05 листопада 2025 року м. Харків Справа № 917/895/25
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Лакіза В.В., суддя Тарасова І.В.,
без виклику учасників справи,
розглянувши у порядку спрощеного провадження апеляційну скаргу Комунального госпрозрахункового житлово-експлуатаційного підприємства "Автозаводське" Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, м. Кременчук Полтавської області (вх. №1714 П/2),
на рішення Господарського суду Полтавської області від 24.07.2025 (повний текст складено 24.07.2025) у справі № 917/895/25 (суддя Ківшик О.В.),
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Еско-Кремінь+", м.Кременчук Полтавської області,
до відповідача Комунального госпрозрахункового житлово-експлуатаційного підприємства "Автозаводське" Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, м. Кременчук Полтавської області,
про стягнення 108257,96грн,
У травні 2025 року Товариствj з обмеженою відповідальністю "Еско-Кремінь+" (далі - ТОВ "Еско-Кремінь+") звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Комунального госпрозрахункового житлово-експлуатаційного підприємства "Автозаводське" Кременчуцької міської ради (далі - КГ ЖЕП "Автозаводське") про стягнення боргу у загальній сумі 108257,96грн, з яких: 70197,45грн заборгованість за надані послуги з управління багатоквартирним будинком №37-А по вул. Троїцькій у місті Кременчуці Полтавської області за квартири:
- № 1 - за період з 25.05.2018 по 25.01.2021 у розмірі 12117,62грн;
- № 21 - за період з 25.05.2018 по 23.10.2019 у розмірі 6482,49грн;
- № 34 - за період з 25.05.2018 по 22.11.2021 у розмірі 13121,67грн;
- № 60 - за період з 25.05.2018 по 06.09.2023 у розмірі 21661,30грн;
- № 62 - за період з 25.05.2018 по 09.09.2021 у розмірі 16814,37грн;
Крім того, у зв'язку з неналежним виконанням відповідачем грошового зобов'язання позивач нарахував та заявив до стягнення 3% річних у розмірі 8002,28грн та інфляційні втрати у розмірі 30058,23грн за період прострочення.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у спірний період на балансі відповідача перебували п'ять квартир (№№ 1, 21, 34, 60, 62) комунальної власності, розташовані у багатоквартирному будинку №37-А по вул. Троїцькій у м. Кременчуці Полтавської області, а отже відповідач мав статус співвласника зазначеного будинку, однак не сплачував внески на утримання будинку та прибудинкової території, у зв'язку з чим у останнього виникла заборгованість у загальному розмірі 70197,45грн, за несвоєчасну сплату якої позивачем нараховано 3% річних та інфляційні втрати відповідно до положень ч. 2 ст. 625 Цивільного кодексу України за період прострочення оплати послуг управління по кожній квартирі окремо.
Рішенням Господарського суду Полтавської області від 24.07.2025 у справі №917/895/25 позов задоволено повністю.
Стягнуто з КГ ЖЕП "Автозаводське" на користь ТОВ "Еско-Кремінь+" заборгованість у розмірі 70197,45грн за надані послуги з управління багатоквартирним будинком №37-А по вул. Троїцькій у м. Кременчуці Полтавської області, 3% річних у розмірі 8002,28грн, інфляційні втрати на суму заборгованості у розмірі 30058,23грн та 3028,00грн судового збору.
Приймаючи рішення у даній справі, місцевий господарський суд, керуючись нормами Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", Закону України "Про житлово-комунальні послуги", статті 322 Цивільного кодексу України, положення Статуту відповідача, а також обставинами, встановленими рішенням Господарського суду Полтавської області від 12.06.2024 у справі №917/144/24, врахувавши досліджені матеріали справи у сукупності, дійшов висновку про виникнення у КГ ЖЕП "Автозаводське", як балансоутримувача квартир комунальної власності, обов'язку щодо оплати послуг з управління багатоквартирним будинком у спірний період. Встановивши, що відповідач свої зобов'язання щодо сплати внесків на утримання будинку належним чином не виконував, суд дійшов висновку про обґрунтованість заявленої до стягнення суми заборгованості, яка розрахована позивачем відповідно до встановленого тарифу та відповідає приписам чинного законодавства України.
Не погодившись з ухваленим судовим рішенням, відповідач - КГ ЖЕП "Автозаводське" звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Полтавської області від 24.07.2025 у справі №917/895/25 та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог. Також апелянт просить стягнути з позивача на свою користь судові витрати.
Апелянт вважає, що господарським судом першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення неправильно застосовано норми матеріального права та належним чином не з'ясовано обставини, що мають значення для справи, а висновки, викладені в оскаржуваному рішенні, не відповідають обставинам справи.
Узагальнені доводи апеляційної скарги відповідача зводяться до наступного:
- позивачем не надано суду договори, укладені ТОВ "Еско-Кремінь" з власниками квартир, на підставі яких останній здійснював повноваження управителя, а також доказів, що підтверджують повноваження ТОВ "Еско-Кремінь" щодо надання послуг з управління багатоквартирним будинком № 37А по вул. Троїцькій у місті Кременчуці Полтавської області;
- відповідач вважає, що за період з 25.05.2018 по 23.03.2020 (коли управителем будинку було ТОВ "Еско-Кремінь"), позивачем до матеріалів справи не надано відповідні договори про надання послуги управління багатоквартирним будинком, в яких мали бути вказані такі істотні умови, як перелік послуг, ціна, строки оплати;
- залучення управителя можливе лише за рішенням співвласників і на підставі договору, в якому сторонами визначається вартість послуг з управління; в свою чергу, управитель новозбудованого багатоквартирного будинку, що введений в експлуатацію, та право власності на квартири у якому набуте їх власниками, не може визначатись забудовником будинку;
- апелянт вважає безпідставним посилання суду першої інстанції в оскаржуваному рішенні на ч. 12 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" як на єдину норму, що регулює питання передання новозбудованого будинку в управління, оскільки дане питання регулюється Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" №417-VIII, який є спеціальним законом стосовно порядку визначення управителя у багатоквартирних будинках;
- скаржник також вказує про порушення порядку визначення управителя будинку № 37-А по вул. Троїцькій у м. Кременчуці, що передбачений Законом №417-VIII, у зв'язку з цим вважає, що ТОВ "Еско-Кремінь" взагалі не було визначено управителем будинку у період з 25.05.2018 по 23.03.2020;
- на думку скаржника, судом першої інстанції не було надано належної правової оцінки запереченням відповідача стосовно факту передачі в управління багатоквартирного будинку ТОВ "Еско-Кремінь", натомість суд безпідставно прийняв вказаний факт як преюдиційну обставину, залишивши поза увагою те, що у справі №917/144/24 судом зазначена обставина взагалі не досліджувалась;
- позивачем не підтверджено законність встановлення тарифів за послуги з управління багатоквартирним будинком ТОВ "Еско-Кремінь" у період 25.05.2018 по 23.03.2020, однак судом першої інстанції при розгляді справи не було з'ясовано обставини встановлення та зміни вказаних тарифів;
- оскільки Закон №417-VIII вимагає для прийняття рішення стосовно тарифів/кошторисів на управління будинку кількості голосів співвласників багатоквартирного будинку "за" більше 75%, тоді як на зборах від 25.02.2020 було отримано лише 55% голосів, у зв'язку з чим твердження позивача про правомірність рішень зборів співвласників будинку стосовно питання затвердження тарифів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є безпідставними;
- окрім основної заборгованості, позивачем також заявлено до стягнення з відповідача інфляційні втрати та 3% річних, однак, договором відступлення права вимоги від 23.03.2020 не передбачено того, що первісний кредитор (ТОВ "Еско-Кремінь") передав новому кредитору (позивачу) право такої вимоги, пов'язаної з неналежним виконанням боржниками своїх зобов'язань за договорами.
