79014, місто Львів, вулиця Личаківська, 128
15.10.2025 Справа № 914/1318/21
Господарський суд Львівської області у складі головуючого судді Трускавецького В. П., за участю секретаря судового засідання Шевчук О. О., розглянувши у відкритому судовому засіданні по суті справу
за позовом: Закладу вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права», м. Львів,
до відповідача 1:Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів,
до відповідача 2:Центру науково-технічної творчості учнівської молоді Львівської міської ради, м. Львів,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів:Львівської міської ради, м. Львів,
про: визнання незаконним і скасування пункту 2 наказу та визнання укладеним/продовженим договору оренди.
За участю представників:
позивача:не з'явився,
відповідача 1:Піхоцька Л. В. - представник,
відповідача 2:Литвин І. М. - представник,
третьої особи:Наконечна О. М. - представник.
Судові процедури.
1. 14 травня 2021 року Заклад вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» звернувся до суду із даним позовом до відповідача 1: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, відповідача 2: Центру науково-технічної творчості учнівської молоді Львівської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору на стороні відповідачів Львівська міська рада з вимогами про:
- визнання незаконним та скасування пункту 2 наказу відповідача 1 від 19.03.2021 № 153-О «Про продовження договору оренди без проведення аукціону» щодо відмови позивачу в продовженні договору оренди №Ф-11147-18 від 11.05.2018 на частину нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв.м (будівлі літ. «А-1» та «А-' 2»), що знаходяться за адресою: місто Львів, вулиця В. Антоновича, 70;
- визнати укладеним/продовженим договір оренди №Ф-11147-18 від 11.05.2018 в редакції (відповідно до додатку 5 примірного договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, затвердженого ухвалою Львівської міської ради №591 від 22.04.2021 «Про окремі питання оренди майна Львівської міської територіальної громади»).
2. Ухвалою суду (суддя Петрашко М. М.) відкрито провадженнґя у справі та призначено підготовче засідання.
3. Відповідачем 1 подано відзив на позов, у якому повністю заперечено позовні вимоги. Також відповідачем 1 подано письмові пояснення (т. 2 а.с. 80).
4. Позивачем 16.11.2021 долучено до матеріалів справи висновок експертного дослідження спеціаліста (т. 2 а.с. 99-103).
5. 30 листопада 2021 року позивачем подано заяву в порядку ст. 46 ГПК України (зміна предмета позову).
6. Ухвалою суду від 07.12.2021 заяву позивача задоволено частково, розгляд справи постановлено здійснювати в межах таких вимог:
- визнати незаконним та скасувати пункт 2 наказу УКВ ДЕР Львівської міської ради від 19.03.2021 за №153-О «Про продовження договору оренди без проведення аукціону» (зі змінами та у редакції наказу Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради від 27.10.2021 за №571-О «Про внесення змін до наказу») щодо відмови ЗВО «Львівський університет бізнесу та права» в продовженні договору оренди №Ф-11147-18 від 11.05.2018 на частину нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв.м (будівлі літ. «А-1» та «А-' 2»), що знаходяться за адресою: місто Львів, вулиця В. Антоновича, 70;
- визнати укладеним/продовженим договір оренди №Ф-11147-18 від 11.05.2018 між УКВ ДЕР ЛМР та ЗВО «Львівський університет бізнесу та права» на частину нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв.м (будівлі літ. «А-1» та «А-' 2»), враховуючи загальну площу орендованих приміщень 553,3 кв.м, що знаходяться за адресою: місто Львів, вулиця В. Антоновича, 70 (в поданій до первісної позовної заяви редакції та відповідно до додатку 5 примірного договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, затвердженого ухвалою Львівської міської ради №591 від 22.04.2021 «Про окремі питання оренди майна Львівської міської територіальної громади»).
7. Рішенням Господарського суду Львівської області від 31.03.2022 позов задоволено.
8. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 23.08.2022 рішення Господарського суду Львівської області від 31.03.2022 у справі № 914/1318/21 залишено без змін.
9. Постановою Верховного Суду від 20.12.2022 рішення Господарського суду Львівської області від 31.03.2022 та постанову Західного апеляційного господарського суду від 23.08.2022 у справі № 91/1318/21 скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суду Львівської області.
10. Згідно з протоколом автомизованого розподілу судової справи між суддями від 31.07.2023 справу передано для розгляду судді Трускавецькому В. П.
11. Ухвалою суду (суддя Трускавецький В. П.) прийнято справу до розгляду, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження та призначно підготовче засідання на 07.03.2023.
12. Третя особа 20.03.2023, відповідач 1 - 23.03.2023 подали відзиви на позов, у яких повністю заперечила заявлені вимоги.
