11 листопада 2025 року м. ЧернівціСправа № 926/1528/25
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест», місто Чернівці
до Чернівецької міської ради, місто Чернівці
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мій дім вул. Головна, 275», місто Чернівці
про визнання договору частково недійсним
Суддя О.В. Гончарук
Секретар судового засідання - Медвідчук І.В.
Представники сторін:
від позивача - Єфтемій Р.Ф. (ордер №1111021 від 08.05.2025);
від відповідача - Гулевич М.М. (самопредставництво);
від третьої особи - не з'явився.
Обставини справи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест» звернулось до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Чернівецької міської ради в якому просить визнати недійсним договір оренди землі №12922 від 13.05.2024, укладений між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест» в частині зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест» сплати за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати, розрахованої згідно з Додатком №2 до цього Договору, за період з 13.05.2021 по 01.02.2024 в сумі 676374,60 грн.
Ухвалою Господарського суду Чернівецької області від 12.06.2025 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 10.06.2025.
« 27» травня 2025 року через систему Електронний суд від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх. №2222), в якому відповідач не погоджується із доводами викладеними в позовній заяві, просить відмовити у задоволенні позову, оскільки відповідно до п. 11.1. спірного договору передбачено, що орендар сплачує плату за користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати, розрахованої згідно з додатком 2 до цього договору, в сумі 756803,25 до 25.12.2024 та сплачує зобов'язання щодо сплати існуючого боргу з орендної плати з 13.05.2021-12.05.2024 до 25.12.2024, які орендар (позивач) на переконання відповідача взяв на себе добровільно. Вважає, що сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов цього договору, діяли з власної волі та не перебували під впливом обману.
Ухвалою суду від 10.06.2025 за клопотанням позивача відкладено підготовче засідання на 27.06.2025.
« 25» червня 2025 року через систему Електронний суд від позивача надійшла відповідь на відзив (вх.№ 2606) в якій останній не погоджується із доводами викладеними у відзиві на позовну заяву. На переконання позивача, земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номеру. Повідомляє, що земельна ділянка з кадастровим номером: 7310136600:09:003:0129, відносно якої укладено договір оренди землі №12922 від 13.05.2024 сформована 01.02.2024, тому відносно цієї земельної ділянки у нього не міг виникнути борг по орендній платі за період з 13.05.2021 до 01.02.2024 в сумі 676 374,60 грн.
Ухвалою суду від 10.06.2025 відкладено підготовче засідання на 27.06.2025.
Ухвалою суду від 27.06.2025 продовжено строк підготовчого провадження та відкладено підготовче засідання на 24.07.2025.
Підготовче засідання призначене на 24.07.2025 не відбулось, у зв'язку з перебуванням судді Гончарука О.В. у щорічній відпустці.
Ухвалою суду від 29.07.2025 призначено підготовче засідання на 15.08.2025.
« 15» серпня 2025 року від представника позивача через систему «Електронний суд» надійшла заява (вх. №2715) про залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мій дім вул. Головна, 275», обґрунтована її тим, що спірна земельна ділянка в більшій частині розташована під багатоквартирними житловими будинками, за адресою вул.Головна, 275, 275А, 275Б, 275В та 275Г, м. Чернівці, управління та обслуговування яких здійснює ОСББ «Мій дім вул. Головна 275».
Ухвалою суду від 15.08.2025 залучено до участі у справі третю особу, що не заявляє самостійні вимоги на предмет спору Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мій дім вул. Головна, 275» та відкладено підготовче засідання на 11.09.2025.
« 11» вересня 2025 року від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мій дім вул. Головна, 275» надійшли письмові пояснення (вх. № 3656) у яких останній зазначає, що є балансоутримувачем будинків №275, 275-А, 275-Б, 275-В, 275-Г на вул. Головній в м. Чернівці, забудовником яких є позивач. Повідомляє, що житлові будинки будувалися на земельній ділянці кадастровий номер: 7310136600:09:003:0019, а у 2013 році за дозволом відповідача, позивач замовив проектну документацію, щодо поділу цієї земельної ділянки на земельну ділянку кадастровий номер: 7310136600:09:003:0062 та кадастровий номер: 7310136600:09:003:0063. Оскільки, проектна документація щодо поділу відповідачем не затверджувалася тривалий час права землекористування не були оформлені. Зазначає, що в 2023 році позивач звернувся до відповідача з заявою про затвердження технічної документації, внесення відомостей про ці дві земельні ділянки до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та надання дозволу на об'єднання цих двох ділянок в одну земельну ділянку, а ОСББ «Мій дім вул. Головна, 275» не заперечувало щодо надання такого дозволу.
Ухвалою суду від 11.09.2025 закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 09.10.2025.
Ухвалою суду від 09.10.2025 за клопотанням відповідача відкладено розгляд справи на 21.10.2025.
