м. Чернівці
03 листопада 2025 року Справа № 926/2082/25
Господарський суд Чернівецької області у складі головуючого судді Марущака І.В.,
за участю секретаря судового засідання Терещенко Л.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні загального позовного провадження справу
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Вікарді» (01103, місто Київ, вул. Бойчука Михайла, 14-В, літера А, офіс 6, код ЄДРПОУ 45235105)
до Чернівецької міської ради (58002, Чернівецька обл., м. Чернівці, Центральна площа,1, код ЄДРПОУ 36068147),
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача:
1) ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 );
2) ОСОБА_2 ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 );
3) ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_3 );
4) ОСОБА_4 ( АДРЕСА_4 ),
про визнання незаконним та скасування рішення,
представники:
від позивача - не з'явився;
від відповідача - Фуркал С.О.;
від третіх осіб 1, 4 - не з'явився;
від третіх осіб 2, 3 - не з'явився.
І. Стислий виклад позицій учасників справи.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Вікарді» звернулось до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Чернівецької міської ради про визнання незаконним та скасування рішення міськради 64 сесії VIII скликання «Про розгляд звернення громадян щодо землекористування за адресою вул. Ентузіастів, 5», прийняте 29.05.2025 року за №2332, яким вирішено розірвати договір оренди землі від 19.03.2024 №12880 з орендарем (товариство з обмеженою відповідальністю «Вікарді») за адресою: вул. Ентузіастів, 5, площею 1,2338 га (кадастровий номер 7310136300:09:001:0251) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) (для організації мікроринку).
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що з 29.04.2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Вікарді» є власником будівлі з відсотком готовності 21%, що знаходиться за адресою: Чернівецька область, Чернівецький район, м. Чернівці, вул. Ентузіастів, 5, яка розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:09:001:0251, що підтверджується копією договору купівлі-продажу від 04.01.2024 та актом приймання-передачі майна до статутного капіталу від 29.04.2024.
З 29.04.2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Вікарді» є належним орендарем вищевказаної земельної ділянки площею 1,2338 га, з цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) (для організації мікроринку), що підтверджується договором оренди землі №12880 від 19.03.2024 та додатковим договором №1/12880 до договору оренди землі від 27.05.2024, а, отже, є її законним землекористувачем.
Проте, під час засідання Чернівецької міської ради 64 сесії VIII скликання, 29.05.2025 року за №2332 було прийняте рішення про розірвання договору оренди землі від 19.03.2024 №12880.
Вважає оскаржуване рішення незаконним, оскільки на момент його прийняття не було ані фактичних, ані юридичних підстав для припинення позивачу права користування земельною ділянкою площею 1,2338 га, кадастровий номер 7310136300:09:001:0251.
У відзиві на позов відповідач проти позовних вимог заперечує з огляду на те, що оскаржуване рішення прийнято у зв'язку із розташуванням на зазначеній земельній ділянці об'єктів нерухомого майна інших осіб, відтак передачею у користування земельної ділянки по вул. Ентузіастів, 5, площею 1,2338 га (кадастровий номер 7310136300:09:001:0251) лише ТОВ «Вікарді» порушуються їхні права та інтереси.
Про обставини прийняття рішення Чернівецької міської ради від 29.05.2025 №2332 повідомлено позивача листом Департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради від 17.06.2025 №24/01-02/1-2174/1190, а також направлено 2 примірники додаткового договору №2/12880 до договору оренди землі від 19.03.2024 №12880, зокрема для ознайомлення та підписання. Пунктом 1 проєкту додаткового договору №2/12880 запропоновано наступне: «На підставі рішення Чернівецької міської ради VIII скликання від 29.05.2025р. №2332 вважати припиненим договір оренди землі від 19.03.2024 №12880 укладений між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Вікарді». Станом на даний час проєкт додаткового договору №2/12880 ТОВ «Вікарді» не підписано, відповідно змін до договору оренди землі від 29.05.2025р. №2332 в частині строку його дії не внесено.