13. Позивач 23.05.2023 подав клопотання про призначення будівельно-технічної експертизи, а 20.07.2023 додаткові письмові пояснення.
14. Ухвалою суду від 08.08.2023 призначено судову експертизу, на вирішення експерта поставлено такі питання (з урахуванням ухвали від 18.12.2024 про виправлення описки): Який технічний стан приміщень першого поверху в будівлі літ. «А-1», «А-?2» під індексами III, IV, V, VI, 6, 7, 9,10; загальною площею 297,8 м2, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. В. Антоновича,70?; Чи дозволяє технічний стан нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв.м, (будівлі літ. «А-1» та «А-?'2»), що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. В. Антоновича, 70 використовувати його для здійснення навчально-виховного процесу відповідно додержавних норм та стандартів чи за будь-яким іншим цільовим призначенням? Провадження у справі зупинено.
15. 10 квітня 2025 року до суду повернулись матеріали справи № 914/1318/21 разом з висновком експерта.
16. Ухвалою суду від 21.04.2025 провадження у справі поновлено та призначено підготовче засідання.
17. Ухвалою суду від 23.06.2025 закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 07.07.2025. розгляд справи по суті відкладався, що відображено в попередніх ухвалах та протоколах суду.
18. В судовому засіданні 15.10.2025 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.
Аргументи сторін.
Позиція позивача.
19. Позов обґрунтований тим, що відповідачем-1 неправомірно прийнято п. 2 наказу про відмову у продовженні дії договору оренди на частину нежитлового приміщення загальною площею 297,8 кв. м, з посиланням на фактичне невикористання та аварійний стан частини орендованих приміщень лист № 2302-вих-37017 підписаний 05.05.2021, однак, як стверджує позивач, зазначене не відповідає дійсності, оскільки у «Звіті про оцінку майна» про спірні приміщення, опрацьованому ТззОВ «Термін ЛТД» (далі - «Термін ЛТД»), фізичний (технічний) стан визначено як незадовільний, а не аварійний.
20. Разом з тим п. 1 наказу про продовження договору оренди лише на частину приміщень загальною площею 255,5 кв. м фактично внесено зміни до такої істотної умови договору, як об'єкт оренди (склад майна), що не передбачено вимогами Закону України «Про оренду державного та комунального майна», та чого не вправі самостійно вирішувати орендодавець відповідно до норм вказаного Закону.
21. Відмовляючи орендарю у продовженні договору оренди на новий строк, власник зобов'язаний був чітко вказати причину відмови, інакше переважне право орендаря на продовження договору є порушеним.
Позиція відповідача 1 та третьої особи.
22. Щодо визнання незаконним пункту наказу відповідача 1, останній зазначає, що як вказав суд касаційної інстанції, судами не надано оцінки дійсним підставам для відмови у продовження договору оренди.
Щодо продовження договору без проведення аукціону, відповідач 1 зазначає, що суди не звернули увагу на те, що застосовуючи абз. 4 ч. 2 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» до спірних правовідносин, суди не звернули увагу, що вказана норма передбачає можливість продовження договору без проведення аукціону у випадку, якщо сам договір був укладений відповідно до вимог ст. 15 цього Закону.
23. Щодо визначення розміру орендної плати, зокрема, правильності визначення розміру оредної плати, зазначає на не врахування приписів ч. 7 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і чи відповідає редакція спірного договору, яку просить визнати укладеним позивач, вказаній нормі.
24. Щодо можливості скасування наказу, відповідач 1 вказує, що скасування акту ненормативного характеру, який вичерпав свою дію, тому вказана вимога задоволенню не підлягає.
Обставини справи, встановлені судами.
25. Між позивачем та відповідачем 1, починаючи з 2004 року до 2018 року, неодноразово укладались договори оренди на нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів, площа яких із 90,0 кв. м була збільшена до 553,3 кв. м.
26. Так, 11.05.2018 між Управлінням комунальної власності та Закладом вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» було укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ф-11147-18, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 553,3 кв. м, що знаходяться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів, у тому числі приміщення першого поверху будівлі літ. «А-1», «А-?2» площею 297,8 кв. м, перший поверх будівлі літ. «А-?2» площею 165,5 кв. м та другого поверху в будівлі літ. «А-2» площею 90,0 кв. м з індексами: першого поверху в будівлі літ. «А-1», «А-?2»: - III, IV, V, VI, 6, 7, 9, 10; першого поверху будівлі літ. «А-2»: - 4, 5, 6, 7; другого поверху в будівлі літ. «А-2»: 12,13а.
