12 листопада 2025 року
м. Київ
cправа № 912/2211/24
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мачульський Г. М. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,
секретар судового засідання Зайченко О. Г.,
розглядаючи у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю ?Кроп - Інвест?
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2025 (колегія суддів: Чередко А. Є. - головуючий, Мороз В. Ф., Верхогляд Т. А.) та рішення Господарського суду Кіровоградської області від 10.12.2024 (суддя Глушков М. С.)
за позовом Кропивницької міської ради
до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю ?Кроп - Інвест?
2. Товариства з обмеженою відповідальністю ?Рентал - Ю?
3. Приватного підприємства ?Торговий дім Стиль - Сервіс?
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: 1. Державного реєстратора Кропивницької районної державної адміністрації Кіровоградської області Шведенко Ольги Юріївни
2. Приватного нотаріуса Кропивницького міського нотаріального округу Цариченко Ніни Вікторівни
про визнання недійсним договору, скасування державної реєстрації, визнання недійсним акта
за участю:
позивача: Сніцар О. П. (самопредставництво)
відповідача-1: Ларіна Д. С. (адвокат); Ларін А. С. (адвокат)
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1 Кропивницька міська рада (далі - позивач) звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю ?Кроп - Інвест? (далі - відповідач - 1), Товариства з обмеженою відповідальністю ?Рентал - Ю? (далі - відповідач - 2), Приватного підприємства ?"Торговий дім Стиль - Сервіс? (далі - відповідач - 3), згідно з яким, просила:
- скасувати державну реєстрацію об'єкта нерухомого майна - нежитлової будівлі загальною площею 7,6 кв. м, за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Тельнова Євгена, будинок 3-а у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з реєстраційним номером 2689935235040 (далі - вимога - 1);
- визнати недійсним договір купівлі-продажу від 17.11.2023 № 644, укладений відповідачем - 2 та відповідачем - 1, який посвідчено приватним нотаріусом Кропивницького міського територіального округу Цариченко Ніною Вікторівною (далі - вимога - 2);
- скасувати державну реєстрацію права приватної власності відповідача - 1 на об'єкт нерухомого майна: нежитлову будівлю загальною площею 7,6 кв. м, за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Тельнова Євгена, будинок 3-а, з реєстраційним номером 2689935235040 (далі - вимога - 3);
- визнати недійсним акт приймання-передачі від 09.10.2023 № 1/2023 укладений відповідачем - 3 та відповідачем - 2, посвідченого приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Писаковською А. Г. (далі - вимога - 4);
- скасувати державну реєстрацію права приватної власності відповідача - 2 на об'єкт нерухомого майна: нежитлову будівлю загальною площею 7,6 кв. м, за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Тельнова Євгена, будинок 3-а, з реєстраційним номером 2689935235040 (далі - вимога - 5);
- скасувати державну реєстрацію права приватної власності відповідача - 3 на об'єкт нерухомого майна: нежитлову будівлю загальною площею 7,6 кв. м, за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вулиця Тельнова Євгена, будинок 3-а, з реєстраційним номером 2689935235040 (далі - вимога - 6);
1.2 Позовні вимоги обґрунтовані тим, що державна реєстрація та спірні правочини вчинені з порушенням вимог законодавства, у зв'язку з чим порушені права та інтереси територіальної громади через обмеження прав як власника земельної ділянки, при цьому таке обмеження є безстроковим, що є підставою для їх захисту у судовому порядку.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1 Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 10.12.2024, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2025, позов задоволено частково, а саме вимоги - 2, 3, 4, 5, 6, в частині задоволення вимоги - 1 відмовлено.
2.2 Судові рішення в оскаржуваній частині мотивовано тим, що позовні вимоги є обґрунтованими та доведеними, оскільки державною реєстрацію права власності та спірними правочинами порушено право територіальної громади на земельну ділянку, яка є комунальною власністю.
3. Короткий зміст касаційної скарги та позиція інших учасників справи
3.1 У касаційній скарзі заявник просить скасувати вище вказані судові рішення та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити.
3.2 На обґрунтування касаційної скарги заявник посилався на те, що судові рішення прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права. Заявник касаційної скарги вказує, що суди не врахували правових висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, які викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18, від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17, від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 13.02.2024 у справі № 910/2592/19, відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах та суди не дослідили зібрані у справі докази.
3.3 Позивач у відзиві на касаційну скаргу, посилаючись на правильне застосування судами норм чинного законодавства, зазначив про безпідставність доводів та вимог, викладених у касаційній скарзі, у зв'язку з чим просив залишити її без задоволення, а судові рішення без змін.
