вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"30" жовтня 2025 р. Справа№ 927/784/22
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Коробенка Г.П.
суддів: Кравчука Г.А.
Тищенко А.І.
за участю секретаря судового засідання Огірко А.О.
за участю представника(-ів): згідно з протоколом судового засідання від 30.10.2025
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Чернігівської обласної прокуратури
на рішення Господарського суду Чернігівської області
від 23.06.2025 (повний текст складено та підписано 24.06.2025)
у справі №927/784/22 (суддя Кузьменко Т.О.)
за позовом: Заступника керівника Чернігівської обласної прокуратури в інтересах держави в особі
позивача: Чернігівської міської ради
до відповідача 1: Комунального підприємства "Чернігівбудінвест" Чернігівської міської ради
до відповідача 2: Товариства з обмеженою відповідальністю "Денар-Люкс"
до відповідача 3: Товариства з обмеженою відповідальністю "Домен-Буд"
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Регіон Капітал"
про визнання недійсним договорів; зобов'язання привести земельну ділянку до стану, в якому вона була до надання її в фактичне користування; зобов'язання викупу земельної ділянки
Короткий зміст позовних вимог
Заступник керівника Чернігівської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Чернігівської міської ради звернувся 28.09.2022 до Господарського суду Чернігівської області з позовом до Комунального підприємства "Чернігівбудінвест" Чернігівської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Денар-Люкс" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Домен-Буд", в якому просив суд:
- визнати недійсним договір на співробітництво № 01-10/17 від 03.04.2017;
- визнати недійсним договір № 01-16/17 від 29.05.2017;
- зобов'язати ТОВ "Денар-Люкс" викупити у Чернігівської міської ради земельну ділянку площею 0,2770 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0614 у м. Чернігові по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а, вартість якої складає 1 095 541,83 грн;
- зобов'язати ТОВ "Денар-Люкс" привести земельну ділянку площею 0,1202 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0612 у м. Чернігові по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а до стану, в якому вона перебувала до надання її у фактичне користування.
Позовні вимоги з посиланням на ст. 235 ЦК України обґрунтовані тим, що договір про співробітництво № 01-10/17 від 03.04.2017 та договір № 01-16/17 від 29.05.2017 є удаваними правочинами, до яких слід застосовувати положення законодавства про договір суперфіцію. За твердженням прокурора, на момент укладення оскаржуваних договорів, відповідачі 1 та 2 не мали наміру на встановлення правовідносин спільної діяльності. Початковою метою сторін було вчинення дій, спрямованих на оформлення відповідачем 1 спірної земельної ділянки на титулі постійного користування, для її фактичної передачі забудовнику - відповідачу 2. Прокурор ствердив, що відповідач 1, який є постійним користувачем спірної земельної ділянки, за відсутності в нього права розпоряджатися цією ділянкою, фактично передав її відповідачу 2, для забудови в комерційних цілях Товариства, діючи виключно в інтересах останнього. Відтак відповідачі 1 та 2, в обхід положень чинного земельного та цивільного законодавства, за відсутності волевиявлення власника земельної ділянки, без проведення земельних торгів, використали непередбачений законом спосіб набуття Товариством права забудови спірної земельної ділянки, тому вказані Договори мають бути визнані недійсними в судовому порядку.
З метою поновлення порушених інтересів держави та прав громади міста прокурор заявив похідну вимогу про зобов'язання відповідача 2 викупити в Чернігівської міської ради земельну ділянку площею 0,2770 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0614, вартість якої складає 1095541,83грн. Ефективність обраного ним способу захисту шляхом пред'явлення вимоги про викуп Товариством з комунальної власності цієї земельної ділянки, враховуючи приписи частини 2 статті 417 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) прокурор обґрунтував тим, що на вказаній земельній ділянці за оскаржуваними Договорами побудований багатоквартирний житловий будинок, що вже введений в експлуатацію, кошторисна вартість якого значно перевищує вартість цієї земельної ділянки.
Одночасно прокурор заявив похідну вимогу про зобов'язання відповідача 2, як фактичного забудовника, привести земельну ділянку площею 0,1202 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0612, до стану, в якому вона перебувала до надання її в фактичне користування, оскільки на ній розміщені нашарування ґрунту із котловану, утворені в процесі будівництва.
За доводами прокурора, незважаючи на те, що оспорювані Договори укладені сторонами 03.04.2017 та 29.05.2017, початок перебігу строків позовної давності слід відраховувати з 11.06.2021, тобто з дати повідомлення прокурором позивача про порушення прав територіальної громади, за результатами вивчення матеріалів досудового розслідування в кримінальному провадженні № 42020271010000036 від 12.02.2020, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною 2 статті 364 Кримінального кодексу України.
Історія справи, короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття
Рішенням Господарського суду Чернігівської області у справі №927/784/22 від 08.03.2023, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.04.2023 у цій справі, суд ухвалив у задоволенні позовних вимог Заступника керівника Чернігівської обласної прокуратури (код ЄДРПОУ 02910114) в інтересах держави в особі Чернігівської міської ради (код ЄДРПОУ 34339125) до Комунального підприємства "Чернігівбудінвест" Чернігівської міської ради (код ЄДРПОУ 32818170), Товариства з обмеженою відповідальністю "Денар-Люкс" (код ЄДРПОУ 34653957) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Домен-Буд" (код ЄДРПОУ 35506073) про визнання недійсним договорів, зобов'язання привести земельну ділянку до стану, в якому вона була до надання її в фактичне користування, зобов'язання викупу земельної ділянки, відмовити.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду постановою від 17.12.2023 у справі №927/784/22 постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.11.2023 та рішення Господарського суду Чернігівської області від 08.03.2023 у справі №927/784/22 скасував, справу №927/784/22 постановив передати на новий розгляд до Господарського суду Чернігівської області.
За наслідками нового розгляду справи рішенням Господарського суду Чернігівської області від 23.06.2025 у задоволенні позову відмовлено.
Приймаючи оскаржуване рішення, суд виходив з того, що оспорювані договори не містять умов договору суперфіцію, а є договорами про спільну діяльність та договором підряду. Суд також зазначив, що вимоги прокурора щодо зобов'язання викупу спірної земельної ділянки та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона перебувала до надання її у фактичне користування, не підлягають задоволенню з підстав не доведення того, що відповідач-2 був землекористувачем земельних ділянок, а зобов'язання останнього викупити земельну ділянку порушить баланс інтересів територіальної громади та співвласників багатоквартирного житлового будинку.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів
Не погодившись із вказаним рішенням, Чернігівська обласна прокуратура звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення від 23.06.2025 у справі №927/784/22 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення ухвалено місцевим судом з неправильним застосуванням норм матеріального права, висновки суду, є такими, що суперечать фактичним обставинам справи. При цьому скаржник стверджує, що:
- судом не досліджено питання правомірності набуття права на забудову земельної ділянки замовником будівельних робіт ТОВ «Денар-Люкс» на позаконкурсній основі, без припинення права постійного користування КП «Чернігівбудінвест» ЧМР на спірну земельну ділянку (земельні ділянки), яким укладено спірні правочини всупереч ст. 203 ЦК України;
- суд не взяв до уваги доводи прокурора, що виконання зобов'язань, передбачених договором, за оспорюваним Договором-1, які на думку суду є ознакою спільної діяльності однієї зі сторін правочину - КП «Чернігівбудінвест» ЧМР, замовлені та повністю фінансуються ТОВ «Денар-Люкс» (тобто є роботами та послугами на замовлення) і вчиняються комунальним підприємством виключно з метою набуття вказаним товариством права власності на новостворений багатоквартирний житловий будинок (п. 2.2.5. Договору-1);
- є помилковим висновок суду, що спірний правочин (Договір-1) є договором про спільну діяльність, зокрема оскільки ТОВ «Денар-Люкс» внесло свою частку у вигляді фінансування витрат по звільненню будівельного майданчика відбудинків, господарських споруд, комунікацій та здійснення відселення мешканців аварійних будинків, розміщених на спірній земельній ділянці;
- ефективним способом захисту порушеного права є зобов'язання ТОВ «Денар-Люкс» викупити ділянку кадастровий номер 7410100000:02:050:0614 площею 0, 277 га. Задоволення такої вимоги є життєво важливим способом захисту порушеного права Чернігівської міської ради, яка понесла значних прямих матеріальних збитків, а також у тривалій перспективі позбавлена сталого наповнення міського бюджету внаслідок запровадження воєнного стану на території України у зв'язку зі збройною агресією РФ та веденням безпосередньо на території міста Чернігів активних бойових дій.
Узагальнені доводи та заперечення учасників судового процесу
22.07.2025 через підсистему "Електронний суд" від відповідача-1 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останні заперечили доводи викладені в ній, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.
У відзиві відповідач-1 наголошує, що подана апеляційна скарга фактично дублює зміст заявленого позову. Відповідач-1 також зазначає, що в даному випадку і користування земельною ділянкою, наданою в постійне користування для будівництва багатоквартирного житлового будинку, і будівництво на ній самого багатоквартирного житлового будинку, здійснювала одна й та сама особа - КП «Чернігівбудінвест» Чернігівської міської ради, що вже само по собі вказує на відсутність між відповідачами відносин суперфіцію. Також відповідач-1 наголошує, що в жодному з пунктів, як договору про співробітництво від 03.04.2017 № 01- 10/17, так і договору від 29.05.2017 № 01-16/17, не вказано, що КП «Чернігівбудінвест» ЧМР передає ТОВ «Денар-Люкс» яку-небудь земельну ділянку в користування для забудови.
25.07.2025 через підсистему "Електронний суд" від прокуратури надійшла відповідь на відзив на апеляційну скаргу, в якій останній заперечив доводи відповідача-1, наведені у відзиві та підтримав свою позицію, викладену в апеляційній скарзі.
05.08.2025 через підсистему "Електронний суд" від відповідача-2 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останні заперечили доводи викладені в ній, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.
Узагальнені доводи відзиву відповідача-2 зводяться до того, що:
- будівництво багатоповерхового житлового будинку відбувалося за кошти фізичних осіб, які вносились ними через створений ТОВ «ФК «Регіон Капітал» фонд фінансування будівництва, а тому в силу імперативних приписів ЗУ «Про фінансово - кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» саме ці фізичні особи - довірителі ФФБ мали стати і фактично стали власниками проінвестованих ними квартир та нежитлових приміщень у цьому житловому будинку;
- в матеріалах справи наявні докази, зокрема Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта ТОВ «Денар-Люкс» від 19.10.2022 р. № 312754901, підписаний між ТОВ «Денар-Люкс» та ТОВ «ФК «Регіон Капітал» акт приймання - передачі об'єктів інвестування (попередній обсяг замовлення на будівництво) від 03.06.2019 р. № 1, взяті вибірково 12 витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію за фізичними особами права власності на квартири у будинку за адресою м. Чернігів, вул. Гетьмана Полуботка, буд. 36, довідка ТОВ «Фінансова компанія «Регіон Капітал» від 05.12.2022 р. № 251, з яких вбачається, що ТОВ «Денар-Люкс» не є власником жодного об'єкту нерухомості за вказаною адресою.
Також відповідач-2 зазначив, що попередній орієнтовний розмір понесених судових витрат на правничу допомогу у зв'язку з апеляційним розглядом справи складає 20 000,00 грн.
Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.07.2025 апеляційну скаргу у справі №927/784/22 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Коробенко Г.П., судді: Тарасенко К.В., Кравчук Г.А.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.07.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Чернігівської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Чернігівської області від 23.06.2025 у справі №927/784/22. Судове засідання призначено на 12.08.2025. Витребувано матеріали справи №927/784/22 з Господарського суду Чернігівської області.
05.08.2025 через підсистему «Електронний суд» від відповідача-2 надійшла заява про участь у судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, яку суд задовольнив ухвалою від 06.08.2025.
06.08.2025 через підсистему «Електронний суд» від відповідача-1 надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, яку суд задовольнив ухвалою від 06.08.2025.
07.08.2025 матеріали справи №927/784/22 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді.
11.08.2025 через підсистему «Електронний суд» від позивача надійшли пояснення у справі.
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 12.08.2025, у зв'язку з перебуванням судді Тарасенко К.В. у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи №927/784/22.
Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 12.08.2025, справу №927/784/22 передано на розгляд колегії суддів у складі: Коробено Г.П. (головуючий), судді: Кравчук Г.А., Тищенко А.І.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.08.2025 колегія суддів постановила здійснювати розгляд апеляційної скарги Чернігівської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Чернігівської області від 23.06.2025 у справі № 927/784/22 спочатку колегією суддів у складі: Коробенка Г.П. (головуючий, доповідач), суддів: Тищенко А.І., Кравчука Г.А., яка визначена протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.08.2025. Розгляд апеляційної скарги призначено на 24.09.2025.
11.09.2025 через підсистему «Електронний суд» від позивача надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, яку суд задовольнив ухвалою від 23.09.2025.
Розгляд справи відкладено на 30.10.2025.
07.10.2025 через підсистему «Електронний суд» від відповідача-1 надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
У судовому засіданні 30.10.2025 суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.
Явка представників учасників судового процесу
У судове засідання 30.10.2025 з'явився прокурор, представники позивача, відповідача-1, відповідача-2, відповідача-3 та третьої особи, які надали свої пояснення.
Прокурор у судовому засіданні підтримав доводи апеляційної скарги, просив рішення від 23.06.2025 скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
Представники відповідачів та третьої особи заперечили проти доводів апеляційної скарги, просили рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Щодо наявності у прокурора підстав для представництва інтересів держави в даній справі.
