21 жовтня 2025 року Справа № 915/561/25
м. Миколаїв
Господарський суд Миколаївської області, у складі судді Семенчук Н.О.,
за участю секретаря судового засідання Савки К.Д.
за участі представників учасників справи:
від позивача (представник позивача) - Нестеренко І.В.,
від відповідача (представник відповідача) - Брагар А.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в режимі відеоконференції справу
за позовом: Південноукраїнської міської ради, вул. Європейська, 48, м. Південноукраїнськ, Вознесенський р-н., Миколаївська область, 55002
електронна пошта: ІНФОРМАЦІЯ_1
до відповідача: Фізичної особи-підприємця Брагар Олени Євгенівни, АДРЕСА_1
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 5/14», пр-т. Незалежності, 14, м. Південноукраїнськ, 55002
про: стягнення 92 518,12 грн.
Південноукраїнська міська рада звернулась до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою №31/01-32/556 від 27.02.2025 (вх. № 5356/25 від 08.04.2025) в якій просить суд стягнути з Фізичної особи - підприємця Брагар Олени Євгенівни безпідставно збережені кошти в сумі 92 518,12 грн.
В обґрунтування позовних вимог міська рада зазначає про те, що з 19.07.2016 року по теперішній час ФОП Брагар О.Є. використовує земельну ділянку (кадастровий номер: 4810800000:13:003:0019), загальною площею 0,0486 га на проспекті Незалежності, 14 у місті Південноукраїнську Миколаївської області без правових підстав, що підтверджується актом обстеження земельної ділянки від 14.11.2024. Відповідно до інформації Фінансового управління Южноукраїнської міської ради від 21.11.2024 за вих. №05-18/522 в період 2021 року та по теперішній час ФОП Брагар О.Є. орендну плату за використання зазначеної земельної ділянки не сплачувала. Землекористувачеві було неодноразово надіслано листи від 29.08.202ч за вих. №22/01-34/2326 та від 18.10.2024 за вих. № 22/01-34/2795, згідно яких фізична особа-підприємець повинна сплатити нанесені збитки, але станом на 01.11.2024 ФОП Брагар О.Є. збитки не відшкодувала та не звернулась до Південноукраїнської міської ради із заявою про укладання договору оренди земельної ділянки. За даними позивача, збитки, нанесені ФОП Брагар О.Є. Південноукраїнській міській раді, як власнику земельної ділянки у вигляді неодержаних доходів (орендної плати за землю) за час фактичного користування земельною ділянкою площею 486 кв.м., розраховані відділом екології, охорони навколишнього середовища та земельних відносин Південноукраїнської міської ради за використання земельної ділянки під вхід до приміщення за період з 01.10.2021 по 01.10.2024 (відповідності до вимог статті 257 Цивільного кодексу України). 25.11.2024 комісією з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам розглянуто та затверджено акт та розрахунок розміру збитків, нанесених ФОП Брагар Оленою Євгенівною Південноукраїнській міській раді, у вигляді неодержаних доходів (орендної плати за землю) за фактичне користування земельною ділянкою за період з 01.10.2021 по 01.10.2024 на суму 92 518,12 грн.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 28.04.2025, після усунення позивачем недоліків позовної заяви, останню було прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін у судове засідання за наявними матеріалами. Ухвалено провести розгляд справи №915/561/25 поза межами встановленого ГПК України строку у розумний строк, тривалість якого визначається з урахуванням існування в Україні воєнного стану. Ухвалено у разі наявності у сторін заперечень проти розгляду справи без повідомлення (виклику) сторін, подати суду відповідне обґрунтоване клопотання, зі встановленням строків для його подання. Встановлено для сторін процесуальні строки для подання заяв по суті справи.
12.05.2025 до суду від Фізичної особи-підприємця Брагар Олени Євгенівни надійшла заява б/н від 06.05.2025 (вх.№7128/25 від 12.05.2025), в якій відповідач просить суд залучити до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 5/14», оскільки заявлені позовні вимоги щодо обов'язку окремого співвласника сплатити плату за земельну ділянку, яка є частиною від ділянки, що є прибудинковою територією для ОСББ «Центральний 5/14»та прийняття рішення у справі - може вплинути на права та інтереси землекористування об'єднанням, умов і порядку нарахування податку на землю.
