ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
03.11.2025Справа № 910/4294/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Алєєвої І.В., за участю секретаря судового засідання Голуба О.М., розглянувши матеріали справи
за первісним позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Катран - К»
про стягнення 5 172 217, 75 грн.
за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Катран - К»
до Київської міської ради
про визнання поновленим договору оренди та визнання укладеною Додаткової угоди
Представники сторін: згідно протоколу судового засідання від 03.11.2025.
Київська міська рада звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Катран - К» стягнення 5 172 217, 75 грн. безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.04.2025 було відкрито провадження у справі, розгляд вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 12.05.2025.
У судовому засіданні 12.05.2025 представники сторін повідомлені про відкладення розгляду справи на 26.05.2025.
09.05.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Катран - К» надійшов відзив на позовну заяву.
09.05.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю «Фірма «Катран - К» звернулось до Господарського суду міста Києва з зустрічним позовом до Київської міської ради про визнання поновленим договору оренди та визнання укладеною Додаткової угоди.
13.05.2025 від Київської міської ради надійшла відповідь на відзив.
20.05.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Катран - К» надійшли заперечення на відповідь на відзив.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.05.2025 зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Катран - К» до Київської міської ради про визнання поновленим договору оренди та визнання укладеною Додаткової угоди прийнято до спільного розгляду з первісним позовом.
У судовому засіданні 12.05.2025 представники сторін були повідомлені про відкладення розгляду справи під розписку на 26.05.2025.
У судовому засіданні 26.05.2025 представники сторін були повідомлені про відкладення розгляду справи під розписку на 09.06.2025.
У судовому засіданні 09.06.2025 представники сторін надали усні пояснення по справі.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.06.2025 було продовжено строк підготовчого провадження та відкладено розгляд справи на 30.06.2025.
У судовому засіданні 30.06.2025 представники сторін надали усні пояснення по справі.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.06.2025 було відкладено розгляд справи на 14.07.2025.
У судовому засіданні 14.07.2025 представники сторін надали усні пояснення по справі.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 було відкладено розгляд справи на 04.08.2025.
У судовому засіданні 04.08.2025 представники сторін надали усні пояснення по справі.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.08.2025 було відкладено розгляд справи на 15.09.2025
08.09.2025 від Київської міської ради надійшли пояснення по справі.
У судовому засіданні 15.09.2025 представники сторін надали усні пояснення по справі.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.09.2025 було закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 20.10.2025.
У судовому засіданні 20.10.2025 було оголошено перерву на 03.11.2025.
Дослідивши матеріали справи, об'єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва,
Згідно із частиною 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Згідно з приписами статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
За змістом приписів ст. ст. 122, 123, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Відповідно до статті 206 Земельного Кодексу України (далі - ЗК України) використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Земельним податком є обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України у вказаній редакції).
Як вбачається з наведеного - чинним законодавством розмежовано поняття земельний податок і орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності.
У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положеннями частини першої статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Частина перша статті 93 Земельного Кодексу України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Приписами частини другої статті 120 ЗК України, передбачено, що не є правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди, зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій цей будинок, будівля, споруда розташовані.
У позовній заяві Київська міська рада (далі - Позивач) зазначає, що відповідно до статті 83 Земельного кодексу України, а також згідно з інформаційною довідкою від 04.04.2025 № 421134750 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником Земельної ділянки площею 0,3056 га з кадастровим номером 8000000000:82:008:0001, місце розташування - Набережне шосе, 25 у Печерському районі м. Києва, цільове призначення: для експлуатації та обслуговування комплексу будівель і споруд, офісних приміщень (Ринок «Рибалка») (далі - Земельна ділянка) є територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради.
Земельна ділянка надана в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Фірма «Катран - К» (далі - Відповідач) на підставі договору оренди земельної ділянки від 28.12.2007 за №82-6-00471 (власник та розпорядник інформації - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації (далі - Департамент).
Зазначений договір поновлювався на п'ять років відповідно до договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 12.05.2017 №1637. Термін оренди за договором до 12.05.2022. Договір оренди надалі не поновлювався.
