79014, місто Львів, вулиця Личаківська, 128
05.11.2025 Справа № 914/2263/25 Господарський суд Львівської області у складі судді Долінської О.З., за участю секретаря судового засідання Знетиняк Д.В.,
розглянувши матеріали справи за позовом: Львівської міської ради, м. Львів
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Петрам Ріелестейт", м. Львів
про: стягнення заборгованості в розмірі 3 978 806,80 грн.
Представники сторін:
від позивача: Гнатушок І.Т. - представник згідно повноважень, які містяться в матеріалах справи
від відповідача: Дашо А.Ю. - адвокат, ордер на надання правничої допомоги серії ВС № 1390969 від 11.08.2025.
На адресу Господарського суду Львівської області в систему "Електронний суд" надійшла позовна заява Львівської міської ради до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Петрам Ріелестейт" про стягнення заборгованості в розмірі 3 978 806,80 грн.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.07.2025, справу № 914/2263/25 розподілено для розгляду судді Долінській О.З.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 28.07.2025, прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Судом постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження. Підготовче судове засідання призначено на 26.08.2025.
12.08.2025 представником відповідача подано на адресу суду в систему “Електронний суд» відзив на позовну заяву з додатками за вх. № 21132/25, відповідно до якого відповідач просить суд у задоволенні позову відмовити повністю з підстав, викладених у відзиві.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 26.08.2025, підготовче судове засідання призначено на 10.09.2025.
29.08.2025 від представника позивача на адресу суду в систему “Електронний суд» надійшла відповідь на відзив з додатками за вх. № 22579/25.
03.09.2025 представником відповідача подано на адресу суду в систему “Електронний суд» заперечення щодо відповіді на відзив з додатками за вх. № 22987/25.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 10.09.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу № 914/2263/25 до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 14.10.2025.
14.10.2025 в судовому засіданні, відповідно до ст. 216 ГПК України, оголошено перерву до 05.11.2025.
Рух справи та причини відкладення розгляду справи викладено в ухвалах суду, що містяться в матеріалах справи.
05.11.2025 представник позивача в судове засідання з розгляду справи по суті з'явився, позовні вимоги підтримав з підстав, викладених у позовній заяві, відповіді на відзив за вх. № 22579/25 від 29.08.2025 та поясненнях, наданих в судовому засіданні.
05.11.2025 представник відповідача в судове засідання з розгляду справи по суті з'явився, проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву за вх. № 21132/25 від 12.08.2025, запереченнях щодо відповіді на відзив за вх. № 22987/25 від 03.09.2025 та поясненнях, наданих в судовому засіданні.
Стаття 43 ГПК України зобов'язує сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами.
Враховуючи вищенаведене, судом, згідно вимог ГПК України, надавалась в повному обсязі можливість учасникам справи щодо обґрунтування їх правової позиції по суті справи та подання доказів.
Враховуючи те, що норми ст. 81 ГПК України щодо обов'язку господарського суду витребувати у сторін документи і матеріали, необхідні для вирішення спору, кореспондуються з диспозитивним правом учасників справи подавати докази, а п.4 ч.3 ст.129 Конституції України визначає одним з принципів судочинства - свободу в наданні сторонами суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, господарським судом створені належні умови для надання сторонами доказів в обґрунтування своєї правової позиції у справі.
Відповідно до ч.ч. 3, 4 ст. 74 ГПК України, докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів.
Отже, судом було забезпечено принцип змагальності сторін, рівність сторін, що полягає у наданні їм однакових можливостей для реалізації ними своїх процесуальних прав, з огляду на сплив строків для подання доказів, з метою дотримання прав позивача на своєчасне вирішення спору.
В силу приписів ст. 2 ГПК України, завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Одним із основних принципів (засад) господарського судочинства є, зокрема, розумність строків розгляду справи.
Обов'язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи, є порушенням частини першої статті 6 згаданої Конвенції (рішення Європейського суд з прав людини від 08.11.2005 у справі Смірнова проти України).
Водночас, необґрунтоване відкладення розгляду справи призводить до затягування строків її розгляду і перебування в стані невизначеності учасників процесу, що може призвести до порушення положень ч.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка покладає на національні суди обов'язок здійснити швидкий та ефективний розгляд справ упродовж розумного строку.