Як правильно зазначив позивач, оскаржуване рішення Чернівецької міської ради VIII скликання від 29.05.2025р. №2332 є актом індивідуальної дії ненормативного характеру, що застосовується одноразово та вичерпує свою дію фактом його прийняття. Позивач у позовній заяві підтверджує, що вказаний акт не був реалізований, а відтак не вичерпав свою дію шляхом виконання. Тобто, позивач підтверджує, що прийняття оскаржуваного рішення не породило наслідків для нього щодо користування відповідною земельною ділянкою. Відтак оскільки позивач не обґрунтував, в чому полягає порушення його прав прийняттям рішення Чернівецької міської ради VIII скликання від 29.05.2025 №2332, відсутнє порушене право, яке підлягає захисту.
Позивач своїм правом на подання відповіді на відзив не скористався.
Третя особа ОСОБА_3 у письмових поясненнях зазначила, що 29.02.2024 Чернівецькою міською радою на підставі звернення покупця незавершеного будівництва - ОСОБА_5 було прийнято рішення за №1693, відповідно до пункту 1 якого вирішено укласти на новий строк з ОСОБА_5 договір оренди землі за адресою: АДРЕСА_5 , площею 1,2338 га (кадастровий номер 7310136300:09:001:0251) на 5 років для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) (для організації мікроринку); вважати припиненим з 05.02.2024 договір оренди земельної ділянки від 25.11.2003 №1010 у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено; ОСОБА_5 укласти з Чернівецькою міською радою договір оренди землі та сплатити плату за фактичне користування земельною ділянко в еквіваленті орендної плати за землю до цільового фонду, утвореного міською радою, відповідно до умов договору.
На підставі вищезазначеного рішення, Чернівецькою міською радою та ОСОБА_5 19 березня 2024 року був укладений договір оренди землі за №12880, відповідно до умов якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,2338 га за адресою: АДРЕСА_5 строком до 18.03.2029.
29.04.2024 ОСОБА_5 передав Товариству з обмеженою відповідальністю «Вікарді», кінцевим бенефіціаром якого він є, у власність незавершене будівництво будівлі (відсоток готовності 21%), що розташована за адресою: АДРЕСА_5 . У зв'язку із переходом прав на незавершене будівництво ТОВ «Вікарді» набуло прав орендаря за договором оренди землі від 19.03.2024 №12880 з 29.04.2024.
ОСОБА_2 та ОСОБА_3 є власниками нерухомого майна (будівлі) по АДРЕСА_6 . Належне третім особам нерухоме майно незважаючи на відмінності в адресній частині, знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:09:001:0251, що підтверджується відомостями, наданими інженером-землевпорядником у схематичному плані земельної ділянки. Знаходження цих будівель на земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:09:001:0251 також підтверджується і викопіюванням з топографічного плану м. Чернівці (М1:2000), яке разом з іншими документами, стало підставою для ухвалення Чернівецькою міською радою рішення про надання ОСОБА_5 земельної ділянки в оренду.
Вказує, що до 05.02.2024 земельна ділянка з кадастровим номером 7310136300:09:001:0251 перебувала у користуванні ВАТ «Чернівецький емальзавод «Карпати» відповідно до договору оренди земельної ділянки із Чернівецькою міською радою від 25.11.2003. Крім майна третіх осіб на вищезазначеній земельній ділянці також знаходилось майно ВАТ «Чернівецький емальзавод «Карпати» - незавершене будівництво, яке створено (збудовано) на підставі Декларації про початок виконання будівельних робіт за №ЧВ 08312155495 на земельній ділянці по АДРЕСА_5 та яке за договором купівлі-продажу від 04.01.2024 було відчужено ОСОБА_5 .