12.05.2025 до суду від Фізичної особи-підприємця Брагар Олени Євгенівни надійшло клопотання б/н від 06.05.2025 (вх. № 7129/25 від 12.05.2025) про розгляд справи в судовому засіданні з повідомленням сторін, в якому відповідач зазначає, що розгляд даної справи необхідно проводити з повідомленням сторін про судове засідання для повного та всебічного встановлення обставин справи, оскільки предмет доказування є більш широким ніж про це заявлено у позові. Зазначає, що позивачем не вказано про ряд важливих фактичних обставин, тому є необхідність отримати пояснення та відповіді у судовому засіданні. З урахуванням цього просить суд проводити розгляд справи №915/561/25 у судовому засіданні з повідомленням сторін.
15.05.2025 до суду від Фізичної особи-підприємця Брагар Олени Євгенівни надійшов відзив на позовну заяву б/н від 12.05.2025 (вх. № 7396/25 від 15.05.202), в якому відповідач не визнає позовні вимоги та зазначає, що переконаний у їх безпідставності. Відповідач зазначає, що позивач дає помилкову правову оцінку характеру правовідносин відповідача та ОСББ «Центральний 5/14»; неправильно розуміє правовий статус земельної ділянки необхідної для обслуговування багатоквартирного будинку, як прибудинкової території; не враховує законні права ОСББ на землю під багатоквартирним будинком; не правильно застосовує норми Земельного кодексу України. Цивільного кодексу України, Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», не враховує існуючі правові висновки Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з подібних правовідносин.
Відповідач наголошує, що посилання позивача у позові про необхідність відповідачу укласти договір оренди землі та використання земельної ділянки без правових підстав є помилковими. Позивач не є власником земельної ділянки під багатоквартирним будинком, а тому у відповідача не виникли перед ним кондиційні зобов'язання.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 20.05.2025 ухвалено перейти до розгляду справи № 915/561/25 за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання на 16.06.2025 о 10:30.
03.06.2025 до суду від Фізичної особи-підприємця Брагар Олени Євгенівни надійшла сформована в системі «Електронний суд» заява б/н від 02.06.2025 (вх. № 8312/25 від 02.06.2025) про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, яку суд задовольнив ухвалою від 05.06.2025.
12.06.2025 до суду від Південноукраїнської міської ради надійшло сформоване в системі «Електронний суд» клопотання б/н від 12.06.2025 (вх. № 8829/25 від 12.06.2025) про відкладення (перенесення) розгляду справи (підготовчого засідання) та продовження строку проведення підготовчого провадження.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 16.06.2025 було залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 5/14»; продовжено строк проведення підготовчого провадження у даній справі на 30 днів; відкладено підготовче засідання на 24.07.2025 о 10:00.
24.06.2025 до суду від Південноукраїнської міської ради надійшло сформоване в системі «Електронний суд» клопотання б/н від 24.06.2025 (вх. № 9430/25 від 24.06.2025) про долучення доказів надіслання третій особі позовної заяви з доданими до неї документами.
21.07.2025 до суду від Південноукраїнської міської ради надійшло сформоване в системі «Електронний суд» клопотання б/н від 21.07.2025 (вх. № 10735/25 від 21.07.2025) про відкладення (перенесення) розгляду справи (підготовчого засідання) та продовження строку проведення підготовчого провадження.
Ухвалою суду від 24.07.2025, яку занесено до протоколу судового засідання, було відкладено підготовче засідання на 19.08.2025 о 10:00.
24.07.2025 до суду від Фізичної особи-підприємця Брагар Олени Євгенівни надійшла сформована в системі «Електронний суд» заява б/н від 24.07.2025 (вх. № 10899/25 від 24.07.2025), з якою суду надано докази надіслання третій особі відзиву з доданими до нього документами.
19.08.2025 до суду від Південноукраїнської міської ради надійшла сформована в системі «Електронний суд» заява б/н від 19.08.2025 (вх. № 10735/25 від 21.07.2025) про проведення підготовчого судового засідання без уповноваженого представника позивача.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 19.08.2025, яку занесено до протоколу судового засідання, було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 16.09.2025 о 10:30.
