Суддя Баронін Д. Б.
Справа № 644/7752/25
Провадження № 2/644/4241/25
27 жовтня 2025 р. м. Харків
Індустріальний районний суд міста Харкова у складі:
головуючого судді Бароніна Д.Б.,
за участю секретаря Нестеренко А.Ю.,
представниці позивача ОСОБА_1 ,
представника відповідачки ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду в місті Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про розірвання договору купівлі-продажу квартири та за зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про тлумачення умов договору купівлі - продажу,
1. Позиції сторін, процесуальні дії
1.1. ОСОБА_3 звернувся через свого представника до Індустріального районного суду м. Харкова з позовною заявою до ОСОБА_4 про розірвання договору купівлі-продажу квартири.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що за договором купівлі-продажу від 02 лютого 2016 року, укладеним між позивачем в якості продавця та відповідачкою в якості покупця, продавець передав у власність покупця, а покупець прийняв квартиру за адресою АДРЕСА_1 . Пунктом 3 вказаного договору передбачено, що продаж квартири вчинено за 520000 грн, із яких 130000 грн одержані продавцем в момент укладання вказаного договору, а залишок у сумі 390000 грн відстрочується і сплачується покупцем продавцю після підписання цього договору у строк до 04 лютого 2021 року. Позивач надав згоду на проведення державної реєстрації права власності в державному реєстрі речових прав на ім'я покупця до проведення повного розрахунку за квартиру. При цьому, нотаріус при посвідченні договору не запропонував внести до договору заборону відчуження до повного розрахунку.
До теперішнього часу покупець не виконав свої зобов'язання за договором купівлі-продажу та не сплатив суму 390000 грн, що складає 75 % вартості нерухомого майна.
Після закінчення обумовлених у договорі п'яти років відстрочки позивач через спілкування натякав про необхідність сплати заборгованості. При цьому якраз у 2022 році позивачу стало відомо, що відповідачка стала власницею однокімнатної квартири у АДРЕСА_2 , яку вона отримала у спадок від своєї матері. А ще згодом позивач дізнався про ще один спадок, отриманий відповідачкою - житлового будинку у с. Циркуни Харківського району. В першій половині 2025 року позивач здійснив пару телефонних дзвінків відповідачу, в ході телефонних розмов позивач зажадав сплатити борг за квартиру, у якій вона зараз мешкає. 01 липня 2025 року цінним листом з повідомленням та кур'єрською доставкою поштового підприємства «Укрпошта» позивач відправив відповідачці листа з вимогою сплатити борг у строк до 20 липня 2025 року. У той же день текст вказаного листа у формі скріншота був направлений відповідачці через застосунок Телеграм. Скріншот був переглянутий нею у той же день, 01 липня 2025 року. Далі, 23 липня 2025 року позивач надіслав відповідачці листа про те, що вже не зацікавлений у отриманні від неї боргу за квартиру. У цьому листі позивач запропонував відповідачці розірвати договір купівлі-продажу квартири у нотаріуса з поверненням сторонам отриманого по цьому договору.
В підсумку представник позивача просить суд розірвати спірний договір купівлі-продажу квартири через істотне його порушення відповідачкою, зобов'язавши при цьому ОСОБА_4 повернути квартиру, передану їй за договором купівлі продажу, а ОСОБА_3 - повернути ОСОБА_4 грошові кошти в розмірі 130000 грн., сплачені останньою за умовами договору.
1.2. Представник відповідачки за первісним позовом звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_3 про тлумачення умов договору купівлі-продажу.
В обґрунтування зустрічного позову вказано, що відповідно до пункту 3 спірного договору продаж квартири вчинюється за суму 520000 гривень, з яких 130000 гривень покупець сплачує продавцю в момент укладання цього договору, а решту цієї суми, а саме 390000 гривень покупець зобов'язується сплатити продавцю в строк до 02 лютого 2021 року. Сторони домовились, що факт повного розрахунку за цим договором може підтверджуватися заявою продавця (його представника), підпис на якій засвідчується нотаріально, або іншим документом, що встановлений чинним законодавством.
