підстави позову та звернення позивача до Орендодавця ґрунтуються виключно на положеннях ст. 33 Закону України "Про оренду землі", при цьому позивач наполягає на застосуванні редакції цієї норми, чинної на момент укладення договору.
Суд зазначає, що наведені доводи суперечать правовому висновку Верховного Суду, викладеному вище.
Однак, відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 1261 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Беручи до уваги імперативне положення закону про те, що поновлення договору оренди землі здійснюється на умовах, передбачених самим договором та нормами законодавства, чинними на момент його укладення, судом надано оцінку правовому регулюванню спірних правовідносин, з урахуванням законодавства, чинного на момент укладення Договору оренди землі.
Суд також бере до уваги, що в оренду були передані земельні ділянки з числа неуспадкованих земель, правовий режим яких підлягає спеціальному нормативно-правовому регулюванню.
Згідно із ч. 5 ст. 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцем земельної ділянки, що входить до складу спадщини, у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття після спливу шести місяців з дня відкриття спадщини, є особа, яка управляє спадщиною.
Відповідно до умов Договору № 4 від 04.06.2018 Орендодавцем визначено Яланецьку сільську раду Томашпільського району Вінницької області, правонаступником якої на теперішній час є Томашпільська селищна рада.
Відповідно до частини 5 ст. 1277 Цивільного кодексу України спадщина, не прийнята спадкоємцями, охороняється до визнання її відумерлою відповідно до статті 1283 Цивільного кодексу, якою визначено, що охорона спадкового майна здійснюється в інтересах спадкоємців, відказоодержувачів та кредиторів спадкодавця з метою збереження його до прийняття спадщини спадкоємцями або набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою.
Нотаріус або в сільських населених пунктах - уповноважена на це посадова особа відповідного органу місцевого самоврядування за місцем відкриття спадщини за заявою спадкоємців або за повідомленням підприємств, установ, організацій, громадян, або на підставі рішення суду про оголошення фізичної особи померлою чи за своєю власною ініціативою вживає заходів до охорони спадкового майна.
Охорона спадкового майна триває до закінчення строку, встановленого для прийняття спадщини, або набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою.
Особи або органи, що вживають заходів з охорони спадкового майна, мають право укладати договори з третіми особами, спрямовані на забезпечення охорони спадкового майна.
Витрати на охорону спадкового майна відшкодовуються спадкоємцями відповідно до їхньої частки у спадщині, а у разі визнання спадщини відумерлою - органом місцевого самоврядування, який від імені територіальної громади здійснює право власності щодо спадщини, яку визнано відумерлою.
Відповідно до ст. 1285 Цивільного кодексу України, якщо у складі спадщини є майно, яке потребує утримання, догляду, вчинення інших фактичних чи юридичних дій для підтримання його в належному стані, нотаріус, а в населених пунктах, де немає нотаріуса, - відповідний орган місцевого самоврядування, у разі відсутності спадкоємців або виконавця заповіту укладають договір на управління спадщиною з іншою особою.
У разі відсутності спадкоємців або виконавця заповіту особою, яка управляє спадщиною, до складу якої входить земельна ділянка, є сільська, селищна, міська рада за місцезнаходженням такої земельної ділянки.
Особа, яка управляє спадщиною, має право на вчинення будь-яких необхідних дій, спрямованих на збереження спадщини до з'явлення спадкоємців або до прийняття спадщини. Особа, яка управляє спадщиною, має право на плату за виконання своїх повноважень.
Приписами зазначених норм на орган місцевого самоврядування покладено обов'язок щодо визнання спадщини відумерлою.
Отже, Томашпільська селищна рада при здійсненні відповідних повноважень не набуває статусу власника або розпорядника земель комунальної чи державної власності, а діє виключно як управитель спадщини.
На момент укладення Договору оренди № 4 від 04.06.2018 частиною шостою статті 19 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на дату укладення договору) було передбачено, що особа, яка управляє спадщиною, у складі якої є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, має право передати таку ділянку в оренду на строк до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на таку земельну ділянку або до набрання законної сили рішенням суду про визнання спадщини відумерлою, про що обов'язково зазначається у договорі оренди земельної ділянки.
В силу чинної редакції ч. 6 ст. 19 Закону України "Про оренду землі", особа, яка управляє спадщиною, у складі якої є земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що не перебуває в оренді, має право передати таку земельну ділянку в оренду на строк, передбачений цією статтею, без права на поновлення договору оренди землі.