Строк дії договору оренди земельної ділянки від 25.11.2003 закінчився 05.02.2024. У встановлений законом строк ні ВАТ «Чернівецький емальзавод «Карпати», ні ОСОБА_5 (який 04.01.2024 придбав у товариства незавершене будівництво) до власника земельної ділянки із заявою в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» не звертався. Як вбачається із заяви ОСОБА_5 на ім'я Департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради про поновлення договору оренди, остання була подана в Центр надання адміністративних послуг Чернівецької міської ради тільки 11.01.2024, тобто з порушенням встановленого для орендаря строку для використання переважного права. Таким чином, у ОСОБА_5 в силу закону не було переважного права на укладання договору оренди землі з кадастровим номером 7310136300:09:001:0251, а, отже, вирішення цього питання повинно було відбуватись на загальних засадах з урахуванням законних інтересів всіх власників нерухомого майна, що знаходиться на цій земельній ділянці, в тому числі третіх осіб.
Те, що на зазначеній земельній ділянці з кадастровим номером 7310136300:09:001:0251 знаходиться нерухоме майно третіх осіб, було відомо Чернівецькій міській раді з моменту створення цього майна та оформлення на нього права власності. При цьому, треті особи, які набули право власності на об'єкт нерухомості, набули і право вимагати оформлення на своє ім'я права користування частиною земельної ділянки в обсязі, яка необхідна для обслуговування об'єкта нерухомості, розташованого на ній. Треті особи звертались до власника земельної ділянки - Чернівецької міської ради з приводу надання земельної ділянки для обслуговування об'єкта нерухомого майна, проте остання послалася на неможливість вирішення цього питання до моменту закінчення строку дії договору оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 7310136300:09:001:0251 або виключно за згодою орендаря (на той час ВАТ «Чернівецький емальзавод «Карпати»).
Так як договір оренди земельної ділянки від 25.11.2003 закінчив свою дію 05.02.2024, а колишній орендар (його правонаступник) не скористався своїм переважним правом на укладання договору на новий строк, Чернівецька міська рада була зобов'язана вирішувати питання щодо подальшого землекористування земельною ділянкою на загальних підставах - з'ясувати, чи знаходяться на земельній ділянці об'єкти нерухомого майна третіх осіб і з урахуванням цього факту прийняти рішення, в тому числі щодо поділу земельної ділянки на декілька для надання їх в користування власникам нерухомого майна в розмірі, необхідному для обслуговування таких об'єктів.
В порушення вимог закону за відсутності у ОСОБА_5 переважного права на укладання договору оренди на новий строк, Чернівецька міська рада уклала із останнім договір оренди земельної ділянки за кадастровим номером 7310136300:09:001:0251, чим позбавила третіх осіб прав на частину земельної ділянки, необхідної для розміщення та обслуговування, належного їм об'єкту нерухомого майна.
Після того, як треті особи дізналися про порушення закону при передачі земельної ділянки, на якій знаходиться належне їм нерухоме майно, вони звернулися до власника землі із відповідною заявою. Чернівецька міська рада з огляду на допущене нею порушення закону при вирішенні питання щодо землекористування земельною ділянкою з кадастровим номером 7310136300:09:001:0251 прийняла рішення про розірвання договору оренди землі, аби у встановлений законом спосіб надати позивачу та третім особам необхідні для обслуговування частини земельної ділянки. Таким чином, Чернівецька міська рада виправила допущене нею порушення закону.
ІІ. Процесуальні дії у справі.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.06.2025 вказану позовну заяву передано до провадження судді Марущака І.В.
Ухвалою суду від 27.06.2025 суд прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив спрощене позовне провадження у справі, призначив розгляд справи по суті на 29.07.2025 та встановив відповідачу строк для подання заяви з запереченнями проти розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження та відзиву на позов, а позивачу запропонував надати відповідь на відзив.
23.07.2025 Чернівецька міська рада через систему «Електронний суд» подала відзив на позовну заяву.
Ухвалою від 29.07.2025 суд вирішив перейти до розгляду справи 926/2082/25 за правилами загального позовного провадження, подальший розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження у справі. Підготовче засідання призначено на 18.08.2025. Також судом залучено до участі в справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Зобов'язано позивача надіслати третім особам копію позовної заяви та доданих до неї документів в електронний кабінет або листом з описом вкладення, запропоновано третім особам до початку підготовчого засідання надати суду пояснення на позов.
