22 вересня 2025 року № 320/38291/25
Київський окружний адміністративний суд у складі головуючого судді Щавінського В.Р., при секретарі судового засідання Ставничому Н.В., за участю: позивача - ОСОБА_1 , представників позивача - Імірової Ю.В., Мельника М.І., представника відповідача - Засімчук А.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами спрощеного позовного провадження адміністративну справу за позовом ОСОБА_1 до Головного управління ДПС у м. Києві про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень - рішень,
ОСОБА_1 звернулась до Київського окружного адміністративного суду з позовом до Головного управління ДПС у м. Києві в якому просить визнати протиправними та скасувати податкові повідомлення рішення від 30.04.2025 №№39552240203, 39559240203, 39562240203.
Ухвалою Київського окружного адміністративного суду від 05.08.2025 відкрито провадження в адміністративній справі та вирішено здійснювати розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що дохід, отриманий фізичною особою від продажу об'єкта незавершеного будівництва шляхом відступлення права вимоги за договором про участь у фонді фінансування будівництва оподатковується у порядку, передбаченому підпунктами 171.1-171.2 статті Податкового кодексу України за ставкою 5%. Наголошувала, що цей обов'язок нею виконаний у повному обсязі, а доводи відповідача про необхідність утримання з такого доходу податку на доходи фізичних осіб у розмірі 18%, не ґрунтуються на вимогах закону, оскільки позивач не є підприємцем та здійснені ним операції з продажу майнових прав не містять ознак підприємницької діяльності, а отже вона не є платником зазначених податків. Жодним діючим нормативно-правовим актом не встановлено заборони фізичній особі отримувати дохід в процесі реалізації її прав та законних інтересів. Позивач також вказувала на процедурні порушення проведення перевірки відповідачем.
Відповідачем до суду подано відзив на позовну заяву, відповідно до якого проти задоволення позовних вимог заперечує з підстав правомірності прийняття оскаржуваних податкових повідомлень - рішень, оскільки норми п. 172.2 ст. 172 ПК України не містять прямої вказівки на оподаткування за встановленим нею правилом доходу від продажу майнових прав на об'єкт нерухомості, підстав для оподаткування такого доходу за ставкою 5% немає.
Представники позивача та позивач у судових засідання позовні вимоги підтримали, просили суд задовольнити даний позов у повному обсязі.
Представник відповідача проти позову заперечував, просив суд відмовити у задоволенні даного позову.
Дослідивши наявні у матеріалах справи докази та з'ясувавши обставини справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
На підставі п.п. 20.1.4 ст. 20, п.п. 78.1.4 ст. 78, ст. 79, п. 82.2 ст. 82 ПК України та відповідно до наказу від 05.02.2025 №763-п, Головним управлінням ДПС у м. Києві проведено документальну позапланову невиїзну перевірку платника податків - фізичної особи ОСОБА_1 за результатами якої 21.03.2025 складено акт №24120/Ж5/26-15-24-02-03/ НОМЕР_1 «Про результати документальної позапланової невиїзної перевірки з питань дотримання вимог своєчасності, достовірності, повноти нарахування та сплати податку на доходи фізичних осіб та військового збору до бюджету з отриманого доходу у вигляді позитивної різниці між сумою коштів, отриманих платником податку від інших осіб внаслідок відступлення на їх користь права вимоги за договором про участь у фонді фінансування будівництва, та сумою коштів, внесених платником податку до такого фонду за цим договором, платника податків - фізичної особи ОСОБА_1 (рнокпп НОМЕР_1 ) за період з 01.01.2018 по 31.12.2020» (далі по тексту - Акт перевірки).
