Справа № 939/1694/25
Іменем України
27 жовтня 2025 рокуБородянський районний суд
Бородянський районний суд Київської області у складі головуючого судді Герасименко М.М., розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у справі матеріалами цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Житлово-комунального підприємства «Пісківське», виконавчого комітету Пісківської селищної ради Бучанського району Київської області, про визнання типового договору з надання послуг управління багатоквартирним будинком від 02 січня 2024 року та додаткової угоди № 1 від 05 січня 2024 року недійсними,
Позивач звернувся до суду з вказаним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що 02 січня 2024 року ЖКП «Пісківське» та співвласники багатоквартирних будинків в особі Луцкова В.І., який діяв на підставі рішення виконавчого комітету Пісківської селищної ради № 192 від 29 грудня 2023 року, уклали типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. 05 січня 2024 року між вказаними сторонами договору було укладено додаткову угоду № 1 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Позивач вважає, що типовий договір та додаткова угода мають суттєві недоліки, які є підставою для визнання їх недійсними. Так, до договору не долучено додаток із зазначенням списку співвласників будинку; відсутні обґрунтовані розрахунки тарифу; не визначено площу прибудинкової території. Ні договір, ні додаткова угода не містять переліку технічної документації на багатоквартирний будинок. Зазначені вище порушення призводять до необґрунтованого нарахування йому (позивачу) плати, чим ЖКП «Пісківське» порушує його права, як споживача житлово-комунальних послуг.
За ухвалою суду від 28 липня 2025 року відкрито провадження у справі за вказаним позовом та ухвалено провести розгляд справи в порядку спрощеного провадження без повідомлення сторін, за наявними у справі матеріалами. Сторонам роз'яснено право подати до суду заяви по суті справи та встановлені строки для їх подання.
12 серпня 2025 року до суду надійшов відзив на позов, за підписом в.о. директора ЖКП «Пісківське» Зеленського О.Ю., у якому, заперечуючи проти позовних вимог, останнім вказано, що рішенням виконавчого комітету Пісківської селищної ради від 29 грудня 2023 року № 192 ЖКП «Пісківське» визнано переможцем конкурсу з призначення управителя багатоквартирних будинків на території Пісківської селищної територіальної громади та 02 січня 2024 року було укладено договір про управління багатоквартирними будинками згідно переліку багатоквартирних будинків, що включені до об'єкта конкурсу. Відповідно до абзацу першого пункту 9 Постанови Кабінету Міністрів України від 05 вересня 2018 року № 712 «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком» (далі - Постанова № 712) встановлено, що послуга з управління включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку. Відповідно до пункту 30 Постанови № 712 ціна послуги з управління визначається за домовленістю сторін, а у разі визначення управителя на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташовані багатоквартирні будинки, або іншим органом - суб'єктом владних повноважень, якому делеговано функції із здійснення управління об'єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання, ефективної експлуатації та необхідного рівня і якості послуг - на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу. Відповідно до ст. 27 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» у разі ненадання, надання не в повному обсязі або неналежної якості комунальних послуг споживач має право викликати виконавця комунальних послуг (його представника) для перевірки кількості та/або якості наданих послуг. У разі ненадання, надання неналежної якості послуги з управління багатоквартирним будинком споживач має право викликати управителя для перевірки якості наданих послуг. За результатами перевірки якості надання комунальних послуг або якості послуг з управління багатоквартирним будинком складається акт-претензія, який підписується споживачем та виконавцем комунальної послуги або управителем (щодо послуги з управління багатоквартирним будинком). Водночас, до позовної заяви не додано жодного акту-претензії. ЖКП «Пісківське» фактично надавало послуги з утримання будинку споруд і прибудинкової території, позивач приймала послуги ЖКП «Пісківське» впродовж заявленого періоду, користувалася ними, усвідомлювала, що такі послуги необхідно оплачувати, але