вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"05" листопада 2025 р. Справа№ 910/8554/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Яценко О.В.
суддів: Мальченко А.О.
Хрипуна О.О.
за участю секретаря судового засідання: Антонюк А.С.
за участю представників учасників справи відповідно до протоколу судового засідання від 05.11.2025
розглянувши у відкритому судовому засіданні
апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Форест Буд»
на рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2025 (повний текст складено 10.09.2025)
у справі № 910/8554/25 (суддя В.В.Князькова)
за позовом Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форест Буд»
про стягнення 565 957,90 грн.
Київська міська рада звернулась до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форест Буд» про стягнення 565 957,90 грн.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що:
- відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Товариство з обмеженою відповідальністю «Форест Буд» є власником житлового будинку на вул.Дніпроводській, 8А у місті Києві з 02.10.2017;
- зазначений об'єкт нерухомого майна розташований на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:78:311:0003, яка надана в оренду на підставі договору оренди земельної ділянки №548 від 07.12.2022;
- положення глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об'єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об'єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними;
- отже із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна відповідач, як власник такого майна, став фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, тому саме із цієї дати у відповідача виник обов'язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку), а також обов'язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій розташовано майно.
Відповідач у відзиві проти задоволення позовних вимог надав заперечення посилаючись на те, що:
- основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є саме нормативна грошова оцінка земель у вигляді витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, що видана компетентним органом, проте у даному випадку позивачем не надано такого доказу - а саме витягу з НГО щодо земельної ділянки за періоди 2020 та 2021 рік, що свідчить про те, що розрахунок заборгованості здійснений позивачем безпідставно та не ґрунтується на належних документах;
- за відсутності жодних договорів не існувало обставин, що робили б безумовним настання обов'язку у відповідача щодо сплати орендної плати, а тому відповідач не може бути визнаний таким, що зберіг за рахунок позивача, як власника земельної ділянки за вказаною адресою, майно - грошові кошти у розмірі орендної плати. Відтак правові підстави для застосування в даному випадку статей 1212- 1214 ЦК України відсутні;
- відповідач неодноразово, починаючи з 2016 року (вихідний лист від 30.06.2016 р.), звертався до позивача із проханням щодо надання згоди на розробку проєкту землеустрою тощо, але позивач внаслідок бездіяльності не розглядав відповідного питання, не надаючи змоги відповідачу реалізувати весь обсяг права користування земельною ділянкою, які належать законному користувачу на праві оренди. Отже бездіяльність позивача вплинула на обсяг права користування земельною ділянкою у відповідача, внаслідок чого останній мав певні обмеження в реалізації відповідного права користування земельною ділянкою;
- ділянка не може вважатись набутою чи збереженою без достатніх правових підстав, у тому числі відповідач не може вважатись таким, що незаконно утримує кошти, які належать позивачу у вигляді орендної плати за оренду земельної ділянки (внаслідок різного обсягу прав, які є в наявності у законного користувача земельної ділянки на підставі договору оренди та користувача земельної ділянки, який має у власності виключно об'єкт нерухомості, зокрема оформлене право оренди може бути відчужено що прямо передбачено земельним кодексом.), а тому умови для застосування ст. 1212 ЦК України відсутні щодо стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати.
Позивач у відповіді на відзив проти доводів відповідача заперечив, пославшись на те, що:
- матеріали справи містять належні докази оцінки землі за весь спірний період;
- відповідач невірно трактує позовні вимоги Київської міської ради, які у цій справі спрямовані не на стягнення орендної плати з відповідача, а спрямовані на стягнення безпідставно збережених кошти в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою, а ключовим тут є те, що визначити суму, яку відповідач має сплатити за період, охоплений позовом (із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна) інакше ніж у розмірі орендної плати, законодавством не передбачено адже, саме таку суму відповідач мав би сплатити позивачу, якби оформив право користування земельною ділянкою з моменту набуття права власності на нерухоме майно, що на цій земельній ділянці знаходиться і такі кошти - це недоотримані її власником (Київською міською радою) доходи у виді орендної плати.
