Номер провадження: 22-ц/813/6857/25
Справа № 514/1166/24
Головуючий у першій інстанції Кравченко П. А.
Доповідач Кострицький В. В.
11.11.2025 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючий суддя - Кострицький В.В. (суддя - доповідач),
судді - Коновалова В.А., Лозко Ю.П..,
за участю секретаря судового засідання Булацевської Я.В.,
учасники справи:
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Іскра ТМ» в особі Генерального директора ТОВ «Іскра ТМ» Влад Федор Іванович
відповідач - ОСОБА_1
представник відповідача - Бондаренко Ганна Євгенівна
треті особи, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору Державний реєстратор Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіна Олена Дмитрівна, Фермерське господарство «ВАДІС
розглянули у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_2 , яка діє в інтересах ОСОБА_1
на рішення Тарутинського районного суду Одеської області від 25 червня 2025 року
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Іскра ТМ» в особі Генерального директора ТОВ «Іскра ТМ» Влада Федора Івановича до ОСОБА_1 , третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору Державного реєстратора Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіною Олени Дмитрівни, Фермерського господарства «ВАДІС про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання недійсним договору оренди укладеного з наступним орендарем, скасування його державної реєстрації, визнання відсутнім права нового орендаря, -
установив:
Короткий зміст позовних вимог та обставини розгляду справи в суді першої інстанції.
З позовною заявою, яку було уточнено та прийнято судом ухвалою від 03.12.2024 року, звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "Іскра ТМ" в особі Генерального директора ТОВ "Іскра ТМ" Влада Федора Івановича до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Державний реєстратор Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіної Олени Дмитрівни, Фермерське господарство "ВАДІС", про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря ТОВ «ВАДІС», визнання недійсним Договору оренди землі від 01 квітня 2024 року (без номера) щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5124782800:01:001:0151, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «ВАДІС», скасування його державної реєстрації; визнання укладеною Додаткову угоду №1 До договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5124782800:01:001:0151) (№ 147 від 01 квітня 2014 року) від 20 березня 2023 року на умовах визначених її змістом.
Позовні вимоги мотивовані тим, що 01.04.2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ІСКРА ТМ" код ЄДРПОУ: 05414752 (далі -ТОВ "ІСКРА ТМ") та ОСОБА_1 укладено договір №147 від 01.04.2014 року, який зареєстровано 28.08.2014 року у Реєстраційній службі Тарутинського районного управління юстиції в Одеській області, про що у Державний реєстр земель внесені записи 28.08.2014 року щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5124782800:01:001:01:0151, яка перебуває у власності відповідача (далі -Договір №147). Відповідно до змісту вказаного договору його укладено на 10 років. Після закінчення строки дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. Крім того, орендар має переважне право перед третіми особами на продовження договору оренди земельної ділянки після спливу строку його дії. 20.03.2023 року з боку ТОВ "ІСКРА ТМ" до Договору №147 підготовлено проект додаткової угоди № 1 від 20.03.2023 року (далі - Проект додаткової угоди №1). Згідно Проекту додаткової угоди №1, ТОВ "ІСКРА ТМ" пропонувало ОСОБА_1 внести зміни до договору оренди земельної ділянки №147 від 01.04.2014 року, з кадастровим номером 5124782800:01:001:0151, а саме: продовжити строк дії договору та збільшити орендну плату за користування земельною ділянкою, яка належить Відповідачу. Відповідно до п.8 Договору №147, було укладено на 10 років, строк дії Договору №147 мав сплити 01.04.2024 року. Відповідачем прийнято умови ТОВ "ІСКРА ТМ", щодо узгодження припинення дії договору №147 (у зв'язку з бажанням Відповідача здійснювати самостійно обробку земельної ділянки) після збирання врожаю у 2024 році. 19.04.2023 року ОСОБА_1 надано заяву, згідно з якою, вона з 01.04.2024 року буде здійснювати самостійно обробку земельної ділянки, що була передана за Договором оренди № 147, ТОВ «ІСКРА ТМ». 01.04.2024 року ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки з ФГ "ВАДІС" без повідомлення ТОВ "ІСКРА ТМ", про зміну своїх намірів та забезпечення реалізації переважного права на продовження дії договору оренди земельної ділянки, про що здійснено відповідні записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права державним реєстратором Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіною О.Д. Вказаними діями Відповідачем грубо порушено вимоги чинного законодавства, а саме ст. 33 Закону України "Про оренду землі" пунктів 8,20,41 та підпункту 8 пункт 30 Договору № 147 та зобов'язань узятих на себе відповідачем, а саме узгодження припинення дії договору (до закінчення дії Договору №147 від 01.04.2014 року) укладеного 01.04.2014 року з ФГ "ВАДІС" договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5124782800:01:001:0151, що призвело до внесення зміни, Державним реєстратором Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіною О.Д. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, щодо оренди ФГ "ВАДІС" земельної ділянки з кадастровим номером: 5124782800:01:001:0151. Відповідач не мав права укладати наступний договір оренди земельної ділянки в період дії основного договору та навмисно вводив в оману позивача діючи не добросовісно, вказувавши, що має намір обробляти земельну ділянку з відповідно часу самостійно, при цьому передавши право оренди наступному орендарю порушивши переважне право орендаря. Наведені обставини стали підставою для звернення з позовною заявою до суду.
31.07.2024 року через "Електронний суд" від представника ФГ "ВАДІС" - Грабован О.Л. надійшли пояснення третьої особи щодо позову або відзиву, відповідно до яких, вважає, що доводи викладені у позовній заяві, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, оскільки правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Просить відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
09.08.2024 року від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Державного реєстратора Арешкіної О. надійшли пояснення щодо позову в порядку ст. 181 ЦПК України, відповідно до яких, зазначила, що позивач не є стороною оспорюваного договору оренди земельної ділянки, укладеного 01 квітня 2024 року між ОСОБА_1 та ФГ "ВАДІС". Позивач зобов'язаний був довести, що оспорюваним договором порушуються його певні права та інтереси, що є умовою надання судового захисту порушеному, невизнаному або оспорюваному праву особи. Позивач по справі не наводить жодних доказів, які б вказували про порушеннями сторонами оспорюваного правочину вимог частини 1-3, 5 та 6 ст.203 ЦК України, які б давали змогу стверджувати про недійсність договору оренди земельної ділянки. На підставі викладеного, просить відмовити у задоволенні позову та провести розгляд справи без участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача, за наявними матеріалами справи.