Згідно з п. 3 ч.1 ст. 1311 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.
Стаття 53 Господарського процесуального кодексу України встановлює, що у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.
Відповідно до частини 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави в разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
Згідно з ч. 4, 7 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов'язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб'єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. У разі встановлення ознак адміністративного чи кримінального правопорушення прокурор зобов'язаний здійснити передбачені законом дії щодо порушення відповідного провадження.
Відповідно до частини 4 статті 53 Господарського процесуального кодексу України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує: 1) в чому полягає порушення інтересів держави, 2) необхідність їх захисту, 3) визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає 4) орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції в спірних правовідносинах.
У даній справі прокурор подав позов в особі Чернігівської міської ради, у зв'язку з невиконанням останньою обов'язків щодо захисту інтересів громади міста в суді.
За частиною 1 статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.
Згідно з частинами 3 та 5 статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування" матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є в комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об'єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад. Від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Частина 1 статті 122 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) визначає, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки в власність або в користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
З інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що власником земельної ділянки площею 0,3972 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0525, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а, була територіальна громада в особі Чернігівської міської ради. Земельні ділянки, за кадастровими номерами 7410100000:02:050:0612 та 7410100000:02:050:0614, утворені в результаті поділу попередньої, також є власністю територіальної громади міста, про що свідчать витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (наявні в матеріалах справи).
Оскільки позов поданий з метою захисту речових прав на нерухоме майно (перераховані вище земельні ділянки), прокурор вірно визначив позивача в особі Чернігівської міської ради.
Правовідносини, пов'язані з використанням державного та комунального майна, становлять суспільний, публічний інтерес.
Враховуючи, що предметом позову є оскарження правочину щодо забудови земельної ділянки комунальної форми власності, яка, за доводами прокурора, передана в користування юридичній особі приватного права поза волею власника, на позаконкурсній основі, втручання прокурора в правовідносини цих суб'єктів господарювання, шляхом скерування відповідного позову, за висновком суду, є обґрунтованим.
Зверненню прокурора з даним позовом до суду передувало відповідне листування з Чернігівської міської ради, з якого вбачається, що відповідний орган був обізнаний про необхідність захисту порушених інтересів держави, проте не здійснив самостійний захист цих інтересів в суді.
Враховуючи, що інтереси держави до цього часу залишаються не захищеними, а Чернігівською міською радою допущено бездіяльність, апеляційний суд приходить до висновку, що вбачаються підстави для представництва прокурором інтересів держави у спірних правовідносинах.
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції
Комунальне підприємство "Чернігівбудінвест" Чернігівської міської ради (далі - КП "Чернігівбудінвест", Підприємство) створене відповідно до чинного законодавства за рішенням міської ради від 12.11.2002 (5 сесія 24 скликання), зареєстроване виконавчим комітетом Чернігівської міської ради 14.01.2004.
Власником Підприємства є територіальна громада міста Чернігова в особі Чернігівської міської ради. Підприємство знаходиться в підпорядкуванні управління капітального будівництва міської ради та за способом утворення і формування статутного капіталу - унітарне (пункти 1.1. та 1.3. Статуту КП "Чернігівбудінвест", затвердженого рішенням виконкому Чернігівської міської ради 16.06.2016 № 201).
Підприємство створене з метою залучення інвестицій для будівництва житла, об'єктів соціально-культурної та комунальної сфери та одержання на цій основі прибутку в інтересах Власника і трудового колективу (п. 2.1. Статуту Підприємства).
Підприємство користується землею і іншими природними ресурсами відповідно до мети своєї діяльності та чинного законодавства (п. 4.6. Статуту Підприємства).
03.04.2017 КП "Чернігівбудінвест" Чернігівської міської ради (відповідач 1) звернувся до Чернігівського міського голови листом № 01-09/193 з проханням надати дозвіл на розробку проєкту відведення земельної ділянки в постійне користування в м. Чернігові, по вул. Полуботка, 36 та 36а, орієнтовною площею 0,4000 га, для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об'єктами соціального призначення (КВЦПЗ 02.03), з покладенням на нього затрат з відселення та знесення будинків.
Рішенням Чернігівської міської ради від 21.04.2017 № 19/VII-22 Комунальному підприємству "Чернігівбудінвест" надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 0,4000 га, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об'єктами соціального призначення), з подальшою передачею земельної ділянки в постійне користування. При цьому, відповідач 1 зобов'язаний при заключенні інвестиційної угоди затрати з відселення та знесення будинків покласти на інвестора (пункт 1.9.).
Рішенням Чернігівської міської ради від 21.12.2017 року №26/VII-23 "Про надання згоди на знесення житлових будинків" (https://chernigiv-rada.gov.ua/rishennya-sesii/sid-14/scid-26/id-12836/) за наслідками розгляду звернення комунального підприємства "Деснянське" Чернігівської міської ради № 02-859/1 від 08 грудня 2017 року вирішено: 1. Надати дозвіл на знесення житлових будинків № 36 та № 36-А по вулиці Гетьмана Полуботка в місті Чернігові , в яких квартири №3 та квартири №№ 5-6, 8, 9, 10 відповідно, перебувають у власності територіальної громади м. Чернігова та обліковуються на балансі комунального підприємства "Деснянське" Чернігівської міської ради, як таких, що визнані аварійними, згідно з рішенням виконавчого комітету Чернігівської міської ради від 19 жовтня 2009 року за № 289 "Про затвердження актів технічного стану житлових будинків в Деснянському районі". 2. Комунальному підприємству "Деснянське" Чернігівської міської ради (Пригара В.В.) забезпечити знесення житлового одноповерхового будинку № 36 по вул. Гетьмана Полуботка в місті Чернігові площею 142м2 та житлового одноповерхового будинку № 36-А по вул. Гетьмана Полуботка в місті Чернігові площею 175,6 м2 за рахунок інвестора.
В публічному доступі, на сайті Чернігівської міської ради (https://chernigiv-rada.gov.ua/poekty-rishen-sesiy/sid-11/scid-26/id-10169/) також наявна пояснювальна записка до проекту рішення сесії Чернігівської міської ради "Про надання згоди на знесення житлових будинків", за змістом якої повідомляється: "На балансі комунального підприємства "Деснянське" Чернігівської міської ради обліковуються одноповерхові житлові будинки №№ 36 та 36-А по вул. Гетьмана Полуботка в місті Чернігові, 1916 року забудови. Зазначені житлові будинки рішенням виконавчого комітету Чернігівської міської ради від 19 жовтня 2009 року за № 289 визнані аварійними. Комісійними обстеженнями Деснянської районної в м. Чернігові ради від 20 грудня 2016 року та 21 лютого 2017 року встановлено, що мешканців вищезазначених будинків необхідно терміново відселити, будинки знести та впорядкувати територію. Будинок № 36 по вул. Гетьмана Полуботка в місті Чернігові має загальну площу 142 м2, житлова площа 76,7 м2 та складається з 4-ох квартир; всі мешканці будинку на даний час з будинку відселені за рахунок інвестора... Будинок № 36-А по вул. Гетьмана Полуботка в місті Чернігові має загальну площу 175,6 м2, житлова площа 115 м2 та складається з 6 квартир; всі мешканці будинку на даний час з будинку відселені за рахунок інвестора...".
Рішенням Чернігівської міської ради від 22.06.2018 № 32/VII-19 Комунальному підприємству "Чернігівбудінвест" затверджений проект відведення та надана земельна ділянка площею 0,3972 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0525, в постійне користування, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об'єктами соціального призначення); встановлений розмір земельного податку на рівні 1,5 відсотка нормативної грошової оцінки (пункт 6).
За відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, витяг сформований за № 276378981, 03.07.2018 відповідач 1 зареєстрував речове право - право постійного користування на земельну ділянку площею 0,3972 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0525, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові з цільовим призначенням: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Підстава реєстраційної дії: рішення Чернігівської міської ради від 22.06.2018 № 32/VII-19; власник - територіальна громада міста Чернігова в особі Чернігівської міської ради.
Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,3972 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0525, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, наданого ГУ Держгеокадастру у Чернігівській області 24.09.2021 за № 778/364-21, нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки становить 4620627,60 грн.
03.04.2017 між КП "Чернігівбудінвест", який виступає Замовником будівництва (відповідач 1) та ТОВ "Денар-Люкс", який виступає Інвестором будівництва (відповідач 2) укладений договір про співробітництво № 01-10/17 (далі - Договір 1), предметом якого (п. 1.1.) є домовленість сторін здійснювати співробітництво в питаннях пов'язаних з будівництвом багатоквартирних житлових будинків з об'єктами соціального призначення по вул. Г. Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові.
Виходячи з погоджених умов (п. 2.1. Договору 1), КП "Чернігівбудінвест" взяло на себе зобов'язання:
- організувати розробку проєкту відводу земельної ділянки під будівництво об'єкту та забезпечити підготовку матеріалів на розгляд Чернігівської міської ради для затвердження проекту землеустрою та оформлення документів на право постійного користування земельною ділянкою для будівництва об'єкта (п. 2.1.1.);
- укласти спільно з ТОВ "Денар-Люкс" трьохсторонній Договір підряду на виготовлення проектно-кошторисної документації, її затвердження, узгодження та проходження експертизи з ліцензованою проектною організацією (п. 2.1.2.);
- за рахунок ТОВ "Денар-Люкс" виконати підготовчі та передпроєктні роботи пов'язані з будівництвом об'єкта (за окремою угодою) (п. 2.1.3.);
- проводити оплату земельного податку за земельну ділянку з дати отримання її в постійне користування на весь період будівництва згідно з затвердженими міською радою ставками земельного податку з послідуючим відшкодуванням витрат по його оплаті ТОВ "Денар-Люкс" (за додатковою угодою) (п. 2.1.4.);
- готувати та подавати на затвердження в відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю документацію, яка дозволяє початок виконання будівельних робіт на об'єкті та інформує про це інші органи згідно з діючим законодавством (п. 2.1.5.);
- укласти спільно з ТОВ "Денар-Люкс" трьохсторонній Договір підряду на будівництво об'єкту з ліцензованою будівельною організацією (п. 2.1.6.);
- здійснювати технічний нагляд за будівництвом об'єкту; вести облік незавершеного будівництвом об'єкту (п. 2.1.7.);
- організувати за рахунок ТОВ "Денар-Люкс" проведення авторського нагляду за об'єктом (за додатковою угодою) (п. 2.1.8.);
- проводити взаєморозрахунки з виконавцями робіт по об'єкту після перерахування ТОВ "Денар-Люкс" грошових коштів на рахунок КП "Чернігівбудінвест" (п. 2.1.9.);
- контролювати проведення пусконалагоджувальних робіт (п. 2.1.10.);
- спільно з ТОВ "Денар-Люкс" та будівельною організацією, вказаною в п. 2.1.6. цього Договору, готувати та подавати на затвердження в відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю документацію, необхідну для вводу об'єкту в експлуатацію та інформувати про це інші органи згідно з діючим законодавством України (п. 2.1.1.).
ТОВ "Денар-Люкс", у свою чергу, взяло на себе наступні зобов'язання (п. 2.2. Договору 1):
- організувати фінансування розробки проєкту відведення земельної ділянки під будівництва об'єкту (п. 2.2.1.);
- для забезпечення будівництва об'єкту, фінансувати витрати по звільненню будівельного майданчика від будинків, господарських споруд та комунікацій, а також брати на себе зобов'язання своїми силами та засобами і за власний рахунок або за рахунок інших юридичних та фізичних осіб здійснити відселення мешканців будинків, розміщених на земельній ділянці, зазначеній в п. 1.1. цього Договору (п. 2.2.2.);
- організувати фінансування проєктування об'єкту шляхом перерахування грошових коштів у порядку, визначеному окремим договором (п. 2.2.3.);
- сплачувати КП "Чернігівбудінвест" витрати по сплаті на утримання земельної ділянки (за додатковою угодою) (п. 2.2.4.);
- згідно з п. 2.1.6. організувати фінансування будівництва об'єкту згідно з трьохстороннім договором підряду на будівництво об'єкту з ліцензованою будівельною організацією та після розрахунку зі сторонами, стати його власником (п. 2.2.5.);
- протягом трьох місяців з дня введення об'єкту в експлуатацію забезпечити оформлення необхідної документації для передачі земельної ділянки під об'єктом будівництва балансоутримувачу збудованого об'єкту (п. 2.2.6.);
- сплати кошти на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Чернігова Чернігівській міській раді (за окремим договором) (п. 2.2.7.);
- укласти угоду з "Північно-східним регіональним центром страхового фонду документації" про закладення технічної та проєктної документації до "Страхового фонду документації України" та сплатити згідно з рахунком вартість цих послуг (п. 2.2.8.).
Разом з тим сторони за Договором 1 в п. 2.3. погодили спільні зобов'язання:
- не розголошувати комерційну таємницю своїх партнерів, які діють в рамках цієї угоди, та попередньо узгоджувати з ними обсяг інформації, яка надається третім особам (п. 2.3.1.);
- пріоритетно забезпечувати інтереси сторін під час діяльності з третіми особами (п. 2.3.2.);
- обмінюватися наявною в їх розпорядженні інформацією з питань, що складають взаємний інтерес сторін (п. 2.3.3.);
- щомісяця (або у разі необхідності - терміново) проводити спільні консультації з узгодженої тематики для обговорення питань, пов'язаних з виконанням предмету цього Договору (п. 2.3.4.).
