Постанова від 22.10.2025 по справі 752/26493/21

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 жовтня 2025 року

м. Київ

справа № 752/26493/21

провадження № 61-1453св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьоїсудової палати Касаційного цивільного суду:

судді-доповідача - Петрова Є. В.,

суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Карпенко С. О., Пророка В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 ,

треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкін Олександр Васильович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит Станіслав Олександрович,

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на постанову Київського апеляційного суду від 12 листопада 2024 року у складі колегії суддів Кирилюк Г. М., Рейнарт І. М., Ящук Т. І. у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» Прошкін Олександр Васильович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит Станіслав Олександрович, про визнання протиправними та скасування рішень державного реєстратора, припинення права власності,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційний центр реєстрації нерухомості та бізнесу» (далі - КП «Реєстраційний центр») Прошкін О. В., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит С. О., про визнання протиправними та скасування рішень державного реєстратора, припинення права власності.

Свої вимоги ОСОБА_1 мотивував тим, що згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач з 16 травня 2018 року є власником житлового будинку (незавершеного будівництвом), загальною площею 3 854,0 кв. м, на АДРЕСА_1 , розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287, площею 0,1 га, індексний номер об'єкта нерухомого майна 1554579080000.

У грудні 2018 року зареєстровано декларацію про готовність будинку до експлуатації серії КВ, № 141183470434, у якій зазначено, що спірний будинок розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287. Пайовий внесок у розвиток інженерно-транспортної інфраструктури сплачений позивачем на підставі договору від 21 грудня 2017 року. Договір із генеральним підрядником Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельний комплекс «Універсал» (далі - ТОВ «БК «Універсал») підписаний та повністю профінансований позивачем.

26 квітня 2019 року ОСОБА_1 з інформаційної довідки № 165133182 дізнався, що реєстрація права власності на будинок (незавершений будівництвом), розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287, площею 0,1 га, індексний номер об'єкта нерухомого майна 1554579080000, припинена, а розділ закрито внаслідок прийняття державним реєстратором КП «Реєстраційний центр» Прошкіном О. В. таких рішень:

- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16 квітня 2019 року № 46495930, на підставі якого відкрито розділ № 181203380000 та внесено запис № 31202955 про право власності ОСОБА_2 на будинок АДРЕСА_1 ; у результаті цього фактично утворено та зареєстровано новий будинок (далі - будинок АДРЕСА_2 ) на тій самій земельній ділянці, де вже розташований будинок позивача з такою самою площею та за тією самою адресою, що суперечить вимогам пункту 4 частини третьої статті 10, пункту 5 частини першої, частини другої статті 24 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV), пункту 12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127);

- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 19 квітня 2019 року № 46565440, на підставі якого внесено запис про припинення обтяження № 26185220 щодо будинку АДРЕСА_1 , а також припинено запис спеціального розділу про обтяження № 22774336 стосовно об'єкта нерухомого майна, що розташований за цією адресою; підставою для прийняття цього рішення, яке у подальшому скасовано наказом Міністерства юстиції України від 01 листопада 2019 року № 3372/5, слугувала відповідна заява ОСОБА_2 , до якої було додано постанову слідчого Слідчого відділу Голосіївського управління поліції Головного управління Національної поліції України в місті Києві (далі - СВ Голосіївського УП ГУНП в місті Києві) Примак Г. В. від 30 березня 2017 року про закриття кримінального провадження № 12017100010002528;

- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22 квітня 2019 року № № 46576295, 46576850, 46577346, 46582809, 46583155, 46583413, 46583878, 46584146, 46584822, 46577106, 46579745, 46584635, 46584983, 46576495, 46579319, 46580837, 46581305, 46580293, 46581888, 46582373, 46578302, 46578498, 46584388, 46576047, 46578876, на підставі яких відкрито розділи № № 1815876280000, 1815909180000, 1815937380000, 1816224180000, 1816243780000, 1816258780000, 1816279780000, 1816294080000, 1816328880000, 1815928280000, 1816066580000, 1816319680000, 1816336880000, 1815887380000, 1816044580000, 1816121780000, 1816145480000, 1816094980000, 1816181580000, 1816200880000, 1815988780000, 1815999280000, 1816305780000, 1816022480000, 1815863880000 із записами про право власності відповідача ОСОБА_2 на об'єкти нерухомого майна, що утворилися у результаті поділу об'єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 1812032380000;

- рішення від 22 квітня 2019 року № 46585057, яким закрито розділ № 181203380000; у результаті цього припинено реєстрацію права власності ОСОБА_2 на будинок-2, закрито запис про реєстрацію будинку АДРЕСА_3 записів про реєстрацію права власності ОСОБА_2 на 25 (двадцять п'ять) квартир та приміщень, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 ;

- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 23 квітня 2019 року № 46600178, на підставі якого внесено запис № 26185146 про припинення права власності ОСОБА_1 на незавершене будівництво, житловий будинок, площею 3 854,0 кв. м, на АДРЕСА_1 , а також рішення від 23 квітня 2019 року стосовно розділу № 46600152, на підставі якого закрито розділ № 1554579080000 щодо будинку; у результаті цього в Державному реєстрі зникла інформація про наявне у позивача право власності на будинок; підставою для прийняття цих рішень, які скасовано наказом Міністерства юстиції України від 01 листопада 2019 року № 3372/5, слугувала відповідна заява ОСОБА_2 , до якої було додано довідку про знесення будівель від 09 січня 2019 року № Н-124; однак досудовим розслідуванням встановлено, що ОСОБА_1 не замовляв згадану довідку, цей документ є підробленим (особи, які зазначені підписантами довідки, надали пояснення про те, що вони таку довідку не підписували); отже, насправді належний позивачу будинок не був знесений, про що також свідчить відповідний висновок експерта, складений під час досудового розслідування;

- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08 травня 2019 року № № 46773740, 46777464, 46774957, 46777912, 46778295, 46779007, 46776361, 46779526, 46791816, 46788661, 46789213, на підставі яких внесено записи № № 31463476, 31466966, 31464637, 31467419, 31467784, 31468478, 31465933, 31468975, 31480360, 31477323, 31477843 про право власності відповідачів ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 щодо об'єктів нерухомого майна за реєстраційними номерами 1815863880000, 1815876280000, 1815887380000, 1815909180000, 1815937380000, 1815999280000, 1816022480000, 1816044580000, 1816145480000, 1816181580000, 1816224180000; до кожної із заяв було додано декларацію про готовність об'єкта до експлуатації від 13 грудня 2018 року, копії договорів купівлі-продажу майнових прав, укладених у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення;

- рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 травня 2019 року № 467920908 і № 46792178, на підставі яких внесено записи № 3147940 і № 31480689 про права власності ОСОБА_6 та ОСОБА_9 щодо об'єктів нерухомого майна за реєстраційними номерами 1815988780000 та 1816200880000; до кожної із заяв було додано декларацію про готовність об'єкта до експлуатації від 13 грудня 2018 року, копії договорів купівлі-продажу майнових прав, укладених у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення.

10 травня 2019 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит С. О. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень № 46799210, на підставі якого припинено запис про право власності ОСОБА_2 та внесено запис № 31487466 про право власності ОСОБА_3 щодо об'єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 1816243780000. Цією дією право власності на квартиру в приміщенні будинку переоформлено шляхом її дарування. При цьому законом не передбачено можливість дарування речі, яка утворена внаслідок протиправних дій.

