пр. Волі, 54а, м. Луцьк, 43010, тел./факс 72-41-10
E-mail: inbox@vl.arbitr.gov.ua Код ЄДРПОУ 03499885
29 жовтня 2025 року Справа № 903/851/25
Господарський суд Волинської області у складі судді Слободян О.Г., за участю секретаря судового засідання Мачульської Л.В.,
прокурора відділу Волинської обласної прокуратури Костюк Н.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні праву
за позовом Заступника керівника Луцької окружної прокуратури Волинської області в інтересах держави в особі Колківської селищної ради
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “МХП-БАФФАЛО»
про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки
встановив: заступник керівника Луцької окружної прокуратури Волинської області в інтересах держави в особі Колківської селищної ради звернувся до суду з позовом до ТОВ “МХП-БАФФАЛО» (відповідача), в якому просить:
- розірвати договір оренди землі від 30.07.2015, укладений між Головним управлінням Держгеокадастру у Волинській області (правонаступник прав та обов'язків Колківська селищна рада) та ТОВ “МХП-Баффало», зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28.08.2015, номер запису 10962982, предметом якого є земельна ділянка площею 13,6318 га сільськогосподарського призначення (у тому числі пасовища 13,6318 га) з кадастровим номером 0723688700:03:002:1916;
- зобов'язати ТОВ “МХП-Баффало» повернути територіальній громаді в особі Колківської селищної ради земельну ділянку площею 13,6318 га сільськогосподарського призначення (у тому числі пасовища 13,6318 га) з кадастровим номером 0723688700:03:002:1916, яка знаходиться на території Колківської селищної ради та перебуває у комунальній власності останньої.
Також просить стягнути з відповідача 62277грн 31коп витрат по сплаті судового збору.
В обгрунтування позовних вимог прокурор зазначає, що Луцькою окружною прокуратурою під час виконання повноважень, визначених ст. 131-1 Конституції України встановлено порушення інтересів держави в частині використання земель комунальної власності.
Відповідачем по справі, упродовж тривалого часу (з 2020 року) допускаються порушення вимог ст. 96 Земельного кодексу України, абз. 10 ст. 35 та ст. 37 Закону України “Про охорону земель», умов укладеного договору оренди землі.
Відповідачем допущено порушення при використанні орендованої земельної ділянки, а саме використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, що є підставою для розірвання договору оренди відповідно до п. “ґ» ст. 141 Земельного кодексу України.
Використання відповідачем земельної ділянки комунальної власності не за передбаченим договором видом використання порушує інтереси держави у сфері контролю за використанням та охороною земель, призводить до втрати з боку держави контролю над процесами оренди земельних угідь і виробництва сільгосппродукції в країні, суперечить державній політиці у сфері земельних відносин.
Землекористування із порушенням вимог чинного законодавства не може відповідати суспільному інтересу та порушує інтереси держави, як гаранта дотримання принципу верховенства права у країні.
З огляду на те, що за встановлених обставин невиконання відповідачем обов'язків, передбачених статтею 25 Закону "Про оренду землі", умовами договору оренди землі, а також спрямування діяльності на розорювання земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка за своїми характеристиками відноситься до сіножатей, порушення орендарем встановлених законодавством та договором вимог використання спірної земельної ділянки, наявні усі підстави для розірвання договору оренди землі та зобов'язання фермерського господарства повернути земельну ділянку власнику в особі Колківської селищної ради.
Ухвалою суду від 01.09.2025 відкрито провадження у справі та постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено 30.09.2025. Встановлено учасникам справи строки для подання заяв по суті справи.
Ухвала суду від 01.09.2025 надіслана учасникам справи до їх електронних кабінетів та отримана ними, про що свідчать довідки про доставку електронного листа.
Відповідач відзиву на позов не надав.
Ухвалою суду від 30.09.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті 29.10.2025.
Ухвала суду від 30.09.2025 надіслана учасникам справи до їх електронних кабінетів та отримана ними , про що свідчать довідки про доставку електронного листа.