У запереченнях на відповідь на відзив відповідачем наголошено, що:
- з моменту формування земельної ділянки кадастровий номер 8000000000:78:311:0003, позивач був зобов'язаний відповідно до положень чинного законодавства зареєструвати відповідне право на створену земельну ділянку, та виключно після набуття такого права у позивача виникає право заявлення відповідних позовних вимог, що є предметом даного позову;
- при цьому формування та реєстрація земельної ділянки (але виключно земельної ділянки як об'єкта без реєстрації права власності) дійсно відбулося 02.10.2017 шляхом внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру - але відбулася виключно реєстрація земельної ділянки; реєстрації права власності на земельну ділянку позивач не здійснив, а отже, не мав жодного права на отримання орендної плати за користування такою земельною ділянкою відповідачем;
- у позивача було відсутнє право власності на земельну ділянку, а тому останній не мав прав щодо її розпорядження та отримання відповідного прибутку у вигляді орендної плати. Крім того, позивач як орган місцевого самоврядування не вжив необхідних заходів щодо визначення бази розрахунку орендної плати у 2020 та 2021 роках, що робить неможливим визначення її розміру відповідно до вимог чинного законодавства. Позивач як орган місцевого самоврядування не дотримувався власних процедур та вимог чинного законодавства і внаслідок цього намагається виправити власну помилку щодо недоотримання орендної плати за рахунок відповідача;
- у позивача відсутні відповідні документи, передбачені чинним законодавством, щодо вартості земельної ділянки, а отже, відсутня можливість здійснити законний та обґрунтований розрахунок сум, заявлених до стягнення.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.09.2025 у справі № 910/8554/25 позовні вимоги задоволено повністю.
При розгляд спору сторін по суті суд першої інстанції встановивши, що наявними в матеріалах справи доказами підтверджується, що на спірній земельній ділянці, яка сформована та є об'єктом цивільних прав у розумінні ст. 79-1 ЗК України з 02.10.2017, розташоване належне відповідачу нерухоме майно та, що договір оренди відповідної земельної ділянки між позивачем та відповідачем укладено 07.12.2022, погодився із доводами позивача про те, що доцільно стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності з 12.03.2020 по 06.12.2022 (до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно).
При цьому, судом першої інстанції:
- виснував, що: при розгляді даної категорії справ не мають жодного значення причини, з яких відповідач не оформив право користування земельною ділянкою, у тому числі якщо це сталося в результаті поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події. Аналогічну правову позицію наведено у постановах Верховного Суду від 10.02.2020 у справі № 922/981/18 та у постанові від 02.06.2020 у справі № 922/2417/19, від 21.03.2023 по справі №922/2095/21. Означеним фактично підтверджується юридична неспроможність посилань відповідача на відсутність вини останнього у не оформленні протягом тривалого часу Товариства з обмеженою відповідальністю «Форест Буд» прав на земельну ділянку, як підстави для відмови в задоволенні позову;
- погодився із доводами позивача про те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки в розрізі років визначалась відповідно до вимог законодавства, та за 2021 рік становить 6 664 596,45; за 2020 рік становить 6 664 596,45 грн.
Не погоджуючись із вказаним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «Форест Буд» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2025 у справі № 910/8554/25 скасувати та постановити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
У апеляційній скарзі апелянт зазначив про те, що оскаржуване рішення є необґрунтованим, винесеним з порушенням норм процесуального та матеріального права
У обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянта послався на ті ж самі обставини, що і під час розгляду справи в суді першої інстанції.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 29.09.2025 справа № 910/8554/25 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Тищенко О.В., Гончаров С.А.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.10.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Форест Буд» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2025 у справі № 910/8554/25; розгляд справи ухвалено здійснювати у судовому засіданні з повідомленням учасників справи; справу № 910/8554/25 призначено до розгляду на 05.11.2025; матеріали справи № 910/8554/25 витребувано з Господарського суду міста Києва.
09.10.2025 матеріали цієї справи надішли до Північного апеляційного господарського суду.