Представник третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору на стороні позивача Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мій дім вул. Головна, 275» у судове засідання 21.10.2025 не з'явився, що не перешкоджає розгляду справи по суті, оскільки його належним чином повідомлено про дату, час та місце розгляду справи, а в матеріалах справи містяться письмові пояснення (вх. № 3656).
У судовому засіданні 21.10.2025 представник позивача просив задовольнити позов з підстав зазначених в позовній заяві (від 08.05.2025), а представник відповідача -відмовити у задоволенні позову з підстав зазначених у відзиві на позовну заяву (від 27.05.2025).
У цьому ж судовому засіданні оголошено перерву до 06.11.2025, продовжено у цей день розгляд справи, а також повідомлено сторін про відкладення ухвалення та проголошення рішення на 11.11.2025.
У судовому засіданні за участю представників сторін судом ухвалено та проголошено скорочену частину рішення у справі.
Заслухавши представника позивача та представника відповідача, дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.
13.05.2024 між Чернівецькою міською радою (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест» (орендарем) укладено договір оренди землі №12922, що зареєстрований в реєстрі договорів оренди землі 13.05.2024 та засвідчений підписами сторін.
Відповідно до п.1.1 р.1 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 на підставі рішення Чернівецької міської ради VIII скликання 25.04.2024 №1776 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для завершення будівництва та обслуговування групи багатоквартирних житлових будинків) земельну ділянку, яка розташована за адресою: м.Чернівці, вул. Головна, 275.
Згідно з п.2.1 р. 2 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,7920 га.
Пунктом 2.2 розділу 2 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024, визначено, кадастровий номер земельної ділянки 7310136600:09:003:0129.
У пункті 2.3 розділу 2 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024, зазначено, що відповідно до витягу із технічної документації з нормативно грошової оцінки земельних ділянок від 09.05.2024 №НВ-9938814232024 нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 9619821,49 грн.
Згідно з п.3.1 р.3 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 договір укладено строком на один рік і діє до 12.05.2025.
Пунктом 4.1 розділу 4 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 передбачено, що річна орендна плата визначена відповідно до чинного законодавства, розрахована згідно з додатком 1 до цього договору та за повний рік складає 288594,63 грн (двісті вісімдесят вісім тисяч п'ятсот дев'яносто чотири грн. 63 коп), що становить 3% нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі.
Відповідно до п.4.2 р. 4 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 орендна плата за перший місяць нараховується залежно від кількості календарних днів місяця з дати укладення цього договору.
Згідно з п.4.7 р. 4 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 розмір орендної плати може бути переглянуто за погодженням сторін або змінено на вимогу однією із сторін у випадках, передбачених чинним законодавством.
Пунктом 5.1 розділу 5 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 передбачено, що цільове призначення земельної ділянки відповідно до категорії земель: землі для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (02.03).
Відповідно до п.5.2 р.5 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 мета використання земельно ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для завершення будівництва та обслуговування групи багатоквартирних житлових будинків).
Підпунктом 7.4.7 пунктом 7.4 розділу 7 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 передбачено, що орендар зобов'язаний своєчасно вносити орендну плату за землю.
Відповідно до п.9.1 р.9 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 зміни до договору здійснюються шляхом укладення додаткових договорів, підписаних уповноваженими представниками сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни цього договору спір вирішується у судовому порядку.
Згідно з п.11.1 р. 11 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 орендар сплачує плату за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати, розраховано згідно з додатком 2 до цього договору, в сумі 756803,25 грн. (сімсот п'ятдесят шість тисяч вісімсот три грн. 25 коп) на розрахунковий рахунок: Чернівецький ГУК/ Чернівецька ТГ/, код ЄДРПОУ 37836095, р/р №UA668999980314101931000024405, Казначейство України (ЕАП), код платежу 50110000 (цільові фонди, утворені органами місцевого самоврядування) до 25.12.2024 (у разі дострокового розірвання/припинення договору оренди землі - до дати його розірвання/припинення).
Пунктом 13.1 розділу 13 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 цей договір набирає чинності з моменту укладення. Моментом укладення договору є дата його реєстрації в Чернівецькій міській раді.
Відповідно до п.13.2 р. 13 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регулюються чинним законодавством.
Згідно з п.13.4 р. 13 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 невід'ємними частинами договору є: розрахунок розміру річної орендної плати за земельну ділянку (додаток 1); розрахунок плати за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати (додаток 2).
Додатком 1 до договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 визначено розрахунок розміру річної орендної плати за земельну ділянку за адресою вул. Головна, 275, яка надається в оренду для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для завершення будівництва та обслуговування групи багатоквартирних житлових будинків) Товариству з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест». Згідно з цим розрахунком річна орендна плата становить 288594,63 грн.
Додатком 2 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 визначено розрахунок плати за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати за період з 13.05.2021 до 12.05.2024. Підставою складення цього розрахунку є рішення Чернівецької міської ради VIII скликання від 25.04.2024 №1776 (пункти 1, 1.1, 2, 2.1), адреса земельної ділянки: вул. Головна, 275.