В момент укладення договору купівлі-продажу покупець свій обов'язок повністю виконала, сплатила продавцю суму грошових коштів у розмірі 130000 гривень, що визнається позивачем. Продавець передав квартиру покупцеві. Покупець прийняв квартиру, вселився, зареєстрував в ній місце постійного проживання. Проживає в ній до теперішнього часу та вважає це житло єдиним своїм житлом. Таким чином, відбулося часткове виконання договору сторонами. Для повного виконання договору залишилось покупцеві виконати свій обов'язок сплатити покупцеві залишок вартості квартири у сумі 390000 грн, а у продавця залишився обов'язок надати покупцеві письмову, нотаріально засвідчену згоду розпоряджатися квартирою. До 01 липня 2025 року позивач до відповідача з приводу невиконання умов договору купівлі-продажу квартири не звертався.
Порушення відповідачкою строків виконання обов'язку зі сплати решти грошових коштів за квартиру слося через епідемію гострої респіраторної хвороби COVID-19 та пов'язаний з нею локдаун на всій території України, який продовжувався до 24 січня 2021 року, тяжке онкологічне захворювання, на яке були витрачені майже всі грошові збереження, а потім з 24.02.2022 військова агресія рф щодо України.
Позивач відмовляється надати відповідачці нотаріально посвідчену згоду на розпорядження нею квартирою, яка належить позивачці на праві власності. Навіть у випадку повної сплати позивачкою вартості спірної квартири вона не зможе розпорядитися своєю квартирою без письмової нотаріально посвідченої згоди ОСОБА_3 на розпорядження нею квартирою.
Пункт 3 спірного договору купівлі продажу від 02.02.2016 містить умову: покупець має право на розпорядження квартирою тільки зі згоди продавця. Ця умова захищає права продавця ОСОБА_3 на отримання повної суми за договором. Ця умова фактично є забезпеченням виконання покупцем ОСОБА_4 свого зобов'язання щодо повної сплати вартості квартири в розмірі 520000 гривень. Але вказаний пункт не містить умови про те, що у випадку повної сплати покупцем вартості квартири згода продавця на розпорядження квартирою потрібна.
Відсутність в договорі купівлі-продажу умови про те, що у випадку повної сплати покупцем вартості квартири згода продавця на розпорядження квартирою не потрібна, порушує права покупця як власника квартири на вільне розпорядження своєю власністю, створює перешкоди в реалізації ним своїх законних прав щодо майна, який належить йому на законних підставах. В даному випадку видно, що у сторін договору є різне тлумачення його умов, а саме пункту 3 договору. Продавець, відмовляючись від надання покупцеві письмової нотаріальної згоди на розпорядження квартирою вважає, що не порушує прав покупця. Останній, у свою чергу, за відсутності реальної можливості примусити продавця оформити у нотаріуса таку згоду та надати її покупцеві, вважає, що пункт 3 договору порушує права покупця на розпорядження квартирою. Тому слід констатувати наявність спору між сторонами угоди щодо її змісту.
В підсумку у зустрічному позові представник ОСОБА_4 просить суд витлумачити зміст пункту 3 договору купівлі-продажу квартири таким чином: «з моменту повного розрахунку за цим договором покупець має право розпоряджатися майном без згоди продавця».
1.3. Ухвалою суду від 25.09.2025 було прийнято зустрічний позов ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про тлумачення умов договору купівлі - продажу з первісним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 розірвання договору купівлі-продажу квартири, а також об'єднано в одне провадження справи за вищевказаними позовами.
Ухвалою суду від 25.09.2025, яка відображена у протоколі судового засідання, було закрито підготовче провадження у справі, призначено справу до розгляду по суті.
