вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"22" жовтня 2025 р. Справа№ 910/1608/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Тищенко О.В.
суддів: Сибіги О.М.
Гончарова С.А.
за участю секретаря судового засідання Сабалдаш О.В.
за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 22.10.2025
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Танджерін» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 (повний текст рішення складено та підписано 17.06.2025)
у справі №910/1608/25 (суддя Ягічева Н.І.)
за позовом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Танджерін»
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Комунальне підприємство «Житній ринок»
про розірвання договору оренди та виселення з нежитлових приміщень
Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Танджерін» (далі - відповідач, ТОВ «Танджерін») про розірвання договору оренди та виселення з нежитлових приміщень.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 24.05.2022 № 3572 в частині проведення капітального ремонту (реконструкції) будівлі критого ринку.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 позовні вимоги задоволено повністю.
Розірвано договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 24.05.2022 №3572, укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством «Житній ринок» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Танджерін».
Виселено Товариство з обмеженою відповідальністю «Танджерін» з нежитлових приміщень загальною площею 4160,50 кв. м, які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал, 16, літ. «А».
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Танджерін» на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) судовий збір у розмірі 6 056 грн 00 коп.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачем порушено умови договору оренди від 24.05.2022 № 3572, в частині проведення капітального ремонту, що є підставою для його розірвання та виселення останнього зі спірного приміщення.
Не погоджуючись з ухваленим рішенням суду першої інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю «Танджерін» звернулося 15.07.2025 до Північного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, сформованою в системі «Електронний суд» 14.07.2025, у якій просить суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 у справі №910/1608/25 та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову повністю. Просив поновити пропущений строк на апеляційне оскарження.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що рішення суду першої інстанції ухвалене при неповному з'ясуванні обставин, які мають значення для справи та неправильному застосуванні норм матеріального права.
Апелянт зазначає, що загальна площа нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал, 16, літ. «А», складає 13604,9 кв. м, з яких лише 4160,5 кв.м орендуються відповідачем, а тому позивачем безпідставно зобов'язано відповідача провести за власні кошти капітальний ремонт усієї будівлі критого ринку.
ТОВ «Танджерін» не може провести за власний кошт капітальний ремонт (реконструкцію), оскільки капітальний ремонт та реконструкція відносяться до різновидів будівельної діяльності, яка потребує проходження процедури, передбаченої законом. Крім того, замовником капітального ремонту та реконструкції може бути власник або балансоутримувач приміщень, а не орендар.
Скаржник наголошує на тому, що договором оренди №3572 від 24.05.2022 не визначено строків і вартості робіт, які встановлені п. 54 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483.
Також апелянт зазначає, що з 20.07.2022 позбавлений права користування приміщеннями, переданими йому в оренду відповідно до договору №3572 від 24.05.2022, оскільки рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 04.05.2022 у справі №640/14163/21, яке набрало законної сили 20.07.2022, зобов'язано Комунальне підприємство «Житній ринок» відключити джерела електроживлення та накласти печатки на електрощити приміщення, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал 16, до повного усунення порушень, зазначених в акті перевірки.
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу №910/1608/25 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя Тищенко О.В. судді: Сибіга О.М., Гончаров С.А.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.07.2025 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/1608/25. Відкладено вирішення питань, пов'язаних з рухом апеляційної скарги, які визначені главою 1 розділу IV Господарського процесуального кодексу України, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Танджерін» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 у справі №910/1608/25.
24.07.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/1608/25.
Після виходу суддів з відпустки, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.08.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Танджерін» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 у справі №910/1608/25 залишено без руху, запропоновано апелянту усунути недоліки, надавши докази, що підтверджують отримання оскаржуваного рішення суду першої інстанції.
05.09.2025 на виконання ухвали суду про залишення апеляційної скарги без руху від Товариства з обмеженою відповідальністю «Таджерін» на адресу Північного апеляційного господарського суду надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.09.2025 поновлено Товариству з обмеженою відповідальністю «Танджерін» пропущений строк на подання апеляційної скарги на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025. Відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Танджерін» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025. Роз'яснено учасникам справи право подати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу, заперечення на відзив. Встановлено учасникам справи строк для подачі всіх заяв та клопотань в письмовій формі протягом десяти днів з дня вручення копії даної ухвали. Закінчено проведення підготовчих дій. Розгляд апеляційної скарги у справі №910/1608/25 призначено на 08.10.2025. Зупинено дію оскаржуваного рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 у справі №910/1608/25 до закінчення його перегляду у апеляційному порядку.
19.09.2025 через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу у якому останній просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.