Пунктами 3.1., 3.2. Договору 1 сторони узгодили, що у випадку порушення своїх зобов'язань за цим Договором Сторони несуть відповідальність, визначену цим Договором та чинним законодавством України. Порушенням зобов'язання є його невиконання або неналежне виконання, тобто виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання. За ухилення від виконання взятих на себе за даним Договором обов'язків, винна сторона має відшкодувати іншій стороні всі документально підтверджені витрати, які вона понесла в зв'язку з цим.
Відповідно до п. 4.1. Договору 1 цей Договір набуває чинності з моменту його підписання і діє до повного виконання Сторонами своїх зобов'язань за ним.
Договір припиняє свою дію, з-поміж іншого, за умови досягнення його мети (п. 4.8).
В разі якщо ТОВ "Денар-Люкс" протягом шести місяців з дня отримання земельної ділянки в користування або в оренду Комунальним підприємством "Чернігівбудінвест" не розпочала проектно-пошукові роботи, а також при зупиненні будівництва об'єкта більше ніж на один рік з вини ТОВ "Денар-Люкс", КП "Чернігівбудінвест" вправі розірвати цей Договір в односторонньому порядку.
29.05.2017 між КП "Чернігівбудінвест", який виступає Замовником будівництва (Сторона-1, відповідач 1), ТОВ "Денар-Люкс", який виступає Інвестором будівництва (Сторона-2, відповідач 2), та ТОВ "Домен-Буд", який виступає генпідрядною організацією (Сторона-3, відповідач 3), укладений договір № 01-16/17 (далі - Договір 2), предметом якого (п. 2.1.) є організація і будівництво відповідачем 3, на замовлення відповідача 1, за рахунок фінансування (інвестування) відповідача 2, об'єкту будівництва - багатоквартирного житлового будинку з об'єктами соціального призначення по вул. Генерала Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові на земельній ділянці, що знаходиться в постійному користуванні, його окремих пускових комплексів та черг, з інженерними мережами та благоустроєм земельної ділянки, відповідно до проєктно-кошторисної документації.
За вказаним Договором Сторони прийняли на себе обов'язки та розподіл функцій, які обумовлені в статті 3 цього Договору.
Так, КП "Чернігівбудінвест" відповідно до п. 3.1. Договору 2 зобов'язується:
- надати підтверджуючу документацію на право постійного користування земельною ділянкою ТОВ "Денар-Люкс" (п. 3.1.1.);
- отримати містобудівні умови та обмеження (п. 3.1.2.);
- забезпечити збір вихідних даних для проєктування, розроблення та узгодження з відповідними службами проєктної документації на відповідність з містобудівними та технічними умовами (п. 3.1.3.);
- організувати розробку проєктно-кошторисної документації (за окремою угодою) (п. 3.1.4.);
- організувати проведення експертизи (при необхідності, за окремою угодою) та затвердження проєктно-кошторисної документації (п. 3.1.5.);
- отримати в Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю у Чернігівській області, за необхідності - в інших уповноважених державою контролюючих органах, необхідні дозвільні документи на початок будівництва у відповідності до чинного законодавством України та надати їх копії Стороні-2 та Стороні-3 (п. 3.1.6.);
- здійснити оформлення заяви на ордер для проведення земляних робіт з влаштування котловану під будівництво об'єкта та будівництва інженерних мереж і благоустрою, який отримується ТОВ "Домен-Буд" у випадках, передбачених законом (п. 3.1.7.);
- надати висновок про детальне ґрунтове обстеження земельної ділянки за рахунок ТОВ "Денар-Люкс" (при необхідності) (п. 3.1.8.);
- надати ТОВ "Домен-Буд" будівельний майданчик (фронт робіт) і всю необхідну дозвільну та іншу супроводжувальну документацію (п. 3.1.9.);
- укласти трьохсторонній договір на ведення проєктною організацією авторського нагляду за будівництвом, за рахунок ТОВ "Денар-Люкс" (п. 3.1.10.);
- здійснити технічний нагляд за будівництвом об'єкта, контролювати оформлення ТОВ "Домен-Буд" відповідної виконавчої документації, регламентованої діючим законодавством України з питань капітального будівництва, протягом всього періоду будівництва та введення об'єкта в експлуатацію (п. 3.1.11.);
- спільно з іншими сторонами Договору ввести об'єкт в експлуатацію (п. 3.1.12.);
- спільно з ТОВ "Денар-Люкс" отримати в Управлінні державної архітектурно-будівельної інспекції у Чернігівській області, за необхідності - в інших уповноважених державою контролюючих органах, документи, що засвідчують готовність об'єкта до експлуатації в відповідності до чинного законодавства України (п. 3.1.13.);
- забезпечити супроводження будівництва об'єкта (в т.ч. контрольну геодезичну зйомку мереж, благоустрою, тощо) і по закінченні будівництва надати ТОВ "Денар-Люкс", або іншим особам за письмовим поданням ТОВ "Денар-Люкс", необхідні документи для подальшого оформлення прав власності на відповідні частини об'єкта (п. 3.1.14.);
- здійснювати технічний нагляд за відповідністю якості і кількості виконаних робіт проєкту, кошторису, будівельним нормам і правилам, та матеріалів, конструкцій, виробів - державним стандартам і технічним умовам. При виявленні відхилень КП "Чернігівбудінвест" видає ТОВ "Домен-Буд" розпорядження про їх усунення, а при серйозних порушеннях приймає рішення про призупинення виконання цих видів робіт. (п. 3.1.15.).
ТОВ "Денар-Люкс" відповідно до п. 3.2. Договору 2 зобов'язалось:
- профінансувати будівництво об'єкту в повному обсязі (п. 3.2.1.);
- сплатити КП "Чернігівбудінвест" вартість витрат за виконання ним зобов'язань, визначених п. 3.1. цього Договору, в порядку та в обсягах, передбачених цим Договором, за погодженими сторонами договірними цінами згідно з виставленими рахунками від третіх організацій (п. 3.2.3.);
- сплатити за окремою угодою послуги проєктувальної організації за здійснення функцій авторського нагляду (п. 3.2.4.);
- у разі необхідності сприяти ТОВ "Домен-Буд" у постачанні матеріалів та обладнання для комплектації будівництва об'єкту, що відповідають проєктній документації та мають сертифікати якості (п. 3.2.5.);
- по закінченню будівництва об'єкта разом з ТОВ "Чернігівбудінвест" забезпечити введення його в експлуатацію (п. 3.2.6.);
- у тримісячний термін, після введення об'єкту в експлуатацію спільно з КП "Чернігівбудінвест" забезпечити та профінансувати переоформлення земельної ділянки на себе або іншу юридичну особу (експлуатуючу організацію) (п. 3.2.7.);
- у разі невиконання вимог п.п. 3.2.6., 3.2.7. ТОВ "Денар-Люкс" зобов'язана відшкодувати КП "Чернігівбудінвест" всі фактичні витрати, пов'язані з утриманням земельної ділянки до переоформлення її на себе або визначену ТОВ "Денар-Люкс" іншу юридичну особу (експлуатуючу організацію) (п. 3.2.8.);
- укласти договори та сплатити відсоток відрахування на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Чернігова Чернігівській міській раді до введення об'єкту в експлуатацію (п. 3.2.9.);
- оплатити погоджені рахунки пов'язані з отриманням (у випадках передбачених законом) ордерів на проведення земляних та будівельних робіт і благоустрою (п. 3.2.10.).
ТОВ "Домен-Буд" відповідно до п. 3.3. Договору 2 зобов'язалось:
- прийняти на себе всі обов'язки та права генеральної підрядної організації згідно з чинним законодавством (п. 3.3.1.);
- у випадках, передбачених законом, отримати ордер для проведення земляних робіт з влаштування котловану під будівництво об'єкта та будівництва інженерних мереж і благоустрою, заяву на оформлення якого здійснює КП "Чернігівбудінвест" (п. 3.3.3.)
- оформляти відповідну виконавчу документацію, відповідно до функцій генпідрядника, регламентовану діючим законодавством України, з питань капітального будівництва протягом всього періоду будівництва та введення об'єкта в експлуатацію, визначати відповідальних осіб за її ведення, забезпечити можливість ознайомлення з нею представниками інших сторін (п. 3.3.4.);
- виконати роботи по зняттю та складуванню у визначених місцях родючого шару ґрунту з наступним використанням його для організації благоустрою прилеглої території, якщо інше не буде визначено проектно-кошторисною документацією (п. 3.3.5.)
- виконати технічні умови в частині будівництва та забезпечити прокладку інженерних мереж до об'єкта, а передачу експлуатуючим організаціям здійснить ТОВ "Денар-Люкс" (п. 3.3.6.);
- виконати всі роботи по будівництву об'єкта відповідно до проєктно-кошторисної документації, будівельних норм і правил і здати роботи ТОВ "Денар-Люкс" та КП "Чернігівбудінвест" (п. 3.3.7.);
- від початку виконання робіт і здачі робіт ТОВ "Денар-Люкс" та КП "Чернігівбудінвест" по акту забезпечити належну охорону обладнання, матеріалів, а також іншого майна, необхідного для будівництва об'єкта, яке знаходиться на території будівельного майданчика, нести ризик випадкової загибелі ввіреного в охорону майна. Сплачувати витрати за використані енергоносії з початку будівництва до введення об'єкта в експлуатацію (п. 3.3.8.);
- під час проведення робіт виконувати систематичне, а після завершення робіт - остаточне прибирання будівельного майданчика від відходів будівництва та будівельного сміття (п. 3.3.9.);
- при виявленні відхилень від проектно-кошторисної документації, а також при виконанні робіт із порушенням вимог будівельних норм і правил власними силами за власний рахунок, без збільшення вартості будівництва та в якомога короткий термін виправити ці роботи (п. 3.3.11.);
- забезпечувати уповноваженим представникам ТОВ "Денар-Люкс" та КП "Чернігівбудінвест" можливість вільного доступу у будь-який час на будівельний майданчик і здійснення конртолю за ходом виконання робіт, а також надавати їм усю необхідну технічну документацію та інформацію про хід будівництва (п. 3.3.12., п. 3.3.14.);
- після завершення монтажу обладнання і систем об'єкта здійснити їх випробування, про що заздалегідь повідомити ТОВ "Денар-Люкс". При позитивних результатах випробувань складається протокол, яким підтверджується відповідність показників роботи обладнання і систем проектним вимогам, вимогам ДБН України та умовам цього Договору (п. 3.3.13.);
- своєчасно інформувати Сторони про всі обставини, які можуть ускладнити або поставити під загрозу виконання договору (п. 3.3.15.);
- залучати та координувати діяльність субпідрядників на будівельному майданчику (п. 3.3.17.);
- не вносити змін до проекту без відома проектної організації, а також ТОВ "Денар-Люкс" та КП "Чернігівбудінвест" (п. 3.3.18.);
- щомісячно до 25 числа звітного місяця пред'являти сторонам Договору акти приймання виконаних робіт (форма КБ-2в) та довідку про вартість виконаних підрядних робіт (та витрат) (форма КБ-3) або по укрупненим показникам (структурі) (п. 3.3.19.);
- після виконання робіт передати об'єкт за актом ТОВ "Денар-Люкс", а КП "Чернігівбудінвест" - технічну документацію по об'єкту (п. 3.3.20., п. 3.3.24.);
- протягом сорока п'яти днів з моменту введення об'єкту в експлуатацію звільнити майданчик від техніки, невикористаних матеріалів, сміття та знести тимчасові споруди (п. 3.3.21.);
- протягом гарантійних термінів, обумовлених архітектурно-технічним паспортом об'єкта архітектури, усувати виявлені в виконаних будівельних роботах та конструкціях дефекти та недоліки (п. 3.3.22.).
Статтею 4 Договору 2 врегульована ціна Договору, за змістом якої орієнтовна вартість об'єкта становить 39580,0 тис. грн в т.ч. ПДВ; ціна є динамічною та уточнюється актами фактично виконаних робіт у випадках, передбачених підпунктами 4.2.1.-4.2.6. цього Договору; уточнення динамічної ціни (остаточне визначення ціни Договору) затверджується Сторонами Додатковою угодою до цього Договору, що є невід'ємною його частиною.
Статтею 5 Договору 2 обумовлені терміни будівництва об'єкта, за змістом пунктів 5.1., 5.2. якої початком будівництва визначено ІІ квартал 2018 року, закінчення будівництва та здача об'єкта в експлуатацію запланована на ІV квартал 2019 року.
До початку виконання робіт ТОВ "Домен-Буд" ТОВ "Денар-Люкс" зобов'язано передати першому по акту затверджену КП "Чернігівбудінвест" проектно-кошторисну документацію як мінімум на етап, а КП "Чернігівбудінвест" - передати будівельний майданчик, зареєстровану у відповідному органі з питань архітектурно-будівельного контролю декларацію про початок виконання будівельних робіт, точки підключення інженерних мереж та оформлену заявку на проведення земляних робіт; ТОВ "Домен-Буд" та КП "Чернігівбудінвест" зобов'язані скласти акт готовності об'єкта до початку будівництва (п. 5.3.).
Перенесення строків будівництва за умовами п. 5.4.3. Договору 2 можливе за взаємним погодженням всіх трьох Сторін цього Договору.
Статтею 6 Договору 2 Сторони визначили порядок фінансування робіт та розрахунків, відповідно до умов якої ТОВ "Денар-Люкс" забезпечує фінансування будівництва об'єкта, а також витрат, понесених КП "Чернігівбудінвест" при виконанні своїх функцій за цим Договором (п. 6.1., п. 6.2.).
