ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua
м. Київ
14.10.2025Справа № 910/5279/25
Господарський суд міста Києва у складі судді Ярмак О.М., за участю секретаря судового засідання Легкої А.С., розглянув господарську справу
за позовом Керівника Подільської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Реаль"
третя особа Київська міська школа вищої спортивної майстерності
про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельними ділянками, скасування державної реєстрації
Представники сторін: відповідно до протоколу судового засідання.
Керівник Подільської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Реаль" з вимогою про:
- усунення перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельними ділянками комунальної форми власності з кадастровими номерами: 8000000000:90:137:0025; 8000000000:90:137:0091; 8000000000:90:137:0136 за адресою: проспект Павла Тичини, 18, м. Київ, шляхом зобов'язання повернути вказані земельні ділянки територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради з приведенням їх у придатний для використання стан шляхом знесення об?єктів самочинного будівництва - нежитлових будівель літера "l" площею 94,9847 кв.м., літера "К" площею 84,0589 кв.м., будівлі охорони площею 4,8465 кв. м.;
- скасування рішення державного реєстратора Київської філії комунального підприємства "Новозаводське" Мартинівської сільської ради Пулинського району Житомирської області Павленко К.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03.10.2017 (індексний номер рішення: 37389886) та здійснену на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права приватної власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕАЛЬ" на нежитлову будівлю літера "l", за адресою: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18, із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав та реєстраційної справи.
- скасування рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Реєстраційне бюро" Поліщук В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.10.2019 (індексний номер рішення: 49362238) та здійснену на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права приватної власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕАЛЬ" на нежитлову будівлю літера "К", за адресою: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18, із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав та реєстраційної справи.
В обґрунтування позовних вимог прокурор зазначив, що відповідач користується земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136 за адресою: проспект Павла Тичини, 18, м. Київ без належних на те правових підстав. Вказані об'єкти нерухомості були збудовані на земельних ділянках з кадастровими номерами 8000000000:90:137:0136, 8000000000:90:137:0091 та 8000000000:90:137:0025, які не були надані у встановленому порядку ані у власність, ані у користування для цілей будівництва, що свідчить про самовільне зайняття цих земель.
Господарський суд міста Києва ухвалою від 05.05.2025 прийняв позовну заяву до розгляду, відкрив провадження у справі, ухвалив справу розглядати за правилами загального позовного провадження. Залучив до участі у справі Київську міську школу вищої спортивної майстерності в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача.
Відповідач правом на подачу відзиву на позов не скористався, ухвалу суду від 05.05.2025 в електронному вигляді отримано ним в його електронному кабінеті 07.05.2025, що підтверджується повідомленнями про доставлення процесуального документа до електронного кабінету особи.
19.06.2025 третя особа подала суду пояснення.
01.07.2025 прокурор подав суду відповідь на пояснення третьої особи.
У судовому засіданні 02.09.2025 суд постановив закрити підготовче провадження та призначити розгляд справи по суті.
У судовому засіданні 14.10.2025 відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва,
Подільською окружною прокуратурою міста Києва під час здійснення процесуального керівництва досудовим розслідуванням у кримінальному провадженні № 42023102070000333 від 10.11.2023 встановлено, що Товариством з обмеженою відповідальністю «РЕАЛЬ» (відповідач) самовільно зайнято земельні ділянки, розташовані по проспекту Павла Тичини у Дніпровському районі міста Києва, які належать територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради, на яких у різний період часу без відповідних дозволів було самовільно збудовано нежитлові приміщення, позначені літерами «І», «К» та будинок охорони із загальною площею фундаменту 183,8901 кв.м.
На підставі рішення Київської міської ради від 29.11.2005 за №546/3007 ТОВ "Реаль" 12.04.2006 в особі Бондара В.І. придбало для будівництва, експлуатації та обслуговування закладу громадського харчування земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:137:0062 загальною площею 0,0524 га, що знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18 у Дніпровському районі міста Києва.
