03 листопада 2025 року м. Харків Справа № 922/4606/24
Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий, суддя-доповідач Попков Д.О.
судді секретар судового засідання за участю представників: від Позивача від ВідповідачаСтойка О.В., Істоміна О.А. Лутаєва К.В. Шеваков О.С. на підставі наказу №001 від 02.08.2006, паспорт серія НОМЕР_1 виданий 08.07.1997; не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства "Паралеле.Піпед", м. Харків,
на рішення господарського суду Харківської області
ухвалене 01.04.2025 (повний текст підписано 02.04.2025)
у справі №922/4606/24 (суддя Погорелова О.В.)
за позовом Приватного підприємства "Паралеле.Піпед", м. Харків,
до проТовариства з обмеженою відповідальністю "Флас", м. Харків внесення змін до договору купівлі-продажу та визнання майнових прав,-
І. Короткий зміст вимог і рішення суду першої інстанції, апеляційної скарги, результат апеляційного перегляду (під час попереднього розгляду) та висновки Верховного Суду після касаційного перегляду:
1. Приватне підприємство "Паралеле.Піпед" (далі - Позивач) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Флас" (далі - Відповідач) з вимогами про:
- внесення зміни до договору купівлі-продажу майнових прав №26/03-20 від 26.03.2020, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Флас" і Приватним підприємством "Паралеле.Піпед" шляхом визнання укладеною додаткової угоди №2/1 від 16.08.2024 у такій редакції:
"Додаткова угода №2/1 до Договору купівлі-продажу майнових прав № 26/03-20 від 26 березня 2020 року м. Харків, від 16 серпня 2024 року
Товариство з обмеженою відповідальністю "Флас", в особі керівника, надалі іменується "Продавець", з однієї сторони, та Приватне підприємство "Паралеле.Піпед" в особі директора Шевакова Олександра Сергійовича, який діє на підставі Статуту, надалі іменується "Покупець", з другої сторони, в подальшому разом іменовані - "Сторони", а кожна окремо - "Сторона", уклали цю Додаткову угоду про наступне.
1. Пункт 2.3. Договору викласти у наступній редакції: "2.3. Покупець набуває право власності на Майнові права шляхом отримання Акту прийому-передачі майнових прав на Об'єкт нерухомості".
2. Пункт 6.1. Договору викласти у наступній редакції: "6.1. Передача Покупцю права власності на Майнові права на Об'єкт нерухомості здійснюється за двостороннім Актом прийому-передачі майнових прав на Об'єкт нерухомості, який підписується Сторонами після сплати Покупцем 100% вартості Майнових прав, визначеної пунктом 5.1. Договору".
3. Всі інші умови даного Договору купівлі-продажу майнових прав № 26/03-20 від 26 березня 2020 року залишаються дійсними у попередній редакції, та Сторони підтверджують за ними свої зобов'язання.
4. Дана Додаткова угода № 2/1 від 16 серпня 2024 року набирає чинності з моменту її підписання Сторонами та є невід'ємною частиною Договору купівлі-продажу майнових прав № 26/03-20 від 26 березня 2020 року.
Продавець: Товариство з обмеженою відповідальністю "Флас", Код ЄДРПОУ 42364360, 61098, м. Харків, вул. Полтавський шлях, 146. Керівник, підпис.
Покупець: Приватне підприємство "Паралеле.Піпед", Код ЄДРПОУ 34467217, 61064, м. Харків, вул. Стефенсона, 26. Директор О.С. Шеваков, підпис.";
- визнання за приватним підприємством "Паралеле.Піпед", код ЄДРПОУ 34467217, майнові (речові) права на трьохкімнатну квартиру, що на період будівництва має будівельний номер №130/118, загальною площею 107,8 м. кв., що знаходиться на 12 поверсі в 3 під'їзді в житловому будинку з вбудовано-прибудованими адміністративними приміщеннями, приміщеннями обслуговування і торгівлі по вул. Полтавський шлях, 144 у м. Харкові, якій розташований на земельній ділянці із кадастровим номером 6310137200:04:035:0058.
2. Ухвалою Господарського суду Харківської області від 27.12.2024 позовна заява була прийнята до розгляду, відкрито провадження у справі, постановлено про розгляд справи за правилами загального позовного провадження.
3. Рішенням Господарського суду Харківської області від 01.04.2025 у справі №922/4606/24, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 05.06.2025 (повний текст підписано 12.06.2025), у позові Приватного підприємства "Паралеле.Піпед" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Флас" про: внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав від 26.03.2020 №26/03-20, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Флас" і Приватним підприємством "Паралеле.Піпед" та визнання за приватним підприємством "Паралеле.Піпед", код ЄДРПОУ 34467217, майнові (речові) права на трьохкімнатну квартиру, що на період будівництва має будівельний номер №130/118, загальною площею 107,8 м. кв., що знаходиться на 12 поверсі в 3 під'їзді в житловому будинку з вбудовано-прибудованими адміністративними приміщеннями, приміщеннями обслуговування і торгівлі по вул. Полтавський шлях, 144 у м. Харкові, якій розташований на земельній ділянці із кадастровим номером 6310137200:04:035:0058 відмовлено повністю.
4. Постановою Верховного Суду від 04.09.2025р. у справі №922/4606/24 касаційну скаргу Приватного підприємства «Паралеле.Піпед» задоволено частково: постанову Східного апеляційного господарського суду від 05 червня 2025 року у справі № 922/4606/24 скасовано, справу № 922/4606/24 передано на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду.
5. Направляючи справу на новий розгляд Верховний Суд зазначив, що:
- суд апеляційної інстанції, досліджуючи договір купівлі-продажу майнових прав від 26 березня 2020 року № 011, надав оцінку його умовам, зокрема пунктам 5.2. та 6.2., які були погоджені сторонами цього договору при його укладенні. Проте, залишив поза увагою наявну в матеріалах справи додаткову угоду № 1 від 31 грудня 2020 року до договору купівлі-продажу майнових прав від 26 березня 2020 року № 011 про викладення пункту 5.2., частини другої пункту 6.2. та пункту 7.1. зазначеного договору в іншій редакції;
- суд апеляційної інстанції не надав належної оцінки зазначеній додатковій угоді № 1 від 31 грудня 2020 року до договору купівлі-продажу майнових прав від 26 березня 2020 року № 011, не з'ясував обставини її укладення та чинності, не проаналізував її умови, не встановив з достовірністю, який саме порядок розрахунків за цим договором був погоджений між Приватним підприємством «ПАРАЛЕЛЕ.ПІПЕД» та Приватним підприємством «БІСКАЙ» з урахуванням змін, внесених до договору додатковою угодою № 1 від 31 грудня 2020 року;
- у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об'єкт інвестування;
Верховний Суд зазначив про відсутність підстав для формування висновку щодо застосування пункту 2 частини першої статті 611 та частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, про необхідність формування якого просить скаржник, оскільки, як вбачається з оскаржуваної постанови, суд апеляційної інстанції погодився з доводами позивача та дійшов висновку про доведення ним наявності визначених цими нормами права підстав для внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав № 26/03-20 від 26 березня 2020 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Флас" і Приватним підприємством "Паралеле.Піпед", однак відмовив у задоволенні позову у зв'язку з неефективністю обраного позивачем способу захисту порушених прав. Висновок суду апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позову, з яким не погоджується скаржник, не ґрунтується на зазначених нормах матеріального права (пункті 2 частини першої статті 611 та частині другій статті 651 Цивільного кодексу України).