22.08.2025 до суду від Фізичної особи-підприємця Брагар Олени Євгенівни надійшли сформовані в системі «Електронний суд» заяви № 22-08 від 22.08.2025 (вх. № 12110/25 від 22.08.2025) та № 22-08/1 від 22.08.2025 (вх. № 12111/25 від 22.08.2025) про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, які суд задовольнив ухвалою від 22.08.2025.
04.09.2025 до суду від Південноукраїнської міської ради надійшла сформована в системі «Електронний суд» заява б/н від 04.09.2025 (вх. № 12652/25 від 04.09.2025) про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції, яку суд задовольнив ухвалою від 05.09.2025.
16.09.2025 до суду від Південноукраїнської міської ради надійшла сформована в системі «Електронний суд» заява б/н від 16.09.2025 (вх. № 13158/25 від 16.09.2025) про відкладення розгляду справи на іншу дату.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 16.09.2025, яку занесено до протоколу судового засідання, відкладено розгляд справи на 06.10.2025 о 10:00.
30.09.2025 до суду від Південноукраїнської міської ради надійшли сформовані в системі «Електронний суд» заяви б/н від 30.09.2025 (вх. № 13850/25 від 30.09.2025) та б/н від 29.09.2025 (вх. № 13854/25 від 30.09.2025) про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції, які суд задовольнив ухвалою від 02.10.2025.
Ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 06.10.2025, яку занесено до протоколу судового засідання, було оголошено перерву в судовому засіданні на 21.10.2025 о 14:30.
В судове засідання 21.10.2025 з'явилися представники обох учасників справи.
Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд задовольнити позов.
Представник відповідача у судовому засіданні проти позовних вимог заперечив та просив суд відмовити у задоволенні позову.
У судовому засіданні 21.10.2025 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши матеріали справи, заслухавши в судовому засіданні представників сторін, дослідивши та оцінивши усі подані у справу докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд встановив таке.
Брагар Олені Євгенівні на підставі рішення Виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради Миколаївської області № 510 від 23.11.2001 «Про затвердження акту держаної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об'єкту переобладнаних приміщень до експлуатації» та згідно свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 25.02.2003 на праві приватної власності належить нежитлове приміщення загальною площею 330,2 кв.м. в багатоквартирному житловому будинку №14 по проспекту Незалежності (стара назва - проспект Леніна) в м. Південноукраїнську (стара назва - м. Южноукраїнськ).
Вказане також підтверджується Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 366799365 від 21.02.2024.
01.06.2004 між Виконавчим комітетом Южноукраїнської міської ради, як орендодавцем, та суб'єктом підприємницької діяльності Брагар Оленою Євгенівною, як орендарем, було укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,0680 га по проспекту Леніна, 14 в місті Южноукраїнську Миколаївської області строком на 5 років для комерційного використання під розміщення та обслуговування кафе «Добрий вечір».
Договір зареєстровано у книзі записів державної реєстрації Договорів оренди землі 01.06.2004 року за №010400300014.
За даними позивача, не спростованими та не запереченими відповідачем, вказаний Договір оренди було укладено щодо земельної ділянки з кадастровим номером 4810800000:13:003:0001.
25.06.2009 Южноукраїнською міською радою прийнято рішення № 1051 «Про затвердження продовження терміну користування земельною ділянкою фізичній особі-підприємцю Брагар Олені Євгенівні в короткострокову оренду для комерційного використання під розміщення та обслуговування магазину «Експрес маркет» по проспекту Леніна, 14», яким продовжено термін короткострокової оренди земельної ділянки на 5 років.
18.07.2011 між Южноукраїнською міською радою, як орендодавцем, та Фізичною особою-підприємцем Брагар Оленою Євгенівною, як орендарем, укладено Додаткову угоду до Договору оренди земельної ділянки №010400300014 від 01.06.2004 року, згідно якої, сторони прийшли згоди викласти п. 6 договору у такій редакції: «Договір продовжено на 5 років. По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі. Позивач має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі)»
Додатковою угодою від 18.07.2011 (зареєстрована 18.07.2011 за № 481080004000010) до договору оренди земельної ділянки від 01.06.2004, договір продовжено на 5 років (до 18.07.2016 включно).