Заперечуючи проти апеляційної скарги позивач зазначив про те, що уповноваженим органом управління - Департаментом промисловості та розвитку підприємництва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), листом від 04.10.2022 №052-20, погоджено площу об'єкта оренди, яка складає 4160,50 кв.м. Зазначений лист розміщено в електронній торговій системі аукціону LLE001-UA-20220117-41726 у відкритому доступі, що свідчить про те, що апелянту, при укладанні договору оренди, було відомо загальний розмір площі нежитлових приміщень, які передавалися в оренду.
Позивач звертає увагу на те, що приписи ч. 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» регулюють порядок проведення забудови території, а не проведення капітального ремонту вже існуючої будівлі.
22.09.2025 через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду від третьої особи надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому останній просив відмовити у задоволенні апеляційної скарги відповідача, а рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 - залишити без змін.
Відзив обґрунтований тим, що відповідач беручи участь в аукціоні та підписуючи договір оренди, усвідомлював про зобов'язання щодо виконання за власний кошт капітальний ремонт в будівлі критого ринку в цілому. Однак протягом дії договору, відповідач так і не розпочав виконання ремонту, навіть у межах площі, яка ним орендована.
КП «Житній ринок» неодноразово зверталося до відповідача з вимогами щодо виконання п. 5.1 Незмінюваних умов договору оренди, а саме проведення капітального ремонту (реконструкції) будівлі Житнього ринку, які останнім залишенні без відповіді.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 08.10.2025, заслухавши пояснення представника відповідача розгляд справи відкладено на 22.10.2025.
22.10.2025 через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду від відповідача надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з поганим самопочуттям його представника та нічними обстрілами міста Києва.
У судове засідання 22.10.2025 з'явилися представники позивача та третя особа.
Представник відповідача у судове засіданні не з'явився, проте подав клопотання про відкладення розгляду справи.
Частиною 1 ст.202 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Відповідно до частини 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає її розгляду.
Водночас, колегія суддів звертає увагу на те, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
З урахуванням наведеного, оскільки судом було вчинено усі дії для належного повідомлення учасників справи про час, дату та місце судових засідань, зважаючи на відсутність підстав для відкладення розгляду справи та наявність у матеріалах справи доказів, необхідних і достатніх для розгляду апеляційної скарги по суті, а також враховуючи, що представник відповідача у минулому судовому засіданні 08.10.2025 приймав участь та надавав суду свої пояснення, які судом прийняті до уваги, судова колегія вважає за можливе розглянути справу без участі представника відповідача за наявними в ній матеріалами, а клопотання про відкладення залишити без задоволення. Наведені заявником у клопотанні доводи про погане самопочуття та нічний обстріл міста Києва, колегія суддів не вважає поважними, оскільки представником не надано суду будь-якого належного доказу на підтвердження погіршення здоров'я та звернення до лікаря (листа непрацездатності, чи то довідки про відкриття лікарняного), враховуючи при цьому, що всі учасники (представники позивача та третьої особи) з'явилися у судове засідання, тоді як теж перебували в однакових умовах військового стану під час нічного обстрілу м. Києва.
Представники позивача та третьої особи у судовому засіданні надали суду свої пояснення по справі в яких, заперечили проти доводів, викладених у апеляційній скарзі та просили у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
У відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, оцінивши наявні у справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, Північний апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків, в межах вимог апеляційної скарги.
Як вбачається з матеріалів справи та правильно встановлено судом першої інстанції, 24.05.2022 між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації (Орендодавець), Комунальним підприємством «Житній ринок» (Балансоутримувач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Танджерін» (Орендар) за результатами аукціону укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 3572 (далі - договір оренди), за умовами якого орендар та балансоутримувач передають, а орендар приймає, у строкове платне користування майно: нежитлові приміщення (2-й поверх -177,4 м2, антресоль 2-го поверху №1 - 744,3 м2 та антресоль №2 - 238,80 м2) загальною площею 4160,50 м2, вартістю 93 798 088,79 грн, які розташовані за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал 16, літера «А».
Згідно з актом приймання-передачі нерухомого майна від 24.05.2022 в орендне користування передано нерухоме майно (нежитлові приміщення) загальною площею 4160,50 кв. м, за адресою: м. Київ, вул. Верхній Вал, 16, літ. «А», які потребують капітального ремонту.
Пунктом 11.1 Змінюваних умов Договору оренди встановлено строк дії договору, а саме: 15 років з дати набрання чинності цим договором.