ІІ. Короткий зміст вимог та узагальнених доводів апеляційної скарги:
6. Приватне підприємство "Паралеле.Піпед", м. Харків, не погодившись з ухваленим рішенням Господарського суду Харківської області від 01.04.2025 у справі №922/4606/24, звернулось з апеляційною скаргою на означене рішення суду, в якій просило скасувати означене рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
7. Підставами для задоволення апеляційних вимог Скаржник зазначив:
7.1. Продавець своє господарське зобов'язання з передання майнових прав на об'єкт нерухомості до 31 січня 2021 року на дату подачі позову до суду не виконав (протилежного судом також не встановлено), що свідчить про відсутність підстав для висновку про припинення цього зобов'язання Продавця. Отже, господарське зобов'язання сторони по Договору - Продавця ТОВ «Флас», яке виникло на підставі Договору, існує, і тому висновок суду про закінчення строку дії Договору 31.12.2021 суперечить спеціальним нормам, які безпосередньо регулюють строки дії господарського договору, а саме ч.7 ст.180 ГК України, ч.1 ст.631 ЦК України.
Водночас ч.7 ст.180 ГК України, ч.1 ст.631 ЦК України не можуть бути проігноровані, оскільки мають вужчу сферу дії для даного конкретного випадку і тому мають пріоритет перед загальними статтями 251, 252, 253 ЦК України, які застосував суд в цієї частині Рішення.
7.2. Аналіз п.7.1 Договору свідчить, що дослівно: Договір діє по невиконаним зобов'язанням - до належного та повного їх виконання. Ця домовленість сторін щодо дії Договору по невиконаним зобов'язанням до належного та повного їх виконання діє, оскільки відповідає встановленими ч.7 ст.179 ГК України, ч.ч.1-3 ст.6 ЦК України, ч.1 ст.627 ЦК України загальним умовам та принципам укладення договорів, визначена на основі вільного волевиявлення, з оглядом на право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, не суперечить законодавству, не змінена, не припинена, не скасована, не визнана недійсною.
Сторони Договору не відмовлялися від Договору в односторонньому порядку, він не був розірваний, не був визнаний недійсним у судовому порядку. Протилежного судом не встановлено.
7.3. Суд дійшов висновку, що закінчення строку договору не робить зобов'язання за цим договором припиненим, якщо таке зобов'язання не було виконано належним чином. Тобто, зобов'язання за Договором по передачі майнових прав на об'єкт нерухомості залишається діючим, а це водночас означає, що воно може бути змінене за домовленістю сторін, а за її відсутності - за рішенням суду. У цьому контексті слід взяти до уваги й позицію, висловлену Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 26.06.2018р. по справі № 910/9072/17. Суд, серед іншого, зазначив, що незважаючи на закінчення строку договору, між сторонами у справі існують договірні відносини (пункт 6.9 постанови).
У цьому випадку зобов'язання Відповідача з передання майнових прав на об'єкт нерухомості до 31 січня 2021 року в контексті ст.610 ЦК України не виконане, і не може бути виконане як в момент подачі позову, так і в поточний момент у зв'язку із закінченням січня 2021 року, тому з оглядом на ч.1 ст.611 ЦК України у суду були правові та фактичні підставі для застосування правового наслідку порушення цього зобов'язання у вигляді зміни умов його виконання.
7.4. Позивач заявив в позовної заяві про порушення свого права на набуття у цій строк обумовленого п.2.3 Договору права власності на майнові права та права на отримання доходу, очікуваного приросту у майні від перепродажу майнових прав у розмірі 1 024 100,00 грн., про невизнання свого майнового права. Тому Позивач вимушений скористуватися своїм правом на захист зазначених цивільних прав з оглядом на їх порушення, невизнання в контексті ч.1 ст.15, ст.610 ЦК України у результаті не введення об'єкту будівництва до експлуатації до 31 січня 2021 року.
7.5. Апелянт не погоджується з висновком суду, що справи №569/5399/20, №761/5156/13, №359/5719/17 не є подібними до справи, що розглядається, оскільки наведені справи ухвалені за схожого правового регулювання, зокрема, щодо застосування норм статей 15, 16 ЦК України в частини визначення ефективним вибраного позивачем способу захисту своїх порушених прав, а саме визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
ІІІ. Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи:
8. Товариством з обмеженою відповідальністю "Флас", м. Харків, в порядку ст.ст.262, 263 Господарського процесуального кодексу України, відзивів на апеляційну скаргу подано не було. Поштова кореспонденція направлялась апеляційним судом через систему електронний суд.
IV. Щодо процедури апеляційного провадження:
9. У відповідності до вимог ст.32 та ч.1 ст.260 Господарського процесуального кодексу України за протоколом автоматизованого розподілу від 24.09.2025 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: Попков Д.О. (головуючий, суддя-доповідач), Стойка О.В., Істоміна О.А.
10. Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 29.09.2025 прийнято справу №922/4606/24 за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Паралеле.Піпед» на рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2025 (повний текст підписано 02.04.2025) до нового апеляційного провадження у складі колегії суддів Попков Д.О. (головуючий-суддя доповідач), Стойка О.В. та Істоміна О.А. та призначено розгляд апеляційної скарги на "03" листопада 2025 р. о 09:30 годині.
11. 14.10.2025 (сформований в електронному суді 13.10.2025) від Приватного підприємства «Паралеле.Піпед» на адресу суду надійшли додаткові пояснення у справі.
12. 03.11.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю "Флас", м. Харків надійшла заява про відкладення розгляду справи, у зв'язку з тим, що представник Відповідача Ус Марина Володимирівна, яка мала представляти інтереси Товариства з обмеженою відповідальністю "Флас" безпосередньо в судовому засіданні перебуває за межами міста Харкова. Інтереси Відповідача у даній справі також представляє адвокат Захаров Павло Валентинович, який може взяти участь у судовому засіданні в режимі відео конференції. Відповідач бажає скористатися своїм правом та представити свою правову позицію в повному обсязі, тим більше, що справа є складною з правової точки зору, у ній підняті складні правові питання, що потребують належного обґрунтування та доведення перед судом. Забезпечення участі представника є необхідним для всебічного та об'єктивного розгляду справи.
13. Враховуючи викладене в п.п.9, 10 цієї постанови, та відсутність визначених ст.ст.38, 39 Господарського процесуального кодексу України підстав для відводу/самовідводу члені судової колегії, сформована судова колегія Східного апеляційного господарського суду у складі Попков Д.О. (головуючий, суддя-доповідач), Стойка О.В., Істоміна О.А. відповідає вимогам «суду, створеним відповідно до закону» у розумінні п.1 ст.6 ратифікованої Україною Конвенції про захист прав і основоположних свобод людини 1950р.
14. Фіксація судового засідання апеляційної інстанції здійснювалась у протоколі судового засідання та засобами аудіофіксації у відповідності до вимог ст.ст.222, 223 Господарського процесуального кодексу України з урахуванням п.17.7. його Перехідних положень в порядку розгляду апеляційної скарги, встановленому ст.270 цього Кодексу.
15. У судовому засіданні уповноважений представник Позивача у судове засідання 03.11.2025 з'явився, підтримав вимоги апеляційної скарги та надав відповіді на додаткові запитання судової колегії. Проти заяви Відповідача про відкладення заперечував, оскільки апеляційним судом було надано строк до 14.10.2025 для подання пояснень по суті апеляційного провадження, а явка сторін не визнавалась обов'язковою.