27. Об'єктом оренди відповідно до вказаного договору є приміщення, що знаходяться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів загальною площею 553,3 кв. м, у тому числі: на першому поверсі в будівлі літ. «А-1», «А-?2» площею 297,8 кв. м, на першому поверсі в будівлі літ. «А-2» площею 165,5 кв. м та на другому поверсі в будівлі літ «А-2» площею 90,0 кв. м, з індексами приміщень першого поверху в будівлі літ. «А-1», «А'-2»: III, IV, V, VI, 6, 7, 9, 10; першого поверху в будівлі літ. «А-2»: 4, 5, 6, 7; другого поверху в будівлі літ «А-2»: 12, 13а.
28. Відповідно до пункту 2.1 договору об'єкт оренди орендар буде використовувати для проведення навчально-виховного процесу.
29. Згідно з пунктами 4.1 та 4.5 договору термін дії договору визначений на 2 роки 364 дні з 11.05.2018 до 10.05.2021 включно. Орендар, який належним чином виконує свої обов'язки за цим договором, після спливу строку дії договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. Орендар, який має намір скористатися таким правом, має повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди нерухомого майна через направлення до Управління комунальної власності Департаменту економічної політики заяви з документами у порядку, визначеному відповідними нормативними документами міської ради.
30. Пунктом 4.7 договору передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
31. Відповідно до пункту 6.2.6 договору орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі погіршення стану оренди внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору.
32. Заявою від 25.01.2021 № 2-5305/АП-ШР-2302 Заклад вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» повідомив про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк в порядку статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Заява подана у встановлений цією статтею строк.
33. 04.03.2021 балансоутримувачем за договором оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 11.05.2018 № Ф-11147-18 (Центр науково-технічної творчості учнівської молоді Львівської міської ради) на адресу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради направлено лист № 18, в якому зазначено, що Заклад вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» повідомив балансоутримувача про підготовку документації для проведення ремонтних робіт, усунення нагальних потреб та відновлення покрівлі споруди в орендованому ним нерухомому майні.
34. У листі також вказано, що в інших приміщеннях регулярно проводився поточний ремонт, були закуплені меблі та устаткування, а Заклад вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» регулярно проводить навчально-виховний процес в орендованих приміщеннях, а також зазначено, що балансоутримувач надає згоду надалі продовжувати зазначений договір оренди.
35. 19.03.2021 УКВ ДЕР Львівської міської ради, розглянувши заяву Закладу вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» від 25.01.2021 № 2-5305/АП-ШР-2302 та лист Управління освіти ДГП ЛМР від 19.03.2021 № 4-2601-7615, враховуючи рішення колегії (протокол від 19.03.2021 № 25, питання 1), довідку балансоутримувача від 04.02.2021 № 8, акт обстеження від 09.02.2021 № 70-нп/21, договір страхування від 11.05.2018 № 014067/2005/0000019, звіт про оцінку майна, виконаний СОД ТОВ «Термін ЛТД» станом на 31.12.2020, та рецензію на нього, керуючись Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-IX та Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, видано наказ № 153-О, у відповідності до якого, зокрема:
1. На підставі статті 15 Закону України від 03.10.2019 № 157-IX «Про оренду державного та комунального майна» , враховуючи відсутність заборгованості продовжено із Закладом вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» договір оренди від 11.05.2018 № Ф-11147-18 на частину нежитлових приміщень загальною площею 255,5 кв. м, в тому числі приміщень першого поверху (будівля літ. «А-2») під індексами 4, 5, 6, 7 площею 165,5 кв. м та приміщень другого поверху (будівля літ. «А-2») під індексами 12, 13а площею 90,0 кв. м, що знаходяться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів, для проведення навчально-виховного процесу, шляхом викладення договору у новій редакції терміном на 2 роки 364 дні (пункт 1 наказу від 19.03.2021 № 153-О);
2. Відмовлено Закладу вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» в продовженні договору оренди від 11.05.2018 № Ф-11147-18 на частину нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв. м (будівлі літ. «А-1», «А-?2»), що знаходяться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів (пункт 2 наказу від 19.03.2021 № 153-О).
36. 24.03.2021 УКВ ДЕР Львівської міської ради направлено на адресу ЗВО «Львівський університет бізнесу та права» лист № 2302-вих-22930, в якому орендодавець у відповідь на заяву, зареєстровану в Центрі надання адміністративних послуг 25.01.2021 за № 2-5305/АП-ШР-2302 щодо продовження договору оренди, укладеного на нежитлові приміщення загальною площею 553,3 кв. м за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів, повідомив орендаря про те, що відповідно до статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», пункту 141 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, прийнято рішення продовжити договір оренди на приміщення будівлі «А-2» загальною площею 255,5 кв. м без проведення аукціону для проведення навчально-виховного процесу терміном на 2 роки 364 дні, про що підготовлено відповідний наказ, який розміщено на сайті Управління комунальної власності Львівської міської ради: www.mayno.lviv.ua в розділі «Реєстр рішень щодо договорів оренди» (порядковий номер рішення в таблиці № 90).
