11.11.2025 року м.Дніпро Справа № 904/4363/24
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Чередка А.Є. (доповідач)
суддів: Мороза В.Ф., Паруснікова Ю.Б.,
при секретарі судового засідання: Кишкань М.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Покровської міської ради Дніпропетровської області
на рішення Господарського суду Дніпропетровської області (суддя Золотарьова Я.С.) від 01.04.2025р. у справі № 904/4363/24
за позовом Покровської міської ради Дніпропетровської області, м. Покров, Дніпропетровська область
до Публічного акціонерного товариства "УКРНАФТА", м. Київ
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Головне управління ДЕРЖГЕОКАДАСТРУ у Дніпропетровській області
про стягнення безпідставно збережених коштів, -
Покровська міська рада Дніпропетровської області звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Публічного акціонерного товариства "УКРНАФТА" про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер 1212100000:01:016:0001, площею 0,3998 га за період з червня 2022 року по липень 2024 року в сумі 443 371,77 грн. та судовий збір у розмірі 5 320,46 грн.
Позивач вказує, що після закінчення строку дії договору оренди землі №13396803 від 16.02.2016 року, відповідач продовжує використовувати вказану земельну ділянку без достатніх на те правових підстав та без наявності правовстановлюючих документів, що порушує вимоги ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України, а саме: відповідач у період з червня 2022 року по липень 2024 року (включно) не сплачував за користування земельною ділянкою кадастровий номер 1212100000:01:016:0001, площею 0,3998 га. плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі за відсутності укладеного договору, а тому, фактично збільшив свої доходи (зберіг безпідставно кошти у розмірі орендної плати), а позивач в свою чергу втратив належне йому майно (кошти від орендної плати).
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 01.04.2025р. у справі № 904/4363/24 позов залишено без задоволення; судовий збір у розмірі 5 320,46 грн. залишено за позивачем.
Суд не погодився з тими обставинами, що при розрахунку безпідставно набутих коштів слід керуватися виключно Витягом із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки №1110 від 10.07.2018. Позивач безпідставно не враховує вимоги Постанови Кабінету Міністрів України від 03 листопада 2021 року № 1147 та новий Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, наведений у додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051, який встановлює розширений перелік кодів цільового призначення земельних ділянок, зокрема, встановлює для земельних ділянок з кодом 12.04 кофіцієнт - 0,5 замість коефіцієнту 1,0.
Відповідач, керуючись отриманою від Головного управління Держгеокадастру інформацією стосовно розміру НГО земельної ділянки кадастровий номер 1212100000:01:016:0001 за спірні роки підставно розрахував і задекларував до сплати річний розмір орендної плати виходячи з цих даних та рішення 46 сесії міської ради 7 скликання від 27.06.2019 №11 "Про затвердження ставок орендної плати за користування земельними ділянками на території Покровської міської ради" у розмірі 12% від НГО.
Не погодившись з вказаним рішенням, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулася Покровська міська рада Дніпропетровської області, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.04.2025р. у справі № 904/4363/24 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
В обґрунтування скарги позивач зазначає, що судом першої інстанції залишено поза увагою той факт що в п. 4 постанови Кабінету Міністрів України від 03 листопада 2021 року №1147 "Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок" установлено, що затверджена з урахуванням вимог пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України до набрання чинності Методикою, затвердженою згідно з пунктом 1 цієї постанови, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, технічна документація із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на відповідній території) є чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
А отже, дана методика жодним чином не може впливати на нормативно-грошову оцінку земель міста Покров затверджену та введену в дію до її прийняття, у 2018 році.
Водночас суд першої інстанції не надав жодної оцінки правовим висновкам, викладеним у постанові Верховного суду від 04.07.2024 року у справі №520/16250/23 та не застосував їх при оцінці доводів відповідача та третьої особи стосовно можливості зміни показників нормативної грошової оцінки органами Держгеокадастру самостійно, без прийняття відповідного рішення Покровською міською радою, рішенням якої затверджено технічну документацію з НГО.
