вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"16" жовтня 2025 р. Справа№ 910/734/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Михальської Ю.Б.
суддів: Тищенко А.І.
Мальченко А.О.
секретар судового засідання: Ніконенко Ю.А.
за участю представників: згідно протоколу судового засідання від 16.10.2025,
розглянувши апеляційну скаргу Заступника керівника Київської міської прокуратури
на рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 (повний текст складено 28.07.2025)
у справі №910/734/25 (суддя С.О. Чебикіна)
за позовом Заступника керівника Київської міської прокуратури
до 1) Київської міської ради
2) Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз»
про знесення самочинно збудованого майна, скасування державної реєстрації права власності на майно, визнання незаконним та скасування рішення, -
Короткий зміст позовних вимог
Заступник керівника Київської міської прокуратури (далі, позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовною заявою в інтересах держави до Київської міської ради (далі, відповідач-1 або Рада) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» (далі, відповідач-2), в якій просив суд:
- зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» (ЄДРПОУ: 42018680) повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (ЄДРПОУ: 22883141) земельну ділянку площею 1,0033 га на вулиці Академіка Шалімова, 23-В у Солом'янському районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066), привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно збудованого об'єкту нерухомого майна - нежитлового будинку літера А загальною площею 72,4 кв. м.;
- скасувати державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» (ЄДРПОУ: 42018680) на нерухоме майно - нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м. по вулиці Героїв Севастополя, 23-В у місті Києві (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 656409680000), здійснену на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленко С.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.10.2019 року індексний номер 49329385, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна;
- визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 19.09.2024 №151/9959 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» земельної ділянки в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на вулиці Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі міста Києва».
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що майно (нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м. по вулиці Героїв Севастополя, 23-В у місті Києві), право власності на яке зареєстровано за відповідачем-2 на спірній земельній ділянці, є самочинним будівництвом, оскільки Київська міська рада рішень про надання у власність чи користування спірною земельною ділянкою будь-яким особам під будівництво даного об'єкту не приймала. Первинна реєстрація прав на майно на спірній земельній ділянці була здійснена на підставі рішення Солом'янського районного суду міста Києва від 07.09.2011 у справі №2-5739/11, яка розглядалась без залучення власника спірної земельної ділянки - Київської міської ради, а тому не може свідчити про добросовісне набуття та законність подальшої реєстрації права власності, яке було визнане цим рішенням за ОСОБА_1 .
Оскільки у ОСОБА_1. не виникло право власності на самочинно збудоване майно лише з факту прийняття рішення у справі №2-5739/11, вона не могла вчиняти дії щодо його відчуження на користь інших осіб. Таким чином, правочин щодо самочинно збудованого майна площею 72,4 кв.м. по вулиці Героїв Севастополя, 23-В у місті Києві, а саме договір купівлі-продажу від 06.04.2012 та договір дарування від 07.10.2019, а також акт оцінки вартості та приймання-передавання нерухомого майна до статутного капіталу товариства від 23.10.2015 є нікчемними.
Наведені обставини вказують на неправомірність набуття права власності на самочинно збудоване майно та відсутність належних документів у осіб, які вважали себе власниками майна і здійснили реєстрацію права власності на це майно.
Враховуючи наведене, рішення Київської міської ради від 19.09.2024 №151/9959 прийнято з порушеннями вимог законодавства, зокрема статей 120, 134, 135 Земельного кодексу України, статей 328, 377 Цивільного кодексу України. Так, Київською міською радою в порушення статті 134 Земельного кодексу України поза процедурою земельних торгів передано ТОВ «Смарт Пропертіз» в оренду на 10 років земельну ділянку площею 1,0033 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066) для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на вулиці Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі міста Києва із земель комунальної власності у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю площею 72,4 кв.м., яка, в силу вимог статті 376 Цивільного кодекс України, є об'єктом самочинного будівництва.
З огляду на приписи статей 376, 391 Цивільного кодексу України, статті 152 Земельного кодексу України, захист інтересів держави потребує покладення судом на відповідача обов'язку повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (ЄДРПОУ: 22883141) земельну ділянку площею 1,0033 га на вулиці Академіка Шалімова, 23-В у Солом'янському районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066), привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно збудованого об'єкту нерухомого майна - нежитлового будинку літера А загальною площею 72,4 кв.м..
Короткий зміст оскаржуваного рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття
Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі №910/734/25 у задоволенні позову відмовлено.
Приймаючи оскаржуване рішення, суд дійшов висновку, що право власності на спірне нерухоме майно площею 72,4 кв.м. набуто ТОВ «Смарт Пропертіз» правомірно та у законний спосіб і не є самочинним, тому прокурором не доведено факту порушення прав та інтересів територіальної громади самочинною забудовою.
Також суд із посиланням на положення частини 2 статті 134 Земельного кодексу України вказав, що чинним земельним законодавством передбачено виключне право власника нерухомого майна на отримання в оренду земельної ділянки, на якій воно розташоване без проведення земельних торгів. При цьому суд зазначив, що жодним нормативним актом не унормовано, що при розробленні проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок мають враховуватись певні пропорції співвідношення площі таких об'єктів та площі земельної ділянки, яка відводиться.
Крім того, суд першої інстанції зазначив, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази звернення членів територіальної громади Солом'янського району м. Києва до уповноважених органів зі скаргами щодо порушення законодавства чи інтересів територіальної громади у зв'язку з орендою спірної земельної ділянки ТОВ «Смарт Пропертіз», а також відсутні будь-які докази використання спірної земельної ділянки не за призначенням або з порушенням вимог чинного законодавства ТОВ «Смарт Пропертіз» при користуванні спірною земельною ділянкою.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погодившись із прийнятим судовим рішенням, 12.08.2025 через відділ документального забезпечення Північного апеляційного господарського суду Заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі №910/734/25 та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Узагальнені доводи апеляційної скарги прокурора зводяться до того, що рішення Господарського суду міста Києва від 26.02.2025 прийнято з невідповідністю викладених у ньому висновків обставинам справи, з неправильним застосуванням норм матеріального права (статті 203, 215, 228, 316, 317, 331, 328, 375, 376, 392 Цивільного кодексу України, статті 5, 116, 123, 124, 134, 135 Земельного кодексу України, статті 2, 3, 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), а також з порушенням норм процесуального права (статті 2, 7, 75, 86, частина 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України), що відповідно до статті 277 Господарського процесуального кодексу України є підставами для його скасування.
За доводами скаржника суд першої інстанції безпідставно проігнорував той факт, що земельна ділянка по вул. Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі міста Києва ОСОБА_1., за якою було здійснено первинну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю площею 72,4 кв.м., для будівництва ніколи не відводилась (про що достеменно було відомо Київській міській раді), у зв'язку з чим в силу положень статті 376 Цивільного кодексу України спірний об'єкт нерухомості є самочинним будівництвом.
Обставини, встановлені рішенням Солом'янського районного суду міста Києва у справі №2-5739/11, не є преюдиційними щодо спірних правовідносин у даному спорі й підлягають повторному встановленню та доказуванню, оскільки справа №2-5739/11 розглядалась судом без залучення територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради як власника земельної ділянки.