За змістом п. 6.3. Договору 2 ТОВ "Денар-Люкс" для виконання функцій технічного нагляду та утримання служби КП "Чернігівбудінвест" перераховує останньому щомісяця 2,5% від суми виконаних будівельно-монтажних робіт за звітний період на підставі відповідної довідки про вартість виконаних робіт (форма КБ-3), Акту виконаних робіт та рахунку КП "Чернігівбудінвест" до 15 числа місяця, наступного за звітним.
ТОВ "Денар-Люкс" здійснює щомісячні проміжні платежі за виконані роботи з урахуванням та на підставі довідки (типова форма № КБ-3) та Акту (типова форма № КБ-2в), підписаних уповноваженими представниками сторін. Акти приймання готує ТОВ "Домен-Буд", погоджує з ТОВ "Денар-Люкс" та передає для підписання уповноваженому представнику КП "Чернігівбудінвест", який протягом п'яти днів перевіряє та підписує їх в частині фактично виконаних обсягів робіт. ТОВ "Денар-Люкс" має право перераховувати ТОВ "Домен-Буд" авансові платежі в розмірах та сумах, узгоджених Сторонами в усному або письмовому порядку (п. 6.4., п. 6.6.).
Статтею 7 Проектна документація, внесення змін до неї і зміни обсягів робіт у ході будівництва Договору 2 сторони з-поміж іншого узгодили, що ТОВ "Денар-Люкс" має право вносити проектній організації пропозиції щодо змін і доповнень в проектну документацію, склад і обсяги робіт, за погодженням з КП "Чернігівбудінвест". ТОВ "Домен-Буд" зобов'язана враховувати ці зміни, якщо вони офіційно передані не менше ніж за 20 днів до початку виконання відповідних робіт. Рішення ТОВ "Денар-Люкс" щодо зміни і доповнення робіт приймаються ТОВ "Домен-Буд" до виконання при умові внесення їх в проектну документацію в установленому порядку та вирішення питань фінансування додаткових робіт з відповідним уточненням строків будівництва. ТОВ "Домен-Буд" вносить зміни й доповнення в проектну документацію, які не погіршують проектні рішення та якість робіт, погодивши їх Сторонами та автором проекту. ТОВ "Домен-Буд" розробляє організаційно-технологічну документацію для виконання робіт (пункти 7.2.-7.5. Договору 2).
Статтею 8 Договору 2 Сторони узгодили умови про будівельний майданчик, положення якої кореспондують підпунктам 3.1.9., 3.3.8., та 3.3.21 Договору 2.
Відповідно до статті 9 Матеріально технічне забезпечення Договору 2 замовлення, постачання, приймання, розвантаження, складування, охорона та подача на будівельний майданчик матеріалів, конструкцій, виробів здійснюється силами ТОВ "Домен-Буд", яке контролює якість, відповідність проекту, кількість і комплектність постачання цих ресурсів та на якому лежить ризик їх випадкової втрати і пошкодження до моменту здачі об'єкту в експлуатацію (п. 9.1.). ТОВ "Домен-Буд" зобов'язане здійснювати постачання на будівництво об'єкта лише тих матеріалів, конструкцій, обладнання, якісні характеристики яких відповідають будівельним нормам і стандартам, та вести журнал вхідного контролю якості надходження матеріалів конструкцій та виробів (п. 9.2.). ТОВ "Денар-Люкс" має право надавати ТОВ "Домен-Буд" будівельні матеріали, інші матеріальні активи, що необхідні для будівництва об'єкта. Вартість наданих таким чином будівельних матеріалів та інших матеріальних активів враховується в порядку, передбаченому законодавством щодо будівництва з матеріалів замовника, і враховується при розрахунках за виконані роботи шляхом зменшення суми до оплати на суму цих матеріалів (активів) (п. 9.3.).
Сторони несуть відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов даного Договору, у тому числі за його одностороннє безпідставне розірвання відповідно до чинного законодавства України (п. 10.1. Договору 2).
Гарантійні строки експлуатації об'єкта Сторони погодили в п. 13.1. Договору 2, відповідно до якого термін гарантії нормальної експлуатації об'єкта та належних до нього інженерних систем, обладнання, матеріалів і робіт встановлюється та обчислюється відповідно до ДБН та чинного законодавства України за виключенням випадків навмисного пошкодження його зі сторони інших осіб.
Відповідно до пунктів 15.1., 15.5. Договору 2 Сторони для виконання умов даного Договору мають право залучати треті особи на умовах відповідних договорів, не знімаючи при цьому з себе відповідальності за ці роботи; сторони не вправі за відсутності згоди інших Сторін передавати свої права та обов'язки за даним Договором іншим особам.
Договір діє до повного виконання Сторонами своїх зобов'язань (п. 15.2. Договору 2).
03.06.2019 між ТОВ "Фінансова компанія "Регіон Капітал", який виступає Управителем (третя сторона), та ТОВ "Денар-Люкс", який виступає Забудовником (відповідач 2), укладений договір № 18 (далі - Договір 3) про організацію спорудження об'єкту будівництва, предметом якого (п. 1.1.) є:
- організація будівництва ТОВ "Денар-Люкс" на замовлення ТОВ "ФК "Регіон Капітал" об'єкта: багатоквартирного житлового будинку з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі, з вбудовано-прибудованими приміщеннями для розміщення об'єктів соціально-побутового призначення з автономним джерелом теплопостачання та приміщеннями для розміщення неопалювального паркінгу по вул. Генерала Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові на земельній ділянці, що знаходиться в постійному користуванні, з виділенням пускових комплексів: перший пусковий комплекс - будівництво багатоквартирного житлового будинку з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі,
- своєчасне введення його в експлуатацію та передача Об'єктів інвестування у власність Довірителям Фонду фінансування будівництва у встановлені в цьому Договорі строки та на yмoвax, передбачених Правилами ФФБ.
Предметом Договору 3 також обумовлено, що Управитель зобов'язується за винагороду, яка сплачується Забудовником, здійснити перерахування коштів на фінансування спорудження Об'єкту будівництва.
Відповідно до п. 1.3. Договору 3 ТОВ "Денар-Люкс" зобов'язується виконати роботи по будівництву об'єкту, визначеному в п. 1.1. цього Договору на свій ризик, власними i залученими силами, у відповідності з вимогами цього Договору, замовленням ТОВ "ФК "Регіон Капітал" та проектною документацією, затвердженою відповідно до вимог чинного законодавства.
Виконання ТОВ "Денар-Люкс" зобов'язань по цьому договору забезпечується наступним чином: 1) встановленням іпотеки шляхом укладанням нотаріально посвідченого іпотечного договору, за яким предметом іпотеки є майнові права на Об'єкт будівництва; 2) укладенням ТОВ "Денар-Люкс" з ТОВ "ФК "Регіон Капітал" договору уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва з відкладальними умовами; 3) укладанням Забудовником з Управителем договору доручення з відкладальними умовами, за яким Управителю у разі порушення Забудовником умов цього Договору доручається виконувати функції Забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій й іншим особам (п. 1.5. Договору 3).
В рамках цього Договору ТОВ "ФК "Регіон Капітал" з-поміж іншого взяв на себе зобов'язання:
- раз на місяць підтверджувати Забудовнику обсяг замовлення на будівництво шляхом надання даних про Об'єкти інвестування, майнові права на які передані Довірителям фонду на умовах Правил фонду фінансування будівництва (п. 2.1.2.);
- здійснювати фінансування спорудження Об'єкту будівництва за рахунок коштів ФФБ, в межах отриманих коштів, за винятком оперативного резерву, який складає 5% від розмipy залучених коштів. Залишок коштів оперативного резерву після введення об'єкту будівництва в експлуатацію перераховується Забудовнику та є його власністю (п. 2.1.3.);
- після введення Об'єкту будівництва в експлуатацію та отримання від Забудовника даних шодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування, - надавати Забудовнику остаточно підтверджений обсяг замовлення на будівництво та передавати йому перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними Об'єкти інвестування та здійснити остаточні розрахунки з Забудовником (п. 2.1.5.).
ТОВ "Денар-Люкс" за Договором 3 з-поміж іншого взяв на себе зобов'язання:
- на наступний день після підписання цього Договору надати Управителю наступну інформацію: 1) схеми (графічне зображення) будівельних планів Об'єктів інвестування із зазначенням площі всіх приміщень кожного Об'єкту інвестування і поверхів, на яких Об'єкти розміщені; …7) документи, що підтверджують право забудовника на користування земельною ділянкою або право забудовника на виконання функцій замовника будівництва для спорудження на земельній ділянці об'єкта будівництва… (п. 2.2.1.);
- передавати перелік Об'єктів інвестування в Об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці Об'єкти інвестування для подальшої передачі Довірителям управління майном на умовах Правил фінансування будівництва (п. 2.2.12.);
- забезпечувати цільове використання отриманих від Управителя коштів (п. 2.2.17.);
- за власний рахунок оформлювати право власності Довірителів на Об'єкти інвестування (п. 2.2.24.);
- надавати Довірителям необхідні документи для самостійного оформлення права власності на нежитлові приміщення (п. 2.2.25.);
- не пізніше 120 днів з дня введення Об'єкту в експлуатацію передати цей об'єкт об'єднанню співвласників або власнику або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією (п. 2.2.26.);
- нести витрати по утриманню та ризик випадкового пошкодження або знищення Об'єкту будівництва до передачі його об'єднанню співвласників, власнику або експлуатуючій організації (п. 2.1.27.);
- сплачувати Управителю винагороду за перерахування коштів на фінансування Об'єкту будівництва у розмірі, строки та у порядку, визначених цим Договором (п. 2.2.28.).
Порядок передання майнових прав та права власності на Об'єкти інвестування врегульований розділом 3 Договору 3, відповідно до умов якого:
п. 3.1. Майнові права на Об'єкт будівництва виникають у Забудовника з моменту отримання у встановленому порядку права на використання земельної ділянки для спорудження Об'єкту будівництва.
п. 3.2. Після укладення цього Договору за кожним Об'єктом будівництва Забудовник передає Управителю перелік об'єктів інвестування (фінансування будівництва яких буде здійснюватись за рахунок коштів ФФБ) в Об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці Об'єкти інвестування для подальшої передачі Довірителям.
п. 3.3. При укладенні договору про участь у ФФБ Довіритель обирає конкретний Об'єкт інвестування з переліку незакріплених за іншими Довірителями Об'єктів інвестування, що є у пропозиції Управителя.
п. 3.4. Після внесення Довірителем коштів у відповідному обсязі до ФФБ Управитель вилучає цей об'єкт з переліку Об'єктів інвестування, що є у пропозиції Управителя, та закріплює за Довірителем обраний ним об'єкт, що є підтвердженням замовлення на спорудження цього об'єкта.
п. 3.5. Після внесення Довірителем коштів до ФФБ Управитель видає Довірителю свідоцтво про участь у ФФБ (документ, що підтверджує участь Довірителя у ФФБ).
п. 3.6. Довірителям, які повністю профінансували закріплені за ними Об'єкти інвестування, Управителем передаються майнові права на ці об'єкти інвестування за договором про уступку майнових прав.
п. 3.9. Довірителі здійснюють остаточні розрахунки з Управителем у відповідності з даними щодо фактичної площі об'єктів інвестування.
п. 3.10. Управитель передає Забудовнику перелік Довірителів (остаточно підтверджений обсяг замовлення), які мають право отримати у власність закріплені за ними Об'єкти інвестування.
п. 3.11. Забудовник здійснює оформлення права власності на Об'єкти інвестування (житло) та надає Довірителям документи для оформлення права власності на нежитлові приміщення.
За змістом п. 4.1. Договору 3 фінансування будівництва здійснюється Управителем в розмірі та у відповідності з отриманим від Забудовника обсягом замовлення в межах отриманих в управління коштів. Всі кошти, які надходять від Довірителів до Управителя за винятком оперативного резерву перераховуються Забудовнику. Після введення Об'єкта будівництва в експлуатацію залишок коштів оперативного резерву перераховується Забудовнику.
За перерахування коштів на фінансування будівництва Забудовник сплачує Управителю 0,5 (нуль цілих п'ять десятих) % від загального розміру перерахованих Управителем коштів на фінансування будівництва (п. 4.2.1. Договору 3).
Відповідно до пунктів 6.1, 6.3. Договору у разі виявлення Управителем ризику порушень умов Договору, Управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання цього Договору і повернення Замовником усіх спрямованих на будівництво коштів, та перерахування Замовником на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з Довірителями відповідно до умов статей 18, 20 Закону України № 978-IV від 19.06.2003 року зі змінами та доповненнями, що виходять із ФФБ у зв'язку із розірванням Договору, а також здійснювати інші заходи щодо виконання Забудовником своїх зобов'язань за цим Договором.
У випадках, визначених в п. 6.1., 6.2 цього Договору, Забудовник зобов'язаний на вимогу Управителя протягом дев'яноста днів повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або уступити майнові права на Об'єкт будівництва Управителю з додержанням вимог ст. 10 Закону України № 978-IV від 19.06.2003 року зі змінами та доповненнями.
Договір набирає сили з моменту його підписання Сторонами при умові виконання вимог п. 1.5. цього Договору і діє до повного виконання зобов'язань за цим Договором (п. 9.5.).
Наказом управління архітектури та містобудування Чернігівської міської ради від 19 липня 2018 року № 129-М затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва від 19 липня 2018 року № 02-01/110 та видано Комунальному підприємству "Чернігівбудінвест" на нове будівництво по вул. Г.Полуботка 36 та 36А м. Чернігів.
