Красилівський районний суд Хмельницької області
Справа № 677/453/25
07.11.2025 м.Красилів
Красилівський районний суд Хмельницької області
у складі: головуючого - судді Вознюка Р.В.
за участі секретарів судового засідання Федченко Л.В., Загаєвської С.М.,
справа № 677/453/25,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю «Агрокрай»,
предмет позову - визнання відсутнім права оренди, витребування земельної ділянки,
представник позивача - Ковальчук І.М.,
представник відповідача - Кузнецов К.С.
розглянувши справу у відкритому судовому засіданні в залі суду, в порядку загального позовного провадження, в режимі відеоконференції,
«І. Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача»
Представник позивача адвокат Ковальчук І.М. 18.03.2025 звернулась до Красилівського районного суду Хмельницької області з позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокрай» (надалі - ТОВ «Агрокрай») у якому просила визнати відсутнім право оренди відповідача на земельну ділянку з кадастровим номером 6822789200:07:001:0049 загальною площею 2,1211 га, що належать на праві приватної власності ОСОБА_1 та витребувати вказану земельну ділянку.
В обґрунтування позовних вимог представник позивача адвокат Ковальчук І.М. зазначила, що позивач ОСОБА_1 є власницею земельної ділянки площею 2,1211 га з кадастровим номером 6822789200:07:001:0049.
17.03.2015 року ОСОБА_1 уклав договір оренди з ТОВ «Агрокрай», строком на 10 років.
В подальшому, 20.10.2020 року між Позивачем та Відповідачем було підписано додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки, згідно якої договір оренди земельної ділянки від 17.03.2015 року було викладено в новій редакції.
Підпунктом 3.1 вказаної додаткової угоди, серед іншого, встановлено, що договір укладено строком на 10 (десять) років з дати укладання договору. Тобто, вищевказана додаткова угода не змінювала строк оренди, встановлений договором оренди від 17.03.2015 року.
Крім того, п.п. 3.3 додаткової угоди визначено, що у випадку, якщо не пізніше ніж за 2 (два) місяці до дати закінчення строку дії цього Договору оренди землі від жодної із сторін не надійде письмове повідомлення про бажання припинити дію Договору або внести до нього зміни, такий договір вважається автоматично поновленим (пролонгованим) на той самий строк на тих самих умовах.
Маючи на меті припинити орендні відносини, позивач з рештою Орендодавців ТОВ «Агрокрай» 11.10.2024 року подали відповідачу заяву про намір не продовжувати орендні відносини після закінчення строку договору оренди землі.
Відповідь на вказаний лист від Відповідача не надходила.
30.01.2025 року позивачем повторно направлено на адресу ТОВ «Агрокрай» лист-повідомлення про припинення договору оренди та акт прийому передачі земельної ділянки.
17.02.2025 року від ТОВ «Агрокрай» надійшов лист, в якому товариство повідомило, що не поверне земельну ділянку на підставі Додаткової угоди від 20.10.2020 року та просить позивача не вчиняти дій, які б перешкоджали відповідачу користуватися земельними ділянками.
Також, відповідачем не направлено на адресу позивача не пізніше, ніж за місяць до закінчення дії Договору, повідомлення про бажання поновити Договір на новий строк на інших умовах, як того вимагає абз. 2 п.п. 3.3 вище вказаного Договору (в редакції додаткової угоди від 20.10.2020 року), що свідчить про не бажання Орендаря поновлювати строк дії договору оренди.
В зв'язку із небажанням відповідача повертати земельну ділянку, позивачем було замовлено Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, з якої стало відомо, що - державний реєстратор Корній О.С. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (номер запису про право: 9161615), яким фактично продовжив строк дії договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 6822789200:07:001:0049, до 20.10.2030 року, зазначивши дату укладення договору не 17.03.2015 року, коли договір було укладено, а 20.10.2020 року, тобто дату Додаткової угоди про внесення змін до договору.
Вважаючи вищевказані дії відповідача протиправними, позивач змушений звернутися до суду для захисту свої законних прав та інтересів.
Представником ТОВ «Агрокрай» подано до суду відзив, у якому він щодо задоволення позову заперечив, вказав, що 20.10.2020, з метою зміни істотних умов договору оренди від 17.03.2015 року, в частині збільшення орендної плати та строку його дії ще на 10 років, між сторонами було укладено додаткову угоду до договору.