Посилаючись на порушення своїх прав як власника об'єкта будівництва та необхідність усунення перешкод у розпорядженні будинком, ОСОБА_1 просив суд:

- визнати незаконним і скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр» Прошкіна О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16 квітня 2019 року № 46495930 та припинити право власності ОСОБА_2 на будинок АДРЕСА_1 ;

- визнати незаконними і скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр» Прошкіна О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22 квітня 2019 року № № 46576295, 46576850, 46577346, 46582809, 46583155, 46583413, 46583878, 46584146, 46584822, 46577106, 46579745, 46584635, 46584983, 46576495, 46579319, 46580837, 46581305,46580293, 46581888, 46582373, 46578302, 46578498, 46584388, 46576047, 46578876 та припинити право власності ОСОБА_2 на квартири АДРЕСА_4 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_19 , АДРЕСА_20 , АДРЕСА_21 та приміщення АДРЕСА_22 , АДРЕСА_23 , АДРЕСА_24 , АДРЕСА_25 , АДРЕСА_26 , АДРЕСА_27 ;

- визнати незаконним і скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр» Прошкіна О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22 квітня 2019 року № 46585057, на підставі якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно закрито розділ № 1812032380000;

- визнати незаконними і скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр» Прошкіна О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08 травня 2019 року № № 46773740, 46777464, 46774957, 46777912, 46778295, 46779007, 46776361, 46779526, 46791816, 46788661, 46789213 та припинити право власності відповідачів ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 на квартири АДРЕСА_4 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_28 ;

- визнати незаконними і скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр» Прошкіна О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 травня 2019 року № № 46790908, № 46792178 і припинити право власності ОСОБА_6 та ОСОБА_9 на квартири АДРЕСА_29 ;

- скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкобит С. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 травня 2019 року № 46799210 та припинити право власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_30 .

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Голосіївський районний суд міста Києва у складі судді Чередніченко Н. П. рішенням від 18 вересня 2024 року позов задовольнив.

Визнав незаконним і скасував рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційний центр» Прошкіна О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 16 квітня 2019 року № 46495930, на підставі якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було відкрито розділ № 1812032380000 та внесено запис № 31202955 про право власності ОСОБА_2 щодо будинку АДРЕСА_1 , який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287, а також припинив право власності ОСОБА_2 на будинок АДРЕСА_1 , внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № 31202955.

Визнав незаконними і скасував рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр» Прошкіна О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22 квітня 2019 року № № 46576295, 46576850, 46577346, 46582809, 46583155, 465834413, 46583878, 46584146, 46584822, 46577106, 46579745, 46584635, 46584983, 46576495, 46579319, 46580837, 46581305, 46580293, 46581888, 46582373, 46578302, 46578498, 46584388, 46584388, 46576047, 46578876, на підставі яких у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно були відкриті розділи № № 1815876280000, 1815909180000, 1815937380000, 1816224180000, 1816243780000, 1816258780000, 1816279780000, 1816294080000, 1816328880000, 1815928280000, 1816066580000, 1816319680000, 1816336880000, 1815887380000, 1816044580000, 1816121780000, 1816145480000, 1816094980000, 1816181580000, 1816200880000, 1815988780000, 1815999280000, 1816305780000, 1816022480000, 1815863880000 на об'єкти нерухомого майна, що утворились у результаті поділу об'єкта нерухомого майна за реєстровим № 1812032380000, та припинив право власності ОСОБА_2 на квартири АДРЕСА_4 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_13 , АДРЕСА_14 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_19 , АДРЕСА_20 , АДРЕСА_21 та на приміщення АДРЕСА_22 , АДРЕСА_23 , АДРЕСА_24 , АДРЕСА_25 , АДРЕСА_26 , АДРЕСА_27 , зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № № 31279378, 31279916, 31280404, 31285634, 31285991, 31286290, 31286702, 31286981, 31287647, 31280242, 31282644, 31287470, 31287806, 31279562, 31282259, 31283662, 31284136, 31283167, 31284821, 31285192, 31281299, 31281468, 31287195, 31281858, 31279168.

Визнав незаконним і скасував рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр» Прошкіна О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22 квітня 2019 року № 46585057, на підставі якого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було закрито розділ № 1812032380000.

Визнав незаконними і скасував рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр» Прошкіна О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08 травня 2019 року № № 46773740, 46777464, 46774957, 46777912, 46778295, 46779007, 46776361, 46779526, 46791816, 46788661, 46789213, на підставі яких до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено записи про право власності № № 31463476, 31466966, 31464637, 31467419, 31467784, 31468478, 31465933, 31468975, 31480360, 31477323, 31477843 щодо об'єктів нерухомого майна за реєстраційними № № 1815863880000, 1815876280000, 1815887380000, 1815909180000, 1815937380000, 1815999280000, 1816022480000, 1816044580000, 1816145480000, 1816181580000, 1816224180000, та припинив право власності ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 на квартири АДРЕСА_4 , АДРЕСА_2 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_12 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_17 , АДРЕСА_28 , зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № № 31463476, 31466966, 31464637, 31467419, 31467784, 31468478, 31465933, 31468975, 31480360, 31477323, 31477843.

Визнав незаконним і скасував рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр» Прошкіна О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 травня 2019 року № № 46790908, 46792178, на підставі яких до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно були внесені записи про право власності № № 31479470, 31480689 щодо об'єктів нерухомого майна за реєстраційними № № 1815988780000, 1816200880000, та припинив право власності ОСОБА_6 та ОСОБА_9 на квартири АДРЕСА_29 , внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за № № 31480689, 31479470.

Визнав незаконним і скасував рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкобита С. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10 травня 2019 року № 46799210, на підставі якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис № 31487466 про право власності щодо об'єктів нерухомого майна за реєстраційним № 1816243780000, та припинив право власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_30 , зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 31487466.

Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що сторона позивача довела те, що житловий будинок, який із 16 травня 2018 року належить позивачу та розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287, не був знесений, а об'єкт нерухомого майна, власником якого себе вважає відповідач ОСОБА_2 , насправді не будувався на цій ділянці.

Під час вчинення спірних реєстраційних дій державний реєстратор належним чином не виконав обов'язку щодо перевірки наявних суперечностей між заявленими ОСОБА_2 та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями за ОСОБА_1 , що призвело до безпідставного припинення права власності позивача на об'єкт нерухомості, та, відповідно, безпідставної реєстрації права власності ОСОБА_2 на будинок, що розташований на тій самій земельній ділянці, тією ж площею та за тією ж адресою.

Обов'язковою умовою задоволення позову є доведеність позивачем порушення саме його прав та охоронюваних законом інтересів з боку відповідача, зокрема наявність у особи, яка звернулася із позовом, суб'єктивного матеріального права або законного інтересу, на захист якого подано позов.

На переконання суду, сторона позивача довела порушення своїх прав як власника об'єкта житлової нерухомості - житлового будинку, незавершене будівництво, загальною площею 3 854,0 кв. м, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287, площею 0,1 га, за адресою: АДРЕСА_1 .

