Справа № 526/3055/25
Провадження № 2/526/1608/2025
іменем України
12 листопада 2025 року Гадяцький районний суд Полтавської області у складі головуючого судді Черкова В.Г., при секретарі судового засідання Лопушняк Т.П., розглянувши в м. Гадяч у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-край» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Плішивецьке» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди в нового орендаря,
Представник товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-край» (далі - Позивач) звернувся до суду з вказаною позовною заявою, яку мотивував тим, що між Позивачем та ОСОБА_1 (далі - Відповідач-1) в грудні 2013 року було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 5320485300:00:001:0093 строком дії з урахуванням додаткової угоди 7 років. В листопаді 2024 року Відповідачу-1 було направлено лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди та надано два оригінальних примірника додаткових угод про продовження дії договору, який Відповідач-1 отримав, але надіслав Позивачу відповідь про небажання поновлювати договірні відносини. Позивач покликається, що скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, але у вересні 2025 року Відповідач-1 уклав договір оренди земельної ділянки кадастровий номер 5320485300:00:001:0093 з Товариством з обмеженою відповідальністю «Плішивецьке» (далі - Відповідач-2), чим порушили переважне право Позивача на укладення договору оренди цієї земельної ділянки на новий строк. На підставі викладеного просить визнати укладеною додаткову угоду № б/н до договору оренди землі від 10.12.2013 між Позивачем та Відповідачем-1 в редакції, викладеній в позовній заяві, а також визнати відсутнім право оренди у Відповідача-2 на земельну ділянку кадастровий номер 5320485300:00:001:0093.
Представником Відповідача-1 надано суду відзив на позовну заяву, в якому вказано, що Позивача було повідомлено про відсутність наміру продовжувати договір оренди землі, Позивач порушував строки виплати орендної плати та текст додаткової угоди, що викладений в позовній заяві, відрізняється від її тексту, який було долучено до листа-повідомлення, а також відсутні докази отримання листа-повідомлення Позивача від 29.11.2024. Просить відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі, а судові витрати покласти на Позивача.
Представником Відповідача-2 надано суду відзив а позовну заяву, в якому вказано, що власник земельної ділянки кадастровий номер 5320485300:00:001:0093 листом від 28.11.2024, 30.12.2024 та від 06.02.2025 повідомляв Позивача про небажання поновлювати дію договору оренди землі, тому 16.03.2025 між відповідачами було укладено договір оренди вказаної земельної ділянки (право оренди зареєстровано в ДРПП 59086880 від 17.03.2025). Просить відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі та судові витрати покласти на Позивача.
Ухвалою Гадяцького районного суду Полтавської області від 16.10.2025 відкрито провадження по справі, призначено справу до розгляду у порядку спрощеного провадження без виклику сторін.
Заявлене клопотання представника відповідачів про розгляд даної цивільної справи в порядку загального позовного провадження судом відхиляються, оскільки спрощене провадження, як і загальне позовне провадження спрямовані на всебічний, повний та об'єктивний розгляд справи з дослідженням всіх наданих сторонами доказів, вивченням всіх заяв сторін по суті справи, тобто спрощене провадження не є провадженням, в якому розглядаються безспірні вимоги. Отже, відповідач не позбавлений можливості викласти свої доводи, аргументи, міркування, заперечення у письмових заявах по суті справи, не позбавлений можливості надавати суду свої докази на спростування вимог позивача у строки, визначені судом або законом, заявляти відповідні клопотання та в повній мірі користуватися правами, передбаченими ЦПК України.
Окремо суд звертає увагу сторін, що відповідачі скористалися своїм право для подання відзиву на позовну заяву, а Позивач, отримавши такі відзиви, що підтверджено квитанціями про доставку документів до зареєстрованого Електронного кабінету користувача ЄСІТС, своїм правом на подання відповіді на відзив не скористався, тому суд в силу ст. 279 ЦПК України досліджує докази і письмові пояснення, викладені у заявах по суті справи.
Так, судом встановлено наступне.
Згідно копії Державного акту на право власності на земельну ділянку, Відповідач-1 є власником земельної ділянки площею 3,1657 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Плішивецької сільської ради Гадяцького району Полтавської області.
Згідно копії Договору оренди землі від 10.12.2013 видно, що Відповідач-1 (орендодавець), а Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Мрія» (орендар), земельної ділянки загальною площею 3,1657 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Плішивецької сільської ради Гадяцького району Полтавської області. Договір укладено на 5 років, до 10.12.2018 (п. 8). Договір зареєстрований у реєстраційній службі Гадяцького району 25.01.2014 за № 4401260.
Додатковою угодою від 15.03.2018 внесено зміни до Договору оренди землі від 10.12.2013, зокрема - Позивач є новим орендарем земельної ділянки та строк дії договору продовжується на 7 років з моменту підписання сторонами даної угоди.
Листом-повідомленням від 29.11.2024 № 625 Позивач повідомляє Відповідача-1 про намір продовжити дію договору оренди землі від 10.12.2013 № б/н та просить підписати додаткові угоди на продовження дії договору оренди землі й направити один екземпляр на адресу Позивача.
З копій платіжних інструкцій за період 2021 - 2024 встановлено, що Позивач сплачував Відповідачу-1 орендну плату за користування вищевказаною земельною ділянкою.
