Справа № 306/1421/24
Провадження № 2/306/429/25
03 листопада 2025 року м. Свалява
Свалявський районний суд Закарпатської області у складі:
головуючого-судді Уліганинця П.І.
за участю секретаря судового засідання Сова-Фафула А.Я.
представника позивача ТОВ "Еко Житло" - Білан Л.М.
представника відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_2
співвідповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_4
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Свалява в режимі відеконференції цивільну справу за позовом ТОВ "Будівельна Компанія "Еко-Житло" в особі представника - Білан Любові Миколаївни до ОСОБА_1 та співвідповідача ОСОБА_3 , третя особа Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тарас Олександра Василівна та ОСОБА_5 про визнання права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) з продовженням строку користування земельною ділянкою, визнання протиправними дій та внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно,-
Представник позивача звернулася до суду з названим позовом, мотивуючи його тим, що за умовами укладеного між сторонами договору суперфіцію № 18/09-18 від 18.09.2018 року, відповідач ОСОБА_1 передала позивачу право користування земельною ділянкою загальною площею 0,8571 га кадастровий номер: 2124084401:06:001:0276, для забудови об'єктом будівництва (суперфіцію), однак за заявою відповідача, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тарас О.В., 09.04.2024 року прийнято неправомірне рішення про припинення речового права - права забудови вказаної земельної ділянки (суперфіцію) та цією ж датою внесено відповідні відомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Зазначає, що на момент припинення його речового права на забудову вказаної земельної ділянки, строк дії договору суперфіцію не сплив і ним вживались всі необхідні дії щодо забудови вказаної ділянки, відтак його права на її забудову є порушеними. Вказує також, що відповідач надала нотаріусу неправдиві відомості щодо невикористання позивачем цієї ділянки протягом 3-х років, так як ним проводились роботи по її забудові, сама ж ділянка не була йому передана згідно акту приймання-передачі у погоджені сторонами строки, водночас несвоєчасне виконання договірних зобов'язань по забудові даної земельної ділянки пояснює також форс-мажорними обставинами, а саме запровадженням карантину через коронавірусну хворобу (COVID-19) та введенням в Україні воєнного стану. За таких обставин, просить суд визнати за позивачем право користування зазначеною у договорі земельною ділянкою площею 0,8571 га (кадастровий номер 2124084401:06:001:0276) для забудови (суперфіцій) згідно укладеного між сторонами однойменного договору № 18/09-18 від 18 вересня 2018 року (надалі за текстом - договір суперфіцію), визнавши протиправними дії відповідача щодо припинення речового права позивача на користування вказаною ділянкою, продовживши йому строк користування земельною ділянкою на строк, протягом якого речове право позивача на цю ділянку було порушено, а саме з 09.04.2024 року до набрання рішенням у даній справі законної сили та внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей щодо нового строку користування позивачем вказаної земельної ділянки згідно договору.
Представником відповідача ОСОБА_1 - адвокатом Ладикою Н.І. подано відзив на позовну заяву відповідно до якого, представник спростовує доводи, наведені представником позивача, просив відмовити в задоволенні позову через його необґрунтованість, зазначивши, що не дивлячись на неодноразове продовження сторонами строків забудови земельної ділянки, згідно договору суперфіцію від 18.09.2018 року, позивач, отримавши від управління ДАБІ у Закарпатській області дозвіл на виконання будівельних робіт від 15.11.2019 року, з цього часу і станом на квітень 2024 року, своїх зобов'язань щодо забудови земельної ділянки не виконав, так і не здійснивши на земельній ділянці жодних будівельних робіт. Окрім того, всупереч вимогам підпункту 3 п. 5.2.2. договору суперфіцію, позивач не погодив з відповідачем проектну документацію на будівництво, та всупереч вимогам п. 2.1.1. договору суперфіцію не вносив плату за користування земельною ділянкою. Вважає, що після отримання дозволу на виконання будівельних робіт, позивач протягом 3-х років не використовував земельну ділянку для забудови, жодних будівельних робіт на цій ділянці не проводив і весь цей час вводив в оману відповідача щодо строків закінчення будівництва та викупу ділянки, що й дало відповідачу достатні підстави для звернення в квітні 2024 року до приватного нотаріуса про припинення речового права позивача на користування цією ділянкою для забудови відповідно до п.4 ч.1 ст.416 ЦК України та п.п.3, п.9.1 укладеного між сторонами договору суперфіцію. Стверджує, що припинення 09.04.2024 року приватним нотаріусом права речового права позивача на користування ділянкою не призвело до порушення його прав, так як державна реєстрація проводилась за наявності передбачених законодавством підстав для припинення договірних відносин між сторонами та після спливу передбаченого договором суперфіцію строку закінчення будівництва та введення об'єкту будівництва в експлуатацію, відтак вимоги позивача про продовження строку користування цією ділянкою не передбачені умовами укладеного між сторонами договору суперфіцію та суперечать чинному законодавству. (т. 2 а.с. 142-154).