У межах досудового розслідування кримінального провадження №42023102070000333 12.04.2024 проведено огляд зазначеної ділянки та суміжної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136 за тією ж адресою із залученням інженерів КП «Київський інститут земельних відносин» для встановлення точного розташування нежитлових приміщень, які перебувають у власності ТОВ «РЕАЛЕ».
За результатами огляду встановлено, що частина нежитлових приміщень виходить за межі земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0062, яка належить на праві власності ТОВ «РЕАЛЕ».
Зокрема, відповідно до висновку земельно-технічної експертизи від 19.08.2024 №СЕ-19/111/24/29185-ЗТ площа будівлі літера «І» становить 94,9847 кв.м. та розташована в межах земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0091.
Крім того, відповідно до вказаного висновку площа будівлі літера «К», становить 84,0589 кв.м., з яких: - 0,6168 кв.м. розміщені на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:137:0091;
- 6,2123 кв.м. розміщені на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:137:0025;
- 77,28 кв.м. розміщені на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136.
Крім того, на самовільно зайнятій земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:137:0091 розміщено будівлю охорони площею 4,8465 кв.м, яка використовується ТОВ «РЕАЛЕ».
Однак, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться записи про первинну реєстрацію за ТОВ «РЕАЛЕ» права власності на нежитлову будівлю літера «І» площею 78,81 кв.м (реєстраційний номер об'єкта: 1368664280000) на підставі рішення державного реєстратора КП «Новозаводське» Мартенівської сільської ради Пулинського району Житомирської області Павленка К.В. від 29.09.2017 (індексний номер: 37389886).
Крім того, відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за ГОВ «РЕАЛЕ» 25.10.2019 на підставі рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Поліщука В.М. (індексний номер 4936223 від 25.10.2019) зареєстровано право власності на будівлю літера «К» площею 66,61 кв.м (реєстраційний номер об'єкта: 1946118880000).
У той же час, відомості про реєстрацію вищевказаної будівлі охорони, зокрема за ТОВ «РЕАЛЕ», у реєстрі речових прав відсутні.
Встановлено, що підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на нежитлові приміщення літера «І» та літера «К» стала декларація про готовність об'єкта до експлуатації КВ143141150020 від 25.04.2014, видана Інспекцією державного архітектурно- будівельного контролю в м. Києві.
При цьому встановлено, що зазначена декларація, яка державним реєстратором долучена до реєстраційних справ на вказані об'єкти нерухомого майна та зазначена як підстава для прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ «РЕАЛЕ» містить показники щодо нежитлового приміщення літера «І» площею - 71.61 кв.м. та не містить жодної інформації щодо нежитлового приміщення літера «К».
Вилучена під час досудового розслідування в Державній інспекції архітектури та містобудування України декларація про готовність об'єкта до експлуатації КВ143141150020 від 25.04.2014 свідчить, що ТОВ «РЕАЛЕ» отримало її щодо однієї нежитлової будівлі громадського призначення загальною площею 1178,3 кв.м за адресою: проспект Павла Тичини, 18.
Прокурор зазначав, що з метою легалізації самочинного будівництва та державної реєстрації права власності на самовільно зведені об'єкти, декларацію про готовність об'єкта до експлуатації КВ143141150020 від 25.04.2014 було підроблено, зокрема змінено дані щодо кількості об'єктів та їх площі.
За результатами досудового розслідування кримінального провадження №42023102070000333 від 10.11.2023 до Подільського районного суду міста Києва 21.03.2025 скеровано обвинувальний акт по обвинуваченню ОСОБА_1 у вчиненні кримінальних правопорушень, передбачених ч. З ст. 197-1, ч. З ст. 358, ч. 1 ст. 364-1, ч. 1 ст. 209, ч. З, ч. 4 ст. 358, ч. 1 ст. 366 КК України.
Крім того, згідно з інформацією, наданою у відповіді Департаменту земельних ресурсів КМДА №0570202/3-7386 від 31.05.2024, Київська міська рада не приймала рішень щодо передачі будь-якій фізичній чи юридичній особі земельної ділянки 8000000000:90:137:0136 у власність чи користування.
Земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:137:0091 була передана ТОВ «Київське будівельне підприємство № 3» в короткострокову оренду на 5 років відповідно до рішення Київради від 15.07.2004 №419-11/1829 для будівництва житлового будинку з підземним паркінгом (договір оренди №62-6-00178 від 06.11.2004, термін дії якого сплив 16.11.2009).
Земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:137:0025 рішенням Київради від 22.05.2013 №524/9581 передана у постійне користування Київській міській школі вищої спортивної майстерності для обслуговування легкоатлетичного манежу (право постійного користування зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15.08.2013, номер відомостей про інше речове право 2190604).
За інформацією Департаменту з питань державного архітектурно- будівельного контролю міста Києва №073-394 від 14.02.2024, жодних документів на виконання будівельних робіт чи прийняття в експлуатацію за адресою: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18, Департамент не видавав і не реєстрував.
Крім того, відповідно до листа Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації №103-4194 від 24.05.2024, адміністрація не присвоювала вказаним об'єктам нерухомого майна поштову адресу: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18.
До того ж, у результаті ініціювання та проведення державної реєстрації права власності на нежитлові приміщення літерами «І» та «К», збудовані на земельних ділянках з кадастровими номерами 8000000000:90:137:0136, 8000000000:90:137:0091, 8000000000:90:137:0025, без належного правового титулу на землю, було завдано істотної шкоди державним інтересам - територіальній громаді міста Києва на загальну суму 158 768,69 грн, що підтверджується висновком інженерно-екологічної експертизи №СЕ-19/111- 24/54573-ФХЕД від 10.10.2024.
Таким чином, нежитлові будівлі, позначені літерами «І», «К», а також будинок охорони, які розташовані на території за адресою: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18, були зведені із порушенням установленого законодавством порядку щодо здійснення будівництва, за відсутності дозволів на виконання будівельних робіт, а також правовстановлюючих документів на відповідні земельні ділянки.
Вказані об'єкти нерухомості були збудовані на земельних ділянках з кадастровими номерами 8000000000:90:137:0136, 8000000000:90:137:0091 та 8000000000:90:137:0025, які не були надані у встановленому порядку ані у власність, ані у користування для цілей будівництва, що свідчить про самовільне зайняття цих земель.
Відповідно до частини 1 та 4 статті 373 Цивільного кодексу України (далі за текстом - ЦК України) земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.
Частиною 1 статті 374 ЦК України встановлено, що суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.
Відповідно до частини 1 статті 83 Земельного кодексу України (далі за текстом - ЗК України) землі, які належать на праві власності. У комунальній власності перебувають:
а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності;
б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування;
в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, із врахуванням відкритих відомостей земельного кадастру України, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136, на якій розташовано спірне майно відповідача знаходиться в межах міста Києва та відноситься до земель: житлової та громадської забудови.
Відповідно до статті 40 ЗК України громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених цим Кодексом. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами.
Пунктом а) та д) частини 1 статті 90 ЗК України закріплено, що власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину, довірчу власність, споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди, а згідно частини 2 цієї статті порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.
Частиною 1 статті 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, що власником земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136 є територіальна громада міста Києва в особі Київської міської рада, яка не приймала рішень щодо передачі її у користування та у власність відповідачу, а відтак зайняття відповідачем вказаної земельної ділянки є безпідставним та незаконним.
Всупереч ст. 74 ГПК України зазначені обставини відповідачем не спростовано.
Згідно із частиною 1 статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
Відтак, самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Відповідно до частини 2 статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Частинами 3-5 статті 376 ЦК України, встановлено:
право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно;
якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок;
на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).
Вимога, яку може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).
Як встановлено судом вище, та не спростовано відповідачем факт наявності на земельних ділянках з кадастровими номерами 8000000000:90:137:0025; 8000000000:90:137:0091; 8000000000:90:137:0136 за адресою: проспект Павла Тичини, 18, м. Київ об?єктів будівництва - нежитлових будівель літера "l" площею 94,9847 кв.м., літера "К" площею 84,0589 кв.м., будівлі охорони площею 4,8465 кв. м.