Згідно з витягом із протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.08.2025 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Білоусова Я.О., суддя Лакіза В.В.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 06.08.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою КГ ЖЕП "Автозаводське" на рішення Господарського суду Полтавської області від 24.07.2025 у справі №917/895/25; встановлено учасникам справи строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв, клопотань та письмових пояснень; попереджено учасників процесу, що апеляційна скарга КГ ЖЕП "Автозаводське" на рішення Господарського суду Полтавської області від 24.07.2025 у справі №917/895/25 буде розглядатися за правилами ч. 10 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України без повідомлення учасників справи.
19.08.2025 до Східного апеляційного господарського суду від ТОВ "Еско-Кремінь+" надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач заперечує проти доводів та вимог апеляційної скарги відповідача, просить залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін.
Узагальнена позиція позивача зводиться до наступного:
- при розгляді спору судом першої інстанції обґрунтовано враховано обставини, встановлені рішенням Господарського суду Полтавської області у справі №917/144/24; тоді як відповідач не надав суду будь-якого документального підтвердження на спростування того, що управління будинком № 37А по вул. Троїцькій у м. Кременчуці здійснював не позивач, а інший управитель або ОСББ; натомість позивач як у цій справі, так і у справі №917/144/24 надав належні та допустимі докази того, що управління будинком здійснювало ТОВ "Еско-Кремінь" починаючи з 2017 року;
- оскільки до 2020 року співвласники багатоквартирного будинку не приймали рішення щодо визначення форми управління будинком, а також виконавчі органи місцевого самоврядування не проводили конкурс з призначення управителя у будинку, тому ТОВ "Еско-Кремінь" продовжувало надавати послуги з управління будинком на тій підставі, що будинок був переданий йому в управління забудовником після здачі об'єкту в експлуатацію на виконання вимог ч. 12 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності";
- сама по собі відсутність договору про надання послуг з управління будинком у період з жовтня 2017 року по 2020 рік (до проведення перших загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку №37А, на яких було прийнято рішення про обрання управителя) не свідчить про відсутність підстав для надання послуг з управління будинком та здійснення оплати за такі послуги, а лише свідчить про те, що співвласники не проводили загальні збори та не реалізовували своє право на обрання управителя; у будь-якому випадку багатоквартирний будинок не може існувати та функціонувати без управління;
- позивач у встановлено законом порядку підтвердив здійснення управління будинком №37А по вул. Троїцькій саме управителем ТОВ "Еско-Кремінь", а в подальшому його правонаступником ТОВ "Еско-кремінь+", у зв'язку з чим, відповідно до ч.1 ст. 9 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" відповідач зобов'язаний оплатити фактично надані послуги незалежно від наявності чи відсутності відповідного договору;
- щодо затверджених тарифів на управління будинку позивач звертає увагу, що рішення про затвердження ціни послуги з управління багатоквартирним будинком є затвердженням або зміною умов договору з управителем, а отже таке рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більш як 50% загальної кількості всіх співвласників;
- долучені позивачем до матеріалів справи витяги з протоколів зборів співвласників багатоквартирного будинку від 25.02.2020 та від 10.12.2021 підтверджують затвердження загальним зборами співвласників розмірів тарифів; договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком № 37А/2020 від 23.03.2020 ніким не оспорювався, не визнаний судом недійсним, а відтак є правомірним, у т.ч. в частині тарифів (кошторису) та має виконуватись сторонами.
Як свідчать матеріали справи, про розгляд справи у письмовому провадженні сторони повідомлені належним чином, що підтверджується довідками про доставку електронних листів у підсистемі "Електронний суд".
У ході апеляційного розгляду даної справи Східним апеляційним господарським судом відповідно до п. 4 ч. 5 ст. 13 ГПК України створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строку, встановленого ч. 2 ст. 273 ГПК України.
Згідно ч. 13 ст. 8 та ч. 8 ст. 252 ГПК України, у разі здійснення розгляду справи в порядку письмового провадження суд розглядає справу за наявними у справі матеріалами, досліджує докази і письмові пояснення, викладені в заявах по суті справи, судове засідання не проводиться.
За положеннями ч. 1 ст. 270 ГПК України у суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі.
Апеляційні скарги на рішення господарського суду у справах з ціною позову менше ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, крім тих, які не підлягають розгляду в порядку спрощеного позовного провадження, розглядаються судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи.
З огляду на те, що ціна позову у даній справі (108257,96грн) є меншою від ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, суд апеляційної інстанції розглядає дану справу за правилами ч. 10 ст. 270 ГПК України без повідомлення учасників справи.
На час ухвалення цієї постанови клопотання будь-якого із учасників справи про розгляд справи в порядку загального позовного провадження до Східного апеляційного господарського суду не надходили.
Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Частиною 2 наведеної статті передбачено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Розглянувши матеріали господарської справи, доводи та вимоги апеляційних скарг, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Як встановлено господарським судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 10.10.2017 ТОВ "Еско-Кремінь" прийняло від забудовника ПрАТ "Крюківбудтехмонтаж" в управління (обслуговування) закінчений будівництвом багатоквартирний будинок №37-А по вул. Троїцькій у м. Кременчуці, що підтверджується відповідним актом прийому-передачі житлового будинку № 37А по вул. Троїцькій в м. Кременчуці на баланс та обслуговування від 10.10.2017.
Як зазначає позивач, починаючи з 10.10.2017 ТОВ "Еско-Кремінь" надавало послуги з управління багатоквартирним будинком співвласникам будинку №37-А по вул. Троїцькій у м. Кременчуці.
Згідно структури та розміру тарифу на утримання та обслуговування житлового будинку для житлових приміщень з 10.10.2017 розмір тарифу на утримання будинку становив 3,40грн/кв.м., з 2018 року - 2,60грв/кв.м. та послуги консьєржа з кожної квартири 126,58грн.