Також судом першої інстанції не надано належної оцінки рішенню господарського суду Дніпропетровської області від 22.06.2022 р. у справі №904/2066/22 предметом якого була заборгованість із сплати орендної плати за ту ж саму земельну ділянку за період січень-травень 2022 року, і задовольняючи позовні вимоги міської ради в даній справі суд застосовував витяг із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки №1110 від 10.07.2018 р.
Суд не надав жодної оцінки рішенню господарського суду Дніпропетровської області від 12.04.2024 р. у справі № 904/3209/24, яким позов Публічного акціонерного товариства "Укрнафта" до Покровської міської ради Дніпропетровської області про визнання договору оренди землі укладеним задоволено, визнано укладеним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1212100000:01:016:0001, що розташована за адресою: Дніпропетровська область, м. Покров, вул. Європейська, 25, в редакції Покровської міської ради Дніпропетровської області, отриманої та погодженої Публічним акціонерним товариством "Укрнафта". За змістом цього договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає щорічній обов'язковій індексації і на момент укладання цього договору з урахуванням коефіцієнтів індексації становить 3 661 851,22 грн., що повністю співпадає з розміром наведеним міською радою у даній справі.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 21.05.2025р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Покровської міської ради Дніпропетровської області на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.04.2025р. у справі № 904/4363/24, розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на 16.09.2025р. о 11:00 год.
В судовому засіданні 16.09.2025р. оголошено перерву до 11.11.2025р. о 11:20 год.
Відповідач проти задоволення апеляційної скарги заперечує та зазначає, що п.4 постанови Кабінету Міністрів України від 03 листопада 2021 року №1147 "Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок", чітко зазначає, що саме при затвердженні технічних документацій складених, але не затверджених до набрання законної сили постанови Кабінету міністрів України від 03 листопада 2021 р. №1147 відповідна сільська, селищна, міська рада має враховувати, що вимоги постанови Кабінету Міністрів України від 03 листопада 2021 р. №1147 "Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок" мають застосовуватися до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, що складена розробником такої документації із зазначенням дати оцінки 10 листопада 2021 року і пізніше.
Покровська міська рада не є тим органом, що має повноваження з розрахунку розміру НГО на земельні ділянки вручну за власним бажанням при цьому самостійно не має права вирішувати, який саме розмір коефіцієнту функціонального призначення слід використовувати для такого розрахунку.
Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, передбачений постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213 "Про Методику нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", визначався відповідно до відомостей Державного земельного кадастру про земельну ділянку (в частині коду цільового призначення) на дату формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки і, відповідно не є коефіцієнтом, який розраховувався у відповідній технічній документації.
Фактично при формуванні Витягів з технічної документації з нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки від 14.01.2022 за № 910/303-22 та від 09.08.2023 № НВ-1200610732023, використано коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки 0,5 відповідно до Методики 1147. Тому, при здійсненні розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 1212100000:01:016:0001 відбулось зменшення значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки у 2022 та у 2023 роках.
Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду по справі №520/16250/23 не має відношення до даної справи, оскільки предметом справи №520/16250/23 було визнання протиправними дій Головного управління Держгеокадастру у Харківській області із формування витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та його скасування на підставі застосування Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області локального коефіцієнту.
Рішення по справах №904/2066/22, № 904/3209/24 прийнято судами на підставі поданих доказів та без врахування нових доказів, наявних у даній справі.
Третя особа своїм правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористалась. Про дату, час та місце судових засідань повідомлена належним чином, що підтверджується матеріалами справи. Апеляційним судом не визнавалася явка учасників справи в судове засідання обов'язковою, а неявка третьої особи не перешкоджає розгляду апеляційної скарги, тому колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу по суті у відсутності третьої особи.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи, судова колегія дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, з огляду на наступне.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 28.05.2015 між Покровською міською радою Дніпропетровської області (орендодавець) та Публічним акціонерним товариством "Укрнафта" (орендар) було укладено договір оренди землі (арк.с.34).
Відповідно до пункту 1 договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться по: вул. Чехова, 25 в м. Орджонікідзе, Дніпропетровської області.
Вказаний Договір оренди землі було зареєстровано в Орджонікідзевському МУЮ Дніпропетровської області про що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис від 16.02.2016 р. за №13396803.