4. Мотивувальна частина
4.1 На підставі Рішення № 1021 у 2022 році ТОВ "Текторал" розробив проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, право оренди на яку набувається на земельних торгах у формі аукціону для будівництва та обслуговування загальною площею 0,0244 га по вул. Євгена Тельнова (біля будинку № 2/1), земельній ділянці було присвоєно кадастровий номер 3510100000:34:280:0077. Цей проект позивачем не затверджувався, аукціон не проводився.
4.2 30.11.2023 на адресу позивача надійшла заява відповідача - 1 (вх. № 9287/13-22) щодо передачі в оренду земельної ділянки строком на 25 років, за адресою: вул. Євгена Тельнова, 3-а, загальною площею 0,0244 га, кадастровий номер №3510100000:34:280:0077. Позивач відмовив у передачі земельної ділянки в оренду, у зв'язку з відсутністю реєстрації права власності на вищевказану земельну ділянку та запропонував повторно звернутись із заявою про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в оренду.
4.3 Листом від 21.03.2023 вх. № 138919-061-46 відповідач - 1 звернувся до позивача щодо надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі за адресою: вул. Євгена Тельнова, 3-а, загальною площею 0,0244 га, кадастровий номер №3510100000:34:280:0077.
4.4 Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 386380655 від 11.07.2024, за адресою вул. Тельнова Євгена, будинок 3-а, м. Кропивницький, 17.11.2023 відповідач - 1 зареєстрував за собою право власності на нежитлову будівлю загальною площею 7,6 кв. м. Ця реєстрація відбулась на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 70270998 від 17.11.2023 приватним нотаріусом Цариченко Ніною Вікторівною. Підставою для реєстрації був договір купівлі-продажу, серія та номер: 644, виданий 17.11.2023, видавник: Цариченко Н. В., приватний нотаріус Кропивницького міського нотаріального округу Кіровоградської області. Вказаний об'єкт нерухомості розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3510100000:34:280:0077, загальною площею 0,0244 га.
4.5 Відповідно до листа № 1652/15 від 10.07.2024 у Департаменті містобудування та земельних ресурсів Кропивницької міської ради відсутня інформація щодо присвоєння адреси нерухомому майну по вул. Євгена Тельнова, 3-а (раніше - проспект Правди, 3-а).
4.6 Згідно з інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 11.07.2024 земельна ділянка з кадастровим номером 3510100000:34:280:0077 розташована: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вул. Євгена Тельнова (біля будинку 2/1).
4.7 Також встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу від 15.12.2009 відповідач - 3 придбав у Дочірнього підприємства "Найкен-Плюс" (на сьогоднішній день припинено на підставі рішення Господарського суду Кіровоградської області від 24.05.2013 у справі №5013/1829/11) нежитлову будівлю, загальною площею 7,6 кв. м, рік забудови 1996, яка знаходиться за адресою: Кіровоградська область, м. Кіровоград, проспект Правди, 3-а, зареєстровано в Кіровоградському ООБТІ під № 131/41325, який не був нотаріально посвідчений у зв'язку із чим суди обох інстанцій дійшли висновку, що такий договір є нікчемним та визнання його недійсним у судовому порядку не вимагається.
4.8 Згідно з інформацією з Державного реєстру речового права на нерухоме майно, 09.02.2023 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 66353723 від 09.02.2023, Шведенко Ольга Юріївна, право власності на нерухоме майно зареєстровано за відповідачем - 3. Підставою для реєстрації був вищевказаний договір купівлі-продажу, серія та номер: б/н, виданий 15.12.2009, видавник: Кіровоградський ООБТІ, а також архівна довідка №97364 видана Кіровоградським ООБТІ.
4.9 Відповідно до протоколу № 1 Установчих Зборів Засновників відповідача - 2 одним із засновників, а саме відповідачем - 3 передано до статутного капіталу відповідача - 2 будівлю, загальною площею 7,6 кв. м, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 2689935235040, що знаходиться за адресою: Кіровоградська область, м. Кропивницький, вул. Євгена Тельнова, 3-а. На підставі цього протоколу складений акт приймання - передачі нерухомого майна до статутного капіталу №1/2023 від 09.10.2023.
4.10 Згідно з договором купівлі-продажу від 17.11.2023 № 644, від відповідача - 2 до відповідача - 1 перейшло вищевказане майно, в якому зазначено, що воно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером: 3510100000:34:280:0077.