Враховуючи те, що подані сторонами у цій справі докази дозволяють суду встановити та оцінити конкретні обставини (факти), якими учасники справи обґрунтовують свої позовні вимоги та заперечення позовних вимог і які мають суттєве значення для вирішення цього спору, а отже, розглянути та вирішити спір й здійснити розподіл судових витрат у цій справі, що в свою чергу, вказує на можливість виконання завдань господарського судочинства та з урахуванням необхідності дотримання розумних строків розгляду справи, суд вважає, що в матеріалах справи доказів достатньо для з'ясування обставин справи і прийняття судового рішення у справі №914/2263/25.
В судовому засіданні 05.11.2025, відповідно до ч. 1 ст. 240 ГПК України, проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Позиція позивача.
У позовній заяві позивач зазначає про те, що Львівською міською радою проаналізовано стан дотримання містобудівного законодавства, зокрема щодо повноти та своєчасності сплати пайових внесків на створення і розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту.
Львівською міською радою встановлено, що всупереч вимогам законодавства замовником ТзОВ «Петрам Ріелестейт» внаслідок проведеної реконструкції нежитлових приміщень будівлі Є-2 на вул. Шевченка, 120 у м. Львові, не сплачено до місцевого бюджету кошти пайової участі.
Позивач вказує на те, що згідно з Сертифікатом про готовність до експлуатації об'єкта №ЛВ122210602134, виданого Інспекцією ДАБК та зареєстрованого в ЄДЕССБ вищевказаний об'єкт нерухомості (замовник об'єкта ТзОВ «Петрам Ріелестейт», дозвіл на виконання будівельних робіт №ЛВ112193191039, виданий Інспекцією ДАБК у м. Львові та зареєстрований 15.11.2019 р.) прийнято в експлуатацію 03.06.2021.
Відповідно до ухвал Львівської міської ради від 14.07.2016 № 777 «Про розмежування повноважень між виконавчими органами ЛМР» (відмінена ухвалою Львівської міської ради від 08.07.2021 №1081), департамент економічного розвитку на підставі звернень замовників проводив розрахунки розміру пайового внеску на розвиток інженерно - транспортної та соціальної інфраструктури міста та укладав договори про пайову участь у розвиток інфраструктури м. Львова; від 08.07.2021 № 1081 «Про розмежування повноважень між виконавчими органами ЛМР» до повноважень департаменту економічного розвитку входить відтермінування (розтермінування) сплати пайового внеску та проведення перерахунку згідно з діючими договорами про пайову участь за зверненням замовника/забудовника до прийняття об'єкта містобудування в експлуатацію.
Позивач зазначає, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрам Ріелестейт» не зверталось до департаменту економічного розвитку із заявою про визначення розміру пайової участі та не подавали документи, що підтверджують вартість будівництва даного об'єкту, техніко-економічні показники об'єкта та не сплатили пайовий внесок до прийняття відповідного об'єкта будівництва в експлуатацію.
Згідно Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово- комунального господарства України від 06.11.2017 № 289 «Про затвердження Переліку об'єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються», підставою для визнання можливості реконструкції в межах зазначеного об'єкта будівництва, без отримання містобудівних умов є п.25. «Реконструкція житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації та функціонального призначення, розміщення в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення».
Позивач вказує на те, що наказом управління архітектури та урбаністики департаменту містобудування Львівської міської ради від 13.03.2019 № 21-2019-АПВ затверджено Товариству з обмеженою відповідальністю «Петрам Ріелестейт» вимоги до архітектурно-планувальної частини проекту реконструкції нежитлових приміщень будівлі під літ. № Є-2 на вул. Шевченка, 120 у м. Львові.
Позивач зазначає, що містобудівні умови та обмеження для проєктування об'єкта будівництва (забудови земельної ділянки), архітектурно-планувальні завдання на реконструкцію Нежитлових приміщень будівель під літ. № Є-2 на вул. Шевченка, 120 у м. Львові не надавались.
Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові 15.11.2019 надано дозвіл ТзОВ «Петрам Ріелестейт» на виконання будівельних робіт №ЛВ112193191039 на «Реконструкцію нежитлових приміщень будівлі Є-2 на вул. Шевченка,120 у м. Львові». У п.5 Акту готовності об'єкту замовником вказано, що будівельні роботи виконано у строк: початок робіт: листопад 2019, закінчення робіт: травень 2021.
Згідно з Сертифікатом про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів № ЛВ122210602134, виданого Інспекцією ДАБК та зареєстрованого в ЄДЕССБ 03.06.2021, прийнято в експлуатацію об'єкт, найменування якого «Реконструкція нежитлових приміщень будівлі Є-2 на вул. Шевченка, 120 у м. Львові» (ТзОВ «Петрам Ріелестейт»).
