вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"22" жовтня 2025 р. Справа№ 920/1124/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Хрипуна О.О.
суддів: Коробенка Г.П.
Шапрана В.В.
при секретарі судового засідання Король Я.П.
розглянувши апеляційну скаргу Фермерського господарства «Вікторія-2012»
на рішення Господарського суду Сумської області від 14.07.2025
(повний текст рішення складено та підписано 17.07.2025)
у справі № 920/1124/24 (суддя Вдовенко Д.В.)
за позовом Фермерського господарства «Вікторія-2012»
до Буринської міської ради
про визнання додаткової угоди укладеною
за участю представників сторін:
від позивача: не з'явились,
від відповідача: Спасьоненко О.В., Ігнатенко Є.В.
У вересні 2024 Фермерське господарство «Вікторія-2012» звернулось до Господарського суду Сумської області з позовом до Буринської міської ради в якому просило суд визнати укладеною в редакції, що викладена в прохальній частині позовної заяви, додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди землі № 41 від 26.09.2012, зареєстрованого 22.10.2012 за № 592098244001922.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач є орендарем, який добросовісно виконував свої обов'язки за договором оренди землі, своєчасно звернувся до орендодавця з пропозицією щодо продовження строку дії договору, однак орендодавець у встановлений законом строк не розглянув клопотання позивача, не надав обґрунтованих заперечень, не прийняв рішення про поновлення договору оренди, у зв'язку з чим позивач на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» звернувся до суду з позовом про визнання додаткової угоди до договору укладеною.
Ухвалою Господарського суду Сумської області від 21.10.2024 задоволено заяву про забезпечення позову; накладено арешт на земельні ділянки з кадастровими номерами: 5920982400:07:001:0006 (площею 9,3372 га); 5920982400:07:001:0005, (площею 46,9585 га); 5920982400:07:001:0004 (площею 18,8050 га); 5920982400:07:001:0003 (площею 53,7295 га); 5920982400:07:001:0002 (площею 31,5021 га), шляхом заборони Буринській міській раді (вул. Першотравнева, буд. 1, м. Буринь, Конотопський район, Сумська область, 41700, код ЄДРПОУ 04058025) змінювати цільове призначення земельних ділянок, здійснювати їх перетворення, їх поділ, їх об'єднання з іншими земельними ділянками, виставляти на земельні торги (аукціон) право оренди земельних ділянок до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 920/1124/24.
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.12.2024 у справі № 920/1124/24 ухвалу Господарського суду Сумської області від 21.10.2024 залишено без змін.
Рішенням Господарського суду Сумської області від 14.07.2025 у задоволенні позову відмовлено повністю.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що наявність обґрунтованих заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк через не згоду із розміром орендної плати, що встановлений у договорі, наміром передати земельні ділянки в користування (оренду) на конкурентних засадах для збільшення розміру орендної плати за результатами земельних торгів з метою збільшення надходжень до місцевого бюджету не суперечить нормам чинного законодавства
Не погодившись з прийнятим рішенням, 04.08.2025 Фермерське господарство «Вікторія-2012» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить прийняти апеляційну скаргу до розгляду та відкрити апеляційне провадження у справі; рішення Господарського суду Сумської області від 14.07.2025 у справі № 920/1124/24 скасувати та ухвалити нове, яким позов Фермерського господарства «Вікторія-2012» до Буринської міської ради про визнання додаткової угоди укладеною задовольнити; визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі № 41 від 26.09.2012, державна реєстрація від 22.10.2012 № 592098244001922, з моменту набрання рішенням законної сили, зупинити провадження у справі № 920/1124/24 до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 920/826/25 за позовом ФГ «Вікторія-2012» до Буринської міської ради про визнання протиправним та скасування рішення Буринської міської ради від 08.08.2024 «Про відмову фермерському господарству «Вікторія-2012» (голова ОСОБА_1) в продовженні терміну дії договору оренди землі № 41 від 26.09.2012, зареєстрований за № 592098244001922, який був укладений між Буринською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1»; стягнути з Буринської міської ради на користь фермерського господарства «Вікторія-2012» суму судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги.
