8-й під'їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41
"27" жовтня 2025 р. м. ХарківСправа № 922/2375/25
Господарський суд Харківської області у складі
судді Чистякової І.О.
за участю секретаря судового засідання Татаурова В.А.
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу
за позовом Височанської селищної ради (62460, Харківська область, Харківський район, селище Високий, вул. Бульварна, буд. 12, ідентифікаційний код 04396503)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "ОСТ-ІНВЕСТ" (61002, м. Харків, вул. Петровського, буд. 6/8, кв. 16, ідентифікаційний код 33815097)
про стягнення 268 958,34 грн та розірвання договорів
за участю представників сторін:
позивача - не з'явився
відповідача - адвоката Палагіної Ю.В.
Височанська селищна рада (позивач) звернулась до Господарського суду Харківської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "ОСТ-ІНВЕСТ" (відповідач), у якій, з урахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог, просить суд:
1. Стягнути з ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ОСТ-ІНВЕСТ" (код ЄДРПОУ: 33815097, Місцезнаходження: 61002, місто Харків, вулиця Ярослава Мудрого, будинок 6/8, кв. 16) на користь ВИСОЧАНСЬКОЇ СЕЛИЩНОЇ РАДИ (Код ЄДРПОУ: 04396503, місцезнаходження: 62459, Харківська область, Харківський район, селище Високий, вул. Бульварна,12) заборгованість з орендної плати за користування земельними ділянками, з кадастровими номерами 6325156700:01:011:0158, 6325156700:01:011:0159, 6325156700:01:011:0160, за період січень-липень 2025 року, в сумі 268 958,34 грн.
2. Розірвати Договір оренди землі від 21 травня 2007 року, укладений між Харківською районною державною адміністрацією, правонаступником якої є Височанська селищна рада та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ОСТ-ІНВЕСТ", предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 6325156700:01:011:0158, площею 1,3646 га, який зареєстровано в Харківському районному відділі ХРФ ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.06.2007 року за №040770300004.
3. Розірвати Договір оренди землі від 21 травня 2007 року, укладений між Харківською районною державною адміністрацією, правонаступником якої є Височанська селищна рада та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ “ОСТ-ІНВЕСТ», предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 6325156700:01:011:0159, площею 9,5600 га, який зареєстровано в Харківському районному відділі ХРФ ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.06.2007 року за №040770300005.
4. Розірвати Договір оренди землі від 21 травня 2007 року, укладений між Харківською районною державною адміністрацією, правонаступником якої є Височанська селищна рада та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ “ОСТ-ІНВЕСТ», предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 6325156700:01:011:0160, площею 9,7789 га, який зареєстровано в Харківському районному відділі ХРФ ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.06.2007 року за №040770300003.
Позовні вимоги обгрунтовані тим, що відповідач систематично не сплачує орендну плату в повному обсязі, з урахуванням зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, за користування земельними ділянками з кадастровими номерами: 6325156700:01:011:0158, 6325156700:01:011:0159, 6325156700:01:011:0160, що й стало підставою для звернення до суду з цим позовом про стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості з орендної плати за користування вказаними земельними ділянками у період січень-липень 2025 року в сумі 268 958,34 грн та розірвання договорів оренди землі на підставі п. 35 договорів та ч. 2 ст. 651 ЦК України.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 15.07.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №922/2224/25. Справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання на 04 серпня 2025 року о 09:30.
В судовому засіданні 04.08.2025 постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання від 04.08.2025, про відкладення підготовчого засідання на 18 серпня 2025 року о(б) 09:30.
17.08.2025 через підсистему "Електронний суд" від відповідача надійшло клопотання про витребування доказів, яке зареєстроване 18.08.2025 за вх.№18909, в якому він просив суд:
1. Поновити відповідачу процесуальний строк для подання клопотання про витребування доказів.