06.08.2025 Чернівецькою міською радою до суду надано докази надіслання третім особам позовної заяви та доданих до неї документів поштовим зв'язком листом з описом вкладення.
18.08.2025 від представника третіх осіб ОСОБА_1 та ОСОБА_4 - адвоката Сарафінчан І.Ф. через систему «Електронний суд» надійшло клопотання про зупинення провадження у справі № 926/2082/25 до набрання законної сили рішенням суду у справі № 727/10154/25.
В підготовчому судовому засіданні 18.08.2025 оголошено перерву до 21.08.2025.
19.08.2025 представником ОСОБА_3 - адвокатом Гінінгером А.З. через систему «Електронний суд» подано пояснення третьої особи щодо позову.
Ухвалою суду від 21.08.2025 у задоволенні клопотання представника третіх осіб ОСОБА_1 та ОСОБА_4 - адвоката Сарафінчан І.Ф. про зупинення провадження у справі № 926/2082/25 до набрання законної сили рішенням суду у справі № 727/10154/25 відмовлено, відкладено розгляд справи у підготовчому засіданні на 11.09.2025.
За наслідками підготовчого засідання суд постановив ухвалу від 11.09.2025 про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 07.10.2025.
В судовому засіданні 07.10.2025 представники сторін надали пояснення по суті позовних вимог: представник позивача позовні вимоги підтримала та просила задовольнити, натомість представник відповідача проти позову заперечив, треті особи підтримали позицію відповідача. Далі суд частково дослідив матеріали справи (позовну заяву та відзив на позов). Судом оголошено перерву в розгляді справи по суті до 16.10.2025.
В судовому засіданні 16.10.2025 суд продовжив дослідження доказів. У зв'язку із закінченням часу, відведеного для проведення судового засідання, в засіданні оголошено перерву до 03.11.2025.
Позивач та треті особи явку своїх представників у судове засідання 03.11.2025 не забезпечили, хоча були належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи шляхом направлення ухвали Господарського суду Чернівецької області від 16.10.2025 в їх електронні кабінети.
Частиною четвертою статті 120 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що ухвала господарського суду про дату, час та місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії повинна бути вручена завчасно, з таким розрахунком, щоб особи, які викликаються, мали достатньо часу, але не менше ніж п'ять днів, для явки в суд і підготовки до участі в судовому розгляді справи чи вчинення відповідної процесуальної дії.
Відповідно до частини першої статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Згідно із пунктом 1 частини третьої цієї статті ГПК України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.
За таких обставин суд вирішив за можливе розглянути справу в даному судовому засіданні без участі представників позивача та третіх осіб.
В судовому засіданні 03.11.2025 суд завершив дослідження матеріалів справи. Представник відповідача виступив з промовою в судових дебатах.
ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом.
Заслухавши пояснення представника позивача, з'ясувавши обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог та заперечень, та дослідивши докази, якими вони обґрунтовуються, суд встановив таке.
25 листопада 2003 року між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та Відкритим акціонерним товариством «Чернівецький емальзавод «Карпати» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець на підставі рішення 14 сесії ХХІV скликання Чернівецької міської ради від 25.09.2003 року № 293 передав у користування орендарю земельну ділянку, загальною площею 1,2338 га, яка розташована в м. Чернівці, по вул. Ентузіастів, 5, згідно з планом землекористування, строком до 18.08.2010 для організації мікроринку (пункт 1.1 Договору).
04 січня 2024 року ОСОБА_5 за договором купівлі-продажу, укладеного з Відкритим акціонерним товариством «Чернівецький емальзавод «Карпати» набув у власність будівлю, що розташована за адресою: Чернівецька область, Чернівецький район, місто Чернівці, вул. Ентузіастів, буд. 5, відсоток готовності 21%, кадастровий номер земельної ділянки 7310136300:09:001:0251.