1.4. Представник відповідачки ОСОБА_2 також надав до суду письмовий відзив на первісний позов, в якому просив відмовити у задоволенні позову. Вказав, що відповідачка погоджується з тим, що нею порушений строк розрахунку за договором купівлі-продажу квартири. Але цей строк пропущений з поважних причин: епідемія гострої респіраторної хвороби COVID-19 та пов'язаний з нею локдаун на всій території України, який продовжувався до 24 січня 2021 року; після цього відповідачка захворіла на тяжке онкологічне захворювання, яке потребувало довгого та коштовного лікування, на яке були витрачені майже всі її грошові збереження; потім, з 24.02.2022 року, військова агресія рф щодо України, яка зламала всі плани. На теперішній час відповідачка є особою з інвалідністю ІІ групи. Відповідачка не заперечує, що вищевказана угода, була для неї вигідною. Але для продавця ця угода була не менш вигідною.
Відповідачка категорично заперечує проти задоволення позову про розірвання спірного договору. Вказана квартира є її єдиним житлом з 2016 року. Відповідачка визнає, що отримала у спадщину однокімнатну квартиру. Але ця квартира в теперішній час не придатна для проживання, потребує капітального ремонту, повної заміни каналізаційної мережі та системи опалення. Такий ремонт є дуже дорогим, у відповідачки немає можливості його здійснити. Тому у найближчі роки вона не зможе користуватися вказаною квартирою. Щодо частини будинку, про який вказує позивач, необхідно зазначити, що стосовно вказаної частки у праві власності на житловий будинок існує спір про право власності з іншими родичами, які мешкають у вказаному будинку. Таким чином, спірна квартира є фактично єдиним житлом ОСОБА_4 . Розірвання договору купівлі-продажу вказаної квартири завдасть істотної шкоди житловим правам відповідачки, позбавить її законного житла. Позивач, у свою чергу, має власне житло. Спірна квартира йому не потрібна.
Окрім цього представником позивача зазначено, що позивач обрав неналежний спосіб захисту свого порушеного права. Належним способом в даному випадку є вимога про стягнення суми неотриманих коштів. Договором купівлі-продажу квартири від 02 лютого 2016 року не передбачені наслідки порушення строків розрахунку за отриману квартиру у вигляді розірвання договору купівлі-продажу. Крім того, такий спосіб захисту, як розірвання договору, може бути використаний продавцем не з метою відновлення його права на одержання грошових коштів, а з метою невиправданого збагачення.
1.5. У відповіді на відзив представниця позивача за первісним позовом вказала, що посилання на будь-які обставини, які нібито перешкоджали відповідачу сплатити заборгованість за договором, є необґрунтованими. В даному випадку закон передбачає можливість особи, яка повинна сплатити кошти, внести у визначений у договорі строк їх на депозитний рахунок нотаріуса. Вказане не було зроблено. Тому виникло законне право на розірвання договору і відповідне повернення сторін у первісний стан.
Також, не можуть бути взяті до уваги та враховані судом посилання сторони відповідача про те, що на сьогоднішній день сплатити заборгованість ОСОБА_4 має змогу. Право на передачу коштів могло бути реалізоване відповідачем у строк до 04 лютого 2021 року. І тому, всі зазначені стороною відповідача обставини, якими обґрунтовувалася незгода ОСОБА_4 з виконанням умов договору, не можуть бути прийняті до уваги.
1.6. В судовому засіданні представниця позивача за первісним позовом підтримала вимоги, які викладені у первісному позові, та заперечувала проти задоволення вимог за зустрічним позовом. Крім того, просила застосувати строки позовної давності до вимог за зустрічним позовом.
Представник відповідачки за первісним позовом в судовому засіданні просив відмовити у задоволенні первісного позову та задовольнити зустрічний позов.
2. Обставини справи, зміст спірних правовідносин
2.1. Відповідно до договору купівлі продажу від 02.02.2016, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Чуєвою О.Є. та зареєстрованого в реєстрі за №267, ОСОБА_3 (продавець) передає ОСОБА_4 (покупець) у власність двокімнатну квартиру, яка знаходиться в АДРЕСА_1 , а покупець приймає цю квартиру у приватну власність та зобов'язується сплатити за неї певну грошову суму.
