вул. Симона Петлюри, 16/108, м. Київ, 01032, тел. (044) 235-95-51, е-mail: inbox@ko.arbitr.gov.ua
"12" листопада 2025 р. Справа № 911/1685/25
Господарський суд Київської області у складі судді Бацуци В. М.
при секретарі судового засідання Панченко К. О.
за участю представників учасників справи:
від позивача: Горбайчук Л. В. (адвокат - довіреність б/н від 30.09.2025 р.);
від відповідача: не з'явились;
розглянувши матеріали справи
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло», м. Київ
до Української міської ради, м. Українка, Обухівський район, Київська область
про визнання незаконним та скасування рішення
ТОВ «Київщина-Житло» звернулось в Господарський суд Київської області із позовом до Української міської ради про визнання незаконним та скасування рішення п'ятдесят третьої сесії восьмого скликання Української міської ради Обухівського району Київської області від 08.05.2025 р. за № 126.
Позовні вимоги обґрунтовані позивачем безпідставною і неправомірною відмовою відповідача у поновленні договору оренди земельної ділянки, укладеного 27.06.2008 р. між ТОВ «Київщина-Житло» та Українською міською радою, який посвідчений Щур Н. Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером № 4706 від 27.06.2008 р.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 26.05.2025 р. відкрито провадження у справі № 911/1685/25 за позовом ТОВ «Київщина-Житло» до Української міської ради про визнання незаконним та скасування рішення, визначено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження і призначено її розгляд у підготовчому засіданні із викликом та за участю представників учасників справи на 25.06.2025 р.
20.05.2025 р. через систему «Електронний суд» до суду від позивача надійшла заява б/н від 20.05.2025 р. про забезпечення позову, у якій він просив суд вжити заходів до забезпечення позову, а саме:
- зупинити виконання рішення п'ятдесят третьої сесії восьмого скликання Української міської ради Обухівського району Київської області від 08.05.2025 р. за № 126, яким Товариству з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» відмовлено в поновлені договору оренди земельної ділянки від 27.07.2008 р. за № 4706, посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н. Р., площею 2, 2709 га, кадастровий номер 3223151000:01:029:0016, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, за адресою: м. Українка, вул. Київська Обухівського району, Київської області;
- заборонити державним реєстраторам вчиняти дії, направлені на виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного 27 червня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» та Українською міською радою Обухівського району Київської області, який посвідчений Щур Н. Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області за реєстровим номером 4706 від 27 червня 2008 року;
- заборонити Українській міській раді та Виконавчому комітету Української міської ради приймати будь-які рішення, які направлені на розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 3223151000:01:029:0016, а саме: затвердження детального плану території, поділ земельної ділянки, зміну конфігурації земельної ділянки, її кадастрового номера, цільового призначення, передачу в оренду або власність фізичній або юридичній особі тощо.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 27.05.2025 р. заяву б/н від 20.05.2025 р. позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» про забезпечення позову задоволено частково та вжито заходи до забезпечення позову, а саме: заборонено державним реєстраторам вчиняти дії, направлені на виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного 27 червня 2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» та Українською міською радою Обухівського району Київської області, який посвідчений Щур Н. Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області за реєстровим номером 4706 від 27 червня 2008 року; заборонено Українській міській раді та Виконавчому комітету Української міської ради приймати будь-які рішення, які направлені на розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 3223151000:01:029:0016, а саме: затвердження детального плану території, поділ земельної ділянки, зміну конфігурації земельної ділянки, її кадастрового номера, цільового призначення, передачу в оренду або власність фізичній або юридичній особі тощо; відмовлено в задоволенні інших вимог заяви б/н від 20.05.2025 р. позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» про забезпечення позову.
25.06.2025 р. через систему «Електронний суд» до суду від відповідача надійшов відзив б/н від 24.06.2025 р. на позовну заяву, у якому він просить суд відмовити у задоволенні позову повністю.
25.06.2025 р. за наслідками підготовчого засідання судом винесено ухвалу, якою відкладено його проведення на 09.07.2025 р.