25.05.2018 рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області №605 "Про затвердження акта приймання-передачі до комунальної власності територіальної громади м. Кременчука квартир №№ 1, 21, 34, 60, 62 в будинку № 37А по вул. Троїцькій (попередня назва вул. Красіна) у м.Кременчуці" затверджено акт приймання-передачі до комунальної власності територіальної громади міста Кременчука квартир № 1, 21, 34, 60, 62 в будинку №37А по вул. Троїцька (попередня назва - вул. Красіна) у м. Кременчуці.
Пунктом 2 цього рішення вказані п'ять квартир передано на баланс відповідача - КГ ЖЕП "Автозаводське".
У подальшому, з метою ефективного використання комунального майна та необхідністю забезпечення житлом спортсменів, які зробили значний внесок у розвиток спортивної галузі міста Кременчука, квартири №№ 21, 31 та 34 по вул. Троїцькій, буд. №37А в м. Кременчуці було закріплено за управлінням молоді та спорту Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області на праві оперативного управління, що підтверджується рішеннями Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області від:
- 24.10.2019 "Про закріплення за управлінням молоді та спорту виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області на праві оперативного управління квартири № 21 по вул. Троїцькій, буд. 37А у м. Кременчуці";
- 26.01.2021 "Про закріплення за управлінням молоді та спорту Кременчуцької міської ради Полтавської області на праві оперативного управління квартири №1 по вул. Троїцькій, буд. 37А у м. Кременчуці";
- 23.11.2021 "Про закріплення за управлінням молоді та спорту Кременчуцької міської ради Полтавської області на праві оперативного управління квартири № 34 по вул. Троїцькій, буд. 37А у м. Кременчуці".
Наведені обставини також підтверджуються Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна.
Судом також встановлено, що квартиру №60 по вул. Троїцькій, 37А у м.Кременчуці на підставі свідоцтва про право власності, серія СТЕ № 076221, виданого 07.09.2023 Департаментом житлово-комунального господарства Кременчуцької міської ради передано у приватну власність гр. ОСОБА_1
29.06.2021 рішення виконавчого комітету Кременчуцької міської ради №822 "Про надання згоди на безоплатну передачу майна, яке належить до комунальної власності Кременчуцької міської територіальної громади, з балансу на баланс" надано згоду на безоплатну передачу майна з балансу КГ ЖЕП "Автозаводське" на баланс виконавчого комітету Кременчуцької міської ради квартири №62 в будинку 37А по вул. Троїцькій у м. Кременчуці.
Рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради від 12.08.2021 за №1034 "Про включення до числа службових жилих приміщень та закріплення за виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради № 62 по вул. Троїцькій, буд. 37А у м. Кременчуці" включено до числа службових жилих приміщень та закріплено за виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради квартиру № 62 по вул. Троїцькій, буд. 37 А у м. Кременчуці.
10.09.2021 рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради №1192 "Про надання службового жилого приміщення" вирішено надати Стефаненко Є.О., заступнику начальника управління розвитку підприємництва, торгівлі, побуту та регуляторної політики, службову трикімнатну квартиру № 62 по вул. Троїцькій, буд. 37А у м. Кременчуці.
З досліджених судом матеріалів справи вбачається, що квартири №№ 1, 21, 34, 60, АДРЕСА_1 " перебували на балансі відповідача - КГ ЖЕП "Автозаводське" у такі періоди:
- № 1 - з 25.05.2018 по 25.01.2021;
- № 21 - з 25.05.2018 по 23.10.2019;
- № 34 - з 25.05.2018 по 22.11.2021;
- № 60 - з 25.05.2018 по 06.09.2023;
- № 62 - з 25.05.2018 по 09.09.2021.
Рішенням співвласників багатоквартирного будинку № 37-А по вул. Троїцькій в м. Кременчуці від 25.02.2020 управителем багатоквартирного будинку обрано ТОВ "Еско-Кремінь+".
23.03.2020 між ТОВ "Еско-Кремінь+" (далі - управитель) та співвласники багатоквартирного будинку за адресою: м. Кременчук, вул. Троїцька, буд. 37А уклали договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (далі - договір), в якому сторони узгодили, зокрема, наступні умови:
- управитель зобов'язується надавати співвласникам послуги з управління багатоквартирним будинком (далі - послуги з управління), що розташований за адресою: м. Кременчук, вул. Троїцька, буд. 37А (далі - будинок), а співвласники зобов'язуються оплачувати управителю послуги з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору (п. 1 договору);
- послуга з управління полягає у забезпеченні управителем належних проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території (п. 3 договору);
- кожен із співвласників зобов'язаний оплачувати управителеві надані послуги з управління в порядку, за ціною та у строки, встановлені цим договором (п. 6 договору);
- ціна послуг з управління для житлових приміщень становить 3,60грн на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлового приміщення у будинку та включає: витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку для житлового приміщення в розмірі 3,40грн відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території (далі - кошторис витрат), що мітиться у додатку 5 до цього договору; - винагороду управителю в розмірі 0,20грн на місяць (п. 10 договору);
- оплата за послуги консьєржа у будинку становить 130грн на місяць з однієї квартири (п. 12 договору);
- плата за послуги з управління нараховуються щомісяця управителем та вноситься кожним співвласником не пізніше 15 числа місяця, наступного за розрахунковим. За бажанням співвласника оплата послуги з управління може здійснюватися шляхом внесення авансових платежів (п. 13 договору).
З 01.02.2021 почали діяти нові тарифи для житлових і нежитлових приміщень.
Так, згідно кошторису на утримання та обслуговування житлового будинку вул. Троїцька, №37-А, затвердженого зборами співвласників багатоквартирного будинку від 07.12.2020, визначено тариф з витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку для житлового приміщення в розмірі 3,54грн за 1 кв.м.; послуги консьєржа (з квартири) - 150грн на місяць; вивіз сміття - 0,47грн за 1 кв.м.
3 01.01.2022 почали діяти нові тарифи для житлових і нежитлових приміщень. Так, згідно кошторису на утримання та обслуговування житлового будинку вул. Троїцька, №37-А, затвердженого зборами співвласників багатоквартирного будинку від 07.12.2020, визначено тариф з витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку для житлового в розмірі 4,12грн за 1 кв.м.; послуги консьєржа (з квартири) - 168грн на місяць; вивіз сміття - 0,65грн за 1 кв.м.
Таким чином, позивач вважає, що відповідач зобов'язаний здійснювати оплату за посли з управління багатоквартирним будинком у спірний період за тарифами, затвердженими рішеннями співвласників багатоквартирного будинку.
Разом з цим, судом з'ясовано, що 23.03.2020 між ТОВ "Еско-Кремінь" та ТОВ "Еско-Кремінь +" було укладено договір відступлення права вимоги, на підставі якого ТОВ "Еско-Кремінь +" отримало право вимоги виконання всіх зобов'язань з оплати послуг з управління багатоквартирним будинком № 37-А по вул. Троїцькій у м. Кременчуці, які виникли у співвласників багатоквартирного будинку перед ТОВ "Еско-Кремінь" у період з 10.10.2017 до 22.03.2020.