2. Витребувати у Височанської селищної ради:
- оригінал витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9959823502025 від 22.04.2025 з кадастровим номером 6325156700:01:011:0158;
- оригінал витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9959823952025 від 22.04.2025 з кадастровим номером 6325156700:01:011:0159;
- оригінал витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9959824452025 від 22.04.2025 з кадастровим номером 6325156700:01:011:0160;
- належним чином засвідчену копію технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок в межах території Височанської селищної ради, яка затверджена Рішенням ХLII сесії VIIІ скликання Височанської селищної ради від 02 липня 2024 року "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок в межах території Височанської селищної ради", щодо визначення нормативної грошової оцінки земельних ділянок з кадастровими номерами: 6325156700:01:011:0158; 6325156700:01:011:0159; 6325156700:01:011:0160.
3. Витребувати у Головного управління Держгеокадастру у Харківській області (код ЄДРПОУ: 39792822, адреса: 61165, м. Харків, вулиця Космічна, 21, 2 під'їзд, поверхи 8, 9, тел.: (057) 760-79-04, електронна адреса: kharkiv@land.gov.ua):
- витяги із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок з кадастровими номерами: 6325156700:01:011:0158, 6325156700:01:011:0159, 6325156700:01:011:0160.
В обгрунтування вказаного клопотання відповідачем зазначено, що посилаючись на надані до позовної заяви витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірних земельних ділянок позивач розрахував заборгованість з орендної плати і саме через несплату відповідачем орендної плати у новому розмірі, зазначеному позивачем, останній просить розірвати договори оренди земельних ділянок. Проте за твердженням відповідача, згідно відомостей з Державного земельного кадастру щодо нормативно грошової оцінки земельних ділянок вбачається, що вказана позивачем нормативно-грошова оцінка земельних ділянок не відповідає їх дійсній оцінці - нормативно-грошова оцінка земельних ділянок, яку вказав позивач і якою він обґрунтовує позовні вимоги, є значно завищеною. З огляду на вказане, відповідач вважає, що позивач, звертаючись до суду з цим позовом, повідомив суду недостовірну інформацію, надав недостовірні докази, навів невірні розрахунки суми заборгованості. Відповідач вважає, що встановлення дійсної нормативної грошової оцінки орендованих земельних ділянок впливає на те, чи зобов'язаний був відповідач сплачувати орендну плату, запропоновану позивачем, якщо позивач навів невірні розрахунки у своїй пропозиції та чи мало місце у такому випадку порушення умов договору з боку відповідача.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 18.08.2025 задоволено клопотання відповідача про поновлення строку для подання клопотання про витребування доказів. Поновлено відповідачу процесуальний строк для подання клопотання про витребування доказів. Задоволено клопотання відповідача про витребування доказів. Продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів. Підготовче засідання відкладено на 15 вересня 2025 року о 09:30 год.
21.08.2025 через підсистему "Електронний суд" за вх.№19274 на виконання ухвали суду від 18.08.2025 Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області надано витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірних земельних ділянок.
12.09.2025 через підсистему "Електронний суд" від позивача надійшла заява про збільшення розміру позовних вимог (вх.№21009), у якій позивач, з урахуванням наданих Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області на виконання ухвали суду від 18.08.2025 витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірних земельних ділянок, просить стягнути з відповідача на користь позивача заборгованість з орендної плати за користування земельними ділянками з кадастровими номерами 6325156700:01:011:0158, 6325156700:01:011:0159, 6325156700:01:011:0160, за період січень-липень 2025 року, в сумі 268 958,34 грн.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 18.09.2025 прийнято до розгляду заяву позивача (вх.№21009 від 12.09.2025) про збільшення розміру позовних вимог майнового характеру. Підготовче засідання відкладено на "29" вересня 2025 р. об 11:00 год. Запропоновано відповідачу надати письмові пояснення щодо збільшення розміру позовних вимог до 25 вересня 2025.