Уповноважений представник Відповідача у судове засідання 03.11.2025р. не з'явився, надав клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату.
Відносно заявленого Відповідачем клопотання про відкладення розгляду справи, судова колегія відмовила у задоволенні такого клопотання, оскільки у відповідному клопотанні відсутні підтвердження перебування представника за межами міста, тоді як само по собі ймовірність такого перебування неунеможливлює участі представника в режимі відеоконференції. Крім того, явка сторін обов'язковою не визнавалась, а строк для подання пояснень по суті було надано апеляційним судом ухвалою від 29.09.2025.
З іншим представником, якого було зазначено у заяві, адвокатом Захаровим Павлом Валентиновичем суду не вдалося встановити зв'язок в режимі відеоконференції.
16. Згідно із вимогами ст.269 Господарського процесуального кодексу України справа переглядається апеляційним судом за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряється законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, якщо під час розгляду не буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
V. Встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини, а також обставини, встановлені судом апеляційної інстанції, і визначені відповідно до них правовідносини:
17. Як вбачається з наявних матеріалів справи та встановлено місцевим судом, між Продавцем - Товариством з обмеженою відповідальністю “Флас» (далі - ТОВ “Флас», Продавець) і Покупцем - Приватним підприємством “Паралеле.Піпед» (далі - ПП “Паралеле.Піпед», Покупець) укладений Договір купівлі-продажу майнових прав №26/03-20 від 26.03.2020 (далі - Договір, а.с.34-38 т.1).
17.1. Статтею 1 Договору визначені терміни і поняття, у відповідності до якої:
- Довідка про оплату 100% вартості майнових прав - документ, яким Продавець підтверджує оплату Покупцем 100% вартості Об'єкта нерухомості, розмір якої визначено пунктом 5.1 Договору. Порядок видачі Довідки про оплату 100% майнових прав передбачений пунктом 5.3 Договору,
- Договір - це договір купівлі-продажу майнових прав, а також додатки до нього, акт приймання-передачі об'єкта нерухомості, додаткові угоди та інші документи, викладені у письмовій формі та скріплені підписами та печатками сторін (п.п.1.2),
- Майнові права - всі речові права на об'єкт нерухомості, які передаються у приватну власність Покупця за цим Договором (п.п.1.3),
- Об'єкт будівництва - житловий будинок з вбудовано-прибудованими адміністративними приміщеннями, приміщеннями обслуговування і торгівлі по вул. Полтавський шлях, 144 у м. Харкові (п.п.1.4),
- Об'єкт нерухомості - складова та невід'ємна частина об'єкту будівництва, яка виражена у вигляді житлового приміщення (квартири) в об'єкті будівництва. Характеристика об'єкта нерухомості та інформація, яка його ідентифікує, міститься в Додатку № 1 до цього Договору, який є його невід'ємною частиною (п.п.1.5).
Відповідно до п. 2.1 Договору, Продавець продає, а Покупець купує Майнові права на конкретизований в Додатку № 1 до цього Договору Об'єкт нерухомості, у порядку та на умовах, передбачених Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України та інших актів законодавства України. Сторони погодили, що при передачі Майнових прав на Об'єкти нерухомості до Покупця також переходить пропорційна частка у праві спільної сумісної власності на місця загального користування (сходові клітки, коридори загального користування, ліфтова шахта тощо) в Об'єкті будівництва.
17.2. Згідно п. 2.3 Договору, Покупець набуває право власності на Майнові права шляхом отримання Об'єкта нерухомості за Актом прийому-передачі майнових прав на Об'єкт нерухомості, Актом прийому-передачі Об'єкта нерухомості та Довідкою про оплату 100 % майнових прав.
17.3. Продавець гарантує Покупцю, що на момент підписання Договору Майнові права на Об'єкт нерухомості, вказаний в п. 2.1 цього Договору, не відчужені та не обтяжені будь-яким чином, щодо них відсутні обмеження та спори, в тому числі судові, вони не внесені до статутного капіталу (фонду) юридичної особи, відсутні заборони на їх відчуження. Продавець зобов'язується забезпечити дійсність вказаних гарантій до виконання перед Покупцем всіх своїх зобов'язань за цим Договором та до передачі Продавцем майнових прав на Об'єкт нерухомості Покупцю, а також до передачі Об'єкта нерухомості за Актом прийому-передачі Об'єкта нерухомості (п. 2.4 Договору).
17.4. Згідно п. 5.1 Договору, Загальна ціна Майнових прав на дату укладення цього Договору складає 431 200,00 грн за весь Об'єкт нерухомості, визначений в пункті 2.1. цього Договору та Додатку № 1, до цього Договору. З урахуванням ПДВ 20%, що складає 71 866,67 грн.
17.5. Згідно п.5.2. ДоговоруПокупець зобов'язується сплатити грошові кошти в розмірі, встановленому пунктом 5.1. цього Договору, в національній валюті України шляхом внесення (перерахування) на поточний рахунок Продавця наступним чином:
- передоплата у розмірі 75 000,00 (сімдесят п?ять тисяч грн. 00 коп.) гривень сплачується Покупцем з 06 квітня до 10 квітня включно з моменту укладення даного Договору;
- другий платіж у розмірі 75 000,00 (сімдесят п?ять тисяч грн. 00 коп.) гривень сплачується Покупцем з 04 травня до 08 травня 2020 року включно;
- третій платіж у розмірі 75 000,00 (сімдесят п?ять тисяч грн. 00 коп.) гривень сплачується Покупцем з 01 червня до 05 червня 2020 року включно;
?- четвертий платіж у розмірі 75 000,00 (сімдесят п?ять тисяч грн. 00 коп.) гривень сплачується Покупцем з 06 липня до 10 липня включно;
- п'ятий платіж у розмірі 75 000,00 (сімдесят п?ять тисяч грн. 00 коп.) гривень сплачується Покупцем з 03 серпня до 07 серпня 2020 року включно;
- шостий платіж у розмірі 56 200,00 (п?ять тисяч двісті грн. 00 коп.) гривень сплачується Покупцем з 01 вересня до 04 вересня 2020 року включно.
17.6. Після повної оплати Покупцем вартості Майнових прав на Об'єкт нерухомості Продавець протягом 5(п'яти) календарних днів видає Покупцеві Довідку про оплату 100% вартості майнових прав (п. 5.3 Договору).
17.7. Відповідно до п. 6.1 Договору, передача Покупцю права власності на Майнові права на Об'єкт нерухомості здійснюється за двостороннім Актом прийому-передачі майнових прав на Об'єкт нерухомості, який підписується Сторонами після сплати Покупцем 100 % вартості Майнових прав, визначеної пунктом 5.1. Договору та введення Об'єкту будівництва в експлуатацію.
17.8. Відповідно до п. 6.2 Договору, передача Об'єкта нерухомості Покупцю, як власнику майнових прав на Об'єкт нерухомості, здійснюється після введення Об'єкта будівництва в експлуатацію та присвоєння поштової адреси Об'єкту будівництва у порядку, встановленому чинним законодавством України та органом місцевого самоврядування. Передача Об'єкта нерухомості Покупцю проводиться за Актом прийому-передачі Об'єкта нерухомості, який підписується Сторонами не пізніше, ніж через 30 (тридцять) календарних днів з дня введення Об'єкта будівництва в експлуатацію та присвоєння поштової адреси Об'єкту будівництва. В момент підписання Акту прийому-передачі Об'єкта нерухомості Продавець зобов'язаний надати Покупцю документи, необхідні для реєстрації права власності на Об'єкт нерухомості, перелік яких передбачено законодавством України, чинним на момент укладення Акту прийому-передачі Об'єкта нерухомості, за виключенням технічного паспорту на Об'єкт нерухомості та його завірених копій.