23.09.2024 року через "Електронний суд" від представника відповідача ОСОБА_1 - адвоката Боян О.Б. надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до якого зазначає, що позивачем не надано суду належних та допустимих доказів того, що за користування земельною ділянкою відповідач ОСОБА_1 у період дії договору від 01.04.2014 року №147, ТОВ "ІСКРА ТМ" вносилась орендна плата у порядку, визначеному п.12 Договору оренди земельної ділянки, що ставить під необґрунтований сумнів твердження позивача ТОВ "ІСКРА ТМ" про належне виконання усіх умов договору. ОСОБА_1 висловила свою категоричну незгоду з питання продовження строку дії договору та відмовилася підписувати проект додаткової угоди, що підтверджується її письмовою заявою від 18.04.2024 року, яка зареєстрована у ТОВ "ІСКРА ТМ" 19.04.2024 року під номером 82, яка надана самим позивачем до позовної заяви.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції.
Рішенням Тарутинського районного суду Одеської області від 25 червня 2025 року позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Іскра ТМ" в особі Генерального директора ТОВ "Іскра ТМ" Влада Федора Івановича до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Державний реєстратор Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіної Олени Дмитрівни, Фермерське господарство "ВАДІС" про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання недійсним договору оренди укладеного з наступним орендарем, скасування його державної реєстрації, визнання відсутнім права нового орендаря- задоволено частково.
Визнано укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Іскра ТМ" (код ЄДРПОУ 05414752) в особі виконавчого директора Кіселар Родіона Миколайовича, що діє на підставі Статуту та ОСОБА_1 , паспорт НОМЕР_1 виданий Тарутинським РВ УМВС України в Одеській області, 28 серпня 1996 року, ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , додаткову угоду № 1 від 20 березня 2023 р. до договору оренди земельної ділянки № 147 від 01 квітня 2014 р. щодо земельної ділянки площею 6,5645 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0151, наступного змісту:
ДОДАТКОВА УГОДА № 1
До договору оренди земельної ділянки № 147 від 01 квітня 2014 року
село Ганнівка 20 березня 2023 р.
Орендодавець ОСОБА_1 , паспорт НОМЕР_1 виданий Тарутинський РВ УМВС України в Одеській області, 28 серпня 1996 року, ідентифікаційний номер НОМЕР_2 , з одного боку та Орендар Товариство з обмеженою відповідальністю "Іскра ТМ", ЄДРПОУ 05414752, в особі виконавчого директора Кіселар Родіона Миколайовича, що діє на підставі Статуту з другого боку, які в подальшому разом пойменовані "Сторони", а кожний окремо"Сторона", прийшли до порозуміння укласти цю додаткову угоду про нижченаведене:
1.Внести зміни до договору оренди земельної ділянки №147 від 01 квітня 2014 року, відповідно до якого в оренду передається земельна ділянка площею 6,5645 га (рілля) з кадастровим номером 5124782800:01:001:0151.
2. Викласти пункт 8 Договору у новій редакції:
"8. Договір укладено терміном на 20 (двадцять)" років. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця не пізніше як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
У випадку неукладення договору оренди на новий строк, строк дії Договору спливає 01.10.2034 року.
3. У Розділі "Орендна плата" пункт 9 Договору внести зміни та викласти його у новій редакції:
"9. Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій та натуральній формі у розмірі 8 (вісім відсотків) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що у грошовому вимірі на дату укладення цієї додаткової угоди становить 9 612,46 грн. (дев'ять тисяч шістсот дванадцять гривень, сорок шість копійок), або в натуральній формі: зерно пшениці -2000 кг.; зерно ячменя-2000 кг.; насіння соняшника -150 кг.; цукор-50 кг.
4. У Розділі "Орендна плата" пункт 11 Договору внести зміни та викласти його у новій редакції:
"11. Орендна плата вноситься щорічно в строк до 01 листопада."
5. У Розділі "Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки" пункт 27 Договору внести зміни та викласти його у новій редакції:
"27. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку. Право оренди земельної ділянки, яка є предметом даного договору, не може бути передано в заставу та/або внесена до статутного фонду юридичної особи".
6. У Розділі "Інші права та обов'язки сторін" пункт 30 підпункту 9 Договору "орендар має переважне перед третім особами право придбання у власність земельної ділянки в разі прийняття орендодавцем рішення про її відчуження" внести зміни та викласти у наступній редакції:
"орендар та учасники ТОВ "Іскра ТМ" мають переважне перед третіми особами право придбання у власність земельної ділянки в разі прийняття орендодавцем рішення про її відчуження".
Орендодавець _____________ Орендар ___________
7. Всі інші умови вищезазначеного договору залишаються незмінними.
8. Ця Додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки (№147 від 01 квітня 2014 року) та набирає чинності після підписання сторонами та її державної реєстрації.
9. Данна Додаткова угода укладена у двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий - в Орендаря.
Реквізити сторін.
Орендодавець Орендар
ОСОБА_1 , паспорт НОМЕР_3 Товариство з обмеженою відповідальністю
349631 виданий Тарутинським РВ УМВС «Іскра ТМ» ЄДРПОУ 05414752
України в Одеській області, 28 серпня 1996 р/р НОМЕР_4
ідентифікаційний номер НОМЕР_2 МФО 380582
Місце проживання фізичної особи, 68531 "Міжнародний інвестиційний банк»
Одеської область, Тарутинський р-н, с. Ганнівка, Місцезнаходження юридичної особи:
вул. Миру,51 68531, Одеська область, Тарутинський район (Болградський район), село Ганнівка
вул. Центральна,1
_______________ В.Г. Павленко ________________ Р.М. Кіселар
Визнано відсутнім право оренди ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО «ВАДІС» щодо земельної ділянки площею 6,5645 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0151. Зазначено, що рішення суду є підставою для державної реєстрації припинення права оренди ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО «ВАДІС» щодо земельної ділянки площею 6,5645 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0151. Стягнуто з ОСОБА_1 , на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Іскра ТМ" 3 028,00 гривень судового збору. В решті позовних вимог відмовлено.