Відповідно до п. 5.1 Незмінюваних умов договору оренди, орендар зобов'язаний провести за власний кошт капітальний ремонт (реконструкцію) будівлі критого ринку (в тому числі даху, інженерних мереж, комунікацій, нежитлових приміщень, тощо), відповідно до рішення постійної комісії Київської міської ради з питань власності (протокол від 21.12.2021 № 41/43, пункт 17).
У пункті 17 протоколу від 21.12.2021 № 41/43 постійною комісією Київської міської ради з питань власності на орендаря було прийнято рішення, яким погоджено додаткові умови передачі в оренду нежитлових приміщень у будівлі №16 на вул. Верхній Вал, якими покладено на орендаря обов'язок з проведення за власний кошт капітального ремонту (реконструкції) будівлі критого ринку, а саме: вжиття заходів енергоефективності з гідроізоляції покрівлі, поточного обслуговування системи фасадного скління (372 полотен скла розміром 3м х 3м, в тому числі: 29 розбито та закрито фанерою, 23 заклеєно старими рекламними плівками), відновлення інженерних мереж і комунікацій тощо - нежитлових приміщень на 1 та 2 поверхах, антресолях 2 поверху (антресолі 2 шт.) та у підвалі), благоустрою прилеглої території з урахуванням організації додаткових місць паркування транспорту, в тому числі електромобілів; - нежитлових приміщень на 1 та 2 поверхах, антресолі 2 поверху та у підвалі.
Як правильно встановлено судом першої інстанції, додаткові умови передачі об'єкта в оренду та технічний стан приміщень були відображені в оголошенні про передачу спірного нерухомого майна в оренду на аукціоні, яке було розміщене в електронній торговій системі PROZZORO.ПРОДАЖІ. Ідентифікатор аукціону: LLE001-UA-20220117- 41726.
З матеріалів справи вбачається, що КП «Житній ринок» направляло на адресу відповідача листи, зокрема від 17.08.2022 №292-136 та від 27.01.2023 №292-24 з проханням надати графік робіт з капітального ремонту (реконструкції) будівлі критого ринку, передбачених пункту 5.1 Незмінюваних умов договору оренди.
01.08.2024 листом № 052/292-128 КП «Житній ринок» звернувся до Департаменту комунальної власності виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з проханням розірвати договір оренди, у зв'язку із тим, що орендар (відповідач) взяті на себе зобов'язання за вказаним договором не виконує, з моменту його підписання, капітальний ремонт (реконструкцію) будівлі Житнього ринку не було розпочато, в той час як дах будівлі, інженерні комунікації, система водопостачання, пожежний водогін, гідранти потребують термінового капітального ремонту, оскільки поточний (частковий) їх ремонт не дає відповідних результатів, а подальша їх експлуатація загрожує виникненню аварійної ситуації на території критого ринку.
16.08.2024 Департамент комунальної власності виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до відповідача з листом №062/05-16- 4222 у якому запропонував достроково припинити договір оренди №3572 від 24.05.2022, у зв'язку із тим, що будівля Житнього ринку потребує негайного капітального ремонту, а орендар взяті на себе зобов'язання з проведення капітального ремонту не виконує та фактично не використовує орендовані приміщення. Позивачем до зазначеного листа було додано три примірники проектів договору про припинення договору оренди та акта приймання передачі нерухомого майна.
Відповідач листом від 06.09.2024 не прийняв пропозицію позивача щодо дострокового припинення договору оренди.
Враховуючи невиконання відповідачем умови договору оренди в частині проведення за власний кошт капітального ремонту, позивач звернувся до суду з даним позовом.
Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи як окремо так і в їх сукупності, враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позовних вимог у повному обсязі з огляду на таке.
Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Зобов'язанням відповідно до частини 1 та 2 ст. 509 ЦК України є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послуги, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст.11 ЦК України.
Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Як правильно встановлено судом першої інстанції, укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором оренди комунального майна, а відтак між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання §5 Глави 30 Господарського кодексу України, чинного станом на момент виникнення правовідносин (далі ГК України), Глави 58 Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
Відповідно до підпункту 2.2 пункту 2 Рішення Київської міської ради від 23.07.2020 № 50/9129 «Про деякі питання оренди комунального майна територіальної громади міста Києва», пункту 4 Положення про Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), затвердженого рішенням Київської міської ради від 02.03.2023 № 6023/6064 Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) уповноважений виступати орендодавцем комунального майна територіальної громади міста Києва.
Договір укладений належним чином, підписаний повноважними особами, у встановленому порядку не визнаний недійсним, отже, є обов'язковим для сторін.
Відповідно до ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.
До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 ГК України).