Так, за результатами розгляду заяви ОСОБА_2 державний реєстратор прийняв такі рішення: № 46565440, на підставі якого до реєстру було внесено запис про припинення обтяження щодо будинку АДРЕСА_1 ; № 46600178, на підставі якого внесено запис про припинення права власності ОСОБА_1 ; № 46600152, на підставі якого було закрито розділ № 1554579080000. Однак Міністерство юстиції України наказом від 01 листопада 2019 року № 3372/5 скасувало зазначені рішення, оскільки вони були прийняті всупереч законодавству у сфері державної реєстрації прав.

Крім того, рішенням про державну реєстрацію прав та обтяжень від 16 квітня 2019 року № 46495930, відкриттям у Державному реєстрі розділу № 1812032380000 та внесенням запису № 31202955 про право власності ОСОБА_2 на будинок на АДРЕСА_1 державний реєстратор всупереч вимогам закону створив фактично подвійну реєстрацію одного і того самого об'єкта нерухомості, порушивши при цьому право власності позивача.

Під час реєстрації права власності за відповідачем ОСОБА_2 , а згодом і за іншими відповідачами, не було дотримано вимог чинного законодавства України, зокрема державні реєстратори не здійснили належну перевірку наявності прав іншої особи, за якою у реєстрі вже було зареєстровано право власності на об'єкт нерухомості на тій самій земельній ділянці, а також не було проведено додаткові перевірки щодо спірного об'єкта нерухомості.

Доводи сторони відповідача про те, що позивач обрав неналежний спосіб захисту своїх прав, не ґрунтуються на вимогах закону, адже оскарження рішень про державну реєстрацію права власності безпосередньо пов'язане із захистом позивачем свого цивільного права у спорі щодо нерухомого майна з особою, яка не заперечує законності дій державного реєстратора з реєстрації за нею права власності на це майно.

Київський апеляційний суд постановою від 12 листопада 2024 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 адвоката Бондаренка Д. Г. задовольнив.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 18 вересня 2023 року скасував та ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовив.

Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачами, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права.

З матеріалів справи відомо, що 08 і 10 травня 2019 року об'єкти нерухомого майна, що утворилися внаслідок поділу спірного житлового будинку, зареєстровані на праві приватної власності за відповідачами ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_6 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 та ОСОБА_3 на підставі договорів купівлі-продажу майнових прав та договору дарування.

Проте позивач не заявляв вимог до згаданих осіб, за якими зареєстровано право власності на спірне нерухоме майно, про його витребування.

Державна реєстрація права власності не породжує права власності, вона визначає лише момент, із якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

У справі, яка переглядається, встановлено, що підставою виникнення у позивача права власності на об'єкт нерухомого майна, а саме незавершене будівництво, житловий будинок, об'єкт житлової нерухомості, загальною площею 3 854,0 кв. м, що розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287 за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1554579080000, слугувало повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 17 квітня 2018 року, видавник - ОСОБА_2 .

Витягом із Державного реєстру речових прав підтверджується, що право власності ОСОБА_1 на незавершене будівництво, житловий будинок, об'єкт житлової нерухомості, загальною площею 3 854,0 кв. м, на АДРЕСА_1 припинено 20 квітня 2023 року.

Згідно з Витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 15 вересня 2020 року державний реєстратор Зеленський С. О. зареєстрував право приватної власності ОСОБА_1 на житловий будинок, загальною площею 3 819,0 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_31 . Підставою для державної реєстрації були: технічний паспорт, виданий 26 листопада 2018 року ТОВ ЮК «Золоті ворота»; декларація про готовність об'єкта до експлуатації, оригінал, серія та номер: КВ141183470434, виданий 13 грудня 2018 року, видавник - Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу КМР (КМДА); розпорядження, серія та номер: 269, виданий 11 червня 2020 року, видавник - Голосіївська районна в місті Києві державна адміністрація; договір про делегування повноважень для оформлення та отримання дозвільної документації, серія та номер: б/н, виданий 07 червня 2016 року, видавник: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 .

Зурахуванням наведених обставин колегія суддів вважала, що захист порушених прав позивача як особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред'явлення віндикаційного позову до останніх набувачів цього майна з підстав, передбачених статтями 387, 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Отже, позивач обрав неправильний спосіб захисту прав, які він вважає порушеними, що є самостійною підставою для відмови у позові.

При цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що не надає оцінки доводам апеляційної скарги про те, що позивач не довів належними і допустимими доказами правомірність набуття ним спірного майна у власність, оскільки відповідний аналіз має бути зроблений у мотивувальній частині судового рішення у разі звернення позивача до суду з позовом, який відповідатиме належному та ефективному способу захисту порушених прав.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

У лютому 2025 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 12 листопада 2024 року, а рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 18 вересня 2023 року залишити в силі.

На обґрунтування підстав касаційного оскарження судового рішення, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), заявник зазначив, що суд апеляційної інстанції не врахував правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/10) та у постановах Верховного Суду від 27 жовтня 2021 року у справі № 545/1883/20, від 22 лютого 2023 року у справі № 918/1034/21, від 03 липня 2024 року у справі № 759/17146/20 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того, апеляційний суд не дослідив зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389, пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України).

Касаційну скаргу ОСОБА_1 мотивував тим, що задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності може призвести до відновлення порушених прав особи без застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності (за умови, якщо суд, задовольнивши таку позовну вимогу, вирішить тим самим спір про право, наявний між сторонами).

У грудні 2018 року зареєстровано декларацію про готовність об'єкта до експлуатації за заявою позивача як власника будинку на АДРЕСА_1 .

Розпорядженням Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації від 11 червня 2020 року № 269 спірному будинку, що розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287, присвоєно нову адресу: АДРЕСА_32 .

15 вересня 2020 року державний реєстратор Зеленський С. О. зареєстрував за позивачем право власності на новостворений житловий будинок, що розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287 за адресою: АДРЕСА_33 .

Враховуючи те, що розділ Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа повинні бути закриті після державної реєстрації права власності на новостворений об'єкт нерухомого майна, щодо якого в реєстрі було відкрито розділ як на об'єкт незавершеного будівництва, 20 квітня 2023 року позивач подав заяву про припинення речового права на незавершений будівництвом об'єкт нерухомого майна, яке за рішенням державного реєстратора Музиченко О. В. № 67353207 було припинено, а відповідний розділ закрито.

Припинення речового права на незавершений будівництвом будинок жодним чином не впливає на зареєстроване право власності позивача на новостворений будинок, площею 3 819,0 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_33 (будівельна адреса: АДРЕСА_1 ).

Отже, позивач не просить витребувати майно із чужого незаконного володіння чи про визнання його прав на майно, адже спірне майно не вибувало з володіння позивача (як фізичного, так і юридичного), його право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Оскільки порушення права власності позивача відбулося у результаті державної реєстрації права власності на житловий будинок позивача за відповідачами, то заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав опосередковують припинення протиправних дій і відновлення становища, яке існувало до порушення.

Враховуючи, що право власності позивача на житловий будинок належним чином зареєстроване, майно не вибуло з фактичного володіння позивача, потреби у «введенні у володіння майном» шляхом внесення нового, повторного або додаткового запису про право власності позивача до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно немає.

Таким чином, оскільки відповідачі порушили право позивача шляхом реєстрації свого права стосовно об'єктів нерухомого майна, які їм не належали, то така реєстрація безумовно створює елемент правової невизначеності, по суті є подвійною реєстрацією, а отже, її скасування дасть змогу ефективно відновити порушене право позивача.