Цим розрахунком встановлюються в тому числі періоди для нарахування плати за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати в грн, а саме: за період 13.05.2021-31.12.2021 до оплати 138566,50 грн, за період 01.01.2022-31.12.2022 до оплати 238744,38 грн, за період 01.01.2023-31.12.2023 до оплати 274590,54 грн, за період 01.01.2024-12.05.2024 до оплати 104871,84 грн. Загальна сума плати за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати становить 756803,25 грн.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області у справі №926/777/15 від 28.07.2015 залишеного без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 11.11.2015, встановлено, що рішенням 7 сесії Чернівецької міської ради ХХІV скликання №123 від 26.12.2002 надано в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест» земельну ділянку за адресою вул. Головна, 275, площею 0,7920 га, кадастровий номер 7310136600:09:003:0019, для будівництва групи багатоповерхових житлових будинків.
08.04.2003 між Чернівецькою міською радою, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест», як орендарем, укладено договір оренди земельної ділянки за №516, відповідно до п. 1.1 якого, орендодавець на підставі рішення 7 сесії Чернівецької міської ради XXIV скликання від 26.12.2002 за № 123 надав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку площею 0,7920 га, що розташована в місті Чернівці на вул.Головній, 275, згідно з планом зовнішніх меж землекористування
Рішенням 57 сесії VI скликання Чернівецької міської ради від 01.12.2014 №1416 було вирішено поновити ТОВ «Рембудсервіс-Інвест» договір оренди земельної ділянки.
Пунктом 9 вказаного рішення поновлено з 25.09.2014 ТОВ «Рембудсервіс-Інвест» договір оренди земельної ділянки від 08.04.2014 №516 за адресою вул. Головна, 275, площею 0,7920 га, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0019, для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків терміном на 1 (один) рік.
Пунктом 9.1 вищезазначеного рішення надано ТОВ «Рембудсервіс-Інвест» дозвіл на поділ орендованої земельної ділянки за адресою вул. Головна. 275 площею 0,7920 га, кадастровий номер 7310136600:09:003:0019, для будівництва групи багатоповерхових житлових будинків (код 02.03) на 2 (дві) земельні ділянки: №1 - орієнтовною площею 0,2338 га, №2 - орієнтовною площею 0,5582 га., у зв'язку з поданою заявою (підстава: заява ТОВ «Рембудсервіс-інвест», зареєстрована 11.07.2013 за №04/01-08/1-2298/0, договір оренди земельної ділянки від 08.04.2003 №516, протокол комісії від 21.10.2014).
Одночасно, у пункті 9.2 цього рішення зазначено, що пункти 9 і 9.1 вступають в силу після сплати пайового внеску в сумі 1000000 грн.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області у справі №926/777/15 від 28.07.2015, залишеного без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 11.11.2015, визнано незаконним пункт 9.2 рішення Чернівецької міської ради №1416 від 01.12.2014, відповідно до якого п.9 і 9.1 вступають в силу після сплати пайового внеску в сумі 1000000 грн. (один мільйон гривень). Судом встановлено, що жодних угод, спрямованих на виконання рішення №1416 від 01.12.2014, сторони між собою не уклали.
Після вступу в законну силу Постанови Львівського апеляційного господарського суду у справі №926/777/15 від 11.11.2015 рішення Чернівецької міської ради від 01.12.2014 №1416 реалізоване не було, оскільки на вказану дату закінчився зазначений в ньому строк, на який поновлювався договір оренди, а саме до 25.09.2015.
Із наявного в матеріалах справи витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-7300543792014 від 25.02.2014, суд встановив, що земельна ділянка кадастровий номер: 7310136600:09:003:0062; площею 0,2338; місцем розташування: Чернівецька область, м.Чернівці, вул. Головна, 275; категорією земель: землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирних житлових будинків; формою власності: комунальна; інформацією про документи із землеустрою на підставі яких здійснена державна реєстрація: технічна документація із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок 10.09.2013, ДП «Черніецький геоінфоцентр»; органом який зареєстрував земельну ділянку: Управління Держземагенства у м. Чернівцях Чернівецької області; зареєстрована 25.02.2014.
Також судом встановлено, що відповідно до витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку витягу з державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-7300543792014 від 25.02.2014, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0063; площею 0,5582; місце розташування: Чернівецька область, м.Чернівці, вул. Головна, 275; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки: для будівництва і обслуговування багатоквартирних житлових будинків; форма власності: комунальна; інформація про документи із землеустрою на підставі яких здійснена державна реєстрація: технічна документація із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок 10.09.2013, ДП «Черніецький геоінфоцентр»; орган який зареєстрував земельну ділянку: Управління Держземагенства у м. Чернівцях Чернівецької області; зареєстрована 25.02.2014.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області у справі №926/1526/18 від 04.12.2018 залишеного без змін Постановою західного апеляційного господарського суду від 05.03.2018 та Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.06.2019, встановлено, що 13.10.2016 Чернівецькою міською радою прийнято рішення 13 сесії VII скликання Чернівецької міської ради №418, пунктом 4 якого поновлено з 25.09.2014 ТОВ «Рембудсервіс-Інвест» договір оренди земельної ділянки від 08.04.2003 №516 за адресою вул. Головна, 275, площею 0,7920 га, кадастровий номер 7310136600:09:003:0019, до 01.06.2021, для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків, без права поділу земельної ділянки.