в порушення своїх обов'язків не сплачувала надані послуги в повному обсязі. Відповідач зауважив, що відповідно до положень Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники будинку АДРЕСА_1 , на час укладення оспорюваного договору, не визначили форму управління багатоквартирним будинком, а тому відповідно до абзацу четвертого пункту 6 розділу VІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про житлово-комунальні послуги» виконавчим комітетом Пісківської селищної ради 14 листопада 2023 року було прийнято рішення провести конкурс управителя багатоквартирних будинків на території Пісківської селищної територіальної громади та уповноважено селищного голову Луцкова В.І. на підписання договорів про надання послуг з управління багатоквартирними будинками. У подальшому рішенням № 192 було визнано ЖКП «Пісківське» переможцем конкурсу з призначення управителя багатоквартирних будинків та 02 січня 2024 року укладено типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, згідно затвердженої форми і визначеними умовами Постановою № 712. У відповідності до п. 15 укладеного типового договору, інформацію, пов'язану з виконанням вказаного договору, управитель довів до відома співвласників шляхом розміщення відповідних інформаційних матеріалів на офіційному веб-сайті Пісківської селищної ради територіальної громади та на своїй соціальній мережі Facebook. Підстави недійсності правочину визначені у статті 215 ЦПК України. Доводи позивача фактично зводяться до неналежного надання ЖКП «Пісківське» послуг з управління багатоквартирним будинком, якістю і вартістю послуг, що не є підставою спростування презумпції правомірності правочину. Позивачем не доведено, що типовий договір, який укладений між ЖКП «Пісківське» та уповноваженою особою виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя, порушує його права та підлягає визнанню недійсним у судовому порядку. Враховуючи наведене, відповідач просив у задоволенні позову відмовити.
05 серпня 2025 року до суду від виконавчого комітету Пісківської селищної ради Бучанського району Київської області надійшов відзив на позов, у якому вказано, що селищний голова Луцков В.І., укладаючи оскаржувані договори діяв не від імені виконавчого комітету Пісківської селищної ради Бучанського району Київської області, а як уповноважена особа від імені співвласників багатоквартирних будинків, а тому виконавчий комітет Пісківської селищної ради Бучанського району Київської області не є належним відповідачем у даній справі.
12 серпня 2025 року до суду надійшла від позивача відповідь на відзив, яка обґрунтована тим, що він не ухиляється від сплати за комунальні послуги, продовжує їх сплачувати відповідно договору по тарифу 2,64 грн/м2. Договір від 02 січня 2024 року не визнає таким, який відповідає нормам чинного законодавства, про що неодноразово повідомляв відповідача, проте він (відповідач) зазначає, що ніяких претензій від нього (позивача) не було. Вказав, що відповідач повинен був надати відповідний документ, який підтвердить факт, що прибудинкова територія є власністю співвласників будинку, підтвердить правочин передачі будинку на баланс ЖКП «Пісківське» з наявністю пакету документів на будинок та зазначить факти, які не були виконані управителем відповідного договору від 02 січня 2024 року.
Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку, що позов не підлягає задоволенню з таких підстав.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 є споживачем послуг з управління багатоквартирним будинком, які надаються за адресою: АДРЕСА_2 (а.с. 14, 52).
14 листопада 2023 року виконавчим комітетом Пісківської селищної ради Бучанського району Київської області прийнято рішення № 162 «Про проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирних будинків на території Пісківської селищної територіальної громади» (а.с. 97).
Згідно рішення виконавчого комітету Пісківської селищної ради Бучанського району Київської області № 192 від 29 грудня 2023 року «Про визначення переможця конкурсу з призначення управителя багатоквартирних будинків на території Пісківської селищної територіальної громади», переможцем конкурсу з призначення управителя багатоквартирних будинків на території Пісківської селищної територіальної громади визначено ЖКП «Пісківське». Селищному голові Луцкову В.І. доручено підписати договори на управління багатоквартирними будинками з переможцем конкурсу ЖКП «Пісківське» (а.с. 98).