Рішенням Чернівецькою міською радою від 29 лютого 2024 року «Про розгляд звернення ОСОБА_5 щодо укладення на новий строк договору оренди землі за адресою АДРЕСА_5 » за №1693 вирішено: « 1. Укласти на новий строк з ОСОБА_5 договір оренди землі за адресою: АДРЕСА_5 , площею 1,2338 га (кадастровий номер 7310136300:09:001:0251) на 5 (п'ять) років для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) (для організації мікроринку) (підстава: заява ОСОБА_5 , зареєстрована 12.01.2024 за № Б-170/0-24/01 (ДНАП), договір купівлі-продажу від 04.01.2024 № 54).
1.1 Вважати припиненим з 05.02.2024 договір оренди земельної ділянки від 25.11.2003 №1010, у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.
1.2 ОСОБА_5 укласти з Чернівецькою міською радою договір оренди землі та сплатити плату за фактичне користування земельною ділянко в еквіваленті орендної плати за землю до цільового фонду, утвореного міською радою, відповідно до умов договору.
19 березня 2024 року між Чернівецькою міською радою (орендодавець) та ОСОБА_5 (орендар) укладено договір оренди землі № 12880, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Чернівецької міської ради VІІІ скликання від 29.02.2024 року № 1693 передав у користування орендарю земельну ділянку, розташовану за адресою: м. Чернівці, вул. Ентузіастів, 5, загальною площею 1,2338 га, кадастровий номер 7310136300:09:001:0251 (пункти 1.1, 2.1, 2.2 Договору).
У пунктах 5.1, 5.2 Договору визначено умови використання земельної ділянки, відповідно до яких цільове призначення земельної ділянки відповідно до категорії земель - землі для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07); мета використання земельної ділянки - для організації мікроринку.
Згідно пункту 3.1 договір укладено строком на п'ять років і діє до 18 березня 2029 року включно.
Відповідно до пункту 9.2 Договору його дія припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання власника та орендаря земельної ділянки в одній особі; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі.
Договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї сторони цей Договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання та/або неналежного виконання сторонами їх обов'язків, передбачених цим Договором та в інших випадках, передбачених законодавством (пункти 9.3, 9.4 Договору).
У пункті 9.5 Договору сторони досягли згоди, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається у випадках:
1) несплати орендарем орендної плати протягом року;
2) проведення орендарем без письмової згоди орендодавця на орендованій земельній ділянці будівництва будівель і споруд, яке не передбачене метою використання земельної ділянки, що визначена пунктом 5.2 Договору. У цьому випадку орендар повинен звільнити земельну ділянку від самочинно збудованих будівель чи споруд та привести її у належний для використання стан. У разі його відмови орендодавцем вирішується питання самочинного будівництва в порядку, визначеному чинним законодавством;
3) передачі орендарем без дозволу орендодавця земельної ділянки в користування (суборенду) іншим фізичним та/або юридичним особам.
29 квітня 2024 року ОСОБА_5 передав Товариству з обмеженою відповідальністю «Вікарді» у власність незавершене будівництво будівлі (відсоток готовності 21%), що розташована за адресою: АДРЕСА_5 , кадастровий номер земельної ділянки 7310136300:09:001:0251, що підтверджується актом приймання-передачі майна до статутного капіталу від 29.04.2024.
Додатковим договором № 1/12880 до договору оренди землі від 27 травня 2024 року, укладеним між Чернівецької міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Вікарді», пункти 2.3, 4.1, 4.4, 4.6, підпункт 9.2.4 пункту 9.2 Договору викладено в новій редакції, зокрема підпункт 9.2.4 пункту 9.2 Договору, який регулює умови припинення Договору, в такій редакції: « 9.2.4 у випадку ліквідації юридичної особи-орендаря.
Згідно пункту 8 додаткового договору № 1/12880 ТОВ «Вікарді» набуває обов'язків орендаря за договором оренди землі від 19.03.2024 № 12880 з 29.04.2024.