За таких обставин, вирішуючи спір у цій справі, суд першої інстанції правильно керувався тим, що права позивача підлягають захисту, та зробив обґрунтований висновок про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

Аргументи інших учасників справи

У лютому 2025 року ОСОБА_2 через представника ОСОБА_11 подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити цю скаргу без задоволення, посилаючись на те, що оскаржувана постанова апеляційного суду є законною та обґрунтованою, ухваленою відповідно до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 13 лютого 2025 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали із Голосіївського районного суду міста Києва.

03 березня 2025 року справу № 752/26493/21 передано до Верховного Суду.

Верховний Суд ухвалою від 03 вересня 2025 року призначив справу до судового розгляду.

Фактичні обставини, з'ясовані судами

23 травня 2016 року між громадянином України ОСОБА_1 та громадянином Турецької Республіки ОСОБА_2 укладено партнерський договір, за умовами якого з 23 травня 2016 року сторони об'єднуються спільно, що передбачає спільні зусилля щодо забудови земельної ділянки на АДРЕСА_1 , а саме будівництва індивідуального жилого будинку, подальшого його введення в експлуатацію, продажу жилих квартир, організації кооперативу з обслуговування будинку та отримання кінцевого результату - прибутку. Сторони входять із частками 50 % та 50 %, що в подальшому визначатиме їх обов'язки та відповідальність (том 1, а. с. 153).

01 червня 2016 року між ОСОБА_2 (власник) та ОСОБА_1 (землекористувач) укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), за умовами якого власник передає, а землекористувач приймає на умовах цього договору в строкове платне користування земельну ділянку площею 0,1000 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 8000000000:79:142:0287, цільове призначення - будівництво та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) (пункт 1 договору).

Земельна ділянка належить власнику на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого Горяйновою Т. К., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 15 квітня 2016 року за реєстровим № 173, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15 квітня 2016 року (пункт 2.1 договору).

Земельна ділянка передається для здійснення землекористувачем будівництва індивідуального житлового будинку, з дотриманням цільового призначення наданої в користування земельної ділянки, встановлених обтяжень і обмежень, для подальшого одночасного продажу або здачі в оренду сторонами об'єкта разом із земельною ділянкою третій особі (особам) (пункт 3 договору).

Договір укладено строком до 31 грудня 2016 року та визначено умови його автоматичної пролонгації (нездійснення землекористувачем належним чином та в повному обсязі всіх оплат у визначеному законодавством України та договором строки в порядку та розмірі, визначених цим договором) (том 1, а. с. 148-152).

01 грудня 2016 року між ОСОБА_1 (замовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Будівельний комплекс «Універсал» (генпідрядник) укладено договір підряду на будівництво № 01.12/16-ПР, предметом якого є будівництво індивідуального житлового будинку на АДРЕСА_1 (том 1, а. с. 24-29).

Інформацією із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна - незавершене будівництво, житловий будинок, об'єкт житлової нерухомості, загальною площею 3 854,0 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1554579080000, підтверджується, що 02 жовтня 2017 року державний реєстратор Лебідь Т. П. зареєстрував обтяження у вигляді арешту зазначеного нерухомого майна. Обтяжувач - Голосіївський районний суд міста Києва. Особа, в інтересах якої встановлено обтяження, - Головне управління Національної поліції у місті Києві (том 1, а. с. 77).

Згідно з квитанцією від 27 грудня 2017 року № 0.0.927362712.1 позивач сплатив пайовий внесок у розвиток інженерно-транспортної інфраструктури на підставі укладеного із ним договору від 21 грудня 2017 року.

17 квітня 2018 року ОСОБА_2 відповідно до статті 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» повідомив про початок виконання будівельних робіт, визначених державними будівельними нормами, стандартами і правилами, а саме про будівництво індивідуального житлового будинку (садибного типу), поштова / будівельна адреса: АДРЕСА_1 , вид будівництва - нове будівництво (том 1, а. с. 165).

Інформацією із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджується, що 16 травня 2018 року державний реєстратор Лебідь Т. П. зареєстрував право приватної власності ОСОБА_1 на об'єкт нерухомого майна, а саме незавершене будівництво, житловий будинок, об'єкт житлової нерухомості, загальною площею 3 854,0 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1554579080000. Підстава виникнення права власності - повідомлення про початок виконання будівельних робіт, серія та номер КВ061181130114, виданий 17 квітня 2018 року, видавник - ОСОБА_2 (том 1, а. с. 17).

13 грудня 2018 року Департамент з питань Державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєстрував Декларацію № КВ141183470434 про готовність до експлуатації об'єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об'єктів із незначними наслідками (СС1). Інформація про об'єкт - будівництво індивідуального житлового будинку (садибного типу) на АДРЕСА_1 . Замовник - ОСОБА_2 (том 1, а. с. 169).

16 квітня 2019 року за результатами розгляду заяви ОСОБА_2 державний реєстратор КП «Реєстраційний центр» Прошкін О. В. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 46495930, на підставі якого відкрито розділ № 1812032380000 та внесено запис № 31202955 про право власності ОСОБА_2 на будинок АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287. Підстава виникнення права власності - декларація про готовність об'єкта до експлуатації, серія та номер: КВ 141183470434, видана 13 грудня 2018 року Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) (том 1, а. с. 86).

19 квітня 2019 року за результатами розгляду заяви ОСОБА_2 про державну реєстрацію обтяження № 33750562 державний реєстратор КП «Реєстраційний центр» Прошкін О. В. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 46565440, на підставі якого внесено запис № 26185220 про припинення обтяження щодо будинку АДРЕСА_1 , а також припинено запис спеціального розділу про обтяження № 22774336 щодо об'єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:142:0287). До заяви № 33750562 було додано постанову слідчого СВ Голосіївського УП ГУНП в місті Києві Примак Г. В. від 30 березня 2017 року про закриття кримінального провадження № 12017100010002528 (том 1, а. с. 77).

Міністерство юстиції України наказом від 01 листопада 2019 року № 3372/5 скасувало зазначене рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр» Прошкіна О. В. від 19 квітня 2019 року № 46565440 (том 1, а. с. 25).

Згідно з копією довідки про знесення будівель від 09 січня 2019 року № Н-124 (замовник - ОСОБА_1 ), виданої ТОВ «Експертно-юридичне бюро «ГРИВНА-ПЛЮС» в особі керівника Давидова С. І. та техніка Апостолової Г. М. , за результатами обстеження земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287, площею 0,1 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , незавершене будівництво у вигляді житлового будинку, який відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1554579080000) мав загальну площу 3 854,0 кв. м, знесено (том 1, а. с. 38).

Копіями нотаріально посвідчених заяв Давидова С. І. та Апостолової Г. М. від 02 травня 2019 року підтверджується, що ОСОБА_1 ніколи не звертався до них чи до ТОВ «Експертно-юридичне бюро «ГРИВНА-ПЛЮС», товариство не проводило обстежень земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287 та не видавало жодних документів, у тому числі довідки про знесення будівель від 09 січня 2019 року № Н-124 (том 1, а. с. 39).