37. У вказаному листі від 24.03.2021 № 2302-вих-22930 також зазначено, що Управлінням комунальної власності буде підготовлено відповідний проект договору оренди на вищевказані нежитлові приміщення, про дату та час підписання договору оренди орендаря буде повідомлено додатково, а додаткову інформацію можна отримати, звернувшись у відділ регулювання орендних відносин Управління комунальної власності за номером телефону: 297-52-92.
38. 30.03.2021 Заклад вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» звернувся до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради із листом № 78, в якому просив орендодавця надати аргументовану письмову відповідь про прийняте рішення із зазначенням підстав продовження договору оренди лише на приміщення будівлі «А-2» загальною площею 255,5 кв. м, а не на всю площу договору оренди, що становила 553,3 кв. м, також просив зазначити причини продовження оренди на 2 роки і 364 дні, а не на п'ять років.
39. Розглянувши лист орендаря щодо продовження договору оренди за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів, Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради надіслало на адресу Закладу вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» лист від 05.05.2021 № 2302-вих-37017, в якому зазначено, що рішення про продовження із Закладом вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» договору оренди від 11.05.2018 № Ф-11147-18 на частину нежитлових приміщень загальною площею 255,5 кв. м для проведення навчально-виховного процесу у новій редакції терміном на 2 роки 364 дні було прийнято Управлінням комунальної власності у зв'язку з фактичним невикористанням та аварійним станом частини орендованих приміщень.
40. Крім того, у вказаному листі від 05.05.2021 № 2302-вих-37017 зазначено, що відповідно до частини 3 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна" договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
41. 27.10.2021 Управлінням комунальної власності було видано наказ № 571-0 «Про внесення змін до наказу», яким наказ від 19.03.2021 № 153-0 було викладено у новій редакції; зокрема: « 1. Відділу регулювання орендних відносин: 1.1. Повідомити балансоутримувача про необхідність виконання частини 2 статті 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та надання довідки про балансову вартість об'єкта оренди. 1.2. Після отримання довідки про балансову вартість майна оголосити аукціон, за результатами якого може бути продовжений договір оренди від 11.05.2018 № Ф-11147-18 на частину нежитлових приміщень загальною площею 255,5 кв. м (будівля літ. «А-2»), в тому числі нежитлові приміщення першого поверху під індексами 4, 5, 6, 7 площею 165,5 кв. м, нежитлові приміщення другого поверху під індексами 12, 13а площею 90,0 кв. м, що знаходиться за адресою: вул. В. Антоновича, 70, м. Львів з діючим орендарем Закладом вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» або укладений з новим орендарем для проведення навчально-виховного процесу терміном на 5 років. 2. Відмовити Закладу вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» в продовженні договору оренди від 11.05.2018 № Ф-11147-18 на частину нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв. м (будівля літ. «А-1» та «А-2»), що знаходяться за адресою: вулиця В. Антоновича, 70 м. Львів».
42. 28.10.2021 Управління комунальної власності подало до суду пояснення щодо помилкового видання наказу від 19.03.2021 № 153-0 про продовження договору без аукціону, оскільки в силу вимог статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір може бути продовжений лише за результатами аукціону, оскільки договір № Ф-11147-18 був укладений до набрання чинності нового Закону, та зазначило про внесення змін до цього наказу.
43. Згідно з висновком експерта від 07.04.2025 № 3735-Е судовим екпертом у відповідь на поставлені питання зазначаено: 1) За результатами проведеного дослідження нежитлових приміщень 297,8 кв. м у будівлі літ. А-1, А-?2, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. В. Антоновича, 70, можливо віднести до аварійного технічного стану (п. 5.3.4 - об'єкт відноситься до категорії технічного стану « 4» - аварійний. Експлуатація об'єкта має бути зупинена до відновлення його експлуатаційної придатності або ліквідації). 2) Оскільки за результатами проведених досліджень встановлено, що нежитлові приміщення загальною площею, 297,8 кв. м, (будівлі літ. А-1, А-?2, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. В. Антоновича, 70) знаходяться в аварійному технічному стані (категорія « 4») та частково зруйновані, не надається можливим встановити відповідність досліджуваних нежитлових приміщень вимогам державних будівельних норм, стандартів та правил, зокрема для здійснення навчально-виховного процесу.