У п. 3.1. Додаткової угоди сторони визначили, що договір укладено строком на 10 років з дати укладення договору.
В подальшому вищевказана Додаткова угода була зареєстрована державним реєстратором Корній О.С., який прийняв рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень (з відкриттям розділу), індексний № 20254636 від 24.03.2015, яким продовжив строк дії договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 6822789200:07:001:0049 до 20.10.2030 року, тобто з моменту укладення додаткової угоди 20.10.2020.
Таким чином, як стверджує представник відповідача, у зв'язку з укладенням додаткової угоди та погодженням нових істотних умов, попередній договір від 17.03.2015 року фактично перестав існувати, оскільки його викладено у новій редакції, а тому початок відліку строку його дії переноситься на дату укладення додаткової угоди. Крім того, за укладення додаткової угоди позивач отримала кошти в сумі 5000 грн.
Характер правовідносин, попередня та подальша поведінка сторін, мотиви та мета укладення додаткової угоди від 20.10.2020 р., відсутність будь-яких заперечень в частині строку дії договору оренди після проведення державної реєстрації права оренди, а також отримання орендної плати в більшому розмірі, вказують на дійсність наміри сторін продовжити строк дії договору
Представник позивача адвокат Ковальчук І.М. подала до суду відповідь на відзив, у якій щодо доводів представника відповідача заперечила з підстав їх необґрунтованості, крім того вказала, що оскільки саме відповідач виписував додаткову угоду, яку в подальшому підписав позивач, то саме він повинен нести ризик пов'язаний з неясністю умов такого договору.
Представник ТОВ «Агрокрай» адвокат Кузнецов К.С. подав до суду заперечення на відповідь на відзив у яких вказав, що оскільки сторони у Додатковій угоді від 20.10.2020 року виклали договір в новій редакції, то такий договір в силу ст. 638 ЦК України , ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є укладеним саме 20.10.2020 після досягнення згоди з усіх істотних умов, а отже і строк дії слід обраховувати з цієї дати.
В судовому засіданні представник позивача адвокат Ковальчук І.М. вимоги позову підтримала, просила задовольнити, вказала, що позивач у визначеному договором порядку повідомив 11.10.2024 орендаря про небажання продовжувати договір оренди. Повторно відповідача було повідомлено листом від 30.01.2025, який був направлений поштою, що підтверджується рекомендованим повідомленням №6503000399551.
У листі від 30.01.2025 року міститься посилання на колективний лист від 11.10.2024 року. При цьому, відповідаючи на лист від 30.01.2025 року Відповідач жодним чином не заперечив надходження раніше листа від 11.10.2024 року. Більше того, відповідаючи на лист від 30.01.2025 року, відповідач не зазначив, що відмовляється підписати Акт прийому-передачі земельної ділянки, бо позивач пропустив строки повідомлення про припинення оренди. Навпаки, відповідач лише зазначив, що договір продовжено додатковою угодою. Таким чином, відсутність реагування відповідача на доданий до листа від 30.01.2025 року колективний лист від 11.10.2024 року свідчить про отримання колективного листа відповідачем.
Представник відповідача адвокат Кузнецов К.С. щодо задоволення позову заперечив, вказав, що саме з дати укладення Додаткової угоди - 20.10.2020 слід відраховувати десятирічний строк дії договору оренди від 17.03.2015. Вказав, що укладенням додаткового договору сторони виклали його повністю у новій редакції. Заперечив щодо вручення відповідачу 11.10.2024 колективної заяви. Вказав, що штамп №83 про отримання колективної заяви належить не ТОВ «Агрокрай», а відповідь 17.02.2025 стосувалась іншого листа, поданого позивачем 31.01.2025. Лист, на який посилається представник позивача товариству не надходив, а трек-номер відправлення №6503000399551 згідно відомостей АТ «Укрпошта» не зареєстроване в системі. Позивач в свою чергу продовжує отримувати орендну плату за користування товариством орендною платою, що підтверджується видатковим касовим ордером.
Представник позивача заперечуючи посилання представника відповідача на фактичне отримання орендної плати вказувала, що згідно п.7.2 Договору товариство продовжує нараховувати та виплачувати орендну плату поки не завершить сільськогосподарський рік, а тому отримання орендної плати за 2025 рік свідчить лише про завершення відповідачем обробітку землі та жодним чином не підтверджує наявність орендних правовідносин. Крім того вказала, що відстеження поштового відправлення №6503000399551 з використанням автоматизованої системи відстеження поштових відправлень АТ «Укрпошта» є неможливим у зв'язку із тим, що така інформація в системі зберігається лише 6 місяців.