Представник співвідповідача ОСОБА_3 - адвокат Олійник Р.Б. у поданому відзиві на позовну заяву зазначає, що з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт у 2019 році до теперішнього часу, позивачем будь-яких дій щодо початку виконання будівельних робіт здійснено не було. Вказані обставини свідчать про те, що право землекористування позивача припинилось автоматично, в силу положень закону, зокрема ст. 416 ЦК України та ст. 102-1 ЗК України, у зв'язку з невикористанням земельної ділянки для забудови протягом 3-х років. Вважає, що оскільки момент, з якого необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови, законом не встановлено, за обставин справи цей строк необхідно рахувати з часу отримання позивачем дозволу на виконання будівельних робіт в листопаді 2019 року, з часу отримання якого пройшло більше 4-х років. А тому, просив у задоволенні позову відмовити за його необгрунтованості, стягнувши з позивача на користь співвідповідача понесені нею витрати на профейсійну правничу допомогу. (т. 2 ст. 193-201).
Представник третьої особи ОСОБА_5 - адвокат Нещерет Д.Б. у письмових поясненнях заявлені позовні вимоги підтримав, оскільки рішення суду впливає на реалізацію майнових прав третьої особи. Просив врахувати, що твердження відповідачів, на його думку, не грунтуються на законі. (т.3 а.с. 165-175).
Ухвалою Свалявського районного суду Закарпатської області від 09 серпня 2024 року задоволено клопотання представника позивача щодо забезпечення позову у даній цивільній справі. (т. 2 а.с.98-99).
Ухвалою Свалявського районного суду Закарпатської області від 20 грудня 2024 року, задоволено клопотання представника позивача щодо витребовування у вдповідача ОСОБА_1 доказів (т. 3 а.с.51).
Ухвалою Свалявського районного суду Закарпатської області від 10 жовтня 2024 року, заяву представника позивача задововлено, залучено до участі у справі в якості співвідповідача ОСОБА_3 (т. 2 а.с. 176).
Ухвалою Свалявського районного суду Закарпатської області від 23 січня 2025 року залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача - ОСОБА_5 (т. 3 а.с. 130).
Ухвалою Свалявського районного суду Закарпатської області від 18 лютого 2025 року задоволено клопотання позивача про забезпечення позову у даній цивільній справі (т.3 ст. 157-158).
Ухвалою Свалявського районного суду Закарпатської області від 28 лютого 2025 року у задоволенні клопотання представника позивача про призначення судової будівельно-технічної експертизи відмовлено. (т. 3 а.с. 187-188).
Того ж дня ухвалою Свалявського районного суду Закарпатської області підготовче провадження у даній цивільні справі закрито, та призначено справу до судового розгляду по суті (т. 3 а.с.186).
У судовому засіданні представник позивача заявлені позовні вимоги підтримала з підстав, викладених у позові. Додатково пояснила, що позивачем були здійснені усі необхідні дії для забудови згаданої земельної ділянки, які містять шість етапів, чотири з яких виконані. Вважає, що суперфіцій є самостійним речовим правом, це не право здійснення будівельних робіт, а право забудови земельної ділянки. Посилається на форс-мажорні обставини, які перешкодили виконати позивачу договірні зобов'язання у визначені договором строки. Вказує, що згадана земельна ділянка була вдчужена відповідачем співвідповідачу без попередження позивача і рішенням третьої особи - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тарас О.В. безпідставно припинено речове право ТзОВ "Еко Житло". Згадане рішення позивачем оскаржено до МЮ України і таке було скасовано, однак посадові особи Міністерства не змогли поновити речове право позивача, тому що було зареєстроване нове речове право, вже про перехід права власності на земельну ділянку до співвідповідача. На її думку, право суперфіцію позивачем реалізовувалося послідовно, безперервно, однак відчуження земельної ділянки порушило права позивача, яке підлягає судовому захисту.