Актом перевірки встановлені наступні порушення:
- п.п. «а» п. 176.1 ст. 176, п. 44.1, п. 44.3 ст. 44 ПК України, не надано до перевірки Книги обліку доходів і витрат для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу;
- п.п. 168.2.1 п. 168.2, п.п. 168.1.3 п. 168.1 ст. 168 ПК України з урахуванням вимог п.п. 164.2.13 п. 164.2 ст. 164 ПК України, не сплачено до бюджету податок на доходи фізичних осіб у загальному розмірі 549652,10грн. (у тому числі за 2018 рік - 124440,71грн., за 2019 рік - 128967,79грн. та за 2020 рік - 296243,60грн.);
- п.п. 1.2, п.п. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 Розділу ХХ Перехідних положень ПК України, не нараховано та не перераховано до бюджету військовий збір за 2018-2020 роки у загальній сумі 653,46грн. (за 2018 рік - 207,24грн., за 2019 рік - 193,74грн., за 2020 рік - 252,48грн.).
Не погоджуючись з висновками Акту перевірки, позивачем 09.04.2025 подано заперечення, за результатам розгляду яких відповідач листом від 23.04.2025 №10646/Ж12/26-15-24-02-03-06 залишив їх без змін, а заперечення - без задоволення.
На підставі встановлених порушень відповідачем 30.04.2025 прийняті податкові повідомлення - рішення:
№39552240203, яким за порушення п.п. 168.2.1 п. 162.2, п.п. 168.1.3 п. 168.1 ст. 168 ПК України з урахуванням вимог п.п. 164.2.13 п. 164.2 ст. 164 ПК України позивачу визнано суму грошового зобов'язання з податку на доходи фізичних осіб, що сплачується фізичними особами за результатами річного декларування у розмірі 549625,10грн. за податковим зобов'язанням та 63352,13грн. за штрафними (фінансовими) санкціями;
№39559240203, яким за порушення п.п. 1.2, п.п. 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 Розділу ХХ Перехідних положень ПК України позивачу визначено суму грошового зобов'язання з військового збору у розмірі 653,46грн. за основним зобов'язанням та 100,25грн. за штрафними (фінансовими) санкціями;
№39562240203, яким за порушення п.п. «а» п. 176.1 ст. 176, п. 44.1, п. 44.3 ст. 44 ПК України позивачу визначено суму штрафних (фінансових) санкцій у розмірі 1020,00грн.
У порядку адміністративного оскарження рішенням ДПС України від 11.07.2025 №20032/6/99-00-06-01-02-06 податкові повідомлення - рішення від 30.04.2025 залишені без змін, а скарга без задоволення.
Позивач, вважаючи оскаржувані рішення протиправними, звернувся до суду за захистом своїх прав.
Надаючи правову оцінку обставинам, що склалися між сторонами, суд зазначає наступне.
Частиною 2 статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Відносини, що виникають у сфері справляння податків і зборів регулює Податковий кодекс України, який зокрема визначає вичерпний перелік податків та зборів, що справляються в Україні, та порядок їх адміністрування, платників податків та зборів, їх прав та обов'язки, компетенцію контролюючих органів, повноваження і обов'язки їх посадових осіб під час адміністрування податків, а також відповідальність за порушення податкового законодавства.
Відповідно до п. 75.1 ст. 75 ПК України контролюючі органи мають право проводити камеральні, документальні (планові або позапланові; виїзні або невиїзні) та фактичні перевірки.
Камеральні та документальні перевірки проводяться контролюючими органами в межах їх повноважень виключно у випадках та у порядку, встановлених цим Кодексом, а фактичні перевірки - цим Кодексом та іншими законами України, контроль за дотриманням яких покладено на контролюючі органи.
Види документальних перевірок, порядок планування, проведення та оформлення їх результатів, що проводяться контролюючим органом, визначеним підпунктом 41.1.2 пункту 41.1 статті 41 цього Кодексу, встановлюються Митним кодексом України.