Факт належності вказаних об'єктів відповідача підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
В силу зазначеного, суд погоджується з позицією прокурора та зазначає, що вказані вище будівлі, розташовані на земельних ділянках комунальної форми власності площею з кадастровими номерами 8000000000:90:137:0025; 8000000000:90:137:0091; 8000000000:90:137:0136 є самочинним будівництвом оскільки доказів надання відповідних дозволів на їх спорудження матеріали справи не містять у зв'язку з чим суд презюмує, що такі докази відсутні, а відтак взагалі не видавалися компетентними органами, а тому враховуючи вимоги прокурора такі об'єкти підлягають знесенню.
Щодо проведених відповідачем реєстраційних дій оформлення права власності на вказане самочинно збудоване майно суд зазначає наступне.
Відповідно до частини 1 статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є, договори та інші правочини.
Відповідно до частини 1 та 2 статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Відповідно до частини 2 статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).
Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
Як вказано вище, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво в силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень 4 четвертої цієї статті, тобто знесення такого об'єкту.
Якщо право власності на об'єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі за текстом - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
Згідно статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).
Відповідно до частини 2 та 3 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції від 10.11.2016, 03.10.2017, 29.09.2017) права на нерухоме майно, та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1.01.2013, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов'язкової реєстрації.
Згідно частин 1, 2 статті 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення. Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.
Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.
Пунктом 2 частини 3 статті 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлено, що державний реєстратор перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії (частина 2 статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
Статтею 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" встановлені підстави для проведення державної реєстрації прав, зокрема укладені в установленому законом порядку договори, свідоцтва про право власності, свідоцтва про право на спадщину, рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно та інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно (пункти 1, 3, 5,14 частини 1 статті 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації права власності, також визначено Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі - Порядок).
Відповідно до пункту 7 Порядку (в редакції станом на дату 10.11.2016) для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав.
Згідно пункту 40 та 41 Порядку державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та цим Порядком.
Для державної реєстрації права власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта; 2) технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об'єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності (пункт 41 Порядку). Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.
У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, обов'язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.
Відтак, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Як встановлено судом вище у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться записи про первинну реєстрацію за ТОВ «РЕАЛЕ» права власності на нежитлову будівлю літера «І» площею 78,81 кв.м (реєстраційний номер об'єкта: 1368664280000) на підставі рішення державного реєстратора КП «Новозаводське» Мартенівської сільської ради Пулинського району Житомирської області Павленка К.В. від 29.09.2017 (індексний номер: 37389886).
Відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за ТОВ «РЕАЛЕ» 25.10.2019 на підставі рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Поліщука В.М. (індексний номер 4936223 від 25.10.2019) зареєстровано право власності на будівлю літера «К» площею 66,61 кв.м (реєстраційний номер об'єкта: 1946118880000).
У той же час, відомості про реєстрацію вищевказаної будівлі охорони, зокрема за ТОВ «РЕАЛЕ», у реєстрі речових прав відсутні.
Встановлено, що підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на нежитлові приміщення літера «І» та літера «К» стала декларація про готовність об'єкта до експлуатації КВ143141150020 від 25.04.2014, видана Інспекцією державного архітектурно- будівельного контролю в м. Києві.
При цьому встановлено, що зазначена декларація, яка державним реєстратором долучена до реєстраційних справ на вказані об'єкти нерухомого майна та зазначена як підстава для прийняття рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ «РЕАЛЕ» містить показники щодо нежитлового приміщення літера «І» площею - 71.61 кв.м. та не містить жодної інформації щодо нежитлового приміщення літера «К».
Вилучена під час досудового розслідування в Державній інспекції архітектури та містобудування України декларація про готовність об'єкта до експлуатації КВ143141150020 від 25.04.2014 свідчить, що ТОВ «РЕАЛЕ» отримало її щодо однієї нежитлової будівлі громадського призначення загальною площею 1178,3 кв.м за адресою: проспект Павла Тичини, 18.
