29607, м. Хмельницький, майдан Незалежності, 1, e-mail: inbox@km.arbitr.gov.ua, тел.(0382)71-81-84
"23" жовтня 2025 р. Справа № 924/733/25
м. Хмельницький
Господарський суд Хмельницької області у складі судді Яроцького А.М., при секретарі судового засідання Гайдуку Д.О., розглянувши матеріали справи
за позовом Летичівської селищної ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро - Форте"
про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012
Представники сторін:
від позивача: Коберник О.В.
від відповідача: Мельник Л.А.
Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні 23.10.2025 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Процесуальні дії по справі, заяви, клопотання.
18.07.2025 до Господарського суду Хмельницької області надійшла позовна заява Летичівської селищної ради до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Агро - Форте" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, укладеного між Летичівською районною державною адміністрацією Хмельницької області та ТОВ "Агро-Форте" та зареєстрованого у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області від 01.10.2012 №6823000040032, в наступній редакції: сторону "Орендодавець" замінити на "Летичівська селищна рада" (код ЄДРПОУ 04404548); пункт 2.4 статті 2 "Об'єкт оренди" викласти в новій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 13.06.2025 становить: 100 453,41 грн (сто тисяч чотириста п'ятдесят три гривні 41 копійок)"; пункт 4.1 статті 4 "Орендна плата" викласти в новій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 12% нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становитиме 12 054,40 грн (дванадцять тисяч п'ятдесят чотири гривні 40 копійок) на рік, на розрахунковий рахунок Летичівської селищної ради".
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.07.2025 вказану позовну заяву передано для розгляду судді Яроцькому АМ.
Ухвалою суду від 21.07.2025 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, розгляд якої визначено проводити за правилами загального позовного провадження. Вказаною ухвалою встановлено строки для подачі відзиву на позовну заяву та відповіді на відзив, визначено дату проведення підготовчого засідання у справі.
04.08.2025 через підсистему "Електронний суд" надійшов відзив з додатками.
14.08.2025 від позивача надійшло клопотання про відкладення судового засідання на іншу дату у зв'язку з перебування представника Летичівської селищної ради у щорічній відпустці.
Ухвалою суду від 19.08.2025 строк підготовчого провадження у справі продовжено на 30 днів, підготовче засідання у справі №924/733/25 відкладено на 11:00 год. 04 вересня 2025.
02.09.2025 через підсистему "Електронний суд" надійшло клопотання відповідача про відкладення підготовчого засідання у справі у зв'язку з перебуванням на етапі укладення договору про надання правової допомоги у даній справі.
Ухвалою суду від 04.09.2025 у задоволенні клопотання ТОВ "Агро-Форте" про відкладення підготовчого засідання на іншу дату відмовлено, закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті у судовому засіданні на 11:00 год. 07.10.2025 року.
01.10.2025 через підсистему "Електронний суд" від представниці відповідача - адвоката Мельник Лесі Анатоліївни надійшло клопотання про участь в судовому засіданні у справі №924/733/25, призначеному на 11:00 год. 07.10.2025 року та усіх подальших судових засіданнях, в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою суду від 06.10.2025 клопотання представниці відповідача задоволено частково, визначено проведення судового засідання, яке відбудеться об 11:00 год. 07.10.2025 в режимі відеоконференції за участю представниці відповідача - адвоката Мельник Лесі Анатоліївни.
У судовому засіданні 07.10.2025 постановлено ухвалу, з занесенням до протоколу судового засідання, про задоволення клопотання позивача від 07.10.2025 та відкладення судового засідання на 11:30 год. 23.10.2025. Ухвалою суду від 07.10.2025 повідомлено Летичівську селищну раду про дату, час та місце судового засідання у справі.
Виклад позицій учасників судового процесу.
Летичівська селищна рада звернулась з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро - Форте" про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012.
В обґрунтування позовних вимог позивач, з посиланням на зміни в Законі України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", які набули чинності з 01.01.2019, вважає за необхідне замінити в спірному договорі сторону орендодавця на Летичівську селищну раду.