За таких обставин, суд вважає, що виконав свій обов'язок щодо повідомлення відповідача про розгляд справи у суді.
Відповідач відзиву на позов не надав, позову не оспорив.
Згідно ч.9 ст.165 ГПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Відповідно до ч. 4 ст. 13 ГПК України, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Оскільки суд виконав обов'язок щодо повідомлення відповідача про розгляд справи у суді, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи по суті за наявними у справі матеріалами.
10.10.2025 Колківська селищна рада надіслала на адресу суду заяву, в якій зазначила, що підтримує позовні вимоги в повному обсязі. Просила суд розглядати справу без її участі за наявними у справі матеріалами.
29.10.2025 у судовому засіданні прокурор підтримав позовні вимоги, просив позов задовольнити в повному обсязі.
Частинами 1 та 3 ст.202 ГПК України встановлено, що неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі, зокрема, неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.
Оскільки, явка учасників справи у судове засідання обов'язковою не визнавалася, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи по суті за відсутності інших учасників справи.
Дослідивши наявні у справі письмові докази, заслухавши пояснення прокурора, господарський суд встановив наступне.
30.07.2015 між Головним управлінням Держгеокадастру у Волинській області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Баффало» (ЄДРПОУ 34649139) укладено договір оренди землі, відповідно до якого Орендодавець, на підставі протоколу проведення електронних земельних торгів від 30.07.2015 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться за межами населених пунктів на території Четвертнянської сільської ради Маневицького району Волинської області.
Відповідно до п. 2.1. Договору в оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 13,6318 гектарів, у тому числі 13,6318 га - пасовища.
Згідно п. 2.2. Договору кадастровий номер земельної ділянки: 0723688700:03:002:1916.
Відповідно до п. 2.3. Договору Категорія земель: землі сільськогосподарського призначення.
Право оренди земельної ділянки за ТзОВ «Баффало» зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі вищевказаного договору 28.08.2015, номер запису 10962982.
Згідно п. 3.1. Договору Договір укладено строком на 14 років.
Відповідно до наказу Головного управління Держгеокадастру у Волинській області від 10.12.2020 № 35-ОТГ «Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність» земельну ділянку з кадастровим номером 0723688700:03:002:1916 було передано Колківській селищній раді.
Водночас, рішенням Колківської селищної ради від 02.02.2021 № 4/24 «Про прийняття земельних ділянок державної власності у комунальну власність Колківської селищної ради» та відповідно до додатку до вказаного рішення земельну ділянку з кадастровим номером 0723688700:03:002:1916 прийнято у комунальну власність. Право власності за Колківською селищною радою зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23.02.2022, номер запису 47102886.
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23.02.2023 зареєстровано зміни до речового права оренди, а саме орендаря ТзОВ «Баффало» (ЄДРПОУ 34649139) змінено на ТзОВ «МХП-Баффало» (ЄДРПОУ 34649139), а орендодавця ГУ Держгеокадастру у Волинській області змінено на Колківську селищну раду.
Державну реєстрацію зміни найменування юридичної особи - відповідача здійснено 27.11.2020, про що наявні відомості у витязі з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.
Власником та розпорядником земельної ділянки на даний час є Колківська селищна рада, між якою та ТзОВ «МХП-Баффало» укладено договір оренди землі від 30.07.2015.
Розділами 5, 8 Договору оренди землі від 11.09.2019 визначено умови використання земельної ділянки та обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.
Згідно п.5.3. орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов Договору та вимог чинного законодавства.
Відповідно до п.8.1 договору на орендовану земельну ділянку встановлена обмежена діяльність щодо зміни цільового призначення земельної ділянки на весь строк дії Договору.
Головним управлінням Держгеокадастру у Волинській області здійснювався державний контроль з питань дотримання земельного законодавства шляхом проведення перевірки під час використання зазначеної земельної ділянки, за результатами якої складено відповідний акт від 04.12.2020.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 Закону України «Про охорону земель» до повноважень центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, у галузі охорони земель, належать, зокрема, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель у порядку та обсягах, визначених законом.