Суд першої інстанції в обґрунтування рішення зазначив, що ОСОБА_1 уклала спірний договір оренди з ФГ «ВАДІС», за яким було зареєстроване право оренди, ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатись переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк, а тому суд першої інстанції вважав, що у даній справі є належним способом захисту в цій частині є саме вимога про визнання відсутнім право оренди наступного орендаря ФГ «ВАДІС».
Щодо визнання укладеної додаткової угоди до договору оренди землі, визначених її змістом судом першої інстанції зазначалось, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення додаткової угоди до договору. Відповідачем під час судового розгляду не спростовувався факт своєчасного сповіщення про намір позивача укласти додаткову угоду. Крім іншого судом, не встановлено, що під час дії договору сторонами не належно виконувалися умови договору. Умови додаткової угоди не є гіршими, а навпаки такими, що покращують становище орендаря, тобто є кращими за умови основного договору. Судом першої інстанції встановлено, що відповідач ухиляючись від укладання додаткової угоди вказувала на те, що має намір самостійно обробляти земельну ділянку. Повідомлення було наручно надано позивачу 19.04.2023 року, де зазначалось, що відповідач з 01.04.2024 року, буде здійснювати самостійну обробку земельної ділянки. Натомість, як вбачається з матеріалів справи та заяви самого відповідача, вказану земельну ділянку вона передала в оренду іншому орендарю, а саме ФГ «ВАДІС». Отже орендодавець, як встановлено судом фактично не приступив, та не мав наміру самостійно використовувати земельну ділянку. Такі дії орендодавця щодо забезпечення переважного права оренди на думку суду є недобросовісними. Оскільки укладаючи договір оренди сторони визначили строк його дії та переважне право орендаря перед третіми особами на його продовження. Поведінка орендодавця суперечить його діям вказаним у заяві про передачу земельної ділянку в оренду наступному орендарю. Орендар розумно покладався на виконання орендодавцем умов договору та користувався земельною ділянкою, тобто очікував на стабільність і незмінність свого майнового стану.
За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанов від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди.
Враховуючи вищевикладене, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають до часткового задоволення, а саме в частині визнання відсутнім право оренди наступного орендаря та про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі визначених її змістом.
Доводи апеляційної скарги.
Не погоджуючись з рішенням суду, адвокат Бондаренко Ганни Євгенівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 звернулася з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Тарутинського районного суду Одеської області від 25 червня 2025 року та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позовної заяви відмовити.
В обґрунтування своїх вимог зазначає, що відповідна справа судом першої інстанції була розглянута з грубими порушенням норм матеріального права, а саме ст. ст. 32-2, 33 Закону України «Про оренду землі» та норм процесуального права ст. 6 ст. 76-81, 263, 264 ЦПК України.
Вказує, що договір оренди землі за № 147 від 01.04.2014 р. містить вимогу про обов'язок Орендаря не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовження його дії. Позивачем до суду не надано належних та допустимих доказів (в порядку ст. 76-81 ЦПК України) письмового повідомлення Апелянта шляхом надсилання по пошті повідомлення про свій намір продовжити дію договору № 147 на новий строк як це визначено сторонами договору в п. 8 Договору. До матеріалів справи не було надано копію супровідного листа адресованого на ім'я ОСОБА_1 щодо наміру продовжити дію договору № 147 на новий строк, додатком до якого є проект додаткової угоди № 1, докази надіслання поштового відправлення ОСОБА_1 та отримання даного листа..
Зазначали, що суд першої інстанції в описовій частині оскаржуваного рішення помилково взяв до уваги довідку від 30.06.2023 складену посадовими особами ТОВ «Іскра ТМ» від 07.06.2023 р. за № 07/06/вих. 23 як доказ того, що Позивачем було письмово повідомлено Апелянта про його бажання поновити строк дії договору за № 147 від 01.04.2014 р. та було запропоновано ОСОБА_1 для ознайомлення проект додаткової угоди до договору № 147 від 01.04.2014 р., що є порушенням вимог п. 8 Договору, ст. 32-2 ЗУ «Про оренду землі», що є порушенням порядку визначеного у ст. 33 ЗУ «Про оренду землі». Висновки суду першої інстанції щодо належного повідомлення ТОВ «Іскра ТМ» Апелянта щодо свого наміру продовжити договір оренди землі за № 147 на новий строк, запропонування проекту додаткової угоди ні яким чином не узгоджується із висновками Великої Палати Верховного суду у постанові від 05.06.2019 року по справі № 709/433/17 (провадження № 14-169цс19), так як 18 квітня 2023 року ТОВ «Іскра ТМ» отримала від ОСОБА_1 заяву про відсутність у Апелянта наміру продовжувати договір оренди землі № 147 на новий строк та просила Позивача звільнити до того часу земельну ділянку, що зумовлювалось не засіяння даної земельної ділянки. Яку ТОВ «Іскра ТМ» було отримано 19.04.2023 та зареєстровано за вхід. № 82, про що не заперечував і сам Позивач під час розгляду справи. Листом від 07.06.2023 р. за № 07/06/вих.23 Позивач не заперечував проти припинення дії договору оренди земельної ділянки за № 147 від 01.04.2014 р. Крім цього зазначали, що даному листі в загалі не йшла умова та не пропонувалось продовження строку дії договору на новий строк. На виконання приписів ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» Апелянт повідомив ТОВ «Іскра ТМ» належним чином про своє бажання не продовжувати договір оренди землі № 147 на новий строк, а тому вважали, що суд першої інстанції мав відмовити ТОВ «Іскра ТМ» у задоволені позову про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання недійсним договору оренди укладеного з наступним орендарем, скасування його державної реєстрації, визнання відсутнім права нового орендаря у зв'язку із не додержанням Позивачем процедури поновлення договору оренди землі на новий строк та письмово підтвердження Апелянта про не бажання його поновлення на новий строк.