Вимоги та доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що на своєчасне подане клопотання орендаря відповідач жодним чином не намагався узгодити збільшення орендної плати, жодних листів, пропозицій, заперечень позивач не отримував. Також скаржник зазначає, що рішення про поновлення договору оренди землі належить до виключних повноважень Буринської міської ради шляхом прийняття відповідних рішень на пленарному засіданні, тобто приписами чинного законодавства встановлено, що за результатами розгляду клопотання заінтересованої у вирішенні зазначеного питання особи повинно прийматись на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради рішення, що є виключною компетенцією органів місцевого самоврядування чи органів виконавчої влади. Крім того на думку скаржник місцевий господарський суд протиправно відмовив у задоволенні клопотання позивача у зупиненні провадження, так як результат розгляду справи № 920/826/25 безпосередньо стосується розгляду справи та встановлення обставин у справі № 920/1124/24.
Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 04.08.2025 справу № 920/1124/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Хрипун О.О., судді Коробенко Г.П., Шапран В.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.08.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фермерського господарства «Вікторія-2012» на рішення Господарського суду Сумської області від 14.07.2025 у справі № 920/1124/24. Розгляд апеляційної скарги Фермерського господарства «Вікторія-2012» призначено до розгляду на 17.09.2025.
26.08.2025 до Північного апеляційного господарського суду від представника Буринської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому остання просила відмовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити рішення суду першої інстанції без змін.
27.08.2025 до Північного апеляційного господарського суду від представника Буринської міської ради надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.09.2025 заяву представника Буринської міської ради про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції задоволено.
02.09.2025 від представника Фермерського господарства «Вікторія-2012» надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2025 заяву представника Фермерського господарства «Вікторія-2012» про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції задоволено.
16.09.2025 до Північного апеляційного господарського суду від позивач надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з хворобою представника.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2025 розгляд справи № 920/1124/24 відкладено на 22.10.2025.
16.10.2025 до Північного апеляційного господарського суду від представника Буринської міської ради надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.10.2025 заяву представника Буринської міської ради про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції задоволено.
21.10.2025 до Північного апеляційного господарського суду від представника Буринської міської ради надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи копії ухвали Господарського суду Сумської області від 10.09.2025 року по справі №920/826/25 про залишення позову без розгляду.
22.09.2025 до Північного апеляційного господарського суду від представника Фермерського господарства «Вікторія-2012» надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з відсутністю світла в місті Суми та не можливості прийняти участь в судовому засіданні в режимі відео конференції.
В судовому засіданні 22.10.2025 представники відповідача надали усні пояснення по справі, відповіли на запитання суду, просили відмити у задоволенні апеляційної скарги. Представник позивача в судове засідання не з'явився, про дату та час судового засідання повідомлений належним чином.
Щодо клопотання позивача про відкладення розгляду справи колегія суддів зазначає наступне.
Згідно з п. 11, статті 270 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.
Відповідно до п. 12, статті 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Таким чином, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
В свою чергу, позивач клопотання про відкладення розгляду справи обґрунтовує тим, що в місті Суми відсутнє світло, а тому представник не може прийняти участь в судовому засіданні в режимі відео конференції.
Колегія суддів зазначає, що наведені позивачем обставини в обґрунтування причин неявки представника у судове засідання не можуть бути визнані судом поважними, адже не є об'єктивно непереборними. Позивач, як учасник судового процесу, не позбавлений права і можливості забезпечити участь у судовому засіданні будь-якого іншого представника, якому доручити виконання функцій щодо представництва інтересів у суді.
Колегія суддів звертає увагу, що представник позивача не конкретизує в який саме час буде відсутнє світло, де саме тощо. При цьому, наразі наявна технологічна можливість скористатися мобільним інтернетом, під'єднавши його до ноутбуку, однак представник позивача не надає доказів відсутності у нього такої можливості.
