4 листопада 2025 року місто Київ.
Справа № 367/409/25
Апеляційне провадження № 22-ц/824/14605/2025
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача Желепи О.В.,
суддів: Поліщук Н.В., Соколової В.В.
за участю секретаря судового засідання Рябошапки М.О.
розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справуза апеляційною скаргою Новокщонової Оксани Миколаївни в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівнича компанія «Новий дім» на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 19 травня 2025 року(ухвалено у складі судді Білогруд О.О., повне рішення складено 19.05.2025 року)
у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівнича Компанія «Новий Дім» про визнання майнових прав
Адвокат Мороз С.С. в інтересах ОСОБА_1 (далі - Позивач) звернулася до Ірпінського міського суд Київської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівнича Компанія «Новий Дім» (далі - ТОВ «Будівнича компанія «Новий Дім», Відповідач) про визнання майнових прав. В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 26.01.2021 між ОСОБА_1 та ТОВ «Будівнича Компанія «Новий Дім» було укладено Договір № 24 К-НОМЕР_1 (далі - Договір) купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Зі змісту пункту 2.1. Договору слідує, що продавець, тобто Відповідач, продає, а покупець, тобто Позивач, купує майнові права на об'єкт нерухомого майна у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
Відповідач зобов'язався створити (побудувати згідно пункту 2.3. Договору) та ввести в експлуатацію Пусковий комплекс, складовою частиною якого є Квартира, майнові права, на яку є предметом цього Договору до кінця 2-го кварталу 2022 року, що прямо передбачено підпунктом 5.1.1. пункту 5.1. Договору. Договір не визначає права Відповідача в односторонньому порядку змінювати узгоджений сторонами строк завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію. Згідно з підпунктом 5.1.2. пункту 5.1. Договору Відповідач зобов'язаний після виконання покупцем, тобто Позивачем, своїх зобов'язань щодо 100% оплати майнових прав та прийняття Пускового комплексу в експлуатацію направити Покупцю письмове повідомлення про необхідність з'явитися для підписання Акту.
Позивач свої зобов'язання зі сплати грошових коштів у розмірі 607 600, 00 грн у строк до 30.01.2021 виконав у повному обсязі та 26.01.2021 сплатив на розрахунковий рахунок Відповідача, вказану суму. Незважаючи на повне виконання своїх зобов'язань Позивачем, Відповідач у строк до кінця 2-го кварталу 2022 року будівництво будинку не завершив, не ввів його в експлуатацію та не направив Позивачу письмового повідомлення про необхідність підписання Акту, що є свідченням порушення прав Позивача Відповідачем, який відповідно до умов Договору зобов'язався збудувати за про інвестовані Позивачем кошти квартиру, майнові права на яку і є предметом Договору.
З огляду на викладене, позивачка просить суд визнати за нею майнові права на об'єкт незавершеного будівництва, а саме: двокімнатну квартиру, проектний номер АДРЕСА_1 Київська область, місто Буча, вулиця Амосова, будинок 4-а, стягнути з ТОВ «Будівнича компанія «Новий Дім» на її користь понесені судові витрати.
Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 19 травня 2025 року задоволено позов.
Визнано за ОСОБА_1 право власності на майнові права на об'єкт інвестування, а саме: 2- кімнатну квартиру, проєктний № НОМЕР_1, загальною проєктною площею 60,76 кв.м., що розташована в 3-й секції на 7 (сьомому поверсі) в другому пусковому комплексі четвертої черги будівництва житлового будинку об'єкту капітального будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , вартість якої була сплачена внесками у сумі 607 600,00 гривень.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівнича компанія «Новий Дім» судові витрати на користь держави, а саме судовий збір у розмірі 6 076 гривень 00 копійок.
Не погоджуючись з рішенням суду, представник відповідача 18 липня 2025 року подав до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, якою просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову.
Апеляційну скаргу обґрунтовано тим, що, як вважає відповідач, єдиною підставою для задоволення позовних вимог суд першої інстанції вбачає ту обставину, що відповідачем не завершено (однак наразі продовжується) будівництво житлового комплексу, в якому придбавала майнові права на квартиру позивач.