З урахуванням наведеного позивач зазначає, що зобов'язання з оплати послу з утримання будинку №37-А, які виникли перед ТОВ "Еско-Кремінь", мають бути виконані відповідачем саме перед ТОВ "Еско-Кремінь +".
Матеріалами справи також підтверджується, що позивач вже звертався до Господарського суду Полтавської області з позовом до Кременчуцької міської ради про стягнення заборгованості у розмірі 79421,85грн за надані послуги з управління багатоквартирним будинком №37-А по вул. Троїцькій у м. Кременчуці Полтавської області (за квартири №№ 1, 21, 34, 60, 62).
Рішенням Господарського суду Полтавської області від 12.06.2024 у справі №917/144/24 у задоволенні позову відмовлено з тих підстав, що Кременчуцька міська рада є неналежним відповідачем за таким позовом. За результатами розгляду справи №917/144/24 суд дійшов висновку, що саме на КГ ЖЕП "Автозаводське" покладається обов'язок щодо оплати послуг з управління багатоквартирним будинком, а не на Кременчуцьку міську раду.
Звертаючись до господарського суду з позовом у даній справі №917/895/25, позивач посилається на те, що у спірний період відповідач у повному обсязі отримував послуги з утримання будинку, гарантував погашення заборгованість та просив надати додатковий час для виділення бюджетного асигнування, при цьому не висував будь-яких вимог або зауважень щодо управителя, що підтверджується копіями листів, зокрема, № 01-141603 від 22.01.2021 (а.с. 56 - 60 т. 1).
Однак, в порушення умов договору та вимог чинного законодавства відповідач не виконав належним чином зобов'язання з оплати послуг з управління багатоквартирним будинком № 37-А по вул. Троїцькій у м. Кременчуці, внаслідок чого станом на час звернення з позовом утворилась заборгованість перед TOB "Еско-Кремінь+" у загальному розмірі 70197,45грн за надані послуги з управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_2 , а саме:
- за період з 25.05.2018 по 25.01.2021 з квартири №1 - 12117,62грн,
- за період з 25.05.2018 по 23.10.2019 з квартири №21 - 6482,49грн;
- за період з 25.05.2018 по 22.11.2021 з квартири № 34 - 13121,67грн;
- за період з 25.05.2018 по 06.09.2023 з квартири № 60 - 21661,30грн;
- за період з 25.05.2018 по 09.09.2021 з квартири № 62 - 16814,37грн.
Також, у зв'язку з простроченням грошового зобов'язання позивач нарахував 3% річних у розмірі 8002,28грн та інфляційні втрати у розмірі 30058,23грн.
Наведені обставини стали підставою звернення позивача до господарського суду першої інстанції з позовом про стягнення з відповідача заборгованість за надані послуги з управління багатоквартирним будинком, а також 3% річних та інфляційних втрат у зв'язку з простроченням зобов'язання.
Як вже зазначалося, за результатами розгляду позовних вимог Господарським судом Полтавської області ухвалено оскаржуване рішення від 24.07.2025 у справі №917/895/25, яким позов про стягнення заборгованості задоволено повністю з підстав доведеності та обґрунтованості позовних вимог.
Надаючи кваліфікацію спірних правовідносин, суд апеляційної інстанції погоджується з правильністю висновків суду першої інстанції щодо наявності підстав для задоволення позову, з огляду на таке.
За приписами ч. 1 ст. 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, та встановлено перелік способів захисту цивільних прав та інтересів (ст. 16 ЦК України).
При цьому захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду.
Предметом спору у даній справі є матеріально-правова вимога позивача про стягнення з відповідача (визначеного органом місцевого самоврядування балансоутримувачем квартир комунальної власності) на користь позивача (управителя будинку) заборгованості за надані послуги управління будинком.
Спірні правовідносини, що виникли між позивачем та відповідачем, за своїм змістом є майновими, та стосуються прав та обов'язків співвласників житлових та нежитлових приміщень, що розташовані у багатоквартирному будинку.
Згідно зі ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Особливим видом права власності є право довірчої власності, яке виникає внаслідок закону або договору.
За приписами ч.ч. 1 - 4 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов'язує.
Відповідно до ст. 322 ЦК України власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
Тобто, положення ст. 322 ЦК України встановлюють презумпцію обов'язку власника нести усі витрати, пов'язані з утриманням належного йому майна, у тому числі з оплати комунальних та інших наданих йому послуг, поза залежністю від того, чи користується він ними безпосередньо чи ні. До таких витрат належать витрати, пов'язані зі зберіганням майна, його ремонтом, забезпеченням збереження його властивостей тощо. Такий обов'язок власника є похідним від належних йому, як абсолютному володарю, правочинів володіння, користування та розпорядження майном. Невиконання власником свого обов'язку по утриманню своєї власності може створювати небезпеку для третіх осіб.
Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 02.12.2020 у справі №761/48615/18-ц.
Пунктом 6 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" визначено термін індивідуальний споживач, яким є фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об'єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги.
Згідно зі ст. 5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" до житлово-комунальних послуг належать:
1) житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком.
Послуга з управління багатоквартирним будинком включає:
- забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
- купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
- поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
- інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку;
2) комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, управління побутовими відходами.
За приписами ст. 9 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором. Споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору.
Статтею 12 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" передбачено, що надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах.
Положеннями ст.ст. 7, 8 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" визначено права та обов'язки споживача й виконавця житлово-комунальних послуг, зокрема, правом споживача є одержання вчасно та відповідної якості житлово-комунальних послуг згідно із законодавством та умовами договору, а обов'язком - оплата житлово-комунальних послуг у строки, встановлені договором або законом. Обов'язком виконавця є надання послуг вчасно та відповідної якості.
Таким чином, згідно із зазначеними нормами закону споживачі зобов'язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними.
Факт відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг сам по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі. У такому разі для стягнення заборгованості за відсутності договору необхідним також є доведення факту надання та споживання послуг. У разі не укладення сторонами договору про надання послуг з утримання будинку та прибудинкової території, позивач повинен довести надання таких послуг.
Аналогічні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 21.04.2020 у справі №910/7968/19 та від 10.12.2019 у справі № 907/563/18.
Отже, під час розгляду справи про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги визначальним є встановлення факту надання обслуговуючою організацією (позивачем) житлово-комунальних послуг особам, які є їх споживачами (відповідачу), та правильність нарахування заборгованості за житлово-комунальні послуги.
У такому разі обов'язок доказування і подання доказів надання послуг з управління багатоквартирним будинком покладається на позивача відповідно до правил ст.ст. 74, 80 ГПК України.