09.07.2025 р. через систему «Електронний суд» до суду від відповідача надійшла заява б/н від 09.07.2025 р., у якій він просив суд розгляд справи у підготовчому засіданні проводити за відсутності представника відповідача.
09.07.2025 р. за наслідками підготовчого засідання судом винесено ухвалу, якою відкладено його проведення на 20.08.2025 р.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 25.08.2025 р. постановлено, що 20.08.2025 р. підготовче засідання у призначений судом час відповідно до ухвали Господарського суду Київської області від 09.07.2025 р. не відбулось у зв?язку із тимчасовою втратою працездатності судді і призначено проведення підготовчого засідання із викликом та за участю представників учасників справи на 17.09.2025 р.
17.09.2025 р. за наслідками підготовчого засідання судом винесено ухвалу, якою відкладено його проведення на 08.10.2025 р.
Ухвалою Господарського суду Київської області від 08.10.2025 р. закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті із викликом та за участю представників учасників справи на 22.10.2025 р.
22.10.2025 р. у судовому засіданні представник позивача надав усні пояснення щодо своїх позовних вимог, позовні вимоги підтримав, вважає їх обґрунтованими і правомірними та такими, що підлягають задоволенню з підстав, зазначених в позовній заяві.
Представник відповідача у судовому засіданні у судовому засіданні надав усні пояснення щодо своїх заперечень проти позову, просив суд відмовити в задоволенні позову повністю з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву.
22.10.2025 р. у судовому засіданні судом оголошено перерву до 12.11.2025 р.
12.11.2025 р. через систему «Електронний суд» до суду від відповідача надійшло клопотання б/н від 11.11.2025 р. про відкладення розгляду справи, у якому він просить суд відкласти розгляд справи у зв?язку із лікарняним його представника.
12.11.2025 р. у судовому засіданні за наслідками розгляду вищевказаного клопотання відповідача про відкладення розгляду справи судом було відмовлено в його задоволенні за безпідставністю і необґрунтованістю, оскільки відповідач не обґрунтував необхідність відкладення розгляду справи, і оскільки у даному випадку неможливим є відкладення розгляду справи, у зв'язку із закінченням строків її вирішення, та оскільки відповідач не зазначив у клопотанні причини неможливості прибуття у судове засідання будь-якого іншого представника, у тому числі Ярмоленко І. Є. (представник в порядку самопредставництва згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань) так, як відповідач не обмежений у праві на направлення у судове засідання для представництва його інтересів будь-якого іншого представника.
Також у судовому засіданні представник позивача надав усні пояснення щодо своїх позовних вимог, позовні вимоги підтримав, вважає їх обґрунтованими і правомірними та такими, що підлягають задоволенню з підстав, зазначених в позовній заяві.
Представник відповідача у судове засідання не з'явився, хоча про судове засідання був повідомлений належним чином, про причини своєї неявки у судове засідання суд повідомив.
За наслідками судового засідання судом оголошено вступну і резолютивну частини рішення у даній справі.
Заслухавши пояснення представників учасників справи, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд -
27.06.2008 р. між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди земельної ділянки, згідно з умовами п. 1.1. якого орендодавець, Українська міська рада, в особі міського голови Козирева Павла Генріховича, на підставі рішення 27 сесії Української міської ради V скликання від 12 червня 2008 року, передає, а орендар, ТОП «Київщина-житло» в особі Генерального директора, Бойка Володимира Олександровича, приймає в строкове, платне володіння і користування земельну ділянку для будівництва багатоповерхового житлового комплексу (розміщення багатоповерхових житлових будників, оздоровчо-спортивного центра, об'єктів транспортно-гаражної інфраструктури) в м. Українка по вулиці Київська (біля районної лікарні), Обухівського району, Київської області.
Згідно з п. 1.4. договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2, 7 гектарів.
Відповідно до п. 2.1. договору мета використання земельної ділянки.
2.1.1. Земельна ділянка передається в оренду для будівництва багатоповерхового житлового комплексу.