Також, посилаючись на положення Закону України "Про оренду землі", Податкового кодексу України, Цивільного кодексу України, Положення про земельний податок, затверджене рішенням Летичівської селищної ради №7 від 05.07.2024, яким встановлено розмір річної орендної плати за користування землями сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на рівні 12% нормативної грошової оцінки, стверджує про невідповідність чинному законодавству розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати у договорі оренди земельної ділянки від 01.09.2012 та необхідність приведення вказаних умов у спірному договорі до вимог чинного законодавства України. Зокрема, позивач зазначає, що 30.09.2024 Летичівською селищною радою прийнято рішення «Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, які перебувають у користуванні ТОВ «Агро-Форте» № 64, згідно з яким зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-Форте» в місячний термін після прийняття рішення селищної ради укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок та провести державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельних ділянок, у порядку передбаченому чинним законодавством, однак вказане рішення не виконано. Враховуючи, що станом на 01.06.2025 у добровільному порядку відповідачем зміни до зазначеного договору оренди земельної ділянки не внесено, додаткову угоду не укладено, позивач просить задовольнити позов.
У відзиві відповідач проти позовних вимог заперечив в повному обсязі, при цьому факт укладення договору з позивачем підтвердив. Стверджує, що позивачем не доведено істотного порушення умов договору оренди відповідачем та не обґрунтовано, яким чином позивачем завдається шкода, якщо відповідач сплачує орендну плату відповідно до умов договору оренди землі. Відповідач у відзиві відзначає, що на претензію позивача від 18.02.2025 №618 про внесення змін до діючого договору оренди, останнім 14.03.2025 надіслано відповідь на претензію №58, чим спростовується твердження позивача про ігнорування відповідачем претензії. Зокрема, у відповіді на претензію повідомлено про неотримання пропозиції орендодавця №1849 від 04.06.2024, до того ж належних та достатніх доказів відправлення останньої позивачем або отримання відповідачем до матеріалів справи не додано. Відповідач звертає увагу на те, що рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення від 05.06.2024 свідчить лише про отримання кореспонденції за вказаною адресою, однак відсутність опису вкладення ставить під сумнів, що надсилалися будь-які документи, які пов'язані із укладенням додаткової угоди про зміни до договору оренди землі.
У відзиві зазначено, що позивачем не надавалась відповідачу пропозиція щодо внесення змін до договору (оферта) у формі відповідної додаткової угоди, а отже відповідачем не могло бути розглянуто відповідну пропозицію позивача, тобто сторонами не здійснювалось узгодження умов додаткової угоди. На думку відповідача, у спірних правовідносинах не може бути застосовано вимоги статті 651 ЦК України. Надана до матеріалів справи претензія Летичівської селищної ради від 18 лютого 2025 року №618 не може бути доказом відсутності згоди сторін, адже між сторонами не проводилось листування з пропозиціями щодо внесення змін до існуючого договору оренди землі. Відповідно такі дії позивача вказують на односторонній характер щодо прийняття рішення про внесення змін до договору оренди землі, що суперечить ч. 1 ст. 30 Закону України «Про оренду землі» та п. 12.1 договору оренди, якими передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Щодо зміни розміру орендної плати, відповідач звертає увагу на те, що у спірному договорі встановлено річну орендну плату за земельну ділянку в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки, однак Летичівська селищна рада прийнявши рішення №64 від 30.09.2024, визначила ставку орендної плати самовільно, що, з урахуванням змісту пункту 4.4 договору, не підпадає під погоджені сторонами умови внесення змін до спірного договору. Відповідач стверджує, що ні договором оренди, ні чинним законодавством не встановлено обов'язку сторін приводити умови договору в частині визначення ставки орендної плати від нормативної оцінки землі у відповідність до нових ставок, визначених органом місцевого самоврядування. Відтак, підстави для зміни розміру орендної плати відсутні. У відзиві наявні посилання на судову практику стосовно висновків про те, що рішення органів місцевого самоврядування щодо перегляду розміру орендної плати не мають обов'язкового характеру за відсутності в договорах оренди землі погодженої сторонами підстави для такого перегляду.