Позивач вказує на те, що Департаментом економічного розвитку Львівської міської ради проведено розрахунок пайового внеску у розмірі 4 відсотків вартості будівництва об'єкта, що розрахований відповідно до загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта (лист № 4-2301- 25323 від 12.05.2025 р.).
При цьому, позивач зазначає, що згідно з п.10 Акту про готовність до експлуатації об'єкта від 01.06.2021, зазначена кошторисна вартість будівництва за затвердженою проектною документацією на будівництво в сумі 57 947 016 грн.
Позивач вважає, що замовник будівництва ТзОВ «Петрам Ріелестейт», розпочавши у 2021 році цю реконструкцію нежитлових приміщень будівлі Є-2 на вул. Шевченка, 120 у м. Львові, зобов'язаний був до прийняття об'єкта в експлуатацію сплатити на рахунок Львівської міської ради грошові кошти пайового внеску у розмірі 4 відсотків вартості будівництва об'єкта відповідно до загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, однак замовник цього не зробив, внаслідок чого без достатньої правової підстави за рахунок органу місцевого самоврядування зберіг у себе кошти, які повинен був заплатити як пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту.
На підставі наведеного, позивач просить суд стягнути з відповідача кошти в сумі 2 317 880,64 грн. основного боргу, 1 387 924,27 грн. - втрат від інфляції, 273 001,89 грн. - 3% річних та понесені позивачем судові витрати зі сплати судового збору.
Позиція відповідача.
У відзиві на позовну заяву за вх. № 21132/25 від 12.08.2025 відповідач вказує на те, що 15 листопада 2019 року Державною інспекцією Архітектурно-Будівельного контролю у місті Львові було видано дозвіл №112193191039 на реконструкцію нежитлової будівлі Є-2 на вулиці Шевченка Т. 120 у місті Львові. В подальшому, Відповідачем було проведено реконструкцію даного нежитлового приміщення без зміни зовнішніх геометричних параметрів та без будь-якої забудови земельної ділянки.
Відповідач зазначає, що ним не проводилось жодних будівельних робіт на земельній ділянці, на якій розташована нежитлова будівля. Відповідачем проводилась виключно реконструкція нежитлової будівлі, без зміни її геометричних характеристик (зміна площі забудови земельної ділянки, зміна висоти будівлі), а реконструкція проводилась виключно всередині нежитлового приміщення, а саме змінювались дерев'яні перекриття, які перебували в аварійному стані на залізо -бетонні, встановлювались ліфти для маломобільних груп людей та інші внутрішні роботи. Реконструкція нежитлової будівлі проводилась у зв'язку із тим, що будівля перебувала в аварійному стані, її стан був зумовлений впливом природніх явищ та терміном служби.
Відповідач вказує на те, що позивачем не видавались Відповідачу містобудівні умови та обмеження, а лише затверджувались вимоги до архітектурно-планувальної частини проекту реконструкції нежитлових приміщень будівлі під літ. №Є-2 на вул. Т. Шевченка,120 у м. Львові, що додатково свідчить про проведення реконструкції без забудови земельної ділянки, адже у випадку проведення будівельних робіт на земельній ділянці, Львівська міська рада відмовила б у затвердженні вимог до архітектурно-планувальної частини проекту реконструкції нежитлових приміщень і зобов'язала б Відповідача отримати містобудівні умови та обмеження.
Також, відповідач вказує на те, що Львівською міською радою видано наказ №21-2019 -АПЗ, відповідно до якого Позивачем затверджено Товариству з обмеженою відповідальністю «Петрам Ріелестейт» вимоги до архітектурно-планувальної частини проекту реконструкції нежитлових приміщень будівлі під літ. №Є-2 на вул. Т. Шевченка,120 у м. Львові, що підтверджує проведення реконструкції без зміни зовнішніх геометричних параметрів, при цьому Позивачем не видавались містобудівні умови та обмеження.
15 листопада 2019 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові видано дозвіл Відповідачу саме на реконструкцію нежитлового приміщення.
У Акті готовності до експлуатації від 01.06.2021 року замовником, генеральним підрядником, генеральним проектувальником, головним архітектором та інженером технічного нагляду вказано, що пайова участь Відповідача не передбачена.
Сертифікатом від 03.06.2021 року №ЛВ122210602134, виданим Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові, підтверджено відповідність належного Відповідачу об'єкта проектній документації та його готовність до експлуатації, при цьому, такий сертифікат виданий саме на підставі вищенаведеного акту готовності до експлуатації в якому зазначалось про відсутність обов'язку Відповідача сплачувати пайовий внесок, а тому Позивач погоджувався з цим.