Відповідно до п. 3. Договору, вказано, що продаж квартири вчиняється за суму 5200000 грн., з яких 130000,00 грн. покупець сплачує продавцю в момент укладання цього договору, а решту цієї суми, а саме 390000,00 грн., покупець зобов'язується сплатити продавцю в строк до 02.02.2021. З моменту укладання цього договору покупець має право розпоряджатися майном виключно за письмовою, нотаріально засвідченою згодою продавця. Сторони домовилися, що факт повного розрахунку за цим договором може підтверджуватися заявою продавця (його представника), підпис на якій засвідчується нотаріально, або іншими документом, що встановлений чинним законодавством.
У пунктах 7, 8 вищевказаного договору зазначено, що право приватної власності на квартиру виникає у Покупця з моменту реєстрації цього права відповідно до закону.
У частині купівлі-продажу квартири договір діє до дати повного виконання Продавцем та Покупцем взаємних зобов'язань за цим договором. З моменту укладання цього договору та після виконання зобов'язань сторін цей договір діє як правовстановлювальний документ, що підтверджує право приватної власності Покупця на квартиру.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 25.08.2025 за ОСОБА_4 з 02.02.2016 на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу зареєстроване право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
Будь-які відомості про державну реєстрацію обтяжень стосовно вищевказаної квартири відсутні.
2.2. Згідно з листом ОСОБА_3 від 30.06.2025, який адресований ОСОБА_4 , ОСОБА_3 вимагає від ОСОБА_4 сплатити йому заборгованість у сумі 390000 грн. згідно з умовами договору купівлі-продажу квартири, за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з листом ОСОБА_3 від 23.07.2025, який адресований ОСОБА_4 , ОСОБА_3 пропонує ОСОБА_4 розірвати укладений між ними 02.02.2016 договір купівлі-продажу за обопільною згодою.
У письмовій пропозиції від 21.08.2025 ОСОБА_4 пропонувала ОСОБА_3 з'явитися до нотаріуса для отримання 390000 грн. надання в обмін на надання заяви про факт повного розрахунку та згоди на розпорядження квартирою.
3. Релевантні джерела права
3.1. Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Відповідно до частини 1 статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
Згідно з ч. 1, 2 ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.
Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання. Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ч. ч. 1-3 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Згідно з ч. 2-5 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.
У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов'язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.
Якщо договір змінений або розірваний у зв'язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
3.2. Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно із ч. 1 ст. 662 ЦК України продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, визначений договором купівлі-продажу.
Відповідно до ст. 691 ЦК України покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.
Відповідно до ч. 2, 3, 4 ст. 692 ЦК України покупець зобов'язаний сплатити продавцеві повну ціну переданого товару. Договором купівлі-продажу може бути передбачено розстрочення платежу.
У разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами.
Якщо покупець відмовився прийняти та оплатити товар, продавець має право за своїм вибором вимагати оплати товару або відмовитися від договору купівлі-продажу.
3.3. У статті 213 ЦК України вказано, що зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами).
На вимогу однієї або обох сторін суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину.
При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів.
Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з'ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін.
Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.
Стаття 637 ЦК України визначає, що тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 цього Кодексу.
У разі тлумачення умов договору можуть враховуватися також типові умови (типові договори), навіть якщо в договорі немає посилання на ці умови.
3.4. Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Згідно з ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Згідно з п. 5 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обтяження - це заборона або обмеження розпорядження та/або користування нерухомим майном, встановлені законом, актами уповноважених на це органів державної влади, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, інших осіб, яких законом уповноважено накладати відповідну заборону (обмеження), або такі, що виникли з правочину.
У ч. 2 ст. 3 вищевказаного Закону (у чинній редакції та у редакції, яка була чинною станом на 02.02.2016) зазначено, що речові права на нерухоме майно, об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Згідно з п. 4 ч. 4 ст. 4 вищевказаного Закону (в редакції станом на 02.02.2016) державній реєстрації прав підлягає, зокрема, заборона відчуження нерухомого майна.
3.5. У постанові від 02 червня 2021 року у справі № 636/5261/18 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що такий спосіб захисту, як розірвання договору купівлі-продажу, що вже частково виконаний з боку продавця, який передав товар, і покупця, який прийняв товар не є ефективним, а тому у задоволенні позовних вимог слід відмовляти саме з цих підстав.