Відповідні зміни внесено Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав законної сили 16.01.2020.
Згідно із ч. 6 ст. 5 ЦК України, якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Суд враховує, що право Орендаря на поновлення договору оренди виникло під час дії зміненої редакції частини шостої статті 19 Закону України "Про оренду землі", у зв'язку з чим до правовідносин щодо продовження строку дії договору підлягає застосуванню чинна редакція Закону.
При цьому суд зазначає, що ані редакція частини шостої статті 19 Закону, чинна на момент укладення договору оренди, ані чинна редакція норми не містять положень, які б передбачали можливість поновлення договору оренди неуспадкованої земельної ділянки на новий строк.
Таким чином, ч. 6 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" не передбачено можливості поновлення орендних правовідносин з будь-якою особою відносно неуспадкованої земельної ділянки, або її повторної передачі в оренду.
Суд звертає увагу, що стаття 19 Закону України "Про оренду землі" є спеціальною нормою по відношенню до ст. 33 Закону, остання не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, враховуючи правовий режим використання неуспадкованого майна.
Погоджене сторонами у Договорі оренди положення про право орендаря на поновлення договору суперечить вимогам частини шостої статті 19 Закону в редакції, чинній на момент укладення договору, оскільки вказана норма не передбачала можливості поновлення договорів оренди щодо неуспадкованих земель та не містила посилань на застосування статті 33.
Отже, позивач помилково керувався статтею 19 Закону України "Про оренду землі" під час направлення Орендодавцю проекту додаткової угоди та намагаючись поновити орендні правовідносини на новий строк.
За таких обставин, вимоги позову та визначені позивачем підстави звернення до суду суперечать нормам матеріального права та приписам ст. ст. 19, 33 стаття 19 Закону України "Про оренду землі".
Завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Згідно з положеннями статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів.
Судом кожній стороні була надана розумна можливість, представити справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони, в т.ч. подати докази на підтвердження своїх вимог та заперечень, прийняти участь у досліджені доказів, надати пояснення, обґрунтувати перед судом переконливість поданих доказів та позицій по справі, скористатись іншими процесуальними правами.
Як зазначалось вище, суд процесуальним законом позбавлений права на збирання доказів по справі з власної ініціативи, що було б порушенням рівності прав учасників судового процесу.
Згідно із ч. 4 ст. 13 ГПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до статті 73 ГПК України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Статтею 86 ГПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Суд акцентує, що обов'язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об'єктивності з'ясування обставин справи та оцінки доказів.
Усебічність та повнота розгляду передбачає з'ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв'язками, відносинами і залежностями. Таке з'ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
У пунктах 1 - 3 частини першої статті 237 ГПК України передбачено, що при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема питання чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.
З'ясування відповідних обставин має здійснюватися із застосуванням критеріїв оцінки доказів передбачених статтею 86 ГПК України щодо відсутності у жодного доказу заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо, а також вірогідності і взаємного зв'язку доказів у їх сукупності.
Отже, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог Приватного акціонерного товариства "Продовольча компанія "ПОДІЛЛЯ" в повному обсязі.
При вирішенні питання щодо розподілу судових витрат суд виходить з такого.
Відповідно до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов'язаних з розглядом справи.
Витрати, пов'язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави. За результатами розгляду справи витрати на професійну правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. (ч. 1, 2 ст. 126 ГПК України).
В силу приписів п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав - покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, у разі відмови в позові, покладаються на позивача (ч. 4 ст. 129 ГПК України).
У зв'язку з відмовою в задоволенні позову витрати на сплату судового збору за подання позовної заяви в розмірі 3 028,00 грн та на професійну правничу допомогу в розмірі 40 000,00 грн залишаються за позивачем.
Враховуючи вищенаведене та керуючись статтями 2, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 14, 15, 18, 73, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 242, 326 Господарського процесуального кодексу України, суд,
В позові відмовити.
Судові витрати Приватного акціонерного товариства "Продовольча компанія "ПОДІЛЛЯ" у справі № 902/952/25 залишити за позивачем.
Примірник рішення надіслати сторонам до електронних кабінетів в ЄСІТС.
Рішення суду набирає законної сили у строки передбачені ст. 241 ГПК України.
Рішення може бути оскаржене до Північно-західного апеляційного господарського суду, в порядку та строки визначені ст.ст. 256, 257 ГПК України.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Повне рішення складено 19 листопада 2025 р.
Суддя Василь МАТВІЙЧУК
віддрук. прим.:
1 - до справи