44. Також, 05.05.2025 відповідачем 2 подано до суду, договір оренди № Ф-12989-22(АП) нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 24.06.2022, за умовами якого: орендодавець: УКВ ДЕР ЛМР, орендар: ЗВО «Львівський університет бізнесу і права», об'єкт оренди: нежитлові приміщення загальною площею 255,5 кв. м (буд. Літ. «А-2»), в тому числі нежитлові приміщення першого поверху під індексами 4, 5, 6, 7 площею 165,5 кв. м, нежитлові приміщення другого поверх під індексами 12, 13а площею 90,0 кв. м за адресою: м. Львів, вул. В. Антоновича, 70. Строк договору з 24.06.2022 до 23.06.2025 включно.
45. Відповідач 2 листом від 14.04.2025 № 40 повідомленням «Про припинення договірних відносин у звязку із необхідністю приміщень для потреб балаенсоутримувача» повідомив позивача у будівлі літ. А-1, А-?2, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. В. Антоновича, 70, вказаний договір продовжуваьтись не буде. Докази надіслання долучено до матеріалів справи.
46. Згідно з Актом приймання-передачі (повернення орендованого нерухомого майна) від 23.04.2025, підписаним між позивачем та відповідачем 2, позивачем було повернуто нежитлові приміщення загальною площею 255,5 кв. м (будівля літ. «А-2»), в тому числі нежитлові приміщення першого поверху під індексом 4, 5, 6, 7 площею 165,5 кв. м, нежитлові приміщення другого поверху під індексомами 12, 13а площею 90,0 кв. м за адресою: м. Львів, вул. В. Антоновича, 70.
Позиція суду.
Щодо визнання незаконним та скасування пункт 2 наказу
47. Як встановлено судами та з'ясовано з матеріалів справи об'єктом оренди є комунальне майно, на спірні правовідносини якого поширюється дія Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
48. Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною другою статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування (частина четверта статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).
49. Частиною шостою статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що будь-яке рішення, передбачене частиною четвертою цієї статті, приймається з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, на підставі довідки балансоутримувача, в якій зазначається інформація про:
- наявність або відсутність заборгованості зі сплати орендної плати чи страхових платежів за договором, що продовжується, станом на дату подання довідки;
- факти суттєвого (більше ніж на три місяці) прострочення сплати орендної плати чи інших обов'язкових за договором платежів;
- результати перевірок, які балансоутримувач та/або орендодавець здійснювали протягом строку оренди, а також інформація про цільове призначення, за яким об'єкт оренди фактично використовувався протягом строку оренди. У разі якщо перевірками виявлено порушення умов договору оренди, зазначається інформація про вжиті орендарем заходи для припинення порушення або про те, що порушення тривало і після строку, визначеного орендодавцем або балансоутримувачем для усунення порушення. Строк на усунення виявлених порушень не може перевищувати 30 календарних днів з дати отримання орендарем відповідного припису.
50. Відповідно до частини першої статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято: у випадках, передбачених статтею 7 цього Закону; якщо орендоване приміщення необхідне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю; якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна в порядку, встановленому частиною другою статті 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об'єкта оренди у визначений цим Законом строк; якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця; якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців; якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої частиною шостою статті 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не здійснив страхування об'єкта оренди, чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.
51. Згідно з пунктом 3 частини першої статті 7 цього Закону підставами для відмови у включенні майна до одного з Переліків або виключення майна із одного з Переліків є неможливість використання об'єкта за цільовим призначенням, яке заявлено потенційним орендарем, у разі якщо орендар не має права використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням згідно з випадками і з урахуванням обмежень, встановлених Порядком передачі майна в оренду.
52. Суди попередніх інстанцій встановили, що 19.03.2021 відповідач-1 прийняв рішення (наказ № 153-О) про продовження договору оренди на частину нежитлових приміщень загальною площею 255,5 кв. м для проведення навчально-виховного процесу шляхом викладення договору у новій редакції терміном на 2 роки 364 дні (пункт 1 наказу від 19.03.2021 № 153-О) та про відмову в продовженні договору оренди на частину нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв. м (пункт 2 наказу від 19.03.2021 №153-О). У наказі не вказано підстав для відмови у продовженні договору оренди щодо частини нежитлових приміщень загальною площею 297,8 кв. м.
53. 30.03.2021 Заклад вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» звернувся до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради із листом № 78, в якому останній просив орендодавця надати аргументовану письмову відповідь про прийняте рішення із зазначенням підстав продовження договору оренди лише на приміщення будівлі «А-2» загальною площею 255,5 кв. м, а не на всю площу договору оренди, що становила 553,3 кв. м, також просив зазначити причини продовження оренди на 2 роки і 364 дні, а не на п'ять років.
