вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua
"24" вересня 2025 р. Справа№ 910/612/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого: Гончарова С.А.
суддів: Сибіги О.М.
Тищенко О.В.
за участю секретаря судового засідання Кузьмінської О.Р.,
за участю представника (-ів) згідно протоколу судового засідання від 24.09.2025
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза"
на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 (повний текст складено 23.06.2025)
у справі № 910/612/25(суддя - Ярмак О.М.)
за позовом Заступника керівника Київської міської прокуратури
до відповідача 1 - Київської міської ради
до відповідача 2 - Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза"
третя особа 1 - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кузьменко Юлія Володимирівна
третя особа 2 - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іващенко Наталія Володимирівна
про скасування рішення про державну реєстрацію, визнання незаконним та скасування рішення про передачу в оренду земельної ділянки, визнання відсутнім права користування земельною ділянкою,
Заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до Господарського суду міста Києва з позовною заявою в інтересах держави до Київської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" про скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на неіснуючий об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю (літера А) площею 50 кв.м., визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради про передачу в оренду земельної ділянки площею 0,9511 га з кадастровим номером 8000000000:72:453:0024 на вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі міста Києва та визнання відсутнім у Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" права користування вказаною земельною ділянкою.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 позов задоволено повністю. Скасовано рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27.07.2022, індексний номер 64311961, зі змінами, внесеними рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Н.В. від 26.06.2024, індексний номер 73830039, та здійсненої на їх підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації за Товариством з обмеженою відповідальністю "КІЙ-ПЛАЗА" права власності на нежитлову будівлю (літера А) загальною площею 50 кв.м по вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі міста припинивши вказане право, із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна 2615589180000. Визнано незаконним та скасувано рішення Київської міської ради від 19.09.2024 №126/9934 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "КІЙ-ПЛАЗА" земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових будинків з вбудованим та прибудованим центром громадського харчування на вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі м. Києва". Визнано відсутнім у Товариства з обмеженою відповідальністю "КІЙ-ПЛАЗА" право користування земельною ділянкою площею 0,9511 га (кадастровий номер 8000000000:72:453:0024) вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі міста Києва. Стягнуто з Київської міської ради на користь Київської міської прокуратури 4 542, 00 грн судового збору. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "КІЙ-ПЛАЗА" на користь Київської міської прокуратури 4 542, 00 грн судового збору.
Не погоджуючись з вказаним рішенням, 14.07.2025 (згідно дати звернення до системи "Електронний суд") Товариство з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 у справі № 910/612/25, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 по справі № 910/612/25 та ухвалити нове рішення у справі № 910/612/25 за позовом Заступника керівника Київської міської прокуратури до Київської міської ради та ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА", треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача-2: приватні нотаріуси Київського міського нотаріального округу Кузьменко Юлія Володимирівна та Іващенко Наталія Володимирівна про скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, визнання незаконним та скасування рішення про передачу в оренду земельної ділянки та визнання відсутнім права користування земельною ділянкою, яким відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.
Підставою для скасування рішення суду скаржник зазначив, що посилання позивача, що об'єкта нерухомості як об'єкта матеріального світу ніколи не існувало суперечить його заявам (поведінці) - позовній вимозі про припинення права власності на об'єкт нерухомості за Відповідачем-2, оскільки неможливо припинити того чого немає. У свою чергу, судом першої інстанції проігноровано це та припинено право власності на Об'єкт нерухомості, якого, за твердженням суду першої інстанції, ніколи не існувало як об'єкта матеріального світу, що є абсурдним.
Апелянт вказує, що позивач зобов'язаний був попередньо, до пред'явлення цього позову від власного імені, звернутися з вимогою про вжиття заходів щодо захисту інтересів держави до Міністерства юстиції України, з огляду на повноваження останнього та те, що воно є Держателем реєстру прав, тим більше з огляду на твердження Позивача, що приватними нотаріусами вчинено державну реєстрацію у ДРРП на Об'єкт нерухомості якого не існує як об'єкта матеріального світу.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу скаржник вказує, що у даному випадку ефективним і належним способом захисту буде пред'явлення саме віндикаційного позову (про витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 387 ЦК України)), оскільки, як раз даний, спосіб захисту має поновити порушене право (у разі підтвердження порушення такого права) та вирішити у повній мірі спір про речове право на Земельну ділянку.
Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.07.2025, апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Гончаров С.А., судді Тищенко О.В., Сибіга О.М.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.07.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 у справі № 910/612/25. Витребувано матеріали справи № 910/612/25 у Господарського суду міста Києва. Призначено до розгляду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 у справі № 910/612/25 у судовому засіданні 27.08.2025.
30.07.2025 (згідно дати звернення до системи «Електронний суд») від Заступника керівника Київської міської прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу, який вмотивований тим, що вказаний об'єкт, право власності на який зареєстровано за ТОВ «КІЙПЛАЗА», на земельній ділянці площею 0,9511 га (кадастровий номер 8000000000:72:453:0024) на вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі місті Києва відсутній, та ніколи не існував як об'єкт матеріального світу.
Під час розгляду справи в суді товариство не надало жодних доказів на підтвердження факту існування на спірній земельній ділянці об'єкту нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано за товариством. Отже, заперечення скаржника проти доводів прокурора з посиланням на вказані документи свідчать про перекручування останнім викладеної в них інформації, та не підтверджують наявність на спірній земельній ділянці двоповерхової нежитлової будівлі загальною площею площею 50 кв.м на вул. Кондукторській, 48 у м. Києві (рік побудови 1991), зареєстрованої на праві власності за товариством.
Крім того, безпідставним є посилання скаржника на постанову Солом'янського управління поліції ГУ Національної поліції в м. Києві від 09.07.2025 про закриття кримінального провадження, виходячи з наступного.
Так, прокурор просить суд апеляційної інстанції не долучати вказану постанову Солом'янського управління поліції ГУ Національної поліції в м. Києві від 09.07.2025 про закриття кримінального провадження до матеріалів справи як додатковий доказ, та не враховувати її при прийнятті рішення у даній справі.
09.08.2025 (згідно дати звернення до системи «Електронний суд») від Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" надійшла відповідь на відзив, які вмотивовані тим, що обраний Позивачем спосіб захисту не вирішить між сторонами спір про речове право на Земельну ділянку, Позивачем обрано неналежний та неефективний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові.
Відповідач вказує, що у даному випадку ефективним і належним способом захисту буде пред'явлення саме віндикаційного позову (про витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 387 ЦК України)), оскільки, як раз даний, спосіб захисту має поновити порушене право (у разі підтвердження порушення такого права) та вирішити у повній мірі спір про речове право на Земельну ділянку.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.08.2025 відкладено розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" на рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 у справі № 910/612/25 на 24.09.2025.
15.09.2025 (згідно дати звернення до системи «Електронний суд») від Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" надійшли письмові пояснення до яких долучено дозвіл на розголошення відомостей досудового розслідування у кримінальному проваджені №42024102090000120 від 17.09.2024 (а саме постанови про закриття кримінального провадження від 09.07.2025 прийнятої у рамках кримінального провадження №42024102090000120 від 17.09.2024).
У судове засідання, що відбулось 24.09.2025 з'явились прокурор, представники відповідача-1, відповідача-2 надали свої пояснення щодо суті спору та просили задовольнити вимоги викладені в їх процесуальних документах. Треті особи-1, 2 в судове засідання не з'явились, своїх представників не направили про час, дату та місце судового засідання повідомлені належним чином через систему «Електронний суд».
Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, Північний апеляційний господарський суд встановив наступне.
Як вірно встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, рішенням державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27.07.2022, індексний номер 64311961, зі змінами, внесеними рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Іващенко Н.В. від 26.06.2024, індексний номер 73830039, та здійснено на їх підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю "КІЙ-ПЛАЗА" (відповідач 2.) права власності на нежитлову будівлю (літера А) загальною площею 50 кв.м по вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі міста (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2615589180000).
