29607, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1, e-mail: inbox@km.arbitr.gov.ua, тел.(0382)71-81-84
"05" листопада 2025 р. Справа № 924/617/25
м. Хмельницький
Господарський суд Хмельницької області у складі суддя Танасюк О.Є., секретаря судового засідання Андрєєва В.І., розглянувши матеріали справи
за позовом Летичівської селищної ради Хмельницької області, селище Летичів, Хмельницького району, Хмельницької області
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Форте», с. Ставниця, Хмельницького району, Хмельницької області
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, зареєстрованого у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області від 01.10.2012 №682300004003239
за позовом Летичівської селищної ради Хмельницької області, селище Летичів, Хмельницького району, Хмельницької області
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Форте», с. Ставниця, Хмельницького району, Хмельницької області
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, зареєстрованого у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області від 01.10.2012 №682300004003242.
Представники:
позивача: не з'явився
відповідача: не з'явився
Процесуальні дії по справі.
Ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 23.06.2025 відкрито провадження у справі №924/617/25 за позовом Летичівської селищної ради Хмельницької області до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Форте» про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, зареєстрованого у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області від 01.10.2012 №682300004003239 за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін (без проведення судового засідання).
Ухвалою Господарського суду Хмельницької області від 14.07.2025 відкрито провадження у справі №924/687/25 за позовом Летичівської селищної ради Хмельницької області до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Форте» про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, зареєстрованого у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області від 01.10.2012 №682300004003242, постановлено розглядати дану справу за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін (без проведення судового засідання).
Ухвалою суду від 01.09.2025, постановленою у справі №924/687/25, об'єднано справи №924/687/25 та №924/617/25 в одне провадження для спільного розгляду у справі №924/617/25. Постановлено розгляд справи №924/617/25 здійснювати за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження у справі, враховуючи об'єднання справ, призначено підготовче засідання на 11:00 год. 23.09.2025, встановлено сторонам процесуальні строки для подання заяв по суті.
23.09.2025 судом постановлено ухвалу про відкладення підготовчого засідання на 12:00 год. 16.10.2025.
Ухвалою суду від 16.10.2025 закрито підготовче провадження у справі №924/617/25 та призначено дану справу до судового розгляду по суті на 14:30 год. 30.10.2025.
В судовому засіданні 30.10.2025 постановлено ухвалу, яка занесена до протоколу судового засідання, про оголошення перерви в судовому засіданні на 11:30 год. 05.11.2025.
Позиція відповідача.
Позивач у заявлених позовах просить внести зміни до договорів оренди земельних ділянок в частині заміни сторони орендодавця на Летичівську селищну раду, в частині розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок та розміру орендної плати.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначає, зокрема, що Законом України від 10.07.2018 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» внесено зміни до Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», яким з 01.01.2019 року покладено повноваження щодо розпорядження нерозподіленими земельними ділянками та не витребуваними частками (паями) на сільські, селищні, міські ради в межах їх повноважень.
Також, посилаючись на положення Закону України "Про оренду землі", Податкового кодексу України, Положення про земельний податок, затверджене рішенням Летичівської селищної ради №7 від 05.07.2024, яким встановлено розмір річної орендної плати за користування землями сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на рівні 12% нормативної грошової оцінки, стверджує про невідповідність чинному законодавству розміру нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати у договорах оренди земельних ділянок від 01.09.2012, зареєстрованого у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області від 01.10.2012 за №682300004003239 та №682300004003242.
Повідомляє, що 18.02.2025 позивачем направлялися відповідачу претензії про внесення змін до діючих договорів оренди земельних ділянок, однак станом на 01.06.2025 у добровільному порядку відповідачем зміни до договорів оренди земельних ділянок не внесено, додаткові угоди не укладено.
У клопотанні від 23.09.2025 Летичівська селищна рада просила розглядати справу без її участі. Зазначила, що позовні вимоги підтримує в повному обсязі.
Позиція відповідача.
Відповідач у відзивах (від 08.07.2025 та 29.07.2025) заперечує проти позовних вимог. Зазначає, що позивачем не додано належних доказів отримання відповідачем пропозицій щодо внесення змін до договорів. Додані рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення від 05.06.2024 р. свідчить лише про отримання кореспонденції за вказаною адресою, однак відсутність опису вкладення ставить під сумнів надсилання будь-яких документів, які пов'язані з укладенням додаткових угод про зміни до договорів оренди землі.