Вважали, що до суду позивачем надано суперечливий проект додаткової угоди, яким строк дії Договору збільшується із 10 років до 20 років. Так строк дії договору повинен закінчитися 01.10.2034 року, а якщо виходити із строку дії договору 20 років, то договір має спливати 20.03.2043 року. Згідно написаного у додатковій угоді, договір мав спливати через 11 років 6 місяців та 10 днів.
Також вважали, що необґрунтовано було внесено зміни до умов внесення орендної плати та обмежено суму орендної плати фіксованою сумою, а саме 9612,46 грн., що не відповідає приписам ст. 21 ЗУ «Про оренду землі», так як до проекту додаткової угоди не вноситься зміни до тієї частини основного договору, яким зафіксовано нормативно грошову оцінку земельної ділянки.
Зазначали, що судом першої інстанції не було надано належної правової оцінки істотним умовам проекту додаткової угоди, їх відповідності приписам чинного законодавства України, що призвело до порушення прав та законних інтересів апелянта.
Посилаючись на надані позивачем докази вважали, що суд першої інстанції під час вирішення позову ТОВ «Іскра ТМ» взагалі не надав належної оцінки копіям первинних бухгалтерських документів наданих Позивачем на доведення своєї позиції щодо виконання умов договору оренди в частині сплати орендної плати належним чином, так як зведенні відомості, підписи на накладних вчинені без зазначення інформації, яка дає змогу ідентифікувати особу підписувача, зведені реєстри про видачу сільськогосподарських культур взагалі не містять підписів посадових осіб Позивача, відповідальних за здійснення такої видачі, також такі реєстри мають дописи, здійснені вручну, виправлення, помарки, що взагалі викликали сумніви щодо достовірності внесеної інформації у ці реєстри.
Вважали, що суд першої інстанції мав відмовити ТОВ «Іскра ТМ» у задоволенні позову з урахуванням змінених позовних вимог, у зв'язку із тим, що запропоновані Позивачем умови додаткової угоди виключають переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк у зв'язку із внесення істотних змін до умов договору оренди та за відсутності волі на це Апелянта, за наявності його бажання припинити договірні відносини, що виключає порушення прав Позивача і необхідність їх поновлення у судовому порядку. Крім того, проект додаткової угоди за № 1 від 20.03.2023 року до договору оренди земельної ділянки за № 147 від 01.04.2014 р. не відповідає приписам чинного законодавства України, що регулює відносини щодо оренди землі сільськогосподарського призначення.
Зазначали, що строк дії договору оренди землі № 147 від 01.04.2014 р. щодо земельної ділянки площею 6,56 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0151, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Ганнівської сільської ради Тарутинського району Одеської області, укладеного між позивачем ТОВ «ІСКРА ТМ та відповідачем ОСОБА_1 закінчився - 01.04.2024 року. Жодних нових договорів або додаткових угод про зміну строку договору оренди між власником земельної ділянки та ТОВ «Іскра ТМ» не було укладено та на державну реєстрацію не було подано. Отже, права та законні інтереси ТОВ «Іскра ТМ» у даній справі не було порушено, а тому були відсутні правові підстави у суду для захисту права.
Крім того, ТОВ «Іскра ТМ» було вжито досудових заходів врегулювання спору шляхом звернення до колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльності державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 19.04.2024 р. за № 24вих2024, зареєстрована в Міністерстві юстиції України 22.04.2024 за № СК-2337-24. За результатами розгляду вище згаданої скарги колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльності державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції винесло наказ про відмову у задоволенні скарги ТОВ «Іскра ТМ» на підставі висновку від 14.05.2024 р. У відзиві від 22.09.2024 р. представник Апелянта коментував висновки колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльності державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції за результатами розгляду скарги ТОВ «Іскра ТМ» від 19.04.2024 р. за № 24вих2024, зареєстрована в Міністерстві юстиції України 22.04.2024 за № СК-2337-24 - аркуш справи 129-132, але ж судом першої інстанції не було надано належної правової оцінки таким обставинам.
Позиція інших учасників у справі.
Не погоджуючись з доводами апеляційної скарги ОСОБА_3 надав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити рішення Тарутинського районного суду Одеської області від 25 червня 2025 року у справі № 514/1166/24 без змін, а апеляційну скаргу ОСОБА_1 без задоволення.
В мотивування відзиву на апеляційну скаргу зазначали, що судом першої інстанції повно та всебічно досліджений факт повідомлення орендодавця та обізнаність останнього про наміри Позивача скористатись преважним правом на укладення договору оренди та запропоновані Відповідачу умови продовження співпраці. Доводи Відповідача щодо неналежності доказів повідомлення про намір продовжити дію Договору оренди № 147 з посиланням, при цьому, на Довідку від 30.06.2023 є необґрунтованими, в зв'язку з тим, що зазначена Довідка є тільки одним, серед інших, зазначених вище, доказів про наміри орендаря. При цьому відмова від отримання наручно листа від 07.06.2023 року № 07/06/ вих23, Проекту додаткової угоди №1 ТОВ «ІСКРА ТМ» від 20.03.2023 року до Договору №147 від 01.04.2014 щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5124782800:01:001:0151 та проекту згоди щодо припинення дії договору у 2024 році після збирання врожаю, в сукупності з іншими доказами, свідчить не тільки про обізнаність Відповідача, а й про його недобросовісність, оскільки добросовісна поведінка передбачає, щонайменше, отримання листів від контрагента. Матеріали справи переконливо доводять повідомлення Відповідача та його обізнаність про наміри Позивача скористатись преважним правом на укладення договору оренди та запропоновані Відповідачу умови договору.