«ІІ. Заяви (клопотання) учасників справи»
20.05.2025 представник відповідача подав до суду клопотання про виклик свідків.
03.10.2025 представник відповідача подав до суду клопотання про долучення документів до матеріалів справи.
24.10.2025 представник позивача подала до суду клопотання про долучення документів до матеріалів справи та виклик свідків.
27.10.2025 представник відповідача подав до суду клопотання про долучення до матеріалів справи заяви про стягнення витрат на правничу допомогу.
28.10.2025 представник відповідача подав до суду клопотання про виклик свідка.
«ІІІ. Процесуальні дії у справі»
21.03.2025 відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання.
20.05.2025 протокольною ухвалою відмовлено представнику відповідача ОСОБА_2 у задоволенні клопотання про виклик свідків.
20.05.2025 закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду.
29.10.2025 протокольною ухвалою суду, за клопотанням представників сторін, долучено до матеріалів справи подані представниками сторін документи, задоволено клопотання про виклик свідків.
29.10.2025 протокольною ухвалою суду оголошено про перехід до стадії ухвалення судового рішення та повідомлено, що рішення буде ухвалено та проголошено 07.11.2025.
«IV. Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин»
Позивач є власником земельної ділянки кадастровим номером 6822789200:07:001:0049 площею 2,1211 га.
17.03.2015 року ОСОБА_1 уклав з ТОВ «Агрокрай» договір оренди належної йому земельної ділянки площею 2,1211 га, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6822789200:07:001:0049.
Відповідно до п. 8 Договору договір укладено на строк 10 років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою).
По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, Орендар, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі), про що він повідомляє Орендодавця до спливу строку договору у строк, не пізніше ніж за місяць до спливу строку Договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Відповідно до п. 44 Договору цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та його державної реєстрації.
24.03.2015 року державним реєстратором Реєстраційної служби Красилівського районного управління юстиції Хмельницької області Корній О.С. було зареєстровано право оренди ТОВ «Агрокрай», підстава - договір оренди від 17.03.2015 року, реєстровий №20245636.
20.10.2020 року між сторонами укладено додаткову угоду, якою внесено зміни до Договору оренди земельної ділянки від 17.03.2015.
Вказаною додатковою угодою договір оренди земельної ділянки від 17.03.2015 викладено у новій редакції:
Відповідно до п.3.1. Додаткової угоди Договір укладено на 10 років з дати укладення договору.
Відповідно до п.3.2. Додаткової угоди Орендар має переважне право на поновлення Договору оренди на новий строк в порядку передбаченому законодавством.
Згідно з п.3.3. Додаткової угоди у випадку, якщо не пізніше ніж за 2 (два) місяці до дати закінчення строку дії цього Договору оренди від жодної із сторін не надійде письмове повідомлення про бажання припинити дію Договору або внести до нього зміни, такий Договір вважається автоматично поновленим (пролонгованим) на той самий строк на тих самих умовах.
Якщо одна із сторін Договору бажає його поновити на інших умовах, то така сторона зобов'язана не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії Договору, направити іншій стороні повідомлення про бажання поновити Договір на новий строк та прикласти проект додаткової угоди із запропонованими умовами. Інша сторона зобов'язана розглянути запропонований проект угоди та надати свою аргументовану відповідь протягом 15 (п'ятнадцяти) календарних днів з дати отримання такого повідомлення. Відсутність відповіді іншої Сторони у вказаний строк буде розцінюватися, як «мовчазна згода».
У випадку недосягнення Сторонами згоди щодо істотних умов Договору, Орендар втрачає своє переважене право на поновлення Договору на новий строк.
Відповідно до п. 2 Додаткової угоди ця угода набирає чинності з дати її підписання сторонами та є невід'ємною частиною Договору оренди.
11.10.2024 орендодавці ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 ОСОБА_8 підписали колективне звернення, адресоване на ім'я керівника ТОВ «Агрокрай» ОСОБА_9 у якому пайовики повідомили про небажання продовжувати договори оренди, у зв'язку із наміром обробляти свої земельні ділянки самостійно, на якому проставлено відмітку «вхід. №83 11.10.2024».