05.08.2016 Фізична особа-підприємець Брагар Олена Євгенівна направила Виконавчому комітету Южноукраїнської міської ради повідомлення від 03.08.2016, за змістом якого зазначала, зокрема, про те, що приміщення магазину є вбудованим-прибудованим до першого поверху багатоквартирного житлового будинку за адресою вул. Леніна 14. Власниця нежитлового приміщення є співвласницею багатоквартирного будинку. А ділянка згідно плану договору оренди є частиною прибудинкової території. За такого, відповідачем було заявлено про неможливість укладення договору оренди на тих умовах, що мали місце раніше.
02.11.2016 Фізична особа-підприємець Брагар Олена Євгенівна звернулася до Виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради з повідомленням від 01.11.2016, за змістом якого, для можливості врегулювання правовідносин оренди землі, вимагала від адресата здійснити розмежування на підставі відповідного проекту прибудинкової території багатоквартирного житлового будинку по проспекту Незалежності 14 та іншої території навколо будинку - для визначення розміру і конфігурації земельної ділянки.
Зі змісту листа Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційне об'єднання» № 2952 від 15.11.2016 вбачається, що станом на 15.11.2016 житловий будинок за адресою проспект Незалежності, 14 / бульвар Шевченка, 5 перебував на балансі Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційне об'єднання». Натуральні показники площ прибудинкової території житлового будинку за вказаною адресою затверджені рішенням виконавчого комітету від 23.03.2016 № 82 та становлять - 9109,77 кв.м.
При цьому, з матеріалів справи вбачається, що надалі рішенням Виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради № 21 від 01.02.2017 «Про затвердження натуральних показників площ прибудинкових територій по кожному багатоквартирному будинку та гуртожитку комунальної форми власності міста Южноукраїнська в новій редакції» було вирішено, зокрема, затверджено натуральні показники площ прибудинкових територій по кожному багатоквартирному будинку та гуртожитку комунальної форми власності міста Южноукраїнська в новій редакції (додатки 1,2,3,4,5).
Відповідно до додатку №4 площі прибудинкових територій, в тому числі будинку за адресою пр-т Незалежності, 14 / б-р Шевченка, 5 в м. Южноукраїнськ визначено в числовому показнику площі в метрах квадратних, що для вказаного будинку становить 9109,77 кв.м.
10.07.2017 Брагар Олена Євгенівна звернулася до Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційне об'єднання» з заявою від 10.07.2017 про необхідність відведення земельної ділянки для обслуговування багатоквартирного будинку. У вказаній заяві відповідач просила комунальне підприємство здійснити заходи з метою затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в постійне користування для обслуговування багатоквартирного будинку за адресою пр-т Незалежності, 14 / б-р Шевченка, 5 у м. Южноукраїнськ.
У відповідь на вказане звернення Комунальне підприємство «Житлово-експлуатаційне об'єднання» листом № 1589 від 27.07.2017 повідомило, що «КП «ЖЕО» виділені бюджетні кошти для виготовлення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок в постійне обслуговування по 34-м багатоквартирним житловим будинкам. Рішенням міської ради підприємство зобов'язано у шестимісячний термін подати на розгляд проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Повідомлено, що КП «ЖЕО» працює в даному напрямку по мірі виділення коштів з міського бюджету.
22.05.2018 Фізична особа-підприємець Брагар Олена Євгенівна вчергове направила до Виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради лист від 21.05.2018, за змістом якого зазначила, зокрема, про те, що належне їй вбудоване-прибудоване нежитлове приміщення, розміщене на земельній ділянці площа якої відноситься до прибудинкової території. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинку, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються співвласникам. Відповідач як власник нежитлового приміщення є одним із співвласників у багатоквартирному житловому будинку. Відповідач повідомила про готовність укласти договір оренди земельної ділянки з урахуванням вищевикладеного.
Разом із тим, суд зауважує, що будь-яких додаткових угод, чи договорів щодо продовження строку оренди земельної ділянки площею 0,0680 га по проспекту Незалежності (стара назва - проспект Леніна), 14 в місті Южноукраїнську Миколаївської області між сторонами укладено не було. Доказів іншого матеріали справи не містять.
За такого, термін оренди вищевказаної земельної ділянки закінчився 18.07.2016.