Позивач зазначає, що відповідач з часу закінчення строку оренди не сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою, на якій розташований зазначений вище об'єкт нерухомого майна.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0000568682025 від 19.03.2025, державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:008:0001 площею 0,3056 га за адресою: шосе Набережне, 25 у Печерському районі міста Києва, вид цільового призначення: 03.10 Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку, проведена 28.12.2007 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 26.12.2007.
Таким чином, земельна ділянка сформована та є об'єктом цивільних прав у розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України з 28.12.2007. Земельна ділянка забудована.
Відповідно до інформаційної довідки від 04.04.2025 № 421134407 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Відповідач є власником нежитлових будівель (літ. Б, В, Г) - (Ринок «Рибалка») загальною площею 668,9 кв.м, що знаходяться за адресою: Набережне шосе, 25, м. Київ (реєстраційний номер обєкта нерухомого майна: 1648833880000, дата реєстрації права власності: 18.09.2018, номер відомостей про речове право: 28014257). Положення Земельного кодексу України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов'язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. За змістом статей 122, 123, 124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Відповідно до частин 1, 2 статті 120 цього Кодексу (у редакції, чинній на час набуття відповідачем права власності на нежитлову будівлю, розташовану на спірній земельній ділянці) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.
Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об'єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об'єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 року у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 року у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 року у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 року у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 року у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 року у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 року у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 року у справі №922/652/18, від 21.05.2019 року у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 року у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 року у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 року у справах № 22/207/15 і № 922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 року у справі № 922/2413/19.
Відповідно до приписів статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням ч. 1 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.
Згідно зі ст. 14 Податкового кодексу України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Відповідач не є власником або постійним землекористувачем земельної ділянки, а тому не є суб'єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього, як землекористувача, є орендна плата (стаття 14.1.72 Податкового кодексу України).
Податковим кодексом України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов'язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною (статті 14.1.125, 14.1.136, 288.5 Податкового кодексу України).
Згідно з п. 284.1 ст. 284 Податкового кодексу України органи місцевого самоврядування встановлюють ставки плати за землю, що сплачується на відповідній території.
Статтею 20 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.
Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною і міською радою. Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оцінку земель» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Відповідно до Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 19.03.2025 №НВ-9954050902025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:008:0001 на 2025 рік становить 45 372 162,46 грн.
Згідно з пунктом 289.2 ст. 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.
Індекс споживчих цін встановлюється Державною службою статистики України, є загальнодоступним, розміщується на їх офіційному сайті, а тому не потребує доказування. Відповідно до інформації з офіційного сайту Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, адже саме цей орган уповноважений реалізовувати державну політику у сфері земельних відносин (https:// land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyu-normatyvnoyi-groshovoyioczinky-zemel-za-2024-rik/) значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2024 рік становить 1,12 (зазначений коефіцієнт індексації Документ сформований в системі «Електронний суд» 04.04.2025 8 нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь).
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років становить:
- 2023 рік - 1,051 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь);
- 2022 рік - 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,15 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь).
Позивач зазначає, про те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки в розрізі років визначалась відповідно до вимог законодавства, та за 2024 рік становить 40 510 859,34 грн. (45 372 162,46/1,12); нормативна грошова оцінка земельної ділянки за 2023 рік становить 38 545 061,22 грн. (40 510 859,34/1,051); нормативна грошова оцінка земельної ділянки за 2022 рік становить 33 517 444,54 грн. (38 545 061,22/1,15).
Статтею 257 Цивільного кодексу України передбачено, що загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Враховуючи те, що Земельна ділянка сформована та є об'єктом цивільних прав у розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України 28.12.2007, строк дії оренди закінчився 12.05.2022, позивачем заявлено до стягнення з відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності з 13.05.2025 до 19.03.2025.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0000568682025 від 19.03.2025, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:82:008:0001 належить до земель з видом цільового призначення: 03.10 Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов'язаною з отриманням прибутку.
Ставка орендної плати визначається за період 13.05.2022 - 31.12.2022 відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2022 рік» від 09.12.2021 № 3704/3745; 01.01.2023 - 31.12.2023 - відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2023 рік» від 08.12.2022 № 5828/5869; 01.01.2024 - 31.12.2024 - відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2024 рік» від 14.12.2023 № 7531/7572; 01.01.2025 - 19.03.2025 - відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2025 рік» від 05.12.2024 № 426/10234, де визначені розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки). До земель з видом цільового призначення - 03.10 застосовується ставка орендної плати - 5%.
