29607, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1, e-mail: inbox@km.arbitr.gov.ua, тел.(0382)71-81-84
"21" жовтня 2025 р. Справа № 924/695/25
м. Хмельницький
Господарський суд Хмельницької області у складі судді Субботіної Л.О. за участю секретаря судового засідання Мізика М.А., розглянувши матеріали справи
за позовом Летичівської селищної ради селище Летичів Хмельницького району Хмельницької області
до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Агро - Форте" с. Ставниця Хмельницького району Хмельницької області
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012
Представники сторін:
позивач: не з'явився
відповідач: Мельник Л.А. - адвокат, діє на підставі ордера серії АВ №1232064 від 15.09.2025.
Рішення приймається 21.10.2025, оскільки в судовому засіданні 06.10.2025 оголошувалась перерва.
В судовому засіданні відповідно до ч. 6 ст. 233 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
До Господарського суду Хмельницької області 07.07.2025 надійшла позовна заява Летичівської селищної ради до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Агро - Форте" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, зокрема: сторону "Орендодавець" замінити на "Летичівська селищна рада" (код ЄДРПОУ 04404548); пункт 2.4 статті 2 "Об'єкт оренди" викласти в новій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 13.06.2025 становить: 93365,04 грн; пункт 4.1 статті 4 "Орендна плата" викласти в новій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 12 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становитиме 11203,80 грн на рік, на розрахунковий рахунок Летичівської селищної ради". Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач вказує, що розмір нормативної грошової оцінки та розмір орендної плати, визначені у договорі оренди, не відповідають чинному законодавству України. Так, відповідно до Положення про земельний податок, затвердженого рішенням шістдесятої сесії Летичівської селищної ради від 05.07.2024 №7, встановлено розмір річної орендної плати за користування землями сільськогосподарського призначення 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на рівні 12% нормативної грошової оцінки. Водночас, згідно умов спірного договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 4% від нормативної грошової оцінки. Із витягу № НВ-9966998262025 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок загальною площею 2,3976 га вбачається, що станом на 13.06.2025 загальна нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 93365,04 грн. Разом з тим, за умовами п. 2.4 договору розмір нормативної грошової оцінки складає 53428,02 грн. Також зазначає, що відповідно до Закону України № 2498-VIII від 10.07.2018 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні", з 01.01.2019 покладено повноваження щодо розпорядження нерозподіленими земельними ділянками та не витребуваними частками (паями) на сільські, селищні, міські ради в межах їх повноважень. З огляду на викладене, виникла необхідність у внесенні змін до договору оренди від 01.09.2012, тому відповідач надіслав відповідну пропозиція. Однак відповідач у добровільному порядку зміни до зазначеного договору не вніс, в зв'язку із чим позивач звернувся до суду із даним позовом.
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.07.2025 вказану позовну заяву передано для розгляду судді Субботіній Л.О.
Ухвалою суду від 10.07.2025 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі №924/695/25 в порядку розгляду за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 11:30 год. 07 серпня 2025 року, встановлено відповідачу строк для подання відзиву на позов до 25 липня 2025 року включно, встановлено позивачу строк для подання відповіді на відзив та наявних у нього доказів до 07 серпня 2025 року включно.
