Верхньодніпровський районний суд Дніпропетровської області
Справа № 173/2693/25
Номер провадження2/173/1506/2025
іменем України
18 листопада 2025 року м. Верхньодніпровськ
Верхньодніпровський районний суд Дніпропетровської області у складі:
головуючого - судді Челюбєєва Є.В.,
за участі:
секретаря Салтикової С.І.,
позивача ОСОБА_1 ,
представника позивача ОСОБА_2 ,
розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі - продажу таким, що відбувся та визнання права власності на нерухоме майно,
Представник позивача звернулася до суду із зазначеним позовом.
В обґрунтування позовних вимог посилалася на те, що 20.10.2022 ОСОБА_1 домовилась із ОСОБА_3 про купівлю кафетерію «Тет-а-тет», що розташований по АДРЕСА_1 .
Позивач зустрівся з відповідачем та домовився про ціну та купівлю-продаж кафетерію «Тет- а-тет», сплативши йому кошти в сумі 5000,00 доларів США.
Таким чином між позивачем та відповідачем фактично відбувся договір купівлі-продажу. Позивач передав продавцю - відповідачеві кошти, а відповідач підтвердив факт отримання грошей за відчуження майна розпискою та передачею позивачеві документів, копіями документів на кафетерій.
Всупереч законодавству, договір купівлі-продажу не був оформлений нотаріально, але відповідач, як продавець пообіцяв нотаріально оформити з позивачем купівлю - продаж зазначеного нерухомого майна.
Але, відповідач до цього часу зволікає і ухиляється від виконання своїх зобов'язань і не оформляє право власності на придбане нерухоме майно на позивача, як це передбачено законодавством України.
Позивач неодноразово зверталася до відповідача з вимогою про усунення порушень умов, але відповідач посилається на те, що посвідчити нотаріально вищезазначену угоду не можливо, так як вимогу нотаріуса щодо переліку документів, які слід надати нотаріусу неможливо виконати.
У зв'язку з вищевикладеним, позивач не може в позасудовому порядку оформити право власності на куплене нерухоме майно належним чином, тому звертається до суду з даним позовом.
Провадження у справі відкрито 10.10.2025.
Позивач у судовому засіданні позовні вимоги підтримує та пояснила, що вона є внутрішньо переміщеною особою. В неї склалися такі життєві обставини, що їй необхідно було продовжувати свою діяльність як фізична особа - підприємець та здійснювати реалізацію продукції. Тому вона і уклала з відповідачем в такому вигляді договір, а саме з передачею коштів та написанням розписки, так як у відповідача були відсутні деякі документи, які потребував нотаріус.
Представник позивача у судовому засіданні пояснила, що її довірителька та відповідач по справі домовилися про укладення договору купівлі - продажу кафетерію «Тет-а-тет». Даний кафетерій належить на праві приватної власності відповідачеві. Так як у відповідача на момент домовленостей не було деяких документів для нотаріального посвідчення договору, то довірителька передала грошові кошти йому в розмірі 5000,00 доларів США, а відповідач написав розписку, відповідно до якої підтвердив отримання ним коштів в сумі 5000,00 доларів США та зобов'язався дотримуватись умов договору про купівлю - продаж кафетерію.
Відповідач у судове засідання не з'явився, надав суду заяву про визнання позову та розгляд справи за його відсутності.
Суд, вислухав пояснення позивача, представника позивача, дослідив матеріали справи та надані докази в їх сукупності, вважає, що заявлені вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що ухвалою Верхньодніпровського районного суду Дніпропетровської області від 28.02.2017 у справі № 173/1591/15-ц було затверджено мирову угоду, у відповідності до якої було затверджено право власності на кафетерій «Тет-а-тет», який розташований за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 .
Відповідно до розписки від 20.10.2022 ОСОБА_3 отримав від ОСОБА_1 завдаток у розмірі 5000,00 доларів США. Цей завдаток отримано в якості гарантії договору купівлі - продажу від 20.10.2022 між ним та завдаткодавцем щодо продажу кафетерію «Тет-а-тет». Договір купівлі - продажу вказаного приміщення планує укласти з моменту виготовлення ним технічної документації та введення в експлуатацію.