Крім того, колегія суддів зазначає, що 16.09.2025 до Північного апеляційного господарського суду від позивач надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з хворобою представника.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.09.2025 розгляд справи № 920/1124/24 відкладено на 22.10.2025.
Однак на даний час представником не надано до матеріалів справи доказів його хвороби.
Колегія суддів повторно зазначає, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Враховуючи частину 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України, оскільки відповідач був належним чином повідомлений про час та місце розгляду апеляційної скарги, явка сторін не визнавалася обов'язковою судом апеляційної інстанції, участь в засіданні суду є правом, а не обов'язком сторони, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду апеляційної скарги по суті в даному судовому засіданні.
Окрім цього, колегія суддів звертає увагу, що процесуальним законодавством не встановлено такої підстави для відкладення розгляду справи, як то перевірка представником всіх обставин, що можуть бути підставами для можливого заявлення відводу судді.
При цьому, колегія суддів зазначає, що право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується із обов'язком добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (пункт 35 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії» (Alimentaria Sanders S.A. v. Spain») від 07.07.89).
Також колегія суддів звертає увагу на те, що згідно частини 1 статті 43 Господарського процесуального кодексу України, учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається.
Колегія суддів доводить до відома учасників справи положення норм статті 196 Господарського процесуального кодексу України щодо права учасників справи на звернення до суду із клопотанням (заявою тощо) про розгляд скарги у цій справі за їх відсутності та статті 202 Господарського процесуального кодексу України згідно якої неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Враховуючи те, що наявні матеріали справи є достатніми для всебічного, повного і об'єктивного розгляду справи, та зважаючи на обмежений процесуальний строк розгляду апеляційної скарги, судова колегія визнала за можливе розглянути апеляційну скаргу у відсутності представника позивача.
Щодо вимоги в апеляційній скарзі про зупинення провадження у справі № 920/1124/24 до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 920/826/25 за позовом ФГ «Вікторія-2012» до Буринської міської ради про визнання протиправним та скасування рішення Буринської міської ради від 08.08.2024 «Про відмову фермерському господарству «Вікторія-2012» (голова ОСОБА_1) в продовженні терміну дії договору оренди землі № 41 від 26.09.2012, зареєстрований за № 592098244001922, який був укладений між Буринською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1» колегія суддів зазначає наступне.
Згідно з ст. 227 Господарського процесуального кодексу України суд зобов'язаний зупинити провадження у справі у випадках:
1) смерті або оголошення померлою фізичної особи, яка була стороною у справі або третьою особою з самостійними вимогами щодо предмета спору, якщо спірні правовідносини допускають правонаступництво;
2) необхідності призначення або заміни законного представника учасника справи;
3) перебування сторони або третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, у складі Збройних Сил України або інших утворених відповідно до закону військових формувань, що переведені на воєнний стан або залучені до проведення антитерористичної операції;
4) прийняття рішення про врегулювання спору за участю судді;
5) об'єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення іншої справи, що розглядається в порядку конституційного провадження, адміністративного, цивільного, господарського чи кримінального судочинства, - до набрання законної сили судовим рішенням в іншій справі; суд не може посилатися на об'єктивну неможливість розгляду справи у випадку, коли зібрані докази дозволяють встановити та оцінити обставини (факти), які є предметом судового розгляду.
Позивач посилається на ч. 5, статті 227 Господарського процесуального кодексу України.
Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до п. 5, ч. 1, статті 227 Господарського суду України суд зобов'язаний зупинити провадження у справі у випадках об'єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення іншої справи, що розглядається в порядку конституційного провадження, адміністративного, цивільного, господарського чи кримінального судочинства, - до набрання законної сили судовим рішенням в іншій справі; суд не може посилатися на об'єктивну неможливість розгляду справи у випадку, коли зібрані докази дозволяють встановити та оцінити обставини (факти), які є предметом судового розгляду.