23 квітня 2019 року державний реєстратор КП «Реєстраційний центр» Прошкін О. В. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 46600178, на підставі якого внесено запис № 26185146 про припинення права власності позивача на незавершене будівництво, житловий будинок, площею 3 854,0 кв. м, розташований на АДРЕСА_1 , а також рішення № 46600152, на підставі якого закрито розділ № 1554579080000 щодо спірного будинку. Підставою для прийняття цих рішень слугувала надана відповідачем ОСОБА_2 довідка ТОВ «Експертно-юридичне бюро «ГРИВНА-ПЛЮС» про знесення будівель від 09 січня 2019 року № Н-124 (том 1, а. с. 77).

Міністерство юстиції України наказом від 01 листопада 2019 року № 3372/5 скасувало зазначені рішення державного реєстратора КП «Реєстраційний центр» Прошкіна О. В. від 23 квітня 2019 року № 46600178 і № 46600152 як такі, що є похідними від рішення цього державного реєстратора від 19 квітня 2019 року № 46565440 (том 1, а. с. 25).

22 квітня 2019 року за результатами розгляду заяв ОСОБА_2 про державну реєстрацію права власності державний реєстратор КП «Реєстраційний центр» Прошкін О. В. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № № 46576295, 46576850, 46577346, 46582809, 46583155, 46583413, 46583878, 46581146, 46584822, 46577106, 46579745, 46584635, 46584983, 46576495, 46579319, 46580837, 46581305, 46580293, 46581888, 46582373, 46578302, 46578498, 46584388, 46584388, 46576047, 46578876, на підставі яких було відкрито розділи № № 1815876280000, 1815909180000, 1815937380000, 1816224180000, 1816243780000, 1816258780000, 1816279780000, 1816294080000, 1816328880000, 1815928280000, 1816066580000, 1816319680000, 1816336880000, 1815887380000, 1816044580000, 1816121780000, 1816145480000, 1816094980000, 1816181580000, 1816200880000, 1815988780000, 1815999280000, 1816305780000, 1816022480000, 1815863880000 на об'єкти нерухомого майна, що утворилися у результаті поділу об'єкта нерухомого майна з реєстраційним № 1812032380000, внесено записи про право власності ОСОБА_2 на квартири та нежитлові приміщення, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: запис № 31285991 на квартиру АДРЕСА_4 ; запис № 31279378 на квартиру АДРЕСА_2 ; запис № 31279562 на квартиру АДРЕСА_5 ; запис № 31279916 на квартиру АДРЕСА_6 ; запис № 31280242 на квартиру АДРЕСА_7 ; запис № 31280404 на квартиру АДРЕСА_8 ; запис № 31281299 на квартиру АДРЕСА_9 ; запис № 31281468 на квартиру АДРЕСА_10 ; запис № 31281858 на квартиру АДРЕСА_11 ; запис № 31282259 на квартиру АДРЕСА_12 ; запис № 31282644 на квартиру АДРЕСА_13 ; запис № 31283167 на квартиру АДРЕСА_14 ; запис № 31283662 на квартиру АДРЕСА_15 ; запис № 31284136 на квартиру АДРЕСА_16 ; запис № 31284821 на квартиру АДРЕСА_17 ; запис № 31285192 на квартиру АДРЕСА_18 ; запис № 31285634 на квартиру АДРЕСА_19 ; запис № 31285991 на квартиру АДРЕСА_20 ; запис № 31286290 на квартиру АДРЕСА_21 ; запис № 31286702 на приміщення № 20; запис № 31286981 на приміщення № 21; запис № 31287195 на приміщення № 22; запис № 31287470 на приміщення № 23; запис № 31287647 на приміщення № 24; запис № 31287806 на приміщення № 25. Підставою для прийняття цих рішень слугував висновок щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомого майна від 11 квітня 2019 року № 800/1, виданий ТОВ «Бюро технічної інвентаризації «Альтернатива».

Згідно з відповіддю директора ТОВ «Бюро технічної інвентаризації «Альтернатива» від 08 травня 2019 року назване товариство не складало висновок щодо технічної можливості поділу житлового будинку на АДРЕСА_1 від 11 квітня 2019 року № 800/1 (том 1, а. с. 43).

22 квітня 2019 року державний реєстратор КП «Реєстраційний центр» Прошкін О. В. прийняв рішення № 46585057, яким закрив розділ № 1812032380000.

08 травня 2019 року державний реєстратор КП «Реєстраційний центр» Прошкін О. В. прийняв такі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень:

- № 46773740, на підставі якого внесено запис № 31463476 про право приватної власності ОСОБА_4 на квартиру АДРЕСА_34 ;

- № 46777464, на підставі якого внесено запис № 3146966 про право приватної власності ОСОБА_5 на квартиру АДРЕСА_35 ;

- № 46774957, на підставі якого внесено запис № 31464637 про право приватної власності ОСОБА_4 на квартиру АДРЕСА_36 ;

- № 46777912, на підставі якого внесено запис № 31467419 про право приватної власності ОСОБА_5 на квартируАДРЕСА_37 ;

- № 46778295, на підставі якого внесено запис № 31467784 про право приватної власності ОСОБА_5 на квартиру АДРЕСА_38 ;

- № 46779007, на підставі якого внесено запис № 31468478 про право приватної власності ОСОБА_7 на квартиру АДРЕСА_39 ;

- № 46788661, на підставі якого внесено запис № 31465933 про право приватної власності ОСОБА_8 на квартиру АДРЕСА_40 ;

- № 46779526, на підставі якого внесено запис № 31468975 про право приватної власності ОСОБА_7 на квартиру АДРЕСА_41 ;

10 травня 2019 року за результатами розгляду заяв ОСОБА_2 державний реєстратор КП «Реєстраційний центр» Прошкін О. В. прийняв такі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень:

- № 46790908, на підставі якого внесено запис № 31479470 про право приватної власності ОСОБА_6 на квартиру АДРЕСА_42 ;

- № 46791816, на підставі якого внесено запис № 31480360 про право приватної власності ОСОБА_9 на квартиру АДРЕСА_43 ;

- № 46788661, на підставі якого внесено запис № 31477323 про право приватної власності ОСОБА_10 на квартиру АДРЕСА_44 ;

- № 46792178, на підставі якого внесено запис № 31480689 про право приватної власності ОСОБА_9 на квартиру АДРЕСА_45 ;

- № 46789213, на підставі якого внесено запис № 31477843 про право приватної власності ОСОБА_10 на квартиру АДРЕСА_28 .

Підставою для реєстрації права приватної власності ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_6 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 на зазначені квартири слугували: акт приймання-передавання нерухомого майна від 15 січня 2019 року; договір купівлі-продажу земельної ділянки від 15 квітня 2016 року; довідка про оплату майнових прав від 15 січня 2019 року, видавник - ОСОБА_2 ; договір купівлі-продажу майнових прав від 26 жовтня 2018 року; реєстр осіб, які набули майнові права; декларація про готовність об'єкта до експлуатації, серія та номер: КВ 141183470434, видана 13 грудня 2018 року Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА).

10 травня 2019 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит С. О. як державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень № 46799210, на підставі якого припинено запис про право власності ОСОБА_2 та внесено запис № 31487466 про право власності ОСОБА_3 на об'єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 1816243780000, а саме квартиру АДРЕСА_46 . Підставою для державної реєстрації права власності слугував договір дарування квартири від 10 травня 2019 року № 1083, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобит С. О. (том 1, а. с. 103).