4.11 При цьому встановлено, що згідно з відповіддю Кіровоградського обласного об'єднаного бюро технічної інвентаризації від 11.07.2024 № 704-17/20, інвентарна справа за адресою: м. Кропивницький, вул. Євгена Тельнова (Проспект Правди), 3-а, в архіві БТІ відсутня, реєстрація права власності не проводилась, довідки не готувались.
4.12 Згідно з інформацією, викладеною у листі ОКП КООБТІ від 16.07.2024 № 720-17/20, інвентарна справа за адресою м. Кропивницький, вул. Євгена Тельнова (Проспект Правди), 3-а, в архіві БТІ відсутня. Державна реєстрація права власності до 2013 року не проводилась, довідка не готувалась.
4.13 Позивач вказував, що відповідач - 1 набув право власності на підставі нікчемного договору купівлі-продажу від 15.12.2009 та недійсного акта приймання - передачі № 1/2023 від 09.10.2023. Відповідачі фактично використовували, а відповідач - 1 продовжує використовувати земельну ділянку з кадастровим номером 3510100000:34:280:0077 без установлених законом підстав. Наявність у відповідача - 1 права власності на нерухоме майно зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, обмежує права Кропивницької територіальної громади, як власника земельної ділянки, при цьому таке обмеження є безстроковим.
4.14 Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог, що викладені у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
4.15 Встановивши обставини справи та дослідивши подані сторонами докази, у їх сукупності, апеляційний суд констатував, що оскільки відповідачем - 3 не набуто на законних підставах спірне нерухоме майно, так як договір купівлі-продажу від 15.12.2009 є нікчемним, у зв'язку з недотриманням нотаріальної форми правочину, визнання такого правочину недійсним судом не вимагається, тому відчуження такого майна відповідачем - 3 та наступними власниками, не відповідає вимогам законодавства. Відтак, наявність такої зареєстрованої нерухомості на земельній ділянці комунальної власності обмежує права позивача, як власника цієї земельної ділянки та порушує його права. Вимоги про визнання недійсними правовстановлюючих документів відповідачів на це нерухоме майно та скасування державної реєстрації права приватної власності, вчиненої на підставі таких документів, відповідають визначеним законом способам захисту.
4.16 Суди попередніх інстанцій встановили, що згідно з даними супутникової навігації у вигляді знімків програми Google Earth Pro та фотознімків, наявних в матеріалах справи (а.с. 30-38), Акта обстеження земельної ділянки від 19.07.2024 Департаменту містобудування та земельних ресурсів Кропивницької міської ради (а.с. 29) на земельній ділянці знаходяться виключно зелені насадження, будь-які об'єкти нерухомого майна відсутні, ділянка вільна від забудови, то не вбачається, яке право чи який законний інтерес захищає відповідач - 1, згідно офіційної інформації ОКП КООБТІ інвентаризаційна справа на об'єкт нерухомого майна відсутня, а відповідна довідка ним не видавалася.
4.17 Дослідивши доводи, викладені у касаційній скарзі, та підстави касаційного оскарження, Верховний Суд відзначає таке.
4.18 Касаційне провадження у справах згідно положень частини першої статті 300 ГПК України здійснюється судом виключно в межах доводів та вимог, викладених у касаційній скарзі, наведених скаржником і які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
4.19 При цьому самим скаржником у касаційній скарзі з огляду на принцип диспозитивності визначається підстава, вимоги та межі касаційного оскарження, а тому тягар доказування наявності підстав для касаційного оскарження, передбачених, зокрема, пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України (що визначено самим скаржником), покладається на скаржника.
4.20 Суд, забезпечуючи реалізацію основних засад господарського судочинства, закріплених у частині третій статті 2 ГПК України, зокрема, ураховуючи принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальності сторін, та дотримуючись принципу верховенства права, виходячи із наведених вимог статті 300 ГПК України на підставі встановлених фактичних обставин здійснює перевірку застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права в межах доводів та вимог, викладених у касаційній скарзі, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
4.21 Так, касаційне провадження у цій справі відкрито, зокрема на підставі пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України, за змістом якої підставою касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
4.22 Отже, для касаційного перегляду з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, наявності самих лише висновків Верховного Суду щодо застосування норми права у певній справі не достатньо, обов'язковою умовою для касаційного перегляду судового рішення є незастосування правових висновків, які мали бути застосовані у подібних правовідносинах у справі, в якій Верховних Суд зробив висновки щодо застосування норми права, з правовідносинами у справі, яка переглядається.