Твердження Апелянта, що у зв'язку з подачею Відповідачем заяви від 18.04.2023, вхідний номер 82 від 19.04.2023 в якій зазначено про намір самостійно обробляти землю, суд першої інстанції мав відмовити Позивачу у задоволені позову, оскільки ця заява є письмовим підтвердженням Павленко В.Г. про небажання продовжувати договір на новий строк, враховуючи, що заява ОСОБА_1 про намір обробляти землю самостійно, фактично припинилась із зміною цього наміру, а остання не надала будьяких заперечень по суті запропонованих Позивачем умов продовження оренди, вона фактично порушила переважне права Позивача та принцип добросовісності уклавши договір оренди з ФГ «ВАДІС». Більш того, як з'ясувалось під час порівняння, умови додаткової угоди № 1 ТОВ «ІСКРА ТМ» від 20.03.2023 року до Договору №147 від 01.04.2014 є кращими для орендодавця, ніж умови на яких він уклав договір оренди від 01.04.2024 з ФГ «ВАДІС», що в свою чергу теж вказує на відсутність заперечень щодо умов, які запропоновані ТОВ «ІСКРА ТМ». Відповідачем під час судового розгляду не спростовувався факт своєчасного сповіщення про намір позивача укласти додаткову угоду. Крім іншого судом, встановлено, що під час дії договору Позивач належно виконував умови договору. Доводи Відповідача щодо неналежного виконання з боку ТОВ «ІСКРА ТМ» умов договору № 147 є надуманими, безпідставними та спростовані під час розгляду справи у суді першої інстанції. Вказана позиція та поведінка Відповідача сприймається ТОВ «ІСКРА ТМ», як намагання ввести в оману суд (в частині неналежного виконання ТОВ «ІСКРА ТМ» своїх зобов'язань), приховати та виправдати протиправну недобросовістну поведінку Відповідача в частині порушення вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», пунктів 8, 20, 41 та підпункту 8 пункту 30 Договору № 147. Тому, вказані аргументи представника Апелянта є незрозумілими та необгрунтованими, і як виходить з пояснень наданих особисто Відповідачем 24.04.2025 року є неузгодженими між Відповідачем та його представником.
Вважали, що суд першої інстанції, дослідивши всі обставини справи, враховуючи належне виконання договору оренди ТОВ «ІСКРА ТМ» Договору оренди № 147 та недобросовісну поведінку Відповідача ухвалив законне та обґрунтоване рішення щодо визнання укладеною Додаткову угоду № 1 та визнання відсутнім права оренди ФГ «ВАДІС». Щодо доводів Апелянта про те, що Позивач звернувся до суду з позовом, яким просив суд визнати поновленим Договір оренди № 147 від 01.04.2014 кадастровий номер 5124782800:01:001:0151, на той самий строк і на тих самих умовах (стор. 9 Апеляційної скарги). Натомість до суду надано проект додаткової угоди, яким строк дії Договору збільшується до 20 років, при цьому строк дії договору спливає 01.10.2034, після винесення ухвали Тарутинським районним судом Одеської області від 03.12.2024 року, позовної вимоги про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки на той самий строк та на тих самих умовах, вже не було. Судом такої позовної вимоги не розглядалось та жодного рішення не приймалось, тому будь-які доводи та аргументи Відповідача викладені в апеляційній скарзі проти позовної вимоги про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки на той самий строк та на тих самих умовах не мають сенсу. При чому, Апелянт сам у апеляційній скарзі (стор. 12) вказує на те, що Позивачем змінений предмет позову.
Щодо явки сторін.
Сторони були сповіщені належним чином про час, дату та місце судового засідання, в судове засідання з'явились та надали своє пояснення.
Позиція апеляційного суду.
Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін, оцінивши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи та законність і обґрунтованість рішення в межах позовної заяви та доводів апеляційної скарги, судова колегія приходить наступного.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Судом першої інстанції помилково було задоволено позов частково, визнано укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Іскра ТМ" в особі виконавчого директора Кіселар Родіона Миколайовича, що діє на підставі Статуту та ОСОБА_1 , додаткову угоду № 1 від 20 березня 2023 р. до договору оренди земельної ділянки № 147 від 01 квітня 2014 р. щодо земельної ділянки площею 6,5645 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0151 та визнано відсутнім право оренди ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО «ВАДІС» щодо земельної ділянки площею 6,5645 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0151. Зазначено, що рішення суду є підставою для державної реєстрації припинення права оренди ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО «ВАДІС» щодо земельної ділянки площею 6,5645 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0151, в решті позовних вимог відмовлено, з огляду на наступне.
01.04.2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ІСКРА ТМ" код ЄДРПОУ: 05414752 (далі -ТОВ "ІСКРА ТМ") та ОСОБА_1 укладено договір №147 від 01.04.2014 року, який зареєстровано 28.08.2014 року у Реєстраційній службі Тарутинського районного управління юстиції в Одеській області, про що у Державний реєстр земель внесені записи 28.08.2014 року щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5124782800:01:001:01:0151, яка перебуває у власності відповідача (далі -Договір №147) (а.с.28-31).
Як вбачається з п. 8 Договору №147, договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Підпункту 8 пункту 30 Договору №147, орендар має переважне перед третіми особами право на продовження договору оренди земельної ділянки після спливу строку дії цього договору.
Пунктом 20 Договору №147 визначено, що сторони включили обов'язок передачі земельної ділянки орендарю у п'ятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання передачі.
Пунктом 41 Договору №147, визначено, що сторони досягли згоди, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий в орендаря, третій в органі, який провів його державну реєстрацію.
Договір зареєстрований у реєстраційній службі Тарутинського районного управління юстиції в Одеській області, про що свідчить копія Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права індексний номер 26208729 від 30.08.2014 року (а.с.33).
З матеріалів справи вважалось встановленим та не заперечувалось сторонами, що сторони уклали договір оренди на визначений строк.
Під час надання пояснень в суді першої інстанції, відповідач не заперечувала того факту, що останнім днем дії договору є 01.04.2024 року. Також сторонами не заперечувався факт виконання умов договору у період його дії, в повному обсязі.
20.03.2023 року з боку ТОВ "ІСКРА ТМ" до Договору №147 підготовлено проект додаткової угоди № 1 від 20.03.2023 року (далі -Проект додаткової угоди №1) (а.с.35-36).