2.1.2. Цільове призначення земельної ділянки - для будівнитцва та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд.
Пунктом 2.2. договору передбачено, що строк дії договору.
2.2.1. Договір укладається на термін 5 років, починаючи з дати його реєстрації.
2.2.2. Після закінчення терміну договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.
Пунктом 7.1. договору визначено строк його дії, згідно з яким цей договір набуває чинності після його підписання сторонами та державної реєстрації протягом 5-ти років.
Вказаний договір оренди земельної ділянки було нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н. Р. та зареєстровано в реєстрі за № 4706.
27.08.2008 р. між позивачем та відповідачем було підписано акт прийому-передачі земельної ділянки, згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове, платне користування земельну ділянку для будівництва багатоповерхового житлового комплексу в м. Українка, по вул. Київська, Обухівського району Київської області.
10.09.2008 р. вказаний договір було зареєстровано у Обухівському районному відділі Київської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.09.2008 р. № 040833100013.
25.02.2009 р. між позивачем та відповідачем було підписано договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.
24.12.2013 р. між позивачем та відповідачем було підписано договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, згідно з умовами п. 2 якого сторони дійшли згоди викласти положення договору у наступній редакції: «Сторони вирішили продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки, визначений у п. 2.2. договору оренди земельної ділянки на 5 років.».
Вказаний договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки було нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н. Р. та зареєстровано в реєстрі за № 3710.
24.12.2013 р. приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н. Р. було зареєстровано право оренди позивача за вказаним договором про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, що підтверджується витягом № 15722450 від 30.12.2013 р. з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, наявним у матеріалах справи.
29.07.2016 р. між позивачем та відповідачем було підписано договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, згідно з умовами п. 1 якого сторони дійшли згоди викласти п. 1.4. договору у наступній редакції: «В оренду передається земельна ділянка площею 2, 2709 га, кадастровий номер - 3223151000:01:029:0016.».
29.07.2016 р. між позивачем та відповідачем було підписано акт прийому-передачі земельної ділянки, згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове, платне користування земельну ділянку площею 2, 2709 га кадастровий номер - 3223151000:01:029:0016, для будівництва багатоповерхового житлового комплексу в м. Українка, по вул. Київська, Обухівського району Київської області.
20.02.2018 р. Виконавчий комітет Української міської ради звернувся до позивача із листом № 462/0/3-18 від 14.02.2018 р., у якому просив останнього на підставі рішення від 09.03.2017 р. Української міської ради невідкладно укласти додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки в частині нормативної грошової оцінки землі.
У лютому 2018 р. у відповідь на лист № 462/0/3-18 від 14.02.2018 р. позивач звернувся до відповідача із листом № 044 від 25.04.2018 р., у якому просив також у зв?язку із закінченням договору оренди земельної ділянки цією додатковою угодою продовжити дію договору оренди землі від 27.06.2008 р. на той самий термін та на тих же самих умовах.
11.07.2018 р. Виконавчий комітет Української міської ради звернувся до позивача із листом № 851/0/1-18 від 26.04.2018 р., у якому повідомив останнього, що його звернення про внесення змін винесено на розгляд відповідної постійної комісії ради.
26.07.2018 р. позивач звернувся до відповідача із листом № 095 від 25.07.2018 р., у якому просив останнього внести зміни в договір оренди та поновити договір оренди земельної ділянки на тих самих умовах договору та на той же строк шляхом укладення додаткової угоди, із доданою до нього додатковою угодою у запропонованій редакції.
06.12.2018 р. на засіданні Української міської ради за результатами голосування по питанню «Про поновлення договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Київщина-Житло» рішення не прийнято.
26.12.2018 р. відповідач звернувся до позивача із листом № 3737/0/3-18 від 18.12.2018 р., у якому повідомив останнього, що на засіданні Української міської ради за результатами голосування по питанню «Про поновлення договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Київщина-Житло» рішення не прийнято, у зв?язку із чим, зазначив, що договір оренди земельної ділянки припиняється із спливом строку, на який його було укладено, що обумовлює обов?язок орендаря повернути орендодавцю відповідну земельну ділянку.