Згідно пункту 2 Договору оренди землі в оренду передається земельна ділянка кадастровий номер 1212100000:01:016:0001 загальною площею 0,3998 га (3998,0 кв.м.) згідно рішення 54 сесії 5 скликання Орджонікідзевської міської ради від 26.10.2010 року за №19.
Відповідно до пункту 3 Договору оренди землі на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, інші об'єкти інфраструктури: будівлі та споруди автозаправочної станції.
Земельна ділянка передана для розміщення нерухомого майна (автозаправної станції № 03/024), що належить Публічному акціонерному товариству "Укрнафта" на праві власності на підставі договору купівлі-продажу майна від 16.07.2004 зареєстрованого в реєстрі за №4022, витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 19.11.2004 № 5507196.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає щорічній обов'язковій індексації і за станом на 10.07.2018 становить 2 754 275,97 грн (пункт 4 Договору оренди землі в редакції додаткової угоди №2 від 25.10.2018 до договору оренди землі №13396803 від 16.02.2016 року).
Пунктом 7 Договору оренди землі передбачено, що договір укладено на 3 (три) роки. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до п. 1 Додаткової угоди №3 від 11.02.2019 до договору оренди землі №13396803 від 16.02.2016 року (кадастровий номер: 1212100000:01:016:0001) сторони дійшли згоди поновити вказаний договір, на новий термін, а саме на 3 (три) роки з 16.02.2019 року до 16.02.2022 року, на тих самих умовах, без зміни цільового призначення землі.
На виконання умов Договору оренди землі Покровською міською радою було передано, а Публічним акціонерним товариством "Укрнафта" прийнято в оренду земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: вул. Чехова, 25 на території Покровської міської ради, Дніпропетровської області, загальна площа: 0,3998 га, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки (т. 1 арк.с.37).
У пункті 8 Договору оренди землі в редакції додаткової угоди від 29.01.2020 до договору оренди землі б/н від 28.05.2015 року сторонами узгоджено, що з 01.01.2020 орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі згідно ставок орендної плати, затверджених рішенням 46 сесії міської ради 7 скликання від 27.06.2019 №11 "Про затвердження ставок орендної плати за користування земельними ділянками на території Покровської міської ради".
Згідно пункту 9 Договору оренди землі орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно протягом 25 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного податкового місяця.
Відповідно до пункту 13 договору, розмір орендної плати змінюється у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в разі коригування нормативної грошової оцінки земель міста; в разі прийняття нового рішення "Про затвердження ставок орендної плати за користування земельними ділянками на території Орджонікідзевської міської ради"; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
Рішенням №9 від 27.02.2022 з урахуванням змін, внесених рішенням №10 від 24.06.2022 Покровська міська рада вирішила в зв'язку з закінченням строку, на який було укладено договір оренди землі № 13396803 від 16.02.201, вважати його припиненим. Передати в оренду ПАТ "Укрнафта" терміном на три роки земельну ділянку загальною площею 0,3998га кадастровий номер 1212100000:01:016:0001, зобов'язати ПАТ "Укрнафта" в термін до 31.12.2022 укласти договір оренди землі.
Рішенням Покровської міської ради від 30.08.2016 затверджено "Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Покров Дніпропетровської області", розроблену Державним підприємством Україннським державно науково-дослідним інститутом проектування міст "Дніпромісто" імені Ю.М. Білоконя.
Позивачем до матеріалів справи надано Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, на підставі якого позивачем розраховано суму позову (т.1 арк.с.68).
Відповідно до витягу:
Цільове призначення земельної ділянки: 12.04 для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства.
Площа земельної ділянки: 3 998 кв.м.
Середня (базова) вартість земель населеного пункту: 121,65 грн/кв.м.
Номер економіко-планувальної зони: 20
Коефіцієнт Км2: 1,99
Локальні коефіцієнти на місцезнаходження земельної ділянки: 1,2*1,05*1,15*1,15*0,9
Сукупний коефіцієнт Км3: 1,50
Коефіцієнт Кф: 1,00
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки: 1,249 1, 433 1,060 1,000
У Витязі зроблено примітку, що розрахунок виконано відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, який затверджено Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України №439 від 25.11.2018 року.