Правочини щодо самочинно збудованого майна площею 72,4 кв.м., а саме договір купівлі-продажу від 06.04.2012 та договір дарування від 07.10.2019, а також акт оцінки вартості та приймання-передавання нерухомого майна до статутного капіталу товариства від 23.10.2015 є нікчемними в силу положень статті 228 Цивільного кодексу України як такі, що порушують публічний порядок.
Посилаючись на положення частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, суд першої інстанції не врахував, що вказані норми права прямо пов'язують надання земельної ділянки на позаконкурентних засадах саме з розташуванням на цій земельній ділянці певної будівлі чи споруди, проте не передбачають такого виключення для земельних ділянок під нове будівництво.
Отже, право оренди земельної ділянки площею 1,0033 га для нового будівництва ТОВ «Смарт Пропертіз» могло набути лише за результатами проведення земельних торгів.
При цьому, у відповідності до положень статті 376 Цивільного кодексу України ТОВ «Смарт Пропертіз» не набуло право власності на самочинно збудований об'єкт нерухомого майна площею 72,4 кв.м, отже вказане унеможливлює отримання в оренду земельної ділянки під цим об'єктом у неконкурентний спосіб на підставі частини 2 статті 134 Земельного кодексу України.
Проте, земельні торги щодо спірної земельної ділянки не проводились, у зв'язку з чим рішення Київської міської ради від 19.09.2024 №151/9959 про передачу ТОВ «Смарт Пропертіз» в оренду на 5 років земельної ділянки площею 1,0033 га для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на вул. Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі міста Києва прийнято у порушення вимог статей 116, 124, 134, 135 Земельного кодексу України.
Узагальнені доводи відзивів на апеляційну скаргу
Відповідачі письмових відзивів на апеляційну скаргу суду не надали, що у відповідності до частини 3 статті 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги
Згідно з витягом із протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.08.2025 апеляційну скаргу Заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі №910/734/25 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Михальська Ю.Б., судді: Тищенко А.І., Мальченко А.О.
Судом встановлено, що апеляційна скарга була подана скаржником безпосередньо до суду апеляційної інстанції.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.08.2025 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/734/25; відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги до надходження матеріалів справи з Господарського суду міста Києва.
21.08.2025 матеріали справи №910/734/25 надійшли до суду апеляційної інстанції та були передані судді-доповідачу.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі №910/734/25, апеляційну скаргу призначено до розгляду на 30.09.2025.
У судове засідання, призначене на 30.09.2025, з'явився представник Київської міської прокуратури.
Інші учасники справи у судове засідання не з'явилися, про причини неявки суд не повідомили, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином.
Враховуючи неявку у судове засідання представників відповідачів, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.09.2025 розгляд справи відкладено на 16.10.2025.
У судовому засіданні 16.10.2025 суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.
Явка представників учасників справи
У судове засідання, призначене на 16.10.2025, з'явився представник Київської міської прокуратури.
Представники відповідачів у судове засідання не з'явилися, представник відповідача-1 про причини неявки суд не повідомив.
Представник відповідача-2 16.10.2025 подав через підсистему «Електронний суд» клопотання про відкладення (перенесення) розгляду справи, мотивоване тим, що єдиний представник відповідача-2 (директор) перебуватиме у службовій поїздці (відрядженні) у м. Первомайськ (Миколаївської області) у період з 15.10.2025 по 18.10.2025, про що до клопотання долучено наказ про відрядження Гроцького В.В. від 14.10.2025 №15-к.
Відповідно до частини 1 статті 216 Господарського процесуального кодексу України суд відкладає розгляд справи у випадках, встановлених частиною другою статті 202 цього Кодексу.
Колегія суддів, розглянувши вказане клопотання відповідача-2 про відкладення розгляду справи, ухвалила відмовити у його задоволенні з огляду на таке.
Згідно з частиною 2 статті 202 Господарського процесуального кодексу України суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку, зокрема, у разі першої неявки в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.
Відповідно до пункту 11 статті 270 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.
Поруч із цим, у силу вимог частини 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов'язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку.
Обов'язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінку сторін, предмет спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням частини першої статті 6 даної Конвенції (§66, 69 рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 у справі «Смірнова проти України»).
Суд враховує, що у рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Чірікоста і Віола проти Італії» зазначено, що сторона, яка задіяна в ході судового розгляду справи, зобов'язана з розумним інтервалом часу сама цікавитися провадженням її справи, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов'язки, оскільки одним із критеріїв «розумності строку» є саме поведінка заявника. Так, суд покладає на заявника лише обов'язок демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, які безпосередньо його стосуються, утримуватися від виконання заходів, що затягують провадження у справі, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для пришвидшення процедури слухання.
Колегія суддів зазначає, що 30.09.2025 розгляд даної справи було відкладено судом саме у зв'язку з неявкою у судове засідання представників відповідачів, чим суд надав можливість відповідачам забезпечити участь їх представників у наступному судовому засіданні.
Отже, це вже не перша неявка представника відповідача-2 у судове засідання, про яку йде мова у частині 2 статті 202 Господарського процесуального кодексу України.
Водночас, відповідачем-2 у клопотанні не доведено як неможливості залучення для представництва його інтересів у суді іншого представника згідно з частиною 3 статті 56 Господарського процесуального кодексу України, так і неможливості розгляду даної справи за відсутності представника відповідача-2, враховуючи її доказове наповнення та відсутність відзиву як на позовну заяву, так і на апеляційну скаргу.
При цьому, явка представників відповідача-2 у судове засідання суду апеляційної інстанції, призначене на 16.10.2025, обов'язковою не визнавалась, а в ухвалі Північного апеляційного господарського суду від 30.09.2025 судом було доведено до відома учасників судового процесу, що нез'явлення їх представників у судове засідання не є перешкодою для розгляду апеляційної скарги.
Відповідно до частини 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
З огляду на викладене, колегія суддів відхиляє клопотання представника відповідача-2 про відкладення розгляду справи.
Згідно з частиною 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Суд апеляційної інстанції вважає можливим здійснити перевірку рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку за наявними матеріалами справи та без участі представників відповідачів.
Представник прокуратури у судовому засіданні просив суд задовольнити його апеляційну скаргу, рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити повністю.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції
Заочним рішенням Солом'янського районного суду міста Києва від 07.09.2011 у справі №2-5739/11, яке набрало законної сили 19.09.2011, визнано за ОСОБА_1 право власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю, загальною площею 72,4 кв.м., що розташована за адресою: місто Київ, вулиця Героїв Севастополя, 23-В , зобов'язано Солом'янську районну державну адміністрацію у місті Києві присвоїти адресу: місто Київ, вулиця Героїв Севастополя, 23-В, на нерухоме майно - нежитлову будівлю, загальною площею 72,4 кв.м., зобов'язано Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна - зареєструвати за ОСОБА_1 право власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю, загальною площею 72,4 кв.м., що розташована за адресою: місто Київ, вулиця Героїв Севастополя, 23-В .Відповідно до інформації КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 27.09.2024 за №062/14-9724 за адресою вул. Героїв Севастополя, 23-В у місті Києві первинна реєстрація права власності на нежитлову будівлю загальною площею 72,4 кв.м. проведена за ОСОБА_1 на підставі рішення Солом'янського суду міста Києва від 07.09.2011. До листа додано вищенаведене заочне рішення Солом'янського суду міста Києва, на підставі чого здійснено державну реєстрацію.