З копії договору оренди землі від 16.03.2025 видно, що Відповідач-1 (орендодавець), а Відповідач-2 (орендар) земельної ділянки кадастровий номер 5320485300:00:001:0093 загальною площею 3,1657 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Великобудищанської сільської ради Миргородського району Полтавської області. Договір укладено строком на 7 років, до 16 березня 2032 року.
З копії витягу з Державного реєстру речових прав від 20.03.2025 № 418849840 видно, що інше речове право (право оренди земельної ділянки) Відповідача-2 зареєстровано за номером 59086880.
З копії листів Відповідача-1 від 30.12.2024 та від 06.02.2025, які направлені рекомендованим листом з описом вкладення, видно, що він повідомляє Позивача про відмову в поновленні договору оренди землі та не бажає підписувати додаткову угоду на продовження договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах (лист ШК № 3730000097801).
З копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (лист ШК № 3730000097801) вбачається, що він вручений Позивачу 07.02.2025.
З копії заяви Відповідача-1 від 28.11.2024, яка отримана Позивачем 12.12.2024, видно, що Відповідач-1 просить не обробляти земельну ділянку кадастровий номер 5320485300:00:001:0093, так як не має наміру продовжувати договірні відносини.
З копії витягу Державного реєстру речових прав від 20.03.2025 № 418744383 видно, що інше речове право Позивача (право оренди земельної ділянки) кадастровий номер 5320485300:00:001:0093 припинено 17.03.2025.
Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства України, Законом України «Про оренду землі».
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, в розумний строк.
Умови договору найму при його поновлені на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.
Право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев'ята статті 93 ЗК України).
Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Правові підстави поновлення договору оренди землі, крім положень статті 777 ЦК України, визначаються також статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі: укладання договору на новий строк з застосуванням переважного права орендаря перед іншими особами (частина перша п'ята статті 33) та продовження договору за мовчазною згодою сторін на тих самих умовах та на той самий строк (частина шоста статті 33).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі ( частина друга статті 33 Закону України «Про оренду землі»). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
Орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, має можливість спланувати подальші дії у зв'язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Частиною четвертою цієї ж статті також визначено, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Крім того, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Отже, для продовження договірних орендних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди на поновлення договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах, (частина перша - п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі) або пасивна згода сторін договору на продовження договору на тих самих умовах на той самий строк пролонгація договору (частина шоста цієї статті).
Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди землі на новий строк, звернення позивача з позовом до суду діяла нова редакція Закону про оренду землі із внесеними змінами.
За частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 ЗК України.
За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, на заяву Позивача від 29.11.2024 (докази отримання Відповідачем-1 відсутні) листами Відповідача-1 повідомлено, що просить не обробляти земельну ділянку кадастровий номер 5320485300:00:001:0093, так як не має наміру продовжувати договірні відносини.
В постанові від 28 вересня 2020 року, справа № 272/440/18 Верховний Суд зазначив, що у разі незгоди орендодавця у поновленні договору оренди, направленої орендарю у місячний строк до закінчення строку його дії, переважне право на укладення договору оренди землі припиняється, тому що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Отже, у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Наведене узгоджується і з висновками викладеними у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 року у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18, від 03.03.2021 року №693/45/18 року.
Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 року, справа № 926/2720/21 зазначив про те, що у випадку, якщо орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився із запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в межах своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити в задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним.
Відповідно до статті 41 Конституції України право приватної власності є непорушним.
Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод (ратифікована Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР), зокрема статтею 1 Першого протоколу до неї, визначено: "Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном".
Відповідно до статті 316 ЦК України право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.
Правомочність власника - в його праві володіти, користуватися й розпоряджатися майном у межах, встановлених законом (випливає зі статті 317 ЦК України).
Право користування є одним з видів речових прав на чуже майно (стаття 395 ЦК України).
Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).
Оскільки орендодавець відмовився поновлювати договір оренди землі на попередніх умовах, тому припинилося переважне права орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.
Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.
Суд також звертає увагу позивача на те, що поняття поновлення договору оренди за статтею 764 ЦК України та переважного права на укладення нового договору оренди відповідно до статті 777 ЦК України не є тотожними. Отже, переважне право орендаря на поновлення договору покликане забезпечити пріоритет його інтересів, воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.
Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури та наявності волевиявлення сторін.
Аналогічні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 23.01.2019 у справі 902/619/17, від 27.06.2019 року у справі № 923/925/18, від 29.04.2020 року у справі 912/1138/19, від 17.05.2022 у справі № 384/30/21, від 24.04.2023 у справі № 608/2591/21.
При цьому у разі поновлення договору оренди землі згідно з частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Відповідно до ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Таким чином, при розгляді даної цивільної справи було встановлено відсутність волевиявлення сторони договору оренди на його поновлення, що є підставою для відмови у позові, а оскільки позовна вимога про визнання відсутнім права оренди в нового орендаря є похідною від первинної вимоги, тому в її задоволенні також слід відмовити.
Керуючись ст. 12, 81, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд -
ухвалив:
У задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-край» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Плішивецьке» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди в нового орендаря - відмовити.
Рішення може бути оскаржене до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов'язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Повний текст рішення складено та підписано 12 листопада 2025 року.
Головуючий: В. Г. Черков