Щодо зміни розміру орендної плати, відповідач звертає увагу на тому, що у спірних договорах встановлено річну орендну плату за земельні ділянки в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки, однак Летичівська селищна рада прийнявши рішення №7 від 05.07.2024, визначила ставку орендної плати в розмірі 12%, що, з урахуванням змісту пункту 4.4 договору, не підпадає під погоджені сторонами умови внесення змін до спірних договорів, оскільки вказані умови не містять чіткого формулювання щодо зміни умов договору у результаті зміни відсоткової ставки. Посилаючись на правову позицію викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19, стверджує, що рішення органу місцевого самоврядування може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.
Таким чином, стверджує, що позивачем не доведено наявність підстав для внесення змін до договорів оренди.
Розглядом матеріалів справи встановлено таке.
Розпорядженням Летичівської районної державної адміністрації №448/2012-р від 10.07.2012 надано ТОВ "Агро-Форте" дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні частки (паї), які знаходяться за межами населених пунктів на території Горбасівської сільської ради загальною площею 139,4933 га згідно додатку.
Додатком до вказаного розпорядження оформлено список земельних ділянок із земель приватної власності громадян нерозподілені та невитребувані земельні частки (паї) на території Горбасівської сільської ради.
01.09.2012 між Летичівською районною державною адміністрацією Хмельницької області (орендодавець) та ТОВ "Агро-Форте" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, згідно з п. 1.1. якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні ділянки спільної сумісної власності громадян) на підставі розпорядження Летичівської районної державної адміністрації від 10.07.2012 року №448/2012-Р, яка знаходиться на території Горбасівської сільської ради.
Відповідно до п. 2.1. договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,6634 га, у тому числі 3,6634 га ріллі, ділянка №15.
Пунктом 2.4. договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 53618,51 грн.
Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 3.1. договору).
Згідно з п. 4.1., п. 4.2. договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 4 % від нормативної грошової оцінки, що становить 53618,51 грн., що становитиме в сумі 2144,74 грн. на рік, щомісячно в розмірі 1/12 частини від загальної суми річної орендної плати на бюджетний рахунок Горбасівської сільської ради: р/р 33210812700323УДК, МФО 815013. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
За умовами п. 4.4. договору розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п. 5.1. договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення (п. 5.2. договору).
Згідно з п. 12.1. договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується в судовому порядку.
Договір набирає чинності після підписання сторонами (п. 14.1. договору).
Договір підписаний сторонами, скріплений відтисками їх печаток та зареєстрований в Книзі записів договорів оренди земельних ділянок 01.10.2012 за №682300004003239 у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області.
01.09.2012 сторонами підписано акт передачі - прийому земельної ділянки площею 3,6634 га (нерозподілені та невитребовані земельні ділянки).
20.03.2014 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, якою доповнено п. 1.2. договору - "Кадастровий номер земельної ділянки-6823081600:04:007:0087" та викладено п. 3.1. договору у новій редакції, зокрема "Договір укладено на 15 років".
Також 01.09.2012 між Летичівською районною державною адміністрацією Хмельницької області (орендодавець) та ТОВ "Агро-Форте" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, згідно з п. 1.1. якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні ділянки спільної сумісної власності громадян) на підставі розпорядження Летичівської районної державної адміністрації від 10.07.2012 року №448/2012-Р, яка знаходиться на території Горбасівської сільської ради.
Відповідно до п. 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,8245 га, у тому числі 2,8245 га ріллі, ділянка №54.
Пунктом 2.4. договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 53438,21 грн.
Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 3.1. договору).
Згідно з п. 4.1., п. 4.2. договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 4 % від нормативної грошової оцінки, що становить 53438,21 грн., що становитиме в сумі 2137,53 грн. на рік, щомісячно в розмірі 1/12 частини від загальної суми річної орендної плати на бюджетний рахунок Горбасівської сільської ради: р/р 33210812700323УДК, МФО 815013. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
За умовами п. 4.4. договору розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п. 5.1. договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення (п. 5.2 договору).
Згідно з п. 12.1. договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується в судовому порядку.
Договір набирає чинності після підписання сторонами (п. 14.1. договору).