Частиною 1 статті 759 ЦК України унормовано, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (ч. 3 ст. 759 ЦК України).
Згідно з ч. 1 ст. 291 ГК України, одностороння відмова від договору оренди не допускається.
Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом (ч. 1 ст. 598 ЦК України).
Відповідно до ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
Так, ч. 1 ст. 188 ГК України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Отже, за загальним правилом, встановленим як господарським, так і цивільним законодавством, зміна та розірвання господарських та цивільних договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку (у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу/пропозицію про розірвання договору, що є саме таким випадком у даній справі).
Істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилась порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Наведена правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.08.2018 у справі № 910/22259/17, від 14.08.2018 у справі № 910/22454/17, від 28.08.2018 у справі № 910/20932/17, від 02.10.2018 у справі № 910/21033/17, від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 19.02.2019 у справі №910/4427/18, від 07.05.2020 у справі № 910/5027/19.
У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Зазначений висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі №910/2861/18.
Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2019 року у справі №914/2649/17 викладено наступну правову позицію: «Частинами 2 та 3 статті 188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною 4 цієї статті визначено, що заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір. Те, що сторона спору не скористалася процедурою його позасудового врегулювання, не позбавляє її права реалізувати своє суб'єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині 2 статті 651 ЦК України. Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб'єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб'єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські). Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони».
Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода (ч. 2 ст. 180 ГК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
В обґрунтування підстав для розірвання спірного договору оренди позивач стверджує, що відповідач як орендар не виконує умови пункту 5.1 Незмінюваних умов договору оренди в частині проведення капітального ремонту (реконструкції).
Позивач зазначив, що неодноразово звертався до відповідача з проханням таке порушення виправити та розпочати роботи з капітального ремонту (реконструкції), однак жодних дій, спрямованих на усунення порушення умов договору відповідач не вчинив.
Також позивач стверджує, що на сьогоднішній день він позбавлений можливості отримати орендну плату, оскільки об'єкт оренди не можливо використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням без проведення капітального ремонту.
Відповідно до частини 2 статті 776 ЦК України, капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.
Як вже зазначалося вище відповідно до пункту 5.1 Незмінюваних умов договору оренди обов'язок проведення капітального ремонту (реконструкції) будівлі критого ринку покладено на відповідача.
Згідно зі ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
Відповідно до частини 1 статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Всі умови договору - істотні, звичайні та випадкові - з моменту його укладення стають однаково обов'язковими для виконання сторонами. В цьому полягає сенс цивільно-правового договору, як правової форми узгодження волі сторін, спрямованої на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Так, згідно з пунктом 4 частини 1 статті 783 ЦК України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Як правильно встановлено судом першої інстанції, орендар (відповідач) протягом тривалого часу порушує умови договору оренди, не виконує взяті на себе зобов'язання з проведення капітального ремонту.
Колегія суддів також звертає увагу на те, що відповідно до п. 7.1. Незмінюваних умов договору оренди від 24.05.2022 № 3572, Орендар зобов'язаний:
- протягом 10 календарних днів з дня укладення цього договору застрахувати Майно на суму його страхової вартості, визначеної у пункті 6.2. Умов, на користь Балансоутримувача згідно з Порядком, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха, та протягом 10 календарних днів з дня укладення договору страхування надати Балансоутримувачу та Орендодавцю завіренні належним чином копії договору страхування і документів, які підтверджують плату страхового платежу (страхових платежів);
- поновлювати щороку договір страхування так, щоб протягом строку дії цього договору Майно було застрахованим, та надавати Балансоутримувачу та Орендодавцю копії завірених належним чином договору страхування і документів, які підтверджують сплату страхового платежу. Якщо договір страхування укладений на строк, що є іншим, ніж один рік, такий договір повинен бути поновлений після закінчення строку, на який він укладено. Оплата послуг страховика здійснюється за рахунок Орендаря (страхувальника).
Як вбачається з матеріалів справи та правильно встановлено судом першої інстанції, 02.10.2023 відповідачем укладено договір страхування орендованого майна № 01.10/01.11-0000009/DUA строк дії якого закінчився 03.10.2024.
Однак, в матеріалах справи відсутній чинний договір страхування, що в свою чергу також підтверджує порушення умов договору оренди від 24.05.2022 № 3572, щодо обов'язкового страхування орендованого майна.
Згідно з пунктом 10.1 Незмінюваних умов договору оренди за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.
Відповідно до пункту 10.3 Незмінюваних умов договору оренди спори, які виникають за цим договором або в зв'язку з ним, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.