25.09.2025 через підсистему "Електронний суд" від представника відповідача надійшли письмові пояснення, які зареєстровано 26.09.2025 за вх.№22353, в яких зазначено зокрема, що враховуючи, що позивач у своєму повідомленні від 22.04.2025 № 02-22/1123, яке було адресовано відповідачу, вказав на необхідність сплати орендної плати за користування земельними ділянками у розмірі, що не відповідав дійсності та не створював обов'язку у відповідача з оплати вказаної позивачем суми, сторони під час розгляду цієї справи попередньо домовилися про те, що відповідач з 01 жовтня 2025 року сплачує орендну плату розраховану на підставі відомостей з наданих суду витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, визнає суму заборгованості враховуючи дійсну нормативну грошову оцінку земельних ділянок та у зв'язку із досягненням порозуміння з питання орендної плати сторони домовились про недоцільність розірвання договорів оренди, Також, відповідач повідомив, що між сторонами тривають перемовини щодо розробки проекту мирової угоди у цій справі.
29.09.2025 через підсистему "Електронний суд" від представника позивача надійшла заява (вх.№22496) про проведення підготовчого судового засідання у справі №922/2375/25 без участі представника позивача - Гнатченка Петра Миколайовича.
29.09.2025 через підсистему "Електронний суд" від представника відповідача надійшла заява (вх.№22497) про проведення підготовчого судового засідання по справі № 922/2375/25 за відсутності представника відповідача та про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на інший день, про що повідомити сторін.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 29.09.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 13 жовтня 2025 року о 12:30 год.
13.10.2025 судове засідання не відбулося з причини оголошення на території м. Харкова повітряної тривоги (повідомлення з сайту Офіційна карта повітряних тривог України https://map.ukrainealarm.com, що інформує про повітряну тривогу).
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 13.10.2025 призначено судове засідання з розгляду справи по суті на "27" жовтня 2025 р. о 12:30 год.
24.10.2025 через підсистему "Електронний суд" від представника позивача надійшла заява, яку зареєстровано 25.10.2025 за вх.№24722, про проведення судового засідання, яке призначено на 27 жовтня 2025 року о 12:30 год., у справі №922/2375/25, без участі представника позивача за наявними у справі матеріалами.
27.10.2025 через підсистему "Електронний суд" від представника відповідача надійшло клопотання про долучення доказів (вх.№24860), в якій він просив долучити до матеріалів справи заяви ТОВ "ОСТ-ІНВЕСТ" від 17.10.2025 про намір врегулювати спір між сторонами, проекти додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок, докази направлення заяви та проектів додаткових угод позивачу, лист представника відповідача, направлений позивачу, з проханням надати відповідь на заяву від 17.10.2025.
Суд, розглянувши клопотання позивача про проведення судового засідання 27.10.2025 без участі представника позивача, дійшов висновку про його задоволення, адже явка учасників справи в судове засідання, в тому числі представника позивача, не була визнана судом обов'язковою та участь представника позивача в судовому засіданні є його правом, а не обов'язком.
Приймаючи до уваги те, що вказане клопотання відповідача від 27.10.2025 за вх.№ 24860 про долучення доказів подано до суду після закінчення процесуального строку для його подання без належного обґрунтування поважності причин його неподання в підготовчому провадженні, суд залишив вказане клопотання без розгляду на підставі положень ст. 118 та 207 ГПК України, про що постановлено ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання від 27.10.2025.
Представник позивача у судове засідання не з'явився, про дату, час та місце цього засідання повідомлений належним чином.
Представник відповідача у судовому засіданні повністю визнав суму заборгованості з орендної плати за користування вказаними земельними ділянками у період січень-липень 2025 року в сумі 268 958,34 грн та просив відмовити в задоволенні позову щодо розірвання договір оренди землі, наполягаючи на тому, що неповна сплата орендних платежів пов'язана з тим, що позивач у своєму повідомленні від 22.04.2025 № 02-22/1123, яке було адресовано відповідачу, вказав на необхідність сплати орендної плати за користування земельними ділянками у розмірі, що не відповідав дійсності.
Розглянувши подані документи і матеріали, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, вислухавши думку представника відповідача, господарський суд встановив наступне.
Як убачається з матеріалів справи, між Харківською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ОСТ-ІНВЕСТ" (орендар) укладено договір оренди землі від 21 травня 2007 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0158, загальною площею 1,3646 га, який зареєстровано в Харківському районному відділі ХРФ ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.06.2007 року за №040770300004.