18.10.2018 внесено зміни в назву об'єкту на підставі п. 2.5. рішення виконавчого комітету Чернігівської міської ради від 18.10.2018 № 518 "Про порядок затвердження та надання містобудівних умов і обмежень забудови земельних ділянок".
Комунальним підприємством "АТП-2528" Чернігівської міської ради 26 грудня 2018 року листом № 43 надано технічні умови щодо проектування зливових вод.
22 грудня 2018 року Комунальним підприємством "Чернігівводоканал" Чернігівської міської ради надано технічні умови № 04-073/4841 по вул. Г.Полуботка 36 та 36А, що проектується, до централізованих систем водопостачання і каналізації міста Чернігова.
29.12.2018 Регіональною газовою компанією "Чернігівгаз" надано технічні умови приєднання № Сr02.1-Туп-382-1218 до газорозподільної системи.
23.01.2019 Комунальним підприємством "Міськсвітло" Чернігівської міської ради надано технічні умови на проектування електромереж зовнішнього освітлення по вул. Г.Полуботка 36 та 36А.
05.02.2019 Комунальним енергогенеруючим підрозділом "Чернігівська теплоелектроцентраль" ТОВ фірми "ТехНова" видано технічні умови на перекладку ділянки теплової мережі по вул. Г.Полуботка, 36 та 36А.
23.08.2019 ПАТ "Чернігівобленерго" надано технічні умови приєднання, яке не є стандартним до електричних мереж електроустановок № 391.1-18 (зі змінами відповідно до листа Замовника від 20.08.2019 № 5892/01-12).
Сертифікатами ЧГ № 122210318835 та ЧГ № 122211006739, виданими Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Чернігівської міської ради 26.03.2021 та 12.10.2021, засвідчена відповідність закінченого будівництвом об'єкта: "Будівництво багатоквартирного житлового будинку з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі, з вбудовано-прибудованими приміщеннями для розміщення об'єктів соціально-побутового призначення з автономним джерелом теплопостачання та приміщеннями для розміщення неопалювального паркінгу по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, на земельній ділянці, яка знаходиться в постійному користуванні, з виділенням пускових комплексів: перший пусковий комплекс - будівництво багатоквартирного житлового будинку з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі; другий пусковий комплекс - будівництво вбудовано-прибудованих приміщень для розміщення об'єктів соціально-побутового призначення з автономним джерелом теплопостачання; третій пусковий комплекс - будівництво приміщень для розміщення неопалювального паркінгу. Об'єкт будівництва введений в експлуатацію.
Відповідно до акту приймання-передачі № 1 об'єктів інвестування (попередній обсяг замовлення на будівництво) на виконання Договору про організацію спорудження будівництва № 18 від 03.06.2019 ТОВ "Денар-Люкс" передало ТОВ "ФК "Регіон Капітал" об'єкти інвестування в об'єкті будівництва "будівництво багатоквартирного житлового будинку... по вул. Г.Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові…" та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої їх передачі установниками ФФБ на умовах Правил ФФБ.
Акт підписаний директорами товариств та скріплений печатками.
В матеріалах справи наявні витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності стосовно об'єкту житлової нерухомості в м. Чернігові по вулиці Полуботка Гетьмана, будинок 36, кв. 45 (індексний номер витягу 254483622), кв. 50 (індексний номер витягу 271464724), кв. 52 (індексний номер витягу 267932061), кв. 60 (індексний номер витягу 268044874), кв. 61 (індексний номер витягу 268534415), кв. 80 (індексний номер витягу 2256116596), кв. 81 (індексний номер витягу 265369192), кв. 87 (індексний номер витягу 256059902), кв. 94 (індексний номер витягу 254301132), кв. 95 (індексний номер витягу 256850287), кв. 96 (індексний номер витягу 286754777), кв. 98 (індексний номер витягу 258309927), кв. 60 (індексний номер витягу 268044874).
ТОВ "Стрілецька набережна" є управителем багатоквартирного буднику, за адресою: вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в місті Чернігові, на підставі договору від 02.08.2021 № 02/08-2021, укладеного між Товариством та співвласниками цього будинку.
Рішенням Чернігівської міської ради від 25.11.2021 № 13/VIIІ-24 КП "Чернігівбудінвест" наданий дозвіл на розроблення технічної документації з землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 0,3972 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0525, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові (п. 4.2.).
За інформацією з Державного земельного кадастру вчинений поділ земельної ділянки площею 0,3972 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0525, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, за результатами якого 21.12.2021 до ДЗК внесені відомості про дві новоутворені земельні ділянки: площею 0,2770 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0614 та площею 0,1202 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0612; цільове призначення: 02.10. для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (спірні).
Рішенням Чернігівської міської ради № 23/VIIІ-11 від 27.10.2022 на підставі клопотань, заяв юридичних та фізичних осіб (пункти 20, 21, 21.1., 21.2. та 32.):
- припинене право постійного користування земельною ділянкою площею 0,3972 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0525, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові за згодою КП "Чернігівбудінвест";
- затверджена технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 0,3972 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0525, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові;
- КП "Чернігівбудінвест" передана в постійне користування земельна ділянка площею 0,1202 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0612, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури; встановлена ставка земельного податку на рівні 1,5 відсотка нормативної грошової оцінки;
- враховуючи акт приймання-передачі багатоквартирного будинку від 02.08.2021, рішення виконкому Чернігівської міської ради від 01.04.2021 № 177 "Про погодження присвоєння адрес об'єктам будівництва та об'єктам нерухомого майна", наказ управління архітектури та містобудування Чернігівської міськради від 01.04.2021 № 100-А "Про присвоєння адреси об'єкту нерухомого майна", ТОВ "Стрілецька набережна" передана в оренду земельна ділянка площею 0,2770 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0614, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, строком до 27.10.2024, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури; встановлений розмір орендної плати на рівні 0,25 відсотків нормативної грошової оцінки;
- встановлено умови поновлення договорів оренди, які укладені на виконання цього рішення.
За відомостями внесеними до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, витяги сформовані за номерами 319175138 та 320090347:
- КП "Чернігівбудінвест" 27.12.2022 зареєстроване речове право - право постійного користування на земельну ділянку площею 0,1202 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0612; підстава реєстраційної дії: рішення Чернігівської міської ради від 27.10.2022 № 23/VIII-11; власник: Чернігівська міська рада.
- ТОВ "Стрілецька набережна" 26.12.2022 зареєстроване речове право - право оренди на земельну ділянку площею 0,2770 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0614; підстава реєстраційної дії: договір оренди земельної ділянки від 28.11.2022; орендодавець (власник): Чернігівська міська рада.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав (номер інформаційної довідки 312754901) з параметрами пошуку "права власності, інші речові права, іпотеки обтяження" за ТОВ "Денар-Люкс" (ЄДРПОУ 34653937) актуальної інформації щодо прав на нерухоме майно по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові не зареєстровано.
Мотивуючи поданий позов, прокурор стверджує, що договори № 01-10/17 від 03.04.2017 та № 01-16/17 від 29.05.2017 є удаваними правочинами, і в сукупності їх умов є договором суперфіцію, за яким відповідач 2 - ТОВ "Денар-Люкс" є землекористувачем - суперфіціарієм. Одночасно сторонами на момент укладення перелічених договорів не дотримані вимоги чинного законодавства, зокрема відповідач 1 (постійний землекористувач) розпорядився спірною земельною ділянкою поза волею власника - Чернігівської міської ради (позивача), як наслідок, ця земельна ділянка вибула з комунальної власності на позаконкурсній основі.
Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови
У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та надані прокурором, позивачем, відповідачем-1 та відповідачем-2 пояснення, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового акту, дійшов висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - зміні чи скасуванню, виходячи з такого.
Згідно з частиною 1 статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
Відповідно до частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Частинами 1-3 ст. 6 ЦК України визначено, що сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
За змістом ч. 1 ст. 627 ЦК України, відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (ч. 2 ст. 628 ЦК України).
За висновком Судової палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21, але не виключно, до відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору. Законодавець не виокремлює у змішаному договорі "основні" ("домінантні") та другорядні елементи, тому до змішаних договорів не може застосовуватися критерій істотності або пріоритетності окремих його елементів (прав та обов'язків) над іншими.
Змішаний договір є юридико-технічним інструментом інтеграції, завдяки якому можна уникнути дроблення регулювання договірних відносин їх учасниками, коли необхідно досягти відповідної мети. Втім, не завжди можливо об'єднати ("змішати") в одному договорі умови, які належать до різних інститутів договірного права. У будь-якому змішаному договорі можуть бути зафіксовані такі умови, які доповнюють, уточнюють одна одну, але у жодному разі не є взаємовиключними, так само як і юридичні цілі договорів, що об'єднуються (правовий результат, на який спрямована воля сторін) не можуть бути суперечливими.
За наведеним правилом тип договору визначається за специфікою матеріальних відносин, що опосередковуються договором, або колом юридичних умов, об'єктивно необхідних для утворення певного договірного зобов'язання.
Якщо укладений договір опосередковує різнорідні відносини (два або більше їх різновидів) та об'єднує умови, об'єктивно необхідні для формування єдиного зобов'язання за рахунок різних типів зобов'язань, такий договір є змішаним.
Якщо із змісту конкретного договору (незалежно від того, як він поіменований сторонами) вбачається, що він містить ознаки договору про спільну діяльність, на відносини сторін поширюються загальні норми Цивільного кодексу України про спільну діяльність та інших актів законодавства, якими встановлено спеціальні норми про спільну діяльність, розраховані на певне коло суб'єктів господарювання. Отже, суттєвою для змішаного договору є також єдність мети, що досягається шляхом врегулювання різних правовідносин.
З огляду на встановлені фактичні обставини у цій справі, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про взаємопов'язаність не лише спірних Договорів 1 та 2, але й Договору 3, оскільки їх укладення фактично було спрямовано на будівництво багатоквартирного житлового будинку з об'єктами соціального призначення по вул. Г. Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові та передачу квартир в новозбудованому будинку громадянам, за рахунок яких зведено такий будинок.
Статтею 1130 ЦК України визначено поняття договору про спільну діяльність. Так, за договором про спільну діяльність сторони (учасники) зобов'язуються спільно діяти без створення юридичної особи для досягнення певної мети, що не суперечить законові. Спільна діяльність може здійснюватися на основі об'єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об'єднання вкладів учасників.
Відповідно до положень статті 1131 цього Кодексу умови договору про спільну діяльність, у тому числі координація спільних дій учасників або ведення їхніх спільних справ, правовий статус виділеного для спільної діяльності майна, покриття витрат та збитків учасників, їх участь у результатах спільних дій та інші умови, визначаються за домовленістю сторін, якщо інше не встановлено законом про окремі види спільної діяльності.
За змістом окремих норм параграфу 2 глави 77 Цивільного кодексу України за договором простого товариства сторони (учасники) беруть зобов'язання об'єднати свої вклади та спільно діяти з метою одержання прибутку або досягнення іншої мети (ст. 1132 ЦК України). Вкладом учасника вважається все те, що він вносить у спільну діяльність (спільне майно), в тому числі грошові кошти, інше майно, професійні та інші знання, навички та вміння, а також ділова репутація та ділові зв'язки (ч. 1 ст. 1133 ЦК України). Під час ведення спільних справ кожний учасник має право діяти від імені всіх учасників, якщо договором простого товариства не встановлено, що ведення справ здійснюється окремими учасниками або спільно всіма учасниками договору простого товариства. У разі спільного ведення справ для вчинення кожного правочину потрібна згода всіх учасників (ч. 1 ст. 1135 ЦКУкраїни). Порядок відшкодування витрат і збитків, пов'язаних із спільною діяльністю учасників, визначається за домовленістю між ними. У разі відсутності такої домовленості кожний учасник несе витрати та збитки пропорційно вартості його вкладу у спільне майно (ст. 1137 ЦК України). Прибуток, одержаний учасниками договору простого товариства в результаті їх спільної діяльності, розподіляється пропорційно вартості вкладів учасників у спільне майно, якщо інше не встановлено договором простого товариства або іншою домовленістю учасників (ст. 1139 ЦК України).
Отже, зі змісту вказаних законодавчих приписів вбачається, що за своєю суттю спільна діяльність на основі договору є договірною формою об'єднання осіб для досягнення спільної мети.
Метою спільної діяльності може бути як господарська (інвестування, виконання робіт, надання послуг, будівництво об'єктів промисловості, торгівлі, житла, тощо), так і негосподарська (вирішення питань, що стосуються спільних інтересів територіальних громад, тощо) мета, за умови, що вона не суперечить закону.
Для досягнення мети спільної діяльності її учасники вправі виділити для цього певне майно (об'єднати вклади) або обмежитися особистою трудовою участю, тощо.
Питання правової природи договору про спільну діяльність у розумінні статей 1130-1134 Цивільного кодексу України, а також його відмежування від інших договірних конструкцій, зокрема договорів інвестиційної діяльності та підряду, було висвітлено Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в постанові від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21, де Судова палата дійшла таких висновків:
"Договір про спільну діяльність за визначенням завжди охоплює ознаку інвестиції в широкому сенсі. Об'єднання вкладів означає формування майнового субстрату простого товариства на момент його виникнення, без якого (об'єднання) ведення спільної діяльності відповідно до цілей договору та його предмета неможливе. Іншими словами, фактичне об'єднання учасниками вкладів повинно слугувати матеріальною основою їх спільної діяльності та забезпечувати досягнення її мети.