Відповідач наголошує, що відповідно до Положення «Про Інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю», яке затверджено рішенням виконавчого комітету Львівської міської ради №774 від 10.09.2021 року, Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю є виконавчим органом Львівської міської ради, яка діє на правах самостійного управління. Інспекція є підзвітна і підконтрольна міській раді, виконавчому комітету міської ради, Львівському міському голові і підпорядкована заступнику міського голови з містобудування.
Відповідач зазначає, що враховуючи те, що ТзОВ «Петрам Ріелестейт» отримало від Львівської міської ради вимоги до архітектурно-планувальної частини проекту реконструкції нежитлових приміщень будівлі під літ. №Є-2 на вул. Т. Шевченка,120 у м. Львові, що підтверджує проведення реконструкції без зміни зовнішніх геометричних параметрів цієї будівлі, при цьому Позивачем не видавались містобудівні умови та обмеження. Відтак, відповідач правомірно очікував, що обов'язок сплати пайового внеску в нього не виникає, що декларував у акті готовності до експлуатації від 01.06.2021 року, а Львівська міська рада своїми діями щодо видачі сертифікату №ЛВ122210602134 від 03.06.2025 року, підтвердила відповідність належного Відповідачу об'єкта проектній документації (щодо реконструкції без зміни зовнішніх параметрів) та підтвердила готовність його до експлуатації.
В обгрунтування заперечення на позов, відповідач надав копії технічних паспортів, як до реконструкції, так і після реконструкції об'єкта, з яких вбачається зменшення загальної площі об'єкта за рахунок реконструкції всередині об'єкта.
На підставі наведеного, відповідач просить суд у задоволені позову відмовити повністю.
Крім того, у відзиві на позовну заяву відповідач зазначає, що орієнтовний розрахунок судових витрат складається з витрат на правову допомогу у суді першої інстанції (без врахування витрат на представництво в суді апеляційної та касаційної інстанції), який прогнозовано становитиме 45 000,00 грн., які включатимуть: 1. Ознайомлення з позовною заявою та доданими матеріалами - 5 000,00 грн.; 2. Підготовка відзиву - 15 000,00 грн.; 3. Підготовка заперечень за результатами отримання Відповіді на відзив -15 000,00 грн.; 4. Участь у судових засіданнях 5 000,00 грн. за одне судове засідання (прогнозовано 2 судові засідання).
Розглянувши матеріали справи, дослідивши подані суду докази, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, сукупно оцінивши докази, які мають значення для справи, заслухавши пояснення учасників справи, здійснивши огляд документів, суд встановив наступне.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрам Ріелестейт» є власником нерухомого майна, а саме нежитлової будівлі Є-2 за адресою: місто Львів, вулиця Шевченка Т. будинок 120.
Дана нежитлова будівля належить Відповідачу на праві приватної власності з 2017 року.
Відповідачем було прийнято рішення про проведення реконструкції даного нежитлового приміщення без зміни зовнішніх геометричних параметрів через те, що на момент набуття права власності на даний об'єкт, він знаходився в аварійному стані через багаторічне просолювання та вплив природніх факторів,
У зв'язку з наведеним, ТзОВ «Петрам Ріелестейт» звернулось до Позивача з клопотанням про затвердження вимог до архітектурно-планувальної частини проекту реконструкції нежитлової будівлі Є-2 на вулиці Шевченка Т. 120 у місті Львові.
13.02.2019 року Управлінням архітектури та урбаністики Львівської міської ради видано наказ №21-2019 -АПЗ, відповідно до якого, Позивачем вирішено: 1. Затвердити Товариству з обмеженою відповідальністю «Петрам Ріелестейт» вимоги до архітектурно-планувальної частини проекту реконструкції нежитлових приміщень будівлі під літ. №Є-2 на вул. Т. Шевченка,120 у м. Львові; 2. Товариству з обмеженою відповідальністю «Петрам Ріелестейт»: 2.1. У встановленому порядку отримати технічні умови на інженерне забезпечення проектованого об'єкту; Розробити робочий проект на реконструкцію у спеціалізованій проектній організації або архітектора, який має кваліфікаційний сертифікат на виконання робіт та провести його експертизу згідно чинного законодавства; 2.3. Звернутися в Інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові: 2.3.1. для отримання дозвільних документів про початок виконання будівельних робіт; 2.3.2. для прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів.
На виконання вимог даного наказу, Відповідачем розроблено проект на реконструкцію, та проведено його експертизу.