Згідно з п.п. 75.1.2 п. 75.1 ст. 75 ПК України документальною перевіркою вважається перевірка, предметом якої є своєчасність, достовірність, повнота нарахування та сплати усіх передбачених цим Кодексом податків та зборів, а також дотримання валютного та іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, дотримання роботодавцем законодавства щодо укладення трудового договору, оформлення трудових відносин з працівниками (найманими особами) та яка проводиться на підставі податкових декларацій (розрахунків), фінансової, статистичної та іншої звітності, регістрів податкового та бухгалтерського обліку, ведення яких передбачено законом, первинних документів, які використовуються в бухгалтерському та податковому обліку і пов'язані з нарахуванням і сплатою податків та зборів, виконанням вимог іншого законодавства, контроль за дотриманням якого покладено на контролюючі органи, а також отриманих в установленому законодавством порядку контролюючим органом документів та податкової інформації, у тому числі за результатами перевірок інших платників податків.
Документальна позапланова перевірка не передбачається у плані роботи контролюючого органу і проводиться за наявності хоча б однієї з підстав, визначених цим Кодексом.
Підпунктом 78.1.4 п. 78.1 ст. 78 ПК України визначено, що документальна позапланова перевірка здійснюється з таких підстав: виявлено недостовірність даних, що містяться у податкових деклараціях, поданих платником податків, якщо платник податків не надасть пояснення та їх документальні підтвердження на письмовий запит контролюючого органу, в якому зазначено виявлену недостовірність даних та відповідну декларацію протягом 15 робочих днів з дня, наступного за днем отримання запиту.
Таким чином, направлення платнику податків запиту про надання пояснень та їх документального підтвердження є обов'язковою передумовою здійснення документальної позапланової виїзної перевірки.
Зазначені у підпункті 78.1.4 пункту 78.1 статті 78 ПК України обставини є юридичним фактом, з настанням якого законодавець пов'язує подальшу реалізацію контролюючим органом свого права на проведення документальної позапланової перевірки.
При цьому, факти, які свідчать про недостовірність даних, що містяться у податкових деклараціях, можуть бути підставою для проведення перевірки лише у випадку, коли сумніви не усунуті наданими поясненнями та документальними підтвердженнями.
За таких обставин, платник податків зобов'язаний подавати інформацію, визначену в запиті контролюючого органу, та її документальне підтвердження, а у контролюючого органу є право на їх відповідну оцінку. Якщо ці пояснення не обґрунтовані або документально не підтверджені, перевірка може бути призначена.
Вказані правові висновки також викладені в постанові Верховного Суду від 22 травня 2024 року у справі № 340/553/22.
З матеріалів справи судом встановлено, що позапланова невиїзна перевірка позивача була проведена на підставі п.п. 78.1.4 ст. 78 ПК України та наказу Головного управління від 05.02.2025 №763-п.
У той же час, контролюючим орган не було направлено позивачу запит про надання пояснень та їх документального підтвердження, що не заперечується учасниками справи.
Під час перевірки контролюючим органом встановлено, що відповідно відомостей, зазначених в рядку 10.9 («Інші доходи») податкової декларації про майновий стан і доходи за 2018 рік, ОСОБА_1 отримала дохід у сумі 938106,40 грн., з яких визначила податок на доходи фізичних осіб у сумі 46 905, 32 грн. (за ставкою 5%) та військовий збір у сумі 14071,60 грн.
Головним управлінням ДФС у м. Києві направлено позивачу лист від 16 липня 2019 року №84118/М/26-15-13-04-20 щодо підтвердження необхідними документами відомостей, зазначених в податковій декларації про майновий стан та доходи за 2018 рік.
На лист Головного управління ДФС у м. Києві від 16 липня 2019 року № 84118/М/26-15-13-04-20 позивачем надана відповідь листом від 01 серпня 2019 року № б/н (вх. Головного управління ДФС у м. Києві від 01 серпня 2019 року №13765/ДЗН) в якій зазначено, що в податковій декларації про майновий стан та доходи за 2018 рік задекларовано дохід у вигляді позитивної різниці між сумою коштів, отриманих платником податку від інших осіб внаслідок відступлення на їх користь права вимоги за договором про участь у фонді фінансування будівництва (у тому числі, якщо таке відступлення здійснено на підставі договору купівлі-продажу), та сумою коштів, внесених платником податку до такого фонду за цим договором та застосовано ставку податку на доходи фізичних осіб у розмірі 5 %.