Рішення Київської міської ради від 19.09.2024 №126/9934 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "КІЙ-ПЛАЗА" земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових будинків з вбудованим та прибудованим центром громадського харчування на вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі м. Києва" передано відповідачу 2. земельну ділянку в оренду на 5 років площею 0,9511 га (кадастровий номер 8000000000:72:453:0024) для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових будинків з вбудованим та прибудованим центром громадського харчування на вул. Кондукторській. 48 у Солом'янському районі міста Києва у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно та віднесено вказану земельну ділянку до земель житлової та громадської забудови.
Звертаючись в суд з указаним позовом прокурор зазначає, що державна реєстрація права власності на неіснуючий об'єкт нерухомого майна - нежитлову будівлю (літера А) площею 50 кв.м. здійснена у порушення вимог законодавства та підлягає скасуванню. А також підлягає визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради про передачу в оренду земельної ділянки площею 0,9511 га з кадастровим номером 8000000000:72:453:0024 на вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі міста Києва та визнання відсутнім у Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" права користування вказаною земельною ділянкою.
Як вбачається з матеріалів справи земельна ділянка площею 0,9511 га (кадастровий номер 8000000000:72:453:0024) на вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі місті Києва на підставі рішення Київської міської ради від 26.04.2007 №498/1159 передавалась в оренду ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових будинків з вбудованим та прибудованим центром громадського харчування.
На підставі рішення Київської міської ради від 13.11.2013 №633/10121 термін дії договору оренди земельної ділянки поновлено на 5 років (договір про поновлення договору оренди земельної ділянки від 12.12.2014 № 1332, термін дії оренди за договором до 12.12.2019).
У подальшому ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" звернулось до Київської міської ради з листом-повідомленням від 23.03.2021 про поновлення вищевказаного договору оренди.
За результатами розгляду листа Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 09.04.2021 поінформував ТОВ "КІИ-ПЛАЗА" щодо втрати ним переважного права на укладення договору оренди на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Як зазначає прокурор в позовній заяві втративши переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:72:453:0024), з метою повторного набуття права користування землею в обхід визначеного ст. 135 Земельного кодексу України порядку, ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" вжило заходів щодо створення уявної законності набуття права власності на відсутній у натурі об'єкт нерухомого майна шляхом здійснення його державної реєстрації, що стало передумовою для передачі Київською міською радою у користування земельної ділянки поза аукціоном у порядку, визначеному ч,2 ст.124, ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, як "власнику" розташованого ній майна.
25.07.2022 за ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" з відкриттям розділу проведена первинна реєстрація права власності на нежитлову будівлю (літера А) площею 18, 2 кв.м на вул. Кондукторській, 48 у м. Києві (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 2615589180000).
Підставою виникнення права власності на нерухоме майно вказана довідка про показники об'єкта нерухомого майна, серія та номер: ГБ-2244, видана 24.02.2022 ТОВ "АРМОВІРБУД", а також технічний паспорт від 26.07.2022. У вказаному технічному паспорті на будівлю зазначено, що об'єкт побудований у 1990 році.
24.06.2024 до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно внесено зміни шляхом збільшення площі нерухомого майна з 18, 2 кв.м на 50 кв.м, а також змінено підставу виникнення права власності у товариства на нерухоме майно шляхом видалення довідки про показники об'єкта нерухомого майна ГБ-2244 від 24.07.2022 та технічного паспорту від 26.07.2022 та додавання довідки про показники об'єкта нерухомого майна, виданої 12.06.2024 ТОВ "КИІВСЕРВІСПЛЮС" та технічного паспорту від 18.06.2024.
ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА", на земельній ділянці площею 0,9511 га (кадастровий номер 8000000000:72:453:0024) на вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі місті Києва відсутній, та ніколи не існував як об'єкт матеріального світу.
Суд першої інстанції задовольняючи позовні вимоги виходив з того, що державна реєстрація за товариством права власності на неіснуючий об'єкт нерухомого майна, який ніби-то розташований на земельній ділянці, власником якої є Київська міська рада, істотно обмежує права власника землі. Київська міська рада у цьому випадку не може використовувати земельну ділянку ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може надати цю землю в оренду будь-кому, окрім особи, за якою зареєстровано нерухоме майно, тобто на даний час, ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА".