Представник позивача в судовому засіданні 23.10.2025 позовні вимоги підтримав, просив задовольнити в повному обсязі.
Представник відповідача в судовому засіданні 23.10.2025 проти позову заперечив з підстав викладених у відзиві, у позові просив відмовити.
Будь-які не розглянуті судом клопотання, подані учасниками процесу в межах розгляду справи, в матеріалах справи №924/733/25 відсутні.
Обставини, які є предметом доказування у справі, та докази, якими сторони підтверджують або спростовують їх наявність.
Згідно з розпорядженням Летичівської районної державної адміністрації Хмельницької області від 10.07.2012 року №448/2012-р ТОВ "Агро-Форте" надано дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні частки (паї), які знаходяться за межами населених пунктів на території Горбасівської сільської ради загальною площею 139,4933 га згідно додатку. До розпорядження надано Додаток "Список земельних ділянок із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні частки (паї) на території Горбасівської сільської ради", у якому визначено 49 громадян, номери паїв та площу ділянок.
01.09.2012 року між Летичівською районною державною адміністрацією Хмельницької області (орендодавець) та ТОВ «Агро-Форте» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 01.10.2012 року у відділі Держкомзему Летичівського району Хмельницької області за №682300004003244.
Відповідно до пункту 1 договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні ділянки спільної сумісної власності громадян) на підставі розпорядження Летичівської районної державної адміністрації від 10.07.2012 року №448/2012-р, яка знаходиться на території Горбасівської сільської ради.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,5863 га, у тому числі 2,5863 га ріллі, ділянка №19 строком на п'ять років (п.п. 2.1, 3.1 договору).
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 53619,71 грн. (п. 2.4 договору).
Відповідно до п. 4.1 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі з розрахунку 4% від нормативно грошової оцінки, що становить 53619,71 грн., що становить в сумі 2144,79 гривень на рік щомісячно в розмірі 1/12 частини від загальної суми річної орендної плати на бюджетний рахунок Горбасівської сільської ради.
Пунктом 4.4 договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до пункту 5.1 договору, земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Пунктом 12.1 договору передбачено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується в судовому порядку.
Відповідно до п. 14.1 договір набирає чинності після підписання сторонами.
Земельну ділянку передано Летичівською районною державною адміністрацією Товариству з обмеженою відповідальністю "Агро-Форте" по акту передачі-прийому земельної ділянки, переданої в оренду від 01.09.2012.
20.03.2014 року укладено Додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012 року, згідно з якою сторонами доповнено розділ 1 пунктом 1.2 "Кадастровий номер земельної ділянки - 6823081600:04:007:0060" та внесено зміни у п. 3.1 щодо строку дії договору - на 15 років.
Договір оренди земельної ділянки, Додаткова угода до договору та акт передачі-прийому земельної ділянки підписано та скріплено відтисками печаток сторін.
Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 04.05.2018 державним реєстратором внесено відомості про право оренди земельної ділянки, кадастровий номер 6823081600:04:007:0060, площею 2,5863 га, строком дії на 15 років з правом пролонгації за ТОВ "Агро-Форте" (орендар) на підставі договору оренди землі від 01.09.2012 та додаткової угоди від 20.03.2014.
04.06.2024 Летичівська селищна рада звернулась до керівника ТОВ «Агро-Форте» з з листом № 1849, у якому просила у місячний термін з'явитись у відділ земельних відносин Летичівської селищної ради для укладання додаткових угод до договорів оренди землі (згідно Додатку 1) про заміну сторони орендодавця та приведення у відповідність до Положення про земельний податок, затвердженого рішенням ради від 29.06.2023 №16 щодо зміни відсоткової ставки орендної плати (на рівні 12% нормативної грошової оцінки). До листа додано Додаток №1 "Перелік договорів оренди землі, в які необхідно внести зміни". Докази надіслання відповідачу вказаного листа від 04.06.2024 №1849 до матеріалів справи не додано.
