Провадження № 22-ц/803/9531/25 Справа № 205/12873/24 Суддя у 1-й інстанції - Дорошенко Г. В. Суддя у 2-й інстанції - Єлізаренко І. А.
04 листопада 2025 року м. Дніпро
Колегія суддів судової палати у цивільних справах Дніпровського апеляційного суду у складі:
головуючого судді Єлізаренко І.А.
суддів Макарова М.О., Свистунової О.В.
за участю секретаря Піменової М.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Носенка Артура Георгійовича на рішення Новокодацького районного суду міста Дніпра від 16 липня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 про визнання правочину удаваним та визнання права власності на нерухоме майно, -
У вересні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 про визнання правочину удаваним та визнання права власності на нерухоме майно.
В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 посилався на те, що відповідно до державного акту на право приватної власності на землю серії І-ДН №080028 від 06 травня 2002 року, ОСОБА_4 є власником земельної ділянки загальною площею 545 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно з договором купівлі-продажу земельної ділянки від 17 червня 2002 року, посвідченим державним нотаріусом Першотравневої державної нотаріальної контори Чичековим С.Ф., ОСОБА_2 придбав у ОСОБА_4 вищевказану земельну ділянку, зареєстровано в реєстрі за № 1520. Відповідно до довіреності №23АВ0357203 від 20 листопада 2020 року, виданої та засвідченої ОСОБА_5 , тимчасово виконуючої обов'язки нотаріуса Анапського нотаріального округу Григор'євої О.І., ОСОБА_2 уповноважив ОСОБА_3 керувати та розпоряджатись належною йому на праві власності земельною ділянкою, площею 545 кв.м. (разом з будівлями, розташованими на ній), розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . Довіреність видана строком на один рік, з правом передовіри повноважень по довіреності іншим особам. 12 липня 2021 року приватним нотаріусом Маріупольського нотаріального округу Донецької області Саховою М.А. засвідчено вірність перекладу тексту довіреності №23АВ0357203 з російської мови на українську мову. 20 листопада 2020 року ОСОБА_5 , тимчасово виконуючої обов'язки нотаріуса Анапського нотаріального округу Григор'євої О.І., було засвідчено згоду ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на продаж її з чоловіком ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , на його умовах та на його розсуд, за ціну на його розсуд, набутого ним у шлюбі майна, яке складається із земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 13 липня 2021 року приватним нотаріусом Маріупольського нотаріального округу Донецької області Саховою М.А. засвідчено вірність перекладу тексту Згоди №23АВ0357204 від 20 листопада 2020 року з російської мови на українську мову. Відповідно до акту про виконання умов попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки від 11 листопада 2020 року, ОСОБА_2 та ОСОБА_7 уклали договір купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 545 кв.м. разом із будівлями розташованими на ньому, за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно з актом про виконання умов попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки від 11 листопада 2020 року, укладеного в м.Запоріжжі, сторони підтвердили виконання умов попереднього договору, передачу земельної ділянки, а також факт повного розрахунку 28000 доларів США, що на час складання акту становить 797 106 грн. 80 коп. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №266756336 від 21 липня 2021 року ОСОБА_3 звернулася із заявою з реєстраційним номером 46791993, 16 липня 2021 року про державну реєстрацію земельної ділянки площею 0,0545 (га). Підстава для державної реєстрації договір купівлі-продажу, серія та номер 1520, виданий 17 червня 2002 року державним нотаріусом Першотравневої державної нотаріальної контори Чичековим С.Ф., власник ОСОБА_2 . Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-1409092232021, який зробила ОСОБА_3 09 чеврня 2021 року, заява №ЗВ-9707255472021, вищевказана земельна ділянка має кадастровий номер №1423984400:000:1254. 20 квітня 2021 року ОСОБА_3 , як представник ОСОБА_2 , звернулася із заявою до ФОП ОСОБА_8 для виконання технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). 16 червня 2021 року між ОСОБА_3 , як представником ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_8 укладено акт приймання-передачі виконаних робіт ОСОБА_2 згідно з договором №20/04 від 20 квітня 2021 року про юридичне оформлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). 10 січня 2022 року було повторно видано довіреність №23АВ2157507 та засвідчено ОСОБА_9 , тимчасово виконуючою обов'язки нотаріуса Краснодарського нотаріального округу Кліменкової Г.