22.10.25
22-ц/812/1691/25
22 жовтня 2025 року м. Миколаїв
справа №478/387/25
провадження №22-ц/812/1691/25
Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
головуючого Локтіонової О. В.,
суддів: Крамаренко Т. В., Ямкової О. О.,
із секретарем судового засідання - Повертайленко Ю. В.,
за участі:
представника позивача - ОСОБА_1 ,
відповідача - ОСОБА_2 ,
представника відповідача - ОСОБА_3 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_4 , яка подана через її представника ОСОБА_1 , на рішення Казанківського районного суду Миколаївської області від 29 липня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Томашевського О. О. у приміщенні суду у селищі Казанка Миколаївської області, за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_2 про стягнення орендної плати та розірвання договору оренди землі,
Короткий зміст позовних вимог
11 квітня 2025 року ОСОБА_4 звернулася до суду з зазначеним вище позовом, який обґрунтовувала наступним.
Позивач зазначала, що вона є власницею земельної ділянки з кадастровим номером 4823680800:06:000:0078, площею 13,6823 га, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в межах території Великоолександрівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області, яку успадкувала після смерті ОСОБА_5
28 березня 2011 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 було укладено договір оренди вказаної вище земельної ділянки строком на 49 років, за умовами якого орендна плата вноситься у формі та розмірі 3% від вартості нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У пункті 13 договору визначено, що розмір орендної плати переглядається раз на рік, зокрема, у разі зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
У квітні 2018 року ОСОБА_4 зверталася до суду з вимогою про розірвання цього договору та стягнення орендної плати за період 2011-2017 рр.
Рішенням Казанківського районного суду Миколаївської області від 20 серпня 2018 року у справі №478/566/18 її було відмовлено у задоволенні позовних вимог, оскільки отриманий орендодавцем розмір орендної плати перевищував розмір заявлених позовних вимог.
Позивач вказувала, що станом на 26 жовтня 2024 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 435 828,01 грн.
Враховуючи коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що є об'єктом оренди, становила у 2011-2014 рр. - 276 674,24 грн, у 2015 році - 345 566,13 грн, у 2016 - 2023 рр. - 414 679,36 грн, у 2024 році - 435 828,01 грн.
Отже за період 2011-2024 рр. розмір орендної плати загалом становив 156 165,78 грн (орендна плата за 2011 - 2014 рр. по 8300,23 грн, за 2015 р. - 10 366,98 грн, за 2016-2023 рр. - по 12 440,38 грн, за 2024 р. - 13 074,84 грн).
Перед укладенням вказаного договору оренди ОСОБА_2 передав ОСОБА_5 70 000 грн в рахунок оплати орендної плати.
Таким чином, частково у 2018 році та з 2019 до 2024 рр. включно орендар не сплатив орендодавцю орендну плату в сумі 86 165,78 грн (156 165,78 - 70 000).
Посилаючись на те, що відповідачу достеменно відомо про зміну орендодавця з ОСОБА_5 на неї, орендар неодноразово порушував умови договору оренди землі, систематично не сплачував орендну плату в повному обсязі, зокрема у 2019-2024 рр, позивач просила: розірвати договір оренди землі, укладений 28 березня 2011 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 4823680800:06:000:0078, площею 13,6823 га, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в межах території Великоолександрівської сільської ради Казанківського району Миколаївської області; стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 86 165,78 грн орендної плати, обрахованої без вирахування податків та інших обов'язкових платежів; стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 судовий збір у розмірі 1937,92 грн та витрати на професійну правничу допомогу у сумі 20 000 грн.
Позиція відповідача у суді першої інстанції
Відповідач заперечував проти задоволення позову, зазначаючи, що дійсно 28 березня 2011 року між ним та ОСОБА_5 було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 4823680800:06:000:0078, площею 13,6823 га, строком на 49 років. До теперішнього часу ОСОБА_4 не надала йому документів про те, що вона є спадкоємцем орендодавця ОСОБА_5 , як то вимагає ст.148-1 ЗК України. Натомість вона уклала 19 листопада 2024 року договір оренди земельної ділянки з приватним підприємством «Добриня-2014».