Позивач вказує, що після закінчення строку дії договору оренди землі №13396803 від 16.02.2016 року, відповідач продовжує використовувати вказану земельну ділянку без достатніх на те правових підстав та без наявності правовстановлюючих документів, що порушує вимоги ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України. Новий договір оренди між сторонами було укладено лише за результатами розгляду судової справи (рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.09.2024 у справі № 904/3209/24).
Позивач вказує про те, що відповідачем частково сплачувалось за користування земельною ділянкою, але не у повному обсязі.
Відповідач визнає ту обставину, що у спірний період між сторонами не укладено договору оренди земельної ділянки, яка знаходиться у фактичному використанні відповідача. Розрахунок плати за землю відповідач здійснював та сплачував виходячи з отриманих від Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області витягів із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а саме:
- Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, дата формування витягу 14.01.2022 (т.1 арк.с.162), відповідно до якого НГО земельної ділянки складає 1 514842,20 грн.
- Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, дата формування витягу 09.08.2023 (т.1 арк.с.161) відповідно до якого НГО земельної ділянки складає 1 742088,52 грн.
- Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, дата формування витягу 16.01.2024 (т.1 арк.с.161) відповідно до якого НГО земельної ділянки складає 1 829236,18 грн.
а також ставки орендної плати відповідно до рішення 46 сесії міської ради 7 скликання від 27.06.2019 №11 "Про затвердження ставок орендної плати за користування земельними ділянками на території Покровської міської ради" у розмірі 12%.
Звертаючись з позовом до суду позивач керувався тим, що рішенням 11 сесії міської ради 7 скликання від 30 серпня 2016 року №8 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Покров Дніпропетровської області"", була затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Покров Дніпропетровської області, яка відповідно пункту 4 рішення вводиться в дію з 01.01.2018 року.
Так, згідно витягу із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки №1110 від 10.07.2018 нормативно грошова оцінка земельної ділянки переданої відповідачу в оренду становить 2 754 275,97 грн.
Коефіцієнт індексації нормативно грошової оцінки земель за 2020 рік, не змінювався та становить 1,0. Коефіцієнт індексації нормативно грошової оцінки земель за 2021 рік, становить 1,1. Коефіцієнт індексації нормативно грошової оцінки земель за 2022 рік, становить 1,15. Коефіцієнт індексації нормативно грошової оцінки земель за 2023 рік, становить 1,051. Даний коефіцієнт приймається при розрахунку вартості орендної плати у 2024 році.
Позивачем була розрахована відповідачу орендна плата за вказану земельну ділянку, в такому розмірі:
з 01.01.2022 - 363 564,48 грн. на рік та 30 297,04 грн. на місяць, (3 029 703,57 грн. (нормативно грошова оцінка з урахуванням коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель - 1,1) * 12% (ставка орендної плати відповідно до рішення 46 сесії міської ради 7 скликання від 27.06.2019 №11 "Про затвердження ставок орендної плати за користування земельними ділянками на території Покровської міської ради" / 12 місяців).
з 01.01.2023 - 418 099,09 грн. на рік та 34 841,59 грн. на місяць, (3 484 159, 11 грн. (нормативно грошова оцінка з урахуванням коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель - 1,15) * 12%/ 12 місяців).
з 01.01.2024 - 439 422,15 грн. на рік та 36 618,51 грн. на місяць, (3 661851,22 грн. (нормативно грошова оцінка з урахуванням коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель - 1,051) * 12%/ 12 місяців).
Згідно вказаного Розрахунку суми позову за період з червня 2022 року по липень 2024 року (включно) відповідач повинен був сплатити орендну плату в сумі 886 507,93 грн, але фактично за вказаний період відповідачем сплачено лише 443 136,16 грн, тому сума заборгованості відповідача перед позивачем складає 443 371,77 грн.