Зазначає, що у зв'язку з повномасштабним вторгненням рф до України, перебування міста Бучі в окупації, подальші регулярні ракетні обстріли зокрема енергетичної інфраструктури зумовило зупинення виконання будівельних робіт. За цей період істотно змінилась ціна спорудження житла на території Київської області (у порівнянні з ціною за Договором № 24 К-НОМЕР_1 зросла більше, ніж на 100%), що є істотною обставиною, яка не залежала від відповідача. Відповідач, як це передбачено положеннями законодавства, здійснює будівництво ЖК «Київський» за рахунок фінансових ресурсів інвесторів, якими є покупці майнових прав на квартири в ЖК «Київський», а тому і темпи будівництва залежить здебільшого від темпів фінансування в об'єкт інвестиції.
Звертає увагу, що згідно Договору передача майнових прав Відповідачем Позивачеві ставиться в залежність від прийняття пускового комплексу (об'єкта капітального будівництва, в якому розташована Квартира) в експлуатацію. Вважає, що оскільки п. 5.1.1. Договору не зазначена конкретна дата прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію, строк прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію в Договорі конкретно не визначений. Вказує, що п. 5.1.1. Договору вказує на технічну характеристику житлового будинку. Вказує, що такі обставини судом не враховано, як і висновки Верховного Суду, в яких зазначено, що Договір не містить відомостей про конкретний термін.
Ухвалою Київського апеляційного суду від 31 липня 2025 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою.
7 серпня 2025 року до Київського апеляційного суду надійшов відзив позивача на апеляційну скаргу, яким просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.
Вважає, що відповідачем не спростовано факт невиконання взятих на себе обов'язків, порушення визначеного Договором строку завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію.
Позивач вважає доводи відповідача безпідставними, необґрунтованими та недоведеними, оскільки обставини, які визначені відповідачем в якості істотних, виникли за 4 місяці до настання граничного строку завершення будівництва та введення в експлуатацію Пускового комплексу, складовою частиною якого є квартира, майнові права на яку придбані Позивачем.
Звертає увагу, що будівництво не є завершеним, а будинок не введений в експлуатацію і станом на дату подання цього відзиву, що є додатковим свідченням маніпулятивності доводів відповідача.
Вважає висновки суду першої інстанції щодо підстав задоволення позовної заяви законними та обґрунтованими та такими, що відповідають висновкам Верховного Суду.
У судовому засіданні представник позивача - Мороз С.С. заперечувала проти задоволення апеляційної скарги. Представник відповідача у судове засідання не з'явилась, про дату, час та місце судового розгляду повідомлена належним чином, що підтверджується звітом про доставку удової повістки до електронного кабінету підсистеми «Електронний суд», причину неявки суду не повідомила.
Беручи до уваги викладене та зважаючи на положення ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу в судовому засіданні за відсутності сторони відповідача.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Судом першої інстанції встановлено, що 26.01.2021 між позивачкою ОСОБА_1 (далі по тексту Договору - Покупець) та відповідачем ТОВ «Будівнича Компанія «Новий Дім» (далі по тексту Договору - Продавець) укладено Договір № 24 К-НОМЕР_1 купівлі-продажу майнових прав на квартиру (далі - Договір) (а.с.13-17). Відповідно до пунктів 2.1 та 2.2 вказаного Договору продавець продає, а покупець купує майнові права на об'єкт майна у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та відповідно до норм Цивільного кодексу України, що визначаються загальні положення про купівлю-продаж. Об'єкт нерухомого майна, майнові права на який передаються, є 2-кімнатна квартира, проєктний номер № НОМЕР_1, загальна проєктна площа 60,76 кв.м., що розташована в 3-1 секції на 7-ому (сьомому) поверсі в другому пусковому комплексі четвертої черги будівництва житлового будинку об'єкту капітального будівництва, за адресою: АДРЕСА_2 . Право власності на квартиру виникає в покупця з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі та оформлення відповідних правовстановлюючих документів на неї з врахуванням положень, передбачених пунктом 4.4 Договору (пункт 2.4 Договору). Відповідно до пункту 3.1 Договору сума Договору становить 607 600, 00 грн., що еквівалентно 21 571,72 доларам США, які обчислено згідно до офіційного курсу Національного Банку України на день та час підписання цього Договору. Ціна продажу Майнового права на один квадратний метр Об'єкту нерухомого майна становить 10 000,00 грн, що еквівалентно 355,003 доларів США, які обчислено згідно до офіційного курсу Національного Банку України на день та час підписання цього Договору. Зазначена у даному пункті Договору загальна сума Договору не є остаточною і підлягатиме перерахунку після повного завершення будівництва Об'єкту, а саме: кінцева сума буде коригуватися Сторонами з врахуванням фактичної кінцевої площі Квартири за цим Договором (площа береться згідно даних технічного паспорта будинку) шляхом перерахунку суми визначеної в цьому пункті Договору з врахуванням площі відхилення (в більшу чи меншу сторону), виходячи з фактичної загальної площі Об'єкта і ціни Майнових права 1 (одного) квадратного метра, визначеного у доларах США на момент перерахунку.