09.10.2025 до суду від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому заявник проти задоволення апеляційної скарги заперечив, пославшись на те, що:
- беручи до уваги положення Конституції України, ЗК України і пункту 3 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 5245-VI, Київська міська рада є власником Земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:311:0003, оскільки ця ділянка розташована в межах міста Києва, а відсутність державної реєстрації речового права не впливає на обставини виникнення права комунальної власності на неї;
- правовий висновок щодо належності земельних ділянок в межах міста відповідній міській раді навіть за відсутності державної реєстрації права власності на земельну ділянку, сформовано у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати;
- матеріали справи містять належні докази оцінки землі за весь спірний період;
- незалежно від наявності вини в поведінці відповідача, сам факт несплати відповідачем за користування земельною ділянкою свідчить про втрату позивачем майна, яке в спірних правовідносинах підпадає під категорію «виправдане очікування», що є загальновизнаним, у тому числі в практиці визначення Європейського суду з прав людини. Навіть за відсутності ознак делікту, тобто при умові правомірної поведінки відповідача в спірних правовідносинах, досягається відновлення справедливої рівноваги між правами та охоронюваними законом інтересами сторін спору, що випливають з принципу платності користування землею.
31.10.2025 представник відповідача звернувся до суду з заявою про участь у судовому засіданні у справі № 910/8554/25 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів. Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.11.2025 вказану заяву задоволено.
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 04.11.2025 № 09.1-08/2448/25 призначено повторний автоматизований розподіл справи № 910/8554/25 у зв'язку з перебуванням судді Тищенко О.В., яка входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, у відпустці у період з 03.11.2025 по 07.11.2025, у зв'язку з перебуванням судді Гончарова С.А., який входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, у відпустці у період з 03.11.2025 по 07.11.2025.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 04.11.2025 справа № 910/8554/25 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Хрипун О.О., Мальченко А.О.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.11.2025 справу № 910/8554/25 прийнято до свого провадження визначеною колегією суддів (головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Хрипун О.О., Мальченко А.О.), учасників справи повідомлено, що розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Форест Буд» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2025 у справі № 910/8554/25 відбудеться у раніше визначені дату та час, а саме 05.11.2025 об 11:20 год.
Станом на 05.11.2025 до Північного апеляційного господарського суду відзивів на апеляційну скаргу, інших клопотань від учасників справи не надходило.
Під час розгляду справи представник відповідача апеляційну скаргу підтримав у повному обсязі та просив задовольнити, представник позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечив.
Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції зміні чи скасуванню, з наступних підстав.
Згідно з інформаційною довідкою № 434452810 від 08.07.2025 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради є власником земельної ділянки площею 0,5882 га з кадастровим номером 8000000000:78:311:0003 на вул. Дніпроводській, 8А в Оболонському районі міста Києва.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 31.01.2022 № НВ-0000190602022, державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:311:0003 площею 0,5882 га, цільове призначення: 02.07 Для іншої житлової забудови на вул. Дніпроводській, 8А в Оболонському районі міста Києва, проведена 02.10.2017 Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 06.03.2017.
25.08.2022 Київською міською радою було ухвалено рішення № 5174/5215 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Форест Буд» земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування житлового будинку на вул. Дніпроводській, 8А в Оболонському районі міста Києва».
Згідно з вказаним рішенням вирішено передати Товариству з обмеженою відповідальністю «Форест Буд», за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,5882 га (кадастровий номер 8000000000:78:311:0003) для експлуатації та обслуговування житлового будинку (код виду цільового призначення 02.07 для іншої житлової забудови) на вул. Дніпроводській, 8 А в Оболонському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва.
На підставі цього рішення між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Форест Буд» було укладено договір оренди земельної ділянки №548 від 07.12.2022.
Згідно з інформаційною довідкою від 08.07.2025 № 434452810 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, договір оренди земельної ділянки зареєстровано 07.12.2022 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, орендодавець за яким: Київська міська рада, орендар Товариство з обмеженою відповідальністю «Форест Буд».
Згідно з інформаційною довідкою від 07.07.2025 № 434413678 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, земельна ділянка 8000000000:78:311:0003 забудована квартирним житловим будинком загальною площею 717,8 кв.м на вул. Дніпроводській, 8А, що на момент укладення договору оренди Земельної ділянки від 07.12.2022 № 548, належав на праві приватної власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Форест Буд» (право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.09.2016, номер запису про право власності 16547966).
25.03.2023 орендаря - Товариство з обмеженою відповідальністю «Форест Буд» було замінено на Товариство з обмеженою відповідальністю «Дніпроводська», підставою внесення відповідних змін у інформаційній довідці від 08.07.2025 № 434452810 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно визначено договір купівлі-продажу, серія та номер 910, виданий 25.03.2023.