За приписами ч. 1 ст. 19 вказаного Закону державний контроль за використанням та охороною земель здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Згідно п. «а» ч. 1 ст. 6 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» до повноважень центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, належать, зокрема, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель у частині: додержання органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами вимог земельного законодавства України та встановленого порядку набуття і реалізації права на землю; виконання вимог щодо використання земельних ділянок за цільовим призначенням.
За ч. 1 ст. 9 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» державний контроль за використанням та охороною земель, дотриманням вимог законодавства України про охорону земель і моніторинг ґрунтів здійснюються шляхом проведення перевірок.
Відповідно до ст. 10 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» державні інспектори у сфері державного контролю за використанням та охороною земель і дотриманням вимог законодавства України про охорону земель мають право: безперешкодно обстежувати в установленому законодавством порядку земельні ділянки, що перебувають у власності та користуванні юридичних і фізичних осіб, перевіряти документи щодо використання та охорони земель, складати акти перевірок.
Згідно п. 1 Положення про Головне управління Держгеокадастру у Волинській області, затвердженого наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру № 53 від 20.02.2020, ГУ Держгеокадастру у Волинській області є територіальним органом Державної служби України з питань геодезії картографії та кадастру та їй підпорядковане.
Державним інспектором у сфері державного контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру у Волинській області 04.12.2020 проведено перевірку дотримання вимог земельного законодавства щодо об'єкта - земельної ділянки площею 13,6318 га, яка розташована на території Колківської селищної ради (кадастровий номер 0723688700:03:002:1916), та за результатами якої складено акт перевірки № 835-ДК/714/АП/09/01-20.
За результатом проведеної перевірки встановлено, що згідно даних Державного земельного кадастру земельна ділянка, площею 13,6318 га (кадастровий номер 0723688700:03:002:1916), перебуває в комунальній власності і відноситься до земель сільськогосподарського призначення - пасовища.
Цільове призначення ділянки - (01.01) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Ділянка перебуває в оренді ТзОВ «Баффало». Дата державної реєстрації речового права - 28.08.2015. Згідно договору оренди земельна ділянка сільськогосподарського призначення (пасовища) передана в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва терміном на 14 років.
Згідно візуального обстеження встановлено, що в порушення ст. 96 Земельного кодексу України, ст.ст. 35-37 Закону України «Про охорону земель», станом на 04.12.2020 земельна ділянка площею 13,6318 га (кадастровий номер 0723688700:03:002:1916), яка надана як пасовища, розорена і підготовлена під посів сільськогосподарських культур.
У результаті перевірки встановлено, що на об'єкті (земельній ділянці) виявлено обробіток землі шляхом її розорювання.
За результатами виявлених порушень ГУ Держгеокадастру у Волинській області 16.12.2020 директора ТзОВ «Баффало» Паш'яна Р.Г. притягнуто до адміністративної відповідальності та накладено адміністративне стягнення у вигляді штрафу 255 грн відповідно до ст. 55 КУпАП (порушення правил землеустрою) (копії протоколу про адміністративне правопорушення від 16.12.2020 № 835-ДК/0161/П/07/01-20 та постанови про накладення адміністративного стягнення від 16.12.2020 №835ДК/0146/ПО/08/01-20 додаються).
Окрім того, директору ТзОВ «Баффало» Паш'яну Р.Г. вручено припис про забезпечення використання земельної ділянки площею 13,6318 га (кадастровий номер 0723688700:03:002:1916) за цільовим призначенням та дотримуватися встановлених обмежень (обтяжень) від 16.12.2020 № 835-ДК/0168/ПР/03/01-20.
Відповідно до інформації ГУ Держгеокадастру у Волинській області № 10-3-0.41-1993/2-25 від 21.05.2025 повторні заходи державного нагляду (контролю) щодо використання земельної ділянки з кадастровим номером 0723688700:03:002:1916 упродовж 2021-2025 років не здійснювались у зв'язку з припиненням проведення планових та позапланових заходів державного нагляду (контролю) на період воєнного стану.