На виконання цього рішення міської ради, між сторонами укладено додатковий договір №7/516 від 16.11.2016, згідно з п.1 якого, договір поновлено з 25.09.2014 до 01.06.2021 для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків, без права поділу земельної ділянки.
Суд в процесі розгляду справи №926/1526/18 встановив, що на момент прийняття пункту 4 рішення 13 сесії VII скликання Чернівецької міської ради від 13.10.2016 за № 418 у Чернівецької міської ради були відсутні правомочності на розпорядження земельною, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0019, оскільки вона не існувала як об'єкт цивільних прав з врахуванням того, що в її межах шляхом поділу утворені інші земельні ділянки № 1 - площею 0,2338 га, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0062, та № 2 - площею 0,5582 га, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0063, без зміни цільового призначення.
Рішенням Господарського суду Чернівецької області у справі №926/1526/18 від 04.12.2018 залишеного без змін Постановою західного апеляційного господарського суду від 05.03.2018 та Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду визнано незаконним пункт 4 рішення 13 сесії VII скликання Чернівецької міської ради від 13.10.2016 №418 та визнано недійсним укладений між Чернівецькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест» додатковий договір №7/516 до договору оренди землі від 16.11.2016.
Суд визнав недійсним додатковий договір №7/516 від 16.11.2016 про поновлення договору оренди земельної ділянки, адже сторонами не дотримано вимог пункту 1 частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакцій, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення) щодо визначення такої істотної умови договору як об'єкт оренди.
Частиною 4 статті 75 ГПК встановлено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені.
Отже, частини 4 наведеної статті вказує на факти, які містяться у винесених раніше судових рішеннях. Ці факти мають для суду преюдиціальний характер.
Преюдиціальність - обов'язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки їх з істинністю вже встановлено у рішенні чи вироку і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу.
Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами.
Правила про преюдицію спрямовані не лише на заборону перегляду фактів і правовідносин, які встановлені в судовому акті, що вступив в законну силу. Вони також сприяють додержанню процесуальної економії в новому процесі. У випадку преюдиціального установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження і оцінку. Усі ці дії вже здійснювалися у попередньому процесі, і їхнє повторення було б не лише недоцільним, але й неприпустимим з точки зору процесуальної економії.
Господарський процесуальний кодекс України перелічує такі факти залежно від того, суд якої юрисдикції виніс судовий акт: обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі (за винятком встановлених рішенням третейського суду); встановлені вироком у кримінальному провадженні (постановою суду у справі про адміністративне правопорушення) питання, чи мало місце діяння та чи вчинене воно особою, при розгляді господарської справи про правові наслідки дій чи бездіяльності цієї винної особи
Для рішень господарських судів важливою умовою преюдиціальності фактів, що містяться в рішенні господарського суду, є суб'єктний склад спору.
Отже, преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини
Преюдицію утворюють виключно лише ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта. Лише згадувані, але такі, що не одержали оцінку суду, обставини не можуть розглядатися як встановлені судом і не набувають властивості преюдиціальності.
Тобто, преюдиціальні факти слід відрізняти від оцінки іншим судом певних обставин.
Водночас, у постанові Верховного Суду від 08.08.2019 у справі № 922/2013/18 викладено правовий висновок, відповідно до якого звільнення від доказування, навіть у разі наявності преюдиційних обставин, встановлених у рішенні суду, не може мати абсолютного характеру і не може сприйматися судами як неможливість спростування під час судового розгляду обставин, які зазначені в іншому судовому рішенні. Господарські суди не повинні сприймати як обов'язкові висновки щодо фактичних обставин справи, наведені у чинних судових рішеннях у інших господарських справах. Для спростування преюдиційних обставин, передбачених статтею 75 ГПК України, учасник господарського процесу, який ці обставини заперечує, повинен подати суду належні та допустимі докази. Ці докази повинні бути оцінені судом, що розглядає справу, у загальному порядку за правилами встановленими ГПК України. Якщо суд дійде висновку про те, що обставини у справі, що розглядається, є інакшими, ніж установлені під час розгляду іншої господарської справи, то справу належить вирішити відповідно до тих обставин, які встановлені безпосередньо судом, який розглядає справу. Отже, господарський суд під час розгляду конкретної справи на підставі встановлених ним обставин (у тому числі з урахуванням преюдиційних обставин) повинен самостійно оцінювати обставини (факти), які є предметом судового розгляду та ухвалити рішення з відповідним застосуванням необхідних матеріально-правових норм.