Рішенням державного реєстратора від 07.02.2025 було зупинено розгляд заяви ОСОБА_4 про реєстрацію права власності на нерухоме майно, оскільки не подані в повному обсязі документи, необхідні для державної реєстрації.
Відповідно до Рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій № 77882832 від 19.03.2025 державний реєстратор прав на нерухоме майно Збаранська Наталія Юріївна, Відділ державної реєстрації Верхньодніпровської міської ради Дніпропетровської області вирішив відмовити у проведенні реєстраційних дій за заявою, у зв'язку з тим, що після наданого строку не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію.
Статтею 41 Конституції України передбачено, що право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Згідно зі ст.ст. 627, 220, 640, 635, 657 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Як зазначав Верховний Суд у своїй постанові від 07 червня 2022 року у справі № 179/9/21, за вимогами частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частиною першої статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становить умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 639 ЦК України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.
Згідно із частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Форма договору купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна чітко визначена статтею 657 ЦК України, за якою такий договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Тобто законом встановлено умови щодо форми укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, будинку або іншого нерухомого майна, внаслідок якого відбудеться правомірний перехід права власності на таке майно.
Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Отже, рішення суду про визнання договору дійсним в судовому порядку можливо тільки тоді, коли договір щодо нерухомого майна укладено в належній формі, із зазначенням усіх істотних умов договору, але відсутнє його нотаріальне посвідчення, і це неможливо вчинити через те, що така можливість втрачена.
Істотними умовами договору є предмет, ціна та строк дії. Також істотними умовами вважаються такі умови, на яких наполягає хоча б одна зі сторін договору (стаття 638 ЦК України). Тобто сторони можуть самостійно визначати умови договору, які не повинні суперечити законодавству.
Закон акцентує на тому, що всі наведені обставини у сукупності, а саме: домовленість щодо усіх істотних умов договору, повне або часткове виконання договору, ухилення від його нотаріального посвідчення, мають бути доведені належними та допустимими письмовими доказами.
За правилами ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
При цьому Пленумом Верховного Суду України в абз. третьому пункту 13 своєї постанови № 9 від 06 листопада 2009 року "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" роз'яснено, що при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. Саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено про те, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов'язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
Зміст розписки від 20.10.2022 свідчить лише про отримання ОСОБА_3 5000,00 доларів США з наміром укласти договір купівлі-продажу кафетерію «Тет-а-тет», який зобов'язався виготовити всю технічну документацію та ввести в експлуатацію. Тобто даною розпискою не вирішено всіх істотних умов домовленості.
Крім того, позивачем не доведено факту безповоротного ухилення відповідачем від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов'язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України.
Відповідачем надано суду заяву про визнання позову, в якій зазначає, що нотаріально, як продавець, він не має можливості оформити з позивачем договір купівлі - продажу зазначеного нерухомого майна, так як у нього не вистачає деяких документів.
Тобто, суд доходить висновку, що в діях відповідача відсутній факт ухилення від нотаріального посвідчення правочину, що сам відповідач і підтверджує у своїй заяві.
Згідно із ст.ст. 12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.
Докази подаються сторонами або іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
З огляду на вказане, суд доходить висновку про відмову в задоволенні позову.
Понесені позивачем судові витрати по сплаті судового збору в сумі 1211,20 грн., суд вважає за можливе покласти на позивача, так як судом у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Керуючись ст. 12, 13, 81, 89, 259, 263, 265, 268 ЦПК України, суд
У задоволенні позову ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) до ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ) про визнання договору купівлі - продажу таким, що відбувся та визнання права власності на нерухоме майно - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржене до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дати складання повного його тексту, у порядку, передбаченому підпунктом 15.5 підпункту 15 пункту 1 Розділу ХІІІ Перехідних положень ЦПК України в редакції від 03.10.2017 року.
Суддя: Є.В. Челюбєєв