Зазначений висновок Верховного Суду ґрунтується на правовому висновку Великої Палати Верховного Суду щодо застосування норми статті 692 ЦК України, викладеному у постанові від 08 вересня 2020 року у справі № 916/667/18 (провадження № 12-145гс19) про те, що покупці отримали товар, але, як стверджує позивачка, не здійснили оплати. За таких умов підлягає застосуванню частина третя статті 692 ЦК України, відповідно до якої у разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами. Наведений припис не передбачає можливості продавця за своїм вибором вдатися до іншого способу захисту, зокрема не передбачає можливості розірвання договору в судовому порядку. Якщо порушення права продавця полягає в тому, що він не отримав грошових коштів від продавця, то способу захисту, який належним чином захистить саме це право, відповідає позовна вимога про стягнення неотриманих коштів.
Натомість такий спосіб захисту, як розірвання договору, що вже частково виконаний з боку продавця, який передав товар покупцю, і який його прийняв, не відповідає суті порушення договору, що полягає в несплаті грошових коштів. Така несплата (повна або часткова) може бути наслідком не навмисного порушення договору з боку покупця (який бажає збагатитися за рахунок затримки оплати), а добросовісної помилки покупця, наприклад, через існування розбіжностей між сторонами щодо суми, належної до сплати, щодо взаємних розрахунків між сторонами.
Крім того, такий спосіб захисту, як розірвання договору, може бути використаний продавцем не з метою відновлення його права на одержання грошових коштів, а з метою невиправданого збагачення, якщо, наприклад, ринкова ціна на продане майно збільшилася, в тому числі завдяки його поліпшенню покупцем. Такі несправедливі наслідки можуть настати через невідповідність зазначеного способу захисту суті порушення права.
4. Оцінка доказів та аргументів сторін
4.1. Стосовно первісного позову про розірвання спірного договору купівлі-продажу внаслідок його істотного порушення покупцем ОСОБА_4 суд зазначає, що факт несплати ОСОБА_4 суми в розмірі 390000 грн. на користь продавця в строк до 02.02.2021 не заперечується самою ОСОБА_4 .
Посилання ОСОБА_4 на стан її здоров'я, на запроваджений в Україні карантин та воєнний стан не спростовують її вини у порушенні вищевказаного зобов'язання. Суд вважає, що ОСОБА_4 не надала доказів, які б свідчили про те, що протягом п'яти років в період з 02.02.2016 по 02.02.2021 або протягом переважної частини вказаного строку існували об'єктивні та непереборні обставини, які не дозволяли б їй сплатити 390000 грн. в рахунок оплати за спірну квартиру.
Разом з тим, в даному випадку продавець ОСОБА_3 виконав свої зобов'язання за договором та передав покупцю ОСОБА_4 товар у виді квартири, а покупець ОСОБА_4 прийняла товар у вигляді квартири, за нею було зареєстровано право власності на квартиру, вона зареєструвала своє місце проживання у квартирі та почала там фактично проживати. Крім того, ОСОБА_4 частково сплатила вартість квартири продавцю у розмірі 130000 грн.
З урахуванням наведеного, такий спосіб захисту, як розірвання договору купівлі-продажу, що вже частково виконаний з боку продавця, який передав товар, і покупця, який прийняв товар і частково оплатив товар, не є ефективним. За таких умов підлягає застосуванню частина третя статті 692 ЦК України, відповідно до якої у разі прострочення оплати товару продавець має право вимагати оплати товару та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами. Наведений припис не передбачає можливості продавця за своїм вибором вдатися до іншого способу захисту, зокрема не передбачає можливості розірвання договору в судовому порядку. Якщо порушення права продавця полягає в тому, що він не отримав грошових коштів від продавця, то способу захисту, який належним чином захистить саме це право, відповідає позовна вимога про стягнення неотриманих коштів.
Отже, у задоволенні первісного позову про розірвання спірного договору купівлі-продажу слід відмовити, оскільки позивачем та його представницею обрано неефективний спосіб захисту прав позивача.