Як вказує позивач, із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна відповідач, як власник такого майна, став фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, тому саме із цієї дати у відповідача виник обов'язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку), а також обов'язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій розташовано майно.
Відповідно до розрахунку Київської міської ради загальна сума відшкодування розраховується таким чином:
1) з 12.03.2020 по 31.12.2020 6 664 596,45*3%/366*295 днів = 161 152,13 грн.;
2) з 01.01.2021 по 31.12.2021 6 664 596,45*3%/365*365 днів = 199 937,89 грн.;
3) з 01.01.2022 по 06.12.2022 7 331 056,09*3%/365*340 днів = 204 867,87 грн.,
а разом: 161 152,13 + 199 937,89 + 204 867,87 = 565 957,89 грн.
Правові позиції сторін детально викладені вище.
Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив, що колегія суддів вважає вірним, з огляду на таке.
Відповідно до ч.ч. 1,2 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Зі змісту глави 15, ст.ст. 120, 125 ЗК України та положень ст. 1212 ЦК України слідує, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі №922/1008/15, від 07.12.2016 у справі №922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 922/207/15 і № 922/5468/14, від 04.06.2019 у справі №914/1925/18.
Отже, у спірних правовідносинах виникли кондикційні зобов'язання.
У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 14.02.2022 у справі № 646/4738/19 зазначено: «Якщо тлумачити приписи статті 1212 ЦК України телеологічно, тобто згідно з їхніми цілями, то до випадків безпідставного набуття та збереження майна належить також збереження особою без достатніх правових підстав у себе виплати, яку вона відповідно до закону мала віддати (перерахувати) іншій особі згідно з покладеним на неї за законом обов'язком (зменшення обов'язку).
Аналогічні за змістом правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 12 жовтня 2021 року у справі № 910/17324/19, провадження № 12-12 гс 21, від 9 листопада 2021 року у справі № 905/1680/20, провадження № 12-48 гс 21».
У випадку використання землекористувачем сформованої земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію йому вартості неотриманої орендної плати в порядку статті 1212 ЦК України. Зазначений правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20.
Згідно статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Відповідно до п.п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 ПК України плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.
Земельним податком є обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (п.п. 14.1.72, 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 ПК України).
З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття «земельний податок» і «орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності».
Відповідач на період спірних правовідносин не оформив право власності або право постійного землекористування земельною ділянкою, а тому не був суб'єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього, як землекористувача, є орендна плата (ст. 14.1.72 ПК України).
Податковим кодексом України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов'язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною (ст.14.1.125, 14.1.136, 288.5 ПК України).
За змістом глави 15 ЗК України у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, право користування земельною ділянкою комунальної власності реалізується, зокрема, через право оренди.
Частина 1 статті 93 ЗК України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини першої статті 96 Земельного кодексу України).
Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 ЗК України).
Отже, за змістом указаних приписів виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на приписи частини 2 статті 120 ЗК України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.
У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 14.02.2022 у справі № 646/4738/19 вказано, що у п. 289.1 ст. 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 13, ч. 1 ст. 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Відповідно до ч. 2 ст. 20 та ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Отже, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, який підтверджує дані про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка у свою чергу є основою для розрахунку орендної плати за землю.
У постанові Верховного Суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 зазначено, що земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі. Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі № 922/3463/19.
У вказаній постанові Верховний Суд з огляду на положення законодавства та численні правові висновки Верховного Суду дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об'єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, а тому із цієї дати у власника об'єкта нерухомого майна виникає обов'язок сплатити за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване. При цьому до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Матеріалами справи підтверджено, що на земельній ділянці загальною площею 0,5882 га, кадастровий номер 8000000000:78:311:0003, місце розташування - вул. Дніпроводська, 8А у Оболонському районі м. Києва, розміщений житловий будинок, який на праві власності належить відповідачу, проте останнім у визначеному законодавством порядку у період до 06.12.2022 не оформлено право користування такою земельною ділянкою.