З досліджених судом матеріалів справи вбачається, що рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради від 25.05.2018 №605 "Про затвердження акта приймання-передачі до комунальної власності територіальної громади м.Кременчука квартир №№ 1, 21, 34, 60, 62 в будинку № 37А по вул. Троїцькій (попередня назва вул. Красіна) у м. Кременчуці" затверджено акт приймання-передачі до комунальної власності територіальної громади міста Кременчука квартир № 1, 21, 34, 60, 62 в будинку №37А по вул. Троїцька у м. Кременчуці.
Пунктом 2 рішення вказані квартири передано на баланс відповідача - КГ ЖЕП "Автозаводське".
Відповідно до ч. 1 ст. 24 Господарського кодексу України (далі - ГК України, чинний на час дії спірних правовідносин) управління господарською діяльністю у комунальному секторі економіки здійснюється через систему організаційно-господарських повноважень територіальних громад та органів місцевого самоврядування щодо суб'єктів господарювання, які належать до комунального сектора економіки і здійснюють свою діяльність на основі права господарського відання або права оперативного управління.
Згідно з ч. 1 ст. 136 ГК України право господарського відання є речовим правом суб'єкта підприємництва, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом), з обмеженням правомочності розпорядження щодо окремих видів майна за згодою власника у випадках, передбачених цим кодексом та іншими законами.
Власник майна, закріпленого на праві господарського відання за суб'єктом підприємництва, здійснює контроль за використанням та збереженням належного йому майна безпосередньо або через уповноважений ним орган, не втручаючись в оперативно-господарську діяльність підприємства (ч. 2 ст. 136 ГК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 137 ГК України під правом оперативного управління визнається речове право суб'єкта господарювання, який володіє, користується і розпоряджається майном, закріпленим за ним власником (уповноваженим ним органом) для здійснення некомерційної господарської діяльності, у межах, встановлених цим кодексом та іншими законами, а також власником майна (уповноваженим ним органом).
Згідно з ч. 2 ст. 137 ГК України власник майна, закріпленого на праві оперативного управління за суб'єктом господарювання, здійснює контроль за використанням і збереженням переданого в оперативне управління майна безпосередньо або через уповноважений ним орган і має право вилучати у суб'єкта господарювання надлишкове майно, а також майно, що не використовується, та майно, що використовується ним не за призначенням.
Отже, балансоутримувачі майна - це установи, організації, які на праві оперативного управління отримали нерухоме та рухоме майно та обліковують його на балансі.
Відповідно, на особу, у господарському віданні або оперативному управлінні (тобто на балансі) якої перебуває майно, покладені права та обов'язки власника такого майна, але обмежена можливість розпоряджатися ним.
20.10.2023 рішенням Кременчуцької міської ради Кременчуцького район Полтавської області "Про внесення змін до відомостей про КГ ЖЕП "Автозаводське"" затверджено Статут КГ ЖЕП "Автозаводське" в новій редакції.
Пунктами 1.2, 1.3 Статуту передбачено, що підприємство засноване на комунальній власності Кременчуцької міської територіальної громади.
Підприємство функціонально підпорядковане власнику в особі уповноваженого ним органу - Департаменту житлово-комунального господарства Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області (далі - Департамент ЖКГ) в межах, визначених цим Статутом та Положенням про Департамент житлово-комунального господарства Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області.
Підприємство є самостійною юридичною особою: має самостійний баланс; розрахункові, поточні та інші рахунки в банківських та кредитних установах; власне найменування; гербову печатку, печатки, штампи та бланки зі своїм найменуванням та ідентифікаційним номером; діє на підставі Статуту; має право від свого імені укладати договори (угоди); користується усіма майновими і немайновими правами; несе майнову відповідальність по зобов'язанням згідно з чинним законодавством України; має право бути позивачем, відповідачем, третьою особою в судах з усіма процесуальними правами та обов'язками (п. 2.1 Статуту).
Відповідно до п. 3.1 Статуту, предметом господарської діяльності підприємства, зокрема, є утримання на балансі об'єктів, власником яких є Кременчуцька міська територіальна громада в особі Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області; здійснення повноважень в межах, визначених Кременчуцькою міською радою Кременчуцького району Полтавської області щодо збереження майна, яке перебуває у комунальній власності; здійснення контролю за додержанням орендаторами умов договорів та оплату ними житлово-комунальних послуг.
Аналіз наведених положень Статуту КГ ЖЕП "Автозаводське" свідчить, що відповідач є самостійною юридичною особою, функціонально підпорядковане департаменту житловокомунального господарства Кременчуцької міської ради, частково фінансується як за рахунок місцевого бюджету, так і державного та використовує отримані кошти у своїй господарській діяльності.
Одним із основних статутних завдань відповідача є утримання майна, власником якого є орган місцевого самоврядування.
Як встановлено судом, починаючи з 25.05.2018 п'ять квартир (№№ 1, АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , 62), що знаходяться у багатоквартирному будинку АДРЕСА_2 перебували на балансі відповідача - КГ ЖЕП "Автозаводське".
У подальшому, на підставі рішень Кременчуцької міської ради частина квартир була закріплена за Управлінням молоді та спорту Кременчуцької міської ради на праві оперативного управління, а саме: квартира №1 - 26.01.2021; квартира №21 - 24.10.2019; квартира № 34 - 23.11.2021.
Крім того, наявні в матеріалах справи докази свідчать, що квартира АДРЕСА_5 на підставі свідоцтва про право власності, серія СТЕ № 076221, виданого 07.09.2023 Департаментом житлово-комунального господарства Кременчуцької міської ради передана у приватну власності гр. ОСОБА_1 , право власності зареєстровано 08.09.2023.
Зазначені обставини також підтверджуються інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
10.09.2021 рішенням виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області № 1192 "Про надання службового жилого приміщення" квартиру АДРЕСА_6 передано у власність гр. ОСОБА_2 .
Отже, матеріалами справи підтверджується, що квартири АДРЕСА_7 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_1 " перебували на балансі КГ ЖЕП "Автозаводське" у такі періоди:
- № 1 з 25.05.2018 по 25.01.2021 (до передачі на баланс Управлінню молоді та спорту);
- № 21 з 25.05.2018 по 23.10.2019 (до передачі на баланс Управлінню молоді та спорту);
- № 34 з 25.05.2018 по 22.11.2021 (до передачі на баланс Управлінню молоді та спорту);
- № 60 з 25.05.2018 по 06.09.2023 (до передачі у власність ОСОБА_1 );
- № 62 з 25.05.2018 по 09.09.2021 (до передачі у власність ОСОБА_2 ).
Колегія суддів зазначає, що оскільки у спірний період квартири АДРЕСА_7 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 перебували на балансі КГ ЖЕП "Автозаводське" та саме це комунальне підприємство було відповідальним за їх утримання, а отже відповідач є співвласником багатоквартирного будинку, який зобов'язаний сплачувати належні внески і платежі, зокрема, на утримання будинку та прибудинкової території.