З огляду на вищенаведене, суд приходить до висновку, що обставини встановлені судовим рішенням у справі №926/777/15 від 28.07.2015 мають преюдиціальне значення під час розгляду справи №926/1528/25 щодо визнання незаконним пункту 9.2 рішення Чернівецької міської ради №1416 від 01.12.2014, відповідно до якого п.9 рішення, яким поновлено з 25.09.2014 ТОВ «Рембудсервіс-Інвест» договір оренди земельної ділянки від 08.04.2014 №516 за адресою вул. Головна, 275, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0019, терміном на 1 (один) рік та пунктом 9.1 цього рішення надано ТОВ «Рембудсервіс-Інвест» дозвіл на поділ орендованої земельної ділянки за адресою вул. Головна. 275 кадастровий номер 7310136600:09:003:0019, вступають в силу тільки після сплати пайового внеску в сумі 1000000 грн. (один мільйон гривень), адже із цієї земельної ділянки утворилася земельні ділянки кадастровий номер: 7310136600:09:003:0062 та кадастровий номер: 7310136600:09:003:0063.
Преюдиціальне значення також мають обставини справи встановлені рішенням суду у справі №926/1526/18 від 04.12.2018, щодо визнання незаконним пункту 4 рішення 13 сесії VII скликання Чернівецької міської ради від 13.10.2016 №418, яким поновлено з 25.09.2014 ТОВ «Рембудсервіс-Інвест» договір оренди земельної ділянки від 08.04.2003 №516 за адресою вул. Головна, 275, кадастровий номер 7310136600:09:003:0019, до 01.06.2021, для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків, без права поділу земельної ділянки та визнано недійсним укладений між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Рембудсервіс-Інвест» додатковий договір №7/516 до договору оренди землі від 16.11.2016, оскільки встановлено, що на момент прийняття пункту 4 цього рішення у Чернівецької міської ради були відсутні правомочності на розпорядження земельною ділянкою, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0019, адже вона не існувала як об'єкт цивільних, а в її межах шляхом поділу утворені інші земельні ділянки, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0062, та кадастровий номер: 7310136600:09:003:0063, без зміни цільового призначення, а із цих земельних ділянок утворилася земельна ділянка яка є предметом розгляду у цій справі.
28.08.2023 Товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест» звернулося до Департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради із заявою щодо завершення будівництва і укладення договору оренди землі, у якій просило зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності територіальної громади м. Чернівці на земельні ділянки №1 - площею 0,2338 га, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0062, та №2 - площею 0,5582 га, кадастровий номер 7310136600:09:003:0063, місце розташування яких: Чернівецька область, м. Чернівці, вул. Головна, 275.
30.11.2023 Чернівецькою міською радою прийнято рішення 39 сесії VIIІ скликання Чернівецької міської ради №1546.
Пунктом 9 цього рішення вирішено затвердити технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки за адресою вул.Головна,275, площею 0,7920 га, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0019, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (код 02.03) на підставі якої сформовано 2 (дві) земельні ділянки, площею 0,2338га, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0062, та площею 0,5582 га, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0063 (підстава: заява ТОВ «Рембудсервіс-Інвест», зареєстрована 30.08.2023 за №24/01-08/1-3635 (ДНАП), рішення міської ради VI скликання від 01.12.2014 №1416 (пункт 9.1).
Згідно з п.9.1. цього рішення вирішено визнати припиненим договір оренди землі від 08.04.2003 №516, укладений між міською радою та ТОВ «Рембудсервіс-Інвест», у зв'язку із закінченням строку на який його укладено.
Виходячи з п.9.2. вище згаданого рішення вирішено уповноважити департамент урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради вжити заходів щодо проведення державної реєстрації права комунальної власності Чернівецької міської територіальної громади на земельні ділянки за адресою: вул. Головна, 275, площею 0,2338 га, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0062, та площею 0,5582 га, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0063.
У відповідності до п.9.3. цього рішення вирішено надати Товариству з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-інвест» дозвіл на розроблення технічної документації щодо об'єднання земельних ділянок за адресою вул. Головна, 275, площею 0,2338 га, кадастровий номер 7310136600:09:003:0062 та площею 0,5582 га, кадастровий номер 7310136600:09:003:0063, в 1 (одну) земельну ділянку, загальною площею 0,7920 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (код 02.03).
Згідно з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №362866493 від 23.01.2024, земельна ділянка з кадастровим номером: 7310136600:09:003:0062, площею 0,2338, власником якої є орган місцевого самоврядування, Чернівецька міська рада на підставі рішення органу місцевого самоврядування щодо об'єкта речового права, серія та номер: 1546 від 30.11.2023 Чернівецької міської ради, зареєстрована 27.12.2023.