Неможливість розгляду даної справи до вирішення справи іншим судом полягає в тому, що обставини, які розглядаються іншим судом, не можуть бути встановлені господарським судом самостійно у даній справі. Йдеться про те, що господарський суд не може розглянути певну справу через обмеженість своєї юрисдикції щодо конкретної справи внаслідок: непідвідомчості; обмеженості предметом позову; неможливості розгляду тотожної справи; певної черговості розгляду вимог.
Скаржник зазначає, що розгляд справи про визнання протиправним та скасування рішення Буринської міської ради від 08.08.2024 «Про відмову фермерському господарству «Вікторія-2012» (голова ОСОБА_1 ) в продовженні терміну дії договору оренди землі № 41 від 26.09.2012, зареєстрований за № 592098244001922, який був укладений між Буринською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 » безпосередньо впливає на правовідносини у розрізі справи № 920/1124/24 щодо продовження дії договору оренди землі № 41 від 26.09.2012, зареєстрований за № 592098244001922, який був укладений між Буринською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 .
Однак, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо врахування правової позиції Великої Палати Верховного Суду у постанові від 21.02.2024 по справі № 906/1324/21 відповідно до якої під час розгляду справи, в якій на вирішення спору може вплинути оцінка рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування як законного або протиправного, не допускається відмова у позові з тих мотивів, що рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування не оскаржене. Суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення.
Крім того, колегія суддів звертає увагу, що ухвалою Господарського суду Сумської області від 10.09.2025 року по справі № 920/826/25 позовну заяву Фермерського господарства «ВІКТОРІЯ-2012» до відповідача: Буринської міської ради про визнання протиправним та скасування рішення залишено без розгляду.
З огляду на те, що у справі №920/1124/24 достатньо матеріалів справи для в встановлення всіх обставин справи, колегія суддів дійшла висновку про відмову в зупиненні провадження у даній справі до набрання законної сили судовим рішенням по справі № 920/826/25.
Статтями 269 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 26.09.2012 між Буринською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладений договір оренди землі № 41 за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення для організації фермерського господарства (ведення товарного сільськогосподарського виробництва), які знаходяться на території Гвинтівської сільської ради Буринського району. (т.1, а.с. 11-12)
Пунктом 2 договору передбачено, що в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 160,3323 га із земель запасу на території Гвинтівської сільської ради Буринського району в тому числі: ділянка №1 площею 9,3372 га із них 9,3372 га ріллі; ділянка № НОМЕР_1 площею 18,8050 га із них 18,8050 га ріллі; ділянка № НОМЕР_2 площею 53,7295 га із них 53,7295 га ріллі; ділянка № НОМЕР_3 площею 46,9585 га із них 46,9585 га ріллі; ділянка № НОМЕР_4 площею 31,5021 га із них 31,5021 га ріллі.
За умовами п. 5 договору, він укладений на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до п. 6 договору орендна плата на 2012 рік та на наступні роки встановлюється з моменту реєстрації договору в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно з п. 38 договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Буринському районі, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 22.10.2012.
07.11.2012 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань проведено державну реєстрацію юридичної особи ФГ «Вікторія - 2012», створеного ОСОБА_1.
Нормами Закону України «Про фермерське господарство» запроваджений механізм, за яким земельна ділянка спочатку надається в оренду громадянину з метою здійснення підприємницької діяльності (для ведення фермерського господарства), проте останній може використовувати її лише шляхом створення фермерського господарства як форми здійснення своєї підприємницької діяльності. Таке фермерське господарство створюється після отримання громадянином земельної ділянки в оренду. З моменту створення цього фермерського господарства та його державної реєстрації до нього за нормами Закону України «Про фермерське господарство» переходять права й обов'язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі.