Орієнтовний термін вводу Об'єкта нерухомості до експлуатації 10 вересня 2020 року.
17.9. Відповідно до п.6.5. Договору Продавець не несе відповідальності перед Покупцем за прострочення передачі Об'єкта нерухомості за Договором, якщо це відбулося з вини Покупця, а саме невиконання або неналежне виконання Покупцем в повному обсязі всіх грошових зобов'язань за Договором, додатковими договорами, які є невід'ємною частиною цього Договору.
17.10. У розділі 7 Договору сторони погодили, що Договір набуває чинності з моменту його підписання і діє по 31.12.2020, а по невиконаним зобов'язанням - до належного та повного їх виконання. Належним виконанням зобов'язання Продавця з передачі Покупцю Об'єкта нерухомості, вказаного в п. 2.1. Договору, Сторони вважають підписання Акту прийому-передачі майнових прав на Об'єкт нерухомості, Акту прийому-передачі Об'єкту нерухомості та видачу Покупцеві Довідки про оплату 100 % майнових прав в строки, визначені положеннями цього Договору. Якщо інше прямо не передбачено цим Договором або чинним в Україні законодавством, цей Договір може бути розірваний тільки за домовленістю Сторін, зміна та розірвання цього Договору в односторонньому порядку не допускаються.
17.11. Згідно п.п. 13.1, 13.2 Договору, жодні відмови, зміни або доповнення до цього Договору або будь-які угоди, пов'язані з цим Договором, не будуть відповідати дійсності до тих пір, поки вони не будуть складені у письмовій формі і належним чином підписані Сторонами, крім випадків передбачених Договором. Будь-які зміни і доповнення до цього Договору, виконані відповідно до вимог п.13.1. цього Договору, складають його невід'ємну частину.
18. Додатком №1 від 26.03.2020 до Договору встановлені характеристики об'єкту нерухомості, зокрема, місцезнаходження квартири - м. Харків, вул. Полтавський шлях, 144, поверх - 12, під'їзд - 3 (третій), будівельний номер - 130/118, загальна проектна площа - 107,8 м. кв., кількість кімнат - 3, оздоблення (а.с.37 т.1).
19. Додаток №2 від 26.03.2020 до Договору містить графічне зображення об'єкту нерухомості: квартира №130/118 (а.с.38 т.1).
20. У зв'язку із затримкою будівництва та строків здачі житлового будинку в експлуатацію взагалі та об'єкту нерухомості зокрема між ПП “Паралеле.Піпед» і ТОВ “Флас» було укладено Додаткову Угоду №1 від 24.12.2020 до Договору (далі - Додаткова угода №1, а.с.39 т.1), згідно якої сторони вирішили:
"1. Пункт 5.2. Договору викласти у наступній редакції: “5.2. Покупець зобов'язується сплатити грошові кошти в розмірі, встановленому пунктом 5.1 цього Договору, в національній валюті України шляхом внесення (перерахування) на поточний рахунок Продавця».
2. Частину другу пункту 6.2. Договору викласти у наступній редакції: “Термін вводу об'єкта нерухомості до експлуатації 31 січня 2021 року».
3. Пункт 7.1. Договору викласти у наступній редакції: “ 7.1. Договір набуває чинності з моменту його підписання і діє по 31.12.2021, а по невиконаним зобов'язанням - до належного та повного їх виконання».
21. ПП “Паралеле.Піпед», маючи підписаний з ТОВ “Флас» Договір купівлі-продажу майнових прав, одночасно в той же день 26.03.2020 уклало з ПП “Біскай» аналогічний договір купівлі-продажу майнових прав №011 від 26.03.2020 на той же об'єкт нерухомості (а.с.30-33 т.1), що і в Договорі №26/03-20 від 26.03.2020 з ТОВ “Флас», але за більшою ціною, на інших умовах розрахунків і передачі об'єкта нерухомості та з іншими правами сторін.
21.1. Згідно п.5.1 Договору №011 від 26.03.2020р. з ПП «Біскай» загальна ціна майнових прав на дату укладення цього Договору складає 1 455 300,00 грн. (один мільйон чотириста п'ятдесят п'ять тисяч триста грн. 00 коп.) за весь об'єкт нерухомості, визначений в пункті 2.1. цього Договору та Додатку № 1 до цього Договору (у тому разі ПДВ 20% - 242 550,00 грн.).
21.2. Відповідно до п.5.2. Договору Покупець зобов'язується сплатити грошові кошти в розмірі, встановленому пунктом 5.1. цього Договору, в національній валюті України шляхом внесення (перерахування) на поточний рахунок Продавця до 30 вересня 2020 року включно. У разі недотримання вказаного у пункті 6.2. терміну вводу Об'єкта нерухомості до експлуатації зобов'язання Покупця сплатити грошові кошти відкладається на узгоджений Сторонами строк.
21.3. Передача майнових прав на об'єкт нерухомості обумовлена статтею 6 Договору №011, яка згідно пункту 6.1 здійснюється за двостороннім актом прийому-передачі майнових прав на об'єкт нерухомості, який підписується сторонами протягом 30 (тридцяті) календарних днів після сплати Покупцем 100% вартості майнових прав, визначеної пунктом 5.1.
22. Додатком №1 від 26.03.2020 до Договору №011 з ПП “Біскай» (а.с.32 зворотна сторона т.1) встановлені ті ж самі характеристики об'єкту нерухомості, зокрема, місцезнаходження квартири - м. Харків, вул. Полтавський шлях, 144, поверх -12, під'їзд - 3 (третій), будівельний номер - 130/118, загальна проектна площа - 107,8 м. кв., кількість кімнат - 3, оздоблення.
23. Додаток №2 від 26.03.2020 до Договору №011 з ПП “Біскай» містить графічне зображення того ж самого об'єкту нерухомості: квартира №130/118. Отже, позивач при укладенні Договору з відповідачем розраховував одержати дохід від перепродажу отриманих від нього майнових прав, який дорівнює різниці між ціною очікуваного продажу та покупки майнових прав 1 024 100,00 грн (а.с.33 т.1).
24. У зв'язку із затримкою будівництва та строків здачі житлового будинку в експлуатацію взагалі та об'єкту нерухомості зокрема між ПП «Паралеле.Піпед» і ПП «Біскай» було укладено Додаткову Угоду №1 від 31.12.2020р. (а.с.40 т.1) до Договору №011 від 26.03.2020р., згідно якої сторони вирішили:
1. Пункт 5.2. Договору викласти у наступній редакції:
« 5.2. Покупець зобов'язується сплатити грошові кошти в розмірі, встановленому пунктом 5.1 цього Договору, в національній валюті України шляхом внесення (перерахування) на поточний рахунок Продавця».
2. Частину другу пункту 6.2. Договору викласти у наступній редакції: «Термін вводу Об'єкта нерухомості до експлуатації 31 січня 2021 року. У разі недотримання цього терміну Покупець набуває право відмовитися від встановлених пунктом 4.1 Договору своїх зобов'язань та достроково розірвати Договір на цій підставі».