54. 05.05.2021 відповідач-1 листом № 2302-вих-37017 повідомив позивача про те, що рішення про продовження договору лише на частину нежитлових приміщень загальною площею 255,5 кв. м було прийняте у зв'язку з фактичним невикористанням та аварійним станом частини орендованих приміщень.
55. Надаючи оцінку вказаним обставинам та змісту статей 7 та 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку, що невикористання чи аварійний стан частини приміщень не можуть бути підставою для прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди.
56. Проте Верховний Суд вважав такий висновок помилковим. Попри те, що у вказаних нормах безпосередньо не зазначено таку підставу, як «аварійний стан приміщень», однак надмірним формалізмом буде відхилення відповідних тверджень без співставлення їх із такою підставою, як «неможливість використання об'єкта за цільовим призначенням». Суд касаційної інстанції зазначив, що доведення факту аварійності спірних приміщень має оцінюватись крізь ознаку неможливості використання цих приміщень, тобто непридатності до використання за будь-яким цільовим призначенням.
57. Відповідно до пункту 29 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, обмеження щодо використання майна закладів охорони здоров'я, освіти, соціально-культурного призначення (майна закладів культури, об'єктів спортивної інфраструктури) не поширюються на оренду будівель, споруд, окремих приміщень та їх частин, іншого нерухомого майна, що перебуває в аварійному стані або не використовується у діяльності таких закладів та об'єктів протягом трьох років (для об'єктів площею менш як 500 кв. м) або п'яти років (для об'єктів площею, що становить 500 і більше кв. м), за умови, що це не погіршує соціально-побутових умов осіб, які навчаються або працюють у такому закладі або об'єкті, крім закладів фізичної культури і спорту, баз олімпійської та паралімпійської підготовки, фізкультурно-оздоровчих і спортивних споруд, лікувальних (лікувально-фізкультурних) і лікувально-профілактичних закладів.
58. У той же час, суд касаційної інстанції вказав, що суди не надали оцінку можливості застосування пункту 29 зазначеного Порядку у справі № 914/1318/21 та чи відповідає спірний об'єкт оренди вказаним вимогам.
59. У спірних відносинах відповідач акцентує увагу на тому, що саме внаслідок аварійного стану частина приміщень не може використовуватися (за жодним цільовим призначенням) і тому не може перебувати в оренді. На підтвердження цих доводів у справу долучено акти обстеження орендованих нежитлових приміщень від 11.01.2018 № 964нп/17, від 09.02.2021 № 70нп/21 та від 22.02.2021. У свою чергу, суди попередніх інстанцій досліджували вказані акти у контексті застосування абзацу 5 частини першої статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
60. Щодо доводів про те, що приміщення знаходяться в аварійному стані, судами при первинному розгляді справи враховано висновок експертного дослідження спеціаліста Кархута І. І., складений 13.10.2021.
61. Разом з тим, при новому розгляді справи, зокрема, після призначення судової експертизи, судом зясовано, що спірні об'єкти нерухомого майна знаходяться в аварійному стані, що забороняє використання спірних приміщень.
62. Верховним Судом зазначено, що: «Суди дійшли висновку, що самі лише зафіксовані в актах обстеження недоліки орендованого майна без складення балансоутримувачем та/або орендодавцем припису із встановленим у ньому строку усунення порушень в даному випадку не можуть бути підставою для відмови орендарю у продовженні договору оренди на підставі вищезазначеної норми статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Як вказали суди, відповідно до змісту статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» рішення про відмову у продовженні договору, зокрема у випадку, якщо орендар порушував умови договору оренди, може бути прийнято лише, якщо він не усунув порушення, виявлені балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця. Верховний Суд зазначив, що вказаний висновок є помилковим, оскільки суди не надавши оцінку дійсним підставам для відмови у продовженні спірного договору, застосували абзац 5 частини першої статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який передбачає наслідки у вигляді відмови у продовженні договору у разі неусунення порушень умов договору.
63. Так, при новому розгляді справи судом з'ясовано неможливість будь-якого якого використання спірних приміщень через їх технічний стан, зокрема, аварійність.
Щодо продовження договору без проведення аукціону
64. За змістом частин першої та другої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше; укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.
65. Відповідно до частини другої статті 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» право на отримання в оренду державного та комунального майна, що не міститься в Переліку першого типу, без проведення аукціону також мають, зокрема, заклади освіти всіх форм власності, що мають ліцензію на провадження освітньої діяльності.
66. Верховний Суд зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій, досліджуючи можливість продовження спірного договору, вважали за можливе продовжити його з огляду на приписи абзацу 4 частини другої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Зокрема, суди вказали, що позивач є особою, яка відповідно до частини другої статті 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» може продовжити договір без аукціону. Втім, застосовуючи абзац 4 частини другої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» до спірних правовідносин, суди не звернули увагу на те, що вказана норма передбачає можливість продовження договору без проведення аукціону у випадку, якщо сам договір був укладений відповідно до вимог статті 15 цього Закону.