Позивач зазначає, що відповідач у період з червня 2022 року по липень 2024 року (включно) не сплачував за користування земельною ділянкою кадастровий номер 1212100000:01:016:0001, площею 0,3998 га. плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі за відсутності укладеного договору, а тому, фактично збільшив свої доходи (зберіг безпідставно кошти у розмірі орендної плати), а позивач в свою чергу втратив належне йому майно (кошти від орендної плати) у розмірі 443 371,77 грн.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до Земельного кодексу України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею (ст. 2, 3).
Використання землі в Україні є платним; об'єктом плати за землю є земельна ділянка; плата за землю справляється відповідно до закону (ст. 206 Земельного кодексу України).
Згідно з ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: а) розпорядження землями територіальних громад; б) передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу; в) надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.
Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу.
Як вбачається зі ст. 120 Земельного кодексу України виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.
Водночас, ст. 125 Земельного кодексу України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту реєстрації цих прав.
У ст. 79-1 Земельного кодексу України передбачено, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Відповідно до ст. 80 Земельного кодексу України суб'єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Аналіз наведених норм матеріального права дають підстави для висновку, що з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов'язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією нерухомістю.
Покровська міська рада відповідно до вимог пунктів 3, 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" та ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України є органом, який від імені територіальної громади здійснює права власника щодо спірної земельної ділянки.
У цій справі, як зазначено вище, відповідачам належить на праві власності нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці.
Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Частиною 1 ст. 93 і ст. 125 Земельного кодексу України визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Згідно зі ст.ст. 122-124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
У даному випадку, матеріали справи свідчать про те, що у спірний період між сторонами не було діючого договору оренди земельної ділянки.
Разом з тим, положення глави 15, ст. 120, 125 Земельного кодексу України дають підстави стверджувати, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований відповідний об'єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об'єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об'єкт нерухомого майна розташований.
Як вказано вище, відповідно до ст. 206 Земельного Кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 922/2060/20 постанова від 05 серпня 2022 року, дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому саме із цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому, до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
З огляду на викладене, з дня набуття права власності на об'єкти нерухомого майна відповідач став фактичним користувачем земельної ділянки з кадастровим номером 1212100000:01:016:0001, на якій розташоване його майно, а отже у нього виник обов'язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою, а також обов'язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій це майно розташовано.
Одночасно, приписами Глави 83 ЦК України визначені загальні підстави для виникнення зобов'язання у зв'язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави.
Відповідно до ст. 1212 цієї глави ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Предметом регулювання інституту безпідставного отримання чи збереження майна є відносини, які виникають у зв'язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна i які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
За висновками Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18) та від 20 вересня 2018 у справі № 925/230/17 (провадження № 12-188гс18), фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України.
Відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів (коштів) за безпідставне користування земельною ділянкою є за своїм змістом кондикційними, для яких доведення вини особи не має значення, а важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (статті 1212-1214 ЦК України).
Однак, відповідач довів, що розрахунок суми коштів, які зберіг у себе землекористувач земельної ділянки за рахунок власника земельної ділянки внаслідок користування землею без достатньої правової підстави, виконано позивачем не вірно. Оплати які здійснювалися відповідачем самостійно на користь позивача у спірний період відповідають розмірам плати за землю, яку необхідно було сплачувати.
Так, згідно п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.
Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Відповідно до статті 193 Земельного кодексу України державний земельний кадастр - це єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах кордонів України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами.
Кадастр має забезпечувати необхідною інформацією органи державної влади та органи місцевого самоврядування, зацікавлені підприємства, установи та організації, а також громадян з метою регулювання земельних відносин, раціонального використання та охорони земель, визначення розміру плати за землю та цінності земель у складі природних ресурсів, контролю за використанням і охороною земель, економічного та екологічного обґрунтування бізнес-планів та проектів землеустрою.
Постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 №5 "Про утворення територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру" утворено як юридичні особи публічного права територіальні органи Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, зокрема, утворено Головне управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, до повноважень якого відноситься видача витягів про нормативну грошову оцінку земельних ділянок.
Видача витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це адміністративна послуга, яку надає Головне управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області через центр надання адміністративних послуг відповідно до вимог Закону України "Про адміністративні послуги", постанови Кабінету Міністрів України від 01 серпня 2011 року № 835 "Деякі питання надання Державною службою з питань геодезії, картографії та кадастру та її територіальними органами адміністративних послуг" та розпорядження Кабінету Міністрів України від 16 травня 2014 року № 523-р "Деякі питання надання адміністративних послуг органів виконавчої влади через центри надання адміністративних послуг".
