Номер провадження: 22-ц/813/6103/25
Справа № 494/2080/24
Головуючий у першій інстанції Панчишин А. Ю.
Доповідач Сегеда С. М.
21.10.2025 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі:
головуючого Сегеди С.М.,
суддів: Громіка Р.Д.,
Драгомерецького М.М.,
за участю:
секретаря Козлової В.А.,
представника ОСОБА_1 - адвоката Кравченка О.М.,
представника ФГ «Олександр» - адвоката Абассалієва Р.Р.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Кравченко Олексій Миколайович, на рішення Березівського районного суду Одеської області від 22.05.2025 року, повний текст якого складено 22.05.2025 року та ухваленого під головуванням судді Панчишина А.Ю., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Фермерського господарства «Олександр» про розірвання договору оренди земельної ділянки, додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації про речове право оренди,
встановив:
07.11.2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Фермерського господарства (далі - ФГ) «Олександр», та змінивши вимоги, просив суд:
-розірвати Договір оренди земельної ділянки площею 49,5066 га з кадастровим номером 5121282000:01:001:0170 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Заводівської сільської ради Березівського району Одеської області, що був укладений 10.10.2014 року між орендодавцем ОСОБА_1 та ФГ «Олександр»;
-визнати недійсною Додаткову угоду від 01.09.2016 року до Договору оренди земельної ділянки площею 49.5066 га з кадастровим номером 5121282000:01:001:0170 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Заводівської сільської ради Березівського району Одеської області, що був укладений 10.10.2014 року між орендодавцем ОСОБА_1 та ФГ «Олександр» строком на 49 років;
-скасувати державну реєстрацію про речове право оренди строком на 49 років земельної ділянки на підставі Договору оренди землі від 10.10.2014 року та Додаткової угоди до нього від 01.09.2016 року з номером запису 7873974, яка вчинена на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обмежень з індексним номером 17581981 від 28.11.2014 року державним реєстратором Березівського міжрайонного управління юстиції Маціборко О.С.
Позовні вимоги були обґрунтовані тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 49,5066 га з кадастровим номером 5121282000:01:001:0170.
10.10.2014 року між орендодавцем ОСОБА_1 та ФГ «Олександр» був укладений Договір оренди землі стосовно земельної ділянки площею 49,5066 га з кадастровим номером 5121282000:01:001:0170 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 49 років.
Позивач зазначав, що вищевказаний договір порушує права ОСОБА_1 як власника земельної ділянки та орендодавця, оскільки останній жодного разу не отримував орендної плати за користування ділянкою з боку ФГ «Олександр».
Посилаючись на вказані обставини, позивач просив задовольнити його позовні вимоги.
Рішенням Березівського районного суду Одеської області від 22.05.2025 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 було відмовлено (т.1, а.с.171-187).
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат Кравченко О.М. ставить питання про скасування рішення Березівського районного суду Одеської області від 22.05.2025 року, ухвалення нового судового рішення, яким позовні вимоги задовольнити, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права (т.2, а.с.2-17).
У відзиві на апеляційну скаргу ФГ «Олександр» просить оскаржуване рішення залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення, посилаючись на її необґрунтованість (т.2, а.с.33-35).
Перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення, заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, заперечення проти неї, колегія суддів дійшла висновку про необхідність відмови в задоволенні апеляційної скарги, виходячи з наступних підстав.
Ухвалюючи судове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що позивачем не надано суду об'єктивних доказів того, що, що відповідачем істотно та систематично порушуються умови договору оренди земельної ділянки щодо систематичної несплати орендної плати та позбавлення позивача права на те, що він розраховував відповідно до умов укладеного договору оренди землі та додаткової угоди до нього.
Тобто, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що підстав для визнання недійною додаткової угоду від 01.09.2016 року до договору оренди земельної ділянки, матеріалаи справи не містять. Вимога про скасування державної реєстрації про речове право оренди строком на 49 років земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 10.10.2014 року та додаткової угоди до нього від 01.09.2016 року з номером запису 7873974 є похідною від інших двох позовних вимог, а тому також задоволенню не підлягає.
З такими висновками суду першої інстанції погоджується колегія суддів, з огляду на наступні обставини.
Як вбачається з матеріалів справи, позивач ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 49,5066 га з кадастровим номером 5121282000:01:001:0170 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Заводівської сільської ради Березівського району Одеської області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку, номер 15, що виданий 20.12.2002 року Заводівською сільською радою Березівського району Одеської області та інформацією від 19.08.2024 року про реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 28.11.12014 року (а.с.18, 19).