Як вбачається із матеріалів справи, у січні 2019 р. до Господарського суду Київської області звернулось ТОВ «Київщина-Житло» із позовною заявою до Української міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, укладеного 27.06.2008 р. між ТОВ «Київщина-Житло» та Українською міською радою, який посвідчений Щур Н. Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером № 4706 від 27.06.2008 р., а додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки вважати укладеною у запропонованій редакції.
Рішенням Господарського суду Київської області від 03.09.2019 р. у справі № 911/48/19 за позовом ТОВ «Київщина-Житло» до Української міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки позов задоволено повністю та вирішено, по суті спору, визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 27.06.2008 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» та Українською міською радою, який посвідчений Щур Н. Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером № 4706 від 27.06.2008 р., а додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки вважати укладеною у запропонованій редакції.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2020 р. рішення Господарського суду Київської області від 03.09.2019 р. у справі № 911/48/19 залишено без змін.
Згідно з ч. 1 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до частин 4, 5, 7 ст. 75 цього ж кодексу обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
5. Обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені.
7. Правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов'язковою для господарського суду.
Суд вважає за необхідне зазначити, що вищевказані обставини були встановлені рішенням Господарського суду Київської області від 03.09.2019 р., залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2020 р., у справі № 911/48/19 за позовом ТОВ «Київщина-Житло» до Української міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки.
Отже, суд дійшов висновку, що вищевказані обставини є неспростованими, доведеними і не підлягають доказуванню на підставі ч. 4 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до укладеної за рішенням суду додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки сторони правочину домовились про таке: 1. Сторони домовились поновити договір оренди землі строком на 5 (п'ять) років, з дати державної реєстрації додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки. 2. Всі інші умови договору оренди земельної ділянки залишаються без змін. 3. Ця додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання і державної реєстрації у відповідності до вимог Закону України «Про оренду землі» та діє протягом строку встановленого в пункті 1 цієї додаткової угоди.
24.02.2020 р. державним реєстратором Горохівської сільської ради Кагарлицького району Київської області на підставі рішення Господарського суду Київської області від 03.09.2019 р. у справі № 911/48/19, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2020 р., було зареєстровано право оренди позивача за вказаним договором оренди земельної ділянки на земельну ділянку площею 2, 2709 га кадастровий номер - 3223151000:01:029:0016, для будівництва багатоповерхового житлового комплексу в м. Українка, по вул. Київська, Обухівського району Київської області строком на 5 років.
У грудні 2024 р. позивач звернувся до відповідача із листом № 17/12-1 від 17.12.2024 р., у якому просив останнього внести зміни в договір оренди та поновити договір оренди земельної ділянки на тих самих умовах договору та на той же строк шляхом укладення додаткової угоди, із доданою до нього додатковою угодою у запропонованій редакції.
До цього листа позивач додав копію договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 р. (із змінами та доповненнями) та проєкт Додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 р. в двох примірниках з підписом керівника ТОВ «Київщина-житло» і печаткою.
Відповідно до опису вкладення з відбитком календарного штемпеля «Укрпошти» від 17.12.2024 р., фіскальних чеків № 178 і № 178 від 17.12.2024 р. про оплату послуг поштового звязку та поштової накладної № 0870300040246 від 17.12.2024 р. зазначений лист від 17.12.2024 р. за № 17/12-1 з проектом додаткової угоди надіслані на адресу Української міської ради 17.12.2024 р., а згідно із рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 0870300040246 - вручені 24.12.2024 р.
Як вбачається із матеріалів справи, у лютому 2025 р. до Господарського суду Київської області звернулось ТОВ «Київщина-Житло» із позовною заявою до Української міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки, укладеного 27.06.2008 р. між ТОВ «Київщина-Житло» та Українською міською радою, який посвідчений Щур Н. Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером № 4706 від 27.06.2008 р., а додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки вважати укладеною у запропонованій редакції.