Верховний Суд у постановах від 16.09.2020 у справі № 922/3361/19, від 02.06.2020 у справі № 922/2417/19, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18 неодноразово зазначав, що при розгляді справ про стягнення безпідставно збережених коштів у вигляді недоотриманої плати підлягають встановленню обставини, зокрема, чи є земельна ділянка сформованим об'єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові.
Згідно зі ст. 79 ЗК України земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Враховуючи, що спірна земельна ділянка, як об'єкт цивільних прав, сформована та зареєстрована у Державному земельному кадастрі 02.10.2017, про що свідчить витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 31.01.2022 № НВ-0000190602022, то, як вірно встановлено судом першої інстанції, стягненню з відповідача, підлягають кошти саме у вигляді недоотриманої орендної плати. Визначення позивачем початку нарахування таких коштів - 12.03.2020, не суперечить положенням чинного законодавства.
Стосовно заперечень скаржника про те, що до моменту реєстрації права власності на земельну ділянку позивач не мав жодного права на отримання орендної плати за користування такою земельною ділянкою відповідачем, колегія суддів зазначає наступне:
Згідно із частиною 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
За змістом частини 2 статті 60 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» (у редакції, чинній на 21.05.1997) підставою для набуття права комунальної власності є передача майна територіальним громадам безоплатно державою, іншими суб'єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом.
У пункті 10 прикінцевих та перехідних положень Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що з набранням чинності цим Законом майно, яке до прийняття Конституції України у встановленому законодавством порядку передане державою до комунальної власності адміністративно-територіальних одиниць та набуте ними на інших законних підставах, крім майна, що відчужене у встановленому законом порядку, є комунальною власністю відповідних територіальних громад сіл, селищ, міст. Майно, передане до комунальної власності областей і районів, а також набуте на інших законних підставах, є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст, управління яким відповідно до Конституції України здійснюють районні і обласні ради або уповноважені ними органи. Відчуження зазначеного майна здійснюється лише за рішенням власника або уповноваженого ним органу. За пропозицією сільських, селищних, міських рад районні, обласні ради повинні приймати рішення про передачу до комунальної власності відповідних територіальних громад окремих об'єктів, спільної власності територіальних громад, які знаходяться на їх території і задовольняють колективні потреби виключно цих територіальних громад.
Із уведенням у дію 01.01.2002 нового Земельного Кодексу України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності, про що зазначено у частині 2 статті 83 ЗК України.
Отже, принцип розмежування земель державної і комунальної власності відображено у положеннях ЗК України, який, зокрема, полягає у визнанні пріоритету належності земель у межах населеного пункту відповідній територіальній громаді. Тобто всі землі у межах населеного пункту вважаються такими, що із 01.01.2002 перебувають у комунальній власності, крім земель, належність яких державі або приватним власникам зафіксована у ЗК України.
Законом України від 05.02.2004 № 1457-IV «Про розмежування земель державної та комунальної власності» (втратив чинність 01.01.2013, підстава - Закон № 5245-VI) було визначено правові засади розмежування земель державної та комунальної власності і повноваження органів державної влади та органів місцевого самоврядування щодо регулювання земельних відносин з метою створення умов для реалізації ними конституційних прав власності на землю, забезпечення національного суверенітету, розвитку матеріально-фінансової бази місцевого самоврядування.
У статті 5 цього Закону було наголошено, що суб'єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Водночас при розмежуванні земель державної та комунальної власності до земель комунальної власності територіальних громад сіл, селищ, міст передаються: усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної власності та земель, віднесених до державної власності; земельні ділянки за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти комунальної власності; землі запасу, які раніше були передані територіальним громадам сіл, селищ, міст відповідно до законодавства України; земельні ділянки, на яких розміщені об'єкти нерухомого майна, що є спільною власністю територіальної громади та держави (стаття 7 Закону України "Про розмежування земель державної та комунальної власності").
Із 01.01.2013 набув чинності Закон № 5245-VI, за змістом пункту 3 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» якого з дня набрання чинності цим Законом землями комунальної власності відповідних територіальних громад вважаються:
а) земельні ділянки: на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади; які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій;
б) всі інші землі, розташовані в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, зазначених у підпунктах "а" і "б" пункту 4 цього розділу.