З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції погоджується з висновками місцевого господарського суду, що незважаючи на відсутність підписаного між сторонами договору про надання послуг з управління будинком у період з жовтня 2017 по 2020 рік (до моменту проведення перших загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_8 , на яких було прийнято рішення про обрання управителем позивача), між сторонами у справі фактично склалися саме такі правовідносини, оскільки ТОВ "Еско-Кремінь" житлово-комунальні послуги фактично надавалися, а тому відповідач, як балансоутримувач нерухомого майна, зобов'язаний їх оплачувати.
Що стосується доводів скаржника про відсутність доказів передачі відповідного будинку на баланс ТОВ "Еско-Кремінь", колегія суддів зазначає наступне.
Частиною 13 ст. 19 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" закріплено, що забудовник зобов'язаний не пізніше ніж у стодвадцятиденний строк з дня введення об'єкта будівництва в експлуатацію передати цей об'єкт об'єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації разом з необхідною технічною документацією
Вказана норма відтворена також у п. 12 ст. 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", яким передбачено, що замовник зобов'язаний передати закінчений будівництвом та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, об'єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації протягом ста двадцяти календарних днів з дня його прийняття в експлуатацію.
Отже, наведеною нормою передбачено обов'язок замовника будівництва передати закінчений будівництвом будинок ОСББ або власнику, або експлуатуючій організації.
Як вбачається з матеріалів справи, житловий будинок АДРЕСА_2 було введено в експлуатацію у 2017 році (а.с. 14 т. 1).
На виконання вищевказаних вимог закону, а також враховуючи відсутність створеного ОСББ та оформлення права власності на більшість квартир, забудовник передав будинок на баланс експлуатуючій організації - ТОВ "Експлуатація спец комплектація - Кремінь" (скорочено ТОВ "Еско-Кремінь"), що підтверджується наявним в матеріалах справи актом прийому-передачі житлового будинку АДРЕСА_2 на баланс та обслуговування від 10.10.2017.
Судом також встановлено, що у період з 10.10.2017 по 25.02.2020 співвласники багатоквартирного будинку не проводили загальні збори та не реалізовували своє право на обрання управителя чи створення ОСББ, рішення про зміну управителя ТОВ "Еско-Кремінь" також не приймалося.
При цьому, відповідач в апеляційній скарзі не зазначає та не вказує на те, яким чином дії забудовника щодо передачі новозбудованого житлового будинку в управління ТОВ "Еско-Кремінь" порушують вимоги Закону № 417-VIII або права співвласників багатоквартирного будинку на вибір іншої моделі управління або іншого управителя.
За встановлених судом обставин справи не вбачається, що відповідач висував до ТОВ "Еско-Кремінь" будь-які претензії щодо неналежної якості наданих послуг чи заперечення щодо правомірності надання цим управителем послуг та/або наполягав на виборі іншого управителя.
Що стосується доводів апеляційної скарги відповідача про відсутність в матеріалах справи доказів укладення договорів між ТОВ "Еско-Кремінь" та власниками квартир, колегія суддів наголошує, що цивільні права та обов'язки сторін у даному випадку виникли в порядку ч. 1 ст. 11 ЦК України - з дій юридичних осіб, які в силу загальних правил і змісту цивільного законодавства породжують взаємні права та обов'язки.
Як вже зазначалося, споживачі зобов'язані оплачувати житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними, а факт відсутності договору про надання житлово-комунальних послуг сам по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі.
Вказана позиція є усталеною та викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21.08.2019 у справі №922/4239/16, Верховного Суду від 09.06.2021 у справі №303/7554/16-ц, 25.09.2019 у справі №522/401/15-ц та 10.12.2018 у справі № 638/11034/15-ц, від 26.04.2018 у справі №904/6293/17.
Колегія суддів наголошує, що підставою для виникнення зобов'язань з оплати послуг з управління будинком без укладення договору є, насамперед, факт надання відповідних послуг з утримання будинку та прибудинкової території, а також доведення обсягу та вартості таких послуг належними та допустимими доказами.
Посилаючись на відсутність доказів надання послуг з управління ТОВ "Еско-Кремінь", скаржник не наводить аргументів стосовно того, яким чином новозбудований багатоквартирний будинок міг повноцінно функціонувати без надання послуг управління (технічного обслуговування систем, прибирання, ремонту, освітлення та забезпечення роботи інженерних мереж), тоді як отримання та фактичне споживання співвласниками багатоквартирного будинку таких послуг не може відбуватися на безоплатній основі.
Матеріали справи не містять та відповідач не надано суду будь-яких доказів того, що за спірний період 25.05.2018 по 23.03.2020 послуги з утримання будинку та прибудинкової території в будинку № 37А по вул. Троїцька у м. Кременчуці надавалися іншим управителем, а не ТОВ "Еско-Кремінь".
У зв'язку з наведеним, колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги відповідача про те, що ТОВ "Еско-Кремінь" не був неналежним управителем багатоквартирного будинку у спірний період.
При цьому суд апеляційної інстанції вважає безпідставними посилання відповідача про відсутність доказів наявності у ТОВ "Еско-Кремінь" повноваження щодо надання послуг з управління багатоквартирним будинком № 37А по вул. Троїцькій в м. Кременчуці, оскільки:
По-перше, як вже вказувалося, відсутність укладеного договору на управління будинком між власниками квартир та обслуговуючою компанією не звільняє від обов'язку оплати за фактично надані послуги з управління багатоквартирним будинком.
По-друге, на виконання вимог закону забудовник передав житловий будинок в управління обслуговуючій компанії, при цьому співвласники багатоквартирного будинку № 37А по вул. Троїцька у м. Кременчуці не прийняли рішення про делегування функції з управління будинку буд-якій іншій особі, а тому ТОВ "Еско-Кремінь" у спірний період з 10.10.2017 по 23.03.2020 був належним управителем цього будинку.
Верховний Суд неодноразово звертав увагу, що основною первинною ознакою будь-якої господарської операції, як-то надання послуг чи виконання робіт, є її реальність. Наявність належним чином оформлених первинних документів (підписаних уповноваженими представниками обох сторін) є вторинною, похідною ознакою. Правові наслідки створює саме господарська операція (реальне надання послуг/виконання робіт), а не первинні документи (постанова об'єднаної палати Верховного Суду від 02.06.2023 у справі №914/2355/21).
Оцінка господарських операцій повинна проводитися на підставі комплексного, всебічного аналізу специфіки та умов вчинення конкретного правочину, з обов'язковим урахуванням його господарської мети, економічної доцільності, а також використання отриманих товарів чи послуг у подальшій діяльності підприємства.
Обов'язковою умовою підтвердження реальності здійснення господарських операцій є фактична наявність у сторін договору первинних документів, фізичних, технічних та технологічних можливостей для здійснення відповідних операцій та зв'язок між фактом придбання послуги і подальшою господарською діяльністю.