Залежно від цілей, визначених учасниками спільної діяльності, така діяльність може здійснюватися на основі об'єднання вкладів учасників або без об'єднання їх вкладів.
Спільна діяльність, що здійснюється на основі об'єднання вкладів учасників, визначається як просте товариство (частина друга статті 1130 Цивільного кодексу України), що не має цивільної (господарської) правосуб'єктності (без створення юридичної особи).
Об'єднання вкладів означає формування майнової бази простого товариства на момент його виникнення, без якого (об'єднання) ведення спільної діяльності відповідно до цілей договору та його предмета неможливе. Іншими словами, фактичне об'єднання учасниками вкладів повинно слугувати матеріальною основою їх спільної діяльності та забезпечувати досягнення її мети.
Мета договору простого товариства повинна бути спільною, законною та мати господарський характер, якщо учасниками договору є суб'єкти господарської (підприємницької) діяльності.
При цьому вкладом учасника відповідно до положень статті 1133 Цивільного кодексу України вважається все те, що він вносить у спільну діяльність (спільне майно), в тому числі грошові кошти, інше майно, професійні та інші знання, навички та вміння, а також ділова репутація та ділові зв'язки.
Із цією ознакою пов'язане і запровадження спеціального режиму, який законодавець встановлює для внесеного учасниками майна та отриманого в результаті спільної діяльності результату: внесене учасниками майно, яким вони володіли на праві власності, а також вироблена у результаті спільної діяльності продукція та одержані від такої діяльності плоди і доходи є спільною частковою власністю учасників, якщо інше не встановлено договором простого товариства або законом.
Особливістю договору простого товариства є те, що колективне утворення, яке засновується укладенням договору (просте товариство), не є юридичною особою, але становить певну корпоративну структуру.
Беручи до уваги сутність простого товариства як неправосуб'єктного утворення, що ґрунтується на фідуціарних і рівноправних засадах задля досягнення учасниками загальної цілі шляхом об'єднання спільних зусиль та майна, а також засад розумності, добросовісності та справедливості, учасник, який не вносить вклад у спільну діяльність та/або не бере участі у спільній діяльності, не має права отримувати прибуток від її здійснення.
У нормах Цивільного кодексу України про спільну діяльність термін "спільна мета" не вжито, проте єдність цілей, на які спрямовані спільні дії учасників, випливає із легального визначення простого товариства. Саме єдність мети вирізняє цю договірну конструкцію з-поміж інших видів договорів, поіменованих у Цивільному кодексі України. Якщо в інших договорах зміст прав та обов'язків кожної зі сторін є різним (наприклад, покупця та продавця), права та обов'язки кожного з учасників спільної діяльності переважно збігаються із правами та обов'язками інших учасників. Єдність інтересів учасників дає змогу протиставити договір простого товариства іншим договорам, для яких досягнення результату - отримання майна, виконання робіт чи надання послуг є метою лише для одного із контрагентів. При визначенні прав та обов'язків учасників договору про спільну діяльність не застосовується модель стандартного зобов'язання із формулою "право вимоги - борг". Права та обов'язки учасників спільної діяльності не є зустрічними.
На відміну від договору інвестиції, укладення якого насамперед спрямовано на впорядкування відносин, пов'язаних із залученням інвестицій, та метою якого є отримання інвестором (окремим контрагентом) доходу або майнової вигоди від вкладення інвестиції, договір про спільну діяльність укладається задля досягнення визначеної сторонами мети діяльності, шляхом об'єднання вкладів (інвестицій) та зусиль учасників. При цьому правовими наслідками договору про спільну діяльність є досягнення результату - отримання майна, виконання робіт чи надання послуг для кожного із контрагентів. Саме єдність мети вирізняє цю договірну конструкцію з-поміж інших видів договорів, зокрема, договорів інвестиції та/або підряду."
Поряд з цим, правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, тому оцінюючи відповідність волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, слід виходити з його умов, прав та обов'язків сторін для визначення спрямованості як їхніх дій, так і певних правових наслідків.
Здійснивши аналіз умов укладеного 03.04.2017 між КП "Чернігівбудінвест" (Замовник будівництва) та ТОВ "Денар-Люкс" (Інвестор будівництва) договору про співробітництво № 01-10/17 (Договір 1), колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції, що вказаний договір за своєю правовою природою є договором про спільну діяльність, адже, укладаючи його, сторони взяли на себе зобов'язання діяти спільно для досягнення певної мети (будівництво багатоквартирного будинку по вул. Г. Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові), для чого кожна з сторін внесла певні вклади (КП "Чернігівбудінвест" внесло свою частку у вигляді земельної ділянки, яку передало під забудову (передача будівельного майданчика), професійні та інші знання, навички та вміння, пов'язані з організацією та документальним супроводом будівництва багатоквартирного будинку, а ТОВ "Денар-Люкс" внесло свою частку у вигляді фінансування витрат по звільненню будівельного майданчика від будинків, господарських споруд та комунікацій та здійснення відселення мешканців аварійних будинків, розміщених на спірній земельній ділянці; фінансування благоустрою території, розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Чернігова Чернігівській міській раді (за окремим договором), а також профінансувало будівництво багатоквартирного будинку за рахунок вкладів фізичних осіб, які інвестували це будівництво.
Досягши спільної мети, обумовленої предметом Договору 1 (будівництво багатоквартирного будинку по вул. Г. Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові), КП "Чернігівбудінвест" досягло мети свого створення (п. 2.1. Статуту) та отримало грошові кошти від здійснення технічного нагляду за будівництвом будинку (п. 2.1.7. Договору 1, п. 3.1.11., п. 3.1.15. Договору 2) у розмірі 2,5% від суми виконаних будівельно-монтажних робіт (п. 6.3. Договору 2). Так, відповідно до розрахунку з покупцями та замовниками (дог. №01-16/17 від 29.05.2017) надходження грошових коштів від виконання функцій технічного нагляду склали 1785784,24 грн.
Водночас в ході реалізації спільного будівельного проєкту Чернігівська міська рада вирішила нагальне питання з відселення мешканців аварійних будинків 1916 року зведення, що охоплюється інтересами територіальної громади м. Чернігів.
У свою чергу ТОВ "Денар-Люкс" за умовами Договору 3 в межах реалізації проекту будівництва отримує прибуток за рахунок оперативного резерву коштів ФФБ, в межах отриманих коштів, який складає 5% від розмipy залучених коштів, у вигляді залишку коштів оперативного резерву після введення об'єкту будівництва в експлуатацію (п. 2.1.3. Договору 3).
Таким чином, є вірним висновок місцевого господарського суду, що правова природа укладеного Договору 1 відповідає саме критеріям договору про спільну діяльність, визначеним статтями 1130, 1131 Цивільного кодексу України, та не містить ознак інвестиційного договору, оскільки не передбачає фінансування будівництва об'єкта товариством як інвестором, що свідчило б про односторонній вклад.
Натомість зміст цього договору свідчить про рівноправну участь сторін у спільній діяльності, а не про вкладення коштів з метою отримання прибутку чи майнової вигоди однією зі сторін. Укладання Договору 1 спрямоване на спільну реалізацію будівельного проєкту шляхом об'єднання ресурсів сторін, спільного управління та розподілу отриманого результату, що є визначальними характеристиками договору про спільну діяльність.
В контексті наведеного суд першої інстанції доцільно зауважив, що положення Договору 1 передбачають спільну діяльність без формального об'єднання вкладів сторін, але із координацією їхніх зусиль для реалізації спільного проєкту. Зокрема, у договорі визначено загальні засади фінансування будівництва об'єкта та проведення підготовчих і передпроектних робіт (у ньому передбачено: перелік напрямів витрат, які фінансує ТОВ "Денар-Люкс" (пункти 2.2.1.-2.2.5.), обов'язок КП "Чернігівбудінвест" отримати у встановленому порядку проектну документацію та дозволи для проведення підготовчих робіт у будівництві, здійснити певний комплекс заходів що супроводу будівництва багатоквартирного будинку (пункти 2.1.1., 2.1.3., 2.1.5., 2.1.7., 2.1.8., 2.1.10.), можливість залучення третіх осіб для будівництва багатоквартирного будинку (пункти 2.1.2., 2.1.6)., а також використання власних і залучених ресурсів для повного завершення будівництва. До того ж координація спільних дій сторін також передбачена положеннями договору, які зобов'язували учасників проводити щомісяця (або у разі необхідності - терміново) спільні консультації з узгодженої тематики для обговорення питань, пов'язаних з виконанням предмету цього Договору (п. 2.3.4.).
При цьому суд першої інстанції обгрунтовано відхилив доводи прокурора про те, що ТОВ "Денар-Люкс" (відповідач-2) в буквальному розумінні стало власником об'єкта будівництва, як то зазначено в п. 2.2.5. Договору 1, виходячи зі змісту взаємопов'язаних Договорів 1, 2, 3 (пункти 2.2.6. Договору 1, 3.3.6 Договору 2, 2.2.12., 2.2.24., 2.2.25., 3.10., 3.11. Договору 3) та наявних в матеріалах справи доказів (акту приймання-передачі № 1 об'єктів інвестування (попередній обсяг замовлення на будівництво), витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності стосовно об'єкту житлової нерухомості в м. Чернігові по вулиці Г.Полуботка, буд. 36, Інформації з Державного реєстру речових прав (номер інформаційної довідки 312754901)), у зв'язку з чим відхиляє їх.
Таким чином, доводи апелянта, покладені в основу його апеляційної скарги про те, що відповідач-2 є власником об'єкта нерухомості не підтверджені належними і допустимими доказами.
Стосовно Договору № 01-16/17 від 29.05.2017, укладеного між КП "Чернігівбудінвест", який поіменований Замовником будівництва, ТОВ "Денар-Люкс", який поіменований Інвестором будівництва, та ТОВ "Домен-Буд", який поіменований генпідрядною організацією (Договір 2), колегія суддів зазначає таке.
Відповідно до частини 1 статті 875 ЦК України за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проєктно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проєктно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.
За змістом ст. 838 ЦК України підрядник має право, якщо інше не встановлено договором, залучити до виконання роботи інших осіб (субпідрядників), залишаючись відповідальним перед замовником за результат їхньої роботи. У цьому разі підрядник виступає перед замовником як генеральний підрядник, а перед субпідрядником - як замовник. Генеральний підрядник відповідає перед субпідрядником за невиконання або неналежне виконання замовником своїх обов'язків за договором підряду, а перед замовником - за порушення субпідрядником свого обов'язку.
Матеріально-технічне забезпечення будівництва покладається на підрядника, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Договором на замовника може бути покладений обов'язок сприяти підрядникові у забезпеченні будівництва водопостачанням, електроенергією тощо, а також у наданні інших послуг (ч. 1 ст. 879 ЦК України).
Відповідно до статті 841 ЦК України підрядник зобов'язаний вживати усіх заходів щодо збереження майна, переданого йому замовником, та відповідає за втрату або пошкодження цього майна.
У договорі підряду визначається ціна роботи або способи її визначення. Ціна у договорі підряду може бути визначена у кошторисі. Якщо робота виконується відповідно до кошторису, складеного підрядником, кошторис набирає чинності та стає частиною договору підряду з моменту підтвердження його замовником (ч. 1 ст. 843, ч. 1 ст. 844 ЦК України).
Строки виконання роботи або її окремих етапів встановлюються у договорі підряду (ч. 1 ст. 846 ЦК України).
Статтею 847 ЦК України визначено обставини, про які підрядник зобов'язаний попередити замовника, зокрема, 1) про недоброякісність або непридатність матеріалу, одержаного від замовника; 2) про те, що додержання вказівок замовника загрожує якості або придатності результату роботи; 3) про наявність інших обставин, що не залежать від підрядника, які загрожують якості або придатності результату роботи.
Власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором (ст. 876 ЦК України).
Відповідно до частини 1 статті 883 ЦК України підрядник відповідає за недоліки збудованого об'єкта, за прострочення передання його замовникові та за інші порушення договору (за недосягнення проектної потужності, інших запроектованих показників тощо), якщо не доведе, що ці порушення сталися не з його вини.
За приписами частин 1, 2 ст. 884 ЦК України підрядник гарантує досягнення об'єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об'єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або законом. Підрядник відповідає за дефекти, виявлені у межах гарантійного строку, якщо він не доведе, що вони сталися внаслідок: природного зносу об'єкта або його частин; неправильної його експлуатації або неправильності інструкцій щодо його експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним іншими особами; неналежного ремонту об'єкта, який здійснено самим замовником або залученими ним третіми особами.
Сукупність положень статей 1, 29, 34, 35, 36, 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" спрощенно демонструють процес підготовки, організації, підстави для початку та здійснення будівельних робот з будівництва, зокрема, такого об'єкта як житловий будинок, яким є Об'єкт, вказують на те, що підготовка, організація початку та здійснення будівництва Об'єкту складний, многоетапний, послідовний, узгоджувальний та взаємопов'язаний в собі процес отримання дозвільної, погоджувальної документації, який в свою чергу, опосередковує процес укладення відповідним суб'єктом (замовником, забудовником) відповідних угод.
Аналізуючи підрядні правовідносини, Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду в постанові від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21 зазначив таке.
"Зобов'язання з будівельного підряду є взаємними. У розумінні ст. 875 ЦК України договір будівельного підряду є різновидом підряду, до істотних умов якого належать умови про: предмет, ціну та строк. Основним предметом договору будівельного підряду є результат будівельних робіт - завершений будівництвом об'єкт або закінчені будівельні роботи відповідно до проєктно-кошторисної документації на замовлення замовника, а не процес виконання робіт чи діяльність підрядника, спрямована на створення об'єкта та його здачу.