Згідно умов даного договору в оренду передано земельну ділянку площею 1,3646 га, кадастровий номер 6325156700:01:011:0158 - землі категорії житлової та громадської забудови, яка знаходиться за межами населеного пункту на території Височанської селищної ради Харківського району Харківської області.
Також, між Харківською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ост-Інвест" (орендар) укладено договір оренди землі від 21 травня 2007 року, який зареєстровано у Харківському районному відділі ХРФ ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що 05 червня 2007 року у Державному реєстрі земель зроблено запис №040770300005.
Згідно умов даного договору в оренду передано земельну ділянку площею 9,5600 га, кадастровий номер 6325156700:01:011:0159 - землі категорії житлової та громадської забудови, яка знаходиться за межами населеного пункту на території Височанської селищної ради Харківського району Харківської області.
Також, між Харківською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ост-Інвест" (орендар) укладено договір оренди землі від 21 травня 2007 року, який зареєстровано у Харківському районному відділі ХРФ ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що 05 червня 2007 року у Державному реєстрі земель зроблено запис №040770300003.
Згідно умов вказаного договору в оренду передано земельну ділянку площею 9,7789 га, кадастровий номер 6325156700:01:011:0160 - землі категорії житлової та громадської забудови, яка знаходиться за межами населеного пункту на території Височанської селищної ради Харківського району Харківської області.
Згідно з п. 8 вказаних договорів оренди землі договори укладено на п'ятдесят років.
У п. 5 договорів оренди землі визначена нормативна грошова оцінка земельних ділянок на момент їх укладання.
Пунктом 9 договорів оренди землі встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Височанської селищної ради у розмірі:
- На період будівництва житлового комплексу малоповерхової забудови - 1% від грошової оцінки земельної ділянки,
- На період експлуатації житлового комплексу малоповерхової забудови - 3% від грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно з п. 10 договорів оренди землі обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженим Кабінетом Міністрів України, нормами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
У п. 11 договорів оренди землі визначено, що орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.
Розпорядженням Кабінету Міністрів України № 725-р від 12 червня 2020 року "Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій громад Харківської області" утворено Височанську селищну раду Харківського району Харківської області, як публічну особу публічного права, з визначеним адміністративним центром в смт Високий шляхом приєднання до Височанської селищної ради населеного пункту Покотилівської селищної ради у складі смт. Покотилівка, населених пунктів Бабаївської селищної ради у складі смт Бабаї та селище Затишне, населеного пункту Яковлівської сільської ради у складі села Ржавець.
У зв'язку з набранням чинності Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин" від 28.04.2021 №1423-IX, з 27.05.2021 було змінено суб'єкта владних повноважень - розпорядника земельними ділянками за межами населеного пункту, та правовий статус земель з державної власності на землі комунальної власності.
Отже повноваження щодо розпорядження земельними ділянками, які передані в оренду відповідачу, перейшли до Височанської селищної територіальної громади в особі Височанської селищної ради.
04.01.2022 Височанська селищна рада зареєструвала за собою в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право комунальної власності на земельні ділянки з кадастровими номерами: 6325156700:01:011:0158; 6325156700:01:011:0159; 6325156700:01:011:0160.
Височанська селищна рада надіслала відповідачу пропозиції (вих. № 03-09/1703, № 03-09/1704, № 03-09/1705 від 31.10.2022) про внесення змін до договорів оренди землі та по два примірники договору оренди землі у новій редакції.
Дані пропозиції було відіслано відповідачу цінним листом з описом вкладення 02.11.2022 на адресу відповідача.
Височанська селищна рада відповіді на вказані пропозиції від відповідача не отримала.
В обґрунтування позовних вимог у позовній заяві зазначено, що з 1 січня 2025 року на території Височанської селищної ради діє нова нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка затверджена Рішенням ХLII сесії VIIІ скликання Височанської селищної ради від 02 липня 2024 року "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок в межах території Височанської селищної ради". Це рішення опубліковано 08.07.2024 на офіційному сайті Височанської селищної ради за посиланням (https://vysochanskarada.dosvit.org.ua/documents/clye9c0d8kalx08806xrxql6s).