До суду 25.07.2025 надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач вказує, що для застосування ст. 651 ЦК України обов'язково має бути згода сторін договору, або потрібно встановити факт істотного порушення договору другою стороною, або ж надати посилання на відповідний пункт договору чи закону, що дають змогу змінити укладений договір в судовому порядку. Однак в позові відсутнє обґрунтування істотного порушення умов договору зі сторони орендаря. Так само, в позові відсутнє обґрунтування того, яким чином позивачем завдається шкода, якщо відповідач сплачує орендну плату відповідно до умов договору оренди землі. Зазначає, що в даному випадку існує спеціальний нормативно-правовий акт - Закон України "Про оренду землі", відповідно до ст. 30 якого зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. В позовній заяві позивач посилається на недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі між сторонами, однак такі посилання позивача мають бути підтверджені належними та допустимими доказами. Відповідач звертає увагу, що він надсилав позивачу відповідь від 14.03.2025 за вих.№ 55 на претензію № 629 від 18.02.2025, що вказує на небажання узгодження умов додаткової угоди з боку орендодавця. Зауважує, що позивачем не надавалась відповідачу пропозиція щодо внесення змін до договору (оферта) у формі відповідної додаткової угоди, а отже відповідачем не могло бути розглянуто відповідну пропозицію позивача, тобто сторонами не здійснювалось узгодження умов додаткової угоди. Також в даному випадку не може бути застосовано вимоги ч. 1 ст. 30 Закону України "Про оренду землі", зважаючи на те, що позивачем не надано доказів про відсутність згоди сторін щодо укладення додаткової угоди до договору. Відповідно такі дії позивача вказують на односторонній характер щодо прийняття рішення про внесення змін до договору оренди землі, що суперечить ч. 1 ст. 30 Закону України "Про оренду землі" та п.12.1 договору оренди. Також відповідач категорично не погоджується із вимогами позивача щодо внесенням змін до п. 4 договору, оскільки позивачем самовільно визначено ставку орендної плати, яку він просить застосувати до спірних правовідносин. Такі дії позивача беззаперечно вказують на грубе порушення принципу свободи договору. У пункті 4.4. договору сторони визначили виключні випадки, за яких до договору може бути внесено зміни в частині розміру орендної плати. При цьому прийняте Летичівською селищною радою рішення № 7 від 05.07.2024, яким встановлено річний розмір орендної плати на рівні 12% нормативної грошової оцінки, не підпадає під погоджені сторонами умови внесення змін до договору оренди землі. Враховуючи вимоги положень підпунктів 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України відповідач зазначає, що визначена сторонами у договорі оренди ставка орендної плати відповідає граничним розмірам відсоткових ставок, визначених законодавцем у Податковому кодексі України. Підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку та невідповідність у цій частині договору оренди новим умовам, встановленим законом, а не рішення органів місцевого самоврядування. Ні договором оренди, ні чинним законодавством не встановлено обов'язку сторін приводити умови договору в частині визначення ставки орендної плати від нормативної оцінки землі у відповідність до нових ставок, визначених органом місцевого самоврядування. Дане вказує на відсутність підстав для зміни розміру орендної плати та покладення на орендаря обов'язку сплачувати оренду плату у збільшеному розмірі. З огляду на викладене, відповідач просить відмовити у позові.
Відповідно до ухвали суду від 07.08.2025 продовжено строк підготовчого провадження у справі №924/695/25 на тридцять днів, встановлено відповідачу строк для подання заперечень на відповідь позивача на відзив до 22 серпня 2025 року включно та відкладено підготовче засідання на 10:30 год. 02 вересня 2025 року.
Ухвалою суду від 02.09.2025 відкладено підготовче засідання у справі №924/695/25 на 11:30 год. 15 вересня 2025 року.
Згідно з ухвалою від 15.09.2025 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 14:30 год. 06 жовтня 2025 року.
В судовому засіданні 06.10.2025 суд оголосив перерву у судовому засіданні до 10:00 год. 21 жовтня 2025 року, про що постановлена ухвала із занесенням до протоколу судового засідання.
Представник позивача для участі в судовому засіданні 21.10.2025 не з'явився, до суду надіслав клопотання про перенесення засідання на іншу дату, оскільки представник Летичівської селищної ради бере участь у іншому судовому засіданні.
Представник відповідача в судовому засіданні 21.10.2025 заперечив проти позову у повному обсязі.
В судовому засіданні 21.10.2025 суд відмовив у задоволенні клопотання позивача про перенесення засідання на іншу дату, про що постановив ухвалу із занесенням до протоколу судового засідання.