Згідно з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №362871386 від 23.01.2024, земельна ділянка з кадастровим номером: 7310136600:09:003:0063, площею 0,5582, утворена на підставі поділу земельної ділянки з кадастровим номером 73101366:09:003:0019, власником якої є орган місцевого самоврядування, Чернівецька міська рада на підставі рішення органу місцевого самоврядування щодо об'єкта речового права, серія та номер: 1546 від 30.11.2023 Чернівецької міської ради, зареєстрована 27.12.2023.
25.04.2025 Чернівецькою міською радою прийнято рішенням 45 сесії VІIІ скликання Чернівецької міської ради №1776.
Згідно з п. 1 цього рішення вирішено затвердити технічну документацію із землеустрою щодо об'єднання земельних ділянок за адресою вул. Головна 275, площею 0,2338 га, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0062, та площею 0,5582 га, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0063, в 1 (одну) земельну ділянку загальною площею 0,7920 га, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0129 (підстава: заява ТОВ «Рембудсервіс-Інвест», зареєстрована 15.02.2024, за №24/01-08/1-628, рішення міської ради VIII скликання від 30.11.2023 №1546 (пункт 9.3).
У відповідності з п.1.1 цього рішення вирішено надати ТОВ «Рембудсервіс-Інвест» земельну ділянку за адресою вул.Головна, 275, площею 0,7920 га, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0129, в оренду строком на 1 (один) рік для завершення будівництва і обслуговування групи багатоквартирних житлових будинків (код 02.03) (для завершення будівництва та обслуговування групи багатоквартирних житлових будинків) (підстава: заява ТОВ «Рембудсервіс-Інвест», зареєстрована 15.02.2024 за №24/01-08/1-628, МУО від 19.11.2012 №334/12 та №335/12).
Згідно з п. 2 цього рішення вирішено уповноважити ТОВ «Рембудсервіс-Інвест» укласти з Чернівецькою міською радою договір оренди землі та сплатити плату за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати за землю до цільового фонду, утвореного міською радою, відповідно до умов договору.
У п. 2.1. цього рішення визначено, що орендар сплачує плату за фактичне користування земельною ділянкою за 3 (три) попередні роки до дати укладення договору оренди землі.
На підставі рішення Чернівецької міської ради 45 сесії VІIІ скликання Чернівецької міської ради №1776 від 25.04.2025 між ТОВ «Рембудсервіс-Інвест» та Чернівецькою міською радою укладено договір оренди землі №12922 від 13.05.2024 та додаток №2 до нього.
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-9962211752025 від 07.05.2025 на земельну ділянку з кадастровим номером: 7310136600:09:003:0129, площею 0.792 га, за адресою: Чернівецька область, м. Чернівці, вулиця Головна, 275, категорія земель: землі житлової та громадської забудови, вид цільового призначення земельної ділянки: 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, у зв'язку із скасуванням кадастрового номеру, у разі коли земельна ділянка створена в результаті поділу/об'єднання: 7310136600:09:003:0062, 7310136600:09:003:0063, здійснено державну реєстрацію земельної ділянки 01.02.2024.
Отже, 13.05.2024 Чернівецькою міською радою (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест» (орендарем) укладено договір оренди землі №12922 щодо земельної ділянки, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0129, підставою укладення якого є рішенням 45 сесії VІIІ скликання Чернівецької міської ради №1776 від 25.04.2025. Додатком 2 до договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 визначено розрахунок плати за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати за період з 13.05.2021 до 12.05.2024, підставою складення цього розрахунку є рішення Чернівецької міської ради VIII скликання від 25.04.2024 №1776 (пункти 1, 1.1, 2, 2.1), адреса земельної ділянки: вул. Головна, 275.
Таким чином, судом встановлено, що земельна ділянка, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0062, та кадастровий номер: 7310136600:09:003:0063, утворені як об'єкт кадастрового обліку 25.02.2014, що підтверджується витягами з державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-7300543792014 від 25.02.2014 та №НВ-7300543792014 від 25.02.2014.
27.12.2023 зареєстровано право власності органу місцевого самоврядування Чернівецької міської ради в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державному реєстру Іпотек, Єдиному реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна на земельну ділянку, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0062, та кадастровий номер: 7310136600:09:003:0063, що підтверджується інформацією з цього реєстру №362871386 від 23.01.2024 та №362866493 від 23.01.2024.
01.02.2024 шляхом об'єднання земельних ділянок кадастровий номер: 7310136600:09:003:0062 та кадастровий номер: 7310136600:09:003:0063 утворилася земельна ділянка, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0129, як об'єкт кадастрового обліку, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-9962211752025 від 07.05.2025.
Відповідно до статті 6 Конвенції кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру.
Відповідно до статті 6 Конвенції кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов'язків цивільного характеру.
Згідно з частиною першою статті 4 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 236 ГПК України).
Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини (пункт перший частини другої статті 11 ЦК України).
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків (стаття 11 ЦК України).