Апеляційним господарським судом встановлено, що позивач надав до матеріалів справи належні, достатні та достовірні докази того, що управління будинком № 37А по вул. Троїцька у м. Кременчуці у спірний період з 25.05.2018 по 23.03.2020 здійснювало ТОВ "Еско-Кремінь", що підтверджується, зокрема, договорами, які укладались цим управителем будинку з виконавцями комунальних послуг у 2017 - 2018 роках до обрання нового управителя ТОВ "Еско-Кремінь+".
Так, з наданих до справи доказів вбачається, що з метою належного утримання будинку №37А по вул. Троїцькій у місті Кременчуці ТОВ "Еско-Кремінь" було укладено:
- з ТОВ "Креміньліфтсервіс" договір на надання послуг з повного технічного обслуговування ліфтів №22 від 01.12.2017;
- з Кременчуцьким комунальним автотранспортним підприємством 1628 договір №17/18 від 11.01.2018 на надання послуг з вивезення твердих відходів;
- з ПАТ "Полтаваобленерго" договір про постачання електричної енергії №4360 від 22.02.2018;
- з ПрАТ "Кременчукгаз" договір на експлуатацію складових газорозподільної системи №1136-8 від 21.12.2019;
- з ТОВ "Сокіл Полтавщина" договір про виконання пусконалагоджувальних робіт №180208/Р1СК від 01.02.2018;
- з ПП "Візит-Сервіс" договір про технічне забезпечення електропостачання споживача №17 від 25.04.2018.
Також позивачем долучено до матеріалів справи рахунки, які виставлялися ТОВ "Еско-Кремінь" за надані послуги з управління багатоквартирним будинком.
Судом встановлено, що згідно структури та розміру тарифу на утримання та обслуговування житлового будинку для житлових приміщень з 10.10.2017 розмір тарифу на утримання будинку становив 3,40 грн/кв.м., з 2018 року - 2,60грн/кв.м. та послуги консьєржа з кожної квартири 126,58грн.
Також, як свідчить зміст рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку від 27.01.2018 (по питанню №2) більшістю голосів співвласників багатоквартирного будинку роботу управляючої компанії ТОВ "Еско-Кремінь" визнано задовільною.
Водночас матеріалах справи не містять доказів звернення відповідача з претензіями до позивача щодо ненадання послуг, надання їх не в повному обсязі або надання послуг неналежної якості, що також булло обґрунтовано враховано господарським судом першої інстанції при розгляді справи.
Відповідачем також не оскаржувалися застосовані тарифи, які були визначені ТОВ "Еско-Кремінь". Відповідні докази щодо оскарження тарифів визначених ТОВ "Еско-Кремінь" іншими співвласниками багатоквартирного будинку матеріали справи також не містять.
25.02.2020 співвласники багатоквартирного будинку № 37-А по вул. Троїцькій у місті Кременчуці прийняли рішення про обрання управителя ТОВ "Еско-Кремінь+", а 23.03.2020 між позивачем та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: м. Кременчук, вул. Троїцька, 37А було укладено договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
Згідно ст. 11 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором (частина перша).
Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками.
У ч. 1 ст. 18 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" визначено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.
Як передбачено ч. 1 ст. 15 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками. У випадках, визначених законом, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається від імені співвласників багатоквартирного будинку уповноваженою особою органу місцевого самоврядування.
Отже, договір про надання послуг з управління, що укладений на виконання рішення зборами співвласників, є обов'язковим для виконання всіма співвласниками. У такому разі укладання індивідуального договору співвласника з управителем не вимагається, тому його відсутність не може бути підставою для відмови в позові. При цьому створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку не є обов'язковим (відповідна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 27.03.2023 у справі № 920/1343/21).
При цьому, колегія суддів наголошує, що наявність чи відсутність окремого договору між індивідуальним споживачем (співвласником окремих приміщень в будинку) та обслуговуючою компанією не впливає на обов'язок такого співвласника виконувати рішення загальних зборів ОСББ та брати участь в утриманні будинку.
Що стосується аргументів скаржника про неправомірність затвердження тарифів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком на підставі рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку від 25.02.2020, оскільки, на його думку, Закон №417-VIII вимагає для прийняття рішення стосовно тарифів/кошторисів на управління будинку кількість голосів "за" більше 75%, а на зборах було отримано лише 55% голосів, колегія суддів зазначає таке.
За приписами ч. 14 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.
За приписами ч. 6 ст. 10 України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у п.п. 2, 3 і 9 ч. 2 цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Відповідно до положень п.п. 2, 3 та 9 ч. 2 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, зокрема, про визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).
Таким чином, питання №3 та №4, за якими прийнято рішення на зборах співвласників багатоквартирного будинку 25.02.2020, належать до п.п. 2, 3 ч. 2 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", а тому, відповідно до ч. 6 зазначеної статті, вважаються прийнятими, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що з питань №3 та №4 щодо затвердження умов договору з обраним управителем ТОВ "Еско-Кремінь+" та затвердження витрат на утримання (управління) багатоквартирним будинком №37-А по вул. Троїцькій у м. Кременчуці проголосувало "за" - 39 та 40 співвласників (53,95% та 54% від загальної площі квартир та/або нежитлових приміщень яких становить 2683,85 м2 та 2735,45 м2), тому відповідно до п.п. 2 та 3 ч. 2 та ч. 6 ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" в редакції Закону №417-VIII від 10.06.2018 зазначені рішення вважаються прийнятими зборами співвласників.
Враховуючи, що встановлена ст. 204 ЦК України презумпція правомірності укладеного співвласниками договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком №37А/2020 від 23.03.2020 відповідачем не спростована, тому у суду відсутні підстави не враховувати укладений між сторонами договір під час розгляду справи.
Матеріали справи не містять доказів, що вказаний договір визнався у судовому поряду недійсним або був розірваним.
До того ж, обставини прийняття багатоквартирного будинку №37-А по вул. Троїцькій у м. Кременчуці в управління вже досліджувалися судом у іншій справі. А саме, рішенням Господарського суду Полтавської області від 12.06.2024 у справі №917/144/24 у задоволенні позову відмовлено з тих підстав, що Кременчуцька міська рада є неналежним відповідачем за таким позовом.
При розгляді справи №917/144/24 судом встановлено наступні обставини:
- прийняття ТОВ "Еско-Кремінь" в обслуговування багатоквартирного будинку за адресою: м. Кременчук, вул. Троїцька, 37А в управління з 10.10.2017 та надання послуг з управління цим багатоквартирним будинком;
- згідно структури та розміру тарифу на утримання та обслуговування житлового будинку для житлових приміщень з 10.10.2017 розмір тарифу на утримання будинку становив 3,40грн/кв.м., з 2018 року - 2,60грн/кв.м. та послуги консьєржа з кожної квартири 126,58грн на місяць;
- наявність рішення співвласників багатоквартирного будинку №37-А по вул. Троїцькій в м. Кременчуці від 25.02.2020 про обрання управителем багатоквартирного будинку ТОВ "Еско-Кремінь +";
- факт укладання 23.03.2020 між ТОВ "Еско-Кремінь+" та співвласники багатоквартирного будинку за адресою: м. Кременчук, вул. Троїцька, №37А договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком та чинність цього правочину.