15 листопада 2019 року Державною інспекцією Архітектурно-Будівельного контролю у місті Львові було видано дозвіл №112193191039 на реконструкцію нежитлової будівлі Є-2 на вулиці Шевченка Т. 120 у місті Львові.
В подальшому, Відповідачем було проведено реконструкцію даного нежитлового приміщення без зміни зовнішніх геометричних параметрів та без будь-якої забудови земельної ділянки.
28.05.2021 року Відповідачем зареєстровано Акт готовності об'єкта до експлуатації.
03.06.2021 Державною інспекцією архітектурно-будівельного контролю у місті Львові видано сертифікат № ЛВ 122210602134, відповідно до якого засвідчено відповідність належного Відповідачу об'єкта проектній документації та його готовність до експлуатації.
Позивач вважає, що оскільки замовник будівництва ТзОВ «Петрам Ріелестейт», розпочавши у 2019 році реконструкцію нежитлових приміщень будівлі Є-2 на вул. Шевченка, 120 у м. Львові, зобов'язаний був до прийняття об'єкта в експлуатацію, тобто до 03.06.2021, сплатити на рахунок Львівської міської ради грошові кошти пайового внеску у розмірі 4 відсотків вартості будівництва об'єкта відповідно до загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, однак замовник цього не зробив, внаслідок чого без достатньої правової підстави за рахунок органу місцевого самоврядування зберіг у себе кошти, які повинен був заплатити як пайовий внесок у розвиток інфраструктури населеного пункту.
Департаментом економічного розвитку Львівської міської ради проведено розрахунок пайового внеску у розмірі 4 відсотків вартості будівництва об'єкта, що розрахований відповідно до загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта (лист за вих. № 4-2301- 25323 від 12.05.2025).
На підставі наведеного, позивач просить суд стягнути з відповідача кошти в сумі 2 317 880,64 грн. основного боргу, 1 387 924,27 грн. - втрат від інфляції, 273 001,89 грн. - 3% річних згідно долученого позивачем розрахунку, а також понесені позивачем судові витрати зі сплати судового збору.
Оцінка суду.
Предметом позовних вимог є вимога про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів пайового внеску на створення і розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту.
Спірні правовідносини у даній справі пов'язані зі сплатою відповідачем пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, порядок якої визначено Законом України “Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
Статтею 40 Закону України "Про планування містобудівної діяльності", яка діяла на момент отримання відповідачем дозволу на проведення будівельних робіт з реконструкції та на момент виникнення спірних правовідносин, визначено, що замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті.
З аналізу частини першої статті 2 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" вбачається, що законодавцем визначено поняття забудови території (частина земної поверхні) як діяльність юридичних осіб, яка передбачає, зокрема, реконструкцію існуючої забудови та території, будівництво об'єктів. Отже, для цілей зазначеного Закону реконструкція існуючої забудови нерозривно пов'язана із територією, як частиною земної поверхні, на якій мають проводитися певні роботи з реконструкції будівлі.
При цьому, реконструкції притаманні певні ознаки, які полягають зокрема, у конструктивних змінах (перебудові) об'єкту будівництва, при якому передбачено повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).
На відміну від створення нової забудови, внаслідок якої створюється новий об'єкт, реконструкція передбачає проведення певних робіт вже на існуючому об'єкті, який розташований у просторі з прив'язкою до певної території, і реконструкція полягає у поліпшенні якісних характеристик певного об'єкту (як-то оновлення, укріплення, переоснащення, тощо).
Крім цього, Прикінцевими положеннями Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» №132-ІХ від 20.09.2019 року встановлено, що Договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання.
Цим же Законом установлено, що протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці у населеному пункті перераховують до відповідного місцевого бюджету кошти для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (надалі - пайова участь) у такому розмірі та порядку: 1) розмір пайової участі становить (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом): для нежитлових будівель та споруд - 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта; для житлових будинків - 2 відсотки вартості будівництва об'єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування.
Статтею 1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", в редакції яка діяла на час виникнення спірних правовідносин, було встановлено, що замовник це фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.
Норми Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності» не поширюють таку участь на всі без винятку випадки здійснення будівельних робіт, а охоплюють лише випадки забудови території (земельної ділянки).
Отже, системний аналіз наведених положень дозволяє зробити висновок про те, що у випадку відсутності пов'язаності робіт із реконструкції з частиною території, як земної поверхні, Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" та Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» №132-ІХ від 20.09.2019 року не поширює свою дію на такі правовідносини та не встановлює обов'язкових правил щодо перерахування коштів пайової участі на створення інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури.
