?
22 жовтня 2025 року
м. Київ
cправа № 917/1868/23
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Кондратюк Л. М.,
розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Хорол-Агро" на постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.06.2025 (колегія суддів: Хачатрян В. С., Гетьман Р. А., Россолов В. В.) і рішення Господарського суду Полтавської області від 25.02.2025 (суддя Погрібна С. В.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Хорол-Агро" до Хорольської міської ради Лубенського району Полтавської області про визнання додаткової угоди укладеною,
(сторони повідомлені належним чином про час і місце розгляду справи, проте не скористалися правом направити представників для участі у судовому засіданні),
Короткий зміст позовних вимог
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Хорол-Агро" (далі - ТОВ "Хорол-Агро") звернулось до суду з позовом до Хорольської міської ради Лубенського району Полтавської області (далі - Хорольська міськрада), в якому просило визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 15.05.2010 між Хорольською районною державною адміністрацією та ТОВ "Хорол-Агро", право оренди земельної ділянки за яким зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.09.2017, номер запису про інше речове право: 22418899, площею 124,2076 га, кадастровий номер 5324880300:00:039:0091, яка знаходиться за межами населених пунктів на території колишньої Андріївської сільської ради Хорольського району Полтавської області (теперішньої Хорольської міськради) на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі від 15.05.2010 та додатковою угодою від 11.09.2017.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ "Хорол-Агро" є орендарем земельної ділянки, кадастровий номер 5324880300:00:039:0091, площею 124,2076 га на підставі договору оренди землі від 15.05.2010, укладеного з Хорольською районною державною адміністрацією, строк дії якого додатковою угодою від 11.09.2017 було пролонговано до 05.08.2023. Маючи намір продовжувати користуватися орендованою земельною ділянкою, позивач завчасно вчинив всі необхідні дії, передбачені статтею 33 Закону України "Про оренду землі", звернувшись до відповідача (як до нового власника земельних ділянок та орендодавця) із листом від 30.06.2023 щодо поновлення дії договору оренди, до якого долучив відповідний проект додаткової угоди, підписаний та скріплений печаткою позивача. Після закінчення строку дії договору позивач продовжив користуватися земельною ділянкою, однак жодних повідомлень про заперечення у поновленні договору позивач від відповідача у встановлений законом строк (упродовж одного місяця після закінчення договору) не отримував та сплачував орендну плату за користування земельною ділянкою у встановленому розмірі. Отже, позивач вважає, що додаткова угода про поновлення договору оренди має бути визнана укладеною, а договір поновленим в силу положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. Як встановлено судами попередніх інстанцій, у користуванні ТОВ "Хорол-Агро" на умовах оренди перебувала земельна ділянка площею 124,2076 га з кадастровим номером 5324880300:00:039:0091, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва відповідно до договору оренди землі від 15.05.2010, який зареєстровано у Хорольському районному відділі Полтавської регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.08.2010 за № 041056300688.
4. У подальшому наказом Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 08.09.2017 № 9211-сг вказаний договір оренди землі поновлено терміном на 7 років із встановленням орендної плати у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки шляхом укладення 11.09.2017 додаткової угоди, яка набрала чинності з моменту її підписання сторонами.
5. Пунктом 8 вказаної додаткової угоди передбачено, що, керуючись частиною третьою статті 631 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), сторони встановили, що договір укладено на 7 років, починаючи з 05.08.2015. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
6. Право оренди земельної ділянки за вказаною додатковою угодою зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.09.2017.
7. З огляду на те, що договір оренди земельної ділянки мав закінчитися 05.08.2022, однак відповідно до підпункту 1 пункту 27 розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України (далі - ЗК України) цей договір було поновлено на один рік (до 05.08.2023) без волевиявлення сторін і без внесення відомостей про поновлення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 30.06.2023 ТОВ "Хорол-Агро", користуючись своїм переважним правом орендаря на поновлення договору оренди землі, звернулося до Хорольської міськради із відповідним клопотанням щодо продовження договору оренди землі строком на 7 років та орендною платою у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі.
8. До клопотання позивачем додано відповідний пакет документів (проект додаткової угоди до договору оренди землі у 2 примірниках, копію договору оренди землі від 15.05.2010, копію додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 15.05.2010 та внесення змін до нього від 11.09.2017, копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, витяг з ЄДРПОУ щодо ТОВ "Хорол-Агро", копію паспорта та ідентифікаційного номера ОСОБА_1 ).