При цьому суд врахував, що за приписами ч.ч. 1, 2 ст. 216 ГПК України суд відкладає розгляд справи у випадках, встановлених частиною другою статті 202 цього Кодексу. Якщо спір, розгляд якого по суті розпочато, не може бути вирішено в даному судовому засіданні, судом може бути оголошено перерву в межах встановлених цим Кодексом строків розгляду справи, тривалість якої визначається відповідно до обставин, що її викликали, з наступною вказівкою про це в рішенні або ухвалі.
Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Згідно з п. 2 ч. 3 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.
Оскільки представник позивача не приймав участі в попередньому судовому засіданні, яке відбулось 06.10.2025, то у суду відсутні визначені ст. 202 ГПК України правові підстави для відкладення розгляду справи. Крім того, позивач не долучив до поданого клопотання будь-яких доказів, які б підтверджували неможливість участі представника Летичівської селищної ради у судовому засіданні, зокрема щодо його участі у іншому судовому засіданні.
Також приймається до уваги, що протягом розгляду справи суд здійснив усі необхідні та достатні дії для забезпечення правильного і своєчасного розгляду справи, а участь сторін в судових засіданнях обов'язковою не визнавалась.
Згідно з ч. 1 ст. 43 ГПК України учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається.
Відповідно до ч. 4 ст. 13 ГПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
З огляду на усі вищевикладені обставини, суд відмовив представнику позивача у задоволенні клопотання.
Суд під час розгляду матеріалів справи встановив наступні обставини.
Розпорядженням Летичівської районної державної адміністрації №448/2012-р від 10.07.2012 надано ТОВ "Агро-Форте" дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні частки (паї), які знаходяться за межами населених пунктів на території Горбасівської сільської ради загальною площею 139,4933 га згідно додатку.
Додатком до вказаного розпорядження оформлено список земельних ділянок із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні частки (паї) на території Горбасівської сільської ради.
Між Летичівською районною державною адміністрацією Хмельницької області (далі - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агро - Форте" (далі - орендар) укладено договір оренди земельної ділянки від 01.09.2012 (далі - договір), згідно з п. 1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні ділянки спільної сумісної власності громадян) на підставі розпорядження Летичівської районної державної адміністрації від 10.07.2012 року № 448/2012-Р, яка знаходиться на території Горбасівської сільської ради.
Відповідно до п. 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,3976 га, у тому числі 2,3976 га ріллі, ділянка № 26.
Пунктом 2.4 договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 53428,02 грн.
Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 3.1 договору).
Згідно з п. 4.1 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 4 % від нормативної грошової оцінки, що становить 53428,02 гривень, що становитиме в сумі 2137,12 гривень на рік, щомісячно в розмірі 1/12 частини від загальної суми річної орендної плати на бюджетний рахунок Горбасівської сільської ради: р/р 33210812700323УДК, МФО 815013.
За умовами п. 4.4 договору розмір орендної плати переглядається у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п. 5.1 договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Цільове призначення земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення (п. 5.2 договору).
Згідно з п. 12.1 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується в судовому порядку.
Цей договір набирає чинності після підписання сторонами (п. 14.1 договору).
Договір підписаний сторонами, скріплений відтисками їх печаток та зареєстрований в Книзі записів договорів оренди земельних ділянок 01.10.2012.
01 вересня 2012 року сторонами підписано та скріплено відтисками печаток акт передачі - прийому земельної ділянки, переданої в оренду.
Відповідно до додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 20.03.2014, сторони вирішили доповнити п. 1.2 розділу 1 "Предмет договору": "1.2. Кадастровий номер земельної ділянки - 6823081600:04:007:0067." Виклали п.3.1. розділу 3 "Строк дії договору" у новій редакції: "3.1. Договір укладено на 15 років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію."
Згідно з витягом №122842977 від 04.05.2018 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, 04.05.2018 було проведено державну реєстрацію права оренди ТОВ "Агро - Форте" земельної ділянки, площею 2,3976 га, з кадастровим номером 6823081600:04:007:0067 на підставі договору оренди землі від 01.09.2012 та додаткової угоди від 20.03.2014. Строк дії: на 15 років, з правом пролонгації.