Відповідно до ст. 289 Податкового кодексу України пункту 289.1. 289.1. для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Так, згідно наданого до позовної заяви витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9959823502025 від 22.04.2025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0158 у 2025 році становить 4 377 269,99 грн.
Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9959823952025 від 22.04.2025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0159 у 2025 році становить 30 665 908,31 грн.
Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9959824452025 від 22.04.2025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0160 у 2025 році становить 31 368 084,54 грн.
На підставі вказаних витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірних земельних ділянок позивач розрахував заборгованість з орендної плати та у позовній заяві зазначив, що розмір річної орендної плати, яку повинно сплачувати відповідач у 2025 року, становить:
- за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0158, 4377269,99 грн (розмір НГО) Х 1% = 43 772,70 грн. Розмір щомісячної орендної плати становить 3 647,72 грн.
- за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0159, 30665908,31 грн (розмір НГО) Х 1% = 306 659,08 грн. Розмір щомісячної орендної плати становить 25 554,92 грн.
- за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0160, 31368084,54 грн Х 1% = 313 680,84 грн. Розмір щомісячної орендної плати становить 26 140,07 грн.
Відповідачу було надіслано повідомлення Височанської селищної ради № 02-22/1123 від 22.04.2025, у якому було зазначено, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності, автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки з посиланням на правові висновки висловлені Великою Палатою Верховного Суду в Постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 (провадження № 12-66гс23).
У зв'язку з вищезазначеним, відповідачу було запропоновано сплачувати вищезазначений розмір орендної плати за користування земельними ділянками з кадастровими номерами: 6325156700:01:011:0158, 6325156700:01:011:0159, 6325156700:01:011:0160. До цього повідомлення було додано витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9959823502025, №НВ-9959823952025, №НВ-9959824452025 від 22.04.2025.
Відповідачу також було повідомлено, що орендна плата юридичними особами вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок ГУК Харківської області ІВАN UA388999980334199812000020633, в Казначействі України (ЕАП), МФО 899998, код ЄДРПОУ 37874947, вид платежу 18010600 «Орендна плата з юридичних осіб». У призначенні платежу необхідно вказувати номер договору та кадастровий номер земельної ділянки.
Вказане повідомлення було отримано відповідачем 24.04.2025, про що свідчить трекінг Укрпошти (лист № 6240300025776).
Згідно даних відділу бухгалтерського обліку та звітності Височанської селищної ради відповідачем, за період з 01.01.2025 до 07.07.2025, за договором оренди земельної ділянки від 21 травня 2007 року, який зареєстрований за №040770300004, сплачено за оренду земельної ділянки 474,75 гривень, про що свідчить довідка Височанської селищної ради № 32 від 07.07.2025, з якої вбачається, що відповідач щомісячно сплачує за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0158 94,95 гривень, а як зазначено позивачем повинен сплачувати 3 647,72 гривень.
Згідно даних відділу бухгалтерського обліку та звітності Височанської селищної ради відповідачем, за період з 01.01.2025 до 07.07.2025, за договором оренди земельної ділянки від 21 травня 2007 року, який зареєстрований за № №040770300005, сплачено за оренду земельної ділянки 35 233,50 гривень, про що свідчить довідка Височанської селищної ради № 33 від 07.07.2025, з якої вбачається, що відповідач щомісячно сплачує, за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0159 7044,70 гривень, а як зазначено позивачем повинен сплачувати 25554,92 гривень.
Згідно даних відділу бухгалтерського обліку та звітності Височанської селищної ради відповідачем, за період з 01.01.2025 до 07.07.2025, за договором оренди земельної ділянки від 21 травня 2007 року, який зареєстрований за № №040770300003, сплачено за оренду земельної ділянки 36 015,00 гривень, про що свідчить свідчить довідка Височанської селищної ради № 31 від 07.07.2025, з якої вбачається, що відповідач щомісячно сплачує за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0160 7203,00 гривень, а як зазначено позивачем повинен сплачувати 26140,07 гривень.