3. Пункт 7.1. Договору викласти у наступній редакції:
« 7.1. Договір набуває чинності з моменту його підписання і діє по 31.12.2021р., а по невиконаним зобов'язанням - до належного та повного їх виконання».
25. ПП “Паралеле.Піпед» оплатило майнові права у повному обсязі у сумі 431 200,00 грн, що підтверджується: платіжним дорученням №1135 від 07.04.2020 на суму 75 000,00 грн., платіжним дорученням №1175 від 27.05.2020 на суму 75 000,00 грн., платіжним дорученням №1189 від 07.08.2020 на суму 75 000,00 грн., платіжним дорученням №1235 від 02.10.2020 на суму 75 000,00 грн., касової операцією по внесенню готівки на рахунок ТОВ “Флас» 24.12.2020 на суму 75 000,00 грн. (квитанція №1-1006К від 24.12.2020), платіжним дорученням №1519 від 07.02.2022 на суму 56 200,00грн(а.с.49-54 т.1).
26. Вимогою №028 від 07.02.2022 ПП “Паралеле.Піпед» вимагало від ТОВ "Флас" протягом 5 (п'яти) календарних днів з дати повної оплати, тобто до 12.02.2022, видати Покупцеві Довідку про оплату 100% вартості майнових прав, надати інформацію, що має відношення до об'єкта нерухомості, а саме: дату введення об'єкта будівництва в експлуатацію, дату присвоєння поштової адреси об'єкту будівництва, термін вводу об'єкта нерухомості до експлуатації (а.с.19 т.1).
27. Претензією №018 від 09.02.2023 ПП “Паралеле.Піпед» вимагало від ТОВ "Флас" надати Довідку про оплату 100% вартості майнових прав та Акт прийому-передачі майнових прав на Об'єкт нерухомості - квартиру за місцезнаходженням м. Харків, вул. Полтавський шлях, 144 з характеристиками згідно Додатку №1 до Договору купівлі-продажу Майнових прав №26/03-20 від 26.03.2020, надати інформацію, що має відношення до об'єкта нерухомості, а саме: дату введення об'єкта будівництва до експлуатації, дату присвоєння поштової адреси об'єкту будівництва, дату введення об'єкта нерухомості до експлуатації. Претензія №018 повернута відправнику за закінченням терміну зберігання на поштовому відділенні (а.с.55-56 т.1).
28. Позивач направив Відповідачу додаткову угоду №2/1 від 16.08.2024 до Договору (далі - Додаткова угода №2/1, а.с.41 т.1), якою запропонував внести наступні зміни у Договір: 1. Пункт 2.3. Договору викласти у наступній редакції: “ 2.3. Покупець набуває право власності на Майнові права шляхом отримання Акту прийому-передачі майнових прав на Об'єкт нерухомості». 2. Пункт 6.1. Договору викласти у наступній редакції: “ 6.1. Передача Покупцю права власності на Майнові права на Об'єкт нерухомості здійснюється за двостороннім Актом прийому-передачі майнових прав на Об'єкт нерухомості, який підписується Сторонами після сплати Покупцем 100% вартості Майнових прав, визначеної пунктом 5.1. Договору». 3. Всі інші умови даного Договору купівлі-продажу майнових прав №26/03-20 від 26 березня 2020 року залишаються дійсними у попередній редакції, та Сторони підтверджують за ними свої зобов'язання. 4. Дана Додаткова угода №2/1 від 16 серпня 2024 року набирає чинності з моменту її підписання Сторонами та є невід'ємною частиною Договору купівлі-продажу майнових прав №26/03-20 від 26 березня 2020 року.
29. Претензією №086 від 16.08.2024 ПП “Паралеле.Піпед» вимагало від ТОВ "Флас", зокрема, надати Довідку про оплату 100% вартості майнових прав та Акт прийому-передачі майнових прав на Об'єкт нерухомості - квартиру за місцезнаходженням м. Харків, вул. Полтавський шлях, 144 з характеристиками згідно Додатку №1 до Договору купівлі-продажу Майнових прав №26/03-20 від 26.03.2020, надати інформацію, що має відношення до об'єкта нерухомості, а саме: дату введення об'єкта будівництва до експлуатації, дату присвоєння поштової адреси об'єкту будівництва, дату введення об'єкта нерухомості до експлуатації. 20.08.2024 претензія №086 вручена відповідачу (а.с.57-58 т.1).
Претензією №086 від 16.08.2024 поряд з іншими вимогами Продавцю запропоновано, зокрема, у відповідності до статті 188 ГК України у двадцятиденний строк розглянути Додаткову угоду №2/1 від 16.08.2024 до Договору купівлі-продажу майнових прав №26/03-20 від 26.03.2020, повернути один підписаний екземпляр на свою юридичну адресу. Додаткова угода №2/1 в двох екземплярах разом з претензією №086 від 16.08.2024 відправлена Продавцю цінним поштовим відправленням з описом вкладень на зазначену в Договорі та у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань адресу.
30. Додатковою угодою №2 від 16.08.2024р. (а.с.76 т.1) змінена редакція пункту 2.3 Договору №011 від 26.03.2020р. між Позивачем і наступним покупцем квартири ПП «Біскай»:
« 2.3. Покупець набуває право власності на Майнові права шляхом отримання Акту прийому-передачі майнових прав на Об'єкт нерухомості».
31. Вказані обставини, на думку Позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку, у зв'язку з чим він звернувся до суду з цим позовом. При цьому, як зазначено Позивачем, незважаючи на порушення Продавцем свого договірного зобов'язання по видачі довідки про оплату 100% майнових прав та акту прийому-передачі майнових прав на об'єкт нерухомості, ПП “Паралеле.Піпед» не вважає за доцільне заявляти позовну вимогу про зобов'язання їх видати з міркувань її неефективності, оскільки ці документи не тягнуть виникнення у позивача права власності на ці майнові права та мають проміжний (допоміжний) характер.
32. Зважаючи на вказані обставини, спірні правовідносини розглянуті місцевим судом у світлі приписів Цивільного (далі - ЦК) та Господарського кодексу України, які регламентують правовідносини з продажу майнових прав.
VІ. Оцінка апеляційного суду:
33. Суть нового апеляційного перегляду полягає у ревізії висновків місцевого суду про відмову у задоволенні позовних вимог в контексті доводів Апелянта-Позивача про існування зобов'язання Відповідача і після спливу визначеного у договорі строку 31.12.2021 і можливість його зміни у судовому порядку та наявність для цього підстав, зважаючи на виконання Покупцем своїх зобов'язань і порушення зобов'язань Відповідачем (1), а також - про наявність підстав для набуття майнових прав Позивачем, факт переходу яких Відповідачем не визнається, тоді як визнання цього права за Позивачем узгоджується із наведеного Апелянтом судовою практикою (2), з урахування вказівок касаційної інстанції у постанові від 04.09.2025 у цій справі про:
- передчасність висновку апеляційного суду (за наслідками первісного апеляційного перегляду) щодо неефективності обраного Позивачем способу судового захисту, який (висновок) ґрунтувався на дослідженні умов договору купівлі-продажу майнових прав від 26.03.2020 №011, укладеного між ПП «Паралеле.Піпед» та ПП «Біскай» без урахування змінених умов щодо розрахунків, запроваджених додатковою угодою №1 від 31.12.2020;
- необхідності з'ясування обставин чинності договору купівлі-продажу майнових прав від 26.03.2020 №011, ймовірності його розірвання достроково сторонами чи в судовому порядку;
- неврахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 20.03.2019 у справі №761/20612/15-ц, від 27.02.20219 у справі №761/32696/13-ц, від 24.06.2020 у справі №910/27779/14, від 16.10.2019 у справі №761/5156/13-ц та від 21.12.2022 у справі №569/5399/20, про те, що у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов'язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об'єкт інвестування.