Згідно з відомостями із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно -05.06.2015 зареєстровано право спільної часткової власності на нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м. за ОСОБА_2 на підставі дублікату Договору купівлі-продажу №1 від 09.04.2012 та за ОСОБА_3 на підставі дублікату Договору купівлі-продажу №2 від 09.04.2012.
07.10.2019 право власності на 1/2 нежитлового будинку літ. А загальною площею 72,4 кв.м зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі Договору дарування №2112 від 07.10.2019 укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .
У подальшому 23.10.2019 ОСОБА_3 внесла до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м. по вулиці Героїв Севастополя, 23-В у місті Києві за реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна: 656409680000, що підтверджується протоколом №5 загальних зборів учасників (засновників) ТОВ «Смарт Пропертіз», актом оцінки вартості та приймання-передавання нерухомого майна нежитлового будинку (літ. А) загальною площею 72,4 кв.м, що розташований за адресою: місто Київ, вулиця Героїв Севастополя, будинок 23-В .
На підставі зазначеного акту оцінки вартості та приймання-передавання нерухомого майна зареєстровано 23.10.2019 право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» на нежитловий будинок (літ. А) загальною площею 72,4 кв.м, що розташований за адресою: місто Київ, вулиця Героїв Севастополя, будинок 23-В.
У довідці за №0110-186 від 01.10.2020, яка видана ТОВ «ТЕХ ПАСС» (замовник ТОВ «Смарт Пропертіз»), зазначено, що при обстеженні 01.10.2020 земельної ділянки площею 1,0144 га, за адресою: м. Київ, вул. Героїв Севастополя, буд. 23-В, кадастровий номер 8000000000:69:118:0004, Цільове призначення: « 02.10 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення», встановлено, що на зазначеній земельній ділянці розташований нежитловий будинок літ. «А», який належить ТОВ «Смарт Пропертіз» на підставі: акту оцінки вартості та приймання-передачі нерухомого майна нежитлового будинку літ. А, загальною площею 72.4 кв.м., що розташований за адресою: м. Київ, вул. Героїв Севастополя, буд. 23-В до Статутного капіталу ТОВ «Смарт Пропертіз», серія та номер 2181, 2182, виданого 23.10.2019, видавник Михайленко С.А., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу.
Згідно з витягом із Державного земельного кадастру про земельну ділянку за кадастровим номером 8000000000:69:118:0004, місце розташування м. Київ, вул. Героїв Севастополя, буд. 23-В, зазначено категорія земель: «Землі житлової та громадської забудови», вид цільового призначення земельної ділянки: « 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ранкової інфраструктури», загальною площею 1,0144 га.
На замовлення ТОВ «Смарт Пропертіз» у 2024 році ФОП Вербицькою Л.О. розроблено технічну документацію із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради з кадастровим номером 8000000000:69:118:0004 по вул. Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі м. Києва, якою передбачено формування двох нових земельних ділянок, а саме: площею 1,0033 га з кадастровим номером 8000000000:69:118:0066 та площею 0,0111 га кадастровим номером 8000000000:69:118:0067.
Рішенням Київської міської ради від 04.07.2024 №1723/9689 «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:69:118:0004) для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури на вул. Героїв Севастополя, 23-Б у Солом'янському районі міста Києва» відповідачем-1 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради кадастровий номер 8000000000:69:118:0004, за адресою: вул. Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі міста Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код виду цільового призначення - 02.10, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури), якою передбачено формування двох земельних ділянок, а саме: площею 1,0033 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066) та площею 0,0111 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0067) (заява ДЦ від 24 квітня 2024 року № 50363-008540003-031-03, справа № 591940019).
Згідно з пояснювальною запискою №ПЗН-70288 від 29.08.2024 до проєкту рішення Київської міської ради «Про передачу ТОВ «Смарт Пропертіз» земельної ділянки в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на вул. Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі міста Києва» земельна ділянка площею 1,0033 га з кадастровим номером 8000000000:69:118:0066 сформована та зареєстрована у Державному земельному кадастрі за результатами поділу земельної ділянки площею 1,0144 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0004) на вул. Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі м. Києва.
19.09.2024 Київською міською радою прийнято рішення №151/9959 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» земельної ділянки в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на вулиці Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі міста Києва», за яким ТОВ «Смарт Пропертіз» передано в оренду на 10 років земельну ділянку площею 1,0033 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066) для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення (код виду цільового призначення - 02.10, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури) на вул. Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно (право власності зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23.10.2019 року, номер відомостей про речове право 33824443) (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, заява ДЦ від 15.08.2024 року №50352-008886830-031-03, справа № 562644478).
Прокурор, звертаючись до суду з позовом як самостійний позивач в інтересах держави, та заявляючи вимоги про зобов'язання повернути територіальній громаді міста Києва земельну ділянку, посилається на статтю 152 Земельного кодексу України та статтю 391 Цивільного кодексу України й зазначає про те, що первинним суб'єктом місцевого самоврядування та суб'єктом права комунальної власності є територіальна громада, і що порушення прав та інтересів територіальної громади відбулося самочинною забудовою і у зв'язку з цим прийняттям органом місцевого самоврядування, який є одним зі співвідповідачів, незаконного рішення.
Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів учасників справи
У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, дійшов висновку, що апеляційна скарга прокурора підлягає задоволенню, а оскаржене рішення місцевого господарського суду скасуванню з таких підстав.
Щодо підстав для представництва прокурором інтересів держави у спірних правовідносинах.
Питання щодо представництва прокурором інтересів громадянина або держави в господарському суді, а також особливості здійснення ним окремих форм представництва таких інтересів врегульовані положеннями Конституції України, Закону України «Про прокуратуру» та Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Абзацом 1 частини 3 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» визначений вичерпний перелік підстав для здійснення прокуратурою представництва інтересів держави в суді.
Так, прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
Отже, вирішення питання про орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, полягає у встановленні органу, який, використовуючи на підставі норм законодавства надані йому повноваження, зобов'язаний з метою захисту інтересів держави вчиняти юридичні дії, що впливають на права та обов'язки суб'єктів спірних правовідносин, зобов'язуючи їх припинити порушення інтересів держави та усунути наслідки цих порушень (зокрема звертатись до суду з відповідним позовом).
Згідно із частиною 4 статті 53 Господарського процесуального кодексу України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.