Згідно Проекту додаткової угоди №1, ТОВ "ІСКРА ТМ" пропонувало ОСОБА_1 внести зміни до договору оренди земельної ділянки №147 від 01.04.2014 року, з кадастровим номером 5124782800:01:001:0151, а саме: продовжити строк дії договору та збільшити орендну плату за користування земельною ділянкою, яка належить Відповідачу.
Під час судового розгляду в суді першої інстанції відповідач не заперечувала щодо обізнаності та бажання ТОВ «ІСКРА ТМ» укласти додаткову угоду, однак остання не бажала її укладати з підстав наміру самостійно продовжити обробку земельної ділянки її сином, повідомила, у зв'язку з сімейними обставинами син виїхав та вона уклала наступний договір оренди землі з ФГ "ВАДІС".
18.04.2023 року ОСОБА_1 звернулася із заявою до Генерального директора ТОВ "ІСКРА ТМ" ОСОБА_4 , що з 01 квітня 2024 року вона має намір обробляти свій земельний пай та просила звільнити земельну ділянку (а.с.37).
Згідно довідки ТОВ "Іскра ТМ" від 30 червня 2023 року ОСОБА_1 від отримання наручно листа від 07.06.2023 року № 07/06/ вих23, Проекту додаткової угоди №1 ТОВ "ІСКРА ТМ" від 20.03.2023 року до Договору №147 від 01.04.2014 року, щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5124782800:01:001:0151 та проекту згоди, щодо припинення дії договору у 2024 році після збирання врожаю-відмовилася. Проте надала усну згоду щодо запропонованих їй умов вказаних у листі (а.с.41).
01.04.2024 року ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки з ФГ "ВАДІС" на десять років щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5124782800:01:001:0151 (а.с.51-53).
Позиваючись до суду із теперішнім позовом, позивач посилається на належне виконання ним зі свого боку умов Договору оренди та намір скористатися своїм переважним правом на поновлення Договору № 147, про що 20.03.2023 року у межах строку, передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі» підготовлено проект додаткової угоди № 1 від 20.03.2023 року (а.с.35-36), який 07.06.2023 року листом №07/06/ вих23 надіслано орендодавцю, на що ОСОБА_1 від отримання такого листа з вищевказаними додатками - відмовилась .
18.04.2023 року ОСОБА_1 звернулася із заявою до Генерального директора ТОВ "ІСКРА ТМ" ОСОБА_4 , що з 01 квітня 2024 року вона має намір обробляти свій земельний пай та просила звільнити земельну ділянку (а.с.37).
Проте позивач дізнався, що з 01.04.2024 ОСОБА_1 було укладено з ФГ "ВАДІС" на десять років щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5124782800:01:001:0151 (а.с.51-53), стосовно якої саме позивач має переважне право на поновлення договору.
Отже, спірні правовідносини виникли між сторонами з приводу захисту позивачем його переважного права орендаря при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди.
Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Частиною третьою цієї статті передбачено, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
За змістом ст. 78 ЗК України, право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.
Частиною 1 ст. 116 ЗК України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
Для застосування ч. 1 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря наявність заперечень та своє рішення.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Аналогічні висновки Великої Палати Верховного Суду містяться у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), постановах Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року (провадження № 6-219цс14 та № 6- 10цс15) та від 18 березня 2015 року (провадження № 6-3цс15 і № 6-4цс15).
Вище описані висновки суду першої інстанції щодо належного повідомлення ТОВ «Іскра ТМ» апелянта щодо свого наміру продовжити договір оренди землі за № 147 на новий строк, запропонування проекту додаткової угоди ні яким чином не узгоджується із висновками Великої Палати Верховного суду у постанові від 05.06.2019 року по справі № 709/433/17 (провадження № 14-169цс19).
Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Тобто, поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків на новий строк.
Правочин, на підставі якого здійснюється продовження орендних прав та обов'язків, у силу загальних приписів ЦК України щодо порядку укладення, зміни та розірвання договорів має бути вчинений у тій самій формі, що й первісний договір оренди.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування.
Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15 та від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17.
Отже, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.
Додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Висновки про належний спосіб захисту при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду сформулювала у постанові від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, вказавши, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов'язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.
У справі, що розглядається, підставою для продовження дії попереднього договору оренди земельної ділянки ТОВ «Іскра ТМ» зазначається направлення ним у визначений ст. 33 Закону України «Про оренду землі» строк, а саме - 07.06.2023 року, додаткової угоди №1 до Договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5124782800:01:001:0151) (№147 від 01 квітня 2014 року) від 20 Березня 2023 року на умовах визначених її змістом, а саме зі зміненими суттєвими умовами договору - строку, на який його укладається, про що позивач сам зазначає в у вищевказаній додатковій угоді №1 як 20 (двадцять) років.
Судова колегія вважає, що надання вказаного доказу (проекту Додаткової угоди) повністю залежить від волі позивача, доказів узгодження з відповідачем коригування умов додаткової угоди в матеріалах справи відсутні.
Крім того, відповідно до опису цінного листа неможливо ідентифікувати, що на адресу ОСОБА_1 направлявся проект Додаткової угоди №1 до Договору оренди землі №147 від 01.04.2014 року.
Стосовно довідки складеної представниками позивача від 30.06.2023 року ОСОБА_1 від отримання наручно листа від 07.06.2023 року №07/06/ вих. 23, проекту додаткової угоди №1 ТОВ «Іскра ТМ» від 20.03.2023 року до Договору оренди землі №147 від 01.04.2014 року відмовилась, проте надала усну згоду щодо запропонованих їй умов вказаних у листі, належними та допустимими доказами не підтверджується. Крім того, позивачу достеменно було відомо з 18.04.2023 року, що ОСОБА_1 має з 01 квітня 2024 намір обробляти свій земельний пай та просила звільнити земельну ділянку, про що зверталася із заявою до Генерального директора ТОВ "ІСКРА ТМ" Влад Ф.І. (а.с.37).