34. Зі змісту приписів ст.ст.15,16 ЦК та ст.ст.4,5 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК) випливає, що задоволення позовної вимоги узалежнюється від доведення Позивачем (ст.ст. 13, 74 ГПК) та встановлення судом такої сукупності обов'язкових елементів: наявність та приналежність позивачеві захищуваного суб'єктивного права (легітимного інтересу) (а) порушення (невизнання або оспорювання) такого права чи інтересу з боку визначеного Відповідача (б) та належність і ефективність обраного способу судового захисту (в). Недоведеність або відсутність будь-якого з вказаних елементів зумовлює відмову у задоволені позову, що узгоджується із відповідною правовою позицією ОП КГС ВС, викладеного у постанові від 14.10.2019 у справі №910/6642/18.
35. Захищувані суб'єктивні права Позивача у правовідносинах з Відповідачем ґрунтуються на укладеному між ними договорі купівлі-продажу майнових прав №26/03-20 від 20.03.2020 (далі - Договір №26/03-20 - а.с.34-38 т.1) з урахуванням додаткової угоди №1 від 24.12.2020 до нього (а.с.39 т.1) та факті виконання Покупцем грошових зобов'язань за таким договором.
35.1. Означений договір кваліфікованого місцевим судом як договір купівлі-продажу майнових прав (з чим погоджується колегія апеляційного суду, враховуючи правову оцінку, приведену у постанові КГС ВС у цій справі) та є належною у розумінні ст.ст. 11,509 ЦК підставою для виникнення у його сторін кореспондуючих прав та обов'язків.
35.2. Передбачена ст.204 ЦК презумпція правомірності означеного договору у розумінні ст.215 цього Кодексу за наявними матеріалами справи не спростована, доказів його розірвання сторонами чи у судовому порядку також до матеріалів справи не надано.
35.3. З представлених у матеріалах справи платіжних документах убачається (а.с. 49-54 т.1), що Покупець хоча й з простроченнями визначених у п.5.2 договору №26/03-20 періодів здійснення 2-го платежу (18 днів), 3-ого платежу (62 дні), 4-го платежу (83 дні), 5-го платежу (138 днів) та 6-го платежу (понад півтора року) здійснив повну оплату визначеної у п.5.1. Договору ціни майнових прав.
35.4. Укладений між Позивачем та ПП «Біскай» договір купівлі-продажу майнових прав №011 від 26.03.2020 (далі - договір №011, а.с. 30-33 т.1), доказів спростування встановленої ст.204 ЦК презумпції правомірності якого у розумінні ст.215 цього Кодексу, так само, як і доказів втрати чинності внаслідок розірвання за згодою сторін чи у судовому порядку до матеріалів справи не надано, розцінюється колегією апеляційного суду в контексті обґрунтування легітимного інтересу для запровадження Позивачем змін до спірного договору та обґрунтування істотності порушення Відповідачем своїх зобов'язань за таким договором, оскільки демонструє зацікавленість Позивача у введенні будинку в експлуатацію та подальшого набуття власності на об'єкт нерухомості з метою його передачі на користь ПП «Біскай» за сплату останнім 1455300грн.
- первісні умови договору №011 щодо моменту введення об'єкту в експлуатацію та передачі майнових прав на нього та самого об'єкту у власність ПП «Біскай» аналогічні відповідним умовам договору №26/03-20;
- матеріали справи не містять доказів здійснення з боку ПП «Біскай» розрахунку, який останній був управнений здійснити після визначеного п.6.2. договору №26/03-20 первісного орієнтованого строку введення об'єкта нерухомості до експлуатації (з 10.09.2020 до 30.09.2020 включно), однак сторонами було обумовлено, що у разі недотримання вказаного строку введення до експлуатації об'єкту нерухомості зобов'язання ПП «Біскай» зі сплати грошових коштів відкладаються на узгоджений сторонами строк;
- додатковою угодою №1 від 31.12.2020 (а.с.40 т.1) сторонами не тільки внесені зміни щодо терміну введення об'єкту нерухомості до експлуатації відповідно до аналогічних змін з цього приводу, запроваджених додатковою угодою №1 до Договору №26/03-20 (31.01.2021 замість первісного орієнтовного 10.09.2020), але й змінено редакцію п.5.2. шляхом «скасування» визначення строків виконання з боку ПП «Біскай» грошових зобов'язань перед Позивачем;
- додатковою угодою №2 від 16.08.2024 до договору №011 (а.с.76 т.1) сторони змінили умови щодо набуття ПП «Біскай» права власності на майнові права, узалежнивши таке набуття тільки від акту прийому-передачі таких прав, «скасувавши» первісну умову додаткової необхідності акту прийому-передачі об'єкта нерухомості та довідки про оплату майнових прав.
36. З урахуванням викладеного у п.35.4. цієї постанови та в контексті вказівок касаційної інстанції колегія апеляційного суду зазначає, що за поточними умовами правовідносин між Позивачем та ПП «Біскай» (доказів змін чи скасування, яких до матеріалів справи не надано):
- Позивач за змістом п.п.5.1., 5.2. та 6.1. може розраховувати на набуття права вимоги оплати суми у розмірі 1 455 300грн. незалежно від введення об'єкту в експлуатацію Відповідачем, оскільки безпосереднім зустрічним «але хронологічно наступним» зобов'язанням Позивача є передання права власності на майнові права на об'єкт нерухомості (протягом 30 календарних днів після сплати вартості майнових прав з боку ПП «Біскай»);
- водночас, у світлі принципу «nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet» (ніхто не може передати більше прав, ніж має сам) Позивач позбавлений можливості здійснити таке передання ПП «Біскай» майнових прав, оскільки за чинними умовами спірного договору з Відповідачем (п.п.2.3. і 6.1) набуття Позивачем таких майнових прав (об'єкт подальшої передачі на користь ПП «Біскай») узалежнена від сукупності таких елементів: повна сплата Позивачем вартості майнових прав, надання Відповідачем довідки про таку повну сплату, введення об'єкту нерухомості до експлуатації та складання як акту прийому-передачі майнових прав, так і акту прийому передачі об'єкта нерухомості;
- триваючий стан неотримання Позивачем на неодноразові вимоги та попри здійснення ним повної оплати на користь Відповідача (п.35.3. цієї постанови) як довідки про оплату 100% майнових прав, так і відомостей щодо дати добудови об'єкту нерухомості введення його в експлуатацію в контексті здорового глузду та добросовісності утворює обґрунтовані сумніви щодо можливості набуття майнових прав та їх подальшої передачі на користь ПП «Біскай» упродовж 30 календарних днів, у разі здійснення останнім розрахунку, а тому цілком логічно обґрунтовує наявність у Позивача зацікавленості (легітимний інтерес) в отриманні правової визначеності довкола майнових прав з метою їх подальшого продажу з доходом (прибутком).