30.01.2025 року позивачем рекомендованим повідомленням №6503000399551 на адресу відповідача направлено заяву про повернення земельної ділянки кадастровим номером 6822789200:07:001:0049 площею 2,1211 га, до якого позивачем долучено копію колективного звернення про припинення оренди від 11.10.2024.
17.02.2025 ТОВ «Агрокрай» надало відповідь на заяву позивача від 30.01.2025 №45, у якому ТОВ «Агрокрай» повідомило, що не поверне земельну ділянку на підставі Додаткової угоди від 20.10.2020 року та просить позивача не вчиняти дій, які б перешкоджали Відповідачу користуватися земельною ділянкою.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6822789200:07:001:0049 площею 2,1211 га, номер запису про інше речове право - 9161615; вид іншого речового права: право оренди земельної ділянки; зміст, характеристика іншого речового права: Дата укладання договору (після 2013р)/Дата державної реєстрації (до 2013р) : 20.10.2020, Строк: 10 р., Дата закінчення дії: 20.10.2030, з автоматичним продовженням дії договору.
Згідно видаткового касового ордеру від 19.09.2025 ОСОБА_1 виплачено орендну плату в сумі 8300 грн за 2025 рік, про що позивач поставив власноручний підпис.
Вказані обставини підтверджуються: копією договору оренди землі від 17.03.2015, копією додаткового договору від 20.10.2020 року, копією колективної заяви орендарів ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 ОСОБА_8 , повідомленням ОСОБА_1 від 30.01.2025, листом ТОВ «Агрокрай» від 17.02.2025, інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухового майна щодо об'єкта нерухомого майна №415711533, рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення №6503000399551, видатковим касовим ордером від 19.09.2025.
Допитаний в судовому засіданні, як свідок, позивач ОСОБА_1 вказав, що в жовтні 2024 року він та ОСОБА_3 зібрали підписи орендодавців, які не хотіли продовжувати дію договорів оренди землі. В подальшому вони зателефонували до секретаря ТОВ «Агрокрай» в Кузьмин. Секретар Аня сказала їм, що з цим питанням їм потрібно до ОСОБА_10 . Вони зателефонували до ОСОБА_10 і вона сказала під'їхати 11.10.2024. Він з ОСОБА_3 приїхали в с. Кузьмин віддали їй заяву та сказали, що хочуть вийти з відносин з ТОВ «Агрокрай» на що вона повідомила, що це не можливо бо у них є якісь домовленості, а ще товариству потрібно було зібрати врожай. Вона взяла заяву, поставила на ній штамп і повернула їм другий екземпляр. Сказала, що відповідь буде через місяць. Відповіді не було.
Допитана в судовому засіданні свідок ОСОБА_3 повідомила, що 11.10.2024 вони з ОСОБА_1 завезли колективну заяву ОСОБА_11 і вона його зареєструвала. Заяву складала дружина позивача ОСОБА_12 . Після чого вони збирали підписи орендодавців.
Допитана в судовому засіданні свідок ОСОБА_13 повідомила, що вона є інженером-землевпорядником ТОВ «Агрокрай», наголосила, що в жовтні 2024 року таких колективних звернень до товариства не надходило. Вказала, що вона не займається реєстрацією вхідної кореспонденції та таких повноважень не має. Наголосила, що штамп, який міститься на наданій суду копії колективного звернення від 11.10.2024 не належить ТОВ «Агрокрай». Вказала, що не пам'ятає чи отримувала лист позивача від 30.01.2025, лист-відповідь від 17.02.2025 виготовляла вона. На додатки до заяви від 31.01.2025 вона не зважала.
V. Оцінка суду
В силу ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».
За змістом ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, ст. 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов'язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
Випадки та умови, коли права і обов'язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.
Порядок поновлення договорів оренди землі врегульований ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яким було передбачено переважне право орендаря на поновлення договору оренди на новий строк.
16.01.2020 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-ІХ), яким Закон України «Про оренду землі» доповнено статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено статтю 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк», а ЗК України доповнено статтею 126-1«Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови». У частині зазначених змін і доповнень Закон № 340-ІХ набрав чинності 16.07.2020 року.
Крім того, було доповнено Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" абзацами 3, 4, згідно положень яких договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом № 340-ІХ, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 Земельного кодексу України. Правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-ІХ, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.
Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.
За змістом ст. 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом'якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов'язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначила, що ч. ч. 5 та 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.
За загальним правилом, викладеним у ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.