Міністерство юстиції України наказом від 06 червня 2019 року № 1693/5 анулювало державному реєстратору КП «Реєстраційний центр» Прошкіну О. В. доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Висновком комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації від 07 жовтня 2019 року, на підставі якого видано наказ Міністерства юстиції України від 01 листопада 2019 року № 3372/5 про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмовлено у задоволенні скарги ОСОБА_14 від 11 вересня 2019 року в частині скасування рішень державного реєстратора КП «Реєстраційний центр» Прошкіна О. В. від 16 квітня 2019 року № 46495930, від 22 квітня 2019 року № № 46585057, 46576295, 46576850, 46577346, 46582809, 46583155, 46583413, 46583878, 46584146, 46584822, 46577106, 46579745, 46584635, 46584983, 46576495, 46579319, 46580837, 46581305, 46580293, 46581888, 46582373, 46578302, 46578498, 46584388, 46576047, 46578876, від 08 травня 2019 року № № 46777464, 46777912, 46778295, 46789213, 46774957, 46779526, 46791816, 46788661, 46779007, 46773740, 46776361 та від 10 травня 2019 року № № 46792178, 46790908, а також рішення приватного нотаріуса Легкобита С. О. від 10 травня 2019 року № 46799210 у зв'язку з тим, що скаржник не надав документів на підтвердження обставин, зазначених ним у скарзі (том 1, а. с. 31-36).

Витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності підтверджується, що 15 вересня 2020 року державний реєстратор Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Зеленський С. О. зареєстрував право приватної власності ОСОБА_1 на житловий будинок, загальною площею 3 819,0 кв. м, житловою площею 2 183,2 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_31 (будівельна адреса: АДРЕСА_1 ). Підставою для державної реєстрації слугували: технічний паспорт, виданий 26 листопада 2018 року ТОВ ЮК «Золоті ворота»; декларація про готовність об'єкта до експлуатації, оригінал, серія та номер: КВ 141183470434, виданий 13 грудня 2018 року Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу КМР (КМДА); розпорядження, серія та номер: 269, виданий 11 червня 2020 року Голосіївською районною в місті Києві державною адміністрацією; договір про делегування повноважень для оформлення та отримання дозвільної документації, серія та номер: б/н, виданий 07 червня 2016 року, видавник: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (том 5, а. с. 80).

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов'язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

За змістом статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржувана постанова апеляційного суду повною мірою не відповідає.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Об'єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (стаття 317 ЦК України).

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (пункт 6.41)).

Розглядаючи справу, суд має з'ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6, 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19).

Ураховуючи специфіку речей в обороті, володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації права власності на це майно у встановленому законом порядку (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18)).

Цей фактичний стан володіння необхідно відрізняти від права володіння, яке належить власникові (частина перша статті 317 ЦК України) незалежно від того, є він фактичним володільцем майна чи ні. Тому власник не втрачає права володіння нерухомим майном у зв'язку з державною реєстрацією права власності за іншою особою, якщо така особа не набула права власності. Водночас ця особа внаслідок реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем, але не набуває права володіння, допоки право власності зберігається за попереднім володільцем. Отже, володіння нерухомим майном, яке посвідчується державною реєстрацією права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Разом із тим право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21), від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (провадження № 14-91цс20)).

Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

У пункті 1 частини першої статті 2 Закону № 1952-IV встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру виключно на підставах та в порядку, визначених Законом № 1952-IV (пункт 4 частини першої статті 3 вказаного Закону).

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону № 1952-IV визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

У частині першій статті 18 Закону № 1952-IV передбачений певний порядок державної реєстрації прав та їх обтяжень.

Згідно з частиною четвертою статті 18 Закону № 1952-IV державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим / отриманим документам.

Умови, підстави та процедура проведення відповідно до Закону № 1952-IV державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов'язки суб'єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедура взяття на облік безхазяйного нерухомого майна визначаються Порядком № 1127 (тут і далі - у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Верховний Суд у постанові від 01 серпня 2019 року у справі № 911/956/17 зазначив, що об'єкти незавершеного будівництва є різновидом об'єктів цивільних прав, що набувають оборотоздатності у разі проведення державної реєстрації прав власника об'єкта незавершеного будівництва у встановленому законом порядку, що узгоджується із приписами частин другої, третьої статті 331 та частини четвертої статті 334 ЦК України.

Матеріалами цієї справи підтверджується та суди встановили, що 16 травня 2018 року за позивачем ОСОБА_1 було зареєстровано на праві приватної власності об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок на АДРЕСА_1 , який збудований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:142:0287, із внесенням державним реєстратором відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 1554579080000).

Для проведення державної реєстрації прав заявник подає суб'єкту державної реєстрації прав або нотаріусу заяву про державну реєстрацію та необхідні для такої реєстрації документи, визначені пунктами 6-9 Порядку № 1127.

За правилами пункту 12 Порядку № 1127 розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав. Під час розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор обов'язково використовує відомості з Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та Державного реєстру іпотек, які є архівною складовою частиною Державного реєстру прав, а також відомості з інших інформаційних систем, доступ до яких передбачено законодавством, у тому числі відомості з Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру документів.

Відповідно до пунктів 3, 4, 5 частини першої статті 24 Закону № 1952-IV у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено, зокрема, у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; або подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження; або наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно.

За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття (частина друга статті 24 Закону № 1952-IV).

Отже, з наведених вище норм матеріального права можна дійти висновку про важливість дотримання і неухильного виконання процедури державної реєстрації виключно на підставі вимог закону, оскільки невиконання суб'єктом влади вимог законодавства призводить до незаконності всієї процедури державної реєстрації.

Аналогічну правову позицію Верховний Суд виклав у постанові від 29 листопада 2023 року у справі № 752/9864/22 (провадження № 61-8679св23).

Відповідно до пунктів 1-3 частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, частина третя статті 26 Закону № 1952-IV встановлює такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи:

1) судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав;

2) судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав;

3) судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави. Сама державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18)).

З визнанням того, що державною реєстрацією права власності на нерухоме майно підтверджується володіння цим майном, у судову практику увійшла концепція «книжного володіння».

Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. Під час дослідження судом обставин існування в особи права власності необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама собою державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає (постанови Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 17 квітня 2019 року у справ № 916/675/15, від 23 листопада 2023 року у справі № 910/10496/22).

З урахуванням зазначеної специфіки обороту нерухомого майна володіння ним досягається без його фізичного утримання або зайняття, як це властиво для багатьох видів рухомого майна (крім бездокументарних цінних паперів, часток у статутному капіталі товариства з обмеженою відповідальністю, інших нематеріальних об'єктів тощо), а державна реєстрація права власності на нерухоме майно підтверджує фактичне володіння ним. Тобто суб'єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб'єкта і права володіння цим майном (як складової права власності).

Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його фактичним володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави, заволодіння нею таким майном право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді й далі належатиме іншій особі -власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності.

Заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, й далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа.

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Отже, якщо нерухоме майно, що вибуло з фактичного володіння його власника, було зареєстровано за іншою особою без відповідної на те правової підстави, власник такого майна може витребувати його із чужого незаконного володіння у всіх випадках відповідно до статті 387 ЦК України. При цьому відсутністю правової підстави в цьому випадку потрібно розуміти: реєстрацію спірного нерухомого майна за стороною неукладеного правочину; реєстрацію спірного майна за третьою особою на підставі правочину, укладеного всупереч нормам чинного законодавства.