Договір підписаний сторонами, скріплений відтисками їх печаток та зареєстрований в Книзі записів договорів оренди земельних ділянок 01.10.2012 за №682300004003242 у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області.
01.09.2012 сторонами підписано акт передачі - прийому земельної ділянки площею 2,8245 га (нерозподілені та невитребовані земельні ділянки).
20.03.2014 між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, якою доповнено п. 1.2. договору - "Кадастровий номер земельної ділянки-6823081600:04:001:0030" та викладено п. 3.1. договору у новій редакції, зокрема "Договір укладено на 15 років".
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 03.03.2018 на земельну ділянку з кадастровим номером 6823081600:04:001:0030, площею 2,8245 га з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва зареєстровано право оренди за ТОВ "Агро-Форте" на підставі договору оренди від 01.09.2012, орендодавець - Летичівська районна державна адміністрація.
04.06.2024 Летичівська селищна рада звернулась до ТОВ "Агро-Форте" з листом (вих. № 1849), в якому зроблено пропозицію про приведення договорів оренди землі у відповідність до вимог чинного законодавства України шляхом укладання додаткових угод до договорів оренди землі про заміну сторони орендодавця та приведення у відповідність відсоткової ставки орендної плати встановленим вимогам.
Рішенням VIII скликання 16-ї сесії Летичівської селищної ради №7 від 05.07.2024 "Про встановлення місцевого податку - плати за землю на території Летичівської селищної ради" затверджено Положення про земельний податок, Положення про орендну плату.
Відповідно до Положення про оренду плату встановлено розмір річної орендної плати на рівні, зокрема, щодо земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01) за ставкою 12 % від нормативної грошової оцінки.
30.09.2024 Летичівською селищною радою прийнято рішення №64 "Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, які перебувають у користуванні ТОВ "Агро-Форте", відповідно до якого вирішено внести зміни до діючих договорів оренди земельних ділянок - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), які розташовані за межами населених пунктів Летичівської селищної ради, в тому числі договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6823081600:04:007:0087, площею 3,6634 га, договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6823081600:04:001:0030, площею 2,8245 га, укладених між Летичівського районною державного адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте", а саме: замінити в тексті договору сторону орендодавця на: "Летичівська селищна рада (код ЄДРПОУ 04404548); встановити орендну плату за користування земельною ділянкою в розмірі 12% нормативної грошової оціни земельної ділянки, з послідуючою індексацією; зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" в місячний термін після прийняття рішення селищної ради укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок та провести державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельних ділянок, у порядку, передбаченому чинним законодавством.
Відповідно до витягу №НВ-9966469222025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 10.06.2025, нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6823081600:04:007:0087 становить 130575,01 грн.
Згідно витягу №НВ-9967001642025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, сформованого 13.06.2025, нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6823081600:04:001:0030 становить 99517,98 грн.
Летичівською селищною радою надано копії претензій від 18.02.2025 № 614 та від 18.02.2025 №622, адресованих ТОВ "Агро-Форте" про внесення змін до діючих договорів оренди земельних ділянок, сільськогосподарського призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), кадастрові номери 6823081600:04:007:0087 та 6823081600:04:001:0030, які розташовані за межами населених пунктів Летичівської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області.
14.03.2025 відповідач надав відповідь (за №51 та №52) на претензії позивача, в яких повідомив про відсутність правових підстав для підписання додаткових угод у запропонованому варіанті.
Аналізуючи надані докази та пояснення сторін, оцінюючи їх у сукупності, суд приймає до уваги наступне.
Відповідно до ст. ст. 15, 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.
У розумінні закону, суб'єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
За приписами ч. ч. 1, 2 ст. 5 ГПК України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
З наведених норм права вбачається, що держава забезпечує захист порушених або оспорюваних прав, зокрема органів місцевого самоврядування. Такі права захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права позивача.
Реалізуючи передбачене статтею 55 Конституції України, статтею 4 ГПК України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб'єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту. В свою чергу суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються заявлені вимоги, у тому числі, щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.