Рішенням Господарського суду Київської області від 12.05.2025 р. у справі № 911/618/25 за позовом ТОВ «Київщина-Житло» до Української міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки позов задоволено повністю та вирішено визнати поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 27.06.2008 між ТОВ «Київщина-житло» та Українською міською радою Обухівського району Київської області, який посвідчений Щур Н. Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером 4706 від 27.06.2008 р., а додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки вважати укладеною в запропонованій редакції.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.10.2025 р. рішення Господарського суду Київської області від 12.05.2025 р. у справі № 911/618/25 залишено без змін.
Суд вважає за необхідне зазначити, що вищевказані обставини були встановлені рішенням Господарського суду Київської області від 12.05.2025 р., залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.10.2025 р., у справі № 911/618/25 за позовом ТОВ «Київщина-Житло» до Української міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки.
Отже, суд дійшов висновку, що вищевказані обставини є неспростованими, доведеними і не підлягають доказуванню на підставі ч. 4 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України.
Рішенням № 126 від 08.05.2025 р. Української міської ради «Про відмову Товариству з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 27.07.2008 року № 4706 посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н. Р. площею 2, 2709 га кадастровий номер 3223151000:01:029:0016 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, за адресою: м. Українка, вул. Київська Обухівського району, Київської області» відмовлено Товариству з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 27.07.2008 року № 4706 посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н. Р. площею 2, 2709 га кадастровий номер 3223151000:01:029:0016 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, за адресою: м. Українка, вул. Київська Обухівського району, Київської області у зв'язку з тим, що Українська міська рада планує використовувати вказану земельну ділянку в межах повноважень органу місцевого самоврядування.
Як було зазначено вище, позивач у своїй позовній заяві просить суд визнати незаконним та скасувати рішення п'ятдесят третьої сесії восьмого скликання Української міської ради Обухівського району Київської області від 08.05.2025 р. за № 126.
З приводу вказаної позовної вимоги позивача суд вважає за необхідне зазначити наступне.
Регулювання відносин, що виникають у зв'язку із орендою землі здійснюється Господарським кодексом України, Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами і безпосередньо договором.
Статтею 193 Господарського кодексу України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Статтею 526 Цивільного кодексу України визначено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.
2. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
2. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
3. Не підлягають передачі в оренду земельні ділянки, штучно створені у межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, розташованих у прибережній захисній смузі водних об'єктів, крім випадків, передбачених законом.
4. Строк оренди земельної ділянки не може перевищувати 50 років.
5. Право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися, передаватися у заставу (іпотеку) її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім земельних ділянок державної, комунальної власності у випадках, визначених законом. Відчуження, передання у заставу (іпотеку) права оренди земельної ділянки здійснюється за письмовим договором між її користувачем та особою, на користь якої здійснюється відчуження або на користь якої передається у заставу (іпотеку) право оренди землі. Такий договір є підставою для державної реєстрації переходу права оренди землі у порядку, передбаченому законодавством.
6. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).
7. Якщо орендарем земельної ділянки є ініціатор створення індустріального парку, така земельна ділянка або її частини передаються ним у суборенду учасникам індустріального парку відповідно до земельного законодавства України без попереднього погодження з орендодавцем, якщо це не суперечить договору оренди такої земельної ділянки.
8. Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи або особи, які використовують земельні ділянки на праві емфітевзису.
9. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
10. У разі створення індустріального парку на землях державної чи комунальної власності земельна ділянка надається в оренду на строк не менше 30 років.
11. Строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як 7 років, для земельних ділянок сільськогосподарського призначення для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) не може бути меншим як 25 років.
12. Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, не може бути меншим як 10 років.