Відповідно до абзацу 2 частини 5 статті 53 Господарського процесуального кодексу України у разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що захищати інтереси держави повинні насамперед відповідні компетентні органи, а не прокурор. Прокурор не повинен вважатися альтернативним суб'єктом звернення до суду і замінювати компетентний орган, який може і бажає захищати інтереси держави. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідний компетентний орган, який усупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно (постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі №826/13768/16, від 05.03.2020 у справі №9901/511/19, від 26.05.2020 у справі №912/2385/18, пункти 45, 47; від 06.07.2021 у справі №911/2169/20, пункти 8.39, 8.40; від 21.06.2023 у справі №905/1907/21, пункти 8.56, 8.57).
Частини 3 та 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» серед іншого встановлюють умови, за яких прокурор може виконувати субсидіарну роль із захисту інтересів держави за наявності органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб'єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження (орган, уповноважений здійснювати функції держави у спірних правовідносинах).
Визначений частиною 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» обов'язок прокурора перед зверненням з позовом звернутись спершу до компетентного органу стосується звернення до органу, який надалі набуде статусу позивача. У цій статті не йдеться про досудове врегулювання спору і, відповідно, вона не покладає на прокурора обов'язок вживати заходів з такого врегулювання шляхом досудового звернення до суб'єкта, якого прокурор вважає порушником інтересів держави і до якого як до відповідача буде звернений позов.
Отже, процесуальний статус прокурора у справі залежить від наявності чи відсутності повноважень органів влади здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах. Враховуючи наявність або відсутність таких повноважень, прокурор обґрунтовує наявність підстав для представництва інтересів держави. У свою чергу суд оцінює наведене прокурором обґрунтування та у випадку встановлення відсутності підстав для представництва застосовує наслідки, передбачені статтею 174 або статтею 226 Господарського процесуального кодексу України.
У постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18 Велика Палата Верховного Суду, серед іншого, зазначила, що помилковим є підхід, за якого у справах за позовами прокурора, поданими на захист інтересів держави, порушених унаслідок незаконних дій органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових осіб - питання про належного відповідача вирішується як вторинне, похідне від питання про те, якого результату прагне досягнути прокурор своїм позовом.
Коло відповідачів не може визначатися залежно від того, чи залишиться до кого звертатися з позовом, якщо орган, уповноважений захищати інтереси держави у відповідних правовідносинах, буде визначений прокурором позивачем, навіть якщо цей орган сам спричинив порушення інтересів держави.
Відповідач визначається незалежно від процесуальної позиції інших учасників справи. Відповідачем у господарському судочинстві є особа, до якої звернена вимога позивача, яка своєю чергою спрямована на захист відповідного порушеного права або законного інтересу.
Прокурор визначає склад відповідачів самостійно в кожному конкретному випадку залежно від характеру спірних правовідносин, змісту порушених прав та інтересів держави, суб'єктів, які мають здійснювати захист цих прав та інтересів у відповідній сфері, обраного прокурором способу захисту останніх, який повинен бути ефективним та спрямованим на повне поновлення порушеного або оспорюваного права (тобто не має потребувати додаткового звернення з іншими вимогами до учасників спірних правовідносин) тощо (постанови Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі №483/448/20, пункт 7.12; від 20.06.2023 у справі №633/408/18, пункт 10.13; від 08.11.2023 у справі №607/15052/16-ц, пункт 8.12).
У пункті 7.17. постанови від 25.06.2019 у справі №910/17792/17 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що сторони - це суб'єкти матеріально-правових відносин, які виступають на захист своїх інтересів і на яких поширюється законна сила судового рішення. Позивачем є особа, яка має право вимоги (кредитор), а відповідачем - особа, яка повинна виконати зобов'язання (боржник). При цьому відповідач має бути такою юридичною чи фізичною особою, за рахунок якої, в принципі, можливо було б задовольнити позовні вимоги. З огляду на зміст наведених норм захисту в судовому порядку підлягають порушене право й охоронювані законом інтереси саме від відповідача.
Виходячи з викладеного, в зазначеній категорії справ найперше належить встановити, про захист яких інтересів держави йдеться, якими суб'єктами вони були порушені, в чому полягало порушення та можливість за рахунок таких суб'єктів задовольнити позовні вимоги.
У разі, якщо державний орган або орган місцевого самоврядування діє або приймає рішення всупереч закону та інтересам Українського народу, прокурор має право діяти на захист порушених інтересів держави шляхом подання відповідного позову до суду. В цьому випадку органи, які прийняли рішення чи вчинили дії, що, на думку прокурора, порушують інтереси держави, набувають статусу відповідача.
Орган державної влади (або місцевого самоврядування), який порушив права держави чи територіальної громади прийняттям незаконного рішення від імені відповідного суб'єкта права, не може (в силу відсутності повноважень на захист) та не повинен (з огляду на відсутність спору з іншим учасником цивільних правовідносин) бути позивачем за позовом прокурора, спрямованим на оскарження незаконного рішення цього ж органу та відновлення порушених прав і законних інтересів держави чи територіальної громади. В процесуальному аспекті орган, який прийняв такий акт, не має зацікавленості у задоволенні позовних вимог, відстоюючи правомірність своїх дій, що суперечить правовому статусу позивача. Водночас, доведення правомірності дій, які оспорюються позивачем, забезпечується процесуальними повноваженнями відповідача.
При цьому фактичним позивачем за позовом, поданим в інтересах держави, є держава, а не відповідний орган або прокурор.
Як вбачається зі змісту позову, прокурор оскаржує рішення Київської міської ради №151/9959 від 19.09.2024 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» земельної ділянки в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на вулиці Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі міста Києва».
Позов у даній справі пред'явлено прокурором на захист та відновлення порушених прав територіальної громади міста Києва на раціональне та ефективне розпорядження земельною ділянкою комунальної власності, в той час як Київською міською радою, за твердженнями прокурора, прийнято незаконне рішення про передачу землі в оренду у зв'язку з реєстрацією права власності на об'єкт самочинного будівництва на спірній земельні ділянці, що безпідставно надало товариству привілейоване право користування землею та виключає можливість вільного розпорядження територіальною громадою земельною ділянкою на власний розсуд, у тому числі на конкурентних засадах відповідно до положень статті 134 Земельного кодексу України.
Прокурор обґрунтовує необхідність захисту інтересів держави тим, що в межах відносин із розпорядження землями територіальної громади міста та надання в користування земельної ділянки із земель комунальної власності орган місцевого самоврядування (Київрада) всупереч інтересам територіальної громади прийняв незаконне рішення щодо розпорядження землею, яка є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, порушивши встановлений порядок. Тому Київська міська рада має бути відповідачем у такій справі.
При цьому прокурор стверджує, що в даному спорі відсутній орган, який мав би здійснювати захист порушених інтересів держави, тому прокурор звертається до суду саме як позивач. Державний орган виконавчої влади, який здійснює контроль у сфері земельних відносин, - Держгеокадастр не наділений законом правом на звернення до суду з позовом про скасування рішень органу місцевого самоврядування, оскільки спірна земельна ділянка не є землею сільськогосподарського призначення та не належить до агропромислового комплексу.