Отже, для продовження договірних орендних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди на поновлення договору з застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах, ( частина перша - п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі) або пасивна згода сторін договору на продовження договору на тих самих умовах на той самий строк - пролонгація договору .( частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
За наведених обставин відсутні докази згоди, ОСОБА_1 продовжити дію договору оренди землі, і бажання орендаря не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки, щодо добросовісного користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Суд першої інстанції під час вирішення позову ТОВ «Іскра ТМ» по суті взагалі не надав належної оцінки копіям первинних бухгалтерських документів наданих Позивачем на доведення своєї позиції щодо виконання умов договору оренди в частині сплати орендної плати належним чином.
Надані Позивачем документи не відповідають вимогам правових засад регулювання, організації, ведення бухгалтерського обліку та складання фінансової звітності в Україні згідно Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» (Закон № 996) ст. 1, 3, ч. 1 ст. 9 Закону № 996, Положенню про документальне забезпечення записів в бухгалтерському обліку, затвердженого наказом Міністерства фінансів України № 88 від 24.05.1995 за № 168/7704 (Положення № 88), приписам п. 1.2, 2.1, 2.2, 2.15.
Отже, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів належного виконання позивачем як орендарем своїх обов'язків за Договором оренди земельної ділянки від 01.04.2014 щодо сплати орендної плати шляхом надання саме первинних бухгалтерських документів у відповідності до абз. 11 ст. 1 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні». Не є такою Довідка про нарахування та виплату орендної плати орендодавцю, яка надана позивачем разом з позовом.
Зведенні відомості, підписи на накладних вчинені без зазначення інформації, яка дає змогу ідентифікувати особу підписувача, зведені реєстри про видачу сільськогосподарських культур взагалі не містять підписів посадових осіб Позивача, відповідальних за здійснення такої видачі, також такі реєстри мають дописи, здійснені вручну, виправлення, помарки, що взагалі викликали сумніви щодо достовірності внесеної інформації у ці реєстри.
Суд першої інстанції не надав належної оцінки зміненим позовним вимогам ТОВ «Іскра ТМ» у зв'язку із тим, що запропоновані Позивачем умови додаткової угоди виключають переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк у зв'язку із внесення істотних змін до умов договору оренди та за відсутності волі на це Апелянта, за наявності його бажання припинити договірні відносини, що виключає порушення прав Позивача і необхідність їх поновлення у судовому порядку.
Крім того, проект додаткової угоди за № 1 від 20.03.2023 року до договору оренди земельної ділянки за № 147 від 01.04.2014 р. не відповідає приписам чинного законодавства України, що регулює відносини щодо оренди землі сільськогосподарського призначення.
Також, в додатковій угоді №1 ТОВ «Іскра ТМ» від 20.03.2023 року до Договору оренди землі №147 від 01.04.2014 року відсутня індексація, у договорі Позивач висунув вимогу укласти його на 20 років без права коригування стороною відповідача, на момент закінчення дії договору, а саме 01.04.2024 року ОСОБА_1 повідомила про відсутність бажання продовжувати договірні відносини з ТОВ «Іскра ТМ».
Судом першої інстанції було встановлено, що під час дії договору оренди землі № 147 від 01.04.2014 р. щодо земельної ділянки площею 6,56 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0151, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Ганнівської сільської ради Тарутинського району Одеської області, укладеного між позивачем ТОВ «ІСКРА ТМ» в особі директора Грабован Леонідом Васильовичем та відповідачем ОСОБА_1 , який укладений та зареєстрований у відповідності до вимог діючого законодавства, достроково не розірваний та не припинений, був зареєстрований договір оренди земельної ділянки б/н від 01.04.2024 р., укладений між відповідачами ОСОБА_1 та ФГ «ВАДІС» щодо оренди земельної ділянки, яка на дату його укладення та на момент державної реєстрації договору вже перебувала в оренді у позивача.
Договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5124782800:01:001:0151 між ОСОБА_1 та ТОВ «Іскра ТМ» були укладені 01.04.2014 р. строком на 10 років.
До 31.12.2012 р. чинним законодавством України у сфері орендних відносин передбачало, що договори оренди землі набирають чинності з моменту їх державної реєстрації у відповідних органах Державного земельного кадастру України та строк дії такого договору починає свій перебіг саме з моменту такої реєстрації.
З 01.01.2013 р. набули чинності зміни до Земельного кодексу України, ЗУ «Про оренду землі», ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших нормативно-правових актів, що регулюють питання оренди земельних ділянок та державної реєстрації права оренди земельних ділянок. З 01.01.2013 року сторони за договором оренди землі реєстрували у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно саме право оренди, а не договір оренди землі.
Статтею 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Стаття 631 ЦК України встановлює, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.
У статтях 253, 254 ЦК України зазначається, що перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якої пов'язано його початок. Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяці та число останнього року строку.
Статтею 252 ЦК України дано визначено поняття строку та терміну. Зокрема, нормами зазначеної статті передбачено, що строк визначений роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.
Виходячи з положень ст. 251, 252, 253, 254, 631, 638 ЦК України, строк дії договорів оренди земельних ділянок, починаючи з 01.01.2013 р., рахується з наступного дня після підписання сторонами такого договору. Останнім днем дії договору оренди землі буде відповідний місяць та число останнього року строку. Така правова позиція узгоджена із правової позицією Верховного суду України викладена у постанові від 02.10.2010 р. у справі № 912/3295/18.
Строк дії договору оренди землі № 147 від 01.04.2014 р. щодо земельної ділянки площею 6,56 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0151, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Ганнівської сільської ради Тарутинського району Одеської області, укладеного між позивачем ТОВ «ІСКРА ТМ та відповідачем ОСОБА_1 закінчився - 01.04.2024 року.
Жодних нових договорів або додаткових угод про зміну строку договору оренди між власником земельної ділянки та ТОВ «Іскра ТМ» не було укладено та на державну реєстрацію не було подано.