На момент передачі вказаної земельної ділянки ТОВ "КІИ-ПЛАЗА" в оренду на підставі рішення Київської міської ради від 26.04.2007 №498/1159 вона була вільна від забудови, будь-які об'єкти нерухомого майна на ній були відсутні, що підтверджується технічною документацією із землеустрою.
Відсутність об'єктів нерухомого майна в натурі на спірній земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:72:453:0024 по вул. Кондукторській, 48 у місті Києві також підтверджується актом обстеження земельної ділянки від 18.02.2019 №19-0116-09, складеним Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) відповідно до Порядку здійснення самоврядного контролю за використанням та охороною земель м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 25.09.2003 №16/890, а також протоколом огляду земельної ділянки від 04.12.2024, проведеного у межах кримінального провадження.
Зокрема, актом встановлено, що станом на 18.02.2019 земельна ділянка не огороджена, вільна від капітальної забудови, на ділянці ростуть зелені насадження (дерева).
З протоколу огляду вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:72:453:0024 не забудована капітальними будівлями. На земельній ділянці розташований об'єкт, візуально схожий на фундамент (бетонну конструкцію для укріплення схилу земельної ділянки), а також зруйнована дерев'яна некапітальна нежитлова будівля, яка із зовнішнього вигляду непридатна для використання. Будь-які інші капітальні будівлі чи споруди, у тому числі двоповерхова нежитлова будівля площею 50 кв.м, на зазначеній земельній ділянці відсутні.
Вказаними документами підтверджується, та сторонами не спростовано, що як на момент первинної передачі ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:72:453:0024 (2007 рік), так і станом на 2019 рік вказана земля була вільна від забудови, будь-які капітальні будівлі на ній відсутні, що спростовують інформацію, викладену в документах, поданих для державної реєстрації права власності ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" на нерухоме майно, з яких вбачається, що вказаний об'єкт побудовано у 1990 році.
Разом з тим, вказане майно не могло бути побудоване до 1990 року у результаті здійснення господарської діяльності ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" у зв'язку з тим, що державна реєстрація товариства як юридичної особи у Єдиному реєстрі державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань була проведена лише 26.02.2003, а отже товариство до 1990 року не існувало, господарську діяльність відповідно не здійснювало, що виключає набуття ним права власності на спірну нежитлову будівлю у вказаний період.
Інформація щодо інших осіб, якими вказане майно могло бути побудовано, а також інформація щодо правових підстав набуття ними права власності на це майно, а також його подальшу передачу у власність ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" - відсутня.
Зокрема, за інформацією Комунального підприємства Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації", викладеною у листах №062/14-9720 від 27.09.2024 та №062/14-12140 від 18.11.2024 по нежитловому фонду нерухоме майно по вул. Кондукторській, 48 на праві власності не реєструвалось, технічна інвентаризація нежитлових будівель за вказаною адресою в КП не замовлялась та не проводилась.
При цьому, будь-які об'єкти нерухомого майна по вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі міста Києва у встановленому законом порядку не вводились в експлуатацію, дозвільні документи на будівництво не видавались та не реєструвались.
Зокрема, за інформацією Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), викладеною в листі №055-10001 від 02.10.2024, вбачається, що згідно з даними електронної бази документообігу Департаменту та даними Міської інформаційно-аналітичної системи забезпечення містобудівної діяльності "Містобудівний кадастр міста Києва", містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва за адресою: вул. Кондукторська, 48 у Солом'янському районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:72:453:0024) не надавались.
У Реєстрі адрес у місті Києві, який ведеться Департаментом згідно з Положенням про реєстр адрес у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 № 337/9394 "Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об'єктів у місті Києві" (зі змінами), відсутні відомості про документи щодо присвоєння адреси об'єктам нерухомого майна, що розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:72:453:0024 на вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі м. Києва.