9. Вказане питання було предметом розгляду сесії Хорольської міськради, однак, за результатами голосування на другому пленарному засіданні 45 сесії Хорольської міськради від 16.08.2023 рішення не було прийнято (копія листа-повідомлення відповідача від 24.08.2023 № 02-22/3776).
10. 06.09.2023 ТОВ "Хорол-Агро" направило на адресу Хорольської міськради відповідну заяву із проектом додаткової угоди з проханням укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Однак відповіді від відповідача не було отримано.
11. 20.10.2023 Хорольська міськрада прийняла рішення № 2252 "Про припинення права користування земельними ділянками ТОВ "Хорол-Агро", яким припинено ТОВ "Хорол-Агро" право користування земельною ділянкою площею 124,2076 га з кадастровим номером 5324880300:00:039:0091 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код КВЦПЗ 01.01), яка розташована на території Хорольської міськради (колишньої Андріївської сільської ради) за межами населеного пункту у зв'язку з тим, що орендар неналежно виконував свої обов'язки за умовами договору, а також з намірами продати права оренди на умовах аукціону (земельних торгах) з метою подальшого ефективного використання земельної ділянки та наповнення місцевого бюджету, 05.08.2023 було припинено дію договору оренди землі від 15.05.2010 (пункт 2 рішення).
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
12. 25.02.2025 Господарський суд Полтавської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 19.06.2025, про відмову у позові.
13. Відмовляючи в задоволенні позову, суди попередніх інстанцій дійшли висновків про те, що позивачем не доведено наявність переважного права на поновлення договору оренди землі з огляду на відсутність доказів про належне виконання взятих на себе зобов'язань. Зокрема, суди встановили факт порушення орендарем умов договору оренди в частині своєчасного внесення орендної плати, у зв'язку з чим констатували наявність в орендодавця підстав для припинення договору.
Короткий зміст касаційної скарги
14. ТОВ "Хорол-Агро" звернулось до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення судів першої та апеляційної інстанцій та прийняти нове - про задоволення позову.
15. Підставою касаційного оскарження скаржник визначив пункт 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, зазначаючи про те, що:
- висновки судів першої та апеляційної інстанцій щодо юридичного значення та чинності рішення Хорольської міськради № 2251 "Про припинення права користування земельними ділянками ТОВ "Хорол-Агро" є помилковими;
- висновок судів про те, що позивач не довів наявність переважного права на поновлення договорів оренди землі з огляду на відсутність доказів про належне виконання зобов'язань за договорами оренди землі є помилковим, оскільки договори оренди землі від 15.05.2010 припинили свою дію 05.08.2023 у зв'язку із закінченням строку, на який їх було укладено, а тому їх виконання не впливає на суть спору, оскільки, починаючи з 06.09.2023, між сторонами виникли нові правовідносини;
- у даному випадку суди першої та апеляційної інстанцій мали вирішити питання про те, чи мав право орендодавець в односторонньому порядку припинити договір оренди землі, і визначити порядок застосування норм статей 31, 32 Закону України "Про оренду землі", статті 141 ЗК України, статті 651 ЦК України та статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) у період проведення процедури завершення укладення договорів оренди у порядку частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу
16. У відзиві на касаційну скаргу Хорольська міськрада просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, наполягаючи на дотриманні господарськими судами норм матеріального та процесуального права, оскільки їх висновки повністю відповідають правовим позиціям Верховного Суду щодо втрати орендарем переважного права на укладання нового договору оренди землі у разі систематичної несплати орендної плати.
Позиція Верховного Суду
17. Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
18. Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
19. Порядок поновлення договору оренди землі на новий строк у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами регламентовано частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору оренди та на момент звернення з позовом у цій справі).
20. Так, відповідно до частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
21. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі (частина друга).
22. При цьому обов'язковою умовою для реалізації передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі" переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, у тому числі в судовому порядку, є належне виконання орендарем умов договору оренди землі, тобто добросовісність орендаря. Орендар, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.
Аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 16.04.2025 у справі № 926/1565/24, від 25.09.2024 у справі № 912/944/23, від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16, від 06.11.2024 у справі № 927/1237/23.
23. Під час розгляду даної справи судами попередніх інстанцій встановлено, що строк дії договору оренди землі від 15.05.2010 з урахування додаткової угоди від 11.09.2017 закінчився 05.08.2023. Позивач, реалізуючи своє переважне право на поновлення договору оренди землі, звернувся до відповідача з листом 30.06.2023 щодо поновлення договору оренди та додав до вказаного листа проект додаткової угоди у строк, передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору.