На підставі викладеного, у позовній заяві зазначено, що за період з січня 2025 року по червень 2025 року у відповідача перед позивачем утворилась заборгованість у загальному розмірі 260 343,01 грн (21 411,57 грн +118 106,02 грн +120 825,42 грн =260 343,01 грн), а саме:
- з орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 6325156700:01:011:0158 в розмірі 21 411,57 грн;
- з орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 6325156700:01:011:0159 в розмірі 118 106,02 грн;
- з орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 6325156700:01:011:0160 в розмірі 120 825,42 грн.
Зазначені обставини стали підставою для звернення до суду з цим позовом.
Разом з тим, під час розгляду справи Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області на виконання ухвали суду від 18.08.2025 у цій справі було надано витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірних земельних ділянок.
Так, згідно наданого ДЗК витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9974959322025 від 20.08.2025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0158 становить 4 173 409,45 грн.
Згідно наданого ДЗК витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9974499212025 від 18.08.2025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0159 становить 29 237 723,10 грн.
Згідно наданого ДЗК витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9975228652025 від 21.08.2025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0160 становить 29 907 193,56 грн.
Позивач, ураховуючи надані під час розгляду справи витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, здійснив новий розрахунок орендної плати за користування земельними ділянками з кадастровими номерами 6325156700:01:011:0158, 6325156700:01:011:0159, 6325156700:01:011:0160 за період січень-липень 2025 року, яка становить 268 958,34 грн.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.
Предметом позову у цій справі є стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості з орендної плати за користування земельними ділянками з кадастровими номерами 6325156700:01:011:0158, 6325156700:01:011:0159, 6325156700:01:011:0160 за період січень-липень 2025 року у розмірі 268 958,34 грн та розірвання договорів оренди.
Відповідно до ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Згідно з частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
У статті 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
За положеннями статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Статтею 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом також і орендну плату за водний об'єкт.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (далі - ПК України).
Згідно з підпунктом 14.1.136, пункту 14.1 статті 14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності - обов'язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.
Відповідно до підпункту 14.1.147, пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Отже орендна плата за користування землею комунальної власності за своїм правовим статусом є обов'язковим платежем, який орендар вносить орендодавцю.
У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Відповідно до частини першої статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
За змістом пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Статтею 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Статтею 629 ЦК зазначено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.
За приписами ст. 599 ЦК України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Згідно зі ст. 525, 526 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Статтею 530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно з ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його в строк, встановлений договором або законом (ч. 1 ст. 612 ЦК України).
За змістом ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Як установлено судом вище, пунктом 9 договорів оренди землі встановлено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Височанської селищної ради у розмірі:
- На період будівництва житлового комплексу малоповерхової забудови - 1% від грошової оцінки земельної ділянки,
- На період експлуатації житлового будинку малоповерхової забудови - 3% від грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно з п.10 договорів оренди землі обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, затвердженим Кабінетом Міністрів України, нормами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
Відповідно до п.11 договорів оренди землі орендна плата вноситься щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.
У п. 5 договорів оренди землі визначена нормативна грошова оцінка земельних ділянок на момент їх укладання.
Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України "Про оцінку земель".
Відповідно до частини 5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Статтею 13 Закону України "Про оцінку земель" встановлено випадки обов'язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок.
Відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Згідно із частиною 1 статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
За змістом статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".
За результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт (частина 1 статті 20 Закону України "Про оцінку землі").
Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону України "Про оцінку земель".
Пунктом 271.2 статті 271 ПК України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Отже нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема, договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Отже у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати.
Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Тож з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.
Як установлено судом вище, в обґрунтування позовних вимог позивачем у позовній заяві зазначено, що з 1 січня 2025 року на території Височанської селищної ради діє нова нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка затверджена Рішенням ХLII сесії VIIІ скликання Височанської селищної ради від 02 липня 2024 року «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок в межах території Височанської селищної ради».