Згідно з пунктом 5 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 5245-VI державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки, зазначені у пунктах 3 і 4 цього розділу, здійснюється на підставі заяви органів, які згідно зі статтею 122 ЗК України передають земельні ділянки у власність або у користування, до якої додається витяг з Державного земельного кадастру про відповідну земельну ділянку.
Як передбачено у пункті 6 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 5245-VI, у разі якщо відомості про земельні ділянки, зазначені у пунктах 3 і 4 цього розділу, не внесені до Державного реєстру земель, надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, що є підставою для державної реєстрації таких земельних ділянок, а також її затвердження здійснюються:
- у межах населених пунктів - сільськими, селищними, міськими радами;
- за межами населених пунктів - органами виконавчої влади, які відповідно до закону здійснюють розпорядження такими земельними ділянками".
За змістом пункту 9 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 5245-VI державна реєстрація речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності, зазначених у пунктах 3 і 4 цього розділу, здійснюється в порядку, встановленому законом.
Отже, беручи до уваги наведені положення Конституції України, ЗК України і пункту 3 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 5245-VI, Київська міська рада є власником земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:311:0003, оскільки ця ділянка розташована в межах міста Києва, а відсутність державної реєстрації речового права не впливає на обставини виникнення права комунальної власності на неї.
Правовий висновок щодо належності земельних ділянок в межах міста відповідній міській раді навіть за відсутності державної реєстрації права власності на земельну ділянку, сформовано у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати. Зокрема, у вказаній постанові Верховний суд зазначив таке: «Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду вважає, що правом власності на спірну земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, Міськрада наділена в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового ЗК України. При цьому за змістом пунктів 1, 3, 7, 9 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 5245-VІ державну реєстрацію речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності об'єктивно не можна було здійснити раніше, ніж із часу розмежування земель державної та комунальної власності, тобто до 01.01.2013. Подібну за змістом правову позицію Верховний Суд виклав у постанові від 12.05.2020 у справі № 911/488/18. Водночас відсутність державної реєстрації речового права на спірну земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на обставини виникнення та наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку. Наведене повністю спростовує твердження скаржника про те, що право комунальної власності на конкретну земельну ділянку в межах населеного пункту виникає з моменту державної реєстрації цього речового права».
Отже, твердження скаржника, що «реєстрації права власності на земельну ділянку позивач не здійснив, а отже, не мав жодного права на отримання орендної плати за користування такою земельною ділянкою відповідачем» є безпідставними та необґрунтованими.
Щодо розміру плати за користування земельною ділянкою слід зазначити наступне.
Відповідно до ст. 14.1.125, 14.1.136, 288.5 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов'язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною.
Згідно зі ст. 284 ПК України органи самоврядування встановлюють ставки плати за землю, що сплачується на відповідній території.
Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною і міською радою.
Згідно з ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оцінку земель» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 зазначила, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.
Відповідно до правової позиції, яка викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, з огляду на те, що земельним законодавством та Податковим кодексом України не обмежується можливість подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом з Державного земельного кадастру, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка з Державного земельного кадастру, витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98 - 103 Господарського процесуального кодексу України, які містять інформацію щодо предмета спору в цій справі.
Як вірно встановлено судом першої інстанції відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 09.09.2022 №НВ-3706/86-22 вартість земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:311:0003 на 2022 рік становить 7 331 056,09 грн.
Місцевим судом враховано, що згідно з пунктом 289.2 ст. 289 ПК України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. Індекс споживчих цін встановлюється Державною службою статистики України, є загальнодоступним, розміщується на їх офіційному сайті, а тому не потребує доказування.
Відповідно до інформації з офіційного сайту Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, адже саме цей орган уповноважений реалізовувати державну політику у сфері земельних відносин (https:// land.gov.ua/derzhgeokadastr-povidomlyaye-pro-indeksacziyu-normatyvnoyi-groshovoyioczinky-zemel-za-2024-rik/) коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років становить: 2023 рік - 1,051 (зазначений коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь); 2022 рік 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,15 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь). 2021 рік 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,1 (для земель несільськогосподарського призначення); за 2020 рік 1,0.
Таким чином, суд першої інстанції обґрунтовано погодився із доводами позивача про те, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки в розрізі років визначалась відповідно до вимог законодавства, та за 2021 рік становить 6 664 596,45; за 2020 рік становить 6 664 596,45 грн.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 31.01.2022 № НВ-0000190602022, державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:311:0003 площею 0,5882 га, цільове призначення: 02.07 Для іншої житлової забудови.