Відповідно до розрахунку Київської міської ради загальна сума відшкодування розраховано таким чином:
1) з 13.05.2022 по 31.12.2022 33 517 444,54*5%/365*233 дні = 1 069 803,37 грн;
2) з 01.01.2023 по 31.12.2023 38 545 061,22*5%/365*365 днів = 1 927 253,06 грн;
3) з 01.01.2024 по 31.12.2024 40 510 859,34*5%/366*366 днів = 2 025 542,97 грн;
4) з 01.01.2025 по 19.03.2025 45 372 162,46*5%/365*78 днів = 484 798,45 грн, а разом: 1 069 803,37 + 1 927 253,06 + 2 025 542,97 + 484 798,45 = 5 507 397,85 грн, де зазначені: період (рік) розрахунку; нормативно-грошова оцінка Земельної ділянки за вказаний період; ставка орендної плати, яка підлягала застосуванню у відповідному періоді (році); кількість днів у відповідному році; кількість днів у відповідному періоді та сума сплати за відповідний період.
Крім того, позивач зазначає, що за даними Головного управління ДПС у місті Києві Відповідач не подавав податкові декларації по платі за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) та не сплачувало плату за землю за 2023-2025 роки до Центральної ДПІ м. Києва (Печерський район), інформація щодо задекларованих, сплачених податкових зобов'язань та заборгованості по платі за земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:82:008:0001 Відповідачем за період з травня по грудень 2022 року до Центральної ДПІ м. Києва (Печерський район) наведена у додатку 1, відповідно до якого сплачено податкових зобов'язань по орендній платі в такому розмірі: 2022 рік - 335 180,10 грн.
Позивачем заявлено до стягнення безпідставно збережені ним кошти (з урахуванням суми, сплаченої Відповідачем орендної плати) в розмірі 5 172 217,75 грн. (5 507 397,85 - 335 180,10).
За частиною 2 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, відшкодування завданих збитків.
Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово зазначав, що предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв'язку із безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до частин 1 та 2 статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов'язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.
Частиною 1 статті 93 і статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.
Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України).
Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
При цьому законодавець розмежовує поняття "земельний податок" та "орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності" залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.
Згідно зі статтями 122 - 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.
Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов'язані сплачувати за неї орендну плату - платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України "Про оренду землі".
Водночас Земельний кодекс України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов'язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (частина друга статті 120 Земельного кодексу України).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об'єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об'єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об'єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об'єкти розташовані. Отже, об'єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об'єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об'єкт права власності.
Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об'єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об'єктом нерухомого майна. Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20
Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об'єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об'єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 22/207/15 та № 922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.
Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов'язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.
Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 та у постановах Верховного Суду у подібних правовідносинах, зокрема, у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 Верховний Суд зазначив, що із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому саме із цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об'єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212 - 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об'єкт розташований, необхідно, насамперед, з'ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.
В силу статті 206 Земельного Кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Земельним податком є обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Таким чином, відповідач як власник об'єкта нерухомого майна, користувався земельною ділянкою, на якій такі об'єкти розташовані, за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування нею, відтак він є фактичним користувачем спірної земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок позивача - власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, тому зобов'язаний повернути ці кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.
Відповідно до частини 1 статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Згідно із частинами 1, 3 - 4 та 9 статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій, сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі №922/3463/19.
Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наводив такий правовий висновок: у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку статті 1212 ЦК України (пункт 27 постанови Верховного Суду від 09.02.2022 у справі №910/8770/19, пункт 7.10 постанови Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20).
Суд зазначає, що основою для визначення для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель. Відповідно до частини 2 статті 20 і частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.
Положення Податкового кодексу України і законодавство про оцінку земель визнають належними доказами на обґрунтування оцінки землі довідку, витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об'єктом плати за землю, та технічну документацію на земельну ділянку, виготовлену компетентним органом.
Відповідно до правової позиції, яка викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, з огляду на те, що земельним законодавством та Податковим кодексом України не обмежується можливість подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом з Державного земельного кадастру, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка з Державного земельного кадастру, витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98 - 103 Господарського процесуального кодексу України, які містять інформацію щодо предмета спору в цій справі.