24. Разом з цим судами встановлено, що позивач неналежно виконував свої обв'язки в частині повної та своєчасної сплати орендної плати, що підтверджується інформацією Головного управління ДПС у Полтавській області, згідно з якою прослідковується наявність у ТОВ "Хорол-Агро" значного податкового боргу з орендної плати за 2022 рік.
25. Несвоєчасна сплата орендної плати також підтверджується листами Хорольської міськради, які систематично направлялись на адресу позивача упродовж 2022- 2023 років із нагадуванням про необхідність сплатити орендну плату за землю у строки та розмірах, визначених умовами договору.
26. В ході розгляду справи судом першої інстанції позивач належним чином не спростовував наявності значної заборгованості за 2022 рік.
27. Зазначені обставини не заперечуються позивачем у касаційній скарзі. При цьому позивач вважає, що неналежне виконання умов договору оренди землі від 15.05.2010 не має значення для наявності у нього переважного права з огляду на те, що, починаючи з 06.09.2023, між сторонами виникли нові правовідносини з приводу укладання нового договору оренди землі.
28. Верховний Суд відхиляє такі доводи скаржника та зазначає, що пункт 34 додаткової угоди від 11.09.2017, яка є невід'ємною частиною договору оренди землі від 15.05.2010, передбачає припинення договору оренди у разі невиконання орендарем пункту 28 договору.
29. В свою чергу, відповідно до пункту 28 додаткової угоди, серед інших зобов'язань визначено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
30. Таким чином, за встановлених обставин справи, Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що відсутність доказів про належне виконання позивачем взятих на себе зобов'язань за договором оренди землі свідчить про відсутність у позивача переважного права на укладання договору оренди землі на новий строк в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі", а також про наявність підстав для припинення договору.
31. Подібні за змістом висновки щодо питання застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме щодо втрати орендарем переважного права на поновлення договору оренди у зв'язку із неналежним його виконанням, викладені Верховним Судом, зокрема, у постановах від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 та від 29.08.2024 у справі № 910/10380/20, від 14.01.2025 у справі № 912/2104/23, які були враховані судами при розгляді цієї справи.
32. Як наслідок, суди попередніх інстанцій обґрунтовано відмовили у задоволенні позову у зв'язку з недобросовісністю орендаря.
33. Що стосується посилання скаржника як на підставу для подання своєї касаційної скарги на пункт 3 частини другої статті 287 ГПК України, то колегія суддів зазначає, що зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію відносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.
34. У разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України скаржник повинен чітко вказати, яку саме норму матеріального чи процесуального права суди попередніх інстанцій застосували неправильно, а також обґрунтувати необхідність застосування такої правової норми для вирішення спору, у чому полягає помилка судів при застосуванні відповідної норми права, та як, на думку скаржника, відповідна норма повинна застосовуватися (такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 25.02.2021 у справі № 910/800/19).
35. При цьому, окрім посилання на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, касаційна скарга має містити, зокрема, зазначення норми права, щодо якої відсутній висновок про її застосування, із конкретизацією змісту правовідносин, в яких цей висновок відсутній, та обґрунтування необхідності формування єдиної правозастосовчої практики щодо цієї норми для правильного вирішення справи (аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 19.08.2022 у справі № 908/2287/17).
36. У контексті обраної скаржником підстави касаційного оскарження колегія суддів зазначає, що скаржник в касаційній скарзі лише окреслює свою позицію щодо правовідносин, що склалися між учасниками спору, в яких, на його думку, відсутній висновок суду касаційної інстанції. Касаційна скарга за своїм змістом фактично зводиться до незгоди з наданою судами першої та апеляційної інстанцій оцінкою встановлених фактичних обставин справи, до необхідності надання судом касаційної інстанції переоцінки наявних в матеріалах справи доказів, що є неможливим з огляду на визначені в статті 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції.
37. Отже, посилання скаржника на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах визнаються суто декларативними, необґрунтованими та відхиляються.
38. Таким чином, підстава касаційного оскарження, обґрунтована з посиланням на пункт 3 частини другої статті 287 ГПК України, не знайшла підтвердження.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
39. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу - без задоволення.
40. За змістом частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Судові витрати
41. Відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Хорол-Агро" залишити без задоволення, а постанову Східного апеляційного господарського суду від 19.06.2025 і рішення Господарського суду Полтавської області від 25.02.2025 у справі № 917/1868/23 - без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та не підлягає оскарженню
Суддя Є. В. Краснов
Суддя Г. М. Мачульський
Суддя Л. І. Рогач