Колегія суддів зазначає, що подаючи позов для усунення порушення, допущеного, на думку прокурора, самим органом місцевого самоврядування при наданні земельної ділянки в оренду, тобто при здійсненні його власних функцій у земельних відносинах, прокурор правильно вказав, що Київрада, яка не вчинила дій для виправлення допущеного порушення, у такій справі має бути відповідачем. Водночас інший орган, який відповідно до чинного законодавства здійснює функції з розпорядження землями територіальної громади, відсутній.
Як вбачається з матеріалів справи, Київська міська прокуратура на адресу Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) скеровувала лист від 23.09.2024 №15-137вих-24, в якому повідомляла про виявлені порушення інтересів держави при прийнятті оскаржуваного рішення, а також зазначала, що за наявності підстав для судового захисту такі заходи будуть вжиті Київською міською прокуратурою відповідно до частини 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру».
Із листа Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 04.10.2024 №057-13443 вбачається, що заходів цивільно-правового характеру щодо зазначених у листі прокуратури порушень Київською міською радою та Департаментом не вживалось.
На виконання вимог частини 4 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» прокуратура листом від 08.01.2025 №15/1-6 вих-24 повідомляла Київську міську раду про намір звернутися до Господарського суду міста Києва з даним позовом в інтересах держави.
Таким чином, досліджуючи обставини дотримання вимог статті 23 Закону України «Про прокуратуру», суд доходить висновку, що звертаючись до суду з позовом у цій справі прокурор дотримався вимог статті 23 Закону України «Про прокуратуру» та статті 53 Господарського процесуального кодексу України щодо умов такого звернення, а саме: обґрунтував наявність у нього підстав для представництва інтересів держави у суді, визначив у чому саме полягає порушення інтересів держави та правильно визначив Київську міську раду відповідачем у справі, оскільки саме Рада прийняла рішення та, як наслідок, вчинила дії, які на думку прокурора порушують інтереси держави.
Щодо суті заявлених позовних вимог судом апеляційної інстанції встановлено таке.
За змістом статей 317, 318 Цивільного кодексу України власнику належить право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном.
Згідно з частиною 1 статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Суб'єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати (стаття 325 Цивільного кодексу України).
У комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування (стаття 327 Цивільного кодексу України).
Здійснення власником свого права власності передусім полягає у безперешкодному, вільному та на власний розсуд використанні всього комплексу правомочностей власника, визначених законом - володіння, користування, розпорядження майном.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (стаття 321 Цивільного кодексу України).
Статтею 15 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Позов у даній справі заявлено з метою захисту права територіальної громади міста Києва на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:69:118:0066.
Відповідно до статті 80 Земельного кодексу України суб'єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.
Згідно з частинами 1 та 2 статті 83 Земельного кодексу України та Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.
Розпорядження землями комунальної власності м. Києва, в тому числі надання земельних ділянок у власність чи у користування у відповідності до статті 9 Земельного кодексу України та зазначеного вище Закону відноситься до виключних повноважень Київської міської ради як колегіального органу.
Територіальні громади одночасно є первинними носіями прав місцевого самоврядування і суб'єктами повноважень, пов'язаних із володінням, користуванням та розпорядженням об'єктами, розташованими на їх території. Зазначена норма Закону про місцеве самоврядування визначає право комунальної власності як невід'ємне право територіальної громади володіти, доцільно, економно та ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.
Отже, виключно Київська міська рада має права розпоряджатись землями комунальної власності на території міста Києва шляхом прийняття відповідних рішень.
З матеріалів справи слідує, що на підставі проєкту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 26.02.2004 ТОВ «У.К.Р.-ГЕО» Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві здійснено державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:69:118:0004 площею 1,0144 га по вул. Героїв Севастополя, 23-б у Солом'янському районі м. Києва, з цільовим призначенням 02.10. для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. Форма власності: комунальна.
Спірний нежитловий будинок літ.А загальною площею 72,4 кв.м. був розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:69:118:0004, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У подальшому на підставі технічної документації із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок здійснено поділ земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:69:118:0004 з цільовим призначенням 02.10. для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури на дві земельні ділянки: площею 1,0033 га з кадастровим номером 8000000000:69:118:0066 та площею 1,0111 га з кадастровим номером 8000000000:69:118:0067.
Отже, перелічені земельні ділянки є комунальною власністю територіальної громади міста Києва, повноваження щодо розпорядження якими належать Київській міській раді.
28.08.2024 у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності Київської міської ради на земельну ділянку площею 1,0033 га з кадастровим номером 8000000000:69:118:0066. Підстава внесення запису: Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» №5245-VI від 06.09.2012.
Щодо правомірності реєстрації за відповідачем-2 права власності на майно на спірній земельній ділянці суд зазначає таке.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 Цивільного кодексу України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 Цивільного кодексу України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина 4 статті 373 Цивільного кодексу України).
Відповідно до частини 1 статті 375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Згідно із частиною 1 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 Цивільного кодексу України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв'язку із здійсненням самочинного будівництва.
Стаття 376 Цивільного кодексу України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі №916/1608/18).
Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об'єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 Цивільного кодексу України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Відповідно до частини 2 статті 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
При цьому формулювання положень статті 376 Цивільного кодексу України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі №916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі №923/196/20).
Тобто, відповідно до приписів частин третьої та п'ятої статті 376 Цивільного кодексу України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 Цивільного кодексу України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності.
Такий висновок наведений, зокрема, у пункті 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі №914/2350/18 (914/608/20)).
Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
Як вбачається з матеріалів справи, первинна реєстрація права власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю (літ. А) загальною площею 72,4 кв.м, що розташована за адресою: місто Київ, вулиця Героїв Севастополя, будинок 23-В на спірній земельній ділянці проведена за фізичною особою ОСОБА_1 на підставі рішення Солом'янського суду міста Києва від 07.09.2011 у справі №2-5739/11, яким за вказаною особою визнано право власності на це майно.
Відповідно до частини 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Разом із цим, судом встановлено, що указана справа розглядалась Солом'янським районним судом міста Києва без залучення власника земельної ділянки - Київської міської ради, а тому ухвалене у справі №2-5739/11 рішення суду за жодних обставин не може бути протиставлене особі, яка не брала участі у цій справі.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (пункт 8.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі №910/18560/16 (провадження №12-143гс18)).
Тому не допускається набуття права власності на об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці.
Отже, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності набуває той, хто має речове право на землю.
Відповідно до частини 1 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Таким чином, право власності та право користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності виникає лише за наявності рішення зазначених органів і тільки в межах, вказаних у цих рішеннях. Такі повноваження в межах міста Києва є виключною компетенцією Київської міської ради.
Отже, єдиною підставою набуття права власності чи права користування земельними ділянками комунальної власності в м. Києві для громадян та юридичних осіб є відповідне рішення Київської міської ради.
Однак, як вірно наголошує прокурор, на час державної реєстрації за ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно на спірній земельній ділянці, Київська міська рада, як власник землі, рішення про передачу будь-яким фізичним чи юридичним особам у власність чи користування спірної земельної ділянки не приймала.
Доказів протилежного матеріали справи не містять.