37. З приводу елементу (б), визначеного у п.34 цієї постанови, апеляційним судом зазначається таке:
37.1. Хоча у п.6.5. Договору №26/03-20 сторонами було узгоджено, що Відповідач не несе відповідальності перед Позивачем за прострочення передачі об'єкта нерухомості за договором, якщо це відбулося з вини Позивача, а саме невиконання або неналежне виконання ним як Покупцем у повному обсязі всіх грошових зобов'язань за цим Договором, додатковими договорами, які є невід'ємною частиною останнього (доказів їх укладання до матеріалів справи не надано), і такі порушення грошових зобов'язань щодо строків здійснення розрахунків Позивачем допускались (п.35.3. цієї постанови), сторонами 24.12.2020 (тобто вже за умов наявності несвоєчасно здійснених Позивачем платежів) було укладено додаткову угоду №1 (а.с.39 т.1), якою не тільки встановлено чіткий (а не орієнтовний) термін введення об'єкту в експлуатацію без будь-яких застережень щодо впливу на перенесення такого терміну фактичних розрахунків Позивача чи можливості подальшого відкладання моменту введення в експлуатацію через несвоєчасні розрахунки (п.2 додаткової угоди), але й п.1 «скасовані» умови щодо конкретних строків і сум часткових платежів Позивача.
37.2. Запроваджені сторонами зміни до умов спірного договору за додатковою угодою №1, на думку апеляційного суду, «усуває» будь-які сумніви щодо належності виконання Позивачем своїх грошових зобов'язань перед Відповідачем з точки зору правомірності і повноти набуття Покупцем як кредитором до боржника-Продавця у розумінні ст.509 ЦК права вимоги зустрічного надання проти здійсненого повного розрахунку, яке (надання) мало включати:
- видачу Покупцеві протягом 5 календарних днів (п.5.3. Договору) Довідки про оплату 100% вартості майнових прав - тобто не пізніше 12.02.2022, зважаючи на здійснення останнього платежу 07.02.2022 (а.с.50 т.1);
- введення об'єкту нерухомості до експлуатації 31.01.2021;
- передача об'єкту нерухомості за актом разом з документами, необхідними для реєстрації права власності на такий об'єкт не пізніше, ніж 02.03.2021;
- передача права власності на майнові права за актом приймання-передачі разом із переданням самого об'єкту, що убачається зі змісту п.п.2.3., 3.1.2 та 6.1. договору №26/03-20 - тобто також не пізніше, ніж 02.03.2021.
37.3. Натомість, як стверджує Позивач та убачається з матеріалів справи, Відповідач ані на момент подання позову 23.12.2024 та у перебігу його первісного розгляду судами, ані на момент нового апеляційного розгляду не тільки не виконав жодної із визначених у п.37.2. цієї постанови дій зі зустрічного надання проти отриманого повного розрахунку з боку Позивача (тобто вже понад 4 роки), але й ігнорує звернення останнього, що у сукупності дозволяє констатувати порушення з боку Відповідача у розумінні ст.610 ЦК у вигляді прострочення (ст.612 ЦК), при цьому доказів, що таке прострочення відбулося з вини кредитора (ст.613 ЦК) чи через обставини непереборної сили (ст.617 ЦК та ст.11 договору №26/03-20) до матеріалів справи не надано.
37.4. Беручи до уваги, що ситуація, яка убачається за наявними у справі матеріалами та характеризується, з одного боку, повним виконанням Позивачем своїх грошових зобов'язань перед Відповідачем, тривалим і триваючим і далі неотримання від останнього попри сплив встановлених строків та відповідні вимоги жодного аспекту зустрічного надання від Відповідача, внаслідок якого Позивач позбавлений можливості добросовісно виконати свої зобов'язання перед контрагентом ПП «Біскай» та реалізувати право вимоги 1455300грн., а з іншого - відсутності у Позивача як будь-якої можливості фізично впливати на завершення будівництва об'єкту і введення його в експлуатацію, так і будь-якої визначеності довкола таких обставин, колегія апеляційного суду погоджується із кваліфікацією Позивача такого порушення як істотного у розумінні абз.2 ч.2 ст.651 ЦК.
38. Судова колегія, так само як і суд апеляційної інстанції під час попереднього апеляційного перегляду погоджується із слушним доводом Скаржника про помилковість висновку місцевого суду щодо неможливості запровадження запропонованих змін до спірного договору через сплив визначеного п.7.1. в редакції додаткової угоди №1 від 24.12.2020 строку його дії з моменту підписання і по 31.12.2021.
38.1. Так, спірний договір у розумінні ст.ст.11,509 ЦК є підставою (джерелом) зобов'язань, зокрема, Відповідача перед Позивачем, визначених у п.37.2. цієї постанови.
38.2. Як зазначено апеляційним судом у п. 37.3 цієї постанови, такі зобов'язання Відповідача перед Позивачем є порушеними і залишаються невиконаними, проте сплив строку дії договору за змістом ст.598 ЦК не визначено у якості підстави для припинення відповідних зобов'язань, та згідно ч.4 ст.631 цього Кодексу не звільняє Відповідача від відповідальності за допущене порушення, тоді як висновок місцевого суду про припинення чинності договору за спливом строку значною мірою невілює таку відповідальність, оскільки визначене ст.ст.640,662,665 ЦК право Покупця вимагати передачі товару трансформує у кондикційне у розумінні ст.1212 ЦК зобов'язання Продавця з повернення отриманої суми грошових коштів, що за відсутністю самостійного обрання Позивачем такого способу (внаслідок відмови чи розірвання договору) є непропорційним втручанням у його права як кредитора та суперечить ч.ч.1,2 ст.12 ЦК.
38.3. Висновок про безпідставність твердження про припинення розглядуваних зобов'язань Відповідача через сплив строку дії договору узгоджується із правовою позицією, викладеною у постанові ВП ВС від 26.06.2018 у справі №910/9072/17, та безпосередньо узгоджується з обов'язковою у розумінні ст.629 ЦК умовою (застереження) у п.7.1. спірного договору про те, що по невиконаним зобов'язанням (як у розглядуваному випадку) договір діє до належного та повного їх виконання.
38.4. Наразі, як правильно вказує Скаржник, чинність зобов'язання зумовлює принципову можливість його зміни, а оскільки таке зобов'язання опосередковано умовами договору, то зміна передбачає зміну умов договору.
39. Порушення зобов'язання, яке згідно п.37.4. цієї постанови кваліфіковане апеляційним судом як істотне, у відповідності до п.2 ч.1 ст.611 та ч.2 ст.651 ЦК є належною підставою для зміни такого зобов'язання, здійснюваного, у тому числі, у судовому порядку.
39.1. Запропоновані Позивачем та проігноровані Відповідачем зміни до п.п.2.3 і 6.1. Договору №26/03-20 (а.с.41 т.1) фактично спрямовані на припинення поточного «узалежнення» можливості Відповідача передати, а Позивача - набути право власності на майнові права від попереднього введення об'єкту нерухомості в експлуатацію.
39.2. На думку апеляційного суду, такі зміни не тільки певною мірою усувають диспропорцію у майнових інтересах сторін, зумовлену порушенням Відповідача (ситуація, у якій Відповідач отримав все належне на свою користь та не тільки не надав нічого Позивачеві, але й поза волі та можливості впливу останнього «залишає» його тривалий час у невизначеному стані довкола отримання зустрічного надання, що не сумісно із відплатною природою договору купівлі-продажу за визначенням ст.655 ЦК), але й «звільняють» самого Продавця від необхідності попереднього вчинення дій (у виконанні яких з точки зору принципу розумності у поточних умовах військових дій можуть бути істотні ускладнення), які «заважають» передачі у власність давно оплачених майнових прав.