Рішенням шістдесятої сесії Летичівської селищної ради VIII скликання № 7 від 05.07.2024 затверджено Положення про земельний податок (додаток 1) та Положення про орендну плату (додаток 2). Рішення набирає чинності з 01.01.2025.
Відповідно до додатку № 1 ставка земельного податку, яка діятиме на території Летичівської селищної ради у 2025 році, за земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, нормативну грошову оцінку яких проведено (незалежно від місцезнаходження) для юридичних осіб становить 1%.
Згідно з додатком 2 ставка орендної плати за земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва становить 12% від нормативної грошової оцінки.
Матеріали справи містять лист Летичівської селищної ради №1849 від 04.06.2024, адресований ТОВ "Агро - Форте", відповідно до якого рада просила в місячний термін з'явитися у відділ земельних відносин Летичівської селищної ради для укладання додаткових угод до договорів оренди землі (згідно додатку 1) про заміну сторони орендодавця та приведення до відповідності Положенню відсоткової ставки орендної плати.
Додатком 1 до листа оформлено перелік договорів оренди землі, в які необхідно внести зміни, серед яких договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6823081600:04:007:0067.
Відповідно до рішення 65 сесії Летичівської селищної ради VIII скликання №64 від 30.09.2024 вирішено внести зміни до діючих договорів оренди земельних ділянок, на земельні ділянки сільськогосподарського призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), які розташовані за межами населених пунктів Летичівської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області, в тому числі і щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6823081600:04:007:0067, укладених між Летичівського районною державного адміністрацією в особі першого заступника голови РДА Файдевича Анатолія Степановича та Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" в особі директора Рівного Анатолія Івановича, а саме: замінити в тексті договору сторону орендодавця на: "Летичівська селищна рада (код ЄДРПОУ 04404548)".
У п.п. 3, 4 рішення визначено встановити орендну плату за користування земельною ділянкою в розмірі 12 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з послідуючою індексацією. 3обов'язати Товариство обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" в місячний термін після прийняття рішення селищної ради укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок та провести державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельних ділянок, у порядку передбаченому чинним законодавством.
Позивач долучив претензію №629 від 18.02.2025, в якій Летичівська селищна рада рекомендувала ТОВ "Агро-Форте" виконати свої зобов'язання та внести зміни до діючого договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення шляхом укладення додаткової угоди.
У відповіді на претензію №55 від 14.03.2025 відповідач повідомив про відсутність правових підстав для підписання додаткових угод у запропонованому варіанті.
Матеріали справи містять також витяг №НВ-9966998262025 від 13.06.2025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 6823081600:04:007:0067, яка становить 93365,04 грн.
Аналізуючи надані докази та пояснення сторін, оцінюючи їх у сукупності, суд приймає до уваги наступне.
Відповідно до ст.ст. 15, 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
У ст. 4 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
За приписами ч.ч. 1, 2 ст. 5 ГПК України, здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
З наведених норм права вбачається, що держава забезпечує захист порушених або оспорюваних прав, зокрема органів місцевого самоврядування. Такі права захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права позивача.
Відповідно до ч.1 ст. 3 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
За змістом ч.ч. 1, 9 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Частиною 1 ст. 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства (ч.ч. 1, 2 ст. 648 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
За приписами ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
У ст. 13 Закону України "Про оренду землі" вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з ст. 21 вищевказаного Закону орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
За змістом абз.4 ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.
Статтею 206 ЗК України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Згідно з п. 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України) підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.4 ст. 288 ПК України).
Суд встановив, що на підставі договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012 Летичівська районна державна адміністрація Хмельницької області передала в строкове платне користування Товариству з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 2,3976 га із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні ділянки спільної сумісної власності громадян) на підставі розпорядження Летичівської районної державної адміністрації від 10.07.2012 року №448/2012-Р, яка знаходиться на території Горбасівської сільської ради.