Що стосується посилання Відповідача на те, що Позивачем за користування земельною ділянкою за 2022 рік, не враховано пільги, встановлені Київською міською радою з оплати орендної плати у 2022 році, Господарський суд зазначає наступне.
Позивачем заявлено до стягнення з відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності з 13.05.2022 до 19.03.2025.
Відповідно до положень абзацу 1 підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу "Інші перехідні положення" розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України за період з 01.03.2022 по 31.12.2022 не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної форми власності) за земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.
Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджений наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України 22 грудня 2022 року № 309, вся територія міста Києва (код території UA80000000000093317) включена до п. 2.11 підрозділу 2 "Території активних бойових дій" розділу І Переліку № 309 із зазначенням дати початку бойових дій 24.02.2022 та дати завершення бойових дій 30.04.2022.
Відповідно до положень земельного та податкового законодавства відповідач не може бути платником земельного податку, а тому при розрахунку суми безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою було використано розмір орендної плати, яку відповідач мав би сплатити за умови оформлення земельних правовідносин в установленому законом порядку.
У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.04.2021 у справі № 922/2378/20 викладений висновок про застосування норм права, відповідно до якого: « 49. З урахуванням системного аналізу змісту пункту 10.1.1. статті 10, підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14, статей 40, 41, пункту 265.1.3. статті 265 ПК України та встановлених судами фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що зазначені норми у подібних правовідносинах слід застосовувати таким чином: "власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України".
У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270, пункту 287.7 статті 287 ПК України платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов'язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права. Якщо певна фізична чи юридична особа набула право власності на будівлю або його частину, що розташовані на орендованій земельній ділянці, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Власники і землекористувачі земельних ділянок сплачують плату за землю (в т.ч. земельний податок) з дня виникнення права власності, права постійного користування земельною ділянкою, тому, оскільки за відповідачем будь-яке право на спірну земельну ділянку не зареєстровано у встановленому законодавством порядку, у контролюючого органу в силу вимог пункту 287.1 ст. 287 ПК України відсутні обов'язки та, відповідно, повноваження на стягнення у судовому порядку податкових зобов'язань зі сплати земельного податку.
Власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України.
Таким чином суд відхиляє доводи відповідача у відповідній частині та вважає, що Київська міська рада правомірно включила в заявлений період до розрахунків суми, яка підлягає стягненню в межах даної справи, адже Відповідач в цей період не був власником, постійним користувачем або орендарем Земельної ділянки.
Враховуючи викладене, позовні вимоги про стягнення з відповідача 5 172 217, 75 грн. безпідставно збережених коштів є обґрунтованими, доведеними, такими, що не спростовані відповідачем у встановленому законом порядку, а відтак підлягають задоволенню.
Що стосується зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Катран - К» до Київської міської ради про визнання поновленим договору оренди та визнання укладеною Додаткової угоди.
Як зазначалось вище та зазначено Позивачем за зустрічним позовом у зустрічній позовній заяві, Товариство з обмеженою відповідальністю «ФІРМА «КАТРАН-К» на підставі Договору оренди земельної ділянки, укладеного з Київською міською радою від 28.12.2007 року за №82-6-00471 використовувало земельну ділянку комунальної форми власності площею 0,3056 га (кадастровий номер 8000000000:82:008:0001) на Набережному шосе, 25 у Печерському районі міста Києва.
Вказаний договір було укладено на виконання рішення Господарського суду міста Києва від 06.12.2007 у справі №30/480 за позовом ТОВ «ФІРМА «КАТРАН-К» до Київської міської ради, Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки.
У подальшому орендні відносини сторін було продовжено терміном на 5 (п'ять) років на підставі укладеного Договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 12.05.2017 року, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Литвин А.С. 12 травня 2017 року за реєстровим № 1637. 12.05.2017 здійснено державну реєстрацію речового права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:008:0001 на користь орендаря ТОВ «ФІРМА «КАТРАН-К» шляхом внесення запису в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна.
Позивач за зустрічним позовом зазначає, що вказаний запис щодо наявності у Товариства зареєстрованого речового права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:82:008:0001 не скасовано станом на дату подання зустрічного позову.