10.10.2014 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем - ФГ «Олександр був укладений Договір оренди землі стосовно земельної ділянки площею 49,5066 га, з кадастровим номером 5121282000:01:001:0170, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 49 років (а.с.69-72).
Від імені позивача ОСОБА_1 цей договір підписувала ОСОБА_2 , що діяла на підставі дійсної нотаріально посвідченої довіреності від 05 лютого 2009 року (а.с.46, 68). Довіреність була видана на 10 років.
В подальшому, а саме 01 вересня 2016 року між позивачем ОСОБА_1 , від імені його діяла ОСОБА_2 , згідно довіреності від 05 лютого 2009 року, та ОСОБА_3 було укладено додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 10.10.2014 року, та доповнено п. 9 договору, абзацом такого змісту: «Орендна плата вноситься орендарем у сумі не менше 6000 грн., або за згодою сторін орендна плати може виплачуватись у натуральні формі на грошову суму оренди різних зернових культур. Також було змінено п.п. 11, 29, 38 та 43 основного договору та встановлена можливість сплачувати орендну плату наперед на підставі заяви орендодавця або довіреної ним особи та у разі неналежного виконання своїх договірних зобов'язань згідно договору, орендодавець сплачує орендарю штраф у сумі, 100 000 доларів США, або в гривневому еквіваленті по курсу на момент сплати (а.с.93).
Як було вказано вище, 05 лютого 2009 року між позивачем ОСОБА_1 та ОСОБА_2 була укладена нотаріально посвідчена довіреність на 10 років, відповідно до якої, позивач уповноважив на розсуд ОСОБА_2 : вчиняти від його імені всі правочини щодо користування та розпорядження всім його майном,з чого воно б не складалось та де б воно не знаходилось, зокрема договори купівлі-продажу, передача його майна в користування та будь-які інші договори; одержувати належне йому майно, гроші, вклади; підписувати від його імені усі необхідні документи, заяви, тощо. Дана довіреність була видана та оформлена приватним нотаріусом Мухаір В.Т., зареєстрована у реєстрі від 05 лютого 2009 року за № 170. Довіреність підписав особисто ОСОБА_1 , про що зазначено в самій довіреності (а.с.46, 68).
01.10.2018 року ОСОБА_2 звернулась до голови ФГ «Олександр» із заявою, в якій просила видати аванс в рахунок оплати орендної плати за земельну ділянку по договору оренди від 10.10.2014 року в натуральній формі, а саме зерном пшениці.
03 жовтня 2018 року ФГ «Олександр» передало ОСОБА_2 запитувану продукцію в рахунок оплати орендної плати за договором оренди, що підтверджується накладною №11 від.03.10.2018 року постачальника ФГ «Олександр» (а.с.80).
Відповідно до розписки від 03.10.2018 року ОСОБА_2 отримала від ФГ «Олександр», в особі голови Пруса Олександра Володимировича, зерно пшениці у кількості 52 тони на суму 217 370,00 грн., в рахунок орендної плати наперед за 2019-2063 роки за договором оренди земельної ділянки від 10.10.2014 року (а.с.79).
Виплата орендної плати представнику Кардонського А.А. за довіреністю також підтверджується відомістю №8 на видачу орендної плати за земельну ділянку 2015-2016 роки та відомістю №8 на видачу орендної плати за земельну ділянку за 2017-2018 роки (а.с.76, 77).
Вирішуючи даний спір, суд правильно виходив із Закону України (далі - ЗУ) «Про оренду землі», згідно якого оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Положеннями статей 24, 25 ЗУ «Про оренду землі» визначено права та обов'язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати.
В свою чергу, орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.
За змістом ч.ч. 3, 4 ст. 31, ч.1 ст. 32ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 ЗУ «Про оренду землі» та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
У відповідності до ст. 141 ЗК України передбачена така підстава припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Зазначені вище правові висновки містяться у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.07.2019 у справі № 289/718/18 та від 27.11.2018 у справі №912/1385/17.
Разом з тим, відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Звертаючись до суду з даним позовом, позивач посилався на ту обставину, що відповідач не сплатив йому оренду плату в розмірі та на умовах, передбачених договором, що є істотним порушенням умов договору та підставою для його розірвання.
Однак, суд обгрунтовано не погодився з такими доводами позивача, оскільки його довірена особа ОСОБА_2 не лише підписувала спірний договір оренди землі, а і отримувала орендну плату, про що вказано вище. При цьому довіреність позивача ОСОБА_1 , яка видана 05 лютого 2009 року на ім'я ОСОБА_2 , до теперішнього часу не спростована позивачем ОСОБА_1 . Її чинність була припинена автоматично, зі спливом строку її дії, який був визначений позивачем ОСОБА_1 на 10 років.