Заборгованість з орендної плати відсутня, оскільки 24 жовтня 2010 року ОСОБА_5 отримав 70 000 грн в рахунок орендної плати, що підтверджується розпискою. ОСОБА_4 не зверталася до нього з пропозицією щодо змін у договорі оренди землі.
Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції
Рішенням Казанківського районного суду Миколаївської області від 29 липня 2025 року у задоволені позову ОСОБА_4 відмовлено.
Ухвалюючи таке рішення, суд першої інстанції виходив з того, що позивачкою не було доведено наявності заборгованості відповідача перед орендодавцем за сплату орендної плати, а тому відсутні підстави як для стягнення орендної плати, так і для розірвання договору оренди землі.
Судом зазначено, що договором оренди землі не було передбачено обчислення розміру орендної плати з урахуванням коефіцієнтів індексації.
Узагальнені доводи апеляційної скарги
Не погодившись з рішенням суду, ОСОБА_4 через свого представника ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просила рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення її позовної заяви.
Обґрунтовуючи свою скаргу, позивач зазначала, що станом на дату звернення до суду з позовом сума орендної плати з 2011 року до 2024 року включно становила 156 165,78 грн. Отримані спадкодавцем 70 000 грн не покривають сукупний розмір орендної плати за 2011-2024 роки, визначеної з урахуванням індексації. Крім того, сплата частини орендної плати наперед не звільняє орендаря від обов'язку враховувати індексацію в майбутніх періодах. Внаслідок порушення відповідачем істотних умов договору оренди землі в частині сплати орендної плати, вона була позбавлена значною мірою того, на що б розраховувала при укладенні цього договору.
За такого вважала, що її позовні вимоги є обґрунтованими і підлягали задоволенню.
У скарзі позивачка вказала, що її витрати на професійну правничу допомогу у суді апеляційної інстанції будуть становити 20 000 грн.
Доводи інших учасників справи
Відповідачем подано відзив на апеляційну скаргу, у якому висловлена його незгода з заявленими позивачкою позовними вимогами, бо вони є безпідставними. Відповідач вказав, що заборгованість по орендній платі відсутня.
Фактичні обставини справи
28 березня 2011 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, за яким орендодавець передав у користування орендарю земельну ділянку площею 13,6823 га, строком на 49 років.
У пункті 5 цього договору зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 156 325,86 грн.
У пункті 9 вказаного вище договору сторони визначили, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від вартості нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Пункт 10 договору викладений у такій редакції: «Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації».
У пункті 13 договору вказано, що розмір орендної плати переглядається раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Пункт 36 договору передбачає, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку. Дія договору припиняється шляхом його розірвання: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором; внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_5 помер.
ОСОБА_4 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 08 листопада 2017 року набула право власності на земельну ділянку площею 13,6823 га з кадастровим номером: 4823680800:06:000:0078 після смерті рідного брата ОСОБА_5 .
Рішенням Казанківського районного суду Миколаївської області від 20 серпня 2018 року у справі №478/566/18 позов ОСОБА_4 до ОСОБА_2 про розірвання договору оренди землі та стягнення орендної плати за період з 2011 р. до 2017 р. залишено без задоволення. Цим рішенням встановлено, що в рахунок сплати орендної плати за вказаним вище договором ОСОБА_2 сплатив ОСОБА_5 70 000 грн, що підтверджується розпискою.
З наданої позивачкою копії листа Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру «Про індексацію нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік» вбачається, що коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік становив 1,051, а у період 2011-2013 рр. - 1,0; у 2014 р. - 1,249; у 2015 році - 1,2; у період 2016-2022 рр. - 1,0.
Згідно з витягом з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 26.10.2024 нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки становила 435 828,01 грн.
17 грудня 2024 року ОСОБА_4 сплатила податок на доходи фізичних осіб у сумі 12 200,00 грн за отриманою податковою вимогою від 24 жовтня 2024 року на суму 11 096,39 грн.