Спеціальне правило, викладене у ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.
Отже, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).
Водночас, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (ч. 6 попередньої редакції ст. 33) тепер регулюється ст. 126-1 ЗК України.
Як вказала Велика Палата Верховного Суду статтею 126-1 ЗК України (в чинній редакції) для договорів про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови, укладених або змінених після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», визначені умови поновлення відповідних договорів, за якими договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору, не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Таким чином у даному випадку законодавець вдався до такого правового регулювання, за яким для настання наслідків у вигляді поновлення договору оренди сторони мають утриматися від дій, які б спричиняли закінчення дії такого договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення, зокрема укладення правочину про продовження договору, не вимагається.
При цьому, відповідно до абз. 4 роз. IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені ст. 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абз. 4 роз. IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях ст. 126-1 ЗК України, що пов'язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов'язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.
Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абз. 4 роз. IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.
Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21.
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов'язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
Випадки та умови, коли права і обов'язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.
Згідно з ч. 3 ст. 12 та ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Представник позивача обґрунтовуючи вимоги позову вказувала на те, що строк дії договору оренди землі від 17.03.2015 року закінчився 17.03.2025 року.
Представник відповідача, заперечуючи щодо вимог позову, стверджував, що попередній договір оренди землі від 17.03.2015 року фактично перестав існувати внаслідок погодження нових істотних умов у Додатковій угоді від 20.10.2020, а тому саме з дати укладення додаткової угоди слід обраховувати десятирічний строк дії договору оренди землі.
Відповідно до норм ст. 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок.
Згідно з ч.1 ст. 254 ЦК України строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 631 ЦПК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором.
Нормами цивільного кодексу передбачено право сторін вносити зміни до умов договору, зокрема статтею 654 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
Доводи представника відповідача про фактичне припинення дії первісного договору оренди землі від 17.03.2015 року суд вважає безпідставними, зважаючи на таке.
Додаткова угода - це правочин, яким вносяться зміни до вже існуючого договору, а отже, вона є його невід'ємною частиною. Вказане прямо передбачено частиною другою Додаткової угоди від 20.10.2020 року.
Як вбачається зі змісту договору оренди землі від 17.03.2015 року (в редакції Додаткової угоди від 20.10.2020 року), сторони погодили, що договір укладено строком на 10 років з дати його підписання. Визначений у додатковій угоді строк дії договору є аналогічним строку, передбаченому в основному договорі.
Таким чином, при укладенні Додаткової угоди сторони не вносили змін до строку дії договору оренди землі в частині його збільшення.
Зважаючи на вищевказане, строк дії договору оренди від 17.03.2015 розпочався 17.03.2015 року з моменту його підписання сторонами та, виходячи з положень п. 3.1. договору оренди землі (в редакції додаткової угоди від 20.10.2020), закінчився 17.03.2025 року.
Відповідно до положень ч.ч. 1-3 ст. 126-1 ЗК України Договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
За змістом частин першої та другої статті 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства, а також врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.
Частиною третьою цієї статті передбачено, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.
Відповідно до ч. 1 ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно з п.3.3. договору оренди землі від 17.03.2015 року (в редакції Додаткової угоди від 20.10.2020 року) у випадку, якщо не пізніше ніж за 2 (два) місяці до дати закінчення строку дії цього Договору оренди від жодної із сторін не надійде письмове повідомлення про бажання припинити дію Договору або внести до нього зміни, такий Договір вважається автоматично поновленим (пролонгованим) на той самий строк на тих самих умовах.
Представник позивача в судовому засіданні вказувала, що 11.10.2024 позивач, разом з іншими орендодавцями, подав ТОВ «Агрокрай» колективний лист-повідомлення, у якому повідомила орендаря про своє небажання продовжувати договір оренди у зв'язку з наміром самостійно обробляти землю.
30.01.2025 позивач, посилаючись на колективний лист від 11.10.2024, повторно повідомив ТОВ «Агрокрай» про своє небажання продовжувати договір оренди землі. До листа-повідомлення від 30.01.2025 ОСОБА_1 було долучено акт прийому-передачі земельної ділянки та копію заяви про припинення оренди від 11.10. 2024 року.