Оцінка предмета заявленого позову, а відтак наявності підстав для захисту порушеного права та/або інтересу позивача, про яке ним зазначається в позовній заяві, здійснюється судом, на розгляд якого передано спір, крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовує заявлені вимоги (правовий висновок Верховного Суду викладений у постановах від 19.09.2019 у справі №924/831/17, від 28.11.2019 у справі №910/8357/18, від 22.09.2022 у справі №924/1146/21, від 06.10.2022 у справі №922/2013/21, від 17.11.2022 у справі №904/7841/21).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. (Правові висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 11.09.2018 у справі №905/1926/16, від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц)
Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача, неправильно обраний спосіб захисту є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову. (Такий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 20.05.2025 у справі №915/476/24).
Предметом позовів у даній справі є вимоги Летичівської селищної ради про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок від 01.09.2012, зареєстрованих у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області 01.10.2012 за №682300004003239 та 682300004003242, укладених між Летичівською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та ТОВ "Агро - Форте", як орендарем, в частині заміни сторони орендодавця в договорі на позивача у зв'язку набуттям ним права розпорядження земельною ділянкою, а також вимоги про внесення змін до укладеноих договорів оренди земельних ділянок у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки з кадастровими номерами 6823081600:04:007:0087, 6823081600:04:001:0030 та зміною розміру відсоткової ставки (з 4 до 12% нормативної грошової оцінки) річної орендної плати.
Відповідно до ч. 1 ст. 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
За змістом ч. ч. 1, 9 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У статті 13 Закону України "Про оренду землі" вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Як вбачається із змісту договорів оренди земельних ділянок від 01.09.2012, останні були укладені між Летичівською районною державною адміністрацією, яка виступала орендодавцем, та ТОВ "Агро-Форте", як орендарем.
Щодо позовних вимог про заміну сторони орендодавця у договорах оренди земельних ділянок.
Законом України № 2498-VIII від 10.07.2018 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні", який набрав чинності 01.01.2019, були внесені зміни до Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", зокрема статтю 13 викладено в новій редакції та передбачено, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням.
Таким чином, ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" надає відповідній раді, яка не є власником земельної ділянки, можливість правомірно передати користування землею тимчасово іншій особі. (Аналогічний висновок викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19).
Перехід до позивача права передачі в оренду невитребуваних часток (паїв), в т. ч. і щодо орендованої земельної ділянки, не є сам по собі безумовним правозмінюючим юридичним фактом, а вказує на відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв'язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди.
Такий перехід повноважень орендодавця земельної ділянки до позивача не свідчить про те, що цим порушується, не визнається чи оспорюється його суб'єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди. Після переходу до позивача наведених повноважень договір не припинив свою дію, позивач в силу вимог закону набув статусу орендодавця у триваючих правовідносинах оренди разом із належними орендодавцю за договором правами та обов'язками.
Перехід права розпорядження земельною ділянкою до позивача не є обставиною, встановленою законом, що визначає підстави для зміни договору в цій частині за рішенням суду відповідно до положень ч. 2 ст. 651 ЦК України.
Зміна орендодавця за договорами оренди земельних ділянок від 01.09.2012 з Летичівської районної державної адміністрації на Летичівську селищну раду відбулась в силу положень закону. З 01.01.2019 права та обов'язки орендодавця за договором оренди земельної ділянки від 01.09.2012 автоматично перейшли до Летичівської селищної ради незалежно від внесення змін до такого договору.
З огляду на викладене, під час розгляду позовних вимог щодо внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині заміни сторони орендодавця суд не встановив наявності порушеного права позивача, що в свою чергу є підставою для відмови у задоволенні вказаних позовних вимог.
Щодо внесення змін до договорів оренди земельних ділянок в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно із ч. 1, ч. 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Частиною 2 ст. 23 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення (ч. 4 ст. 23 Закону України "Про оренду землі").
Згідно із ч.ч. 1-3 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
Із змісту положень п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України, ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" вбачається, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оцінку землі" - нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
За приписами статей 13, 15 Закону України "Про оцінку земель" (редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
Згідно зі ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
В статті 23 Закону України "Про оцінку земель" визначено порядок затвердження технічної документації з оцінки земель.
Зокрема, технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 ст. 271 Податкового кодексу України (ч.ч. 1, 3, 4 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
Пунктом 271.2 ст. 271 ПК України передбачено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Таким чином, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Водночас, законом встановлена обов'язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати (аб. 2 ч. 1 ст.13 Закону України "Про оцінку земель"). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом (правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22).