При цьому суд правильно вказав, що із вказаної довіреності вбачається, що підпис ОСОБА_1 здійснений поверх тексту довіреності, тому його доводи в частині підписання чистого бланку, не заслуговують на увагу.
Також безпідставними є доводи позивача про те, що він міг лише у серпні 2024 року отримати інформацію у реєстраторів про договір оренди землі від 10.10.2014 року. Такого висновку суд першої інстанції, з чим погоджується колегія суддів, дійшла виходячи з того, що оскаржуваний договір оренди земельної ділянки був зареєстрований 28.11.2014 року, а інформація про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є відкритою і загальнодоступною. Тобто позивач міг вільно, у будь-який час, з моменту 2014 року отримати таку інформацію безперешкодно.
Твердження представника позивача про те, що ОСОБА_2 одночасно представляла інтереси як ОСОБА_1 , так і відповідача ФГ «Олександр» під час укладання спірного договору оренди землі, не заслуговують на увагу, так як матеріали справи не містять доказів того, що ОСОБА_2 мала представницькі повноваження від відповідача. Довіреності чи іншого документу, який би підтверджував такі повноваження ОСОБА_2 від імені ФГ «Олександр», матеріали справи також не містять.
Оскільки із договору оренди вбачається, що відповідач його підписав без жодного посередництва або представництва, а представник ОСОБА_1 повністю отримав орендну плату, у тому числі і наперед, суд першої інстанції, із посиланням на діюче земельне, цивільне законодавство і практику Європейського суду з прав людини, дійшов правильного висновку про необхідність відмови в задоволенні позовних вимог.
Разом з тим, дійшовши правильного висновку про необхідність відмови в задоволенні позовних вимог по їх суті, з чим повністю погоджується колегія суддів, суд першої інстанції безпідставно послався на пропуск позивачем строку позовної давності.
Такого висновку колегія суддів дійшла, виходячи з того, що слід зазначити, що до спірних правовідносин дійсно розповсюджується строк позовної давності.
Так, згідно ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України).
Відповідно до ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила, а заміна сторін у зобов'язанні, згідно ст. 262 ЦК України, не змінює порядку обчислення та перебігу позовної давності. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України, є підставою для відмови у позові.
Разом з тим, колегія суддів зазначає, що відповідно до практики Верховного Суду, яка викладена в постанові його Великої Палати від 07 листопада 2018 року у справі № 372/1036/15-ц (провадження 14-252цс18), позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропущення, наведених позивачем.
З огляду на викладене, а також враховуючи, що позовні вимоги ОСОБА_1 є необгрунтованими, колегія суддів вважає за необхідне виключити із мотивувальної частини оскаржуваного судового рішення вказівку про відмову в задоволенні позовних вимог через пропуск строку позовної давності.
Згідно ч.ч. 1,5,6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Колегія суддів зазначає, що заявник апеляційної скарги не надав суду достатніх, належних і допустимих доказів існування обставин, на які він посилається як на підставу своїх заперечень проти оскаржуваного судового рішення та доводів апеляційної скарги.
За змістом ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотримання норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданням цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Крім того, докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об'єктивно не залежали від нього.
Колегія суддів також зазначає, що Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) вказав, що п. 1 статті 6 Конвенції «Про захист прав людини і основоположних свобод» (далі - Конвенція) зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Суд апеляційної інстанції враховує положення практики ЄСПЛ про те, що право на обґрунтоване рішення не вимагає детальної відповіді судового рішення на всі доводи висловлені сторонами. Крім того, воно дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (справа «Гірвісаарі проти Фінляндії», п.32.)
Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (Burg and others v. France (Бюрг та інші проти Франції), (dec.); Gorou v. Greece (no.2) (Гору проти Греції №2) [ВП], § 41.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням матеріального і процесуального права.
З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду, доводи апеляційної скарги його не спростовують, оскільки рішення ухвалено у відповідності до вимог матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, оскаржуване рішення суду - залишити без змін.
Керуючись ст.ст. 367, 368, п.2 ч.1 ст. 374, ст.ст. 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд,
ухвалив:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Кравченко Олексій Миколайович, задовольнити частково.
Рішення Березівського районного суду Одеської області від 22.05.2025 року змінити в мотивувальній його частині.
В решті рішення Березівського районного суду Одеської області від 22.05.2025 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, однак може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції України протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 31.10.2025 року.
Судді Одеського апеляційного суду: С.М. Сегеда
Р.Д. Громік
М.М. Драгомерецький