Колегія суддів наголошує, що судове рішення не є підставою виникнення права власності (не породжує права власності), а лише підтверджує наявне право власності, набуте на законних підставах.
Відповідно, наявність чинного станом на дату реєстрації за ОСОБА_1 рішення Солом'янського районного суду міста Києва від 07.09.2011 у справі №2-5739/11, де Київська міська рада не була учасником справи, не може свідчити (враховуючи відсутність доказів передачі такої земельної ділянки ОСОБА_1 у власність чи користування станом на дату реєстрації права власності на нерухоме майно) про добросовісне набуття нею права власності на відповідне майно, й, відповідно, про правомірність його відчуження іншій особі, про що буде вказано далі.
Більш того, у самому рішенні Солом'янського суду міста Києва від 07.09.2011 у справі №2-5739/11 зазначено, що ТОВ «ВВ-Трейдінг», яке займалось будівництвом спірної нежитлової будівлі, не було власником земельної ділянки або орендарем земельної ділянки, на якій велось будівництво.
З огляду на наведене, спірний об'єкт нерухомості є самочинним будівництвом і у матеріалах справи відсутні докази того, що ОСОБА_1 набула право власності на об'єкт самочинного будівництва у встановленому статтею 376 Цивільного кодексу України порядку.
Судом із відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що 05.06.2015 зареєстровано право спільної часткової власності на нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м. за ОСОБА_2 на підставі дублікату Договору купівлі-продажу №1 від 09.04.2012 та за ОСОБА_3 на підставі дублікату Договору купівлі-продажу №2 від 09.04.2012.
07.10.2019 право власності на 1/2 нежитлового будинку літ. А загальною площею 72,4 кв.м зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі Договору дарування №2112 від 07.10.2019, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .
23.10.2019 ОСОБА_3 внесла до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м. по вулиці Героїв Севастополя, 23-В у місті Києві за реєстраційним номером об'єкта нерухомого майна: 656409680000, що підтверджується протоколом №5 загальних зборів учасників (засновників) ТОВ «Смарт Пропертіз», актом оцінки вартості та приймання-передавання нерухомого майна нежитлового будинку (літ. А) загальною площею 72,4 кв.м, що розташований за адресою: місто Київ, вулиця Героїв Севастополя, будинок 23-В .
Підставою для державної реєстрації 23.10.2019 права власності на вказане майно за відповідачем-2 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно значиться вказаний акт оцінки вартості та приймання-передавання нерухомого майна нежитлового будинку (літ. А) загальною площею 72,4 кв.м, що розташований за адресою: місто Київ, вулиця Героїв Севастополя, будинок 23-В .
Надаючи оцінку акту приймання приймання-передачі майна від 23.10.2019, апеляційний суд доходить висновку про те, що такий акт є правочином, який підтверджує волевиявлення сторін, має юридичні наслідки - набуття та припинення права власності на нерухоме майно.
Водночас, з аналізу норм законодавства вбачається, що право розпорядження майном на підставі будь-яких цивільно-правових угод (правочинів) належить виключно власникові майна. І навпаки, у разі якщо особа не є власником майна, вона не має права розпоряджатися майном, що не належить їй.
Відповідно до частин 1, 2 статті 228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово висновувала, що позовна вимога про визнання правочину нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо юридичних наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, оцінює правочин на предмет його нікчемності. Такі висновки сформульовані у постановах від 29.09.2020 у справі №688/2908/16-ц (провадження №14-28цс20, пункти 84-86), від 12.10.2021 у справі
№910/17324/19 (провадження №12-12гс21, пункти 61, 62), від 02.11.2021 у справі №917/1338/18 (провадження №12-86гс20, пункти 120-124).
Враховуючи, що ОСОБА_1 не набула законного права власності на майно площею 72,4 кв.м. на спірній земельній ділянці, вона не могла реєструвати за собою право власності на майно та, відповідно, розпоряджатись ним, зокрема, шляхом передачі у власність третім особам за договорами купівлі-продажу №1, №2 від 09.04.2012.
Отже, ОСОБА_2 та ОСОБА_3 в силу положень Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України також не набули і не могли набути у встановленому законом порядку право власності на самочинно збудоване нерухоме майно та у подальшому ОСОБА_3 не могла передати його на підставі акту приймання-передавання від 23.10.2019 до статутного капіталу ТОВ «Смарт Пропертіз».
Тобто, неіснуюче право власності на об'єкт нерухомості не породжує й прав щодо розпорядження таким майном, а усі подальші правочини щодо нього є нікчемними.
З огляду на наведене, колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги прокурора про те, що підстава, за якої відповідач-2 набув право власності на спірне майно, є нікчемною й не може свідчити про законність набуття ним права власності на таке майно.
Враховуючи вищевикладене у сукупності, помилковими є висновки суду першої інстанції про те, що право власності на спірне нерухоме майно площею 72,4 кв.м. набуто ТОВ «Смарт Пропертіз» правомірно та у законний спосіб і не є самочинним будівництвом.
Щодо законності рішення Київради від 19.09.2024 №151/9959 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» земельної ділянки в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на вулиці Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі міста Києва » суд зазначає таке.
Згідно зі статтею 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Частиною 1 статті 124 Земельного кодексу України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Згідно з частиною 2 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2, 3 статті 134 цього Кодексу.
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами 2, 3 статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу (частина 3 статті 124 Земельного кодексу України).
За приписами частини 1 статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною 2 цієї статті.
Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб (частина 2 статті 134 Земельного кодексу України).
Із наведеного вбачається, що за загальним правилом земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них підлягають продажу на конкурентних засадах.
Виключення з цього правила чітко визначені у вичерпному переліку, який закріплено законодавцем у частині 2 статті 134 Земельного кодексу України.
Крім того, сукупний аналіз норм законодавства (статті 116, 120, 124, 134 Земельного кодексу України) свідчить про те, що у разі набуття права власності на нерухоме майно особа набуває право на земельну ділянку, на якій розташоване вказане майно, і саме така земельна ділянка може бути надана їй у власність чи передана у користування без проведення земельних торгів. Водночас, право на вільну від забудови земельну ділянку може набуватися лише за результатами проведення земельних торгів.
Законодавством також встановлено баланс між приватними інтересами особи, у власності якої перебуває нерухоме майно, на отримання земельної ділянки, на якій це майно розташоване, та суспільним інтересом, який полягає у відчуженні за конкурсною процедурою права на земельну ділянку, на якій відсутнє майно, що належало б громадянину чи юридичній особі.
За таких обставин, з метою раціонального використання землі комунальної власності та для надання її власнику нерухомого майна поза конкурсною процедурою, необхідно встановити наявність нерухомості на земельній ділянці, її площу та площу, яка дійсно необхідна для її експлуатації.
Тобто, розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням.
Київською міською радою прийнято рішення від 19.09.2024 №151/9959 про надання ТОВ «Смарт Пропертіз» в оренду на 10 років земельної ділянки площею 1,0033 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066) для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на вулиці Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі міста Києва у зв'язку з набуттям ТОВ «Смарт Пропертіз» права власності на нерухоме майно.