В цьому випадку не відбувається відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки, а здійснюється встановлений нормами Закону України «Про фермерське господарство» перехід прав та обов'язків орендаря земельної ділянки від громадянина до створеного ним фермерського господарства. При цьому такий перехід відбувається в силу норм Закону України «Про фермерське господарство» та не потребує укладення додаткових угод.
Відповідної правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду у постанові від 30.06.2020 у справі № 927/79/19.
21.04.2017 Головне Управління Держгеокадастру в Сумській області та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду до договору про внесення змін до п. 4, 5, 7, 11 договору. (т.1, а.с. 13)
Відповідно до п. 4 договору у новій редакції нормативна грошова оцінка земельних ділянок підлягає проведенню на замовлення та за рахунок орендаря у тримісячний строк з моменту державної реєстрації права користування земельними ділянками із поданням орендарем у встановленому законом порядку впродовж цього ж строку технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок на розгляд та затвердження відповідному органу місцевого самоврядування. До моменту набрання чинності рішенням відповідного органу місцевого самоврядування, яким, затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, визначення суми орендної плати, що вноситься орендарем згідно з цього договору, здійснюється за даними про площу земельних ділянок, нормативна грошова оцінка яких не проведена та середнього розміру нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Сумській області, що на 01.01.2017 року складає 29426,66 гри. за 1 та ріллі. Для земельної ділянки загальною площею 9,3372 гектара з кадастровим номером 5920982400:07:001:0006 нормативна грошова оцінка складає 274762 гри. 61 коп. Для земельної ділянки загальною площею 46,9585 гектара з кадастровим номером 5920982400:07:001:0005 нормативна грошова оцінка складає 1381831 гри. 81 коп. Для земельної ділянки загальною площею 18,8050 гектара з кадастровим номером 5920982400:07:001:0004 нормативна грошова оцінка складає 553368 грн. 34 коп. Для земельної ділянки загальною площею 53,7295 гектара з кадастровим номером 5920982400:07:001:0003 нормативна грошова оцінка складає 1581079 грн. 73 коп. Для земельної ділянки загальною площею 31,5021 гектара з кадастровим номером 5920982400:07:001:0002 нормативна грошова оцінка складає 927001 грн. 58 коп.
Згідно з п. 5 договору у новій редакції договір укладено строком на 12 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 60 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
За умовами п. 7 договору у новій редакції орендна плата вноситься орендарем за земельні ділянки державної власності в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок виключно у грошовій формі.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав 05.01.2017 зареєстроване право оренди ФГ «Вікторія - 2012» на земельні ділянки за кадастровими номерами 5920982400:07:001:0006, 5920982400:07:001:0005, 5920982400:07:001:0004, 5920982400:07:001:0003, 5920982400:07:001:0002 на підставі договору оренди № 41 від 26.09.2012. (т.1, а.с. 8-10)
30.07.2024 позивач звернувся до Буринської міської ради з клопотанням про продовження строку дії договору оренди на 7 років. До клопотання позивач додав проект додаткової угоди згідно з яким позивач пропонує: 1) продовжити термін дії договору оренди землі на 7 років; 2) внести зміни до п. 5 Договору оренди землі, виклавши його у наступній редакції: « 5. Договір укладається терміном на 19 років. Після закінчення строку Договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий термін. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.». (т.1, а.с. 15)
Отже, спір у даній справі на думку позивача виник у зв'язку з тим, що відповідач у встановлений законом строк не розглянув клопотання позивача, не надав обґрунтованих заперечень, не прийняв рішення про поновлення договору оренди, у зв'язку з чим позивач на підставі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» звернувся з даним позовом.
Колегія суддів дослідивши матеріали справи, погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовних вимог виходячи з наступного.
Частиною 3 статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ч. 1 та ч. 2, статті 92 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Отже, Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (статті 124).
Проте, саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв'язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Законом від 05.12.2019 № 340-IX внесено зміни до Закону від 06.10.1998 року № 161-XIV (доповнено його ст. 32-2 «Поновлення договорів оренди землі» та викладено ст. 33 у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк»); доповнено Земельний кодексу України ст. 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови»).