10.11.2021 року набула чинності постанова Кабінету Міністрів України від 03 листопада 2021 року № 1147 "Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок", якою затверджено нову Методику нормативної грошової оцінки земельних ділянок (далі- Методика), внесено зміни до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051, а також визнано такими, що втратили чинність, низку постанов Кабінету Міністрів України.
Пунктом 3 зазначеної постанови Кабінету Міністрів України передбачено визнати такими, що втратили чинність, деякі постанови Кабінету Міністрів України, зокрема постанову Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 "Про Методику нормативної грошової оцінки земель населених пунктів".
Відповідно до пункту 20 Методики дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються за заявою, форму якої наведено в додатку 16, що подається в електронній або паперовій формі, як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за формою згідно з додатком 17.
Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляється і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру.
У разі відсутності в Державному земельному кадастрі відомостей про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що унеможливлює автоматичну видачу витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок із використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру, такий витяг оформляється протягом трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви із наявної технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за підписом працівника відповідного територіального органу Держгеокадастру, до посадових обов'язків якого належить надання зазначених витягів.
У разі подання заяви в електронній формі витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок або мотивована відмова в наданні такого витягу видається в електронній формі за допомогою технічних засобів електронних комунікацій накладенням кваліфікованого електронного підпису відповідно до вимог Закону України "Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги", а за бажанням заявника може також надаватися в паперовій формі.
Зі змісту пункту 20 Методики вбачається, що витяг може бути видано в будь-який час, якщо надійде відповідна заява, й такий витяг формується автоматично із наявної технічної документації.
Також оновленою Методикою, серед іншого, змінені підходи визначення коефіцієнта, який враховує цільове призначення земельної ділянки, а також значення цього коефіцієнта. Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, визначається відповідно до відомостей Державного земельного кадастру про земельну ділянку (в частині коду цільового призначення) на дату формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки і, відповідно, не є коефіцієнтом, який розраховується у відповідній технiчнiй документації.
З 11.08.2021 дiє новий Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, наведений у додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051, який встановлює розширений перелік кодів цільового призначення земельних ділянок.
Згідно підпункту 10 пункту 24 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 №1051 (далі - Порядок №1051) до Державного земельного кадастру вносяться такі відомості про земельні ділянки, зокрема, цільове призначення (категорія земель, вид цільового призначення земельної ділянки в межах певної категорії земель): категорія земель згідно з підпунктом 6 пункту 22 цього Порядку; цільове призначення згідно з додатками 58, 59, 60.
Пунктом 118 Порядку №1051 передбачено, що внесення до Поземельної книги відомостей (змін до них) про зареєстровану земельну ділянку (крім випадків, зазначених у пункті 119 цього Порядку) здійснюється за заявою власника земельної ділянки, користувача земельної ділянки державної чи комунальної власності відповідно до документації, що є підставою для внесення відповідних відомостей (змін до них) (крім випадків внесення відомостей про зміну виду цільового призначення).
Пунктом 121-1 Порядку №1051 передбачено, що внесення до відомостей про земельну ділянку змін щодо її цільового призначення здійснюється згідно з Класифікатором видів цільового призначення земельних ділянок, Класифікатором видів функціонального призначення територій та співвідношення між ними, а також правилами їх застосування, наведеними у додатках 58-60.
З дати набрання чинності постановою Кабінету Міністрів України від 03 листопада 2021 року № 1147 визначення коефіцієнта, який враховує цільове призначення земельної ділянки має здiйснюватись виключно відповідно до пункту 3 Методики та додатка 8 до Методики.
До 10.11.2021 значення коефіцієнта, який враховує цільове призначення спірної земельної ділянки становив 1,0., а з набуттям чинності відповідний коефіцієнт встановлено додатком 8 Методики на рівні 0,5.