Оцінюючи застосування конкретного способу захисту цивільного права щодо його ефективності, з огляду на сталі правові позиції Великої Палати Верховного Суду викладених у постанові від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 22.09.2020 у справі №910/3009/18, постанові від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17, судом відповідно до вимог ст. 236 ГПК України, ч. 6 ст. 13 Закону України "Про судоустрій та статус суддів", враховуються висновки Великої Палати Верховного Суду викладені у постанові від 05.06.2018 у справі №338/180/17, відповідно до яких задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов'язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Отже, зазначена позовна вимога не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав.
Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.
Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.
Належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.
Як зазначалось вище, обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц).
З огляду на викладене, позовні вимоги про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок (п. 2.4 договорів) не підлягають задоволенню з підстав обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту.
Щодо внесення змін до договорів оренди земельних ділянок в частині зміни розміру орендної плати.
Летичівська селищна рада просить внести зміни в пункти 4.1. договорів оренди земельної ділянки від 01.09.2012 та викласти їх редакції, запропонованій позивачем, зокрема, змінити розмір орендної плати на рік виходячи з розрахунку зміненого розміру відсоткової ставки (з 4 до 12 %) нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
Позивач в обґрунтування зазначених позовних вимог посилається на прийняття Летичівською селищною радою рішення №7 від 05.07.2024 "Про встановлення місцевого податку - плати за землю на території Летичівської селищної ради", яким затверджено Положення про земельний податок (додаток 1) та Положення про орендну плату (додаток 2). Згідно з додатком 2 ставка орендної плати за земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва становить 12% від нормативної грошової оцінки.
Суд враховує, що підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.
Отже, рішення селищної ради, яким визначені розміри орендної плати, може бути самостійною підставою для внесення змін до договору оренди, якщо сторони цього договору визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для внесення змін до нього, що відповідає принципу свободи договору, встановленому ст.ст. 3, 6, 627 ЦК України. Аналогічна правова позиція викладена в постановах і Верховного Суду від 16.04.2018 у справі №910/7905/17, від 20.11.2019 у справі №916/2769/18.
Натомість як вбачається із змісту п. 4.4 договорів оренди земельних ділянок від 01.09.2012, розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку; підвищення цін тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Таким чином, умовами договорів оренди земельної ділянки від 01.09.2012 не передбачено такої підстави для зміни розміру орендної плати, як прийняття Летичівською селищною радою рішення про зміну ставки орендної плати, а рішення селищної ради не є випадком, передбаченим законодавством України.
Відповідно до положень п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України та ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру цієї плати або зміна розміру земельного податку. (Аналогічний висновок викладений Верховним Судом у постанові від 23.10.2019 у справі № 924/217/18, від 16.04.2018 у справі №910/7905/17).
Однак до переліку повноважень селищних рад у галузі земельних відносин, визначеного у статті 12 Земельного кодексу України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення статті 288 Податкового кодексу України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні (стаття 75 Конституції України).
Отже, зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативної грошової оцінки), оформлена рішеннями селищної ради не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки ці рішення законодавчо не встановлюють граничних (мінімального та максимального) розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, крім випадку, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі навели відповідне застереження. (Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 04.02.2020 у справі №922/378/19).
Крім того судом звертається увага, що у договорах оренди земельних ділянок ставка орендної плати - 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає вимогам податкового законодавства. Враховуючи наведене, позовні вимоги щодо внесення змін до пунктів 4.1 договорів оренди земельних ділянок від 01.09.2012 та викладення їх у запропонованій позивачем редакції, зокрема визначення річної орендної плати в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки, є безпідставними та такими, що суперечать вищевикладеним приписам чинного законодавства.
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом (ч. 3 ст.13, ст. 74 ГПК України).
З огляду на вищенаведене, суд доходить висновку про відмову в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Розподіл судових витрат між сторонами.
Згідно з ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача, в зв'язку з відмовою у позовах.
Керуючись ст. ст. 2, 20, 24, 73, 74, 126, 129, 232, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
У позовах відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ст. 241 ГПК України)
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів після його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ст. 256 ГПК України).
Апеляційна скарга подається до Північно-західного апеляційного господарського суду в порядку, передбаченому ст. 257 ГПК України.
Повне рішення складено 05.11.2025р.
Суддя О.Є. Танасюк