Крім цього, нецільове використання спірної земельної ділянки підтверджується актом обстеження земельної ділянки № 15/20-10/2-25 від 20.02.2025, проведеним комісією Колківської селищної ради. Згідно вказаного акту, під час обстеження земельної ділянки виявлено факт розорення частини земельної ділянки орієнтовною площею 9,5-10 га, де посіяна озима пшениця.
Згідно інформації наданої Колківською селищною радою № 907/01-15/2-25 від 14.04.2025 ТзОВ «МХП-Баффало» не зверталось до селищної ради з метою отримання дозволу щодо зміни угідь земельної ділянки площею 13,6318 га, кадастровий номер 0723688700:03:002:1916, внесення змін до договору оренди землі або укладення додаткових угод в частині зміни угідь та перегляду орендної плати.
Колківською селищною радою згідно листа № 1575/1-15/2-25 від 08.07.2025 надано до окружної прокуратури копію повторного обстеження земельної ділянки від 07.07.2025, а також фотоматеріали, що підтверджують факт нецільового використання земельної ділянки з кадастровим номером 0723688700:03:002:1916, так як на ділянці виявлено посів озимої пшениці на площі 9,5-10 га.
Колківською селищною радою у 2023 році скеровувався лист відповідачу із проханням використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням, так як в результаті візуального обстеження виявлено, що більша частина земельної ділянки (орієнтовно 10,0 га) розорена та використовується під посів зернових культур (пшениця) (лист № 1272/01-16/2-23 від 18.07.2023 додається з інформацією органу місцевого самоврядування №1575/1-15/2-25 від 08.07.2025).
Крім цього, Національним центром управління та випробувань космічних засобів Державного космічного агентства України (далі - НЦУВКЗ) за запитом окружної прокуратури проведено супутниковий моніторинг земельної ділянки з кадастровим номером 0723688700:03:002:1916 та підібрано 52 знімки зазначеної ділянки у весняно-осінній період (період здійснення польових робіт) з 2020 року по даний час, відповідно до яких вбачається, що спірна земельна ділянка систематично обробляється.
Згідно загальнодоступної інформації про місце розташування земельної ділянки, шляхом аналізу супутникових знімків супутника Sentinel-2 L2A, розміщених у загальному доступі за 31.07.2025, 04.06.2025, 19.09.2024, 27.05.2024, 19.08.2023, 21.05.2023, 22.07.2022, 24.08.2022, 30.07.2021, 03.10.2021 також вбачається, що спірна земельна ділянка оброблялась та на ній вирощувались сільськогосподарські культури.
Таким чином, прокурор вважає, що вказані факти свідчать, що відповідачем по справі, упродовж тривалого часу (з 2020 року) допускаються порушення вимог ст. 96 Земельного кодексу України, абз. 10 ст. 35 та ст. 37 Закону України «Про охорону земель», умов укладеного договору оренди землі.
Отже, прокурор доводить, що орендарем порушуються умови договору оренди землі в частині використання об'єкта оренди за цільовим призначенням, як пасовища, у зв'язку з чим договір підлягає розірванню.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону "Про оренду землі").
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону "Про оренду землі").
За змістом статті 25 Закону "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, водного фонду.
Матеріалами справи підтверджено, що між між Головним управлінням Держгеокадастру у Волинській області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Баффало» (ЄДРПОУ 34649139) укладено договір оренди землі від 30.07.2015.
Згідно п. 9.4.4. Договору, укладеного між ГУ Держгеокадастру у Волинській області та ТзОВ «Баффало», до обов'язків останнього віднесено дотримуватись встановлених щодо об'єкта оренди обмежень в обсязі, передбаченому Договором та чинним законодавством України; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та умов Договору, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного, екологічного законодавства, законодавства про охорону довкілля, державних стандартів, норм і правил (п. 9.4.6. Договору).
Крім цього, згідно п. 8.1. договору на орендовану земельну ділянку встановлена обмежена діяльність щодо зміни цільового призначення земельної ділянки на весь строк дії Договору.
Відповідно до пункту “а» частини першої статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником земельної ділянки.