Крім цього, Законом від 05.12.2019 № 340-IX, який набув чинності з 16.01.2020, розділ IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV доповнено абзацом четвертим наступного змісту:
«Правила, визначені статті 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (Закон № 340-IX), а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.»
Відтак, для вирішення питання поновлення договору оренди земельної ділянки в даному випадку має бути застосована стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин.
Колегія суддів зазначає, що згідно зі статті 33 Закону України «Про оренду землі», в чинній редакції на час виникнення спірних правовідносин, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Отже, колегія суддів зазначає, що для застосування ч. 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення, тобто між сторонами досягнуто домовленості щодо всіх істотних умов договору.
В контексті викладеного колегія суддів звертає увагу на те, що зміст переважного права орендаря, передбаченого статті 33 Закону України «Про оренду землі», полягає у тому, що у разі наявності наміру орендодавця передати в оренду земельну ділянку, яка перебуває в оренді дійсного орендаря, іншим особам, дійсний орендар має за певних умов переважне право на отримання цієї земельної ділянки в оренду на позаконкурентних засадах перед іншими ймовірними орендарями.
Однак таке переважне право орендаря не є безмежним.
Зокрема, частини 4 та 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» надає орендодавцю право прийняти рішення про відмову в укладанні договору оренди на новий строк. Підставами для прийняття такого рішення може бути, наприклад, необхідність зміни ціни договору, використання земельної ділянки для власних потреб орендодавця тощо. У такому випадку добросовісність орендаря та належність виконання ним умов договору оренди не буде мати жодного правового значення.
Вказана правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 16.04.2025 у справі № 926/1565/24.
Отже, колегія суддів зазначає, що укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене ч. 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі», базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції у встановлений договором строк (не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору) позивач звернувся до відповідача із клопотанням від 30.07.2024 про поновлення договору оренди на новий строк (7 років), до якого додав проект додаткової угоди. (т.1, а.с. 15)
08.08.2024, у встановлений законом строк, Буринська міська рада прийняла рішення «Про відмову фермерському господарству «Вікторія-2012» (голова ОСОБА_1) в продовженні терміну дії договору оренди землі №41 від 26.09.2012, зареєстрований за №592098244001922, який був укладений між Буринською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1» згідно з яким, розглянувши клопотання фермерського господарства «Вікторія-2012» про продовження дії договору оренди землі №41 від 26.09.2012 року, яке було отримано Буринською міською радою 30.07.2024, врахувавши рекомендації постійної комісії Буринської міської ради восьмого скликання, керуючись пунктом 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статтею 33 Закону України «Про оренду землі», статтею 12 Земельного кодексу України, у зв'язку із тим, що дійсний на даний час розмір річної орендної плати (8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) за Договором оренди землі №41 від 26.09.2012 року не відповідає інтересам Буринської міської ради у разі продовження терміну його дії, та намірами Буринської міської ради включити земельні ділянки, які надані в оренду за Договором оренди землі №41 від 26.09.2012 року, після закінчення строку його дії, до переліку земельних ділянок, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами, з метою збільшення розміру орендної плати за результатами таких земельних торгів (стартова ціна річної орендної плати на земельних торгах становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки), з метою збільшення надходжень до місцевого бюджету, а також у зв'язку із недосягненням домовленості щодо орендної плати за вказаним вище договором оренди землі, та у зв'язку із наявністю заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк, а також у зв'язку з недотриманням орендарем умов пункту 5 договору оренди землі № 41 від 26.09.2012, яким передбачено обов'язок орендаря не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію, вирішила відмовити фермерському господарству «Вікторія-2012» (голова ОСОБА_1) у продовженні терміну дії договору оренди землі №41 від 26.09.2012, зареєстрований за №592098244001922, який був укладений між Буринською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 на земельні ділянки загальною площею 160,3323 га (кадастрові номери: 5920982400:07:001:0006, 5920982400:07:001:0004, 5920982400:07:001:0003, 5920982400:07:001:0005 та 5920982400:07:001:0002). (т.1, а.с. 40)
Про прийняття зазначеного рішення відповідач повідомив позивача листами від 12.08.2024, від 14.08.2024, які були надіслані позивачу за адресою місцезнаходження. (т.1, а.с. 42-45)
Одночасно колегія суддів зазначає, що відповідно до п. 10 договору розмір орендної плати переглядається один раз у півроку.