Представник відповідача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , в судовому засіданні щодо задоволення позову заперечив, пояснив, що на момент прийняття приватним нотаріусом рішення про припинення права користування позивача згаданою земельною ділянкою, таке припинилося автоматично відповідно до положень ст. 416 ЦК України та ст. 102-1 Земельного Кодексу України у зв'язку із невикористанням земельної ділянки протягом трьох років. Ствердив, що після отримання дозволу на право виконання будівельних робіт від 15.11.2019 року, позивач не виконав жодних будівельних робіт на земельній ділянці, порушивши встановлені договірні строки закінчення будівництва, яке відповідно до умов договору, повинно було бути закінчено до грудня 2023 року. Не заперечує, що позивачем виконувалися певні проектні роботи, однак на його думку, виконана тільки частина підготовчих робіт в період з 2019 по 2020 рік. Вважає, що останні роботи на даній земельній ділянці позивачем виконано 30.12.2020 року, відповідно до акту прийняття-передачі виконаних робіт складеного між позивачем та "Закарпаттяобленерго" щодо виносу електромережі за межі ділянки та переналаштування в кабельну лінію. Після вищезгаданої дати, позивачем земельна ділянка для забудови не використовувалася.
Представник відповідача ОСОБА_6 - ОСОБА_4 , в судовому засіданні щодо задоволення позову заперечив з підстав викладених у відзиві. Вважає, що позивачем безпідставно порушені обумовлені договором строки щодо введення об'єкту в експлуатацію, що порушило право відповідача як сторони зобов'язання, внаслідок чого, ОСОБА_1 належну земельну ділянку було відчужено співвідповідачу ОСОБА_6 .
Треті особи в судове засідання не з'явилися по невідомим суду причинам, хоча були своєчасно та належним чином повідомлені про дату, час та місце проведення судового розгляду. (а.с. т. 4 а.с. 12-13, 16-17).
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази у їх сукупності, суд встановив наступне.
У судовому засіданні належними та допустими доказами встановлено, що 18 вересня 2018 року між ОСОБА_1 як землевласником, та ТОВ «БК «ЕКО-ЖИТЛО» як землекористувачем, укладено договір № 18/09-18 про надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) відповідно до умов якого, землевласник передав землекористувачу право на користування для забудови об'єктом будівництва (багатоквартирного будинку) земельну ділянку, яка перебуває в його власності, загальною площею 0,8571 га, кадастровий номер: 2124084401:06:001:0276 (надалі за текстом - земельна ділянка. За п.6.1 цього договору право власності на зведений землекористувачем об'єкт будівництва на земельній ділянці належить землекористувачу.
Ціна договору та плата за встановлення суперфіцію передбачала дві складові:
- в розмірі 4000 (чотири тисячі) грн. 00 коп. без ПДВ за один календарний рік користування, включаючи рік укладання цього договору, у строк до 30 вересня поточного року шляхом перерахування коштів на банківський рахунок Землевласника, який вказано у цьому договору.
- набуття землевласником права власності на майнові права в об'єкті будівництва у розмірі не менше 900 (дев'ятсот) квадратних метрів, якщо інша форма (розмір) розрахунку не буде визначена додатковою угодою сторін, з визначенням конкретних площ, кількості кімнат, їх розташування тощо згідно укладеного сторонами акту розподілу площ або додатковою угодою.
Пунктом 3.1. договору суперфіцію передбачено, що строк користування земельною ділянкою для будівництва за цим договором складає 3 (три) роки та закінчується 17 вересня 2021 року, при цьому строк користування земельною ділянкою може бути продовжений виключно за письмовою угодою між сторонами ( п.3.2 договору).
Відповідно до пункту 3.3. договору суперфіцію сторони погодили і встановили, що плановий строк початку будівництва об'єкту будівництва - жовтень 2018 року, плановий строк закінчення будівництва та введення об'єкту в експлуатацію - березень 2020 року.
Ці ж строки початку та закінчення будівництва були передбачені і в підпункті 6 пункту 5.2.2. договору суперфіцію щодо зобов'язань землекористувач за цим договором.