Оплата проводиться шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок Продавця згідно графіка: кількість квадратних метрів - 60,76 кв.м., оплата до 30.01.2021, сума - 607 600,00 грн., в національній валюті (пункт 3.2. Договору).
Відповідно до пункту 4.1. Договору майнові права на об'єкт нерухомого майна за цим Договором закріплюється за покупцем з моменту здійснення останнім 100% оплати вартості Майнових прав згідно розділу 3 цього Договору.
Після отримання Продавцем документів про введення в експлуатацію Пускового комплексу, що засвідчує відповідність об'єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації. Продавець здійснює передачу Майнових права на Об'єкт нерухомого майна Покупцю шляхом підписання Акту. Акт підписується сторонами не пізніше 60 робочих днів з дати прийняття Пускового комплексу до експлуатації та здійснення Покупцем оплати 100 (сто) відсотків ціни (суми) Договору (пункту 4.2 Договору).
Згідно з пунктом 5.1.1 підрозділу 5.1 «Обов'язки Продавця» обов'язком Продавця є створення (побудова згідно з пункту 2.3. Договору) та введення в експлуатацію Пусковий комплекс, складовою частиною якого є квартира, Майнові права на яку є предметом цього Договору до кінця 2-го кварталу 2022 року.
Згідно з пунктом 5.2.2 підрозділу 5.2 «Обов'язки Покупця» обов'язком Покупця є здійснення оплати майнових права в порядку та на умовах, передбачених Договором.
Договір набуває чинності з моменту його підписання Сторонами або їх уповноваженими представниками і діє до повного виконання Сторонами взятих на себе зобов'язань за Договором, якщо він не буде припинений раніше (пункту 7.1 Договору).
Відповідно до пункту 7.3 Договору сторони визначили та погодили, що продавець має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання зобов'язань за цим Договором, наслідком чого є його припинення лише в таких випадках: відмова перерахувати або несвоєчасне перерахування Покупцем, зазначених у пункті 3.1. Договору коштів; порушення Покупцем строків оплати, згідно з пунктом 6.6. більше ніж на 30 календарних днів; в разі отримання (з підтвердженням про вручення) Покупцем повідомлення про необхідність з'явитися для оформлення акту, останній протягом 30 календарних днів не з'явився та/або не підписує Акт без зазначення поважних причин.
Зміни та доповнення до цього Договору здійснюються за взаємною згодою Сторін, складають його невід'ємну частину, якщо вони викладені у письмовій формі та підписані Сторонами (пункт 8.1 Договору).
Згідно з пунктом 9.1 Сторони не несуть відповідальності за невиконання чи не належне виконання своїх зобов'язань за цим Договором, якщо це сталося внаслідок дій обставин непереборної сили природного чи іншого характеру, а саме (але не обмежуючись ними): пожежі, повені, землетрусу, воєнних дій будь-якого виду, зміни діючого законодавства, ембарго, епідемії, масових громадських заворушень, блокування роботи органів державної влади чи органів місцевого самоврядування, настання недієздатності фізичної особи, які роблять виконання умов цього Договору неможливим.
Також пунктом 10.3 Договору визначено, що будь-яка домовленість між Сторонами, яка тягне за собою нові зобов'язання та не виникає з цього Договору, повинна бути письмово підтверджена Сторонами в формі доповнення (додаткової угоди) до Договору, якщо інше не передбачено Договором.
26.01.2021 о 12:10 платником ОСОБА_1 здійснено оплату 299500,00 грн на рахунок отримувача «Будівнича компанія «Новий Дім», призначення платежу: «зг. дог. 24 К-НОМЕР_1 від 26.01.2021 купівлі-продажу майнових прав на квартиру ОСОБА_1 » (а.с.18).
26.01.2021 о 12:16 платником ОСОБА_1 здійснено оплату 299500,00 грн на рахунок отримувача «Будівнича компанія «Новий Дім», призначення платежу: « зг. дог. 24 К-НОМЕР_1 від 26.01.2021 купівлі-продажу майнових прав на квартиру ОСОБА_1 » (а.с.19).