Відтак, в зв'язку зі змінами у нормативно-правовому регулюванні правовідносин у сфері нормативної грошової оцінки землі, з 10.11.2021 року відбулось зниження нормативно грошової оцінки земель, у зв'язку з набранням чинності новою Методикою, якою змінено підходи до визначення коефіцієнта, який враховує цільове призначення земельної ділянки, а також значення цього коефіцієнта, яке відповідно до додатка 8 до Методики складає 0,5 для земельних ділянок з кодами цільового призначення "12.04".
Відтак, суд зазначає, що використання у формулі розрахунку нормативно грошової оцінки коефіцієнту Кф на рівні - 1,0 з 11.08.2021 є необґрунтованим.
Позивач при розрахунку безпідставно не враховує вимоги Постанови Кабінету Міністрів України від 03 листопада 2021 року № 1147 та новий Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, наведений у додатку 59 до Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 року № 1051, який встановлює розширений перелік кодів цільового призначення земельних ділянок.
За поясненнями Головного управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області (вих. №29-0.10-4930/2-23 від 25.08.2023, вих. №29-0.10-4439/2-24 від 14.08.2024) при формуванні витягів з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 14.01.2022 за № 910/303-22, від 09.08.2023 № НВ-1200610732023 та №НВ-1200028132024 від 16.01.2024, дані яких використано при розрахунку та здійснення плати за землю відповідачем у спірний період, використано коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки 0,5 відповідно до Методики 1147.
Тому, при здійсненні розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 1212100000:01:016:0001 відбулось зменшення значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки у 2022, 2023 та у 2023 роках, порівняно з відомостями, що містилися у Витязі із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки №1110 від 10.07.2018, який також видавався Головним управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області.
При цьому у Витязі із технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки №1110 від 10.07.2018 зроблено примітку, що розрахунок виконано відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, який затверджено Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України №489 від 25.11.2018 року.
Саме у цьому наказі було визначено, що для земельних ділянок з кодом 12.04 визначено коефіцієнт який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) на рівні - 1,0.
Водночас, вказаний Наказ втратив чинність на підставі Наказу Міністерства аграрної політики та продовольства № 716 від 04.04.2023.
За викладеного суд першої інстанції дійшов правильного висновку щодо відсутності підстав для стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер 1212100000:01:016:0001 за період з червня 2022 року по липень 2024 року в сумі 443 371,77 грн.
За змістом частини 2 статті 19 Конституції України правова процедура (fair procedure - справедлива процедура) є складовою принципу законності та принципу верховенства права і передбачає правові вимоги до належного прийняття актів органами публічної влади. Отже, встановлена правова процедура як складова принципу законності та принципу верховенства права є важливою гарантією недопущення зловживання з боку органів публічної влади під час прийняття рішень та вчинення дій, які повинні забезпечувати справедливе ставлення до особи.
У рішенні від 20.10.2011 у справі "Рисовський проти України" (заява № 29979/04) Європейський суд з прав людини зазначив, що принцип "належного урядування", зокрема передбачає, що державні органи повинні діяти в належний і якомога послідовніший спосіб. На них покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах. Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливості уникати виконання своїх обов'язків. Дії або рішення суб'єкта владних повноважень вважаються такими, що суперечать принципу верховенства права, не тільки у тих випадках, коли такими діями порушуються суб'єктивні права і процесуальні гарантії, прямо передбачені чинним законодавством, але й у тих випадках, коли такі дії не задовольняють правомірних очікувань осіб, стосовно яких вони вчиняються (ухвалюються). Правомірне очікування виникає в особи в тому випадку, коли внаслідок правового регулювання зі сторони суб'єкта владних повноважень в особи наявне розумне сподівання, що стосовно неї суб'єкт владних повноважень буде діяти саме так, а не інакше.
Отже, принцип "належного урядування" покладає обов'язок на орган діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб, запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.
Враховуючи вказане, відповідач стосовно визначення розміру річної орендної плати за спірний період здійснив всі необхідні дії та, покладаючись на надану уповноваженим державним органом інформацію про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, самостійно обчислив суму річної орендної плати та у подальшому у повному обсязі сплатив вказану плату заземлю на користь позивача.