У п.п. 2.4, 4.1 договору сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 53428,02 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 4 % від нормативної грошової оцінки, що становить 53428,02 гривень, що становитиме в сумі 2137,12 гривень на рік, щомісячно в розмірі 1/12 частини від загальної суми річної орендної плати на бюджетний рахунок Горбасівської сільської ради : р/р 33210812700323УДК, МФО 815013.
Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Згідно з ч. 1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Частинами 2, 4 ст. 23 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення (крім випадків консервації таких земельних ділянок, а також визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).
Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
За змістом п. 289.1 ст. 289 ПК України і ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (ст. 1 Закону України "Про оцінку земель").
Згідно з ст. 13, ч. 1 ст. 15 та ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
Частиною 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений ст. 23 Закону України "Про оцінку земель". Частинами першою, третьою та четвертою цієї статті в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 ст.271 Податкового кодексу України.
Пунктом 271.2 ст. 271 ПК України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Водночас обов'язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абз. 3 ч.1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель"). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням ч. 2 ст. 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Таким чином, з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 ст. 271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17, від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, від 22.06.2021 у справі №334/3161/17.
Оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок щодо нього, суди мають враховувати його ефективність. Це означає, що вимога про захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, а також забезпечувати поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.
Установлені законом матеріально-правові способи захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень ст.ст. 55, 124 Конституції України та ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту. У пункті 145 рішення від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об'єднаного Королівства" (Chahal v. The United Kingdom), заява № 22414/93, Європейський суд з прав людини виснував, що зазначена норма Конвенції гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені у правовій системі тієї чи іншої країни. Отже, ефективний засіб правового захисту в розумінні ст. 13 Конвенції повинен забезпечити поновлення саме порушеного права особи, яка звернулася за судовим захистом. Натомість застосування судом неефективного способу захисту створює лише видимість захисту права особи, в той час як насправді таке право залишається незахищеним, що не відповідає ст. 13 Конвенції.
Ефективність позовної вимоги має оцінюватися, виходячи з обставин справи, та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.
Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (пункт 6.56), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155)).
Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов'язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Отже, зазначена позовна вимога не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав.
Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.
Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.
Належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ст. 271 ПК України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.
Згідно з ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Подібні за змістом положення закріплені також у ч. 6 ст. 13 Закону України "Про судоустрій та статус суддів".
Зважаючи на викладене, враховуючи, що звернення до суду із застосуванням неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови в позові, суд дійшов висновку, що позовні вимоги про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 2.4 договору) не підлягають задоволенню з підстав обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту.
З приводу позовних вимог про внесення змін в пункт 4.1 договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012 та викладення його в редакції, запропонованій позивачем, суд вважає за необхідне зазначити наступне.
Обґрунтовуючи зазначені позовні вимоги, позивач посилається на прийняття Летичівською селищною радою рішення № 7 від 05.07.2024 "Про встановлення місцевого податку - плати за землю на території Летичівської селищної ради", яким затверджено Положення про земельний податок (додаток 1) та Положення про орендну плату (додаток 2). Згідно з додатком 2 ставка орендної плати за земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва становить 12% від нормативної грошової оцінки.
Суд враховує, що підставою для внесення змін до договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін є наявність відповідного застереження в договорі щодо відповідних підстав для його зміни чи прямої вказівки в законі про необхідність внесення змін.
Отже, рішення селищної ради, яким визначені розміри орендної плати, може бути самостійною підставою для внесення змін до договору оренди, якщо сторони цього договору визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для внесення змін до нього, що відповідає принципу свободи договору, встановленому ст.ст. 3, 6, 627 ЦК України. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду від 20.11.2019 у справі №916/2769/18.
Однак, відповідно до п. 4.4 договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, розмір орендної плати переглядається у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- в інших випадках, передбачених законом.