У разі якщо спірне нерухоме майно надалі відчужене за відплатним договором, і сторона цього договору не знала і не могла знати про відсутність у продавця права його відчужувати, у зв'язку із чим така особа є добросовісним набувачем, спірне нерухоме майно також може бути витребуване його власником відповідно до пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України, оскільки таке майно вибуло з володіння власника (законного володільця) не з його волі (за неукладеним правочином).

Положення Закону № 1952-IV регламентують процедуру внесення державним реєстратором відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За загальним правилом, у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, державний реєстратор повинен керуватися положеннями зазначеного Закону, чинними на момент вчинення ним дій на підставі такого судового рішення.

В абзаці другому частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV передбачено, що, якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав.

У разі якщо в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у тому числі в його невід'ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв'язку з проведенням відповідної державної реєстрації, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень.

Положення абзацу третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV також містить пряму вказівку на те, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав.

Таким чином, порядок дій державного реєстратора у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення врегульований абзацами другим і третім частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV.

Отже, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача було порушено та підлягає поновленню, державний реєстратор повинен одночасно з державною реєстрацією припинення права власності відповідача на відповідне нерухоме майно провести державну реєстрацію набуття права власності на спірне нерухоме майно за позивачем.

При цьому на підставі положень абзацу першого частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV відомості про право власності відповідача з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не вилучаються. Задоволення позову є підставою для вчинення державним реєстратором нової реєстраційної дії - внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі судового рішення.

Обов'язок суду скасовувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав (обтяжень) слід розуміти як обов'язок суду вирішити наявний спір про право.

Таким чином, з урахуванням конкретних обставин справи та положень абзаців другого та третього частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності може призвести до відновлення порушених прав особи без застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності (за умови, якщо суд, задовольнивши таку позовну вимогу, вирішить тим самим спір про право, наявний між сторонами).

Аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) та у постанові Верховного Суду від 22 лютого 2023 року у справі № 918/1034/21, на які посилався заявник у касаційній скарзі.

Верховний Суд у постанові від 17 серпня 2022 року у справі № 725/2609/20 (провадження № 61-2540св22) заначив, що серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (стаття 391 ЦК України). Вказані способи захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного та негаторного позовів відповідно. Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння. Правова мета віндикаційного позову полягає у поверненні певного майна законному власнику як фактично, тобто у його фактичне володіння, так і у власність цієї особи, тобто шляхом відновлення відповідних записів у державних реєстрах. Необхідно, щоб на момент виконання рішення суду про витребування майна у відповідному державному реєстрі володільцем цього майна був (залишався) відповідач. Негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов'язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов'язані з позбавленням його володіння майном. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України). Виконання рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння полягатиме у внесенні державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідного запису про державну реєстрацію права власності на певне майно за особою, на користь якої ухвалено таке рішення. Визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є наявність або відсутність в особи права володіння майном на момент звернення з позовом до суду. Власник нерухомого майна перестає бути володільцем цього майна лише в разі припинення державної реєстрації його права власності та перереєстрації цього права за іншою особою. Більше того, власник нерухомого майна не втрачає права володіння ним навіть тоді, коли таке майно протиправно або на підставі відповідного титулу використовує інша особа. Якщо право власності на нерухоме майно залишається зареєстрованим за дійсним власником, однак таке майно незаконно використовує інша особа, то потрібно звертатися до суду не з віндикаційним, а з негаторним позовом, оскільки в такому разі усунення перешкод у користуванні власником своїм майном і буде ефективним способом захисту порушеного права, а рішення про витребування майна з чужого незаконного володіння не матиме жодного ефекту.

У пункті 11.10 постанови від 20 червня 2023 року у справі № 633/408/18 (провадження № 14-86цс22) Велика Палата Верховного Суду виснувала, що вимоги про скасування державної реєстрації права власності за певних умов можна розглядати як вимоги про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном, якщо саме ця реєстрація створює відповідні перешкоди.

Отже, порушене чи оспорюване право або інтерес зазвичай мають бути ефективно захищені в одному судовому процесі та в одному виді судочинства. Право на доступ до суду досягається гарантуванням позивачеві як власникові права звернутися із віндикаційним позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння, а якщо право власності на таке майно зареєстроване з різними реєстраційними номерами та назвами і за позивачем, і за відповідачем, то звернутися з позовом про скасування рішень про державну реєстрацію прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

У цивільному судочинстві діє принцип диспозитивності, який покладає на суд обов'язок вирішувати лише ті питання, про вирішення яких його просять сторони у справі (учасники спірних правовідносин), та позбавляє можливості ініціювати судове провадження. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Формування змісту та обсягу позовних вимог є диспозитивним правом позивача.

Отже, кожна сторона сама визначає стратегію свого захисту, зміст своїх вимог і заперечень, а також предмет та підстави позову, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів.

Таким чином, суд не може вийти за межі позовних вимог та в порушення принципу диспозитивності самостійно обирати правову підставу та предмет позову.

Відповідно до усталеної практики Верховного Суду, вирішуючи спір, суд з'ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективним за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити.

Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 15 серпня 2023 року у справі № 906/1175/18, від 20 червня 2023 року у справі № 910/5529/19, від 12 квітня 2023 року у справі № 916/156/22, від 22 лютого 2022 року у справі № 910/2330/21, від 06 вересня 2022 року у справі № 910/9228/21, від 29 листопада 2022 року у справі № 910/745/20, від 04 листопада 2021 року у справі № 910/18029/16, від 15 червня 2021 року у справі № 910/10440/19, від 01 липня 2021 року у справі № 910/7029/20, від 01 вересня 2020 року у справі № 910/14065/18, від 18 серпня 2020 року у справі № 910/7631/18, від 16 червня 2020 року у справі № 922/3371/19, від 10 грудня 2019 року у справі № 906/43/19, від 26 листопада 2019 року у справі № 917/92/19, від 05 листопада 2019 року у справі № 926/746/19 та від 14 червня 2019 року у справі № 910/6642/18.

У такий спосіб Верховний Суд запровадив певний алгоритм, який полягає в тому, що хоча кожна з наведених складових (а) відсутність у позивача права або законного інтересу; б) відсутність їх порушення; в) відсутність їх порушення саме відповідачем; г) обрання неналежного та/або неефективного способу захисту позивачем) і є самостійною підставою для відмови в позові, однак їх застосування судом можливо виключно за наявності позитивної відповіді на попереднє питання.

Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19).

Суд зобов'язаний з'ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність / відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення / захисту в обраний спосіб. Така правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 22 січня 2019 року у справі № 912/1856/16 та від 14 травня 2019 року у справі № 910/11511/18.

Однак, скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову через обрання позивачем неефективного способу захисту, апеляційний суд не звернув уваги на те, що застосування саме такої самостійної підстави для відмови в позові можливо виключно за наявності позитивної відповіді на питання, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем.