67. З наведеного слідує, що стаття 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає особливості передачі в оренду майна без проведення аукціону.
68. У той же час судами не враховано та не досліджено, чи договір, який позивач бажає продовжити, укладався відповідно до вимог статті 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». За таких обставин колегія суддів вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли передчасного висновку щодо можливості визначення того, що спірний договір може бути продовженим відповідно до абзацу 4 частини другої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Суд при нову розгляді дотримується, застосовує вказану позицію та обгрунтування, що зазначені вище.
Щодо визначення розміру орендної плати
69. У статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено загальний порядок встановлення та обрахунку орендної плати під час укладення договорів оренди. Так, відповідно до частин першої-третьої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата визначається за результатами аукціону. У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати, яка затверджується Кабінетом Міністрів України щодо державного майна та представницькими органами місцевого самоврядування - щодо комунального майна. У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив Методику розрахунку орендної плати, застосовується Методика, затверджена Кабінетом Міністрів України. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно.
70. У той же час стаття 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» містить спеціальні норми щодо регулювання процедури продовження договорів оренди.
71. Зокрема, у частинах сьомій та восьмій статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зазначено, що договори, що продовжуються відповідно до частини другої цієї статті, продовжуються на тих самих умовах, на яких були укладені договори оренди, що продовжуються, з урахуванням вимог цього Закону та Порядку передачі майна в оренду. Орендна плата за договором, який може бути продовжений відповідно до частини другої цієї статті, встановлюється одним із таких способів: на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується, якщо такий договір було укладено на аукціоні або конкурсі; на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об'єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати, крім випадків, коли розмір такої орендної плати є нижчим за розмір орендної плати договору, що продовжується. У такому разі орендна плата встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується.
72. Орендар, який звертається із заявою про продовження договору оренди відповідно до абзацу четвертого частини сьомої цієї статті, зобов'язаний разом із такою заявою надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Порядком передачі майна в оренду (для державного майна) або рішенням представницького органу місцевого самоврядування (для комунального майна) на орендаря може бути покладений обов'язок подачі додаткових документів разом із заявою про продовження договору оренди, що продовжується відповідно до частини другої цієї статті.
73. Надаючи оцінку доводам скаржника щодо неправильного визначення розміру орендної плати, суд апеляційної інстанції, керуючись приписами статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», виходив з того, що, як вбачається з договору оренди від 11.05.2018 № 11147-18, розрахунок орендної плати проводився на підставі методики, відповідно при укладенні нового договору, позивачем теж здійснено розрахунок на підставі методики, що не суперечить закону. Розрахунок орендної плати в договорі, запропонованому позивачем, є більшим за розрахунок у договорі оренди від 11.05.2018 № 11147-18.
74. Однак суд касаційної інстанції звернув увагу на те, що оскільки позивач, звертаючись із позовними вимогами у межах справи № 914/1318/21, просив продовжити вже укладений договір оренди, то і під час дослідження правильності визначення розміру орендної плати судам необхідно було виходити з вимог, які викладені у статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
75. Зі змісту частини сьомої цієї статті вбачається, що існує два варіанти визначення розміру орендної плати договорів, які можуть бути продовжені без проведення аукціону. Зокрема, в абзаці 3 частини сьомої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що орендна плата для договорів, які було укладено на аукціоні або конкурсі, встановлюється на рівні останньої місячної орендної плати, встановленої договором, що продовжується.
76. Водночас в абзаці 4 частини сьомої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вказано, що відповідний розмір орендної плати розраховується на підставі застосування чинної на момент продовження договору орендної ставки до ринкової вартості об'єкта оренди, оцінка якого має бути здійснена на замовлення орендаря в порядку, визначеному цим Законом та Методикою розрахунку орендної плати.
77. У сукупності із положеннями частини восьмої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вбачається, що орендар зобов'язаний разом із заявою про продовження договору надати орендодавцю звіт про оцінку майна та рецензію на цей звіт. Така оцінка здійснюється в порядку, визначеному вказаним Законом та Методикою розрахунку орендної плати. Розрахований відповідно до вказаного порядку розмір орендної плати є основним для застосування у розумінні абзацу 4 частини сьомої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Однак у цьому абзаці висловлене застереження щодо застосування такого розміру орендної плати, а саме те, що він не може бути меншим за розмір орендної плати договору, що продовжується.