Згідно з пунктом 4 глави 2 розділу IIІ Правилами організації діловодства та архівного зберігання документів у державних органах, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах і організаціях, затверджених Наказом Міністерства юстиції України від 18.06.2015 № 1000/5 факт надходження документа до установи обов'язково фіксується шляхом проставлення на вхідних документах відмітки про його надходження до установи, яка проставляється від руки або за допомогою штампа, автоматичного нумератора на лицьовому полі у правому куті нижнього поля першого аркуша оригіналу документа. Елементами зазначеного реквізиту є скорочене найменування установи - одержувача документа, реєстраційний індекс, дата (у разі потреби - година і хвилини) надходження документа. У разі застосування автоматизованої системи реєстрації зазначена інформація наноситься за допомогою штрих-коду.
Водночас зі змісту наданого суду примірника колективного звернення вбачається, що він містить штамп про її отримання 11.10.2024 року, вхідний №83. Проте не містить такого реквізиту документа, як найменування установи - одержувача, що позбавляє суд можливості ідентифікувати одержувача вказаного колективного звернення та, як наслідок, встановити факт отримання звернення саме ТОВ «Агрокрай».
Суд критично оцінює надані в судовому засіданні показання допитаного як свідка позивача ОСОБА_1 та свідка ОСОБА_3 щодо обставин направлення ТОВ «Агрокрай» колективного листа від 11.10.2024 року.
Суд враховує, що свідок ОСОБА_1 є позивачем у даній справі, а свідок ОСОБА_3 , як встановлено судом, також є підписантом вказаного колективного звернення і позивачем у тотожній справі до відповідача ТОВ «Агрокрай», що розглядається в провадженні цього ж суду. Вказане свідчить про наявність у зазначених осіб прямої юридичної зацікавленості у встановленні факту належного повідомлення відповідача, що дає суду підстави обґрунтовано сумніватися у достовірності та об'єктивності наданих ними показань.
Водночас, суд також не може вважати показання свідка ОСОБА_13 достовірними та неупередженими, оскільки вона перебуває у трудових відносинах з ТОВ «Агрокрай», що вказує на її ймовірну заінтересованість у вирішенні спору на користь роботодавця.
Представником позивача не надано суду письмових доказів, як-от опису вкладення до рекомендованого листа, розрахункової квитанції чи рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з відомостями про особу отримувача чи інших об'єктивних та достатніх доказів на підтвердження показань свідків щодо вручення ТОВ «Агрокрай» 11.10.2024 колективного листа, а тому суд доходить висновку що показання свідків за обставин цієї справи не є достатніми для підтвердження обставини повідомлення орендодавцем орендаря про небажання продовжувати строк дії договору оренди землі.
У свою чергу, суд вважає, що лист позивача ОСОБА_1 від 30.01.2025 був отриманий відповідачем. Вказане підтверджується рекомендованим повідомленням №6503000399551 та листом-відповіддю ТОВ «Агрокрай» №45 від 17.02.2025, у якому товариство заперечило проти припинення договору оренди землі та зазначило, що має законні підстави здійснювати господарську діяльність на орендованій земельній ділянці позивача. Представником відповідача не надано суду доказів того, що лист-відповідь №45 від 17.02.2025 стосувався іншого звернення від 30.01.2025.
Разом з тим, зважаючи, що лист позивача про небажання продовжувати орендні правовідносини датований 30.01.2025, він поданий із пропуском строку, визначеного п.3.3. Договору.
Водночас долучення копії колективного листа від 11.10.2024 додатком до повідомлення ОСОБА_1 від 30.01.2025 не може підтверджувати отримання такого колективного листа 11.10.2024 року відповідачем, а тому суд такі доводи представника позивача відкидає.
Таким чином, в ході судового розгляду не було здобуто достатніх належних та допустимих доказів на підтвердження повідомлення позивачем 11.10.2024 ТОВ «Агрокрай» про своє небажання продовжувати дію договору оренди землі від 17.03.2015.
ОСОБА_1 , в порядку визначеному ст. 126-1 Земельного кодексу України, із заявою до державного реєстратора про відмову від пролонгації договору не звертався.
Зважаючи на вищевказане, оскільки ОСОБА_1 ані у порядку, передбаченому ст. 126-1 Земельного кодексу України, ані відповідно до умов Договору оренди не відмовився від його пролонгації, суд доходить висновку, що договір оренди землі від 17.03.2015, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокрай», строком на 10 років, був пролонгований 17.03.2025 на новий строк на тих самих умовах, а тому позов ОСОБА_1 про визнання відсутнім права оренди, витребування земельної ділянки задоволенню не підлягає.