Після продовження орендних відносин, 18.09.2018 за ТОВ «ФІРМА «КАТРАН-К» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна зареєстровано право власності на нежитлові будівлі (літ. Б, В, Г) - (Ринок "Рибалка"), загальною площею 668.9 кв. м за адресою: м. Київ, Набережне шосе, будинок 25, що розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером: 8000000000:82:008:0001.
Як зазначено у зустрічній позовній заяві у 2022 році підприємство почало завчасно займатись збором документів, необхідних для продовження договору оренди земельної ділянки 8000000000:82:008:0001 та 10.02.2022 звернулось до ГУ ДПС України в місті Києві для отримання довідки про відсутність заборгованості перед бюджетом (копія заяви - додається), яка є обов'язковим документом для подання заяви про продовження договору оренди земельної ділянки.
Як зазначає Позивач, за зустрічним позовом через початок воєнного стану з боку ГУ ДПС України в місті Києві відповіді на заяву ТОВ «ФІРМА КАТРАН-К» від 10.02.2022 надано не було, внаслідок чого він подав повторний запит для отримання довідки.
17 квітня 2022 року ТОВ «ФІРМА «КАТРАН-К» направлено до Київської міської ради лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки за формою, визначеною Додатком №4 до рішення Київської міської ради від 20.04.2017 №241/2463 з додатками:
1) інформаційна довідка №249443669 від 23.03.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження щодо об'єкта нерухомого майна;
2) витяг з ДЗК про земельну ділянку № НВ-0002767322019 від 21.03.2021 року;
3) Технічний паспорт на громадський будинок Ринок «Рибалка» розташованого м. Київ, Набережне шосе, 25. Виконавець: КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації», інвентаризаційна справа № 27414, паспорт виготовлено 20.09.2018 року.
4) Довідка органів Державної фіскальної служби про відсутність заборгованості з орендної плати - буде надано окремо у зв'язку з тим, що податкова служба тимчасово не працює.
5) Статут ТОВ «Фірма Катран-К».
6) Витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб.
7) Свідоцтво платника податку. Серія А № 553359 від 13 березня 2013 р.
8) ТОВ «Фірма Катран-К» є орендарем цей земельної ділянки з 1997р.
Заплановано реконструкція належних на праві власності нежилих будівель, які розташовані на цієї земельної ділянці, для чого:
- отримані Містобудівні умови та обмеження № 4483/0/18/009-11 від 22.04.2011;
- виконано проектування об'єкту та отримано позитивний Експертний звіт щодо розгляду проектної документації № 3-078-20-ЕП/КО від 7 липня 2021;
- проектна документація вже зареєстровано у Єдиному Державному порталі об'єктів будівництва.
Вказаний лист-повідомлення було отримано та зареєстровано Київською міською радою 06.05.2022 за реєстраційним номером 330591112.
В доповнення до поданого листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, Товариством подано:
- супровідний лист за вих. №79 від 18 травня 2022 р. - з проханням додати в пакет документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки Довідку № 203369 про відсутність заборгованості з платежів, видану 13 травня 2022 р. ГУ ДПС у м. Києві.
- супровідний лист за вих. №80 - з проханням додати в пакет документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки 3 екземпляри Проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.
26.07.2022 Департаментом земельних ресурсів Київської міської ради надано відповідь 05716-9370 у формі листа, відповідно до якої з посиланнями на ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в продовженні договору оренди землі відмовлено.
Позивач за зустрічним позовом вважає, що при наданні відмови в поновленні договору оренди земельної ділянки від 12.05.2017 листом 05716-9370 від 26.07.2022 Департамент земельних ресурсів Київської міської ради діяв в порушення вимог Земельного кодексу України, з перевищенням повноважень, визначених у Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності міста Києва, затвердженого Рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463, без належного вивчення поданих документів та врахування ситуації в країні, що порушило права ТОВ «Фірма «Катран-К» як добросовісного орендаря земельної ділянки.
В обґрунтування зустрічної позовної заяви позивач за зустрічним позовом посилається на те, що правилами частин першої, п'ятої, абзацу першого частини одинадцятої, частини дванадцятої статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради.
Розділом 9 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності міста Києва, затвердженого Рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 (далі за текстом - Порядок) передбачено процедуру Поновлення договору оренди земельної ділянки, внесення змін до договору оренди земельної ділянки.