78. Додатково ВС звернув увагу на те, що зміст статей 17, 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» свідчить про те, що для договорів оренди, укладених без проведення аукціону, передбачено коригування орендної плати на індекс інфляції, яке здійснюється щомісячно. Тобто законодавчо визначено, що розмір орендної плати є змінюваним. На цьому акцентовано увагу і в другому реченні абзацу 4 частини сьомої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
79. Таким чином, під час встановлення орендної плати за абзацом 4 частини сьомої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» співставленню підлягає розмір орендної плати договору, що продовжується, та розмір, розрахований в порядку, визначеному вказаним Законом та Методикою розрахунку орендної плати. У цьому випадку застосуванню підлягає розмір орендної плати, який виявиться більшим внаслідок такого порівняння. Водночас ВС зауважив, що для цілей такого порівняння необхідно застосовувати розмір орендної плати договору, що продовжується, на рівні останньої місячної орендної плати, який фактично і буде встановлений у договорі у випадку визначення, що розмір, розрахований відповідно до Закону та Методики розрахунку орендної плати, є нижчим. Зазначене слідує із системного аналізу першого та другого речень абзацу 4 частини сьомої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».
80. Як зазначає ВС під час дослідження доводів скаржника щодо правильності визначення розміру орендної плати суди не звернули увагу на особливості застосування приписів частини сьомої статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а суд першої інстанції загалом не досліджував, чи відповідає редакція спірного договору, яку просить визнати укладеним позивач, вказаним вище нормам законодавства.
81. При новому розгляду справи позивач письмових пояснень з урахуванням висновків Верховного Суду не надавав, вказаних позицій не спростовував. Також у судових засіданнях представник останнього вказував, що між сторонами ведуться переговори щодо повернення майна з оренди.
82. Сутнісний аналіз статей 55, 129 Конституції України, статей 14, 36 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», статей 17, 284, 287 ГПК України засвідчує, що в Україні на законодавчому рівні утверджена загальноприйнята практика країн Європейського Союзу, згідно з якою спір, зокрема, господарський, має бути вирішено в суді першої інстанції. Апеляційна інстанція виправляє допущені помилки, а касаційна розглядає лише фундаментальні питання.
83. Забезпечуючи реалізацію основних засад господарського судочинства, закріплених у частині третій статті 2 ГПК України, в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи Верховний Суд перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частини перша і друга статті 300 ГПК України, позиція з постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.12.2019 у справі № 925/698/16).
84. Вищезазначене випливає із необхідності застосування такого принципу судочинства, як остаточності судового рішення - res judicata, що є складовою верховенства права. У практиці Європейського суду з прав людини, зокрема, в рішеннях від 09.11.2004 у справі «Науменко проти України», від 19.02.2009 у справі «Христов проти України», від 03.04.2008 у справі «Пономарьов проти України», цей принцип розуміється як елемент юридичної визначеності, що вимагає поваги до остаточного рішення суду та передбачає, що перегляд остаточного та обов'язкового до виконання рішення суду не може здійснюватись лише з однією метою - домогтися повторного розгляду та винесення нового рішення у справі, а повноваження судів вищого рівня з перегляду (у тому числі касаційного) мають здійснюватися виключно для виправлення судових помилок і недоліків. Саме тому відхід від принципу res judicata можливий лише тоді, коли цього вимагають відповідні вагомі й непереборні обставини, існування яких має довести скаржник.
85. Отже, розглянувши при новому розгляді справи, заявлені позовні вимоги, суд зазначає, що позивачем не обгрунтовано та не надано жодних доказів, які б підтверджували доведеність заявлених вимог. Напротивагу запереченням відповідачів та третьої особи. Таким чином, суд дійшов висновку відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.
Судові витрати.
86. Пунктом 2 частини 1 статті 129 ГПК України встановлено, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Таким чином, судові витрати позивача покласти на нього. Водночас, витрати на оплату судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг (6810,00 грн та 9080,00 грн відповідно) враховуючи, що у позові відмовлено повністю підлягають відшкодування відповідачу 1 позивачем.
Керуючись ст.ст. 2, 10, 12, 13, 20, 73, 74, 76, 79, 129, 165, 178, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. У задоволенні позову відмовити повністю.
2. Судові витрати позивача покласти на нього.
3. Стягнути з Закладу вищої освіти «Львівський університет бізнесу та права» (79021, місто Львів, вулиця Кульпарківська, 99; ідентифікаційний код 32408165) на користь Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, місто Львів, площа Галицька, 15; ідентифікаційний код 25558625) 15890,00 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної та касаційної скарг.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.
Рішення господарського суду може бути оскаржено в порядку, визначеному розділом IV Господарського процесуального кодексу України.
Повне рішення складено 27.10.2025.
Суддя Трускавецький В.П.