Відповідно до частин першої, другої статті 18 Земельного кодексу України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Категорії земель України мають особливий правовий режим.
Згідно зі статтею 1 Закону України “Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення.
Постановою Кабінету Міністрів України від 28 липня 2021 року № 821 “Про внесення змін до деяких актів Кабінету Міністрів України» введений в дію Класифікатор видів цільового призначення земельних ділянок, згідно якого передбачено, що класифікатор призначений для вирішення таких основних завдань: забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у Державному земельному кадастрі; об'єктами класифікації у Класифікаторі є земельні ділянки з певним видом їх цільового призначення в межах відповідних категорій земель та функціональних зон територій. Вид цільового призначення земельної ділянки - визначений відповідно до встановлених законом вимог конкретний напрям використання земельної ділянки та її правовий режим в межах відповідної категорії земель та функціонального призначення територій (додаток 58 до вказаного порядку).
Згідно з ч. 1 ст. 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, зокрема, землі сільськогосподарського призначення.
У ч.3 ст. 19 Земельного кодексу України визначено, що земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням належить до відповідної категорії земель, відноситься в порядку, визначеному цим Кодексом, до певного виду цільового призначення, що характеризує конкретний напрям її використання та її правовий режим.
Згідно ч.5 ст. 20 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час укладення договору оренди землі) види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31, 33-37 цього Кодексу.
За цільовим призначенням землі України поділяються на категорії. Однією з таких категорій є землі сільськогосподарського призначення. У межах кожної категорії земель виділяються види використання земельної ділянки, які визначаються її власником або користувачем самостійно, крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони (дія норми на момент укладення договору). Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених ст.31, 33-37 ЗК України (правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 925/929/19).
Визначення земель сільськогосподарського призначення та порядок їх використання урегульовано частиною першою статті 22 Земельного кодексу України, відповідно до якої землями сільськогосподарського призначення є землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.
Відповідно до ч.2 ст. 22 Земельного кодексу України до земель сільськогосподарського призначення належать: а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо).
Згідно з ч.3 ст. 22 Земельного кодексу України (у редакції, на час укладення договору оренди землі) землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування, зокрема, а) громадянам - для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства; б) сільськогосподарським підприємствам - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Відповідно до правових висновків, наведених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі № 925/929/19, указаними нормами права (статті 31, 33-37 Земельного кодексу України) визначені види використання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема для фермерського господарства, для ведення особистого селянського господарства, для сінокосіння і випасання худоби, для ведення індивідуального або колективного садівництва, для городництва, для ведення підсобного господарства. Власники або користувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення певного виду використання мають використовувати їх виключно в межах вимог, встановлених статтями 31, 33-37 Земельного кодексу України для такого виду використання.
Відповідно до Переліку угідь згідно з Класифікацією видів земельних угідь, що затверджений постановою КМУ “Про порядок ведення державного земельного кадастру» №1051 від 17.10.2012 до групи “ 001» належить рілля.
Цим же переліком визначено, що рілля - це група, яка включає сільськогосподарські угіддя, які систематично обробляються і використовуються під посіви сільськогосподарських культур, включаючи посіви багаторічних трав, а також чисті пари (ГОСТ 26640-85) та парники, оранжереї і теплиці. До ділянок ріллі не належать сіножаті і пасовища, що розорані з метою їх докорінного поліпшення і використовуються постійно під трав'яними кормовими культурами для сінокосіння та випасання худоби, а також міжряддя садів, які використовуються під посіви.
Зазначеним переліком пасовища віднесено до групи угідь “ 002 02» та визначено, що підгрупа пасовища включає сільськогосподарські угіддя, які систематично використовуються для випасання худоби (ГОСТ 26640-85); рівномірно вкриті деревинною та чагарниковою рослинністю площею до 20 відсотків ділянки.
Отже, зазначені норми права розрізняють категорії земель за їх цільовим призначенням та види використання земельної ділянки в межах кожної категорії земель. Зміна цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення на іншу категорію цільового призначення здійснюється за погодженими проектами землеустрою щодо їх відведення. При цьому такої процедури для зміни виду використання земельної ділянки без зміни її категорії цільового призначення (землі сільськогосподарського призначення) чинним законодавством не передбачено (пункт 37 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.06.2021 у справі у справі № 925/929/19 (провадження № 12-11гс21).