За таких умов, правомірним є розрахунок суми річної орендної плати у спірному періоді саме виходячи з нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданої відповідачу Головним управлінням Держгеокадастру у Дніпропетровській області.
Витяги з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 14.01.2022 за № 910/303-22, від 09.08.2023 № НВ-1200610732023 та №НВ-1200028132024 від 16.01.2024, надані відповідачу, наразі не оскаржені і їх данні не оспорені.
Отже, ризик будь-якої помилки державного органу та спричинені нею наслідки повинні покладатися на саму державу і відповідач може обґрунтовано покладатися на ті дані, що йому надані цим органом, а саме використовувати у спірному періоді для бази нарахування та сплати орендної плати розмір НГО земельної ділянки з кадастровим номером 1212100000:01:016:0001, що визначений у Витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 14.01.2022 за № 910/303-22, від 09.08.2023 № НВ-1200610732023 та №НВ-1200028132024 від 16.01.2024.
Заперечення міськрадою формування саме такого розміру НГО у вказаному періоді пояснюються ГУ Держгеокадастру у Дніпропетровській області та стосуються спору органу місцевого самоврядування з державним органом (третьою особою у цій справі), який судом не розглядається.
Апеляційний суд відхиляє посилання скаржника на постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду по справі №520/16250/23, оскільки вона ухвалена у правовідносинах, які не є подібними до правовідносин у господарській справі, яка розглядається, за іншими предметом та підставами позову, змістом позовних вимог і встановленими фактичними обставинами, а також за матеріально-правовим регулюванням.
Предметом розгляду справи №520/16250/23 було визнання протиправними дій Головного управління Держгеокадастру у Харківській області із формування витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та його скасування на підставі застосування Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області локального коефіцієнту.
Натомість, при формуванні спірних витягів по земельній ділянці кадастровий номер 1212100000:01:016:0001 - підставою для зміни розміру НГО був не коефіцієнт Км3, що є локальним коефіцієнтом, а коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки. У свою чергу, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, передбачений постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213 "Про Методику нормативної грошової оцінки земель населених пунктів", визначався відповідно до відомостей Державного земельного кадастру про земельну ділянку (в частині коду цільового призначення) на дату формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки і, відповідно не є коефіцієнтом, який розраховувався у відповідній технічній документації.
Суд не вбачає суперечності між Технічною документацією на земельну ділянку та Витягами, наданими відповідачем, крім коефіцієнту цільового призначення земельної ділянки.
Також колегія суддів відхиляє посилання апелянта на результати розглядів справ 904/2066/22 та № 904/3209/24, оскільки їх висновки в частині застосування певного розміру нормативної грошової оцінки до спірного періоду не є преюдиціальними.
Також висновки у вказаних справах були зроблені виходячи з наявних у цих справах доказів та доводів на які посилалися сторони, в обґрунтування своїх позицій.
У справі №904/2066/22 встановлювались обставини безпідставного користування земельною ділянкою за інший період. Крім того, позивачем у цій справі № 904/4363/24 надані додаткові докази, які не оцінювались судом при вирішенні справи №904/2066/22.
При розгляді справ №904/2066/22 та 904/3209/24, жодною зі сторін не зазначалось про зміни у нормативному регулюванні визначення нормативно грошової оцінки землі, зокрема, щодо формули визначення НГО, а також самостійне застосування органами Держгеокадастру коефіцієнта цільового призначення земельних ділянок.
З огляду на усе вищевикладене, судова колегія апеляційного суду вважає доводи апеляційної скарги необґрунтованими, а оскаржуване рішення таким, що відповідає фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства, тому підстави, передбачені ст. 277 ГПК України, для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення відсутні.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Покровської міської ради Дніпропетровської області на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.04.2025р. у справі № 904/4363/24 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 01.04.2025р. у справі № 904/4363/24 - залишити без змін.
Витрати з оплати судового збору, понесені у суді апеляційної інстанції, віднести на Покровську міську раду Дніпропетровської області.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена та підписана 18.11.2025
Головуючий суддя А.Є. Чередко
Суддя В.Ф. Мороз
Суддя Ю.Б. Парусніков