4.23 Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.03.2023 у справі № 154/3029/14-ц зазначила, що правові висновки Верховного Суду не мають універсального характеру для всіх без винятку справ. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності та необхідності застосування правових висновків Великої Палати Верховного Суду в кожній конкретній справі.
4.24 Як на одну з підстав касаційного оскарження заявник посилається на те, що суди застосували норми права без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18, від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17, від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц, від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 13.02.2024 у справі № 910/2592/19.
4.25 Посилаючись на вказані постанови Верховного Суду скаржник вказує на те, що судовими рішеннями порушено його право добросовісного набувача.
4.26 Разом з тим у справі, що переглядається у касаційному порядку, судами попередніх інстанцій не встановлено, що скаржник є добросовісним набувачем майна.
4.27 У касаційній скарзі заявник посилається на висновки Верховного Суду про те, що за змістом статті 216 Цивільного кодексу України наслідком недійсності правочину є застосування двосторонньої реституції незалежно від добросовісності сторін правочину.
4.28 Однак у справі, що переглядається у касаційному порядку, судами попередніх інстанцій встановлено, що майно, як вже зазначено, та технічна документація на нього згідно офіційної інформації, якою керувалися суди попередніх інстанцій, відсутні. У касаційній скарзі не наведено доводів про те, що суди не дослідили докази про здійснення оплати відповідачем - 1 на підставі договору купівлі-продажу за нерухоме майно, а судами не встановлено, що така оплата була здійснена.
4.29 Як вбачається із викладеного вище, фактичні обставини, а відповідно і правове регулювання у вказаних справах не є подібним до справи, що переглядається.
4.30 При цьому заявник посилаючись у касаційній скарзі на вказані постанови Верховного Суду лише цитує окремі положення їх мотивувальної частини та не наводить висновків щодо застосування конкретних норм права у подібних правовідносинах.
4.31 Суд касаційної інстанції відмічає, що цитування у касаційній скарзі інших висновків із наведених постанов Верховного Суду, взагалі не є обґрунтуванням підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, адже з урахуванням положень статті 290 ГПК України саме скаржник (у скарзі) зобов'язаний повно викласти та детально описати невідповідність оскаржуваного судового рішення практиці Верховного Суду із застосування конкретної норми, а Верховний Суд не наділений такими повноваженнями замість скаржника.
4.32 Отже, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, не знайшла підтвердження під час касаційного провадження.
4.33 При цьому колегія суддів зазначає, що як вказувала Велика Палата Верховного Суду у пункті 84 постанови від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі.
4.34 У пункті 94 постанови Велика Палата Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц дійшла висновку про нікчемність спірного договору оренди, а відтак і про відсутність права оренди відповідача, то вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позовної вимоги до відповідача, спрямованої на скасування державної реєстрації права оренди відповідача, але з інших мотивів.
4.35 Згідно з пунктом 4 частини першої статті 296 ГПК України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження виявилося, що Верховний Суд у своїй постанові викладав висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку.
4.36 Згідно із пунктом 1 частини третьої статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення є не дослідження судом зібраних у справі доказів лише за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу, а інші підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1 та 3 частини другої статті 287 вказаного Кодексу, які зазначені скаржником, визнано необґрунтованими, тому правові підстави для перегляду судових рішень в частині таких підстав касаційного оскарження, як не дослідження судом зібраних у справі доказів, відсутні.
4.37 Отже, із встановленням законодавцем процесуальних фільтрів доступу до касаційного суду право на касаційне оскарження, а відповідно і на касаційний перегляд судових рішень, в Україні не є безумовним, що є передбачуваними для учасників судового процесу виходячи із наведених вище конкретних норм ГПК України.
4.38 Враховуючи викладене, касаційне провадження у справі підлягає закриттю на підставі статті 296 ГПК України.
4.39 Сплачена скаржником сума судового збору за подання касаційної скарги в силу положень пункту 5 частини першої статті 7 Закону України "Про судовий збір" поверненню не підлягає, оскільки Верховним Судом закривається касаційне провадження, а не провадження у справі.
Керуючись статтями 240, 232, 234, 296 ГПК України,
Касаційне провадження за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю ?Кроп - Інвест? на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2025 та рішення Господарського суду Кіровоградської області від 10.12.2024 у справі № 912/2211/24 закрити.
Ухвала набирає законної сили з моменту її оголошення і оскарженню не підлягає.
Головуючий Г. М. Мачульський
Судді Н. О. Волковицька
С. К. Могил