Згідно пункту 9.1. договору суперфіцію, цей договір припиняє свою дію в наступних випадках:
-поєднання в одній особі землевласника та землекористувача;
-спливу строку користування земельною ділянкою;
-невикористання землекористувачем земельної ділянки для забудови, а саме: землекористувач не розпочав будівельні роботи більше ніж на 2 (два) календарних місяця після визначеного строку;
-прийняття рішення про припинення землекористувача, або прийняття судом ухвали про порушення справи про банкрутство землекористувача;
-у разі нездійснення державної реєстрації права суперфіцію землекористувача на земельну ділянку протягом 15 (п'ятнадцяти) днів з дати укладення договору;
-у разі не передачі земельної ділянки за актом приймання-передачі у 5 (п'яти) - денний після державної реєстрації права суперфіцію землекористувача на земельну ділянку;
-в інших випадках, передбачених законодавством та цим договором. (т. 1 а.с.34-43).
Державним реєстратором Полянської сільської ради Свалявського району Закарпатської області Татач Т.М. 18 вересня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зроблено запис № 28058714 про реєстрацію за ТОВ «БК «ЕКО-ЖИТЛО» речового права користування вказаною земельною ділянкою для забудови (суперфіцій). (т. 1 а.с. 30).
Водночас згідно укладених між ОСОБА_1 та ТОВ «БК «ЕКО-ЖИТЛО» додаткових угод від 19 червня 2019 року та 21 жовтня 2020 року до договору суперфіцію сторони змінювали строки користування земельною ділянкою, початку і закінчення будівництва та інші умови договору, в остаточні редакції передбачивши, зокрема, що:
-землекористувач має право викупити, а землевласник зобов'язаний продати земельну ділянку Землекористувачу за ціною 450 000 (чотириста п'ятдесят тисяч) доларів США, по курсу долара АТ «Ощадбанк» на день укладення такого договору купівлі-продажу земельної ділянки, викуп повинен відбутися не пізніше 21 квітня 2021 року і в разі виконання цього пункту, зобов'язання землекористувача, передбачені пунктом 2.1.2., втрачають свою силу» (п.2.2. договору);
-строк користування Земельною ділянкою для будівництва за цим договором складає 6 (шість) років та закінчується 17 вересня 2024 року» ( п.3.1 договору)
-плановий строк початку будівництва об'єкту будівництва - не пізніше лютого 2021, плановий строк закінчення будівництва та введення об'єкту в експлуатацію - грудень 2023 року, а у випадку необхідності зміни цих строків, сторони письмово узгоджують нові терміни початку та введення в експлуатацію» ( п.3.3 договору).
-передача земельної ділянки в користування землекористувачу оформлюється сторонами актом приймання-передачі та здійснюється у строк не пізніше 21 жовтня 2020 року (п.4.2 договору);
-землекористувач узгоджує розроблену проектну документацію на будівництво з землекористувачем не пізніше 31 грудня 2020 року ( п.5.2.2.);
-початок будівництво об'єкта будівництва - не пізніше лютого 2021 року, закінчення та введення в експлуатацію - не пізніше грудня 2023 року» ( п.п.6 п.5.2.2 договору);
-у випадку порушення землекористувачем строку закінчення будівництва та введення Об'єкту в експлуатацію на термін понад 6 (шість) місяців, який передбачено пунктом 3.3. цього договору, землекористувач зобов'язаний викупити земельну ділянку у землевласника за ціною 450 000 (чотириста п'ятдесят тисяч) доларів США по курсу продажу долара АТ «Ощадбанк» на день укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки і цей викуп повинен відбутися не пізніше 10 денного терміну після завершення шестимісячного терміну прострочення введення будинку в експлуатацію (п.7.5 договору). (т. 1 а.с. 44-47).
Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тарас О.В., на підставі заяви ОСОБА_1 , 09 квітня 2024 року прийнято рішення № 72495465, згідно якого припинено інше речове право (суперфіцію) ТОВ «БК «ЕКО-ЖИТЛО» на користування земельну ділянку, загальною площею 0,8571 га, кадастровий номер: 2124084401:06:001:0276. (т.1 а.с.30).
Тоді ж, приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Тишківською Р.І. проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на земельну ділянку, загальною площею 0,8571 га, кадастровий номер: 2124084401:06:001:0276, на підставі договору купівлі-продажу № 384 від 09 квітня 2024, укладеного між ОСОБА_1 , як продавцем, та ОСОБА_3 , як покупцем, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Тишківською Р.І. (т. 1 а.с. 29).
Згідно наказу Міністерства юстиції України № 2183/5 від 23 липня 2024 року задоволено скаргу ТОВ «БК «ЕКО-ЖИТЛО» від 10 червня 2024 року, визнано прийнятим з порушенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та анульовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тарас О.В. від 09 квітня 2024 року № 72495465. (т. 2 а.с. 80).