Що стосується ціни, то проаналізувавши положення параграфа 1 глави 61 ЦК України "Загальні положення про підряд", можна дійти висновку, що спосіб встановлення ціни (зазначення її безпосередньо у договорі, встановлення способу визначення ціни) залишається на розсуд сторін. Водночас згідно з частиною 1 статті 877 цього Кодексу у будь-якому разі обов'язковою є наявність двох документів: проєктної документації та кошторису, що визначає ціну робіт.
Норма, закріплена в статті 876 ЦК України, відповідно до якої власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором, є диспозитивною та надає сторонам договору право самостійно врегулювати свої відносини. У розвиток цього принципу законодавець у статті 880 ЦК України застосував аналогічний підхід: віднесення ризику випадкового знищення або випадкового пошкодження об'єкта будівництва на замовника або підрядника до його прийняття замовником встановлюється відповідно до вимог закону, крім випадків, коли це сталося внаслідок обставин, що залежали від замовника.
Строк договору будівельного підряду у параграфі 3 глави 61 ЦК України "Будівельний підряд", що регламентує саме цей вид договору, не визначено, а отже відповідно до статті 846 цього Кодексу строки виконання роботи або її окремих етапів встановлюються у договорі підряду.
При цьому варто звернути увагу, що жодна із наведених норм законодавства, які регулюють правовідносини будівельного підряду, не передбачає заборони на відступ від неї. Більше того, частина із цих норм мають диспозитивний характер, як то оплата робіт після прийняття замовником збудованого об'єкта (частина 4 статті 879 ЦК України), матеріально-технічне забезпечення будівництва (частина 1 статті 879 цього Кодексу), ризик випадкового знищення майна (стаття 880 ЦК України), передання та затвердження проєктно-кошторисної документації, власник об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт, які можуть встановлюватися у договорі за домовленістю сторін (стаття 876 цього Кодексу).
Таким чином, аби з'ясувати, чи відповідає зміст договору вимогам, які зазвичай характеризують правовідносини будівельного підряду, необхідно надати оцінку тим умовам, які сторони визначили на свій розсуд з метою отримання бажаного для них результату."
Здійснивиши аналіз змісту Договору 2, колегія суддів вважає обгрунтовним висновком суду першої інстанції, що останній містить елементи договору будівельного підряду.
Зокрема, сторони Договору 2 досягли згоди щодо істотних умов, а саме: визначили 1) предмет цього договору, як організація і будівництво відповідачем 3, на замовлення відповідача 1, за рахунок фінансування (інвестування) відповідача 2, об'єкту будівництва - багатоквартирного житлового будинку з об'єктами соціального призначення по вул. Генерала Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові (п. 2.1.); 2) ціну договору, погодивши, що орієнтовна вартість об'єкта становить 39580,0 тис. грн в т.ч. ПДВ; ціна є динамічною та уточнюється актами фактично виконаних робіт (п. 4.1.); та 3) строк будівництва, обумовивши початок будівництва на ІІ квартал 2018 року, закінчення будівництва та здача об'єкта в експлуатацію заплановано на ІV квартал 2019 року, що узгоджується з приписами статей 875, 843, 846 ЦК України.
Разом з тим, сторони погодили і неістотні умови Договору 2, зокрема, обов'язки сторін, порядок фінансування робіт та розрахунків, проектну документацію, внесення змін до неї і обсягів робіт у ході будівництва, будівельний майданчик, матеріально-технічне забезпечення, гарантійні строки експлуатації об'єкта тощо, що також узгоджується з нормами про договір будівельного підряду.
Виходячи з погоджених сторонами умов Договору 2, ТОВ "Домен-Буд" виступає генпідрядником в розумінні визначення договору будівельного підряду, про що свідчить обумовлений предметом Договору 2 обов'язок побудувати об'єкт будівництва та право на оплату виконаних робіт (п. 3.1.1., 3.3.19., 6.4.), а також взяті на підставі Договору 2 інші обов'язки, такі як: виконати технічні умови в частині будівництва та забезпечити прокладку інженерних мереж до об'єкта (п. 3.3.6.), виконати всі роботи по будівництву об'єкта відповідно до проєктно-кошторисної документації, будівельних норм і правил і здати роботи ТОВ "Денар-Люкс" та КП "Чернігівбудінвест" (п. 3.3.7.), від початку виконання робіт і здачі робіт ТОВ "Денар-Люкс" та КП "Чернігівбудінвест" по акту забезпечити належну охорону обладнання, матеріалів, а також іншого майна, необхідного для будівництва об'єкта, яке знаходиться на території будівельного майданчика, нести ризик випадкової загибелі ввіреного в охорону майна. Сплачувати витрати за використані енергоносії з початку будівництва до введення об'єкта в експлуатацію (п. 3.3.8.), своєчасно інформувати Сторони про всі обставини, які можуть ускладнити або поставити під загрозу виконання договору (п. 3.3.15.), залучати та координувати діяльність субпідрядників на будівельному майданчику (п. 3.3.17.), щомісячно до 25 числа звітного місяця пред'являти сторонам Договору акти приймання виконаних робіт (форма КБ-2в) та довідку про вартість виконаних підрядних робіт (та витрат) (форма КБ-3) або по укрупненим показникам (структурі) (п. 3.3.19.), протягом гарантійних термінів, обумовлених архітектурно-технічним паспортом об'єкта архітектури, усувати виявлені у виконаних будівельних роботах та конструкціях дефекти та недоліки (п. 3.3.22.) тощо.
Водночас правомочностями замовника за умовами Договору 2 наділені як КП "Чернігівбудінвест", так і ТОВ "Денар-Люкс", що зумовлено взятими цими сторонами на себе обов'язками та порядком виконання будівельних робіт за Договором 2.
Так, КП "Чернігівбудінвест" з-поміж інших обов'язків, характерних для замовника, зобов'язався: надати підтверджуючу документацію на право постійного користування земельною ділянкою ТОВ "Денар-Люкс" (п. 3.1.1.); отримати містобудівні умови та обмеження (п. 3.1.2.); забезпечити збір вихідних даних для проєктування, розроблення та узгодження з відповідними службами проєктної документації на відповідність з містобудівними та технічними умовами (п. 3.1.3.); організувати розробку проєктно-кошторисної документації (за окремою угодою) (п. 3.1.4.); організувати проведення експертизи (при необхідності, за окремою угодою) та затвердження проєктно-кошторисної документації (п. 3.1.5.); отримати в Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю у Чернігівській області, за необхідності - в інших уповноважених державою контролюючих органах, необхідні дозвільні документи на початок будівництва у відповідності до чинного законодавством України та надати їх копії Стороні-2 та Стороні-3 (п. 3.1.6.); здійснити оформлення заяви на ордер для проведення земляних робіт з влаштування котловану під будівництво об'єкта та будівництва інженерних мереж і благоустрою, який отримується ТОВ "Домен-Буд" у випадках, передбачених законом (п. 3.1.7.); надати висновок про детальне ґрунтове обстеження земельної ділянки (при необхідності) (п. 3.1.8.); надати ТОВ "Домен-Буд" будівельний майданчик (фронт робіт) і всю необхідну дозвільну та іншу супроводжувальну документацію (п. 3.1.9.); укласти трьохсторонній договір на ведення проєктною організацією авторського нагляду за будівництвом (п. 3.1.10.); спільно з іншими сторонами Договору ввести об'єкт в експлуатацію (п. 3.1.12.); спільно з ТОВ "Денар-Люкс" отримати в Управлінні державної архітектурно-будівельної інспекції у Чернігівській області, за необхідності - в інших уповноважених державою контролюючих органах, документи, що засвідчують готовність об'єкта до експлуатації в відповідності до чинного законодавства України (п. 3.1.13.); здійснювати технічний нагляд за відповідністю якості і кількості виконаних робіт проєкту, кошторису, будівельним нормам і правилам, та матеріалів, конструкцій, виробів - державним стандартам і технічним умовам. При виявленні відхилень КП "Чернігівбудінвест" видає ТОВ "Домен-Буд" розпорядження про їх усунення, а при серйозних порушеннях приймає рішення про призупинення виконання цих видів робіт. (п. 3.1.15.).
У свою чергу ТОВ "Денар-Люкс" з-поміж обов'язків, характерних для замовника, зобов'язався: профінансувати будівництво об'єкту в повному обсязі (п. 3.2.1.); сплатити за окремою угодою послуги проєктувальної організації за здійснення функцій авторського нагляду (п. 3.2.4.); у разі необхідності сприяти ТОВ "Домен-Буд" у постачанні матеріалів та обладнання для комплектації будівництва об'єкту, що відповідають проєктній документації та мають сертифікати якості (п. 3.2.5.); по закінченню будівництва об'єкта разом з ТОВ "Чернігівбудінвест" забезпечити введення його в експлуатацію (п. 3.2.6.); оплатити погоджені рахунки пов'язані з отриманням (у випадках передбачених законом) ордерів на проведення земляних та будівельних робіт і благоустрою (п. 3.2.10.); укласти угоду з "Північно-східним регіональним центром страхового фонду документації" про закладення технічної та проєктної документації до "Страхового фонду документації України" та сплатити згідно з рахунком вартість таких послуг (п. 3.2.11.).
Передача ТОВ "Денар-Люкс" підряднику затвердженої КП "Чернігівбудінвест" проектно-кошторисної документації також свідчить про реалізацію ними правомочностей замовників (п. 7.1. Договору 2).
Беручи до уваги викладене в сукупності, є вірним висновок суду першої інстанції, що в широкому розумінні замовниками будівництва виступали громадяни, за рахунок вкладів яких здійснювалось будівництво багатоквартирного житлового будинку з об'єктами соціального призначення по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, у вузькому сенсі - цю функцію за Договором 2 було фактично розподілено, між КП "Чернігівбудінвест" та ТОВ "Денар-Люкс", а подекуди спільно здійснено (про що свідчать положення пунктів 3.1.12., 3.2.6., 3.3.2., 3.3.7., 3.3.14., 5.4.3., 6.2., 7.1.) в доповнення правовідносин, що склалися між відповідачем 1 та відповідачем 2 в межах реалізації будівельного проєкту за Договором 1.
Отже, Договір 2 містить елементи (умови) договору підряду (хоч і не поіменований таким договором) відповідно до Цивільного кодексу України, а також елементи (умови) договору про спільну діяльність, які доповнюють і конкретизують участь кожного з учасників спільної діяльності за Договором 1, покриття витрат тощо. Відтак вказаний правочин є змішаним.
З огляду на наведені висновки, суд першої інстанції обгрунтовано відхилив доводи прокурора про одноосібну правомочність ТОВ "Денар-Люкс" як замовника будівництва.
Відповідно до ст. 204 Цивільного кодексу України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
У частині 1 статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, встановлених частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу, згідно з якою, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Отже, наведеними правовими положеннями визначені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, та загальні підстави недійсності правочину, за яких цей правочин може бути визнаний недійсним, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність (оспорюваний правочин) (частина 3 статті 215 Цивільного кодексу України).
Відповідно до статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною. Пунктом 2 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України до способів захисту цивільних прав та інтересів також віднесено визнання правочину недійсним.
Як вище зазначено судом, позовні вимоги Прокурора обґрунтовані тим, що спірний договір про співробітництво від 03.04.2017 № 01-10/17 та договір від 01-16/17 від 29.05.2017 є удаваними, оскільки ці правочини вчинено з метою приховання іншого правочину - договору суперфіцію, за яким КП "Чернігівбудінвест", не маючи право розпоряджатися земельною ділянкою комунальної власності, фактично передало земельну ділянку ТОВ "Денар-Люкс" для забудови в комерційних цілях товариства.
Так, частиною 1 статті 235 ЦК України визначено, що удаваний правочин - це правочин, вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який вони насправді вчинили.
У такій ситуації існують два правочини: один - удаваний, а інший - той, який сторони дійсно мали на увазі. Таким чином, удаваний правочин своєю формою приховує реальний правочин. За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. За удаваним правочином права та обов'язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.
Специфіка удаваного правочину полягає в тому, що він, існуючи в парі з іншим правочином, який ним прикривається, є завжди таким, що не відповідає положенням Цивільного кодексу України, тобто є удаваним. Другий же правочин (прихований) може бути як дійсним, так і недійсним, залежно від того, наскільки він відповідає вимогам чинності правочинів, що містяться у статті 203 Цивільного кодексу України (аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 22.01.2020 у справі № 925/1199/18).
Правова конструкція статті 235 ЦК України передбачає, що сторона, звертаючись до суду із відповідним позовом, має довести: для приховання якого саме правочину вчинено спірний правочин; спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді вчиненим правочином; настання між сторонами інших прав та обов'язків, ніж тих, що передбачені удаваним правочином.
Відповідно приписів ст. 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту (частина 1). Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті (частина 2). Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу (частина 3). Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк (частина 4).
Статтею 414 ЦК України визначені права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої для забудови, до яких з-поміж інших законодавець визначив право на одержання плати за користування нею (якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача); право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем. При цьому перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.
Статтею 415 ЦК України визначені права та обов'язки землекористувача, зокрема, право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором; право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.
Відповідно до ч. 3 вказаної норми особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).
За змістом частин 4-5 ст. 415 ЦК України землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.