Крім того, за інформацією, розміщеною на Порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, дозвільні документи щодо будівництва та введення в експлуатацію об'єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці з кадастровим номером 80000000000:72:453:0024 будь-яким фізичним чи юридичним особам не видавались та не реєструвались.
За інформацією Департаменту з питань державного архітектурно- будівельного контролю міста Києва, викладеною в листі №073-3746 від 17.12.2024, дають право на виконання будівельних робіт на земельній ділянці площею 0,9511 га (кадастровий номер 8000000000:72:453:0024).
Аналогічне підтверджується також листом Державної інспекції архітектури та містобудування України №6401/03/18-24 від 13.12.2024.
Отже, зібраними у справі доказами підтверджується, що нежитлова будівля (літ. А) загальною площею 50 кв. м не була побудована, в експлуатацію у встановленому законом порядку не вводилась, та відсутня (не розташована) у натурі на спірній земельній ділянці, а отже як об'єкт нерухомого майна не існує, та право власності на неї у ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" не виникло, оскільки закон не передбачає можливість виникнення права власності на неіснуючі об'єкти нерухомого майна.
Державна реєстрація права власності на вказане майно, що ніби-то розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:72:453:0024, проте фактично як об'єкт нерухомого майна не існує, проведена товариством з порушенням вимог чинного законодавства та спрямована на створення уявної законності набуття товариством права власності на майно з метою незаконного заволодіння земельною ділянкою комунальної власності в обхід встановленому законом порядку.
Зокрема внаслідок таких дій відповідача 2., рішенням Київської міської ради від 19.09.2024 № 126/9934 ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" передано в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,9511 га (кадастровий номер 8000000000:72:453:0024) для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових будинків з вбудованим та прибудованим центром громадського харчування на вул. Кондукторській. 48 у Солом'янському районі міста Києва у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно та віднесено вказану земельну ділянку до земель житлової та громадської забудови.
Рішенням від 19.09.2024 № 126/9934 Київська міська рада надала ТОВ "КІИ-ПЛАЗА" земельну ділянку не для обслуговування та експлуатації майна, право власності на яке зареєстровано за товариством, а для нового будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами ринкової інфраструктури, що також передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями ст. ст. 116, 124, 134, 135 Земельного кодексу України.
Крім того, площа відведеної земельної ділянки (0,9511 га) майже в 190 разів перевищує площу нежитлової будівлі (50 кв.м), право власності на яку зареєстровано за ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА", що свідчить про порушення принципу раціонального використання земель, встановленого ст. 5 Земельного кодексу України.
Суд першої інстанції обґрунтовував своє рішення тим, що державна реєстрація права приватної власності на спірне майно за ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" як на нерухоме майно підлягає скасуванню з огляду на те, що здійснено державну реєстрацію неіснуючих майнових прав на об'єкт, який не існує. Такі права, відповідно до вимог ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не підлягають державній реєстрації.
Суд першої інстанції вказував на те, що ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" не набуло у встановленому законом порядку право власності на спірну будівлю, а державну реєстрацію права власності на це майно проведено за відповідачем за відсутності належних правових підстав для набуття ним такого права.
Таким чином, рішення суду першої інстанції фактично обґрунтовано тим, що рішенням Київської міської ради від 19.09.2024 № 126/9934 ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" передано в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,9511 га (кадастровий номер 8000000000:72:453:0024) для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових будинків з вбудованим та прибудованим центром громадського харчування на вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі міста Києва у зв'язку з набуттям права власності на нерухоме майно та віднесено вказану земельну ділянку до земель житлової та громадської забудови.
Однак, на момент прийняття Київською міською радою вказаного рішення товариство не було власником об'єкта нерухомого майна, а зареєстрована за товариством на праві власності споруда була відсутня в натурі на спірній земельній ділянці.
Таким чином, у ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" завідомо не було підстав претендувати на отримання спірної земельної ділянки на неконкурентних умовах, визначених ч.2 ст. 134 Земельного кодексу України у зв'язку з відсутністю у нього права власності на неіснуючу будівлю, а до спірних правовідносин при передачі землі в оренду підлягали застосуванню норми ст. 135 Земельного кодексу України.