Ставка орендної плати визначається за період 12.03.2020-31.12.2020 відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2020 рік» від 12.12.2019 № 456/8029; 01.01.2021-31.12.2021 відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2021 рік» від 24.12.2020 № 24/24; 01.01.2022-06.12.2022 відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2022 рік» від 09.12.2021 № 3704/3745, де визначені розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки). До земель з видом цільового призначення 02.07 застосовується ставка орендної плати - 3%.
Як вбачається зі змісту розрахунку позивача загальна сума відшкодування плати за фактичне користування відповідачем земельною ділянкою розраховується наступним чином:
1) з 12.03.2020 по 31.12.2020 6 664 596,45*3%/366*295 днів = 161 152,13 грн;
2) з 01.01.2021 по 31.12.2021 6 664 596,45*3%/365*365 днів = 199 937,89 грн;
3) з 01.01.2022 по 06.12.2022 7 331 056,09*3%/365*340 днів = 204 867,87 грн,
а разом: 161 152,13 + 199 937,89 + 204 867,87 = 565 957,89 грн.
З огляду на вказане, суд першої інстанції цілком вірно, перевіривши наданий позивачем розрахунок, суд дійшов висновку, що розрахунок позивача є правильним та стягненню з відповідача підлягають грошові кошти в сумі 565 957,90 грн.
Щодо заперечень відповідача в частині того, що він неодноразово, починаючи з 2016 року звертався до позивача із проханням щодо надання згоди на розробку проєкту землеустрою тощо, але позивач внаслідок бездіяльності не розглядав відповідного питання, не надаючи змоги відповідачу реалізувати весь обсяг права користування земельною ділянкою, які належать законному користувачу на праві оренди, колегія суддів зазначає, що при розгляді даної категорії справ не мають жодного значення причини, з яких відповідач не оформив право користування земельною ділянкою, у тому числі якщо це сталося в результаті поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Відповідно до правової позиції, викладеної у постановах Верховного Суду від 23.05.2018 року в справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 року в справі № 922/3412/17, від 04.12.2019 року в справі № 917/1739/17, позивач має довести лише існування протягом зазначеного в позові періоду земельної ділянки як об'єкта цивільних прав у розумінні та визначенні земельного законодавства, та обґрунтованість розрахунку стягуваної суми (збереженого відповідачем за рахунок позивача майна (коштів).
Незалежно від наявності вини в поведінці відповідача, сам факт несплати відповідачем за користування земельною ділянкою свідчить про втрату позивачем майна, яке в спірних правовідносинах підпадає під категорію "виправдане очікування", що є загальновизнаним, у тому числі в практиці визначення Європейського суду з прав людини.
Навіть за відсутності ознак делікту, тобто при умові правомірної поведінки відповідача в спірних правовідносинах, досягається відновлення справедливої рівноваги між правами та охоронюваними законом інтересами сторін спору, що випливають з принципу платності користування землею.
За таких обставин суд першої інстанції цілком вірно, перевіривши виконаний позивачем розрахунок, задовольнив позовні вимоги в частині стягнення з відповідача 565 957,90 грн. безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою. Рішення суду першої інстанції залишається без змін.
Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
Дослідивши наявні у справі матеріали, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законне обґрунтоване судове рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи.
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду з огляду на вищевикладене.
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що скаржник не довів обґрунтованість своєї апеляційної скарги, докази на підтвердження своїх вимог суду не надав, апеляційний суд погоджується із рішенням Господарського суду міста Києва від 10.09.2025 у справі № 910/8554/25, отже підстав для його скасування або зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.
Враховуючи вимоги та доводи апеляційної скарги, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Форест Буд» задоволенню не підлягає.
Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з цією апеляційною скаргою покладаються на апелянта.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 276, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Форест Буд» на рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2025 у справі № 910/8554/25 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2025 у справі № 910/8554/25 залишити без змін.
3. Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.
Матеріали даної справи повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст судового рішення складено 06.11.2025.
Головуючий суддя О.В. Яценко
Судді А.О. Мальченко
О.О. Хрипун