Згідно із статтею 16 ЦК України визнання правочину недійсним є одним з передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів осіб, а загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені статтею 215 цього Кодексу.
Згідно з частинами першою-третьою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (частина перша статті 229 ЦК України).
У пункті 19 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" від 06 листопада 2009 року № 9 зазначено, що відповідно до статей 229-233 ЦК України правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним.
Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК України), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення.
Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.
У постанові Верховного Суду від 01 серпня 2018 року в справі № 445/1011/17 зазначено, що особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести на підставі належних і допустимих доказів, у тому числі пояснень сторін і письмових доказів, наявність обставин, які вказують на помилку, - неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, і що ця помилка дійсно була і має істотне значення. Лише в разі встановлення цих обставин норми частини першої статті 229, статті 230 та статей 203 і 717 ЦК України у сукупності вважаються правильно застосованими. Аналогічні висновки щодо застосування норм права викладені у постановах Верховного Суду України від 16 березня 2016 року № 6-93цс16 та від 27 квітня 2016 року № 6-372цс16.
У постанові Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі № 759/17065/14-ц зроблено висновок по застосуванню статті 229 ЦК України та вказано, що "під помилкою розуміється неправильне, помилкове, таке, що не відповідає дійсності уявлення особи про природу чи елементи вчинюваного нею правочину. Законодавець надає істотне значення помилці щодо: природи правочину; прав та обов'язків сторін; властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність; властивостей і якостей речі, які значно знижують можливість використання за цільовим призначенням. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним на підставі статті 229 ЦК України повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також те, що вона має істотне значення. Під природою правочину слід розуміти сутність правочину, яка дозволяє відмежувати його від інших правочинів. Причому природа правочину охоплюватиме собою його характеристику з позицій: а) оплатності або безоплатності (наприклад, особа вважала, що укладає договір довічного утримання, а насправді уклала договір дарування); б) правових наслідків його вчинення (наприклад, особа вважала, що укладає договір комісії, а насправді це був договір купівлі-продажу з відстроченням платежу)".
У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року № 638/2304/17 наявний висновок, що "недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим".
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 236 ГПК України).
Реалізація принципу змагальності сторін у господарському процесі та доведення перед судом обґрунтованості своїх вимог є конституційною гарантією, передбаченою статтею 129 Конституції України.
Згідно з частиною третьою статті 13, частиною першою статті 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами:
письмовими, речовими і електронними доказами;
висновками експертів;
показаннями свідків (стаття 73 ГПК України).
Відповідно до статті 79 ГПК України, достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, що входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам у цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 86 ГПК України).
Позивачем не надано належних та достатніх доказів, що спірний договір був укладений ним під впливом помилки. Зміст цього правочину не міг бути не зрозумілий представнику позивача щодо якого не додано доказів про те, що при підписанні спірного правочину директор за станом здоров'я не усвідомлював своїх дій.
Відтак, у суду відсутні підстави для визнання договору недійсним на підставі статті 229 Цивільного кодексу України на яку посилається позивач.
Разом з тим, слід зазначити і таке.
Відповідно до частини 1, 2 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Згідно з частиною 1 статті 761 Цивільного кодексу України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Частиною 1 статті 762 Цивільного кодексу України визначено, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.
Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно з частиною 1 статті 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною 1 статті 79 Земельного кодексу України визначено, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Згідно з частиною 1, 3, 4, 5, 6, 9, 10, 13 статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.
Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій - сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Формування земельних ділянок шляхом поділу та об'єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюються за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок.
Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.
Земельна ділянка припиняє існування як об'єкт цивільних прав, а її державна реєстрація скасовується в разі: поділу або об'єднання земельних ділянок.
Відповідно до частини 1, 9 статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно з статтею 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 3 Закону України «Про оренду землі» об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.
Згідно з статтею 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.
Статтею 5 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Відповідно до статті 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Згідно з статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 15 Закону України «Про оренду землі» визначено, що істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Відповідно до статті 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.
Згідно з статтею 17 Закону України «Про оренду землі» об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.
Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.
У Постанові Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №915/447/21 від 19.11.2024 та у Постанові Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №910/15993/16 від 10.05.2018 зроблено правовий висновок про те, що державна реєстрація - це не підстава набуття права власності, а засвідчення державою вже набутого особою права власності, і ототожнювати факт набуття права власності з фактом його державної реєстрації не видається за можливе. При дослідженні обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки факт реєстрації права власності є лише елементом юридичного складу, який тягне виникнення права власності, а не є підставою його набуття. Сама по собі реєстрація права не є підставою виникнення права власності, оскільки такої підстави закон не передбачає.
Відповідно до статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Тобто, єдиною підставою для громадян та юридичних осіб набуття права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності, є рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом.