За даними відповідача, 07.05.2019 співвласниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку розташованого за адресою м. Південноукраїнськ пр-т Незалежності, 14 / б-р Шевченка, 5 було зареєстровано Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 5/14» (код ЄДРПОУ 42986170).
Судом за даними з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань встановлено, що державну реєстрацію юридичної особи з ідентифікаційним кодом 42986170 - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 5/14» - проведено 07.05.2019.
Рішенням Южноукраїнської міської ради № 1659 від 03.10.2019 «Про надання згоди на передачу в управління об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 5/14» житлового будинку, розташованого на проспекті Незалежності 14/ бульвар Шевченка 5 у місті Южноукраїнську та списання багатоквартирного будинку з балансу комунального підприємства «Житлово-експлуатаційне об'єднання» було надано згоду на передачу в управління об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 5/14» житлового будинку, розташованого на проспекті Незалежності 14/ бульвар Шевченка 5 у місті Южноукраїнську; погоджено акт про списання багатоквартирного будинку з балансу Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційне об'єднання».
У подальшому, Брагар Олена Євгенівна звернулася до Южноукраїнської міської ради з листом від 12.07.2021, в якому в черговий раз зазначила, що не вбачає правових підстав для укладання договору оренди земельної ділянки та повідомила позивача про необхідність вирішення питання про надання згоди ОСББ «Центральний 5/14» на розроблення проекту землеустрою для обслуговування багатоквартирного будинку. Відповідачем наголошено на тому, що в результаті саме об'єднання буде мати зобов'язання зі сплати земельного податку, який в свою чергу буде надходити від окремих співвласників квартир та нежитлових приміщень пропорційно до площі, що перебуває у власності.
З матеріалів справи також вбачається, що Виконавчий комітет Южноукраїнської міської ради звертався до Брагар Олени Євгенівни з листом № 20/02-34/1845 від 01.08.2022 «Про укладання договору оренди земельної ділянки», в якому зазначав про необхідність відповідачу укласти договір оренди земельної ділянки за адресою проспект Незалежності, 19, при цьому посилаючись на земельну ділянку з кадастровим номером 4810800000:13:003:0019.
Крім того, 03.09.2024 Виконавчий комітет Южноукраїнської міської ради направив Брагар Олені Євгенівні лист № 22/01-34/2326 від 29.08.2024 «Про укладання договору оренди земельної ділянки», в якому зазначав про необхідність відповідачу укласти договір оренди земельної ділянки за адресою проспект Незалежності, 19, при цьому посилаючись на земельну ділянку з кадастровим номером 4810800000:13:003:0019.
21.10.2024 Виконавчий комітет Южноукраїнської міської ради направив Брагар Олені Євгенівні лист № 22/01-34/2795 від 18.10.2024 «Про попередній розрахунок збитків», за змістом якого вимагав відшкодувати збитки у вигляді неодержаних доходів (орендної плати за землю) за час фактичного користування земельною ділянкою з кадастровим номером 4810800000:13:003:0019, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 (у розмірі 92 518,12 грн за період з 01.10.2021 по 01.10.2024).
12.11.2024 Виконавчий комітет Южноукраїнської міської ради направив Брагар Олені Євгенівні лист № 22/01-34/3011 від 12.11.2024 «Запрошення на комісію», за змістом якого повідомляв адресата про те, що 25.11.2024 о 14:00 в залі засідань Виконавчого комітету Южноураїнської міської ради відбудеться засідання комісії з визначення і відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, на яку відповідач запрошується, у зв'язку з використанням земельної ділянки комунальної власності загальною площею 0,0486 га (486 кв.м.), кадастровий номер: 4810800000:13:003:0019, яка знаходиться за адресою: проспект Незалежності, 14, місто Південноукраїнськ, Вознесенський район, Миколаївська область без правовстановлюючих документів.
25.11.2024 комісією з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам розглянуто Розрахунок розміру збитків, нанесених ФОП Брагар Оленою Євгенівною Південноукраїнській міській раді, у вигляді неодержаних доходів (орендної плати за землю) за фактичне користування земельною ділянкою за період з 01.10.2021 по 01.10.2024 на суму 92 518,12 грн. За результатами розгляду вказаного розрахунку було вирішено визначити розмір збитків, нанесених ФОП Брагар Оленою Євгенівною Південноукраїнській міській раді, у вигляді неодержаних доходів (орендної плати за землю) за фактичне користування земельною ділянкою, яка розташована за адресою: проспект Незалежності, 14 місто Південноукраїнськ, Миколаївська область за період з 01.10.2021 по 01.10.2024 у розмірі 92 518,12 грн.