Разом із тим користувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення повинні використовувати такі земельні ділянки відповідно до того виду використання, за яким ці земельні ділянки були передані їм власником.
Матеріали свідчать про те, що орендована відповідачем земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею 13,6318 га з видом використання «пасовища» фактично використовується як «рілля».
Як вже зазначалося, відповідно до частини третьої статті 22 Земельного кодексу України, землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування, зокрема, громадянам, в тому числі, для ведення фермерського господарства.
До складу земель сільськогосподарського призначення, як уже також вказувалося вище, належать, зокрема, сільськогосподарські угіддя, які складаються з ріллі, багаторічних насаджень, сіножатей, пасовищ та перелог (частина друга статті 22 Земельного кодексу України).
Сільськогосподарське товариство може отримувати в користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення, в тому числі, землі, які належать до пасовищ, але використовувати їх відповідно до того виду використання, за яким ці земельні ділянки були передані в користування власником згідно умов укладеного договору оренди землі.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 28.01.2019 у справі № 473/4413/17, від 12.12.2019 у справі № 904/1054/19, від 22.01.2020 у справі № 468/1498/17-ц, від 18.04.2023 №927/879/21, від 17.05.2023 у справі №917/67/21.
Таким чином, відповідно до договору оренди землі відповідачу надано в користування спірну земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка відноситься до пасовищ, з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва без зміни виду використання такої спірної земельної ділянки.
З витягу з Державного земельного кадастру вбачається, що відомості про земельну ділянку з кадастровим номером 0723688700:03:002:1916 внесено до ДЗК на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель від 16.10.2013 та згідно експлікації земельних угідь земельна ділянка площею 13,6318 га належить до пасовищ.
Відповідно до Поземельної книги на спірну земельну ділянку, остання за експлікацією угідь відноситься до пасовищ, відомості щодо зміни угідь до Поземельної книги не вносились.
Крім того, відповідно до інформації Колківської селищної ради № 907/01-15/2-25 від 14.04.2025 ТзОВ «МХП-Баффало» не зверталось до селищної ради з метою отримання дозволу щодо зміни угідь земельної ділянки площею 13,6318 га, кадастровий номер 0723688700:03:002:1916, внесення змін до договору оренди землі або укладення додаткових угод в частині зміни угідь та перегляду орендної плати.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо спірної земельної ділянки, зміни до договору оренди землі від 30.07.2015 в частині зміни угідь (з пасовищ на ріллю) та перегляду у зв'язку з цим орендної плати не зареєстровані.
Водночас, відповідач упродовж тривалого часу використовує зазначену земельну ділянку для посіву сільськогосподарських культур, а отже з порушенням умов режиму її використання (використання землі, видом використання якої є пасовища, як ріллі для вирощування сільськогосподарських культур).
Відповідно до частини першої статті 35 Закону "Про охорону земель" власники і землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобов'язані, зокрема, дотримуватися вимог земельного та природоохоронного законодавства України; проводити на земельних ділянках господарську діяльність способами, які не завдають шкідливого впливу на стан земель та родючість ґрунтів; забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням та дотримуватися встановлених обмежень (обтяжень) на земельну ділянку.
У частинах першій та другій статті 36 Закону "Про охорону земель" визначено, що охорона земель сільськогосподарського призначення забезпечується на основі реалізації комплексу заходів щодо збереження продуктивності сільськогосподарських угідь, підвищення їх екологічної стійкості та родючості ґрунтів, а також обмеження їх вилучення (викупу) для несільськогосподарських потреб. Зміна цільового призначення земель сільськогосподарського призначення допускається лише за умови обґрунтування доцільності такої зміни в порядку, визначеному законом.