05.07.2024 Летичівською селищною радою прийнято рішення №7, за змістом якого встановлено на території Летичівської територіальної громади з 01.01.2025 року місцевий податок - плата за землю, а також затверджено Положення про земельний податок (додаток 1) та Положення про орендну плату (додаток 2). У п. 4 рішення зазначено, що останнє набирає чинності з 01.01.2025 року. До рішення №7 від 05.07.2024 додано Додаток №1 та Додаток №2.
30.09.2024 Летичівською селищною радою прийнято рішення № 64 «Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, які перебувають у користуванні ТОВ «Агро-Форте», згідно з яким визначено внести зміни до діючих договорів оренди земельних ділянок, на земельні ділянки сільськогосподарського призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), які розташовані за межами населених пунктів Летичівської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області, в тому числі щодо земельної ділянки кадастровий номер 6823081600:04:007:0060 та встановити орендну плату за користування земельною ділянкою в розмірі 12% (дванадцять відсотків) нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з послідуючою індексацією. Згідно з п. 4 рішення зобов'язано Товариство обмеженою відповідальністю «Агро-Форте» в місячний термін після прийняття рішення селищної ради укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок та провести державну реєстрацію іншого речового права - права оренди земельних ділянок, у порядку передбаченому чинним законодавством.
Летичівською селищною радою додано копію претензії від 18.02.2025 №618 про внесення змін до діючого договору оренди земельної ділянки, сільськогосподарського призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), кадастровий номер 6823081600:04:007:0060, яка розташована за межами населених пунктів Летичівської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області. У претензії зазначено про неотримання відповіді на лист від 04.06.2024 №1849, з огляду на що направляється дана претензія про внесення змін в договір оренди землі з викладенням його в новій редакції. З посиланням на норми законодавства України відповідачу рекомендовано виконати зобов'язання з внесення змін до договору шляхом укладення додаткової угоди, про результати розгляду претензії позивач просив повідомити письмово в 10-денний термін з дня отримання претензії. Докази надіслання відповідачу вказаної претензії від 18.02.2025 №618 до матеріалів справи не додано.
За змістом відповіді відповідача на претензію від 14.03.2025 №58, останній заперечив факт отримання пропозиції Летичівської селищної ради від 04.06.2024 №1849 та повідомив про відсутність правових підстав для підписання додаткової угоди у запропонованому варіанті.
До матеріалів справи також додано витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 13.06.2025, у якому визначено нормативну грошову оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 6823081600:04:007:0060 у розмірі 100 453,41 грн.
Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, невизнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду:
Відповідно до положень статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно з частиною 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб'єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов'язку зобов'язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.
Отже, правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Тому суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорювані права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Предметом позову є вимога Летичівської селищної ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012, укладеного між Летичівською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та ТОВ "Агро - Форте", як орендарем, в частині заміни сторони орендодавця в договорі на позивача (код ЄДРПОУ 04404548) у зв'язку набуттям ним права розпорядження земельною ділянкою, а також вимога про внесення змін до укладеного договору оренди земельної ділянки у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки з кадастровим номером 6823081600:04:007:0060 та зміною розміру відсоткової ставки (з 4 до 12% нормативної грошової оцінки) річної орендної плати.
Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У ч. 1 статті 509 ЦК України визначено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.
Частинами 1, 3, 5 ст. 626 Цивільного кодексу України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом, або не випливає із суті договору.
У відповідності до положень ст.ст. 6, 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно зі статтею 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. У частинах 1 та 2 статті 648 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.
Відповідно до частин 1-3 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Згідно із частиною 1 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.