Отже як вірно встановлено судом першої інстанції, відповідач не погодився на укладення договору на тих самих умовах, зазначив, що розмір річної орендної плати (8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) за договором оренди землі №41 від 26.09.2012 року не відповідає інтересам Буринської міської ради у разі продовження терміну його дії, зазначив про наміри Буринської міської ради включити земельні ділянки, які надані в оренду за договором оренди землі №41 від 26.09.2012 року, після закінчення строку його дії, до переліку земельних ділянок, право оренди на які виставляється на земельні торги окремими лотами, з метою збільшення розміру орендної плати за результатами таких земельних торгів (стартова ціна річної орендної плати на земельних торгах становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки) для збільшення надходжень до місцевого бюджету.
Тому, в даному контексті колегія суддів зазначає, що відповідач відреагував на лист позивача щодо його наміру скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк як того вимагає стаття 33 Закону України «Про оренду землі».
Викладені вище обставини свідчать про той факт, що сторони не змогли досягти домовленостей щодо розміру орендної плати, й відповідно запропоновані умови не були прийняті відповідачем, тобто у сторін виникли неузгодженості щодо істотних умов договору.
Відтак, місцевий господарський суд обґрунтовано дійшов висновку, що дії органу місцевого самоврядування не свідчать про ухилення від надання відповіді на повідомлення орендаря.
Одночасно, колегія суддів зазначає, що відповідно до ч. 4, статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
З наведеного вбачається, що з врахуванням відсутності домовленості сторін щодо істотної умови договору (ціни), у позивача були відсутні підстави для легітимного очікування наявності в нього переважного права на укладення договору оренди землі.
В даному контексті колегія суддів зазначає про те, що переважне право за своєю суттю є правом орендаря отримати в оренду земельну ділянку, яку він раніше орендував, за умови, якщо інші претенденти запропонують такі самі умови, і тоді в орендаря буде перевага перед іншими претендентами, як в особи, яка вже орендувала цю земельну ділянку і належним чином виконувала умови попереднього договору.
Слід зазначити і про те, що за змістом положень чинного законодавства, а саме ч. 1 статті 134 Земельного кодексу України всі державні та комунальні землі повинні передаватися в оренду на конкурентних засадах.
При цьому те, що ч. 2 вказаної статті встановлено виключення щодо передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельних ділянок державної чи комунальної власності у разі, зокрема укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря, не нівелює встановлене положеннями законодавства право власника на розпорядження своїм майном.
Так, частиною 1 статті 319 Цивільного кодексу України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Згідно із ч. 3 статті 203 Цивільного кодексу України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Відповідно до ч. 1 статті 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Як вже було вище зазначено, відповідно до ч. 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у позивача припинилось його переважне право на укладення договору оренди землі оскільки між сторонами не було досягнуто істотної умови договору, орендної плати.
Отже, на думку колегії суддів, з врахуванням відсутності домовленості між орендарем та орендодавцем щодо істотної умови договору (ціни), можливість передачі в користування земельних ділянок державної чи комунальної власності без проведення земельних торгів у разі укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря, не може позбавити власника такого майна права на передачу земельної ділянки в оренду саме на конкурентних засадах, адже саме на конкурентних засадах повинні визначатися орендарі, які як переможці пропонують державі або територіальній громаді кращі умови оренди,
При цьому вказане не свідчить про обмеження права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки останній не позбавлений права приймати участь у відповідному конкурсі і за умови рівності пропозицій буде мати переважне право перед іншими учасниками конкурсу на укладення відповідного договору оренди.