За результатами розгляду справи №917/144/24 суд дійшов висновку, що саме на КГ ЖЕП "Автозаводське" покладається обов'язок щодо оплати послуг з управління багатоквартирним будинком, а не на Кременчуцьку міську раду.
Згідно з ч. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Преюдиційне значення у справі надається обставинам, встановленим судовим рішенням, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдиційне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особи, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють виключно ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення. Преюдиційні факти відрізняються від оцінки іншим судом обставин справи (такі висновки викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 03.07.2018 у справі №917/1345/14 зазначила, що).
Колегія суддів відхиляє довід скаржника стосовно того, що у справі №917/144/24 не досліджувалися обставини передачі багатоквартирного будинку в управління ТОВ "Еско-Кремінь". Як вбачається із змісту мотивувальної частини цього рішення, судом було встановлено, що ТОВ "Еско-Кремінь" 10.10.2017 прийняло в обслуговування закінчений будівництвом багатоквартирний будинок №37-А по вул. Троїцькій в м. Кременчуці та саме з цієї дати надавало послуги з управління співвласникам багатоквартирного будинку.
Крім того, колегія суддів приймає до уваги, що висновки суду першої інстанції, викладені в оскаржуваному рішенні про наявність підстав для задоволення позову у цій справі №917/895/25 ґрунтується не лише на обставинах, встановлених у справі №917/114/24, але й на повній та всебічній оцінці наявних у матеріалах цієї справи доказах, які дозволяють самостійно оцінити та встановити наявність таких обставин.
З огляду на зазначені обставини справи та норми чинного законодавства, колегія суддів вважає, що господарський суд першої інстанції дійшов обґрунтованих та правомірних висновків про наявність підстав для задоволення позовних вимог в частині стягнення суми основного боргу в розмірі 70197,45грн.
Також, позивачем заявлено вимоги про стягнення з відповідача 3% річних у розмірі 8002,28грн та інфляційні втрати у розмірі 30058,23грн.
В апеляційній скарзі відповідач посилається на те, що в договорі відступлення права вимоги від 23.03.2020 не було зазначено, що первісний кредитор - ТОВ "Еско-Кремінь" передав новому кредитору (позивачу) право вимоги, пов'язаної з неналежним виконанням боржниками своїх зобов'язань за договором.
Як встановлено апеляційним господарським судом, умовами договору від 23.03.2020 визначено, що новий кредитор займає місце первісного кредитора в зобов'язаннях, що виникли у співвласників в обсязі та на умовах, що існують на момент укладення цього договору (п. 1.2 договору).
Пунктом 1.3. договору передбачено, що новий кредитор з моменту укладення цього договору отримує усі платежів, які станом на момент укладення цього договору зобов'язані сплатити співвласники багатоквартирного будинку №37-А по вул. Троїцькій в м. Кременчуці.
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушення зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Згідно з ч. 1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Частиною 2 ст. 625 ЦК України передбачено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Аналізуючи зміст ч. 2 ст. 625 ЦК України, колегія суддів враховує, що за змістом цієї норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних входять до складу грошового зобов'язання і є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов'язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації від боржника за неналежне виконання зобов'язання (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2019 у справах № 703/2718/16-ц).
Таким чином, за умовами договору відступлення права вимоги від 23.03.2020 первісний кредитор ТОВ "Еско-Кремінь" відступив новому кредитору ТОВ "Еско-Кремінь +" право вимоги всіх платежів, які виникли до 23.03.2020, у т.ч. права вимоги й на ті платежі, що входять до складу основного грошового зобов'язання, а після 23.03.2020 позивач - ТОВ "Еско-Кремінь+" не позбавлений права самостійно нараховувати інфляційні втрати та 3% річних на суму боргу.
Враховуючи зміст наведених норм законодавства та умови договору відступлення права вимоги від 23.03.2020, судова колегія зазначає, що позивачу, як новому кредитору, перейшли всі права первісного кредитора, які входять до складу зобов'язання, у тому числі, і право на стягнення інфляційних втрат та 3% річних за період прострочення виконання боржником грошового зобов'язання, адже новому кредитору перейшло право вимоги усіх платежів, які зобов'язані сплатити співвласники багатоквартирного будинку первісному кредитору (позивачу).
З урахуванням викладеного, позовні вимоги про стягнення з відповідача 3% річних у розмірі 8002,28грн та інфляційних втрат у розмірі 30058,23грн є законними, доведеними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Доводів щодо неправильності здійсненого судом першої інстанції розрахунку 3% річних та інфляційних втрат відповідач в апеляційній скарзі не наводить.
Виходячи з вищенаведених норм чинного законодавства та обставин справи, а саме підтвердження факту неналежного виконання відповідачем зобов'язання у частині повної та своєчасної оплати за надані послуги управління, колегія суддів вважає, що у позивача виникло право для нарахування сум, передбачених ч. 2 ст. 625 ЦК України за період прострочення зобов'язання з оплати таких послуг.
Відтак, місцевим господарським судом зроблено правильний висновок, про стягнення з відповідача 3% річних у розмірі 8002,28грн та інфляційних втрат у розмірі 30058,23грн, нарахованих на суму основного боргу за надання послуг управління за періоди окремо по кожній квартирі.
Доводи апеляційної скарги відповідача наведених висновків суду не спростовують та фактично зводяться до переоцінки обставин, встановлених місцевим судом, яким надана належна правова оцінка.
Таким чином, доводи заявника апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права під час прийняття оскаржуваного рішення не знайшли свого підтвердження, у зв'язку з чим підстав для зміни чи скасування законного та обґрунтованого судового акту колегія суддів не вбачає.
Підсумовуючи вищенаведене, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що судом першої інстанції в повному обсязі досліджені обставини, що мають значення для справи, а викладені в оскаржуваному рішенні висновки відповідають фактичним обставинам справи, у зв'язку з чим апеляційна скарга КГ ЖЕП "Автозаводське" задоволенню не підлягає, а рішення Господарського суду Полтавської області від 24.07.2025 у справі №917/895/25 слід залишити без змін.
З огляду на те, що апеляційна скарга залишається без задоволення, відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір за її подання покладається судом на скаржника.
Керуючись ст. 269, 270, 275, 276, 281 - 284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд,
Апеляційну скаргу Комунального госпрозрахункового житлово-експлуатаційного підприємства "Автозаводське" Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області на рішення Господарського суду Полтавської області від 24.07.2025 у справі №917/895/25 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Полтавської області від 24.07.2025 у справі №917/895/25 - залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення; порядок і строки оскарження постанови передбачені ст.ст. 286-289 ГПК України.
Головуючий суддя Н.О. Мартюхіна
Суддя В.В. Лакіза
Суддя І.В. Тарасова