Відповідачу було надіслано повідомлення Височанської селищної ради № 02-22/1123 від 22.04.2025, у якому було зазначено, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності, автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки з посиланням на правові висновки висловлені Великою Палатою Верховного Суду в Постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 (провадження № 12-66гс23).
У зв'язку з вищезазначеним, відповідачу було запропоновано сплачувати вищезазначений розмір орендної плати за користування земельними ділянками з кадастровими номерами: 6325156700:01:011:0158, 6325156700:01:011:0159, 6325156700:01:011:0160. До цього повідомлення було додано витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9959823502025, №НВ-9959823952025, №НВ-9959824452025 від 22.04.2025.
Разом з тим, Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області на виконання ухвали суду у цій справі було надано витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірних земельних ділянок, в яких зазначено нормативну грошову оцінку спірних земельних ділянок, яка є відмінною від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка зазначена у наданих позивачем витягах № НВ-9959823502025, №НВ-9959823952025, №НВ-9959824452025 від 22.04.2025.
Так, як встановлено вище, згідно наданого ДЗК витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9974959322025 від 20.08.2025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0158 становить 4 173 409,45 грн, замість 4 377 269,99 грн.
Згідно наданого ДЗК витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9974499212025 від 18.08.2025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0159 становить 29 237 723,10 грн замість 30 665 908,31 грн.
Згідно наданого ДЗК витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-9975228652025 від 21.08.2025 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0160 становить 29 907 193,56 грн замість 31 368 084,54 грн.
Позивач, ураховуючи надані ДЗК під час розгляду справи витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, здійснив новий розрахунок орендної плати за користування спірними земельними ділянками та у заяві про збільшення розміру позовних вимог зазначив, що розмір річної орендної плати, яку повинно сплачувати відповідач у 2025 року, становить:
- за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0158 4 173 409,45 грн. (розмір НГО) Х 1% = 41 734,09 грн. Розмір щомісячної орендної плати становить 3 477,84 гривень замість 3 647,72 грн.
- за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0159 29 237 723,10 грн. (розмір НГО) Х 1% = 292 377,23 грн. Розмір щомісячної орендної плати становить 24 364,77 гривень замість 25 554,92 грн.
- за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6325156700:01:011:0160, 29 907 193,56 грн. Х 1% = 299 071,93 грн. Розмір щомісячної орендної плати становить 24 922,66 гривень замість 26 140,07 грн.
Разом, за оренду трьох вищезазначених ділянок відповідач повинен щомісячно сплачувати: 3 477,84+24 364,77+24 922,66 = 52 765,27 грн.
Тобто, за період з січня по липень 2025 року (за сім місяців 2025 року), за оренду трьох вищезазначених земельних ділянок, відповідач повинен був сплатити 52 765,27 Х 7 = 369 356,89 грн.
Натомість, за твердженням позивача, відповідач за оренду трьох вказаних земельних ділянок у 2025 році щомісячно сплачує лише по 14 342,65 грн. Згідно довідки № 45 від 12.09.2005 відповідачем за оренду трьох вказаних земельних ділянок за період січень-липень 2025 року сплачено лише 100 398,55 грн.
На підставі викладеного, позивач у заяві про збільшення розміру позовних вимог зазначив, що за період за період січень-липень 2025 року, за оренду трьох вказаних земельних ділянок, у відповідача перед позивачем обліковується заборгованість у розмірі: 369 356,89 грн (нараховано) - 100 398,55 (сплачено) = 268 958,34 грн.
Розрахунок заборгованості з орендної плати за користування земельними ділянками, з кадастровими номерами 6325156700:01:011:0158, 6325156700:01:011:0159, 6325156700:01:011:0160 за період січень-липень 2025 року перевірено судом та встановлено його відповідність вимогам законодавства.
Ураховуючи наведене, суд погоджується з відповідачем, що у повідомленні від 22.04.2025 № 02-22/1123, яке було адресовано відповідачу, позивач вказав на необхідність сплати орендної плати за користування земельними ділянками у розмірі, що не відповідав дійсності та не створював обов'язку у відповідача з оплати вказаної позивачем суми.