Наказом Міністерства Регіонального розвитку, будівництва та житлово- комунального господарства України «Про затвердження Переліку об'єктів будівництва для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються» №289 від 06.11.2017 року передбачено, що містобудівні умови та обмеження не надаються при Реконструкції житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації та функціонального призначення, розміщення в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення. Зазначене підтверджує тлумачення наведених норм Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" як таких, що не поширюються на всі без виключення випадки реконструкції приміщень всередині будинків, як окремих об'єктів забудови.
Як встановлено судом, ТзОВ «Петрам Ріелестейт» зверталось до Позивача з клопотанням про затвердження вимог до архітектурно-планувальної частини проекту реконструкції нежитлової будівлі Є-2 на вулиці Шевченка Т. 120 у місті Львові.
13.03.2019 року Управлінням архітектури та урбаністики Львівської міської ради видано наказ №21-2019 -АПЗ, відповідно до якого Позивачем вирішено: 1. Затвердити Товариству з обмеженою відповідальністю «Петрам Ріелестейт» вимоги до архітектурно-планувальної частини проекту реконструкції нежитлових приміщень будівлі під літ. №Є-2 на вул. Т. Шевченка,120 у м. Львові; 2. Товариству з обмеженою відповідальністю «Петрам Ріелестейт»: 2.1. У встановленому порядку отримати технічні умови на інженерне забезпечення проектованого об'єкту; Розробити робочий проект на реконструкцію у спеціалізованій проектній організації або архітектора, який має кваліфікаційний сертифікат на виконання робіт та провести його експертизу згідно чинного законодавства; 2.3. Звернутися в Інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові: 2.3.1. для отримання дозвільних документів про початок виконання будівельних робіт; 2.3.2. для прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів.
Пунктами 6 та 7 затвердженого відповідачу Вимог до архітектурно-планувальної частини проекту визначено наступне: Умови проектування фасадів: реставрація, матеріали, кольорові рішення, скління та ін.: пропоновану реконструкцію проводити в межах існуючого об'єму приміщень. Планування приміщення виконати у відповідності до норм ДБН. В. 2.2-9-2009 "Будинки і споруди. Громадські будинки та споруди. Основні положення". Рекомендації щодо зовнішнього дизайну: режими, освітлення, ілюмінація, підсвічування та ін.: проект реклами, вивісок та світлового оформлення виконати та погодити відповідно до "Правил розміщення зовнішньої реклами у м. Львові", затвердженого рішенням виконавчого комітету від 21.05.2010 № 569 (зі змінами) та "Порядку розміщення малих архітектурних форм (Вивісок) у м. Львові", затвердженого Рішенням виконавчого комітету від 11.11.2016 № 1025.
На виконання вимог даного наказу, Відповідачем розроблено проект на реконструкцію, та проведено його експертизу.
15 листопада 2019 року Державною інспекцією Архітектурно-Будівельного контролю у місті Львові було видано дозвіл №112193191039 на реконструкцію нежитлових приміщень будівлі Є-2 на вулиці Шевченка Т. 120 у місті Львові, де зазначено: вид будівництва - реконструкція, код об'єкта: 1220,9.
В подальшому, Відповідачем було проведено реконструкцію даного нежитлового приміщення без зміни зовнішніх геометричних параметрів та без будь-якої забудови земельної ділянки.
28.05.2021 року Відповідачем зареєстровано Акт готовності об'єкта до експлуатації.
03.06.2021 року, на підставі даного Акту готовності, Державною інспекцією архітектурно-будівельного контролю у місті Львові видано сертифікат № ЛВ 122210602134, відповідно до якого засвідчено відповідність належного Відповідачу об'єкта проектній документації та його готовність до експлуатації.
Судом встановлено, що відповідачем не проводилось жодних будівельних робіт на земельній ділянці на якій розташована нежитлова будівля. Відповідачем проводилась виключно реконструкція нежитлової будівлі, без зміни її геометричних характеристик (зміна площі забудови земельної ділянки, зміна висоти будівлі), а реконструкція проводилась виключно всередині нежитлового приміщення, а саме змінювались дерев'яні перекриття, які перебували в аварійному стані на залізо -бетонні, встановлювались ліфти для маломобільних груп людей та інші внутрішні роботи.
Реконструкція нежитлової будівлі проводилась у зв'язку із тим, що будівля перебувала в аварійному стані, її стан був зумовлений впливом природніх явищ та терміном служби.
Позивачем не видавались Відповідачу містобудівні умови та обмеження, а лише затверджувались вимоги до архітектурно-планувальної частини проекту реконструкції нежитлових приміщень будівлі під літ. №Є-2 на вул. Т. Шевченка,120 у м. Львові.