Відповідно до п. 9.4. Порядку, у десятиденний термін Департамент земельних ресурсів розглядає лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки та готує проект рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору та пояснювальну записку до нього, крім випадків, встановлених пунктом 9.11 цього Порядку. Пояснювальна записка до проекту рішення Київської міської ради обов'язково повинна містити інформацію щодо: правового статусу об'єкта нерухомого майна (за наявності); особи заявника та іншу інформацію, що має значення для прийняття рішення Київської міської ради.
Відповідно до п. 9.6. Порядку, Рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору розглядається в порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради.
Відповідно до п. 9.7. Порядку Рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або про відмову в його поновленні видається у порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради, орендарю або уповноваженому ним представнику, а засвідчені копії рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки надсилаються до Департаменту земельних ресурсів та Департаменту містобудування та архітектури і територіального органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин у місті Києві. Разом з копією рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки до Департаменту земельних ресурсів передається відповідна кадастрова справа.
Відповідно до п.9.8. Після прийняття Київською міською радою рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки або поновлення договору оренди у випадку, визначеному пунктом 9.11 цього Порядку, Департамент земельних ресурсів повідомляє орендаря про необхідність підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.
Пунктом 9.11. Порядку визначено, що Договори оренди земельних ділянок, строк дії яких закінчився, поновлюються на той самий строк без прийняття Київською міською радою рішення про поновлення договору оренди у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення цього строку листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі та за умови згоди орендаря на приведення розмірів орендної плати за земельну ділянку та інших умов договору у відповідність до вимог законодавства, а також у випадку внесення змін до змісту договору в частині виключення слів "будівництва", "реконструкції", "реставрації11, в разі здійснення цих робіт та надання матеріалів та документів, що їх підтверджують (сертифікат прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, декларація про готовність об'єкта до експлуатації тощо).
Пунктом 9.12 визначено, що розгляд питання щодо поновлення договорів без прийняття Київською міською радою рішення здійснюється постійною комісією Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування (далі - Комісія) на підставі поданих Департаментом земельних ресурсів документів та підготовленого висновку щодо можливості поновлення договору, проект якого передається на розгляд постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування через секретаріат Київської міської ради разом з кадастровою справою.
На думку Позивача за зустрічним позовом, вказаним Порядком прямо передбачено обов'язок Департаменту земельних ресурсів у десятиденний термін: розглянути лист-повідомлення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки та підготувати проект рішення Київської міської ради про поновлення/відмову у поновленні договору та пояснювальну записку до нього, що в подальшому підлягає розгляду в порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради, або з урахуванням пункту 9.12. Порядку - у випадку якщо орендар продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення цього строку листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі обов'язок Департаменту земельних ресурсів підготувати проект висновку щодо можливості поновлення договору, проект якого передається на розгляд постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування через секретаріат Київської міської ради.
Позивач за зустрічним позовом, наголошує на тому, що 26.07.2022 Департаментом земельних ресурсів Київської міської ради надано відповідь 05716-9370 у формі листа, відповідно до якого з посиланням на Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 №241/2463 та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» вказано, що:
«ТОВ «ФІРМА «КАТРАН-К» втратило переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), а відповідно до положень статті 31 Закону Договір припинився у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено. Зазначене дублюється у підпункті 11.3 пункту 11 Договору оренди. Враховуючи вищевказане, Договір оренди вважається припиненим.
Разом з тим, у зв'язку із фактичним використанням земельної ділянки, Товариству необхідно оформити право користування цією земельною ділянкою відповідно до Порядку. Згідно з пунктами 3.9 та 3.10 розділу 3 Порядку, зацікавлена особа з метою прийняття Київською міською радою відповідного рішення щодо розпорядження земельною ділянкою звертається в установленому порядку до центру надання адміністративних послуг з заявою та необхідними документами, перелік яких визначені в цьому ж розділі, на отримання адміністративної послуги».
На думку Позивача за зустрічним позовом такий лист не відповідає вимогам законодавства, оскільки рішення міської ради з питань продовження орендних відносин (позитивне чи негативне для орендаря) приймається на пленарному засіданні більшістю голосів від загального складу ради, що передбачено частиною п'ятою статті 33 Закону 161-XIV, статтею 122- З КУ та частиною другою статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та Порядком набуття прав на землю із земель комунальної власності міста Києва, затвердженого Рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463.