Тож іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
Згідно ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Як вбачається з матеріалів справи, 01.09.2012 року між Летичівською районною державною адміністрацією Хмельницької області (орендодавець) та ТОВ «Агро-Форте» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (з урахування Додаткової угоди від 20.03.2014), згідно зі змістом якого позивач надав, а відповідач прийняв в строкове (на 15 років) платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з кадастровим номером 6823081600:04:007:0060, загальною площею 2,5863 га із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні ділянки спільної сумісної власності громадян) на підставі розпорядження Летичівської районної державної адміністрації від 10.07.2012 року №448/2012-р, яка знаходиться на території Горбасівської сільської ради.
Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
У статті 13 Закону України "Про оренду землі" вказано, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
На час укладення договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012 розпорядником земельної ділянки площею 2,5863 га з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва із земель приватної власності громадян (нерозподілені та невитребувані земельні ділянки спільної сумісної власності громадян) була Летичівська районна державна адміністрація Хмельницької області.
Разом з тим, Законом України №2498-VIII від 10.07.2018 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні", що набрав чинності 01.01.2019, внесено зміни до Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", зокрема статтю 13 цього закону викладено в новій редакції.
Частинами 3-7 ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" в редакції Закону №2498-VIII, визначено, що нерозподілені земельні ділянки, невитребувані частки (паї) після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до дня державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди земельної ділянки, а також право відповідної сільської, селищної, міської ради, починаючи з 01.01.2025 в порядку визнання майна безхазяйним набути право власності на невитребувану власником до 01.01.2025 земельну частку (пай) з обмеженням правомочностей у вигляді заборони передачі її у приватну власність протягом 7 років з дня державної реєстрації права комунальної власності.
В подальшому, Законом України №3993-IX від 08.10.2024 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту інтересів власників земельних часток (паїв), а також застосування адміністративної процедури у сфері земельних відносин" до ч.4 ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" внесено зміни шляхом продовження можливості власникам невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям оформити право власності на неї до 01.01.2028.
Нерозподілені частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних органів до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку (аналогічні висновки, викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 01.10.2019 у справі №922/2723/17, Верховним Судом у постановах від 26.04.2023 у справі №917/2031/19, від 29.08.2023 у справі №917/253/20, від 09.07.2025 у справі №916/2497/23).
Чинне законодавство, зокрема ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" надає відповідній раді, яка не є власником земельної ділянки, можливість правомірно передати користування землею тимчасово іншій особі (такий висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 12.10.2021 у справі №233/2021/19).
З огляду на наведене, з 01.01.2019 виключне право передачі в оренду невитребуваних часток (паїв) отримали сільські, селищні, міські ради. Водночас, зміна законодавства щодо таких повноважень не має зворотної дії в часі та не припиняє раніше укладені договори оренди. Відтак, зазначені повноваження органів місцевого самоврядування стосуються лише укладання нових договорів оренди щодо невитребуваних паїв, на чинні договори, укладені районними державними адміністраціями до 01.01.2019, така зміна повноважень не впливає.
Зміна орендодавця в силу положень ст.32 Закону України "Про оренду землі" відбувається лише після переходу до органу місцевого самоврядування права власності на таку земельну ділянку в порядку, визначеному ч.ч.4, 5 ст.13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", а не через зміни у законодавстві щодо повноважень органів державної влади чи місцевого самоврядування на укладення договорів оренди таких земельних ділянок.
Перехід до позивача права передачі в оренду невитребуваних часток (паїв), в т.ч. і щодо орендованої земельної ділянки, не є сам по собі безумовним правозмінюючим юридичним фактом, а вказує на відповідну зміну обставин у договірних правовідносинах у зв'язку з таким переходом, порівняно з тими обставинами, за яких укладався договір оренди. Такий перехід повноважень орендодавця земельної ділянки до позивача не свідчить про те, що цим порушується, не визнається чи оспорюється його суб'єктивне цивільне право та/або законний інтерес орендодавця як сторони договору оренди. Тож після переходу до позивача наведених повноважень Договір не припинив свою дію, позивач в силу вимог закону набув статусу орендодавця у триваючих правовідносинах оренди разом із належними орендодавцю за Договором правами та обов'язками.