02 січня 2024 року між ЖКП «Пісківське» (далі - управитель) та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 (далі - співвласники) в особі ОСОБА_2 було укладено типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком (а.с. 20-24, 26-30).
05 січня 2024 року між вказаними сторонами договору було укладено додаткову угоду № 1 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (а.с. 25).
Відповідно до положень типового договору та додаткової угоди, управитель, зобов'язався надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , а співвласники зобов'язалися оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.
Послуга з управління полягає у забезпеченні управителем належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території.
Ціна послуги з управління становить 8,79 грн на місяць за 1 кв.м. загальної площі житлових та нежитлових приміщень у будинку та включає:
- витрати на утримання будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна будинку в розмірі 7,99 грн відповідно до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території, що міститься у додатку 5 до цього договору;
- винагороду управителю в розмірі 0,8 грн на місяць.
У додатках до вказаного типового договору вказано загальні відомості про будинок, що включає інформацію про стан будинку, кількість поверхів, під'їздів, квартир, загальну площу квартир та допоміжних приміщень; інформацію про передачу технічної документації на будинок; вимоги до якості послуги з управлінням будинком; кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території.
Позивач зазначає, що в оскаржуваному типовому договорі та додатковій угоді відсутні обґрунтовані розрахунки тарифу, що призводить до необґрунтованого нарахування йому (позивачу) плати, чим ЖКП «Пісківське» порушує його права, як споживача житлово-комунальних послуг.
Позивач вважає, що типовий договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 02 січня 2024 року та додаткова угода № 1 від 05 січня 2024 року підлягають визнанню недійсними на підставі ст. 215 ЦК України.
Відповідно до ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.
Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.
Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.
Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є: 1) перелік послуг; 2) вимоги до якості послуг; 3) права і обов'язки сторін; 4) відповідальність сторін за порушення договору; 5) ціна послуг; 6) порядок оплати послуг; 7) порядок і умови внесення змін до договору; 8) строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору.
Згідно ст. 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у разі якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об'єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У разі якщо місцевою радою або її виконавчим органом відповідно до законодавства прийнято рішення про делегування іншому органу - суб'єкту владних повноважень функцій із здійснення управління об'єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг, управитель призначається на конкурсних засадах таким органом.
У такому разі ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя.
Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування. Якщо управитель визначений органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах, ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу. Така ціна протягом строку дії договору управління може змінюватись виключно за погодженням сторін з підстав та в порядку визначених таким договором.
Таким чином, оскільки співвласники будинку АДРЕСА_1 не визначили форму управління багатоквартирним будинком, дії виконавчого комітету Пісківської селищної ради щодо проведення конкурсу, призначення управителя та укладення у подальшому договору на надання послуги з управління між управителем (переможцем конкурсу) та уповноваженою особою виконавчого органу Пісківської селищної ради від імені співвласників, відповідали вказаним вище вимогам закону.
У типовому договорі та додатках до нього міститься інформація щодо переліку послуг, їх якості та наявний кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території по АДРЕСА_1 .
Як встановлено вище, позивач є споживачем послуг з управління багатоквартирним будинком, які надаються за адресою: АДРЕСА_2 .
Згідно ст. 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у період від оголошення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку до моменту визначення переможців конкурсу і укладення договорів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій продовжують надавати у відповідних багатоквартирних будинках виконавці таких послуг, які надавали відповідні послуги до початку проведення конкурсу.
Відповідно до пункту 17 Постанови № 712 інформацію, пов'язану з виконанням договору управління, управитель доводить до відома співвласників у порядку та спосіб, що визначені таким договором. Під час розміщення інформаційних матеріалів можуть використовуватися такі способи, зокрема , загального повідомлення: на дошках (стендах) оголошень у під'їздах будинку; на Інтернет-сторінці управителя.
Відповідно до пункту 15 типового договору інформацію, пов'язану з виконанням цього договору, управитель доводить до відома співвласників шляхом розміщення відповідних інформаційних матеріалів на офіційному сайті громади та у соціальних мережах управителя.