Також, контролюючим органом під час перевірки встановлено, що позивачем відповідно відомостей, зазначених в рядку 10.10 («Інші доходи») податкової декларації про майновий стан і доходи за 2019 рік, отримано дохід у сумі 974176,38 грн. з яких визначено податок на доходи фізичних осіб у сумі 48708, 84 грн. (за ставкою 5%) та військовий збір у сумі 14612,65 грн.
Контролюючим органом позивачу направлено лист від 14 липня 2020 року № 88261 щодо підтвердження необхідними документами відомостей, зазначених в податковій декларації про майновий стан та доходи за 2019 рік.
На лист Головного управління ДПС у м. Києві від 14 липня 2020 року № 88261 позивачем надана відповідь листом від 04 серпня 2020 року № б/н (вх. ГУ ДПС у м. Києві від 04 серпня 2020 року № М/10919/ДЗН), в якій зазначено, що в податковій декларації про майновий стан та доходи за 2019 рік задекларовано дохід у вигляді позитивної різниці між сумою коштів, отриманих платником податку від інших осіб внаслідок відступлення на їх користь права вимоги за договором про участь у фонді фінансування будівництва (у тому числі, якщо таке відступлення здійснено на підставі договору купівлі-продажу), та сумою коштів, внесених платником податку до такого фонду за цим договором та застосовано ставку податку на доходи фізичних осіб у розмірі 5 %.
Також, відповідачам встановлено, що відповідно відомостей, зазначених в рядку 10.10 («Інші доходи») податкової декларації про майновий стан і доходи за 2020 рік, позивач отримала дохід у сумі 2255488,00 грн. з яких визначила податок на доходи фізичних осіб у сумі 112774,40 грн. (за ставкою 5%) та військовий збір у сумі 33832,32 грн.
У зв'язку з цим, позивачу направлено лист Головного управління ДПС у м. Києві від 24 травня 2021 року №11024/1/26-15-24-02-2 щодо підтвердження необхідними документами відомостей, зазначених в податковій декларації про майновий стан та доходи за 2020 рік.
На лист Головного управління ДПС у м. Києві від 24 травня 2021 року № 11024/1/26-15-24-02-2 платником податків надана відповідь листом від 11 червня 2021 року № б/н (вх. ГУ ДПС у м. Києві від 11 червня 2021 року № М/2701), в якій зазначено, що в податковій декларації про майновий стан та доходи за 2020 рік задекларовано дохід у вигляді позитивної різниці між сумою коштів, отриманих платником податку від інших осіб внаслідок відступлення на їх користь права вимоги за договором про участь у фонді фінансування будівництва (у тому числі, якщо таке відступлення здійснено на підставі договору купівлі-продажу), та сумою коштів, внесених платником податку до такого фонду за цим договором та застосовано ставку податку на доходи фізичних осіб у розмірі 5 %.
Крім того, позивачу направлено лист Головного управління ДПС у м. Києві від 03 травня 2023 року №18209/1/26-15-24-02-03-09 щодо надання пояснень та їх документальних підтверджень щодо правильності та повноти нарахування податку на доходи фізичних осіб із отриманого доходу, задекларованого за 2018 - 2020 роки, на який надано відповідь листом без дати та без номеру (вх. ГУ ДПС у м. Києві від 08 червня 2023 року № М/1284), в якому зазначено про правомірність застосування платником податку ставки по податку на доходи фізичних осіб у розмірі 5% в поданих податкових деклараціях про майновий стан та доходи за 2018 - 2020 роки.