Статтею 37 зазначеного Закону передбачено, що власники та землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок зобов'язані здійснювати заходи щодо охорони родючості ґрунтів, передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими актами України. Використання земельних ділянок способами, що призводять до погіршення їх якості, забороняється. На землях сільськогосподарського призначення може бути обмежена діяльність щодо, зокрема, вирощування певних сільськогосподарських культур, застосування окремих технологій їх вирощування або проведення окремих агротехнічних операцій; розорювання сіножатей, пасовищ; необгрунтовано інтенсивного використання земель.
У постанові від 12.12.2019 у справі №904/1054/19 Верховний Суд наголосив, що необхідність дотримання обмежень щодо розорювання земель, а також створення, збереження та відновлення сіножатей та пасовищ відповідно до науково обґрунтованих показників з урахуванням регіональних особливостей та природно- кліматичних умов, передбачена Законами України “Про Основні засади (стратегію) державної екологічної політики України на період до 2020 року», “Про Основні засади (стратегію) державної екологічної політики України на період до 2030 року», Концепцією національної екологічної політики України на період до 2020 року, схваленою розпорядженням Кабінету Міністрів України від 17.10.2007 № 880-р, Стратегією удосконалення управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 413, Національним планом дій щодо боротьби з деградацією земель та опустелюванням, затвердженим розпорядженням Кабінету Міністрів України від 30.03.2016 №271-р.
Таким чином, за приписами частини п'ятої статті 20, статті 34 Земельного кодексу України земельні ділянки для сінокосіння та випасання худоби можуть використовуватися лише у межах встановленого виду використання, тому передана в оренду спірна земельна ділянка не могла використовуватися відповідачем для вирощування сільськогосподарських культур, оскільки земельну ділянку остання зобов'язана була використовувати виключно в межах, визначених договором оренди землі, законом та документацією із землеустрою, а саме як пасовище.
Зазначені висновки містяться у постановах Верховного Суду від 16.11.2022 у справі №914/291/22), від 17.05.2023 у справі №917/67/21.
Також, подібний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 28.01.2019 у справі № 473/4413/17, від 12.12.2019 у справі № 904/1054/19, від 03.12.2020 у справі № 482/2288/18 та від 25.05.2022 у справі № 922/1135/21.
У постанові Верховного Суду у складі об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23.01.2019 у справі № 355/385/17 міститься правовий висновок про те, що у статті 629 Цивільного кодексу України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов'язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов'язання його сторони набувають обов'язки (а не лише суб'єктивні права), які вони мають виконувати. Невиконання обов'язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов'язання на підставах, що містяться в главі 50 Цивільного кодексу України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
Відповідно до частини першої статті 32 Закону "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до пункту 38 договору оренди землі дія договору припиняється шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Частинами першою та другою статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених Договором або законом, Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору,
У постанові від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) Велика Палата Верховного Суду сформулювала такі правові висновки:
Підстави для зміни або розірвання договору визначені у статті 651 Цивільного кодексу України. За загальним правилом зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша цієї статті), Про таку зміну або розірвання сторони вправі домовитися у будь-який час на свій розсуд, крім випадків, обумовлених договором або у законодавстві, Тоді як зміна чи розірвання договору у судовому порядку є, зокрема, юридичним наслідком істотного порушення зобов'язання іншою стороною (пункт 2 частини першої статті 611, абзац другий частини другої стаття 651 Цивільного кодексу України), тобто способом реагування та захисту права від такого порушення, яке вже відбулося,
З огляду на зміст припису абзацу першого частини другої статті 651 Цивільного кодексу України інші випадки, ніж істотне порушення договору, для його зміни або розірвання у судовому порядку можуть бути встановлені законом або самим договором, Настання цих випадків зумовлює право сторони ініціювати у суді питання зміни чи розірвання відповідних правовідносин,
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору, У такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що допустила порушення договору, не має значення ні для оцінки істотності порушення, ні для виникнення права вимагати зміни чи розірвання договору на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України,
З огляду на те, що за встановлених обставин невиконання відповідачем обов'язків, передбачених статтею 25 Закону "Про оренду землі", умовами договору оренди землі, а також спрямування діяльності на розорювання земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка за своїми характеристиками відноситься до сіножатей, порушення орендарем встановлених законодавством та договором вимог використання спірної земельної ділянки, наявні усі підстави для розірвання договору оренди землі та зобов'язання фермерського господарства повернути земельну ділянку власнику в особі Колківської селищної ради.