Вказане рішення комісії оформлене Актом № 5 від 25.11.2024, який затверджено рішенням виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради № 570 від 29.11.2024 «Про затвердження актів з визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам».
З метою досудового врегулювання спору, 09.12.2024 Виконавчий комітет Южноукраїнської міської ради направив Брагар Олені Євгенівні претензію № 5 від 03.12.2024 (за вих. № 22/01-34/3235 від 05.12.2024) про відшкодування шкоди (збитків) у вигляді неодержаних доходів (орендної плати за землю).
Відповідач відповіді на вказану претензію не надала, грошових коштів, визначених у претензії не сплатила, що і стало для позивача підставою для звернення до суду з відповідним позовом.
З урахуванням наведеного, суд зауважує, що предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред'явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних правовідносинах, і у разі встановлення порушеного права з'ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.
Згідно зі ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Чинним законодавством розмежовано поняття «земельний податок» і «орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності».
Відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб'єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата.
Крім того, орган місцевого самоврядування не є за своїм статусом контролюючим органом зі сплати податків і зборів, відтак може вимагати оплати за користування земельними ділянками і стягнення безпідставно збережених коштів виключно у виді неотриманих доходів від оренди спірних земельних ділянок, котрі перебувають у користуванні відповідача.
Відповідно до ч. 2 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом «д» частини першої статті 156 ЗК України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.
Отже, предметом спору у цій справі є вимога позивача про стягнення коштів у порядку статей 1212 - 1214 Цивільного кодексу України з відповідача, як землекористувача, який у спірний період використовував земельну ділянку без правовстановлюючих документів.
Предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв'язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Приписами ч. 1 ст. 93 та ст. 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов'язані своєчасно сплачувати орендну плату (п. «в» ч. 1 ст. 96 ЗК України).
Таким чином, за змістом вказаних положень виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені.
Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на приписи частини 2 статті 120 ЗК України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.
Отже, у випадку використання землекористувачем сформованої земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію йому вартості неотриманої орендної плати в порядку статті 1212 ЦК України.
Південноукраїнська міська рада, звертаючись з цим позовом до суду, посилається на фактичне користування відповідачем земельною ділянкою, яка перебуває у комунальній власності, під належним йому нерухомим майном без відповідних правовстановлюючих документів.
Верховний Суд неодноразово зазначав, що до моменту оформлення власником об'єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов'язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.
Отже, позов про стягнення безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою може пред'явити власник земельної ділянки, оскільки саме йому належить право вимоги такої плати, яка є обов'язковим платежем за користування землею згідно із законодавством України або ж відповідна особа, якій власником делеговані його повноваження. Власник земельної ділянки - це особа, яка має законне право володіти та користуватися земельною ділянкою, і саме їй належить право вимоги оплати за її використання, яка не була сплачена неправомірно.
При цьому, обов'язок зі сплати сум неодержаних доходів виникає у землекористувача у випадку:
- фактичного використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів;
- наявності зобов'язання укласти договір оренди та сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою;
- безпідставного збереження грошових коштів у формі орендних платежів;
- обов'язок сплати відповідних коштів за звичайних обставин, тобто у випадку оформлення договору оренди;
- недоотримання власником земельної ділянки грошових коштів, які землекористувач у обов'язковому порядку мав сплачувати за весь час фактичного використання земельних ділянок.
Саме за наявності усіх вищенаведених елементів кладу цивільного правопорушення виникає кондикційне зобов'язання з повернення безпідставно збережених коштів.
Суд враховує, що обов'язком сторін у господарському процесі є доведення суду тих обставин, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень.
Так, за змістом положень ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов'язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов'язків щодо доказів.
Згідно зі ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідно до частини першої статті 74 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять до предмета доказування.
Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень в господарському процесі, є складовою обов'язку сприяти всебічному, повному та об'єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 05.02.2019 у справі №914/1131/18, від 26.02.2019 у справі №914/385/18, від 10.04.2019 у справі № 04/6455/17, від 05.11.2019 у справі №915/641/18.