Таким чином, умовами договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012 не передбачено такої підстави для зміни розміру орендної плати, як прийняття Летичівською селищною радою рішення про зміну ставки орендної плати, а рішення селищної ради не є випадком, передбаченим законодавством України.
Суд зазначає, що за змістом п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України та ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру цієї плати або зміна розміру земельного податку (аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 924/217/18, від 16.04.2018 у справі №910/7905/17).
Однак, до переліку повноважень селищних рад у галузі земельних відносин, визначеного у ст.12 ЗК України, не належить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження з огляду на положення ст. 288 Податкового кодексу України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні (ст. 75 Конституції України).
Конституція України встановлює, що правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Згідно з п.3 ч.1 ст.3 ЦК України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору.
Статтею 627 ЦК України, якою закріплено принцип свободи договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Свобода договору означає право громадян або юридичних осіб вступати чи утримуватися від вступу у будь-які договірні відносини. Свобода договору проявляється також у можливості наданій сторонам за взаємною згодою визначати умови такого договору, змінювати ці умови також за взаємною згодою або утримуватись від пропозицій про їх зміну.
Отже, зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативної грошової оцінки), оформлена рішеннями селищної ради не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки ці рішення законодавчо не встановлюють граничних (мінімального та максимального) розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, крім випадку, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі навели відповідне застереження (аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 04.02.2020 у справі №922/378/19).
Враховуючи наведене, позовні вимоги щодо внесення змін до п. 4.1 договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012 та викладення його у запропонованій позивачем редакції, зокрема визначення річної орендної плати в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки, є безпідставними та такими, що суперечать вищевикладеним приписам чинного законодавства.
Щодо позовних вимог про заміну сторони орендодавця у договорі оренди суд зазначає наступне.
Як вбачається із змісту договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, останній був укладений між Летичівською районною державною адміністрацією, яка виступала орендодавцем, та ТОВ "Агро-Форте" (орендар).
Законом України № 2498-VIII від 10.07.2018 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні", який набрав чинності 01.01.2019, були внесені зміни до Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", зокрема статтю 13 викладено в новій редакції та передбачено, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням.
Таким чином, з 01.01.2019 повноваження щодо передачі в оренду нерозподілених земельних ділянок та невитребуваних часток (паїв) перейшли до сільських, селищних, міських рад.
За таких обставин зміна орендодавця за договором оренди земельної ділянки від 01.09.2012 з Летичівської районної державної адміністрації на Летичівську селищну раду відбулась в силу положень закону. Починаючи з 01.01.2019, права та обов'язки орендодавця за договором оренди земельної ділянки від 01.09.2012 автоматично перейшли до Летичівської селищної ради незалежно від внесення змін до такого договору.
За таких обставин при розгляді позовних вимог про внесення змін до договору в частині зміни сторони орендодавця суд не встановив наявності порушеного права позивача, що є підставою для відмови у задоволенні зазначених позовних вимог.
При цьому також враховується, що у відзиві на позов відповідач зазначив про відсутність у нього зауважень щодо внесення змін про особу орендодавця.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 ГПК України).
Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом (ч. 3 ст.13, ст. 74 ГПК України).
Приймаючи до уваги наведені вище положення закону, враховуючи встановлені судом факти та зміст позовних вимог, суд вважає за необхідне відмовити у позові в повному обсязі.
Згідно з ст. 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача, в зв'язку з відмовою у позові.
Керуючись ст. ст. 20, 24, 27, 73, 74, 76-79, 86, 129, 232, 233, 236-238, 240-242 Господарського процесуального кодексу України, суд
У позові відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення господарського суду може бути оскаржено до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складання повного тексту судового рішення. Порядок подання апеляційної скарги визначений ст. 257 ГПК України.
Повне рішення складено 31.10.2025.
Суддя Л.О. Субботіна
Рішення надіслати сторонам до електронних кабінетів.