За ч.1 ст. 395 та ч. 4 ст. 413 ЦК України право забудови земельної ділянки (суперфіцій) є одним із видів речових прав на чуже майно і може бути встановлено на визначений або невизначений строк.
В кінцевій редакції договору суперфіцію, викладеній у додатковій угоди №2 від 21 жовтня 2020 року, сторони погодили, що строк користування земельною ділянкою для будівництва складає 6 (шість) років та закінчується 17 вересня 2024 року (пункт 3.1. договору суперфіцію); плановий строк початку будівництва об'єкту будівництва не пізніше лютого 2021 року, плановий строк закінчення будівництва та введення об'єкту в експлуатацію - грудень 2023 року (пункт 3.3. договору суперфіцію) .Згідно підпункту 6 пункту 5.2.2. договору суперфіцію у вищезгаданій редакції землекористувач зобов'язаний розпочати будівництво об'єкта будівництва не пізніше лютого 2021 року, закінчити будівництво та ввести об'єкт в експлуатацію - не пізніше грудня 2023 року. (т. 1 а.с. 46-47).
Пунктом 1 ч.1 ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що під будівництвом належить розуміти - нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт об'єкта будівництва.
Відповідно до ч.1 та ч. 5 ст. 26 вищезгаданого Закону, забудова територій здійснюється шляхом розміщення об'єктів будівництва. Передбачено, що проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:
1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;
2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статею 31 цього Закону, її експертизи;
3) затвердження проектної документації;
3-1) отримання права на виконання підготовчих та будівельних робіт у випадках, визначених цим Законом;
4) виконання підготовчих та будівельних робіт;
4-1) державна реєстрація спеціального майнового права на об'єкт незавершеного будівництва та майбутній об'єкт нерухомості у випадках, визначених законом;
4-2) проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об'єктів (крім об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1)) та здійснення їх технічної інвентаризації (крім об'єктів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування);
5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;
6) державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію у випадках, визначених цим Законом, об'єкт (його складову).
Порядком розроблення проектної документації на будівництво об'єктів, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 16 травня 2011 № 45, передбачено, що проектні роботи, це роботи, пов'язані зі створенням проектної документації для об'єктів будівництва.
Відповідно до абзацу третього пункту 2 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 466 від 13 квітня 2011 року, підготовчі роботи - роботи з підготовки земельної ділянки, влаштування огородження будівельного майданчика та знесення будівель і споруд, порушення елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки, вишукувальні роботи, роботи із спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва, улаштування під'їзних шляхів, складування будівельних матеріалів, підведення тимчасових інженерних мереж, а також з винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень.
За абзацом першим пункту 2 вищезгаданого Порядку ... , будівельні роботи - роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту.
Частиною першою ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачено, що право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об'єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України "Про оцінку впливу на довкілля", підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
Управлінням ДАБІ у Закарпатській області 15 листопада 2019 року видано ТОВ «БК «ЕКО-ЖИТЛО», як замовнику, та ТОВ «Будівельне об'єднання «ГЕРЦ», як генеральному підряднику, дозвіл № НОМЕР_1 на виконання будівельних робіт на об'єкті будівництва: «Коригування проекту «Будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення за адресою: АДРЕСА_1 ».(т. 1 а.с. 139-140).
Отже, з моменту видачі дозволу на виконання будівельних робіт а саме: з 15 листопада 2019 року, ТОВ «БК «ЕКО-ЖИТЛО» в порядку, визначеному чинним законодавством, належало право здійснювати будівельні роботи на земельній ділянці. При цьому за умовами договором суперфіцію завершення будівництва та введення об'єкту будівництва до експлуатації мало відбутись не пізніше грудня 2023 року.