Ф., якою ОСОБА_2 уповноважив ОСОБА_3 керувати та розпоряджатися належною йому на праві власності земельною ділянкою, площею 545 кв.м. (разом з будівлями, розташованими на ній), розташованою за адресою: АДРЕСА_1 . Довіреність видана строком на три роки, з правом передовіри повноважень по довіреності іншим особам. Однак засвідчити вірність перекладу тексту вказаної довіреності з російської мови на українську мову не було змоги, оскільки 24 лютого 2022 року почалася військова агресія російської федерації проти України. Позивач вказує, обома сторонами правочин повністю виконаний: відповідачем були передані всі документи права власності на земельну ділянку, виконано технічну документацію із землеустрою щодо становлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), в свою чергу покупцем передано грошові кошти за земельну ділянку, ні заперечень, ні зауважень ніхто із сторін правочину не заявляв, сторонами було укладено акт про виконання умов попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки від 30 листопада 2020 року. На підставі викладеного ОСОБА_1 просив суд визнати удаваним правочин, а саме довіреність №23АВ0357203 від 20 листопада 2020 року та довіреність №23АВ2157507 від 10 січня 2022 року, якими ОСОБА_2 уповноважив ОСОБА_3 керувати та розпоряджатися належною йому на праві власності земельною ділянкою площею 545 кв.м. (разом з будівлями, розташованими на ній), розташованої за адресою: АДРЕСА_1 та визнати право власності на вказану земельну ділянку за ОСОБА_1 .
Рішенням Новокодацького районного суду міста Дніпра від 16 липня 2025 року відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 , про визнання правочину удаваним, а саме: довіреності №23АВ0357203 від 20 листопада 2020 року, яка видана та засвідчена ОСОБА_5 , тимчасово виконуючою обов'язки нотаріуса Анапського нотаріального округу Григор'євою О.І., якою ОСОБА_2 уповноважив ОСОБА_3 керувати та розпоряджатись належною йому на праві власності земельною ділянкою, площею 545 кв.м. (разом із будівлями, розташованими на ній), розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , та повторної довіреності №23АВ2157507 від 10 січня 2022 року засвідченої ОСОБА_9 , тимчасово виконуючою обов'язки нотаріуса Краснодарського нотаріального округу Кліменкової Г.Ф., якою ОСОБА_2 уповноважив ОСОБА_3 керувати та розпоряджатись належною йому на праві власності земельною ділянкою, площею 545 кв.м. (разом із будівлями, розташованими на ній), розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , та визнання права власності на земельну ділянку загальною площею 545 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 .
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат Носенко А.Г. просить рішення суду від 16 липня 2025 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким визнати удаваними правочинами довіреності №23АВ0357203 від 20 листопада 2020 року та №23АВ2157507 від 10 січня 2022 року, як такі, що приховують договір купівлі-продажу земельної ділянки між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ; визнати дійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 545 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ; визнати право власності за ОСОБА_1 на земельну ділянку загальною площею 545 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 ., посилаючись на неповне з'ясування судом обставин у справі, невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права.
Перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених позовних вимог, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково з наступних підстав.
Відповідно до ст.ст.12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Відповідно до вимог частини 1 статті 367 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку суд переглядає справу за наявними і ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Згідно ч.4 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до п.5 ч.3 ст.376 ЦПК України порушення норм процесуального права є обов'язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо: судове рішення не підписано будь-ким із суддів або підписано не тими суддями, які зазначені у рішенні.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , суд суд першої інстанції посилався на їх недоведеність, однак погодитися з такими висновками суду неможливо, оскільки суд дійшов них у порушення норм процесуального права, а саме оригінал судового рішення, яке міститься у матеріалах справи, не підписано суддею, що відповідно до ст.376 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду та ухвалення нового рішення.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України).
Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
За своєю суттю договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримання предмета купівлі-продажу у власність та зобов'язання сплатити його покупну ціну, а для другої сторони право на отримання ціни та обов'язок передати предмет договору наступному власнику.
Згідно з ч. 5 ст. 656 ЦК України особливості купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (статті 657 ЦК України).
Отже, предмет договору належить продавцю та переходить у власність покупця, якщо інше не передбачено домовленістю сторін, та покупець має сплатити ціну за власний рахунок, якщо інше не передбачено домовленістю сторін договору або покупцем та іншою особою.
Разом з тим, загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені ст.203 ЦК України, зокрема, відповідно до частини п'ятої даної статті правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Якщо сторонами вчинено правочин для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, він є удаваним (ст.235 ЦК України).
У разі встановлення, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов'язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.
Тобто, установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено для приховання іншого правочину, суд на підставі ст.235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин.
Разом з тим, відповідно до ч.1 ст.202, ч.3 ст.203 ЦК України головною умовою правомірності правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тому основним юридичним фактом, який суд повинен установити, є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договору, а також з'ясувати питання про те, чи не укладено цей правочин з метою приховати інший та який саме.
При цьому, змагальність сторін є одним із основних принципів цивільного судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об'єктивність та неупередженість, зобов'язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права (ст.ст.12,81 ЦПК України).
За загальним правилом тягар доказування удаваності правочину покладається на позивача.
Отже, заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, позивач має довести: факт укладання правочину, що на його думку є удаваним; спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж приховати інший правочин; настання між сторонами інших прав та обов'язків, ніж ті, що передбачені удаваним правочином.
У справі встановлено, на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 17 червня 2002 року, посвідченого державним нотаріусом Першотравневої державної нотаріальної контори Чичековим С.Ф., відповідач ОСОБА_2 є власником земельної ділянки загальною площею 545 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №266756336 від 21 липня 2021 року (т.1 а.с. 24, 25, 29).
20 листопада 2020 року тимчасово виконуючою обов'язки нотаріуса Анапського нотаріального округу Григор'євої О.І., ОСОБА_5 посвідчено довіреність, відповідно до якої ОСОБА_2 уповноважив ОСОБА_3 керувати та розпоряджатись належною йому на праві власності земельною ділянкою, площею 545 кв.м. (разом з будівлями, розташованими на ній), розташованою за адресою: АДРЕСА_1 . Довіреність видана строком на один рік, з правом передоручення повноважень по цією довіреність іншим особам (т.1 а.с.16, 17).
12 липня 2021 року приватним нотаріусом Маріупольського нотаріального округу Донецької області Саховою М.А. засвідчено вірність перекладу тексту вказаної довіреності №23АВ0357203 з російської мови на українську мову (т.1 а.с.18, 19).
20 листопада 2020 року тимчасово виконуючою обов'язки нотаріуса Анапського нотаріального округу Григор'євої О.І., ОСОБА_5 було засвідчено згоду ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , на продаж нею та її чоловіком ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , на його умовах та на його розсуд, за ціну на його розсуд, набутого ним у шлюбі майна, яке складається із земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.26).
13 липня 2021 року приватним нотаріусом Маріупольського нотаріального округу Донецької області Саховою М.А. засвідчено вірність перекладу тексту зазначеної Згоди №23АВ0357204 від 20 листопада 2020 року з російської мови на українську мову (т.1 а.с.27).