Крім того, вказана земельна ділянка у 2007 році передавалась в оренду ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" для будівництва та експлуатації багатоповерхових житлових будинків вільною від забудови, а також будь-які об'єкти нерухомого майна на ній були відсутні станом на 2019 рік, про що Київраді було достеменно відомо як із затвердженого нею проекту землеустрою, так і з акту обстеження земельної ділянки, проведеного Департаментом земельних ресурсів виконавчого орану Київської міської ради (КМДА) у 2019 році.
З урахуванням вказаних обставин очевидним є те, що при вирішенні питання про повторне (у зв'язку в втратою переважного права на поновлення договору оренди) відведення ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" земельної ділянки територіальної громади міста поза процедурою аукціону у зв'язку з набуттям ним права власності на нерухоме майно, яке ніби-то побудоване до 1991 року, Київська міська рада повинна була проявити розумну обачність та пересвідчитись як в фактичному розташуванні майна на комунальній землі, про відведення якої звернулось товариство на позаконкурентних засадах, так і в законності реєстрації за товариством прав.
За висновком суду першої інстанції рішення Київської міської ради від 19.09.2024 № 126/9934 "Про передачу ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових будинків з вбудованим та прибудованим центром громадського харчування на вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі міста Києва" суперечить ст. ст. 116, 124, 134, 135 Земельного кодексу України, порушує права та законні інтереси власника земельної ділянки - територіальної громади міста Києва, а отже відповідно до ст.ст.16, 21, 391 Цивільного кодексу України, ст. 152 Земельного кодексу України є незаконним та підлягає скасуванню
Як встановлено судом першої інстанції, рішення Київської міської ради від 19.09.2024 № 126/9934 "Про передачу ТОВ "КІЙ-ПЛАЗА" земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоповерхових будинків з вбудованим та прибудованим центром громадського харчування на вул. Кондукторській, 48 у Солом'янському районі міста Києва" суперечить ст. ст. 116, 124, 134, 135 Земельного кодексу України, порушує права та законні інтереси власника земельної ділянки - територіальної громади міста Києва, а отже відповідно до ст.ст.16, 21, 391 Цивільного кодексу України, ст. 152 Земельного кодексу України є незаконним та підлягає скасуванню.
Проте, колегія суддів дослідивши матеріали даної справи, вважає правові висновки суду першої інстанції помилковими та такими, що не відповідають обставинам справи, з огляду на наступне.
У відповідності до ч.1 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено поняття «договір оренди землі» згідно якого, це є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У відповідності до ч. 2 ст. 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів.
У відповідності до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Відповідно до п.1 ч.1 ст. 2 Закону про реєстрацію речових прав державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права користування, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права користування, що унеможливлює ототожнення факту набуття права користування з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права користування необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права користування, такої підстави закон не передбачає.
З огляду на вищезазначені норми права, передача земельної ділянки оренду, що перебуває у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладання з останнім договору оренди такої земельної ділянки, який, у свою чергу, є підставою для реєстрації права користування даною земельною ділянкою, з моменту якої і виникає таке право.
У даному випадку, Земельну ділянку Товариству з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" передано у оренду Київською міською радою на підставі Спірного рішення від 19.09.2024 №126/9934. Однак, у подальшому між відповідачами не було укладено договір оренди Земельної ділянки. А тому, у Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" не виникло право користування Земельною ділянкою на підставі неіснуючого (неукладеного) договору оренди Земельної ділянки та відповідно таке право не було зареєстроване на підставі останнього. У зв'язку з чим, неможливо визнати відсутнім право користування Земельною ділянкою за Товариством з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза", оскільки у нього такого права немає (він лише є володільцем Земельної ділянки).
При цьому, з огляду на зміст відповіді на відзив позивача від 17.02.2025, Товариство з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" не заперечує, що право користування земельною ділянкою з земель комунальної власності виникає на підставі рішення органу місцевого самоврядування та прямо про це вказує у своєму відзиві на позов, проте шляхом укладання з останнім договору оренди такої земельної ділянки, який, у свою чергу, є підставою для реєстрації права користування даною земельною ділянкою, з моменту якого і виникає таке право. Оскільки, не було укладено між Відповідачами договору оренди Земельної ділянки у Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" відсутнє право користування останньою (у нього є лише право володіння)). З огляду на це, неможливо визнавати відсутнім у Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" право користування Земельною ділянкою, оскільки у нього цього права немає.
Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.
Способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16 (провадження № 12-158гс18, пункт 5.5)). Тобто це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі №310/11024/15- ц (провадження №14-112цс19, пункт 14) та від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 (провадження №14-436цс19, пункт 40)).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорювання. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорювання та спричиненим цими діяннями наслідкам (такі висновки сформульовані, зокрема, в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (провадження №14-144цс18, пункт 57), від 11.09.2018 у справі №905/1926/16 (провадження № 12- 187гс18, пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14- 338цс18), від 01.10.2019 у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19, пункт 48), від 09.02.2021 у справі № 381/622/17 (провадження № 14-98цс20, пункт 14), від 15.02.2023 у справі № 910/18214/19 (провадження № 12-8гс22, пункт 9.12)).
Установлені законом матеріально-правові способи захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55, 124 Конституції України та статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (надалі - «Конвенція»), відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту. У пункті 145 рішення від 15.11.1996 у справі «Чахал проти Об'єднаного Королівства» (Chahal v. The United Kingdom), заява №22414/93, ЄСПЛ виснував, що зазначена норма Конвенції гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені у правовій системі тієї чи іншої країни. Отже, ефективний засіб правового захисту в розумінні статті 13 Конвенції повинен забезпечити поновлення саме порушеного права особи, яка звернулася за судовим захистом. Натомість застосування судом неефективного способу захисту створює лише видимість захисту права особи, в той час як насправді таке право залишається незахищеним, що не відповідає статті 13 Конвенції.
Отже, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.
У постанові від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (провадження №14-182цс21) Велика Палата Верховного Суду виснувала, що коли особа звернулася до суду за захистом її порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або інтересу, а суд позов задовольнив, виконання його рішення має настільки, наскільки це можливо, відновити стан позивача, який існував до порушення його права та інтересу, чи не допустити таке порушення. Судове рішення не повинне породжувати стан невизначеності у відносинах позивача з відповідачем і вимагати від них подальшого вчинення узгоджених дій для вичерпання конфлікту.
Крім того, спосіб захисту права або інтересу повинен бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі №522/1528/15-ц (провадження №14-67цс20)).
Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 63)).
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об'єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб'єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26.01.2021 у справі №522/1528/15-ц (пункт 82) від 08.02.2022 у справі №209/3085/20 (пункт 24)).
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (пункт 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.02.2021 у справі №925/642/19, пункт 99 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06.04.2021 у справі №910/10011/19).
При цьому, Верховний Суд вже неодноразово наголошував на тому, що право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним (пункт 57 постанови від 05.06.2018 у справі № 338/180/17), тому суд повинен відмовляти у задоволенні позовної вимоги, яка не відповідає ефективному способу захисту права чи інтересу (правовий висновок викладений у пунктах 72- 76 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц).
У даному випадку, слід враховувати те, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" не набув права користування Земельною ділянкою, оскільки не укладав з Київською міською радою договір оренди Земельної ділянки на підставі Спірного рішення від 19.09.2024 №126/9934. А тому, як зазначено вище, неможливо визнати відсутнім право користування Земельною ділянкою за Відповідачем-2, оскільки у нього такого права немає. Однак, Земельна ділянка знаходиться у володінні Відповідача-2 з огляду це Спірне рішення від 19.09.2024 №126/9934 та наявність інформації у ДРРП про реєстрацію Земельної ділянки за Відповідачем-2 проведеної 12.12.2014 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Тетяною Миколаївною на підставі договору про поновлення договору оренди земельної ділянки №1332 від 12.12.2014 строк дії якого закінчився 12.12.2019 (оскільки з огляду на положення ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація лише є офіційним визнанням та підтвердженням державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав). А тому, з огляду на це, скасування Спірного рішення від 19.09.2024 №126/9934 не відновить стан Позивача, який існував до можливого порушення його прав та інтересів, не усуне стан невизначеності щодо Земельної ділянки у відносинах між Позивачем та Відповідачами та не усуне необхідності у повторному зверненні до суду, що є порушенням принципів верховенства права та процесуальної економії. У зв'язку з цим та тим, що обраний Позивачем спосіб захисту не вирішить між сторонами спір про речове право на Земельну ділянку, Позивачем обрано неналежний та неефективний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові.