Як убачається з матеріалів справи, позивачем, у виконання своїх зобов'язань за договором суперфіцію, в період до отримання дозволу на право виконання будівельних робіт від 15 листопада 2019 року, виконано ряд робіт з проектування та будівництва на земельній ділянці:
-отримано вихідні дані для проектування, що підтверджується наданням позивачу містобудівних умов та обмежень для проектування об'єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку», затверджених наказом сектору містобудування та архітектури Свалявської РДА від 31 серпня 2018 року № 19 (т. 1 а.с. 51-52);
-розроблено проектну документацію, проведено її експертизу та затвердження, що підтверджується експертним звітом від 06 листопада 2019 року щодо розгляду проектної документації (т. 1 а.с. 124-138);
-отримано право на виконання будівельних робіт, що підтверджується виданим управлінням ДАБІ у Закарпатській області дозволом № ЗК 112193191194 на виконання будівельних робіт від 15 листопада 2019 року (т. 1 а.с.139-140);
-виконано частину підготовчих робіт на земельній ділянці, а саме: топо-геодезичну зйомку, інженерно-геологічні вишукування, інші інженерно-геологічні роботи, підключення будівельного майданчика до електромережі, винесення лінії електропередачі за межі земельної ділянки з перевлаштуванням в кабельну лінію, що підтверджується договорами, укладеними з проектно-вишукувальним підприємством «Зеніт» від 26 жовтня 2018 року (акт приймання-передачі робіт від 10 листопада 2018 року), з ПМП «Фірма «Онікс-СВ» від 31 травня 2019 року (акт приймання-передачі робіт від 03 червня 2019 року), з виробничим кооперативом «Геолог» від 27 лютого 2019 року (акт приймання-передачі робіт від 01 квітня 2019 року), з ПрАТ «Закарпаттяобленерго» від 19 грудня 2018 року та від 07 жовтня 2020 року (акти приймання- передачі робіт від 19 грудня 2018 року та від 30 грудня 2020 року). (т. 1 а.с. 141-202).
За даними Акту приймання-здачі виконаних робіт, складеного між позивачем та ПрАТ «Закарпаттяобленерго», останнє виконало роботи по виносу ПЛ-10 кВ за межі земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 185).
Відповідно до довідки Відділу архітектури, ЖКГ та Капітального будівництва Полянської сільської ради від 28.03.2024 року за №66 на належній відповідачу ОСОБА_1 земельній ділянці у АДРЕСА_1 , загальною площею 0,8571 га, кадастровий номер: 2124084401:06:001:0276, для забудови об'єктом будівництва (суперфіцію), станом на 28.03.2024 року будівлями не забудована. (т.2 а.с.156).
Також за повідомленням в.о. сільського голови Полянської сільської ради від 27.08.2024 року №1394/01-14, вбачається, що на вищезгаданій земельній ділянці будівельні роботи не проводилися (земляні, бетонні, кам'яні), родючий шар грунту не порушений. Будівлі та споруди на ділянці відсутні (т.2 а.с.157).
За відсутності належних та допустимих доказів щодо здійснення позивачем яких-небудь дій щодо початку здійснення будівельних робіт на земельній ділянці починаючи з 31.12.2020 року (даті складання останнього акту від 30.12.2020 приймання-передачі робіт з підготовки земельної ділянки для будівництва), суд вважає, згадану дату - кінцевою датою використання позивачем земельної ділянки для забудови.
За статтею 416 ЦК України, крім випадків припинення права користування земельною ділянкою для забудови за рішенням суду, передбачено чотири випадки, за яких право користування чужою земельною ділянкою припиняється автоматично, зокрема у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом 3-х років.
Аналогічна за змістом норма міститься і в ст. 102-1 ЗК України, у відповідності до якої право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняється в разі, зокрема, невикористання земельної ділянки для забудови протягом 3-х років.
Водночас чинним законодавством не врегульовано, з якого часу необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання чужою земельної ділянки для забудови.
Позаяк, позивачем не надано жодного належного та допустимого доказу, що в період після отримання ним дозволу на виконання будівельних робіт, а саме 31.12.2020 року і по 09.04.2024 року (станом на момент державної реєстраціїї припинення його речового права (суперфіцій) ним здійснювались будь-які дії, вказані обставини свідчать про те, що право на забудову спірної земельної ділянки в позивача в силу положень закону ст. 416 ЦК України та ст. 102-1 ЗК України автоматично припинилось 31 грудня 2023 року, так як землекористувач протягом 3-х років, починаючи з 31 грудня 2020 року, тобто з наступного дня після наявних відомостей про використання ним спірної земельної ділянки, не використовував цю ділянку для забудови.
За статтями 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
За приписами статті 236 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
За правовим висновком, викладеним у Постанові ВС КГС від 21.03.2018 року у справі №910/5963/17 положення пункту 4 частини 1 статті 416 ЦК України та статті 102-1 Земельного Кодексу України передбачають автоматичне припинення права землекористування у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
За таких обставин, здійснення приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тарас О.В. 09 квітня 2024 року державної реєстрації припинення речового права ТОВ «БК «ЕКО-ЖИТЛО» на користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) не призвело до порушення права землекористування позивача як сторони зобов'язання, так як на момент проведення вказаної державної реєстрації таке право вже було припинене в силу вищевказаних положень закону.