У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором, Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця (частина 1 статті 34 Закону України “Про оренду землі»).
Подібний правовий висновок викладено також у постановах Верховного Суду від 05.08.2020 у справі № 468/1680/17-ц та від 16.11.2022 у справі №914/291/22.
Крім того, використання не за цільовим призначенням наданої в оренду земельної ділянки завдає істотної шкода інтересам Колківської селищної ради.
Так, згідно п. 2.6. Договору оренди землі грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2015 рік становить 311120,61 грн.
Розмір орендної плати встановлено від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У той же час, нормативна грошова оцінка сформована з урахуванням складу угідь - пасовища, а не рілля.
Використовуючи спірну земельну ділянку, яка належить до пасовищ, для вирощування сільськогосподарських культур, відповідач водночас порушує інтереси позивача по справі в отриманні справедливої та такої, що відповідає вимогам законодавства, орендної плати.
У випадку сплати орендної плати відповідно до фактичного використання Колківська селищна рада отримувала б більшу плату за використання зазначеної земельної ділянки. Крім цього, нецільове використання землі є істотним порушенням законодавства про землю та умов договору оренди землі та має своїм наслідком істотне погіршення якості землі та знищення пасовищ, належних селищній раді.
Отже, відповідачем порушуються істотні умови договору, а саме: орієнтовно 10 га із земель пасовищ, що перебувають в його оренді, використовуються всупереч умовам договору оренди та чинного законодавства - як рілля, у зв'язку з чим, даний договір підлягає розірванню.
Таким чином, прокурором доведено та матеріалами справи підтверджено, що відповідачем допущено порушення при використанні орендованої земельної ділянки, а саме використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, що є підставою для розірвання договору оренди відповідно до п. «ґ» ст. 141 Земельного кодексу України.
З огляду на зазначене, суд дійшов висновку про задоволення позову Луцької окружної прокуратури повністю.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У відповідності до ст. 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Зі змісту ст. 77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Враховуючи положення ст.129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору слід покласти на відповідача.
Керуючись ст.ст. 86, 129, 202, 233, 236-240 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд
1. Позов задовольнити повністю.
2. Розірвати договір оренди землі від 30.07.2015, укладений між Головним управлінням Держгеокадастру у Волинській області (правонаступник прав та обов'язків - Колківська селищна рада) та Товариством з обмеженою відповідальністю «МХП-Баффало», зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28.08.2015, номер запису 10962982, предметом якого є земельна ділянка площею 13,6318 га сільськогосподарського призначення (у тому числі пасовища 13,6318 га) з кадастровим номером 0723688700:03:002:1916.
3. Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю «МХП-Баффало» (44663, Волинська область, Луцький район, с. Старосілля, вул. Відродження, 67, код ЄДРПОУ 34649139) повернути територіальній громаді в особі Колківської селищної ради (44661, Волинська область, Луцький район, смт Колки, вул. Грушевського, 42, код ЄДРПОУ 04333247) земельну ділянку площею 13,6318 га сільськогосподарського призначення (у тому числі пасовища 13,6318 га) з кадастровим номером 0723688700:03:002:1916, яка знаходиться на території Колківської селищної ради та перебуває у комунальній власності Колківської селищної ради.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «МХП-Баффало» (44663, Волинська область, Луцький район, с. Старосілля, вул. Відродження, 67, код ЄДРПОУ 34649139) на користь Волинської обласної прокуратури (43000, Волинська обл., м.Луцьк, вул. Винниченка, буд. 15, код ЄДРПОУ 02909915) 4844грн 80коп витрат по сплаті судового збору.
Відповідно до ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного рішення.
Повне рішення складено та підписано 07.11.2025.
Суддя О. Г. Слободян