10.03.2025 ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 звернулися до Чернівецької міської ради із заявою вх. № КО-369-01/10-09, в якій зазначають, що є власниками нежитлових будівель по АДРЕСА_6 , що підтверджується копіями витягів про реєстрацію права власності на нерухоме майно. З 2003 року земельна ділянка на АДРЕСА_5 з кадастровим номером 7310136300:09:001:0251перебувала в орендному користуванні ВАТ «Чернівецький емальзавод завод «Карпати» для організації мікроринку. Заявникам стало відомо, що ВАТ «Чернівецький емальзавод завод «Карпати» продало незавершену будівництвом будівлю відсотком готовності 21 % по АДРЕСА_5 ОСОБА_5 з яким міськрадою укладено новий договір оренди землі за вказаною адресою.
Як законні власники об'єктів нерухомого майна на АДРЕСА_5 вважають, що при передачі земельної ділянки ОСОБА_5 . Чернівецькою міською радою не надано належної оцінки документам, які містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відповідно не враховано їх інстересів як власників цього майна, яке розташоване на земельній ділянці, переданій ТОВ «Вікарді».
З метою відновлення порушених прав просять привести рішення Чернівецької міської ради у відповідність та врахувати наявність зареєстрованого за ними нерухомого майна або в інший спосіб врегулювати ситуацію, що склалася.
Крім того, 20.05.2025 ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 звернулися до Чернівецької міської ради із заявою про внесення змін до договору оренди землі №12880 від 19.03.2024 в частині орендаря земельної ділянки, доповнивши орендарями ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .
Рішенням Чернівецької міської ради від 29.05.2025 №2332 «Про розгляд звернення громадян щодо землекористування за адресою вул. Ентузіастів, 5» відповідно до статей 13, 19 Цивільного кодексу України розірвано договір оренди землі від 19.03.2024 №12880 з орендарем (товариство з обмеженою відповідальністю «ВІКАРДІ») за адресою: вул. Ентузіастів, 5, площею 1,2338 га (кадастровий номер 7310136300:09:001:0251) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) (для організації мікроринку).
Знаходження майна третіх осіб 1-3 за адресою вул. Ентузіастів, 5- а м.Чернівці, підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 437043333 від 27.07.2025.
ІV. Мотиви, якими керується суд, та застосоване ним законодавство.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 Земельного кодексу України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтями 4, 5 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом; орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст. 14 Закону України «Про оренду землі»). У відповідності до вимог статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі (до яких належать і земельні ділянки), обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Положеннями статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначено права та обов'язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил; своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, при цьому орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Орендар, у свою чергу, має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
Згідно зі статтею 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії); припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України «Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями». Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Стаття 32 Закону України «Про оренду землі» визначає порядок припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. Так, частиною першою цієї статті передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
За змістом наведених норм статей 31, 32 Закону України «Про оренду землі» вбачається, що припинення договору має місце за закінченням строку, на який його було укладено, або у зв'язку з настанням певних об'єктивних обставин, що унеможливлюють подальше виконання сторонами (або однією із сторін) своїх зобов'язань за договором.
В той час як розірвання договору є формою його дострокового припинення, яка може відбуватись за взаємною згодою сторін або на вимогу однієї із сторін з визначених законом підстав за рішенням суду, або в односторонньому порядку, якщо це передбачено законом або договором.
Як вбачається з матеріалів справ, відповідач прийняв оспорюване рішення щодо розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку.
Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Згідно з частинами другою, третьою статті 653 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Отже, за загальним правилом зміна та розірвання цивільних і господарських договорів допускається лише за згодою сторін в порядку, встановленому статтею 188 Господарського кодексу України. Зміна та розірвання договорів (припинення зобов'язання) саме в односторонньому порядку допускаються виключно з підстав, прямо передбачених відповідним законом або договору, що відповідає положенням статті 598 Цивільного кодексу України (аналогічну правову позицію викладено в постанові Верховного Суду від 17.10.2019 у справі №922/3249/18).