26.01.2021 о 12:20 платником ОСОБА_1 здійснено оплату 8600,00 грн на рахунок отримувача «Будівнича компанія «Новий Дім», призначення платежу: « зг. дог. 24 К-НОМЕР_1 від 26.01.2021 купівлі-продажу майнових прав на квартиру ОСОБА_1 » (а.с.20).
Станом на день звернення до суду та на момент судового розгляду Пусковий комплекс, у якому розміщений Об'єкт нерухомого майна, майнові права на які передано Договором, укладеного 26.01.2021, в експлуатацію не введено.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що між сторонами укладено договір про купівлю майнових прав, Позивачкою повністю сплачено вартість внеску відповідно до умов договору від 21.01.2021 № 24 К-НОМЕР_1 на рахунок Відповідача ТОВ «Будівнича компанія «Новий Дім», введення об'єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, будівництво об'єкта не завершено, що ставить під загрозу можливість виконання Відповідачем своїх зобов'язань за договором, додаткових угод між сторонами укладено не було.
Судом також враховано те, що з моменту відновлення діяльності відповідача до звернення позивачки до суду минуло 18 місяців, що не заперечувалося сторонами, тобто зважаючи на факти та обставини, установлені судом при розгляді цієї справи Відповідачем як забудовником не було виконано належним чином взяті на себе 26.01.2021 зобов'язання, що зафіксовано у Договорі № 24 К-НОМЕР_1, що також мало наслідком відсутність факту введення будинку в експлуатацію, відтак ОСОБА_1 вірно пред'явлено вимоги до відповідача і її порушені права повинні бути захищені шляхом визнання майнових прав на об'єкт будівництва.
Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.
Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.
Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).
Згідно ч. 3 ст. 509 ЦК України зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
У статті 526 ЦК України наголошено на необхідності виконання зобов'язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України)
Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.
Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Відповідно до статті 177 ЦК України об'єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі, як предмету матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки.
Зазначено про поділ речей на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України), а також вказано і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об'єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об'єктом цивільних правовідносин.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року N 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект. Такими цінностями можуть бути, зокрема, права користування землею, водою, ресурсами, будинками, спорудами, обладнанням, а також інші майнові права.
Відповідно до ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права.
Згідно ст. 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов'язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб'єктів інвестиційної діяльності.
У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об'єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).
Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Stretch v The United Kingdom», заява N 44277/98).
У іншій справі (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.
У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав.
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі N 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі N 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
В постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року в справі № 761/20612/15-ц, від 27 лютого 2019 року в справі № 761/32696/13-ц, Верховного Суду в постанові від 12 лютого 2020 року в справі № 638/12414/17 викладено правові висновки, згідно яких у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває права власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об'єкт за собою.
Вказані правові висновки були належно враховані судом першої інстанції при ухваленні рішення.
Встановивши, що позивач в повному обсязі проінвестувала будівництво квартири з проектним номером НОМЕР_1 (загальна проектна площа 60,76 кв.м., що розташована в 3-й секції на 7 (сьомому) поверсі в другому пусковому комплексі четвертої черги будівництва житлового будинку об'єкту капітального будівництва, за адресою: АДРЕСА_2 ), а отже мала обґрунтовані та законні сподівання на реалізацію свого майнового права у вигляді передачі їй цих майнових прав відповідачем після введення будинку в експлуатацію, але введення об'єкта будівництва в експлуатацію не відбулось у встановлені договором строки, суд першої інстанції правильно виходив із того, що належним способом захисту порушених прав позивача є визнання майнових прав на квартиру та дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог.
Такий висновок суду першої інстанції відповідає вимогам закону, матеріалам справи та узгоджується з вищенаведеними висновками Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, а доводи апеляційної скарги, що позивачем не доведено наявності підстав для захисту її прав у судовому порядку, є необґрунтованими та відхиляються апеляційним судом.
Апеляційний суд враховує, що пунктом п. 5.1.1 договору купівлі-продажу майнових прав від 26 січня 2021 року прямо встановлений обов'язок продавця ТОВ «БК «Новий Дім» створити (побудувати згідно пункту 2.3. Договору) та ввести в експлуатацію Пусковий комплекс, складовою частиною якого є Квартира, Майнові права на яку є предметом даного Договору до кінця 2-го кварталу 2022 року.
Відповідно до ч. 1 ст. 252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами.
Відповідно до ч. 2 ст. 252 ЦК України термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Отже, в даному випадку сторони визначили термін будівництва та введення в експлуатацію, що охоплює конкретно визначений термін, а саме 2 квартал 2022 року, тобто квітень, травень, червень 2022 року.