Згідно зі ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.
Згідно з ч. 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005).
У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.
Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Зважаючи на викладені обставини та надані докази, ураховуючи визнання боргу відповідачем, суд дійшов висновку, що позовні вимоги щодо стягнення заборгованості з орендної плати за користування земельними ділянками, з кадастровими номерами 6325156700:01:011:0158, 6325156700:01:011:0159, 6325156700:01:011:0160, за період січень-липень 2025 року, в сумі 268 958,34 грн, є обгрунтованими, підтвердженими матеріалами справи та такими, що підлягають задоволенню.
Стосовно розірвання договорів оренди землі, суд дійшов наступних висновків.
Частиною 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
Відповідно до ч. 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Згідно з п. 35 зазначених договорів оренди землі дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає їх використанню, а також з інших підстав, визначених законом,
Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Водночас у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Поряд з цим, суд враховує, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, на яку посилається позивач у позовній заяві, аналізувалося співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі, досліджувалось питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а також на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Так, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Аналізуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.
У зв'язку з чим Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Досліджуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України, Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов'язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов'язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов'язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (див. постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).
Отже законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов'язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Також, потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
На підставі викладеного Велика Палата Верховного Суду виснувала, що у контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред'явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.
Тож зважаючи на правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №918/391/23, а також з урахуванням встановлених судом обставин у цій справі №922/2375/25 стосовно того, що розмір орендної плати у спірних договорах оренди землі визначений у відсотковому відношенні від нормативно-грошової оцінки землі, актуальний розмір якої на 2025 рік відповідачу не був достовірно відомий з об'єктивних причин, оскільки позивач у своєму повідомленні від 22.04.2025 №02-22/1123, яке було адресовано відповідачу, вказав на необхідність сплати орендної плати за користування земельними ділянками у розмірі, що не відповідав дійсності та не створював обов'язку у відповідача з оплати вказаної позивачем суми. Тобто неповна сплата орендних платежів пов'язана з помилкою, а не ухиленням від виконання зобов'язання в повному обсязі, виходячи також із принципу справедливості, добросовісності та розумності, суд погоджується з висновком відповідача щодо відсутності підстав для задоволення позову про розірвання договорів оренди землі.
Аналогічні висновки висловлені у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 21 січня 2025 року по справі №910/2063/23).
За таких обставин, суд вважає за необхідне відмовити в задоволенні позовних вимог щодо розірвання договорів оренди.
Ураховуючи, що позов задоволено частково, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, судові витрати зі сплати судового збору покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а отже судовий збір покладається на відповідача у 3 227,50 грн, решта суми судового збору у сумі 7267,20 грн - на позивача.
На підставі викладеного та керуючись ст. 6, 8, 13, 19, 124, 129 Конституції України, ст. 93, 141 Земельного кодексу України, ст. 1, 2, 13, 15, 21, 24, 25, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст. 5, 13, 15, 18, 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", ст. 3, 6, 11, 509, 525, 526, 530, 599, 610-612, 632, 627-629, 651 Цивільного кодексу України, та ст. 4, 20, 73, 74, 77, 86, 129, 236-241, 252 Господарського процесуального кодексу України, суд -
Позов задовольнити частково.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ОСТ-ІНВЕСТ" (61002, м. Харків, вул. Петровського, буд. 6/8, кв. 16, ідентифікаційний код 33815097) на користь Височанської селищної ради (62460, Харківська область, Харківський район, селище Високий, вул. Бульварна, буд. 12, ідентифікаційний код 04396503) заборгованість з орендної плати за користування земельними ділянками з кадастровими номерами 6325156700:01:011:0158, 6325156700:01:011:0159, 6325156700:01:011:0160 за період січень-липень 2025 року в сумі 268 958,34 грн, а також судовий збір у сумі 3 227,50 грн.
Після набрання рішенням законної сили видати наказ в установленому порядку.
В іншій частині позову щодо розірвання договорів оренди - відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення відповідно до ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України.
Повне рішення складено "05" листопада 2025 р.
Суддя І.О. Чистякова