На підтвердження задекларованого доходу в р.10.9 «інші доходи» за 2018 рік до перевірки фізичною особою ОСОБА_1 листом від 12 березня 2025 № б/н (вх. ГУ ДПС у м. Києві від 13 березня 2025 року № 25982/6/Г) надано документи, а саме:
- договір № 26/09/2018-295/79-1П від 26 вересня 2018 року про передання прав та обов'язків за договором № 295/79 від 07 червня 2016 року про участь у Фонді фінансування будівництва від 26 вересня 2018 року, договір від 07 червня 2016 року № 295/79 про участь у фонді фінансування будівництва, платіжне доручення № 1 від 25 вересня 2018 року, платіжне доручення № 2 від 25 вересня 2018 року, платіжне доручення № 11 від 26 вересня 2018 року.
Відповідно до договору від 26 вересня 2018 року № 26/09/2018-295/79-1П, позивач протягом 2018 року здійснила передачу прав та обов'язків за договором про участь у фонді фінансування будівництва на користь фізичної особи ОСОБА_2 (новий довіритель) та отримала дохід у сумі 1 504 562,40грн.
Фактичне отримання доходу ОСОБА_1 в сумі 1504562,40грн. від фізичної особи ОСОБА_2 підтверджено наданим платіжним дорученням № 11 від 26 вересня 2018 року.
Відповідно договору від 07 червня 2016 року № 295/79 про участь у Фонді фінансування будівництва (надалі - ФФБ), ОСОБА_1 (Довіритель) дає згоду на участь у ФФБ, бере на себе зобов'язання виконувати правила ФФБ, передавати кошти ТОВ «Фінансова компанія Прайм» (Управитель) в управління з метою отримання від Забудовника об'єкта інвестування у власність та встановлює обмеження щодо окремих дій. Управителя з управління цими коштами, а Управитель приймає кошти в управління, зараховує кошти на рахунок ФФБ з подальшим використанням цих коштів. Об'єкт будівництва за договорами про участь у ФФБ: частина комплексу «Житлове та культурно- побутове будівництво на вул. Метрологічній у Голосіївському районі м. Києва (житлові будинки).
Згідно платіжного доручення № 1 від 25 вересня 2018 року, ОСОБА_1 (Довіритель) перерахувала кошти в управління ТОВ «Фінансова компанія Прайм» (Управителю) за договором про участь у Фонді фінансування будівництва у 2018 році у сумі 552640,00грн.
На підтвердження задекларованого доходу в р.10.10 «інші доходи» за 2019 рік ОСОБА_1 листом від 12 березня 2025 року №б/н (вх. ГУ ДПС у м. Києві від 13 березня 2025 року №25982/6/Г) надано документи, а саме:
- договір № 17/12/2019-791/1-1П від 17 грудня 2019 року про передання прав та обов'язків за договором № 791/1 від 15 січня 2019 року про участь у Фонді фінансування будівництва, договір № 791/1 від 15 січня 2019 року про участь у фонді фінансування будівництва, платіжне доручення № 4 від 06 серпня 2019 року, платіжне доручення № 2 від 17 грудня 2019 року, платіжне доручення № 3 від 06 серпня 2019 року.
Відповідно до договору від 17 грудня 2019 року № 17/12/2019-791/1-1П, ОСОБА_1 протягом 2019 року здійснила передачу прав та обов'язків за договором про участь у фонді фінансування будівництва на користь фізичної особи ОСОБА_3 (Новий довіритель) та отримала дохід у сумі 1503732,38 грн. Фактичне отримання доходу Позивачем в сумі 1503732,38 грн. від фізичної особи ОСОБА_3 підтверджено наданим платіжним дорученням № 2 від 17 грудня 2019 року.
Відповідно до договору від 15 січня 2019 року № 791/1 про участь у Фонді фінансування будівництва (надалі -ФФБ), ОСОБА_1 (як Довіритель) дає згоду на участь у ФФБ, бере на себе зобов'язання виконувати правила ФФБ, передавати кошти ТОВ «Фінансова компанія Прайм» (Управитель) в управління з метою отримання від Забудовника об'єкта інвестування у власність та встановлює обмеження щодо окремих дій Управителя з управління цими коштами, а Управитель приймає кошти в управління, зараховує кошти на рахунок ФФБ з подальшим використанням цих коштів. Об'єкт будівництва за договорами про участь у ФФБ: частина комплексу «Житлове та культурно-побутове будівництво на вул. Метрологічній у Голосіївському районі м. Києва (житлові будинки).