Враховуючи зазначене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про істотне порушення відповідачем умов договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 24.05.2022 № 3572.
Колегія суддів критично ставиться до тверджень апелянта щодо самовільного зменшення позивачем площі об'єкта оренди з 13604,9 м2 до 4160,5 м2, оскільки відповідно до оголошення про передачу нерухомого майна в оренду на аукціоні, об'єктом аукціону було нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 4160,5 м2 місцезнаходження яких: м. Київ, вул. Верхній Вал, 16, літ. «А» (2 поверх, антресоль 2 поверху №1 та антресоль 2 поверху №2). Відтак, беручи участь у зазначеному аукціоні відповідач був обізнаний про розмір площі нежитлових приміщень, які передавалися в оренду.
Твердження апелянта про неможливість здійснення капітального ремонту через позбавлення останнього права користування орендованими приміщеннями у зв'язку з набранням 20.07.2022 законної сили рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 04.05.2022 у справі № 640/14163/21, яким застосовано заходи реагування у вигляді повного зупинення експлуатації приміщень, шляхом зобов'язання Комунального підприємства «Житній Ринок» відключити джерела електроживлення та накласти печатки на електрощити приміщення, розташованого за адресою: вул. Верхній Вал, 16 у Подільському районі м. Києва, до повного усунення порушень, зазначених в акті перевірки, є необґрунтованими та відхиляються судом апеляційної інстанції, оскільки відповідно до умов договору оренди, який не припинений та є дійсним, саме на відповідача покладено обов'язок за власний кошт провести капітальний ремонт, проведення якого не залежить від можливості відповідача користуватися об'єктом оренди.
Колегія суддів звертає увагу на те, що апелянт не ініціював розірвання договору оренди від 24.05.2022 № 3572 у зв'язку з неможливістю експлуатації об'єкта оренди, більш того, останній відмовився від пропозиції дострокового припинення договору оренди, що підтверджується листом від 06.09.2024.
Посилання апелянта на відсутність у нього обов'язку щодо здійснення капітального ремонту у зв'язку з відсутністю у договорі оренди строків і вартості проведення таких робіт, колегією суддів визнаються безпідставними, оскілки відповідно до приписів ст. 776 ЦК України, у разі не встановлення у договорі строку проведення капітального ремонту, такий ремонт має бути проведений у розумний строк.
Суд апеляційної інстанції зазначає, що матеріали справи не містять як доказів звернення апелянта до позивача або третьої особи з повідомленням про наміри та початок проведення капітального ремонту орендованого приміщення, так і не містить доказів повідомлення про строки виконання таких робіт, беручи до уваги, що капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. За весь час дії договору оренди, апелянт так і не приступив до капітального ремонту навіть у межах площі об'єкту оренди.
Щодо посилань апелянта на ч. 5 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» судова колегія зазначає, що норми вказаної статті стосуються забудови територій, в той час як на відповідача, відповідно до умов спірного договору оренди покладено обов'язок капітального ремонту вже збудованої будівлі.
Зважаючи на встановлені судом фактичні обставини та відсутність належних доказів на спростування позиції позивача, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про обґрунтованість заявлених позовних вимог.
Згідно з ч.ч.1-3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Аналогічна норма міститься у ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України.
Частиною 1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.
Приписами ст. ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України визначено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Згідно ст. 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Колегія суддів також зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод. (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03, від 28.10.2010).
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.
З огляду на викладене, Північний апеляційний господарський суд визнає, що доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків господарського суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному рішенні по суті спору, оскаржуване рішення про задоволення позову ухвалено з повним і всебічним встановленням усіх фактичних обставин, а також з дотриманням норм процесуального та правильним застосуванням норм матеріального права, у зв'язку з чим, колегія суддів вважає за необхідне відмовити у задоволенні апеляційної Товариства з обмеженою відповідальністю «Танджерін», а оскаржуване рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 - залишити без змін.
Оскільки за наслідками апеляційного розгляду справи оскаржуване рішення залишено в силі, а тому його дія, зупинена ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.09.2025, підлягає поновленню.
Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись ст.ст. 129, 232-241, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Танджерін» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 у справі №910/1608/25 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 у справі №910/1608/25 залишити без змін.
3. Судові витрати (судовий збір) за подачу апеляційної скарги покладаються на скаржника.
4. Матеріали справи №910/1608/25 повернути до Господарського суду міста Києва.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст.ст. 287-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 11.11.2025 після виходу суддів з відпусток.
Головуючий суддя О.В. Тищенко
Судді О.М. Сибіга
С.А. Гончаров