У п. 12 Акту готовності об'єкта до експлуатації від 28.05.2021, що підписаний повноважними представниками і на підставі якого видано сертифікат № №ЛВ122210602134 03.06.2021 Державною інспекцією архітектурно-будівельного контролю у місті Львові на об'єкт по вул. Шевченка Т., буд. 120 у м. Львові, вказано: "Кошти пайової участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту відповідно до договору, укладеного". "Стаття 13 Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні", не сплачується".
Крім того, із долучених відповідачем копії технічного паспорту нежитлової будівлі літ. Є-2 по вул. Шевченка Т., № 120 у м. Львові станом на 25.01.2019, виданого відповідачу ОКП ЛОР "Бюро технічної інвантаризації та експертної оцінки" (тобто виданого до реконструкції) і копії технічного паспорта даного об'єкта виготовленого станом на 07.10.2020 (після реконструкції) вбачається зменшення загальної площі цього об'єкта у зв'язку з проведеною відповідачем його реконструкцією на підставі вказаних вище дозвільних документів, що видавались на таку реконструкцію.
Таким чином, враховуючи те, що відповідачем не здійснено жодного будівництва на земельній ділянці, а також враховуючи, що усі будівельні роботи стосувались виключно реконструкції нежитлового приміщення та виконувались такі будівельні роботи в середині приміщення, при цьому цільове призначення приміщення не змінювалось (воно не переводилось у житлове), у Відповідача відсутній обов'язок сплати пайового внеску про який вказує Позивач.
Отже, у випадку проведення реконструкції без зміни зовнішніх геометричних параметрів та без здійснення будівельних робіт на земельній ділянці (забудови земельної ділянки) обов'язок сплати пайового внеску на створення і розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту у Відповідача не виникає.
Вказане також підтверджується судовою практикою, зокрема, у Постанові Касаційного господарського суду від 08.02.2019 року у справі №915/20/18, де суд зазначив: « 7.16. Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 №109 затверджено Перелік об'єктів будівництва для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, пунктом 25 якого визначено, що під час реконструкції житлових та нежитлових приміщень, без зміни їх зовнішньої конфігурації, улаштування в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових будівлях підприємств та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення, містобудівні умови та обмеження не надаються. Зазначене підтверджує тлумачення наведених норм Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" як таких, що не поширюються на всі без виключення випадки реконструкції приміщень всередині будинків, як окремих об'єктів забудови.
У справі, яка розглядається, судом першої інстанції встановлено, що 11.07.2014 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Миколаївські області затверджено Декларацію про початок виконання будівельних робіт на об'єкті будівництва «Будівля блоку побутових приміщень інв. №16003» за адресою: м. Миколаїв, вул. Заводська, 23/31, вид будівництва: реконструкція; замовником виступало Товариство з обмеженою відповідальністю «Грінтур-ЕКС».
Таким чином, судом першої інстанції зроблено вірний висновок, що відповідачем оформлено документально необхідність проведення робіт з реконструкції орендованого ним нерухомого майна, і відповідна реконструкція не передбачає забудову земельної ділянки та зміну зовнішньої конфігурації приміщення, як не передбачає і зміну зовнішніх геометричних розмірів фундаменту будівлі, а відтак у спірних правовідносинах відповідач не належить до осіб, які мають намір щодо забудови земельної ділянки в розумінні ч. 2 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", оскільки виконання робіт з
реконструкції орендованого нерухомого майна не передбачає здійснення забудови земельної ділянки».
У Постанові Касаційного господарського суду 03.12.2019 року у справі №922/2650/18 де суд зазначив: 32. Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 №109 затверджено Перелік об'єктів будівництва для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, пунктом 25 якого визначено, що під час реконструкції житлових та нежитлових приміщень, без зміни їх зовнішньої конфігурації, улаштування в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових будівлях підприємств та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення, містобудівні умови та обмеження не надаються. Зазначене підтверджує тлумачення наведених норм Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" як таких, що не поширюються на всі без виключення випадки реконструкції приміщень всередині будинків, як окремих об'єктів забудови. 33. З урахуванням встановлених обставин (пункти 17, 18 цієї постанови) апеляційний господарський суд дійшов вірного висновку, що оскільки відповідач здійснив будівництво шляхом реконструкції об'єкту в його внутрішніх розмірах, без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів, яке не пов'язано з частиною території, як земної поверхні, що у свою чергу виключає наміри забудови земельної ділянки, то у нього відсутній обов'язок, передбачений статтею 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а саме брати участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту шляхом перерахування коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури. 34. Таким чином колегія суддів погоджується з висновком апеляційного господарського суду, що проведені відповідачем роботи, які хоч і мають ознаки внутрішньої реконструкції та входять у загальне поняття будівельних робіт за класифікаторами видів будівельних робіт, проте не є саме такими роботами, за якими, виходячи з цільового тлумачення Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", може бути передбачено обов'язок укладення договорів про пайову участь у розвитку інфраструктури міста.