У Постанові Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у справі №922/3463/19 від 04.03.2021 та Постанові Верховного суду у складі Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у справі №646/4546/19 від 20.01.2021 зроблено правовий висновок, що згідно з частинами 1-4, 9 статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6-7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Частиною 1 статті 202 Цивільного кодексу України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно частини 1-5 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Згідно з статтею 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Статтею 215 Цивільного кодексу України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до частини 1, 2 статті 228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
Згідно з частиною 1 статті 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Відповідно до частини 1 статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Судом встановлено, що додаток №2 укладено відносно договору оренди землі №12922 від 13.05.2024, в цьому договорі значиться тільки земельна ділянка з кадастровим номером: 7310136600:09:003:0129, щодо якої між сторонами виникли правові відносини.
У період з 25.02.2014 до 31.01.2024 земельної ділянки з кадастровим номером: 7310136600:09:003:0129, не існувало як об'єкта цивільних прав, оскільки її зареєстровано в Державному земельному кадастрі 01.02.2024, як наслідок вона не могла бути у фактичному користуванні позивача у період з 13.05.2021 до 12.05.2024, як зазначено в додатку №2 до договору оренди землі №12922 від 13.05.2024.
Отже, п. 13.4 р. 13 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 в частині погодження додатку №2 до цього договору та додаток №2 до оренди землі №12922 від 13.05.2024 не відповідає імперативним нормам закону (ч.1, 4, 5 ст. 203 ЦК України), адже орендну плату за землю орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (ст. 21 ЗУ «Про оренду землі»), при цьому істотною умовою договору оренди є об'єкт оренди (кадастровий номер) (ст. 14, 15 ЗУ «Про оренду землі»), а земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав з моменту внесення про неї інформації до Державного земельного кадастру та її реєстрації в Державному земельному кадастрі (ст. 79-1 Земельного кодексу України).
Відтак, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, адже тільки сформована земельна ділянка може бути передана в оренду і за неї може справлятися орендна плата в силу закону.
У Постанові Верховного Суду у справі №916/3156/17 від 04.06.2019 у п. 68-70 Велика палата Верховного суду погоджується з висновками Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, викладеними у постанові від 21.11.2018 у справі №577/5321/17, щодо того, що правочином є правомірна, тобто не заборонена законом, вольова дія суб'єкта цивільних правовідносин, що спрямована на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов'язків. Правомірність є конститутивною ознакою правочину як юридичного факту. Цивільні правочини, які порушують публічний порядок, є нікчемними.
Велика Палата Верховного Суду також погоджується з висновками, викладеними у постанові Верховного Суду України від 02.03.2016 у справі №6-308цс16, у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у справі №916/3156/17 від 04.06.2019 року, щодо того, що якщо недійсність правочину встановлена законом, то визнання недійсним такого правочину судом не вимагається; визнання недійсним нікчемного правочину законом не передбачається, оскільки нікчемним правочин є в силу закону. Отже, такий спосіб захисту, як визнання недійсним нікчемного правочину, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28.09.2022 у справі №530/1995/18 зазначено, що «нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх. Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення, навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає».
Відтак, укладений між позивачем та відповідачем п. 13.4 р. 13 договору оренди землі №12922 від 13.05.2024 в частині погодження додатку №2 до цього договору та додаток №2 до договору оренди землі №12922 від 13.05.2024, яким визначено розрахунок плати за фактичне користування земельною ділянкою в еквіваленті орендної плати за період з 13.05.2021 до 12.05.2024 є нікчемними, оскільки ними передбачено стягнення плати за користування земельною ділянкою, кадастровий номер: 7310136600:09:003:0129, відносно земельної ділянки, яка не існувала як об'єкт цивільних прав (зареєстрована в Державному земельному кадастрі 01.02.2024). Наведене суперечить нормам чинного законодавства та не породжує правові наслідки, зокрема не створює обов'язку здійснювати плату за період коли земельна ділянка відносно якої укладено договір та додаток до нього не була сформована.
При цьому, відповідач у разі користування позивачем іншою сформованою земельною ділянкою у період з 13.05.2021 до 12.05.2024 не позбавлений права звернутися за стягненням безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою без укладення договору оренди.
Відповідно до статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Таким чином, виходячи з меж заявлених позовних вимог, системного аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, суд дійшов висновку про те, що позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест» до Чернівецької міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мій дім вул. Головна, 275» про визнання договору частково недійсним не підлягає задоволенню.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 р. у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" (SERYAVINOTHERS v.) вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов'язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland), N 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" (Hirvisaari v. Finland), N 49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).
Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі N 910/13407/17.
Всі інші доводи та міркування учасників судового процесу не досліджуються судом, так як з огляду на встановлені фактичні обставини справи, суд дав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати зі сплати судового збору залишаються за позивачем.
Керуючись статтями 2, 4, 5, 129, 194, 196, 219, 222, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України суд,-
У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс-Інвест» до Чернівецької міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Мій дім вул. Головна, 275» про визнання договору частково недійсним - відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів до Західного апеляційного господарського суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/.
Повне судове рішення складено 17.11.2025.
Суддя О.В. Гончарук