При цьому, одним з основних принципів господарського судочинства є принцип змагальності.
Названий принцип полягає в тому, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається на підтвердження чи заперечення вимог.
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (близька за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.11.2019 зі справи № 902/761/18, від 20.08.2020 зі справи № 914/1680/18).
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Вимоги, як і заперечення на них, за загальним правилом обґрунтовуються певними обставинами та відповідними доказами, які підлягають дослідженню, зокрема, перевірці та аналізу. Все це має бути проаналізовано судом як у сукупності (в цілому), так і кожен доказ окремо, та відображено у судовому рішенні.
Крім того, відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Стандарт доказування вірогідність доказів, на відміну від достатності доказів, підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати саме ту їх кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов'язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.
Разом з тим звертаючись з відповідним позовом до суду позивачем не доведено обставин фактичного використання відповідачем спірної земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 4810800000:13:003:0019.
Так, зі змісту витягу № 396752747 від 26.09.2024 з Державного реєстру речових прав вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 4810800000:13:003:0019, площею 0,0486 га належить на праві власності Южноукраїнській міській раді Миколаївської області.
Водночас, суд зауважує, що матеріали справи не містять доказів, що вказана ділянка розташована за адресою м. Миколаїв, проспект Незалежності, 19, або має будь-який інший правовий чи фактичний зв'язок із об'єктом нерухомості відповідача.
Судом досліджено наданий позивачем Акт № 5 від 14.11.2024, у якому зазначено про проведення планової робочої перевірки щодо встановлення факту використання земельної ділянки комунальної форми власності ФОП Брагар О.Є. за адресою: проспект Незалежності, 14 у місті Південноукраїнську, на якій знаходиться вхід та прибудова до нежилого приміщення, магазин «ЕКСПРЕС-МАРКЕТ». За змістом акту зазначено, що в ході перевірки виявлено, що земельна ділянка з кадастровим номером 4810800000:13:003:0019 використовується ФОП Брагар О.Є. під розміщення та обслуговування входу та прибудови до нежилого приміщення, магазину «ЕКСПРЕС-МАРКЕТ», яке згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 21.02.2024 № 366799365 на праві приватної власності належить ФОП Брагар О.Є.
Разом із тим, суд зауважує, що лише такий оформлений в односторонньому порядку акт, як і посилання на використання спірної земельної ділянки відповідачем у листах Виконавчого комітету Південноукраїнської міської ради, не можуть вірогідно підтверджувати обставин використання земельної ділянки площею 486 кв.м. відповідачем.
Також, суд зауважує, що розрахунок розміру збитків, нанесених ФОП Брагар Оленою Євгенівною Південноукраїнській міській раді, у вигляді неодержаних доходів (орендної плати за землю) за фактичне користування земельною ділянкою за період з 01.10.2021 по 01.10.2024 на суму 92 518,12 грн виконано позивачем щодо земельної ділянки площею 486 кв.м., в той час як площа належного відповідачу нерухомого майна складає 330,2 кв.м. Належних та достатніх обґрунтувань щодо наведених обставин позивачем суду надано не було.
Крім того, судом взято до уваги, що посилаючись на несплату відповідачем орендної плати за використання земельної ділянки з кадастровим номером 4810800000:13:003:0019, позивач надає суду в якості доказів лист Фінансового управління Южноукраїнської міської ради №05-18/522 від 21.11.2024, зміст якого у контексті стверджуваних позивачем обставин оцінюється судом критично, оскільки вказаний лист надано у відповідь на запит позивача щодо надання інформації про відповідача щодо сплати орендної за використання земельної ділянки з кадастровим номером 4810800000:13:003:0001 площею 0,068 га.
Отже, враховуючи вищенаведене, оцінивши наявні у справі докази, суд доходить висновку, що позивачем не доведено належними, допустимими та вірогідними доказами факт того, що саме Фізична особа-підприємець Брагар Олена Євгенівна, як власник нежитлового приміщення загальною площею 330,2 кв.м. в багатоквартирному житловому будинку №14 по проспекту Незалежності в м. Південноукраїнськ, є фактичним користувачем земельної ділянки площею 0,0486 га з кадастровим номером 4810800000:13:003:0019, що належить на праві власності Южноукраїнській міській раді Миколаївської області, та як наслідок не доведено факту безпідставного збереження відповідачем коштів за рахунок орендної плати.