Під час розгляду справи суд апеляційної інстанції не з'ясував, чи підтверджено наявність у позивача прав власника об'єкта нерухомості, зведеного на земельній ділянці, що перебувала у власності відповідача ОСОБА_2 , хоча саме від встановлення цих обставин залежить висновок про наявність / відсутність порушеного права позивача, а також можливість відмови в позові з підстав обрання неналежного та/або неефективного способу захисту позивачем.

Без з'ясування зазначених обставин, ураховуючи зміст заявлених позовних вимог та підстав, на які посилався позивач на їх обґрунтування, оскаржувану постанову апеляційного суду не можна вважати обґрунтованою та такою, що відповідає завданням цивільного судочинства, яке полягає у справедливому та неупередженому вирішенні справ.

Водночас Верховний Суд звертає увагу апеляційного суду на таке.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 76-78, 81, 83, 84, 87, 89, 228, 235, 263-265 ЦПК України, визначено обов'язковість установлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, якими суд керувався під час вирішення позову (дослідження обґрунтованості, наявності доказів, що їх підтверджують).

Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

У справі, що переглядається, суди встановили, що 23 травня 2016 року між громадянином України ОСОБА_1 та громадянином Турецької Республіки ОСОБА_2 укладено партнерський договір, за умовами якого з 23 травня 2016 року сторони об'єднуються спільно, що передбачає спільні зусилля щодо забудови земельної ділянки на АДРЕСА_1 , а саме будівництва індивідуального жилого будинку, подальшого його введення в експлуатацію, продажу жилих квартир, організації кооперативу з обслуговування будинку та отримання кінцевого результату - прибутку. Сторони входять із частками 50 % та 50 %, що в подальшому і визначатиме їх обов'язки та відповідальність (том 1, а. с. 153).

01 червня 2016 року між ОСОБА_2 (власник) та ОСОБА_1 (землекористувач) укладено договір про встановлення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), за умовами якого власник передає, а землекористувач приймає на умовах цього договору в строкове платне користування земельну ділянку, площею 0,1000 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 8000000000:79:142:0287, цільове призначення - будівництво та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Згідно із даними з Єдиного державного реєстру судових рішень між сторонами існує спір, у якому ОСОБА_1 у листопаді 2020 року звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 про розірвання партнерського договору від 23 травня 2016 року, укладеного між сторонами, а 20 вересня 2021 року ОСОБА_2 подав зустрічну позовну заяву про розірвання договору суперфіцію про встановлення права користування земельною ділянкою та визнання його таким, що припинив свою дію.

За обставинами справи № 752/22871/20 підставою для розірвання партнерського договору ОСОБА_1 зазначив невиконання ОСОБА_2 зобов'язань, передбачених пунктом 3.2 цього договору. ОСОБА_2 , звертаючись до суду із зустрічним позовом, посилався на порушення свого права як власника земельної ділянки і сторони за договором суперфіцію від 01 червня 2016 року.

Отже, у справі № 752/22871/20 суди з'ясовують дійсний зміст укладеного між сторонами партнерського договору для визначення спрямованості як їхніх дій, так і певних правових наслідків.

Голосіївський районний суд міста Києва рішенням від 18 жовтня 2023 року у справі № 752/22871/20 зі змінами, внесенимипостановою Київського апеляційного суду від 05 серпня 2024 року, позов ОСОБА_1 задовольнив. Розірвав партнерський договір від 23 травня 2019 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 про розірвання договору суперфіцію та визнання його таким, що припинив свою дію, відмовив.

Верховний Суд постановою від 02 липня 2025 року у справі № 752/22871/20 касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнив частково. Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 18 жовтня 2023 року у незміненій частині та постанову Київського апеляційного суду від 05 серпня 2024 року скасував, а справу направив на новий розгляд до суду першої інстанції.

Направляючи справу на новий розгляд, Верховний Суд, серед іншого, звернув увагу суду першої інстанції на існування між сторонами спору про визнання протиправними та скасування рішень державного реєстратора, припинення права власності.

Отже, під час нового розгляду справи апеляційному суду слід врахувати, що між сторонами наявні взаємопов'язані спори, що виникли з одних і тих самих правовідносин, зокрема щодо розірвання партнерського договору, припинення права користування земельною ділянкою (суперфіцію) та визнання недійсними дій, пов'язаних із державною реєстрацію права власності на спірний житловий будинок.

Вирішення спору у цій справі без урахування правової оцінки обставин, які є предметом розгляду у справі про розірвання партнерського договору, може призвести до ухвалення суперечливих судових рішень.

З огляду на це під час нового апеляційного розгляду суду необхідно оцінити наявність підстав, передбачених пунктом 6 частини першої статті 251 ЦПК України, для зупинення провадження у цій справі до набрання законної сили судовим рішенням у справі про розірвання партнерського договору, від правильного вирішення якої залежить встановлення обставин, що мають істотне значення для цього спору.

Рішення суду як найважливіший акт правосуддя покликане забезпечити захист гарантованих Конституцією України прав і свобод людини та здійснення проголошеного Основним Законом України принципу верховенства права. У зв'язку з цим суди повинні неухильно додержуватись вимог про законність і обґрунтованість рішення у цивільній справі.

Відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, суди повинні у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Викладення у рішенні лише доводів та доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням вимог щодо рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Всебічність та повнота розгляду передбачає з'ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв'язків, відносин і залежностей. Всебічне, повне та об'єктивне з'ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, ухвалення законного й обґрунтованого рішення.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) неодноразово вказував на те, що одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції. Така позиція є усталеною у практиці ЄСПЛ (рішення у справах «Серявін та інші проти України», «Проніна проти України») і з неї випливає, що ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Загалом у цій конкретній справі суд апеляційної інстанції не сприяв всебічному і повному з'ясуванню обставин, які мають значення для правильного вирішення спору, а тому Верховний Суд установив існування достатніх правових підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду у зв'язку з неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до пункту 1 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

Враховуючи, що суд апеляційної інстанції не встановив фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, ухвалене ним судове рішення не може вважатися законним і обґрунтованим, а тому підлягає скасуванню з направленням справи на новий апеляційний розгляд.

Верховний Суд взяв до уваги тривалий час розгляду судами цієї справи, однак з метою дотримання принципівсправедливості, добросовісності та розумності, що є загальними засадами цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України), а також основоположних засад (принципів) цивільного судочинства (частина третя статті 2 ЦПК України), дійшов висновку про передання справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції для повного, всебічного та об'єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення спору.

Під час нового розгляду апеляційному суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін, і ухвалити законне та справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпунктів «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема, з резолютивної частини із зазначенням у ній нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, - у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Верховний Суд у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 травня 2020 року у справі № 530/1731/16-ц (провадження № 61-39028сво18) навів висновок про те, що у разі якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. У випадку якщо судом касаційної інстанції скасовано судові рішення з направленням справи на розгляд до суду першої / апеляційної інстанції, то розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Враховуючи, що у цій справі Верховний Суд не змінив рішення судів першої та апеляційної інстанцій та не ухвалив нове, а направив справу на новий розгляд, то підстав для розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, немає.

Отже, у цьому конкретному випадку судові витрати, в тому числі понесені сторонами у зв'язку з розглядом справи в суді касаційної інстанції, мають бути перерозподілені за результатами нового розгляду справи судом апеляційної інстанції, тобто за загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного суду від 12 листопада 2024 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Є. В. Петров

Судді А. І. Грушицький

А. А. Калараш

С. О. Карпенко

В. В. Пророк