Варто також звернути увагу, що орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі (подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 28.09.2020 у справі № 272/440/18).
Слід окремо зауважити на тому, що за змістом положень ч. 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із ст. 122 Земельного кодексу України, тобто, у спірних правовідносинах укладення відповідного Договору оренди землі на новий строк можливо лише за наявності рішення відповідача (органу місцевого самоврядування).
Колегія суддів окремо зазначає про те, що подібні за змістом правові висновки були викладені у постановах Верховного Суду від 15.06.2022 у справі № 904/1671/21, від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20, від 26.10.2021 у справі № 910/5710/19, від 24.01.2019 у справі № 904/869/18, від 26.03.2019 у справі № 910/1335/17, від 10.01.2019 у справі № 911/3998/16, від 11.12.2018 у справі № 923/111/18, від 06.12.2018 у справі № 925/1651/17, від 03.04.2018 у справі № 904/8168/17, від 22.02.2018 у справі № 922/1008/17 та постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 912/1552/13, від 20.11.2012 у справі № 44/69, де вказано, що виходячи з того, що діючим законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
При цьому, у спірних правовідносинах укладення договору оренди землі на новий строк за відсутності рішення відповідача (органу місцевого самоврядування) буде свідчити про те, що судом буде порушено законодавчо встановлену процедуру поновлення договорів оренди землі новий строк, оскільки суд не може підміняти інший орган державної або місцевої влади та перебирати на себе повноваження щодо вирішення питань, які законодавством віднесені до компетенції цього органу.
Слід зазначити і про те, що визнання укладеним договору оренди землі на новий строк в редакції, яка запропонована саме орендарем без врахування волевиявлення орендодавця буде порушено встановлений статті 627 Цивільного кодексу України принцип свободи договору (відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості) адже прямий законодавчо встановлений обов'язок для відповідача з укладення такого договору відсутній, а відтак його укладення повинно відбуватися на загальних підставах.
При цьому, як встановлено вище, укладення договору оренди землі на новий строк можливо лише за наявності відповідного рішення відповідача (органу місцевого самоврядування), і саме останній, в силу приписів чинного законодавства уповноважений визначати істотні умови такої оренди і за умови відсутності такого рішення істотні умови не можуть бути визначені судом, тим більше орендарем одноособово в позовній заяві.
За таких обставин колегія суддів вважає, що підстави для задоволення позовних вимог у цій справі відсутні.
Отже, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов'язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.
Інших належних доказів на підтвердження своїх доводів та заперечень викладених в поданій апеляційній скарзі, скаржником не було надано суду апеляційної інстанції.
Колегія суддів також зазначає, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод. (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03, від 28.10.2010).
Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18.07.2006). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.
У справі, що розглядається, колегія суддів доходить висновку, що судом першої інстанції було надано скаржнику вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі не спростовують обґрунтованих та правомірних висновків місцевого господарського суду.
Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи вищезазначене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду першої інстанції відповідає чинному законодавству та матеріалам справи, підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, не вбачається.
Згідно із статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника.
Керуючись статтями 74, 129, 269, 275, 276, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,-
1. Апеляційну скаргу Фермерського господарства «Вікторія-2012» на рішення Господарського суду Сумської області від 14.07.2025 у справі №920/1124/24 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Сумської області від 14.07.2025 у справі №920/1124/24 залишити без змін.
3. Повернути до Господарського суду Сумської області матеріали справи №920/1124/24.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.
Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного суду у порядку та в строк передбаченими ст.ст. 287-289 ГПК України.
Повний текст постанови складено 23.10.2025.
Головуючий суддя О.О. Хрипун
Судді Г.П. Коробенко
В.В. Шапран