13. Вимоги цієї статті щодо мінімального строку оренди земельної ділянки не поширюються на випадки, якщо орендодавцем земельної ділянки комунальної власності є військово-цивільна адміністрація, військова адміністрація і законами України "Про правовий режим воєнного стану", "Про військово-цивільні адміністрації" встановлено максимальний строк, на який зазначений орган може передавати таку земельну ділянку в оренду, що є меншим за вказаний мінімальний строк оренди земельної ділянки. Дія цього положення не поширюється на передачу в оренду земельної ділянки в порядку здійснення начальником військової адміністрації населеного пункту повноважень, передбачених частиною другою статті 10 Закону України "Про правовий режим воєнного стану".
Згідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 цього ж закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною 1 ст. 19 цього ж закону передбачено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Статтею 33 цього ж закону (в редакції чинній на момент виникнення спірних відносин) передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п'ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.
Якщо орендодавець не пізніше ніж у 30-денний строк до закінчення строку дії договору з орендарем, який є інвестором із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями", не повідомив відповідним листом-повідомленням про непродовження дії договору та за умови, що орендар має намір продовжити користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором оренди землі, крім розміру орендної плати. Зміна розміру орендної плати оформлюється додатковим договором (угодою) до договору оренди землі.
З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
У разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги цієї статті не застосовуються.
При цьому, Господарський суд Київської області та Північний апеляційний господарський суд, вирішуючи спір у справі № 911/618/25, у своєму рішенні від 12.05.2025 р. та у своїй постанові від 22.10.2025 р. відповідно також встановили та зазначили, що:
Суд враховує, що 16.01.2020 р. набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.
Розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:
«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Стаття 58 Конституції України 1996 року закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.
За змістом ст. 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте, саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (ч. 1).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2).
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3).
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4).
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5).
Частина 6 зазначеної статті землі встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
За приписами частини 8 цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Колегія суддів зазначає, що у пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 р. року зазначено таке: «Частини п'ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:
38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п'ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.»
Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п?ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
Відтак статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Водночас Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінено редакцію ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). Поновлення ж договору (ч. 6 попередньої редакції ст. 33) тепер регулюється ст. 126-1 Земельного кодексу України.
При цьому відповідно до абзацу 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Згідно з частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.
Також, відповідно до частини першої статті 126-1 Земельного кодексу України, умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.
Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).
Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 Земельного кодексу України. Тобто поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.
Поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абз. 4 роз. IX «Перехідні положення» Закону України “Про оренду землі» базується саме на положеннях ст. 126-1 Земельного кодексу України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов?язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній до внесення змін Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абз. 4 роз. IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» та поняття “поновлення договору оренди», яке містилось у Законі України «Про оренду землі» у попередній редакції, є змістовно різними.
Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абз. 4 роз. IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає ст. 33 Закону України “Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять (див. постанову Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21).
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено апеляційним господарським судом, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк (а також звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судом першої інстанції оскаржуваного рішення) діяла нова редакція Закону України «Про оренду землі» із внесеними змінами.
Так, відповідно до ч. ч. 1-5 ст. ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст. 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Згідно з ч. 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Пунктом 2.2.2 договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 р., передбачено, що після закінчення терміну договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін. У цьому разі зацікавлена сторона повинна повідомити письмово другу сторону про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше ніж за два місяці до його закінчення.
Як встановлено судом раніше, ТОВ «Київщина-житло», як користувач земельної ділянки, з метою реалізації переважного права на укладення договору оренди землі, 17.12.2024 р.направило Українській міській раді лист № 17/12-1, у якому просило поновити договір оренди земельної ділянки від 27.06.2008 р., до якого орендарем долучено проєкт додаткової угоди.
Факт надіслання листа підтверджується описом вкладення з відбитком календарного штемпеля «Укрпошти» від 17.12.2024 р., фіскальними чеками № 178 і № 178 від 17.12.2024 р. про оплату послуг поштового зв'язку та поштовою накладною № 0870300040246 від 17.12.2024 р. Українська міська рада отримала вказаний лист 24.12.2024 р. про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 0870300040246.