Проте, до листа Департаменту земельних ресурсів 05617-9370 від 26.07.2022 рішення Київської міської ради про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки від 12.05.2017 року надано не було, як і не було зазначено про розгляд питання поновлення договору оренди постійною комісією Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування.
Позивач за зустрічним позовом вважає, що Департамент земельних ресурсів при розгляді листа-повідомлення ТОВ «ФІРМА «КАТРАН-К» щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 12.05.2017 (з долученими примірниками додаткових угод про поновлення договору оренди земельної ділянки та іншими додатками) в порушення вимог Порядку, без винесення такого питання на розгляд сесії Київської міської ради або на розгляд постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування, діяв протиправно та самостійно прийняв рішення про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки від 12.05.2017, тобто діяв поза межами наданих йому повноважень.
Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про наступне.
Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Тобто до правовідносин оренди землі підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду земл».
При цьому, Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв'язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
За змістом частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Отже, зміст прав та обов'язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов'язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов'язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
Правове регулювання поновлення договору оренди землі (укладення договору на новий строк) визначено положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон) орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
П. п. 11.7 п. 11 Договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 12.05.2017 №1637 визначено, що після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, Орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має переважне право перед іншими особами на поновлення Договору. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендаря про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього Договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим Договором.
Як вбачається з матеріалів справи, лист з повідомленням про поновлення договору надійшов від Відповідача за зустрічним позовом 06.05.2022.
З наведеного можна дійти висновку, що Відповідач втратив переважне право на поновлення договору оренди землі, а відповідно до статті 31 Закону, договір припинився у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.
Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 зробив висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином, якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проєкт договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону.
Частиною 3 ст. 13 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Обов'язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи.
Згідно з ч. 2 ст. 13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом.
У відповідності до ч. 1 ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків (ч. ч. 1, 2 ст. 73 ГПК України).
Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. ст. 76, 77 ГПК України).
Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Згідно з позицією Європейського суду з прав людини, процедурні гарантії, закріплені в ст. 6 Конвенції, гарантують кожному право подання скарги щодо його прав та обов'язків цивільного характеру до суду чи органу правосуддя. Таким чином втілюється право на звернення до суду, одним із аспектів якого є право доступу, тобто право розпочати провадження у судах з цивільних питань. Кожен має право на подання до суду скарги, пов'язаної з його або її правами та обов'язками; на це право, що є одним з аспектів права на доступ до суду, може посилатися кожен, хто небезпідставно вважає, що втручання у реалізацію його або її прав є неправомірним (рішення у справі "Голдер проти Сполученого Королівства" (Golder v. the United Kingdom), серія А №18, п. 28- 36).
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006р. у справі "Проніна проти України" (Заява № 63566/00), в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
Положеннями ст. 86 ГПК України унормовано, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Судові витрати по сплаті судового збору за первісним позовом, відповідно до положень статті 129 ГПК України, покладаються на відповідача за первісним позовом.
Судові витрати по сплаті судового збору за зустрічним позовом покладаються на позивача за зустрічним позовом.
Керуючись ст. 129, 233, 236 - 238, 240, 252 Господарського процесуального кодексу України, суд, -
1.Позовні вимоги за первісним позовом задовольнити повністю.
2. Стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ФІРМА «КАТРАН-К» (Україна, 01103, місто Київ, НАБЕРЕЖНЕ ШОСЕ, будинок 25, ідентифікаційний код 24372545) на користь КИЇВСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ (Україна, 01044, місто Київ, ВУЛИЦЯ ХРЕЩАТИК, будинок 36, ідентифікаційний код 22883141) - грошові кошти в розмірі 5 172 217 (п'ять мільйонів сто сімдесят дві тисячі двісті сімнадцять) грн. 75 коп., та витрати зі сплати судового збору в розмірі 62 066 (шістдесят дві тисячі шістдесят шість) грн. 61 коп.
3. В задоволені зустрічних позовних вимог відмовити.
4. Після набрання рішенням законної сили видати накази.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення складено 10.11.2025.
Суддя І.В. Алєєва