За приписом статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
В зв'язку із переходом прав на незавершене будівництво ТОВ «Вікарді» набуло прав орендаря за договором оренди землі від 19.03.2024 №12880 з 29.04.2024, що підтверджується додатковим договором №1/12880 до договору оренди землі від 27.05.2024, а, отже виступає її законним землекористувачем.
У пункті 9.5 Договору сторонами погоджено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається у випадках:
1) несплати орендарем орендної плати протягом року;
2) проведення орендарем без письмової згоди орендодавця на орендованій земельній ділянці будівництва будівель і споруд, яке не передбачене метою використання земельної ділянки, що визначена пунктом 5.2 Договору. У цьому випадку орендар повинен звільнити земельну ділянку від самочинно збудованих будівель чи споруд та привести її у належний для використання стан. У разі його відмови орендодавцем вирішується питання самочинного будівництва в порядку, визначеному чинним законодавством;
3) передачі орендарем без дозволу орендодавця земельної ділянки в користування (суборенду) іншим фізичним та/або юридичним особам.
Врахувавши встановлену законом свободу договору, сторони у пункті 9.5 Договору допустили можливість розірвання договору в односторонньому порядку.
Як встановлено судом, підставою для прийняття оскаржуваного рішення, яким розірвано договір оренди землі, зазначено статті 13, 19 Цивільного кодексу України та заяви третіх осіб, що не передбачено договором оренди землі як підстава для його розірвання в односторонньому порядку.
Відтак орендодавець як сторона договору, яка вважала за необхідне розірвати договір, повинен був дотриматись передбаченого статтею 188 Господарського кодексу України порядку і надіслати пропозиції про це другій стороні за договором або звернутись безпосередньо до суду з вимогою про розірвання договору за наявності підстав, передбачених статтею 32 Закону України «Про оренду землі» та/або статтею 651 Цивільного кодексу України.
За приписами частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
За приписами частини першої статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.
Згідно частини першої статті 95 Земельного кодексу України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право самостійно господарювати на землі.
Частиною другою статті 95 Земельного кодексу України встановлено, що порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.
Відповідно до частини другої статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів (ч. 3 ст. 152 ЗК України).
Статтею 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відповідно до статті 21 Цивільного кодексу України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
Частиною першою статті 155 ЗК України передбачено, що у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.
Відповідно до частини 10 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.
Право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування (стаття 1 Закону України «Про місцеве самоврядування України»).
У статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування України» зазначено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.
Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
Оцінюючи оспорюване рішення Чернівецької міської ради 64 сесії VIII скликання «Про розгляд звернення громадян щодо землекористування за адресою: вул. Ентузіастів, 5», прийняте 29.05.2025 року за № 2332 на предмет його відповідності нормам законодавства та дотримання прав і інтересів позивача, суд враховує наступне.
Так, з преамбули змісту рішення № 2332 від 29.05.2025 вбачається, що, відповідно до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про землеустрій», Закону України «Про Державний земельний кадастр», статей 13, 19 Цивільного кодексу України, розглянувши заяву громадян, враховуючи нововиявлені обставини та пропозиції депутатів міської ради VIII скликання під час засідання міської ради, Чернівецька міська рада вирішила відповідно до статей 13, 19 Цивільного кодексу України розірвати договір оренди землі від 19.03.2024 №12880 з орендарем (товариство з обмеженою відповідальністю «ВІКАРДІ») за адресою: вул. Ентузіастів, 5, площею 1,2338 га (кадастровий номер 7310136300:09:001:0251) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) (для організації мікроринку) (пункт 1).
Як встановлено судом, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 як власники нежитлових будівель по вул. Ентузіастів, 5-А в м. Чернівці, чиї права порушені наданням в оренду відповідачу всієї земельної ділянки на вул. Ентузіастів, 5 з кадастровим номером 7310136300:09:001:0251. звернулися до Чернівецької міської ради із заявою про приведення оскаржуваного рішення у відповідність до вимог закону.
Сторонами під час розгляду справи визнається, що нежитлові будівлі третіх осіб та земельна ділянка з кадастровим номером 7310136300:09:001:0251 розташовані за однією адресою.