Як вбачається з матеріалів справи, 29 грудня 2023 року ЖКП «Пісківка» визначено переможцем конкурсу з призначення управителя багатоквартирних будинків на території Пісківської селищної територіальної громади, типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком укладено 02 січня 2024 року, інформацію, пов'язану з виконанням договору, управитель довів до відома співвласників 05 березня 2024 року шляхом розміщення відповідних інформаційних матеріалів на офіційному веб-сайті Пісківської селищної територіальної громади та на своїй сторінці у соціальній мережі Facebook, а тому надання послуг та відповідні нарахування за надані послуги з березня 2024 року ЖКП «Пісківка» є правомірними.
Слід також зауважити, що згідно ст. 385 ЦК України, власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).
Відповідно до умов укладеного типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за вказаною вище адресою (п. 33) та вимог прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», якщо протягом строку дії договору співвласники приймають рішення про зміну форми управління будинком або про обрання іншого управителя, цей договір достроково припиняється через два місяці з дати отримання управителем письмового повідомлення від співвласників (уповноваженої ними особи) про таке рішення.
Доказів того, що співвласники вказаного будинку скористались своїм правом прийняти рішення про зміну форми управління будинком або про обрання іншого управителя, що мало б наслідком дострокового припинення договору, матеріали справи не містять.
Згідно ст. 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв'язку. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.
У відповідності до положень статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Дво - чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.
Частинами 1, 3, 5 статті 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Недодержання в момент вчинення правочину стороною вимоги, встановленої зокрема ч. 1 ст. 203 ЦК України, є, відповідно до ч. 1 ст. 215 цього Кодексу, підставою недійсності правочину.
Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Згідно з ч. 1 ст. 236 ЦК України, правочин визнаний судом недійсним є недійсним з моменту його вчинення.
Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.
У постанові від 16 листопада 2018 року у справі № 2-383/2010 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов'язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов'язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину враховуються загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене та в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулося.
За положеннями ст. 626-628 ЦК України, договором є домовленість двох або більш сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків Сторони є вільними в укладенні договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших акта цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
При цьому, слід зауважити, що згідно ст. 215, 638 ЦК України, відсутність у договорі всіх істотних умов, є підставою для визнання такого правочину недійсним лише в разі доведення особою, яка не є стороною спірного Договору, наявності порушень (не визнання або оспорювання) її прав або охоронюваних законом інтересів, у протилежному випадку, це є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову без надання оцінки дійсності умов спірного Договору.
Позивачем не доведено які саме його цивільні права або законні інтереси порушує оскаржуваний договір.
Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Споживач - це фізична особа, яка купує, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов'язаних із підприємницькою діяльністю або виконанням обов'язків найманого працівника.
Згідно Закону України «Про захист прав споживачів», споживачі мають право захистити свої порушені права шляхом звернення до суду з позовною заявою про: усунення недоліків товару; заміну товару неналежної якості на аналогічний товар належної якості; розірвання договору і відшкодування понесених збитків; відшкодування матеріальної і моральної шкоди, заподіяної товаром неналежної якості.
Враховуючи вищенаведені обставини, суд приходить до висновку про відсутність підстав для визнання договору від 02 січня 2024 року та додаткової угоди № 1 від 05 січня 2024 недійсними, позивачем не доведено факту порушення відповідачами його прав як споживача, а тому у задоволенні позову необхідно відмовити.
Керуючись ст. 10-13, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Житлово-комунального підприємства «Пісківське», виконавчого комітету Пісківської селищної ради Бучанського району Київської області, про визнання типового договору з надання послуг управління багатоквартирним будинком від 02 січня 2024 року та додаткової угоди № 1 від 05 січня 2024 року недійсними- відмовити.
На рішення суду може бути подано апеляційну скаргу до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне рішення суду складено 27 жовтня 2025 року.
СуддяМарина ГЕРАСИМЕНКО