Щодо доводів представника позивача про те, що на своєчасність виконання будівельних робіт вплинуло те, що відповідач ОСОБА_1 не передала йому земельну ділянку за відповідним актом приймання - передачі у погоджені сторонами строки, суд констатує наступне.
Так, відповідно до пункту 4.2. договору суперфіцію (у первинній редакції) передача земельної ділянки в користування землекористувачу оформлюється сторонами актом приймання-передачі та здійснюється у 5 (п'яти) - денний строк після державної реєстрації права суперфіцію Землекористувача на земельну ділянку.
Цим же пунктом договору суперфіцію (в редакції додаткової угоди № 2 від 21 жовтня 2020 року) передбачено, що передача земельної ділянки землекористувачу повинна відбутись не пізніше 21 жовтня 2020 року.
Між позивачем та ОСОБА_1 21 жовтня 2020 року складено акт приймання-передачі земельної ділянки від землевласника до землекористувача, тобто сторони узгодили між собою дату приймання-передачі цієї земельної ділянки.
При цьому дозвіл на право виконання будівельних робіт позивачу видано 15 листопада 2019 року, а в період з 2018 по 2019 роки на замовлення позивача було виконано ряд робіт на земельній ділянці, а саме: топо-геодезичну зйомку, інженерно-геологічні вишукування, підключення будівельного майданчика до електромережі, що вказує на те, що позивач мав змогу фактично використовувати земельну ділянку для забудови ще до складання акту приймання-передачі від 21 жовтня 2020 року.
Наведене спростовуює доводи позивача про неможливість виконання будівельних робіт на земельній ділянці до складання акту її приймання-передачі і, після складання згаданого акту-приймання передачі земельної ділянки, позивачем з 31 грудня 2020 року не виконувалось жодних дій щодо початку виконання будівельних робіт на земельній ділянці, відтак доводи позивача не виконання будівельних робіт на земельній ділянці через її несвоєчасну передачу землекористувачу, є необґрунтованими.
Так, згідно п. 2.2. договору суперфіцію (в редакції додаткової угоди № 2 від 21 жовтня 2020 року) сторони узгодили, що землекористувач має право викупити, а землевласник зобов'язаний продати земельну ділянку землекористувачу за ціною 450 000 (чотириста п'ятдесят тисяч) доларів США, по курсу продажу долара АТ «Ощадбанк» на день укладення такого договору купівлі-продажу земельної ділянки. Викуп повинен відбутися не пізніше 21 квітня 2021 року. У разі виконання даного пункту, зобов'язання землекористувача, передбачені пунктом 2.1.2. договору, втрачають силу.
Пунктом 7.5. договору суперфіцію (в редакції додаткової угоди № 2 від 21 жовтня 2020 року) передбачено, що у випадку порушення землекористувачем строку закінчення будівництва та введення Об'єкту в експлуатацію на термін понад 6 (шість) місяців, який передбачено пунктом 3.3. цього договору, землекористувач зобов'язаний викупити земельну ділянку у землевласника за ціною 450 000 (чотириста п'ятдесят тисяч) доларів США по курсу продажу долара АТ «Ощадбанк»» на день укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки. Викуп повинен відбутися не пізніше 10 денного терміну після завершення шестимісячного терміну прострочення введення будинку в експлуатацію.
З вищевказаних вказаних вище умов договору суперфіцію, а саме пункту 2.2., вбачається, шо право позивача як землекористувача на викуп земельної ділянки за обумовленою у договорі ціною існувало до 21 квітня 2021 року, однак позивач цим правом не скористався.
Натомість встановлене пунктом 7.5. згаданого договору суперфіцію зобов'язання землекористувача викупити земельну ділянку у випадку порушення ним строку закінчення будівництва та введення об'єкта у експлуатацію, на переконання суду, не може вважатися правом викупу, а є обов'язком, реалізація якого напряму залежить від волевиявлення власника земельної ділянки щодо її продажу. Так як матеріали справи не містять жодних доказів і таких не здобуто протягом судового розгляду справи, які свідчили б про намір власника земельної ділянки скористатись своїм правом продажу земельної ділянки позивачу, згадана обставина вказує на відсутність у позивача обумовленого договором права викупу земельної ділянки, яке могло б бути порушене внаслідок здійсненої 09 квітня 2024 року державної реєстрації припинення права землекористування позивача щодо земельної ділянки.
Так, згідно ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).