Відтак, перехід права розпорядження земельною ділянкою до позивача не є обставиною, встановленою законом, що визначає підстави для зміни договору в цій частині за рішенням суду відповідно до положень ч. 2 ст. 651 ЦК України.
За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Відповідно до частин 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Згідно із частиною 2 статті 23 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.
Частиною 3 статті 22 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розрахунки щодо орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, здійснюються виключно у грошовій формі.
За змістом частини 4 статті 23 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.
Отже, договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється Цивільним кодексом України, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються.
Так, норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.
Зокрема, для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України "Про оцінку земель".
Статтею 13 Закону України "Про оцінку земель" встановлено випадки обов'язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
За змістом статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".
Стаття 20 Закону України “Про оцінку земель» регламентує, що за результатами бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем. Водночас, обов'язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац 2 частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель").
Відтак, зі змісту приписів Закону України "Про оренду землі", Закону України "Про оцінку земель", Податкового кодексу України випливає, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати. В органу місцевого самоврядування відсутній обов'язок узгоджувати таке рішення з орендарем земельної ділянки. У таких правовідносинах відсутній обов'язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди.
В орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов'язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки. Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини 2 статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Враховуючи викладене, з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
Відповідна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22.
Водночас, згідно ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Стаття 13 Закону України “Про судоустрій та статус суддів» унормовує, що висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.
Так, Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Зокрема, Велика Палата Верховного Суду у пунктах 101-103 постанови від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 зазначила, що нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Водночас обов'язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель"). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Велика Палата Верховного Суду вказала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
Таким чином, введення нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок автоматично змінює і права та обов'язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати.
За змістом частини першої статті 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
Зазначений захист має бути ефективним, тобто повинен здійснюватися з використанням такого способу захисту, який може відновити, наскільки це можливо, відповідні права, свободи й інтереси позивача (аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17).
Велика Палата Верховного Суду у пунктах 106-110 постанови від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 зауважила, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов'язані тільки зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Отже, зазначена позовна вимога не відповідає критеріям належного та ефективного способу захисту прав.
Орендодавець у випадку зміни розміру орендної плати у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.
Належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позовна вимога про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем. Водночас несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України рішення ради щодо зміни розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності.
Отже, позовна вимога про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати не відповідає належному способу захисту, а її задоволення не може призвести до захисту прав позивача, які він вважає порушеними.
Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах.
Окрім того, умовами договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012 не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем, який є органом місцевого самоврядування.
Зважаючи на вищевикладене, суд доходить висновку, що позивач, заявивши вимогу про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.09.2012 в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати, обрав неналежний спосіб захисту.
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19, від 02.02.2021 у справі №925/642/19, від 22.06.2021 у справі №200/606/18, від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц.
З огляду на наведене та правову позицію Великої Палати Верховного Суду у справі №914/2848/22, оскільки звернення до суду із застосуванням неналежного способу захисту є самостійною підставою для відмови в позові, позовна вимога про внесення змін до договору оренди землі, які пов'язані зі зміною розміру орендної плати та зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, задоволенню не підлягає.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 ГПК України).
Згідно з ч. 1 ст. 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом (ч. 3 ст. 13, ст. 74 ГПК України).
Судом враховується, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
Беручи до уваги вищевказані положення законодавства, встановлені судом обставини, зміст доводів сторін, наявні докази в матеріалах справи, у задоволенні позовних вимог суд відмовляє.
У зв'язку з відмовою у позові судові витрати відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на позивача.
Керуючись статтями 2, 20, 24, 73, 74, 129, 232, 237, 238, 240, 241, 326 Господарського процесуального кодексу України, суд -
У позові відмовити.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч. ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України).
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (ч. 1 ст. 256 ГПК України).
Апеляційна скарга подається до Північно-західного апеляційного господарського суду в порядку, передбаченому ст. 257 ГПК України.
Рішення надіслати сторонам за допомогою підсистем ЄСІТС в електронні кабінети.
Повне рішення складено та підписано 30.10.2025.
Суддя А.М. Яроцький