Отже, права та законні інтереси ТОВ «Іскра ТМ» у даній справі не було порушено, а тому були відсутні правові підстави у суду для захисту права. Крім того, ТОВ «Іскра ТМ» було вжито досудових заходів врегулювання спору шляхом звернення до колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльності державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 19.04.2024 р. за № 24вих2024, зареєстрована в Міністерстві юстиції України 22.04.2024 за № СК-2337-24.
За результатами розгляду вище згаданої скарги колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльності державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції винесло наказ про відмову у задоволенні скарги ТОВ «Іскра ТМ» на підставі висновку від 14.05.2024 р.
Суд першої інстанції взагалі не надав належної правової оцінки в оскаржуваному рішенні висновкам колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльності державного реєстратора, суб'єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції за результатами розгляду скарги ТОВ «Іскра ТМ» від 19.04.2024 р. за № 24вих2024, зареєстрована в Міністерстві юстиції України 22.04.2024 за № СК-2337-24.
Враховуючи вище викладене, висновки суду першої інстанції щодо порушення прав ТОВ «Іскра ТМ» шляхом укладання договору оренди земельної ділянки б/н від 01.04.2024 р. між відповідачами ОСОБА_1 та ФГ «ВАДІС» не відповідає дійсності, а тому суд помилково визнав відсутнім право оренди ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО «ВАДІС» щодо земельної ділянки площею 6,5645 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0151.
Способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16). Іншими словами, це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц).
Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. У відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20 зазначено, що: «визнання недійсним правочину, вчиненого з порушенням переважного права, не поновлює порушеного переважного права, тому що таке визнання само по собі не має наслідком обов'язок власника земельної ділянки (орендодавця) укласти договір оренди із суб'єктом переважного права (орендарем). За цих підстав, закономірною є неприйнятність та неефективність такого способу для захисту переважного права. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту). Визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди. За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанова від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові».
Отже, неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.
За таких обставин, у задоволенні уточнених позовних ТОВ «Іскра ТМ» необхідно відмовити з підстав неправильно обраного позивачем способу захисту своїх прав.
Наведене узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 22 лютого 2022 року у справі № 941/496/20-ц та від 01 червня 2022 року у справі № 272/450/18.
Враховуючи вищезазначене, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про обґрунтованість уточненого позову в наведеній частині.
Крім того, колегія суддів зазначає, що щодо належного способу захисту орендаря у разі укладення орендодавцем договору оренди землі з новим орендарем і реєстрації за ним права оренди ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатися переважним правом (постанова Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 у справі №143/591/20), то якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди землі на новий строк (додаткової угоди до неї), а орендодавець відмовляється та укладає новий договір оренди з наступним орендарем, то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належними способами захисту прав первинного орендаря є спонукання до укладення додаткової угоди про укладення договору оренди землі на новий строк (тобто про визнання такої угоди укладеною) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря.
Отже, вимога про визнання недійсним договору оренди землі не узгоджується із належним та ефективним способом захисту прав позивача, про які він заявляє.
Доводи відзиву на апеляційну скаргу про те, що Позивачем виконано всі необхідні дії для можливості скористатися переважним правом укладення додаткової угоди №1 ТОВ «Іскра ТМ» від 20.03.2023 року до Договору оренди землі №147 від 01.04.2014 року не узгоджується із наявними доказами у справі та встановленими обставинами судовою колегією, на що помилково не звернуто уваги судом першої інстанції, оскільки з наданих самим позивачем доказів вбачається змінений строк оренди, на що беззаперечно повинна бути отримана згода орендодавця за змістом ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами другою-п'ятою цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Також, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов'язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі №594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).
Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п'ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону №161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.
За таких обставин в Постанові ВП ВС від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19 встановлено, помилковість висновків судів попередніх інстанцій, про те, що передбачені у частинах першій - п'ятій і шостій статті 33 Закону № 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов'язані між собою.
Інші доводи відзиву на апеляційну скаргу є викладенням своєї позиції та не є критикою апеляційної скарги по суті.
Крім того, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у держава-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року. Оскаржувані судові рішення відповідають критерію обґрунтованості судового рішення.
Виходячи з вищевикладеного судова колегія, за результатами апеляційного перегляду справи приходить висновків про задоволення апеляційної скарги, скасування рішення Тарутинського районного суду Одеської області від 25 червня 2025 року та ухвалення нового рішення, яким вважає відмовити в задоволенні позовної заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Іскра ТМ» в особі Генерального директора ТОВ «Іскра ТМ» ОСОБА_4 до ОСОБА_1 , третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору Державного реєстратора Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіною Олени Дмитрівни, Фермерського господарства «ВАДІС про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання недійсним договору оренди укладеного з наступним орендарем, скасування його державної реєстрації, визнання відсутнім права нового орендаря.
Загальний висновок суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Згідно з ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Щодо судових витрат в суді апеляційної інстанції
Згідно ч. 13 ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, змінює або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Згідно частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи що в задоволенні позовних вимог відмовлено з позивача на користь відповідача підлягає стягненню сплачена сума судового збору, а саме за подачу апеляційної скарги - 3633,6 грн..
Керуючись ст. ст. 141, 367,374,376,382-384 ЦПК України,-
постановив:
Апеляційну скаргу Бондаренко Ганни Євгенівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 - задовольнити.
Рішення Тарутинського районного суду Одеської області від 25 червня 2025 року, скасувати.
Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовної заяви Товариства з обмеженою відповідальністю «Іскра ТМ» в особі Генерального директора ТОВ «Іскра ТМ» Влада Федора Івановича до ОСОБА_1 , третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору Державного реєстратора Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіною Олени Дмитрівни, Фермерського господарства «ВАДІС про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання недійсним договору оренди укладеного з наступним орендарем, скасування його державної реєстрації, визнання відсутнім права нового орендаря - відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Іскра ТМ» в особі Генерального директора ТОВ «Іскра ТМ» ОСОБА_4 (ЄДРПОУ 05414752) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_1 ) судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 3633,6 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту може бути оскаржена до Верховного Суду.
Головуючий суддя В.В. Кострицький
Судді В.А. Коновалова
Ю.П. Лозко