Разом із тим, відповідачем не доведено, що на момент прийняття оскаржуваного рішення третіми особами були надані відповідні докази щодо знаходження їхнього майна на земельній ділянці. Дані обставини були встановлені судом вже під час розгляду справи.
Доводи відповідача про те, що рішення Чернівецької міської ради VIII скликання від 29.05.2025р. №2332 як акт індивідуальної дії ненормативного характеру не був реалізований, оскільки позивачем не був підписаний додатковий договір №2/12880 до договору оренди землі від 19.03.2024 №12880 про розірвання договору оренди, а відтак змін до договору оренди в частині строку його дії не внесено й, відповідно, права останнього не порушено, є безпідставними та спростовуються змістом оскаржуваного рішення, яким договір оренди розірвано в односторонньому порядку. Вказане рішення не передбачає дискреції та необхідності його реалізовувати.
Укладенням додаткового договору до договору оренди землі Чернівецька міська рада намагалася отримати від відповідача згоду на його розірвання, однак такий договір укладений не був.
З огляду на вищезазначене, у оспорюваному рішенні зазначені підстави розірвання договору у зв'язку із наявністю майна третіх осіб на орендованій земельній ділянці, які можуть бути підставою для розірвання договору за рішенням суду, а не в односторонньому порядку, а тому, оспорюване рішення Чернівецької міської ради 64 сесії VIII скликання «Про розгляд звернення громадян щодо землекористування за адресою: вул. Ентузіастів, 5», прийняте 29.05.2025 року за № 2332 є таким, що не відповідає вимогам закону та порушує право позивача користуватись орендованою земельною ділянкою протягом установленого договором строку оренди, що становить його правомірні очікування, а тому суд приходить до висновку про визнання незаконним та скасування вказаного рішення.
За таких обставин справи суд приходить до висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими та підлягають до задоволення.
V. Висновок суду.
Таким чином, за результатами розгляду цієї справи суд дійшов висновку, що рішенням Чернівецької міської ради 64 сесії VIII скликання «Про розгляд звернення громадян щодо землекористування за адресою: вул. Ентузіастів, 5», прийняте 29.05.2025 року за № 2332 не відповідає вимогам закону та порушує право позивача користуватись орендованою земельною ділянкою протягом установленого договором строку оренди, відтак суд дійшов висновку про його визнання незаконним та скасування. Оскільки позивачем оскаржується рішення повністю та суд прийшов до висновку про його визнання незаконним та скасування повністю, суд у резолютивній частині зазначає його реквізити (номер дату та назву) без зазначення його змісту, як викладено позивачем в прохальній частині позовної заяви.
VІ. Розподіл судових витрат.
Позивачем за подання позову сплачено судовий збір в сумі 3 028,00 грн, згідно квитанції про сплату №7338-9594-1697-6920 від 24.06.2025.
У відповідності до статті 129 ГПК України сплачений позивачем судовий збір слід покласти на відповідача.
Про понесення інших судових витрат сторони не заявляли.
Керуючись статтями 2, 4, 12, 13, 73, 74, 86, 129, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Позов задовольнити.
2. Визнати незаконним та скасувати рішення Чернівецької міської ради 64 сесії VIII скликання «Про розгляд звернення громадян щодо землекористування за адресою: вул. Ентузіастів, 5», прийняте 29.05.2025 року за № 2332.
3. Стягнути з Чернівецької міської ради (58002, Чернівецька обл., м. Чернівці, Центральна площа,1, код ЄДРПОУ 36068147) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Вікарді» (01103, місто Київ, вул. Бойчука Михайла, 14-В, літера А, офіс 6, код ЄДРПОУ 45235105) 3 028,00 грн (три тисячі двадцять вісім гривень нуль копійок) відшкодування судового збору.
4. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.
Відповідно до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Відповідно до ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції (ст. 257 ГПК України).
Повний текст рішення складено та підписано 13 листопада 2025 року.
Суддя І.В. Марущак