З наведеного вбачається, що орендар дотримався строків скерування пропозиції про укладення (за 2 місяці до закінчення строку дії договорів), що передбачено пунктом 2.2.2 договору оренди земельної ділянки, а також виконав свій обов'язок з надіслання проекту договору, що передбачено приписами частин 2 та 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Водночас, орендодавець - Українська міська рада не виконала вимог Закону України «Про оренду землі» в частині надання відповіді на листи-повідомлення орендаря - ТОВ «Київщина-житло» про поновлення договору оренди земельної ділянки або заперечення проти його укладення у місячний строк після отримання листа-повідомлення 24.12.2024 р.
Українська міська рада почала вживати заходів для виконання приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі» вже після звернення ТОВ «Київщина-житло» з позовом до суду.
Як вбачається з апеляційної скарги, рішення про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 р. прийнято відповідачем лише 08.05.2025 р., тобто за три дні до судового засідання у якому судом першої інстанції оголошено вступну та резолютивну частини рішення. При цьому, Українська міська рада не повідомила суд про прийняття такого рішення, жодного разу не направила уповноважених представників для у часті у судових засіданнях у суді першої інстанції, а також не висловила свою позицію щодо позовних вимог.
Суд апеляційної інстанції зауважує, що Закон України «Про оренду землі» чітко і недвозначно встановлює саме орендодавцю (Українській міській раді у даній справі) строк для заперечень в укладенні договору у випадку, якщо такі наявні. Саме в цей період часу відповідач мав змогу висловити своє бачення стосовно можливості продовження договору оренди землі на новий строк.
Колегія суддів зазначає, що у постанові від 21.09.2022 р. у справі № 926/2720/21 здійснено узагальнення висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 та зазначив, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в контексті дій сторін договору виглядає таким чином (узгоджується із постановою Верховного Суду від 14.11.2023 у справі № 902/452/23):
- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки, саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі»;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
Так, відповідно до рішення Господарського суду Київської області від 03.09.2019 у справі № 911/48/19, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2020, визнано поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 27.06.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» та Українською міською радою, який посвідчений Щур Н.Р., приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу за реєстровим номером № 4706 від 27.06.2008, а додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки визнано укладеною у редакції, визначеній у пункті 2 резолютивної частини рішення.
Відповідно до укладеної за рішенням суду додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки сторони правочину домовились про поновлення договору оренди землі строком на 5 (п'ять) років, з дати державної реєстрації додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.
Згідно із витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (індексний номер витягу: 202564246 від 02.03.2020) на підставі, зокрема, рішення суду від 03.09.2019 у справі № 911/48/19 державна реєстрація поновлення договору оренди землі проведена 24.02.2020 р..
Враховуючи зазначене, дія договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008, укладеного між ТОВ «Київщина-Житло» та Українською міською радою, поновлена строком на 5 років з 24.02.2020 р., тобто вказаний договір діє до 24.02.2025 р.
Відтак, Українською міською радою лише через два місяці після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 р. прийнято рішення про відмову в поновленні вказаного договору, при цьому не направлено орендарю (позивачу) лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі.
Також матеріали справи не містять відомостей щодо припинення користування позивачем земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.
Зважаючи на наведені положення законодавства, обставини, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції, а також враховуючи дотримання позивачем вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, відсутність заперечень відповідач проти поновлення договору оренди землі, у встановлений законом місячний термін після отримання пропозиції орендаря про продовження строку або протягом одного місяця після закінчення строку договору, відсутність інформації щодо припинення користання позивачем земельної ділянки після закінчення строку договору оренди, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки та укладення додаткової угоди до договору оренди у запропонованій позивачем редакції.
Відтак, позовна вимога ТОВ «Київщина-Житло» до Української міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки та укладеною додаткової угоди до договору оренди у запропонованій позивачем редакції є законною, обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню у повному обсязі, а тому суд першої інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позовних вимог.
Статтею 152 Земельного кодексу України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю.
Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом:
а) визнання прав;
б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав;
в) визнання угоди недійсною;
г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування;
ґ) відшкодування заподіяних збитків;
д) застосування інших, передбачених законом, способів.