Здійснивши аналіз Договорів 1, 2, колегія суддів вважає вірним висновок місцевого господарського суду, що вказані договори не містять умов договору суперфіцію, на чому наголошує апелянт, оскільки не містять умов, відповідно до яких КП "Чернігівбудінвест" передало ТОВ "Денар-Люкс" земельну ділянку для забудови. Матеріалами справи також не підтверджено фактичної передачі відповідачу 2 земельної ділянки з кадастровим номером 7410100000:02:050:0525 для забудови, як не підтверджено того, що воля сторін згідно укладених правочинів була спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді вчиненими правочинами, чи на настання інших наслідків, ніж тих, що настали і відображені в реєстрі речових прав.
Інших правовстановлюючих документів, що посвідчують право користування відповідача 2 земельною ділянкою по вулиці Г.Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові також надано в матеріали справи не було. Отже прокурором не підтверджено обставин ні фактичного володіння, ні оформлення ТОВ "Денар-Люкс" відповідної земельної ділянки за останнім на будь-якому правовому титулі.
Разом з тим матеріалами справи підтверджено, що ТОВ "Денар-Люкс" не набуло прав власності, у тому числі часткової, на новозбудований багатоповерховий будинок по вул. Г. Полуботка, 36 та 36а в м. Чернігові, а відтак і будь-яких прав на земельну ділянку на підставі ст. 415 ЦК України. Доказів протилежного суду не надано.
Також матеріалами справи підтверджено, що земельна ділянка з кадастровим номером 7410100000:02:050:0525 площею 0,3972 га, по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а весь період дії договорів знаходилась у постійному користуванні КП "Чернігівбудінвест" Чернігівської міської ради, яка останньому надана чинним рішенням Чернігівської міської ради від 22.06.2018 № 32/VII-19 в постійне користування для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об'єктами соціального призначення), інформація, про що містилась в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та використовувалась виключно комунальним підприємством, як замовником будівництва.
При цьому земельна ділянка площею 0,3972 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0525, за вказаною адресою не була вільною для забудови, що виключає можливість реалізації приписів ст. 314 Земельного кодексу України.
За змістом частин першої та другої статті 83 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.
Частиною першою статті 122 ЗК України встановлено, що сільські, селищні, міські ради надають земельні ділянки у постійне користування юридичним особам із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Право постійного користування регламентується насамперед статтею 92 ЗК України, частиною першою якої передбачено, що право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку.
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" право постійного користування земельною ділянкою є речовим правом.
Права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності та громадські організації інвалідів України, їх підприємства (об'єднання), установи та організації (ч. 2 ст. 92 ЗК України у редакції на час укладення спірного договору).
Згідно з частиною 1 статті 95 ЗК України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право: а) самостійно господарювати на землі; б) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію; в) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, ліси, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі; г) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом; ґ) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.
Таким чином, КП "Чернігівбудінвест" як постійний користувач земельної ділянки, наданої рішенням Чернігівської міської ради від 22.06.2018 № 32/VII-19 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об'єктами соціального призначення), наділений правомочностями володіння та користування такою земельною ділянкою, а також правом спорудження на ній жилих будинків, виробничих та інших будівель і споруд.
Статтями 142, 149 ЗК України регулюється припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача та вилучення земельної ділянки, що перебуває в постійному користуванні.
Водночас нормами ЗК України не регламентовані відносини щодо набуття права власності на майно, збудоване на земельній ділянці, яка належить особі на праві постійного користування.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 16.02.2021 у справі №910/2861/18 висловила позицію, що до відносин щодо права постійного користування землею, наданою для забудови, за аналогією закону слід застосовувати норми глави 34 "Право користування чужою земельною ділянкою для забудови" ЦК України.
Так, відповідно до частини другої статті 415 ЦК України землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (пункт 8.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (провадження № 12-143гс18)).
Тому не допускається набуття права власності на об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці.
Отже, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності набуває той, хто має речове право на землю. Оскільки суб'єктом права постійного користування земельною ділянкою є КП "Чернігівбудінвест", тобто саме йому надане, зокрема і власником, право будівництва на цій ділянці, то лише підприємство і набуває права власності на збудовані на такій земельній ділянці об'єкти, про що обгрунтовано виснував суд першої інстанції.
Відповідно до зазначених норм права сторони за умовами договорів 1 та 2 передбачили, що КП "Чернігівбудінвест" є замовником об'єкту будівництва. Крім того, окремими функціями замовника, як встановлено судом, наділено і ТОВ "Денар-Люкс".
Відповідно до статті 876 ЦК України власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.
В договорі сторони передбачили, що ТОВ "Денар-Люкс" є власником об'єкта будівництва після введення його в експлуатацію, а до введення об'єкта в експлуатацію наділений всіма майновими правами на об'єкт (пункт 1.2. Договору 2).
Спірний об'єкт нерухомості був прийнятій в експлуатацію, як встановлено судом.
Разом з тим, незважаючи на відсутність укладеної між сторонами окремої угоди щодо відчуження об'єкта будівництва, КП "Чернігівбудінвест" як потенційний власник об'єкта будівництва розпорядився результатом будівництва при укладенні Договору 2, що не суперечить диспозитивним положенням статті 876 ЦК України, яка надає сторонам договору право самостійно врегулювати свої відносини щодо результату виконаних робіт, розпорядившись своїми правами на власний розсуд.
До того ж суд першої інстанції обгрунтовано вказав, що умова договору про передання КП "Чернігівбудінвест" земельної ділянки під будівельний майданчик на період будівництва ТОВ "Домен-Буд" також не свідчить про виникнення в останнього права на земельну ділянку, а означає обов'язок КП "Чернігівбудінвест" надати ТОВ "Домен-Буд" фактичну можливість здійснювати будівництво на земельній ділянці, яка належить комунальному підприємству на праві постійного користування. Виконання такого обов'язку, за висновком суду, є частиною внеску КП "Чернігівбудінвест" у реалізації будівельного проєкту в межах спільної діяльності, без якого досягнення спільної мети (будівництво багатоквартирного житлового будинку) не може бути здійснено.
При цьому, суд першої інстанції правильно зазначив, що укладення спірних правочинів не призвело до зміни власника земельної ділянки в особі Чернігівської міської ради чи порушення його прав, хоча і спричинило зміну землекористувача з КП "Чернігівбудінвест" на ТОВ "Стрілецька набережна", про що власник земельної ділянки в силу приписів вищенаведених норм Земельного кодексу, зокрема і ст. 42 ЗК України, надав згоду на майбутню таку зміну, приймаючи рішення від 22.06.2018 № 32/VII-19, яким передавав земельну ділянку з кадастровим номером 7410100000:02:050:0525 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків з об'єктами соціального призначення). Водночас зміна землекористувача відбулась за рішенням Чернігівської міськради №23/VIIІ-11 від 27.10.2022, як власника земельної ділянки, після припинення права попереднього постійного користувача (КП "Чернігівбудінвест") за заявою останнього, що узгоджується з приписами статей 141, 142 ЗК України.
З огляду на викладене, проаналізувавши умови оспорюваних договорів, виходячи з дійсної волі сторін (будівництво багатоквартирного будинку), змісту їх прав та обов'язків, які спрямовані на настання наслідків, обумовлених саме волею сторін, та наслідків укладених правочинів, колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції про відсутність, стверджуваної прокурором, невідповідності вимогам закону, зокрема встановленим частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 ЦК України, оспорюваних правочинів.
Таким чином, місйевий господарський суд дійшов обгрунтованого висновку про те, що позов в частині визнання недійсними договору на співробітництво № 01-10/17 від 03.04.2017 та договору № 01-16/17 від 29.05.2017 задоволенню не підлягає.
Протилежні доводи апелянта, наведені в апеляційній скарзі не спростовують висновків суду викладених вище та зводяться лише до власного тлумачення скаржником норм чинного законодавства і обставин справи встановлених судом.
Щодо вимоги прокурора про зобов'язання ТОВ "Денар-Люкс" викупити у Чернігівської міської ради земельну ділянку площею 0,2770 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0614 у м. Чернігові по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а, вартість якої складає 1 095 541,83 грн.
Відповідно до ст. 417 ЦК України у разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення. У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.
Під час розгляду справи прокурором не доведено, що спірна земельна ділянка знаходиться або знаходилась у користуванні ТОВ "Денар-Люкс".
Крім того, спірна земельна ділянка з кадастровим номером 7410100000:02:050:0614, яка в розумінні положень ст. 79-1 ЗК України є сформованою, виділялася першочергово для будівництва житлового будинку; внаслідок набуття мешканцями будинку права власності на квартири після введення в експлуатацію 108-квартирного житлового будинку та створення ОСББ ТОВ "Стрілецька набережна" у співвласників багатоквартирного житлового будинку виникло право на оформлення правовідносин щодо користування цією земельною ділянкою на підставі положень п. 6 ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", ст. 382 ЦК України та статей 42, 92 ЗК України, які регулюють питання володіння та користування земельною ділянкою, що обслуговує багатоквартирний житловий будинок.
Відтак, є вірним висновок суду першої інстанції, що зобов'язання викупити спірну земельну ділянку ТОВ "Денар-Люкс" призведе до порушення прав та інтересів інших землекористувачів (співвласників багатоквартирного житлового будинку), порушить баланс інтересів територіальної громади та співвласників багатоквартирного житлового будинку - мешканців територіальної громади м. Чернігів, правом представляти інтереси якої відповідно до закону наділяється відповідна рада, а також створить передумови для подальшого їх звернення з позовами за захистом порушених прав.
Разом з тим відновлення прав територіальної громади у спосіб, що не передбачений законом, всупереч інтересам мешканців цієї громади суперечитиме принципам місцевого самоврядування, добросовісності та розсудливості.
З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку, що позовна вимога прокурора про зобов'язання ТОВ "Денар-Люкс" викупити у Чернігівської міської ради земельну ділянку площею 0,2770 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0614 у м. Чернігові по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а, вартість якої складає 1 095 541,83 грн, задоволенню не підлягає.
Щодо вимоги прокурора про зобов'язання ТОВ "Денар-Люкс" привести земельну ділянку площею 0,1202 га, кадастровий номер 7410100000:02:050:0612 у м. Чернігові по вул. Гетьмана Полуботка, 36 та 36а до стану, в якому вона перебувала до надання її у фактичне користування, колегія суддів ззначає, що враховуючи недоведеність прокурором перебування спірної земельної ділянки у користування відповідача-2, застосування приписів ст. 417 ЦК, яка пов'язує обов'язок привести земельну ділянку до стану, в якому вона була до надання її в користування із перебуванням такої земельної ділянки в користуванні особи до якої заявлено відповідні вимоги.
Крім того, суд першої інстанції вірно наголосив, що землекористувачем спірної земельної ділянки був і залишається КП "Чернігівбудінвест", а за умовами оспорюваного Договору 2 саме на ТОВ "Домен-Буд" покладено обов'язок під час проведення робіт виконувати систематичне, а після завершення робіт - остаточне прибирання будівельного майданчика від відходів будівництва та будівельного сміття (п. 3.3.9.) та протягом сорока п'яти днів з моменту введення об'єкту в експлуатацію звільнити майданчик від техніки, невикористаних матеріалів, сміття та знести тимчасові споруди (п. 3.3.21.).
За наведеного вище, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність підстав для задоволення позову в цій частині.
У свою чергу, колегія суддів зазначає, що покладені в основу апеляційної скарги доводи апелянта, фактично дублюють його позицію викладену у позові, та зводяться до переоцінки доказів, яким суд першої інстанції надав належну оцінку, з огляду на що, та враховуючи що апеляційний суд погодився з висновками місцевого господарського суду про відсутність підстав для задоволення позову в силу викладеного вище, доводи апелянта наведені в апеляційній скарзі не спростовують встановлених судом під час розгляду справи обставин.
Викладені в апеляційній скарзі аргументи не можуть бути підставами для скасування рішення місцевого господарського суду, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи та ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права, що в сукупності виключає можливість задоволення апеляційної скарги Чернігівської міської ради.
Відповідно до ст.ст. 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У даній справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.
Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до частини першої статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За результатами перегляду даної справи колегія суддів дійшла висновку про те, що місцевим господарським судом було повно, всебічно та об'єктивно з'ясовано обставини, які мають значення для справи, а також вірно застосовано норми матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим правові підстави для зміни чи скасування оскаржуваного у даній справі рішення від 23.06.2025 відсутні.
Оскільки доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків місцевого господарського суду, скарга задоволенню не підлягає.
Колегія суддів також погоджується із здійсненим судом першої інстанції розподілом судових витрат, а витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги відповідно до статті 129 ГПК України покладаються судом на апелянта, оскільки апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
У відзиві на апеляційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю "Денар-Люкс" вказувало, що орієнтовні витрати на оплату професійної правничої допомоги складають 20 000 грн, однак, остаточного розрахунку відповідних витрат та заяви про розподіл витрат на оплату професійної правничої допомоги в певному остаточному розмірі відповідач-2 до закінчення судових дебатів не подав, а лише повідомив, що докази понесення судових витрат на оплату професійної правничої допомоги надасть після прийняття рішення у справі, отже питання про відшкодування таких витрат даним судовим рішенням не вирішується.
Керуючись ст.ст. 129, 267-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
Апеляційну скаргу Чернігівської обласної прокуратури залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Чернігівської області від 23.06.2025 у справі №927/784/22 залишити без змін.
Витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на Чернігівську обласну прокуратуру.
Матеріали справи №927/784/22 повернути Господарському суду Чернігівської області.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 06.11.2025
Головуючий суддя Г.П. Коробенко
Судді Г.А. Кравчук
А.І. Тищенко