39.3. Більш того, враховуючи визначення ст.190 ЦК та усталеній судовій практиці Верховного Суду (приведеній зокрема, і за змістом постанови касаційної інстанції у цій справі) майнових прав як обмеженого речового права «очікування», яке має «передувати» самому праву власності на відповідну нерухому річ, запропоноване Позивачем «скасування» узалежнення можливості передачі права власності на майнові права від попереднього виникнення нерухомості як самостійного об'єкту права власності у порядку ч.2 ст.331 ЦК більшою мірою відповідає суті спірного договору:
- фактичне «включення» за поточними умовами п.п.2.3 і 6.1 спірного договору права власності на майнові права (які виступають об'єктом продажу - товаром за визначенням ст.656 ЦК) у право власності на сам об'єкт нерухомості «підміняє» природу товару, якій за змістом ст.657 ЦК вимагає необхідність нотаріального посвідчення договору та подальшої реєстрації (ч.4 ст.334 ЦК);
- майнові права як право «очікування» на подальше набуття об'єкту нерухомості у власність вже існують як самостійний об'єкт відчуження Відповідачем і набуття Позивачем, а тому їх «утримання» Продавцем разом із оплатою за них з боку Покупця до моменту, який ніяк не залежить від Позивача, суперечить принципами справедливості та розумності.
39.4. Запропоновані Позивачем зміни до спірного договору зберігають правовідносини та зобов'язання із добудови та введення об'єкту нерухомості в експлуатацію, що відповідає майновим інтересам Позивача в контексті його правовідносин з ПП «Біскай» (п.36 цієї постанови), а тому оцінюються апеляційним судом, як ефективний спосіб судового захисту, який дозволяє у зобов'язальних відносинах вимагати та набути право власності на майнове право та здійснити Позивачем його подальше відчуження на відплатній основі на користь ПП «Біскай».
39.5. Отже, перша немайнова вимога Позивача про запровадження запропонованих змін до п.п.2.3. і 6.1. договору №26/03-20 підлягає задоволенню, що має наслідком скасування оскаржуваного рішення місцевого суду у відповідній частині. Згідно із ч.9 ст.238 ГПК та ч.3 ст.653 ЦК відповідні зміни у договорі набирають чинності з моменту набранням цією постановою законної сили.
40. Стосовно другої позовної вимоги про визнання за Позивачем майнових прав, яка дійсно опосередковує ефективний спосіб судового захисту (у світлі відповідних вказівок касаційної інстанції) наявного суб'єктивного права (елемент (а), визначений у п.34 цієї постанови), апеляційний суд зазначає таке:
40.1. Ефективність обраного способу судового захисту є необхідною, але недостатньою умовою для задоволення розглядуваного позову, оскільки за змістом ст.392 ЦК визнання права передбачає його попередню наявність у позивача на момент звернення до суду, а не набуття такого права у судовому порядку.
40.2. Між тим, і за редакцією п.п.2.3. і 6.1 спірного договору, яка існувала на момент подання позову, і за редакцією, що запроваджується згідно ч.3 ст.653 ЦК моментом ухвалення цієї постанови, для констатації наявності у Позивача права власності на майнові права потрібен факт їх передання за актом приймання-передачі від Відповідача. Запроваджені за пропозицією самого Позивача зміни умов спірного договору забезпечили можливість такої передачі без очікування на введення об'єкту в експлуатацію, але автоматично не призвели до зміни статусу Позивача як кредитора у зобов'язанні з передання майнових прав через припинення такого зобов'язання в порядку ст.599 ЦК належним виконанням - констатація протилежного шляхом задоволення відповідної позовної вимоги за відсутності самого складеного та підписаного сторонами акту приймання передачі (можливість здійснення чого без попереднього очікування на введення об'єкту нерухомості в експлуатацію надана тільки цією постановою, а до того не існувала) не відповідала б ані фактичним обставинам справи, ані суті та наслідкам задоволення першої позовної вимоги.
40.3. Відсутність через ненабуття згідно визначених цією постановою умов спірного договору у Позивача захищуваного права власності на майнові права (можливість їх отримання у зобов'язальних правовідносинах з Відповідачем у порядку ст.ст.620,662, 665) унеможливлює визнання судом таких прав, як вже наявних шляхом застосування відповідного речового способу захисту.
40.4.Такий висновок зумовлює відмову у задоволенні апеляційної скарги щодо другої позовної вимоги, адже запроваджені за ініціативою Позивача зміни умов спірного договору згідно ст.629 ЦК є обов'язковими і для нього.
41. Вказаний результат апеляційного перегляду згідно ст.129 ГПК має наслідком розподіл судових витрат між сторонами понесених Позивачем за увесь час провадження у справі, шляхом віднесення на кожну із сторін 50% всіх витрат позивача, пов'язаних зі сплатою судового збору (за подання позовної заяви та апеляційної і касаційної скарги). Інших судових витрат у порядку ст.124 ГПК своєчасно до розподілу не заявлялось.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.74, 76, 78, 129, 269, 270, 273, 275-277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -
1. Апеляційну скаргу Приватного підприємства "Паралеле.Піпед", м. Харків на рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2025 (повний текст підписано 02.04.2025) у справі №922/4606/24 задовольнити частково.
2. Рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2025 (повний текст підписано 02.04.2025) у справі №922/4606/24 скасувати в частині відмови у внесенні змін до договору купівлі-продажу майнових прав №26/03-20 від 26.03.2020, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Флас" і Приватним підприємством "Паралеле.Піпед" шляхом визнання укладеною додаткової угоди №2/1 від 16.08.2024 та ухвалити в цій частині нове рішення про задоволення вказаних вимог.
3. Внести датою набрання законної сили цією постановою такі зміни до договору купівлі-продажу майнових прав №26/03-20 від 26.03.2020, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Флас" і Приватним підприємством "Паралеле.Піпед", згідно запропонованої Позивачем додаткової угоди №2/1 від 16.08.2024:
"1. Пункт 2.3. Договору викласти у наступній редакції: "2.3. Покупець набуває право власності на Майнові права шляхом отримання Акту прийому-передачі майнових прав на Об'єкт нерухомості".
2. Пункт 6.1. Договору викласти у наступній редакції: "6.1. Передача Покупцю права власності на Майнові права на Об'єкт нерухомості здійснюється за двостороннім Актом прийому-передачі майнових прав на Об'єкт нерухомості, який підписується Сторонами після сплати Покупцем 100% вартості Майнових прав, визначеної пунктом 5.1. Договору".
3. Всі інші умови даного Договору купівлі-продажу майнових прав № 26/03-20 від 26 березня 2020 року залишаються дійсними у попередній редакції, та Сторони підтверджують за ними свої зобов'язання".
4. В іншій частині рішення Господарського суду Харківської області від 01.04.2025 (повний текст підписано 02.04.2025) у справі №922/4606/24 залишити без змін.
5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Флас" (61098, м. Харків, вул. Полтавський шлях, 146, код ЄДРПОУ 42364360) на користь Приватного підприємства "Паралеле.Піпед" (61064, м. Харків, вул. Стефенсона, 26, код ЄДРПОУ 34467217) витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви в сумі 2422,40грн., за подання апеляційної скарги в сумі 3633,60грн. та за подання касаційної скарги в сумі 4844,80грн.
6. Постанова набирає сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту, з урахуванням порядку подання касаційної скарги, передбаченого п.17.5.Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 04.11.2025р.
Головуючий суддя Д.О. Попков
Суддя О.В. Стойка
Суддя О.А. Істоміна