18 січня 2018 року ОСОБА_4 засобами поштового зв'язку надсилала ОСОБА_2 заяву про виплату орендної плати за 2011-2017 рр., копію свідоцтва про право на спадщину та копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Позиція апеляційного суду та нормативно-правове обґрунтування
Згідно з вимогами статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Вивчивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, відзив, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією із суттєвих умов договору оренди.
Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
За положеннями частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 вказала, що «під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Тож підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Самий лише факт систематичного порушення договорів оренди землі у виді повної несплати орендної плати є підставою для розірвання таких договорів, незважаючи на те, чи надалі була повністю сплачена зазначена заборгованість. Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати)».
Згідно з положенням частини першої статті 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Верховний Суд у складі Касаційного господарського суду у постанові від 16 березня 2020 року у справі № 922/1658/19 дійшов висновку про те, що нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати. Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України «Про оренду землі» та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі. Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.
Відповідно до статей 76, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
За правилами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 , суд першої інстанції виходив з того, що позивачкою не доведено наявності заборгованості відповідача перед орендодавцем за орендною платою, а тому відсутні підстави як для стягнення орендної плати, так і для розірвання договору оренди землі.
Судом також зазначено, що договором оренди землі не передбачено обчислення розміру орендної плати з урахуванням коефіцієнтів індексації.
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду, оскільки він відповідає обставинам справи та вимогам законодавства.
Досліджені докази свідчать, що сторони договору оренди землі від 28.03.2011 погодили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 156 325,86 грн. Орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3% від вартості нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 4689,78 грн. Сторони не погодили обчислення розміру орендної плати з автоматичним урахуванням індексації, про що свідчить пункт 10 договору. Це підтверджується також змістом пункту 13, у якому вказано, що розмір орендної плати, серед іншого, переглядається раз на рік у разі зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.
Первісний орендодавець у 2010 році отримав за вказаним договором оренди 70 000 грн орендної плати, що включає орендну плату за 2011-2024 роки (4689,78 грн х 14 років = 65 656,92 грн).
Отже, виходячи з заявлених позовних вимог ОСОБА_4 , відповідач не має невиконаних зобов'язань перед нею з виплати орендної плати, а тому суд першої інстанції дійшов до правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_4 .
Що стосується посилань позивачки на те, що відповідач повинен був їй виплачувати орендну плату з урахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, то вони є хибними.
Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. У спірному договорі сторони такого також не передбачили.
Водночас, з урахуванням умов договору, сторони договору оренди землі могли переглядати розмір орендної плати щорічно у разі зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. Проте, як вбачається з матеріалів справи, позивачка з такою вимогою до орендаря не зверталася, додаткових угод з цього приводу не укладалося.
Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правильно встановив характер правовідносин, у мотивувальній частині рішення зазначив відповідні норми земельного законодавства, навів їх зміст, дав оцінку наданим сторонами доказам.
Судом дотримані вимоги цивільного процесуального закону, всебічно, повно й об'єктивно з'ясовані обставини справи та надана їм належна оцінка.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення; скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (пункти 1 і 2 частини 1 статті 374 ЦПК України).
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи зазначене, апеляційний суд вважає, що оскаржуване судове рішення зміні або скасуванню не підлягає, оскільки є законним та обґрунтованим.
Щодо судових витрат
Згідно з частинами першою, другою статі 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Інші судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до підпунктів «б», «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України постанова суду апеляційної інстанції складається, крім іншого, з нового розподілу судових витрат, понесених у зв'язку із розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення та розподілу судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Враховуючи, що апеляційна скарга ОСОБА_4 підлягає залишенню без задоволення, судові витрати за розгляд справи в суді апеляційної інстанції покладаються на позивачку.
Керуючись ст.374, 375, 382 ЦПК України, суд
Апеляційну скаргу ОСОБА_4 , яка подана через її представника ОСОБА_1 , залишити без задоволення, а рішення Казанківського районного суду Миколаївської області від 29 липня 2025 року - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і у випадках, передбачених ст.389 ЦПК України, може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Головуючий О. В. Локтіонова
Судді Т. В. Крамаренко
О. О. Ямкова
Повне судове рішення складено 23 жовтня 2025 року.