Однак, положення частини 2 статті 134 Земельного кодексу України прямо пов'язують надання земельної ділянки на позаконкурентних засадах саме з розташуванням на цій земельній ділянці певної будівлі чи споруди, проте не передбачають такого виключення для земельних ділянок під нове будівництво.
Спірним рішенням Київради землю відповідачу-2 надано не для оформлення права на земельну ділянку під розташованим на ній об'єктом нерухомого майна, а задля будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення.
Отже, право оренди земельної ділянки площею 1,0033 га (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066) для нового будівництва ТОВ «Смарт Пропертіз» могло набути лише за результатами проведення земельних торгів.
Подібні правові висновки наведені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №910/5201/19.
При цьому, як встановлено вище, у відповідності до положень статті 376 Цивільного кодексу України ТОВ «Смарт Пропертіз» взагалі не набуло право власності на самочинно збудований на спірній земельній ділянці об'єкт нерухомого майна площею 72,4 кв.м., що також унеможливлює отримання в оренду земельної ділянки під цим об'єктом у неконкурентний спосіб на підставі частини 2 статті 134 Земельного кодексу України.
У такому випадку застосуванню підлягають загальні правила статті 135 Земельного кодексу України про проведення земельних торгів у формі аукціону.
Проте, земельні торги щодо спірної земельної ділянки не проводились, у зв'язку з чим рішення Київської міської ради від 19.09.2024 №151/9959 про передачу ТОВ «Смарт Пропертіз» оренду на 10 років земельної ділянки площею 1,0033 га для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на вул. Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі міста Києва прийнято у порушення вимог статей 116, 124, 134, 135 Земельного кодексу України.
Крім того, відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції зазначив, що жодним нормативно-правовим актом, який регулює порядок передачі у власність чи користування земельних ділянок комунальної власності, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, не передбачено врахування певних пропорцій співвідношення площі таких об'єктів та площі земельної ділянки, яка відводиться.
Однак, дійшовши вказаних висновків, суд проігнорував порушення Київською міською радою принципу раціонального використання землі (стаття 5 Земельного кодексу України), оскільки в оренду ТОВ «Смарт Пропертіз» надано земельну ділянку площею 1,0033 га, яка у 139 разів перевищує площу самочинно збудованого нерухомого майна - 72,4 кв.м.
При цьому жодних обґрунтувань надання товариству земельної ділянки саме площею 1,0033 га матеріали технічної документації з землеустрою не містять.
Законодавцем передбачено та закріплено можливість визначення площі земельної ділянки, необхідної для будівництва та обслуговування майна, що на ній розташоване, зокрема, Державними будівельними нормами та Державними санітарними правилами планування та забудови населених пунктів.
Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи з врахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил, зокрема, Державних будівельних норм «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92**», затверджених наказом Держкоммістобудування від 17.04.1992 р. за №44, Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, затверджених наказом Міністерства охорони здоров'я України від 19.06.1996 р. №173, зареєстрованих в Міністерстві юстиції України 24.07.1996 р. за №379/1404; Державних будівельних норм «Житлові будинки. Основні положення ДБН В.2.2-15-2005», затверджених наказом Держбуду України від 18.05.2005 р. № 80, (надано чинності наказом Держбуду України від 28.09.2005 р. №175).
Водночас, сторонами не надано доказів в обґрунтування (з урахуванням будівельних та санітарних норм) необхідності виділення відповідачу-2 земельної ділянки саме такої площі (1,0033 га).
Із оспорюваного рішення Ради також не вбачається, що площа земельної ділянки, наданої відповідачу-2, визначена із урахуванням будівельних та санітарних норм.
З огляду на наведене, отримання в оренду земельної ділянки в розмірі, що значно перевищує площу належного ТОВ «Смарт Пропертіз» нерухомого майна також передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України порядку.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 01.07.2020 у справі №910/9028/19.
Згідно з пунктом 10 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Відповідно до частини 1 статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Згідно з частиною 10 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
За змістом частин 2, 3 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.
Частиною 1 статті 155 Земельного кодексу України визначено, що у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.
Аналіз наведених законодавчих положень дає підстави для висновку, що в разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає законові), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, а метою захисту порушеного або оспорюваного права є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права або охоронюваного інтересу саме особи, яка звернулась за їх захистом. Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 14.06.2022 у справі №903/1173/15, від 09.11.2021 у справі №906/1388/20.
За викладених обставин, враховуючи встановлений судом факт порушення земельного законодавства при передачі в оренду спірної земельної ділянки відповідачу-2 (передачу в оренду земельної ділянки під забудову без проведення земельних торгів), наявні підстави для задоволення позовної вимоги прокурора про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради від 19.09.2024 №151/9959.
Оскаржуваним рішенням Київської міської ради про надання земельної ділянки в оренду порушено інтереси держави щодо охорони земельних ресурсів, їх раціонального та ефективного використання з максимально вигідним економічним результатом, що утруднює належне виконання державою своїх соціально-економічних функцій.
Забудова комунальної земельної ділянки об'єктом самочинного будівництва являє собою протиправне втручання у вільне володіння та розпорядження територіальною громадою міста своїм майном (землею). Самочинне будівництво нерухомості, яке здійснювалось без згоди власника земельної ділянки, визнається протиправним втручанням у право мирного володіння майном громади міста, навіть при наявності зареєстрованого права власності на вказане майно.
При цьому безпідставними та помилковими є посилання суду першої інстанції на відсутність в матеріалах справи звернень членів територіальної громади Солом'янського району м. Києва до уповноважених органів зі скаргами щодо порушення законодавства чи інтересів територіальної громади, оскільки у зв'язку з виявленими порушеннями земельного законодавства та на захист інтересів держави та територіальної громади столиці звернувся прокурор у порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру», яка не передбачає обов'язкової вимоги для звернення до суду на захист інтересів держави у вигляді звернень фізичних чи юридичних осіб.
Як уже зазначав суд, державна реєстрація права власності не породжує права власності, а в межах даної господарської справи №910/734/25 судом встановлено факт самочинності такого будівництва, право власності на яке сторони у встановленому статтею 376 Цивільного кодексу України порядку фактично не набули.
Відповідно до частини 4 статті 376 Цивільного кодексу України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Отже, з огляду на приписи статті 376 Цивільного кодексу України, статті 152 Земельного кодексу України, захист інтересів держави потребує покладення судом на відповідача-2 обов'язку повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (ЄДРПОУ: 22883141) земельну ділянку площею 1,0033 га на вулиці Академіка Шалімова, 23-В у Солом'янському районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066), привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно збудованого об'єкту нерухомого майна - нежитлового будинку літера А загальною площею 72,4 кв. м.
Прокурором обрано ефективний спосіб захисту порушеного права територіальної громади, який, з огляду на неправомірність дій Ради, покликаний реально захистити та відносити порушене право.
Щодо позовної вимоги прокурора про скасування державної реєстрації права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» (ЄДРПОУ: 42018680) на нерухоме майно - нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м. по вулиці Героїв Севастополя, 23-В у місті Києві (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 656409680000), здійсненої на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленко С.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.10.2019 року індексний номер 49329385, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна, то суд апеляційної інстанції зазначає таке.