30 листопада 2020 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 підписали Акт про виконання умов попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки від 11 листопада 2020 року, за текстом якої: 1. Основний договір, відповідно до п.1 Попереднього договору купівлі продажу земельної ділянки від 11 листопада 2020 року, визнається укладеним та виконаним, шляхом передачі Довіреності від продавця покупцю, на ім?я ОСОБА_3 (бланк 23АВО357203, зареєстрований в реєстрі №23-50-н/23-2020-2-176 від 20 листопада 2020 року ОСОБА_5 тимчасово виконуючою обов'язки нотаріуса Анапського нотаріального округу Григор?євой О.І., разом з: оригіналом єдиного правовстановлюючого документа - Договором купівлі продажу земельної ділянки від 17 чеврня 2002 року, зареєстрованого державним нотаріусом України Чичековим С.Ф. в реєстрі під №1520 (бланк АЕК «598934); нотаріальною згодою дружини ОСОБА_6 на відчуження земельної ділянки; нотаріально засвідченої копії паспорта ОСОБА_2 ; нотаріально засвідченої копії свідоцтва про шлюб ОСОБА_2 та ОСОБА_6 ; нотаріально засвідченої копії паспорта ОСОБА_6 . Пунктом 2 передбачено, покупець провів повну сплату 28000 доларів США, що на час складання акту складає 797 106 грн. 80 коп. Відповідно до п. 3 продавець передав покупцю земельну ділянку площею 545 кв.м. (разом із будівлями, розташованими на ній), розташовану за адресою: АДРЕСА_1 . Пунктом 4 передбачено продавець не має претензій до покупця. Згідно з п.5 покупець не має претензій до продавця. Пунктом 6 передбачено дійсний передаточний акт складено в двох примірниках, один з яких знаходиться у покупця, другий у продавця (т.1 а.с.47).
20 квітня 2021 року ОСОБА_3 , як представник відповідача ОСОБА_2 , звернулася із заявою до ФОП ОСОБА_8 для виконання технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (т.1 а.с.54).
16 червня 2021 року між ОСОБА_3 , як представника ОСОБА_2 , та ФОП ОСОБА_8 укладено акт приймання-передачі виконаних робіт ОСОБА_2 згідно з договором №20/04 від 20 квітня 2021 року про юридичне оформлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (а.с.49-65, 66).
Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-1409092232021, за заявою ОСОБА_3 від 09 червня 2021 року, заява №ЗВ-9707255472021, вищевказана земельна ділянка має кадастровий номер №1423984400:000:1254 (т.1 а.с.30).
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №266756336 від 21 липня 2021 року ОСОБА_3 , як уповноважена особа, звернулася із заявою з реєстраційним номером 46791993, 16 липня 2021 року про державну реєстрацію земельної ділянки площею 0.0545 (га). Підстава для державної реєстрації договір купівлі-продажу, серія та номер 1520, виданий 17 червня 2002 року державним нотаріусом Першотравневої державної нотаріальної контори Чичековим С.Ф., власник ОСОБА_2 (т.1 а.с.29).
10 січня 2022 року тимчасово виконуючою обов'язки нотаріуса Краснодарського нотаріального округу Кліменкової Г.Ф., ОСОБА_9 було повторно видано довіреність №23АВ2157507, якою ОСОБА_2 уповноважив ОСОБА_3 керувати та розпоряджатися належним йому на праві власності земельною ділянкою, площею 545 кв.м. (разом з будівлями, розташованими на ній), розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . Довіреність видана строком на три роки, з правом передоручення повноважень за цією довіреністю іншим особам (т.1 а.с. 20, 21).
Відповідно до частини першої статті 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.
Згідно з частиною третьою статті 244 ЦК України довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами.
Юридична сила довіреності не залежить від отримання згоди на її видачу з боку представника. Повноваження виникає незалежно від згоди останнього, а правильно оформлена довіреність дійсна у будь-якому разі, тому що повноваження, яке виникає у представника, не зачіпає його майнових або особистих немайнових прав. Інша річ, що здійснення цього повноваження залежить від представника, бо він сам вирішує, чи використати довіреність для здійснення діяльності на користь іншої особи (довірителя), чи відмовитися від неї.
Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 17 березня 2021 року у справі № 360/1742/18.