При цьому, слід враховувати те, що позовні вимоги про скасування рішення органу місцевого самоврядування/влади є неналежними, зокрема неефективними, способами захисту права власника. Їхнє задоволення не відновить володіння майном. Тому не допускається відмова у віндикаційному позові, наприклад, з тих мотивів, що рішення органу влади, певний документ, рішення, відомості чи запис про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно не визнані незаконними або що позивач їх не оскаржив (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц (пункти 99, 100), від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 (пункти 86, 94, 147), від 05.12.2018 у справі № 522/2202/15-ц (пункти 73-76), від 21.08.2019 у справі №911/3681/17 (пункти 38-39), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (пункт 34), від 11.02.2020 у справі № 922/614/19 (пункт 50), від 30.06.2020 у справі №19/028-10/13 (пункт 10.29), від 23.11.2021 у справі №359/3373/16-ц (пункти 148-151, 153, 154, 167, 168).
Отже, власник, майно якого вибуло з його законного володіння, може захистити своє майнове право шляхом пред'явлення віндикаційного позову (про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 ЦК України) без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами) (правова позиція викладена у пунктах 143 - 151 постанови Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2024 у справі №204/8017/17).
А тому, у даному випадку ефективним і належним способом захисту буде пред'явлення саме віндикаційного позову (про витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 387 ЦК України)), оскільки, як раз даний, спосіб захисту має поновити порушене право (у разі підтвердження порушення такого права) та вирішити у повній мірі спір про речове право на Земельну ділянку.
Інші доводи, на які посилалися сторони під час розгляду даної справи, залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги, як необґрунтовані та такі, що не спростовують висновків суду щодо задоволення позову.
Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).
Судом враховується, що Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" у рішенні від 18.07.2006 та у справі "Трофимчук проти України" у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. У даній справі апеляційний суд дійшов висновку, що скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:
1) неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;
4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення першої інстанції слід скасувати, а позовні вимоги задовольнити за встановлених судом обставин.
Колегія суддів вважає, що при прийнятті рішення судом першої інстанції мале місце невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, тому рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 у справі № 910/612/25 підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог Заступника керівника Київської міської прокуратури.
З огляду на викладене, судова колегія приходить до висновку про те, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" на рішення Господарського суду міста Києва від 20.02.2025 у справі № 910/12022/24 обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.
З урахуванням задоволення апеляційної скарги, понесені судові витрати за розгляд справи в суді апеляційної та першої інстанції (судовий збір) покладається на прокурора в порядку ст. 129 ГПК України.
Керуючись ст. ст. 2, 129, 269, 270, п. 2 ч. 1 ст. 275, ст. 277, 281, 282 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" - задовольнити.
Рішення Господарського суду міста Києва від 10.06.2025 у справі № 910/612/25 - скасувати.
Прийняти нове рішення, яким у задоволені позовних вимог Заступника керівника Київської міської прокуратури - відмовити.
Стягнути з Київської міської прокуратури (03150, Україна, м. Київ, вул. Предславинська, 45/9, ідентифікаційний код юридичної особи 02910019) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Кій-плаза" (01001, Україна, м. Київ, вулиця Антоновича, буд. 131, ідентифікаційний код юридичної особи 32374189) 13 626 (тринадцять тисяч шістсот двадцять шість) грн 00 коп. судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.
Матеріали справи повернути до Господарського суду міста Києва.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, передбаченому ст. 286 - 291 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст складено 21.10.2025
Головуючий суддя С.А. Гончаров
Судді О.М. Сибіга
О.В. Тищенко