VI. Розподіл судових витрат між сторонами
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до п.2 ч.2 ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.
У зв'язку із тим, що в задоволенні позову відмовлено, судові витрати пов'язані із розглядом справи покладаються на позивача.
Представник відповідача подав до суду заяву про стягнення витрат на професійну правничу допомогу, у якій просив стягнути з позивача на користь ТОВ «Агрокрай» 30000 грн витрат на правничу допомогу.
Представник позивача в судовому засіданні вважала заявлений представником відповідача розмір витрат на професійну правничу допомогу завищеним.
За результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов'язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги.
Представник відповідача, на підтвердження понесених відповідачем ТОВ «Агрокрай» витрат на правничу допомогу долучив до матеріалів справи: договір про надання правової допомоги від 26.03.2025, укладений між ТОВ «Агрокрай» та адвокатським об'єднанням «адвокатська контра «Місяць і Партнери», згідно п. 4.1. якого сторони погодили гонорар адвокатському об'єднанню в сумі 30000 грн, акт приймання-передачі наданих послуг за Договором про надання правової допомоги від 26.03.2025, платіжною інструкцією №733 від 11.04.2025 про сплату ТОВ «Агрокрай» коштів за правничу допомогу в сумі 17500 грн.
Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи (ч. 4 ст. 137 ЦПК України).
Відповідно до ч.ч. 5, 6 ст. 137 ЦПК України у разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами. Обов'язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами.
Водночас, у рішенні Європейського суду з прав людини від 23 січня 2014 року (справа «East/West Alliance Limited» проти України», заява № 19336/04) зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними й неминучими, а їх розмір - обґрунтованим (пункт 268).
Верховний Суд у постанові від 19.02.2024 року у справі № 490/7096/21 та від 22 травня 2024 року у справі № 205/5969/15-ц вказав, що під час вирішення питання про розподіл судових витрат суд, за наявності заперечення сторони проти розподілу витрат на адвоката або з власної ініціативи, може не присуджувати стороні, на користь якої ухвалено судове рішення, всі її витрати на професійну правову допомогу. У такому випадку суд, відмовляє стороні, на користь якої ухвалено рішення, у відшкодуванні понесених нею витрат на правову допомогу повністю або частково та відповідно не покладає такі витрати повністю або частково на сторону, не на користь якої ухвалено рішення.
Отже, суд має враховувати, що розмір відшкодування судових витрат, не пов'язаних зі сплатою судового збору, не повинен бути непропорційним до предмета спору. У зв'язку з наведеним, суд, з урахуванням конкретних обставин, може обмежити такий розмір з огляду на розумну необхідність судових витрат для конкретної справи.
При вирішенні питання стягнення витрати на правову допомогу, суд бере до уваги зазначений в заяві обсяг виконаних адвокатом робіт: надання консультацій, збір доказів, підготовка та подача відзиву, заяви про виклик свідків, заперечення, клопотань про долучення доказів, представництво інтересів Клієнта у Красилівському районному суді Хмельницької області.
При цьому суд враховує виняткову важливість справи для сторони відповідача, оскільки предмет спору стосується права оренди земельної ділянки, що є основним засобом виробництва товариства.
Враховуючи вищевикладене та зважаючи на складність справи, обсяг виконаних адвокатом робіт, суд доходить висновку про неспівмірність розміру заявлених до стягнення витрат на професійну правничу допомогу у сумі 30000 грн., який є очевидно завищеним.
Враховуючи вищевикладене та зважаючи на складність справи, обсяг виконаних адвокатом робіт, суд доходить висновку, що розмір витрат відповідача на правничу допомогу мав би становити 6000 грн. Саме такий розмір витрат на оплату послуг адвоката суд вважає співмірним із складністю даної справи, значенням справи для сторони та обсягом виконаних робіт та ступенем врахування судом позиції представника відповідача.
На підставі викладеного, керуючись ст. 81, 141, 264-265, ЦПК України, ст.ст. 3,6, 31, 253-254, 792 ЦК України, Законом України «Про оренду землі», суд
В задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокрай» про визнання відсутнім права оренди, витребування земельної ділянки - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокрай» 6000 грн витрат на правничу допомогу.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Хмельницького апеляційного суду через Красилівський районний суд Хмельницької області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Позивач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 .
Повний текст рішення складено 12.11.2025.
Суддя Р. В. Вознюк