За своєю правовою природою довіреністю є односторонній правочин, що укладається у вигляді письмового документа, у якому визначаються повноваження представника. Довіреність свідчить про надання представнику від імені довірителя відповідних повноважень стосовно вчинення правочину, стороною якого є третя особа.
Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 19 листопада 2021 року у справі №710/475/20-ц.
Представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє (частини перша, друга статті 238 ЦК України).
Згідно з частинами першою-третьою, п'ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Головним елементом правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тобто основним юридичним фактом, що підлягає встановленню судами, є дійсна спрямованість волі сторін на укладення договору.
Отже, довіреність свідчить про наявність між особою, яка її видала, та особою, якій її видано, правовідносин, які є представницькими відносинами.
Звернувшись до суду із цим позовом, позивач ОСОБА_1 просив суд визнати удаваним правочин, а саме: довіреність №23АВ0357203 від 20 листопада 2020 року та довіреність №23АВ2157507 від 10 січня 2022 року, якими ОСОБА_2 уповноважив ОСОБА_3 керувати та розпоряджатися належною йому на праві власності земельною ділянкою площею 545 кв.м. (разом з будівлями, розташованими на ній), розташованої за адресою: АДРЕСА_1 та визнати право власності на вказану земельну ділянку за ОСОБА_1 , посилаючись на те, що обома сторонами правочин повністю виконаний: відповідачем були передані всі документи права власності на земельну ділянку, виконано технічну документацію із землеустрою щодо становлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), в свою чергу покупцем передано грошові кошти за земельну ділянку, ні заперечень, ні зауважень ніхто із сторін правочину не заявляв, більш того, сторонами було укладено акт про виконання умов попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки від 30 листопада 2020 року.
Відповідно до частини першої статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з частинами першою та другою статті 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до частини першої статті 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.
Слід зазначити, позивач не вказує на спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді вчиненим правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж намір приховати насправді вчинений правочин, а також те, який правочин сторони в дійсності на його погляд вчинили і не просить суд встановити, який правочин сторони насправді вчинили.
Встановлено, ОСОБА_3 , як представник, вчиняла дії на виконання своїх повноважень від імені довірителя ОСОБА_2 , які прописані в довіреності, щодо управління та розпорядження належною йому на праві власності земельною ділянкою, площею 545 кв.м. (разом з будівлями, розташованими на ній), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , зокрема шляхом звернення та оформлення технічної документації із землеустрою, реєстрації права власності за довірителем, оформлення витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку
За правилами частин першої-третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Таким чином, при укладенні попереднього договору повинна була бути дотримана обов'язкова форма цього договору, яка є аналогічною основному договору, у досліджуваних правовідносинах - договору купівлі-продажу щодо нерухомого майна. Із системного аналізу наведених норм права, з врахуванням вимог ч.1 ст.657 ЦК України, попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки мав укладатися у письмовій формі та підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню.
Для визнання такого договору дійсним обов'язковою умовою, як і для будь якого іншого договору, є відповідність його змісту Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (частина 3 статті 209, частина 1 статті 203 ЦК України).
Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За своєю суттю договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримання предмета купівлі-продажу у власність та зобов'язання сплатити його покупну ціну, а для другої сторони право на отримання ціни та обов'язок передати предмет договору наступному власнику.
За змістом ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.
Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Нормами матеріального законодавства передбачена можливість визнавати у судовому порядку нікчемні договори дійсними, зокрема на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
За правилами частини другої статті 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Зазначена частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.
Тобто, у зв'язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів.
У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1288цс17 викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з'ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено про те, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов'язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
У постанові Верховного Суду від 16 лютого 2022 року у справі № 522/6709/19 вказано, що визнання дійсним дво- чи багатостороннього правочину (конвалідація) на підставі частини другої статті 218 ЦК України норми допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми без нотаріального посвідчення зумовлює їх нікчемність). Визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов'язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Якщо застосовувати конструкцію удаваності до одностороннього правочину, то удаваний та прихований мають бути односторонніми правочинами.