Частиною першою ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема:
1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору;
2) зміна умов зобов'язання;
3) сплата неустойки;
4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Згідно частини першої ст. 617 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.
Відповідно до п. 8.1. договору суперфіцію сторона звільняється від визначеної цим договором та (або) чинним в Україні законодавством відповідальності за повне чи часткове порушення договору, якщо вона доведе, що таке порушення сталося внаслідок дії форс-мажорних обставин, за умови, що їх настання було засвідчено у визначеному цим Договором порядку.
Під непереборною силою у цьому договорі розуміються будь-які надзвичайні події зовнішнього щодо сторін характеру, які виникають без вини сторін, поза їх волею, або всупереч волі чи бажанню сторін, і які не можна за умови вжиття звичайних для цього заходів передбачити та не можна при всій турботливості та обачності відвернути (уникнути), включаючи:
-стихійні явища природнього характеру;
-обставини суспільного життя (війна, воєнні дії, блокади, громадські хвилювання, прояви тероризму, здійснення антитерористичних операцій, масові страйки та локаути, бойкоти тощо);
-злочинні або шкідливі дії третіх осіб, які призвели до аварії на виробництві;
-видання заборонних або обмежуючих нормативних актів органами державної влади чи місцевого самоврядування, інші законні або незаконні заборонні чи обмежуючі заходи названих органів, які унеможливлюють виконання сторонами цього договору або тимчасового перешкоджають такому виконанню. Не вважаються непереборною силою недодержання своїх обов'язків контрагентом тієї сторони, що порушила цей договір, відсутність у сторони, що порушила договір, необхідних коштів. Настання непереборної сили має бути засвідчено Торгово-промисловою палатою України (пункт 8.2. договору суперфіцію).
Згідно п. 8.3. договору суперфіцію сторона, що має намір послатися на форс-мажорні обставини, зобов'язана невідкладно із урахуваням можливостей технічних засобів миттєвого зв'язку та характеру існуючих перешкод, але не пізніше 10 (десяти) календарних днів з моменту виникнення обставин, повідомити іншу сторону про наявність форс-мажорних обставин та їх вплив на виконання цього договору. У випадку неповідомлення, або несвоєчасного повідомлення, сторона, для якої настали форс-мажорні обставини не звільняється від відповідальності за невиконання, часткове або неналежне виконання нею своїх зобов'язань за даним договором.
З вищенаведеного випливає, що сторона може посилатись на настання форс-мажорних обставин лише за умови їх засвідчення у визначеному цим договором порядку, а саме: настання форс-мажорної обставини (непереборної сили) має бути засвідчено Торгово-промисловою палатою України, а сторона, що має намір послатися на форс-мажорні обставини, зобов'язана невідкладно, але не пізніше 10 (десяти) календарних днів з моменту виникнення обставин, повідомити іншу сторону про наявність форс-мажорних обставин та їх вплив на виконання цього договору.
Позаяк, позивачем не надано суду належних та допустимих доказів про форс-мажорні обставини, у відповідності до статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», а також доказів повідомлення власника земельної ділянки про наявність форс-мажорних обставин та їх вплив на виконання договору, у зв'язку з чим посилання представника позивача на такі обставини, як підставу звільнення від відповідальності за порушення договірних зобов'язань є необгрунтованими.
За ст. 141, 158 ЦПК України у разі відмови в позові судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються на позивача. У випадку … ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.
Підсумовуючи вищевикладене суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.
На підставі вищенаведеного, керуючись ст. 15, 16, 395, 413, 416, 610, 611, 617 ЦК України ст. 141, 158, 236 ЦПК України, ст. 102-1 Земельного Кодексу України, ст. 1, 26, 31, 37 ЗУ "Про регулюваня містобудівної діяльності", ст. 14-1 ЗУ "Про торгово-промислові палати в Україні", суд , -
У задоволенні позову ТОВ "Будівельна Компанія "Еко-Житло" в особі представника - Білан Любові Миколаївни до ОСОБА_1 та співвідповідача ОСОБА_3 , третя особа Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тарас Олександра Василівна та ОСОБА_5 про визнання права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію) з продовженням строку користування земельною ділянкою, визнання протиправними дій та внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно - відмовити.
Заходи забезпечення позову накладені ухвалою Свалявського районного суду Закарпатської області від 18 лютого 2025 року - скасувати.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Закарпатського апеляційного суду.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
ГОЛОВУЮЧИЙ П.І.Уліганинець
03.11.2025 року