В силу викладеного вище, суд дійшов висновку, що доводи прокурора є обґрунтованими, оскільки відповідачем (в особі директора) внесено недостовірні дані до декларації про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстровану Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві від 25.04.2014 за № КВ143141150020, безпідставно змінивши кількість та площу нежитлових приміщень, що в свою чергу призвело до незаконності проведення таких реєстраційних дій з метою маскування незаконних дій із самовільного будівництва нежитлових будівель на самовільно зайнятій земельних ділянках комунальної власності з кадастровими номерами 8000000000:90:137:0025; 8000000000:90:137:0091; 8000000000:90:137:0136.
Крім того, нежитлові будівлі, позначені літерами «І», «К», а також будинок охорони, які розташовані на території за адресою: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18, були зведені із порушенням установленого законодавством порядку щодо здійснення будівництва, за відсутності дозволів на виконання будівельних робіт, а також правовстановлюючих документів на відповідні земельні ділянки.
В частині обраного прокурором способу захисту, суд зазначає, що коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 Цивільного кодексу України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 04.09.2024 у справі № 910/8317/23.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, викладено наступне.
Як правило, суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
Судовим рішенням про знесення спірного об'єкта нерухомості суд вирішує подальшу юридичну долю самочинно побудованого майна (спірного об'єкта нерухомості).
Якщо право власності на об'єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об'єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.
Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об'єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).
Велика Палата Верховного Суду наголошує, що у випадку задоволення однієї із зазначених вище вимог юридична доля самочинно побудованого майна (спірного об'єкта нерухомості) буде вирішена у встановленому законом порядку. Разом із цим буде відновлено стан єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Натомість заявлена позивачем у цій справі вимога зазначеного не забезпечує.
За таких обставин, позовні вимоги є законними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Відповідно до статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов'язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
За приписами статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Всупереч вказаним вимогам відповідач письмового відзиву на позов не надав, стверджувань прокурора не спростував.
Відповідно до ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.
Керуючись ст.ст. 86, 129, 233, 236 - 240 Господарського процесуального кодексу України, суд,
1. Позов задовольнити повністю.
2. Усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (01044, місто Київ, вулиця Хрещатик, будинок, 36, код 22883141) у користуванні та розпорядженні земельними ділянками комунальної форми власності з кадастровими номерами: 8000000000:90:137:0025; 8000000000:90:137:0091; 8000000000:90:137:0136 за адресою: проспект Павла Тичини, 18, м. Київ, шляхом зобов'язання повернути вказані земельні ділянки територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради з приведенням їх у придатний для використання стан шляхом знесення об?єктів самочинного будівництва - нежитлових будівель літера "l" площею 94,9847 кв.м., літера "К" площею 84,0589 кв.м., будівлі охорони площею 4,8465 кв.м.
3. Скасувати рішення державного реєстратора Київської філії комунального підприємства "Новозаводське" Мартинівської сільської ради Пулинського району Житомирської області Павленко К.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03.10.2017 (індексний номер рішення: 37389886) та здійснену на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права приватної власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕАЛЬ" (02152, місто Київ, проспект Тичини, будинок, 9, квартира, 133, код 31458351) на нежитлову будівлю літера "І", за адресою: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18, із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав та реєстраційної справи.
4. Скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Реєстраційне бюро" Поліщук В.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 25.10.2019 (індексний номер рішення: 49362238) та здійснену на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права приватної власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕАЛЬ" (02152, місто Київ, проспект Тичини, будинок, 9, квартира, 133, код 31458351) на нежитлову будівлю літера "К", за адресою: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18, із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав та реєстраційної справи.
5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕАЛЬ" (02152, місто Київ, проспект Тичини, будинок, 9, квартира, 133, код 31458351) на користь Київської міської прокуратури (03150, м. Київ, вул. Предславинська, 45/9, код 02910019) 9 084 (дев'ять тисяч вісімдесят чотири) грн. судового збору.
6. Видати накази після набрання рішенням законної сили.
Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до статті 241 ГПК України та може бути оскаржене до апеляційної інстанції в строки та порядку передбаченому розділом ІV ГПК України.
Повне рішення складено 29.10.2025.
Суддя О.М.Ярмак