4.2. Стосовно зустрічного позову про тлумачення пункту 3 спірного договору купівлі-продажу квартири суд зазначає, що виходячи зі змісту зустрічного позову ОСОБА_4 просить суд витлумачити друге речення пункту 3 договору, яке має наступний зміст: «З моменту укладання цього договору покупець має право розпоряджатися майном виключно за письмовою, нотаріально засвідченою згодою продавця.»
Отже, друге речення пункту 3 спірного договору за своїм змістом є спробою встановити для нового власника (покупця) обтяження щодо розпорядження нерухомим майном - квартирою. При цьому суд враховує, що правомочність розпорядження майном - це закріплена законодавством можливість власника визначати юридичну та фактичну долю свого майна, наприклад, відчужувати (продавати, дарувати, обмінювати), знищувати або передавати його в користування та володіння іншим особам. Тобто, ОСОБА_4 просить суд розтлумачити положення договору з метою усунення можливих перешкод у розпорядженні спірною квартирою після сплати нею повної вартості квартири.
Разом з тим, цивільне законодавство України (ч. 1 ст. 182 ЦК України, п. 5 ч. 1 ст. 2, ч. 2 ст. 3, п. 4 ч. 4 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень») визначає, що обтяження нерухомого майна, зокрема заборона або обмеження розпорядження чи відчуження нерухомого майна, які встановлені на підставі правочину, виникають лише з моменту їх державної реєстрації.
В даному випадку, після укладення сторонами спірного договору купівлі-продажу, державна реєстрація будь-яких обтяжень щодо заборони (обмеження) відчуження чи розпорядження спірною квартирою проведена не була. Відповідно, обтяження щодо заборони (обмеження) відчуження чи розпорядження спірною квартирою не виникли і ОСОБА_4 як власниця квартири має нічим не обмежене право розпоряджатися спірною квартирою незалежно від змісту пункту 3 спірного договору.
Суд зауважує, що згідно з ч. 1, 2 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є, зокрема, розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. При цьому, завдання цивільного судочинства превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Тобто, суд вирішує цивільні справи та задовольняє заявлені вимоги лише в тому випадку, якщо це призведе до ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. В свою чергу, особа, яка звертається до суду, має довести, що вирішення цивільної справи та задоволення заявлених нею вимог призведе до захисту її або іншої особи порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Виходячи з викладеного суд вважає, що судове тлумачення змісту правочину, в тому числі договору, має відбуватися лише в тому випадку, коли таке тлумачення призведе до захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів позивача.
Позивачка за зустрічним позовом ОСОБА_4 не надала до суду жодних доказів того, що зміст другого речення пункту 3 спірного договору впливає або може вплинути на реалізацію нею права розпорядження спірною квартирою. Суд повторює, що обтяження щодо заборони (обмеження) відчуження чи розпорядження спірною квартирою не виникли, оскільки такі обтяження не були зареєстровані. У зв'язку із цим тлумачення судом пункту 3 спірного договору в частині обмеження розпорядження спірною квартирою немає правового (юридичного) значення для будь-якої із сторін договору.
Таким чином, слід відмовити у задоволенні зустрічного позову, оскільки ОСОБА_4 не довела того, що її права на розпорядження квартирою порушуються через неоднакове розуміння сторонами спірного договору змісту пункту 3 договору.
5. Розподіл судових витрат
5.1. При вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує, що жодна із сторін не надала доказів понесення судових витрат, окрім витрат по сплаті судового збору позивачем за первісним позовом. З урахуванням того, що суд відмовив у задоволенні зустрічного та первісного позовів, у цій справі відсутні судові витрати, які підлягають стягненню з однієї із сторін.
Керуючись ст. 10, 12, 13, 76, 141, 247, 258, 259, 263-265, 268, 273, 289, 354 ЦПК України, суд
Відмовити у задоволенні первісного позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про розірвання договору купівлі-продажу квартири.
Відмовити у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про тлумачення умов договору купівлі - продажу.
Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Суддя Денис БАРОНІН