Водночас, в договорі відсутні умови, що вказаний в цьому договорі плановий термін прийняття будинку в експлуатацію може змінюватися.
У постанові Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17 (провадження № 61-18730св20) вказано, що з урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.
За таких обставин, доводи апеляційної скарги, що сторони при укладенні договору погодили лише запланований, тобто орієнтовний термін будівництва, що не може тлумачитись як кінцевий та остаточний, відхиляються апеляційним судом як неспроможні і такі, що свідчать про намагання виправдати фактичне невиконання відповідачем взятих на себе зобов'язань відповідно до умов договору.
Апеляційний суд відхиляє як нерелевантні посилання відповідача в апеляційній скарзі на правові висновки, викладені в постановах Верховного Суду від 17 жовтня 2018 року в справі № 757/39364/15-ц та від 23 травня 2022 року у справі № 753/12201/18 про те, що термін прийняття об'єкта будівництва до експлуатації в договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру конкретною датою не визначено, а вказана орієнтовна дата.
Апеляційний суд враховує, що в справі, на яку посилається відповідач, предмет позову був відмінним, а саме стягнення пені за несвоєчасне виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, крім того, сторонами у цій справі було погоджено інші умови договору.
Посилання відповідача про те, що судом першої інстанції не враховано істотні умови, що перешкодили вчасному закінченню будівництва та введення будинку в експлуатацію спростовується рішенням першої інстанції, де суд вірно врахував, що після початку повномасштабного вторгнення рф на територію України Відповідач відновив свою діяльність у червні 2023 року і з указаного моменту до звернення позивачки за захистом свого порушеного права минуло 18 місяців, відповідно до умов Договору з моменту його укладення до виконання передбачався строк 18 місяців (з січня 2021 року до червня 2022 року), а тому такий довід на підтвердження об'єктивних обставин, що перешкоджали виконанню умов суд відхиляє. При цьому, судом також враховано, що після здачі Об'єкта Договору № 24 К-НОМЕР_1 в експлуатацію сума Договору підлягатиме коригуванню з урахуванням фактичної кінцевої площі Квартири шляхом перерахунку суми визначеної в цьому пункті Договору з врахуванням площі відхилення.
Апеляційний суд також звертає увагу, що з дати укладення договору та до 22 лютого 2022 року пройшло 12 місяців, тобто з часу укладення договору і до звернення позивачем до суду, не враховуючи припинення будівництва до червня 2023 року пройшло 2,5 роки. Крім того, станом на перегляд справи у апеляційній інстанції, будівництво так і не було завершено.
Тобто навіть, якщо відняти час припинення будівництва, то після його відновлення та до лютого 2022 року, минуло більше часу ніж було визначено договором.
Доводи апеляційної скарги, що виконання обов'язку передачі майнових прав має відбуватись в порядку, спосіб та на умовах, визначених укладеним договором, не спростовують правильних висновків суду першої інстанції, що оскільки відповідач станом на час подачі позову не виконав свої обов'язки, оскільки не завершив будівництво і не ввів в експлуатацію житловий будинок, це позбавляє позивача можливості реалізувати належне їй майнове право на оформлення та набуття права власності на квартиру в зазначеному будинку.
Суд першої інстанції правильно встановив правову природу заявленого позову, в достатньому обсязі визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і надав їм належну оцінку в силу вимог статей 12, 13, 81, 89 ЦПК України, правильно встановив обставини справи, в результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам статей 263, 264 ЦПК України, підстави для його скасування з мотивів, які викладені в апеляційній скарзі, відсутні.
Відтак, не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду, що судом неповно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, сформовано висновки, які не відповідають правовій природі правовідносин, що виникли між сторонами.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявника та їх відображення у судовому рішенні, питання вмотивованості висновків суду, апеляційний суд виходить з того, що у справі, що розглядається, сторонам надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду першої інстанції.
Інші доводи апеляційної скарги не ґрунтуються на доказах та законі, зводяться до переоцінки доказів, яким було надано належної оцінки судом, і не спростовують висновків суду першої інстанції.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права і не може бути скасоване з підстав, викладених в апеляційній скарзі.
Керуючись ст. 367, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, суд,
Апеляційну скаргу Новокщонової Оксани Миколаївни в інтересах Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівнича компанія «Новий дім» - залишити без задоволення.
Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 19 травня 2025 року- залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена 14 листопада 2022 року.
Головуючий О.В. Желепа
Судді Н.В. Поліщук
В.В. Соколова