За змістом статей 15 і 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання. Перелік способів захисту, визначений у частині другій статті 16 Цивільного кодексу України, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої вказаної статті).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (аналогічні висновки Велика Палата Верховного Суду сформулювала, зокрема, у постановах від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі
№ 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17 (пункт 67), від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22.06.2021 у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29.06.2021 у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26.10.2021 у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 14.12.2021 у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (пункт 21)).
Статтею 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, відповідні права чи обтяження припиняються.
Крім того, необхідно зазначити, що навіть у випадку, якщо буде встановлено, що суб'єкт державної реєстрації прав правомірно прийняв рішення про державну реєстрацію права (зокрема, для державної реєстрації подані всі необхідні документи, які вимагаються відповідно до закону, та відсутні встановлені законом підстави саме для відмови в державній реєстрації права), це не є перешкодою для задоволення позову.
Така позиція викладена в постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.09.2018 у справі №915/127/18 та Верховного Суду від 11.02.2020 у справі №915/572/17.
Враховуючи неправомірність, з огляду на встановлені обставини справи, первинної реєстрації права власності на майно на спірній земельній ділянці, нікчемність цивільно-правових угод, як наслідок - неправомірність подальших реєстраційний дій щодо майна, рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленко С.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.10.2019 року індексний номер 49329385, а також здійснена на його підставі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно державна реєстрація права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» на нерухоме майно - нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м. по вулиці Героїв Севастополя, 23-В у місті Києві (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 656409680000) підлягають скасуванню з одночасним припиненням прав.
Щодо вимог прокурора про закриття розділу Державного реєстру прав на нерухоме майно та реєстраційної справи щодо об'єкта нерухомого майна за реєстраційним №656409680000 - нежитлового будинку літ. А загальною площею 72,4 кв.м. по вулиці Героїв Севастополя, 23-В у місті Києві, суд зазначає таке.
Як зазначалось вище, в силу норм статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування відповідної державної реєстрації права власності на майно за відповідачем відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації. Тобто, мають бути поновлені права попередніх «власників» майна.
Таким чином, саме лише скасування реєстрації права власності відповідача-2 на майно не призведе до ефективного поновлення права територіальної громади на спірну земельну ділянку.
Особа, чиї права порушені, повинна мати можливість обирати якомога найефективніший, найпростіший та найлегший спосіб захисту свого порушеного права.
Згідно з правовою позицією, викладеною в постанові Верховного Суду від 21.04.2021 у справі №916/3674/19, до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
Суд зазначає, що чинне законодавство наділяє суд правом визначати спосіб захисту, який не суперечить закону.
Якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, але є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.
При цьому, слід враховувати, що застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту (такі правові висновки наведено у постанові Верховного Суду від 16.11.2022 у справі №395/520/21, постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 16.02.2021 у справі №910/2861/18).
Отже, враховуючи наведені норми законодавства, в даному випадку саме закриття відповідного розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи щодо майна загальною площею 72,4 кв.м. на спірній земельній ділянці буде ефективним способом захисту, який не суперечить закону, і реально захистить порушені інтереси/права держави та територіальної громади столиці, а також не дасть можливості будь-яким особам з указаного ланцюга правочинів порушити такі права повторно, що, в свою чергу, виключить необхідність повторного звернення до суду.
Таким чином, позовна вимога прокурора в частині закриття відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи щодо об'єкта нерухомого майна - нежитлового будинку літ. А загальною площею 72,4 кв.м. по вулиці Героїв Севастополя, 23-В у місті Києві, відповідає критерію ефективності способу захисту та також підлягає задоволенню.
Отже, позовні вимоги прокурора в даній справі підлягають задоволенню в повному обсязі.
Доводи апеляційної скарги прокурора є обґрунтованими та знайшли своє підтвердження під час апеляційного перегляду справи.
Висновки місцевого господарського суду про відмову в задоволенні позовних вимог у даній справі є помилковими та зроблені за невірного застосування норм матеріального права та без урахування висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно з частиною 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що скаржником зроблено не було.
При цьому судом враховано, що Європейський суд з прав людини неодноразово у своїх рішеннях зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, пункт 29; рішення ЄСПЛ у справі «Серявін проти України» від 10 лютого 2010 року, пункт 58).
Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
За змістом пункту 2 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині.
Відповідно до статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неправильне застосування норм матеріального права.
З огляду на викладене, колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної скарги прокурора, а рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у даній справі таким, що підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позову.
Розподіл судового збору здійснено у відповідності до статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 2 частини 1 статті 275, статтями 277, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі №910/734/25 задовольнити.
Рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі №910/734/25 скасувати.
Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» (03150, м. Київ, вул. Велика Васильківська, 74, офіс 11, код ЄДРПОУ 42018680) повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код ЄДРПОУ 22883141) земельну ділянку площею 1,0033 га на вулиці Академіка Шалімова, 23-В у Солом'янському районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:69:118:0066), привівши її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно збудованого об'єкту нерухомого майна - нежитлового будинку літера А загальною площею 72,4 кв.м..
Скасувати державну реєстрацію права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» (03150, м. Київ, вул. Велика Васильківська, 74, офіс 11, код ЄДРПОУ 42018680) на нерухоме майно - нежитловий будинок літ. А загальною площею 72,4 кв.м. по вулиці Героїв Севастополя, 23-В у місті Києві (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 656409680000), здійснену на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Михайленко С.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24.10.2019 індексний номер 49329385, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна.
Визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 19.09.2024 №151/9959 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» земельної ділянки в оренду для будівництва багатоповерхового житлового будинку з підземним автопаркінгом і вбудованими закладами по обслуговуванню населення на вулиці Героїв Севастополя, 23-В у Солом'янському районі міста Києва».
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт Пропертіз» (03150, м. Київ, вул. Велика Васильківська, 74, офіс 11, код ЄДРПОУ 42018680) на користь Київської міської прокуратури (03150, м. Київ, вул. Предславинська, 45/9, код ЄДРПОУ 02910019) 6 056 (шість тисяч п'ятдесят шість) гри 00 коп. витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви та 9 084 (дев'ять тисяч вісімдесят чотири) грн 00 коп. судового збору за подання апеляційної скарги.
Стягнути з Київської міської ради (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 36. код ЄДРПОУ 22883141) на користь Київської міської прокуратури (03150, м. Київ, вул. Предславинська, 45/9, код ЄДРПОУ 02910019) 3 028 (три тисячі двадцять вісім) грн 00 коп. судового збору за подання позовної заяви та 4 542 (чотири тисячі п'ятсот сорок дві) грн 00 коп. судового збору за подання апеляційної скарги.
Видати накази. Видачу наказів доручити Господарському суду міста Києва відповідно до вимог процесуального законодавства.
Матеріали справи №910/734/25 повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 13.11.2025.
Головуючий суддя Ю.Б. Михальська
Судді А.І. Тищенко
А.О. Мальченко