Відповідно до наданого платіжного доручення № 3 від 06 серпня 2019 року, позивач (як Довіритель) перерахувала кошти в управління ТОВ «Фінансова компанія Прайм» (Управителю) за договором про участь у Фонді фінансування будівництва у 2019 році у сумі 516640,00 грн.
На підтвердження задекларованого доходу в р.10.10 «інші доходи» за 2020 рік до перевірки позивачем листом від 12 березня 2025 року №б/н (вх. ГУ ДПС у м. Києві від 13 березня 2025 року № 25982/6/Г) надано документи, а саме:
- договір № 08/05/2020-993-1П від 08 травня 2020 року про передання прав та обов'язків за договором № 993 від 10 січня 2020 року про участь у Фонді фінансування будівництва, договір № 993 від 10 січня 2020 року про участь у Фонді фінансування будівництва, платіжне доручення № 3 від 08 травня 2020 року, платіжне доручення № 2 від 08 травня 2020 року, платіжне доручення № 1 від 08 травня 2020 року.
Відповідно до наданого договору від 08 травня 2020 року № 08/05/2020-993-1П, ОСОБА_1 протягом 2020 року здійснила передачу прав та обов'язків за договором про участь у фонді фінансування будівництва на користь фізичної особи ОСОБА_4 (Новий довіритель) та отримала дохід у сумі 2 945 600,00 грн.
Фактичне отримання доходу ОСОБА_1 в сумі 2945600,00 грн. від фізичної особи ОСОБА_4 підтверджено наданим платіжним дорученням № 3 від 08 травня 2020 року.
Відповідно до наданого договору від 10 січня 2020 року № 993 про участь у Фонді фінансування будівництва (надалі - ФФБ), позивач (як Довіритель) дає згоду на участь у ФФБ, бере на себе зобов'язання виконувати правила ФФБ, передавати кошти ТОВ «Фінансова компанія Прайм» (Управитель) в управління з метою отримання від Забудовника об'єкта інвестування у власність та встановлює обмеження щодо окремих дій Управителя з управління цими коштами, а Управитель приймає кошти в управління, зараховує кошти на рахунок ФФБ з подальшим використанням цих коштів. Об'єкт будівництва за договорами про участь у ФФБ: частина комплексу «Житлове та культурно-побутове будівництво на вул. Метрологічній у Голосіївському районі м. Києва (житлові будинки).
Відповідно до наданого платіжного доручення № 3 від 08 травня 2020 року позивач (як Довіритель) перерахувала кошти в управління ТОВ «Фінансова компанія Прайм» (Управителю) за договором про участь у Фонді фінансування будівництва у 2020 році у сумі 673280,00 грн.
З матеріалів справи встановлено, що між Мельник У.І. та ОСОБА_2 26.09.2018 укладено договір №26/09/2018-295/79-1П про передання прав та обов'язків за Договором №295/79 від 07 червня 2016 року про участь у Фонду фінансування будівництва, відповідно до умов якого: Первісний довіритель (Мельник У.І.) передає, а Новий довіритель ( ОСОБА_2 ) набуває права й обов'язки Первісного довірителя, належні Первісному довірителю у відповідності із умовами Договору №295/79 від 07 червня 2016 року про участь у Фонду фінансування будівництва виду А «Феофанія Park 1» щодо отримання у власність квартири АДРЕСА_1 , укладеного між Первісним довірителем та ТОВ «Фінансова компанія ПРАЙМ» (код ЄДРПОУ 37035717) (п. 1.1 Договору). За цим Договором Новий довіритель одержує право замість Первісного довірителя вимагати від Компанії належного та своєчасного виконання нею своїх обов'язків, що визначені в основному договорі (п. 1.2 Договору).