Також відповідач зазначає про те, що житловий будинок, розташований за адресою м. Південноукраїнськ, проспект Незалежності, 14 / бульвар Шевченка, 5 за своїми будівельно-технічними показниками має значний об'єм та фактично розташований на двох вулицях, тому поштові адреси квартир і нежитлових приміщень поділені на проспект Незалежності і бульвар Шевченка. Належне відповідачу нежитлове приміщення є вбудованим-прибудованим, тобто була здійснена реконструкція квартири першого поверху, яка об'єднана з частковою прибудовою ззовні.
Фізична особа-підприємець Брагар Олена Євгенівна, як власник нежитлового приміщення, є членом ОСББ «Центральний 5/14». При цьому, відповідач наполягає, що з урахуванням факту створення в будинку ОСББ, вчинення дій щодо розпорядженням (передання в оренду) частини прибудинкової території буде прямим порушення прав та інтересів як самого ОСББ, так і інших співвласників (членів). Земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання.
Як уже було наведено вище, рішенням Виконавчого комітету Южноукраїнської міської ради № 21 від 01.02.2017 було, зокрема, затверджено натуральні показники площ прибудинкових територій по кожному багатоквартирному будинку та гуртожитку комунальної форми власності міста Южноукраїнська в новій редакції (додатки 1,2,3,4,5). Відповідно до додатку №4 площі прибудинкових територій, в тому числі будинку за адресою пр-т Незалежності, 14 / б-р Шевченка, 5 в м. Южноукраїнськ визначено в числовому показнику площі в метрах квадратних, що для вказаного будинку становить 9109,77 кв.м.
Відповідачем надано до матеріалів справи копію План-схеми прибудинкової території житлового будинку за адресою проспект Незалежності, 14 / бульвар Шевченка, 5, з Технічного паспорту БТІ (наданий до листа Комунального підприємства «Житлово-експлуатаційне об'єднання» № 2952 від 15.11.2016). Крім того, відповідач зверталась до сертифікованого архітектора Леденчук В.І. (сертифікат серії АА №001558 виданий 29.04.2013), який на підставі вихідних даних на багатоквартирний будинок надав план-схему багатоквартирного будинку з нанесенням прибудинкової території, копію якої також долучено відповідачем до матеріалів справи.
Відповідач зазначає, що відповідно до план-схеми прибудинкової території вбачається, що нежитлове приміщення Фізичної особи-підприємця Брагар Олени Євгенівни знаходиться в межах зони прибудинкової території.
При цьому, відповідно до ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку у тому числі є права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» вказано, що спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Судом взяті до уваги доводи відповідача про те, що останній користується земельною ділянкою, відносно якої існують права Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Центральний 5/14».
Відповідних доводів Фізичної особи-підприємця Брагар Олени Євгенівни Південноукраїнська міська рада не заперечила та не спростувала.
При цьому, аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд може спиратись на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18 липня 2006 року у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.
Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі Руїс Торіха проти Іспанії від 09.12.1994).
З огляду на вищевикладене, суд вважає, що ним надано вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Судом були досліджені всі документи, які надані сторонами по справі, аргументи сторін та надана їм правова оцінка. Решта доводів та заперечень сторін судом до уваги не береться, оскільки не спростовують наведених вище висновків.
Отже, враховуючи вищенаведені норми та обставини, суд дійшов висновку про повну відмову в задоволенні позову.
При ухваленні рішення в справі, суд у тому числі вирішує питання щодо розподілу судових витрат між сторонами.
Так, за правилами п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
За такого, у зв'язку з відмовою у задоволенні позову, судовий збір, сплачений за подання до господарського суду позовної заяви підлягає покладенню на позивача.
Керуючись ст. ст. 2, 7, 11, 13, 73, 74, 76-79, 86, 123, 129, 210, 220, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -
У задоволенні позову відмовити.
Рішення суду, у відповідності до ст.241 Господарського процесуального кодексу України, набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення господарського суду може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України.
Повне рішення складено 31.10.2025.
Суддя Н.О. Семенчук