Слід зазначити, позивачем не доведено, що сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 545 кв.м. (разом з будівлями, розташованими на ній), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , а також, що було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору.
Підписання Акту про виконання попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки не підміняє собою договір купівлі-продажу такого майна, а відтак, не можна його вважати належним та допустимим доказом досягнення домовленості між сторонами щодо всіх істотних умов договору.
Крім того, згідно ст. 392 ЦК України тільки власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Встановлено, між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ОСОБА_2 ані попередній договір купівлі-продажу, ані основний договір купівлі-продажу земельної ділянки в письмовій формі у встановленому законом порядку не укладалися.
В матеріалах справи містяться довіреність 23АВ0357203 від 20 листопада 2020 року, зареєстрована в реєстрі за № 23/50-н/23/2020-2-176 посвідчена ОСОБА_5 , тимчасово виконуючою обов'язки нотаріуса Анапського нотаріального округу Григор'євої О.І., та довіреність 23АВ2157507 від 10 січня 2022 року, зареєстровануа в реєстрі за № 23/97-н/23-2020-1-26 посвідчена ОСОБА_9 , тимчасово виконуючою обов'язки нотаріуса Краснодарського нотаріального округу Клименкової Г.Ф., якими власник земельної ділянки ОСОБА_2 уповноважив ОСОБА_3 бути його представником та керувати і розпоряджатися спірною земельною ділянкою.
Тобто волевиявлення власника було спрямоване на надання права на розпорядження зазначеною земельною ділянкою в інтересах відповідача ОСОБА_10 , однак жоден з вказаних документів не містить доказів наявності мети ОСОБА_10 щодо передачі зазначеної земельної ділянки у власність саме позивачу ОСОБА_1 .
Видання довіреності не є правовим оформленням переходу права власності на спірну земельну ділянку.
Суду не надано жодних належних, достовірних та допустимих доказів, що позивач набув право власності на земельну ділянку, а також прийняв на себе тягар утримання такого майна.
Позивачем не зазначено конкретних обґрунтованих причин, що перешкоджають належному оформленню договору купівлі-продажу земельної ділянки відповідно до вимог цивільного законодавства України.
Видача довіреності щодо управління та розпорядження земельною ділянкою є одностороннім правочином, договір купівлі-продажу земельної ділянки є двостороннім правочином. Якщо застосовувати конструкцію удаваності до одностороннього правочину, то удаваний та прихований мають бути односторонніми правочинами.
Тому відсутні правові підстави для задоволення вимог про визнання довіреностей, стороною яких позивач ОСОБА_1 не є, удаваними правочинами, а дійсним договору купівлі-продажу.
Водночас без належного укладення та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу цієї земельної ділянки та сплати всіх обов'язкових платежів, він не вважається укладеним відповідно до закону договором та не є підставою для переходу від відповідача до позивача права власності на земельну ділянку.
Отже, за встановлених обставин у цій справі, підстави для виникнення права власності у позивача на вказану земельну ділянку відсутні.
За таких обставин, враховуючи викладене, апеляційну скаргу слід задовольнити частково, рішення Новокодацького районного суду міста Дніпра від 16 липня 2025 року скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 про визнання правочину удаваним та визнання права власності на нерухоме майно.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 367, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, колегія суддів
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Носенка Артура Георгійовича - задовольнити частково.
Рішення Новокодацького районного суду міста Дніпра від 16 липня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 про визнання правочину удаваним та визнання права власності на нерухоме майно - скасувати.
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа ОСОБА_3 про визнання правочину удаваним та визнання права власності на нерухоме майно - відмовити.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Вступна та резолютивна частини постанови
проголошена у судовому засіданні 04 листопада 2025 року.
Повний текст постанови складено 05 листопада 2025 року.
Головуючий суддя І.А.Єлізаренко
Судді М.О.Макаров
О.В.Свистунова