Таким чином, у процесі розгляду справи судом встановлено, що оспорюване № 126 від 08.05.2025 р. Української міської ради «Про відмову Товариству з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 27.07.2008 року № 4706 посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н. Р. площею 2, 2709 га кадастровий номер 3223151000:01:029:0016 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, за адресою: м. Українка, вул. Київська Обухівського району, Київської області» було прийнято Українською міською радою про відмову Товариству з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 27.07.2008 року № 4706 посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н. Р. площею 2, 2709 га кадастровий номер 3223151000:01:029:0016 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, за адресою: м. Українка, вул. Київська Обухівського району, Київської області у зв'язку з тим, що Українська міська рада планує використовувати вказану земельну ділянку в межах повноважень органу місцевого самоврядування, із порушенням положень Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі» та інших нормативно-правових актів України - за відсутності будь-яких правових підстав для його прийняття, оскільки станом на момент його прийняття наявні були всі правові підстави для поновлення спірного договору оренди земельної ділянки та укладення додаткової угоди до договору оренди у запропонованій позивачем редакції, що встановлено та підтверджується рішенням Господарського суду Київської області від 12.05.2025 р., залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.10.2025 р., у справі № 911/618/25 за позовом ТОВ «Київщина-Житло» до Української міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки.
Заперечення відповідача щодо того, що відсутні підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки від 27.06.2008 р., укладеного між ТОВ «Київщина-Житло» та Українською міською радою, а рішення № 126 від 08.05.2025 р. Української міської ради «Про відмову Товариству з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 27.07.2008 року № 4706 посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н. Р. площею 2, 2709 га кадастровий номер 3223151000:01:029:0016 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, за адресою: м. Українка, вул. Київська Обухівського району, Київської області» є законним та правомірним не відповідають фактичним обставинам справи та є необгрунтованими з вищевказаних підстав.
Отже, враховуючи вищевикладене та те, що, як було встановлено судом у процесі розгляду справи, рішення № 126 від 08.05.2025 р. Української міської ради «Про відмову Товариству з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 27.07.2008 року № 4706 посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н. Р. площею 2, 2709 га кадастровий номер 3223151000:01:029:0016 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, за адресою: м. Українка, вул. Київська Обухівського району, Київської області» було прийнято із порушенням положень Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі» та інших нормативно-правових актів України - за відсутності будь-яких правових підстав, і таке рішення порушує права позивача щодо поновлення дії договору оренди земельної ділянки та подальшого користування орендованою земельною ділянкою, а тому позовна вимога позивача до відповідача про визнання незаконним та скасування рішення є законною і обґрунтованою, та такою, що підлягає задоволенню у повному обсязі.
Таким чином, враховуючи вищевикладене, обставини справи, позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.
Судові витрати відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на відповідача.
Керуючись ст. ст. 123, 129, 233, 236 - 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Позов задовольнити повністю.
2. Визнати незаконним та скасувати рішення № 126 від 08.05.2025 р. «Про відмову Товариству з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» в поновленні договору оренди земельної ділянки від 27.07.2008 року № 4706 посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Щур Н. Р. площею 2, 2709 га кадастровий номер 3223151000:01:029:0016 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, за адресою: м. Українка, вул. Київська Обухівського району, Київської області» Української міської ради (08720, площа Шевченка, 1, м. Українка, Обухівський район, Київська область; ідентифікаційний код 35161509).
3. Стягнути з Української міської ради (08720, площа Шевченка, 1, м. Українка, Обухівський район, Київська область; ідентифікаційний код 35161509) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Київщина-Житло» (01033, вул. Саксаганського, 67-Б, м. Київ; ідентифікаційний код 33629567) судові витрати 2 422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) грн 40 (сорок) коп. судового збору.
4. Рішення набирає законної сили після закінчення строку на його апеляційне оскарження, а у разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Рішення може бути оскаржено протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання апеляційної скарги до Північного апеляційного господарського суду.
Суддя В.М.Бацуца
Повний текст рішення складено і підписано
17 листопада 2025 р.