У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 жовтня 2019 року у справі №911/594/18, де Велика Палата Верховного Суду зазначила: « 7.18. Ураховуючи викладене, слід зазначити, що ані норми Закону № 3038-VI, ані встановлені Порядком умови участі замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Буча не поширюють таку участь на всі без винятку випадки здійснення будівельних робіт, а охоплюють випадки забудови у розумінні статті 2 Закону № 3038-VI. Суди попередніх інстанцій у цій справі встановили, що відповідач здійснював капітальний ремонт вже існуючої споруди, який полягав в утепленні стін та даху без зміни площі та конфігурації забудови, відтак суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що позивач не довів ні наміру забудови в розумінні Закону № 3038-VI, ні фактичної забудови земельної ділянки внаслідок здійсненого відповідачем капітального ремонту майданчика для відпочинку, що не віднесений до об'єктів справляння пайового внеску. 7.20. Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України наказом від 4 червня 2014 року № 163 затвердило ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво» (далі - ДБН А.2.2-3:2014). 7.21. ЗаДБН А.2.2-3:2014 новим будівництвом є будівництво будинків, будівель, споруд, їх комплексів, що здійснюється з метою створення об'єктів виробничого і невиробничого призначення, а також лінійних об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури, в тому числі добудова зупинених об'єктів незавершеного будівництва. 7.22. Відповідно до положень цих ДБН А.2.2-3:2014 реконструкцією є перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. 7.23. Також за визначенням, наявним у ДБН А.2.2-3:2014, капітальний ремонт - це сукупність робіт на об'єкті будівництва, введеному в експлуатацію в установленому порядку, без зміни його геометричних розмірів та функціонального призначення, що передбачають втручання у несучі та огороджувальні системи при заміні або відновленні конструкцій чи інженерних систем та обладнання у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення його експлуатаційних показників, а також благоустрій території. 7.24. Отже, ураховуючи викладене, слід зазначити, що суд апеляційної інстанції, залишаючи без змін рішення місцевого господарського суду, перевірив перелік робіт, які виконував відповідач на об'єкті будівництва та на підставі належних та достовірних доказів вірно відніс їх до капітального ремонту. Тому відсутні передбачені статтею 40 Закону № 3038-VI підстави виникнення у відповідача обов'язку укласти договір про пайову участь та сплатити відповідні кошти.»
Аналогічна правова позиція також викладена у Постановах Касаційного господарського суду від 29 жовтня 2019 року у справі №922/3628/18, 08.05.2018 у справі №922/1641/17.
За вказаних обставин, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
Відповідно до ч. 3 статті 13 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Відповідно до вимог частини 1 статті 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У відповідності до статті 76 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Зі змісту статті 77 Господарського процесуального кодексу України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Згідно статті 78 Господарського процесуального кодексу України, достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
У відповідності до статті 79 Господарського процесуального кодексу України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Стандарт доказування “вірогідності доказів» на відміну від “достатності доказів», підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу. Вказане узгоджується з правовою позицією викладеною у постанові Верховного суду у справі № 904/2357/20 від 21.08.2020.
Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
За таких обставин суд дійшов висновку про те, що позивачем не підтверджено доводів позовної заяви, а судом не виявлено на підставі наявних документів у справі інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для задоволення позову. Відтак, у задоволенні позову необхідно відмовити.
Судові витрати.
Сплачена позивачем сума судового збору за подання до суду позовної заяви підтверджується платіжною інструкцією № 339 від 23.05.2025 на суму 59 682,10 грн.
Згідно п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, судовий збір у справі покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Оскільки суд відмовляє у задоволенні позову, тому судовий збір покладається на позивача.
Керуючись ст. ст. 2, 12, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 120, 123, 129, 233, 236, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. У задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
2. Рішення набирає законної сили в порядку та в строки, визначені ст. 241 ГПК України, та може бути оскаржено до Західного апеляційного господарського суду в порядку та в строки, згідно ст. ст. 256, 257 ГПК України.
Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень, розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reyestr.court.gov.ua/.
Повне рішення складено 10.11.2025.
Суддя Долінська О.З.