Моментом переходу прав та обов'язків Первісного довірителя за Основним договором до Нового довірителя є момент виконання Новим довірителем грошового зобов'язання за цим Договором в порядку й на умовах, передбаченими п. 2.1-2.2 цього Договору (п. 1.5 Договору).
Ціна цього Договору за передання Новому довірителю прав та обов'язків Первісного довірителя, належних Первісному довірителю у відповідності з умовами основного договору складає 1 504 562,40грн. (п. 2.1 Договору).
Повна оплата за цим Договором здійснюється шляхом безготівкового розрахунку. Підтвердженням факту здійснення безготівкового розрахунку за цим Договором є відповідний банківський документ, що підтверджує факт перерахування Новим довірителем суми, передбаченої п. 2.1 цього Договору (п. 2.2 Договору).
Як зазначено вище, відповідно до платіжного доручення №11 від 26.09.2018 ОСОБА_2 сплачено на користь позивача оплату по Договору №26/09/2018-295/79-1П про передання прав та обов'язків за Договором №295/79 від 07 червня 2016 року про участь у Фонду фінансування будівництва у розмірі 1504562,40грн.
Аналогічні за своїм змістом Договори про передання прав та обов'язків за Договорами про участь у Фонду фінансування будівництва були укладені між позивачем та фізичними особами:
ОСОБА_3 щодо отримання у власність квартири АДРЕСА_2 на суму 1503732,38грн., оплата підтверджується платіжним дорученням №2 від 17.12.2019 на суму 1503732,38грн.;
ОСОБА_4 щодо отримання у власність квартири АДРЕСА_3 на суму 2945600,00грн., оплата підтверджується платіжним дорученням №3 від 08.05.2020 на суму 2945600,00грн.
Під час перевірки контролюючим органом встановлено, що позивачем отримано дохід за 2018 - 2020 роки, внаслідок передання (продажу) прав та обов'язків фізичним особам за договорами про участь у фонді фінансування будівництва у сумі 5953894,78грн.
Перевіркою визначено дохід позивача у загальній сумі 4211334,78грн. (в т.ч. за 2018 рік - 951922,40грн., за 2019 рік - 987092,38грн. та за 2020 рік - 2272320,00грн.) у вигляді позитивної різниці між сумою коштів, отриманих ОСОБА_1 від інших фізичних осіб внаслідок відступлення на їх користь права вимоги за договорами про участь у фонді фінансування будівництва, та сумою коштів, внесених фізичною особою ОСОБА_1 до такого фонду за цим договором.
Платником податку в поданих податкових деклараціях про майновий стан і доходи за 2018 рік (від 22.04.2019 №76329), за 2019 рік (від 25.06.2020 № 112397) та за 2020 рік (від 28.04.21р. №76239) задекларовано дохід в рядку «Інші доходи, що включаються до складу загального оподатковуваного доходу» в загальній сумі 4167770,78грн. (в т.ч. за 2018р. - 938106,40грн., за 2019р. - 974176,38грн. та за 2020р., - 2255488,00грн.), до якого застосовано ставку податку на доходи фізичних осіб 5%.
Перевіркою визначення оподатковуваного доходу відповідачем встановлено заниження оподатковуваного доходу за 2018 - 2020 роки на 43564,00грн.
У свою чергу, позивачем у листах від 01 серпня 2019 року № б/н (вх. ГУ ДФС у м. Києві від 01.08.2019 року № 13765/ДЗН), від 04 серпня 2020 року № б/н (вх. ГУ ДПС у м. Києві від 04.08.2020 року № М/10919/ДЗН), від 11 червня 2021 року № б/н (вх. ГУ ДПС у м. Києві від 11.06.2021 року № М/2701) та від 12 березня 2025 року № б/н (вх. ГУ ДПС у м. Києві від 13.03.2025 року № 25982/6/Г) зазначено, що відповідно до п. 172.2, п. 172.8 ст. 172 Кодексу дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених в п. 172.1 ст. 172 Кодексу, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ст.172 Кодексу, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п.167.2 ст. 167 Податкового кодексу України.
Також, ОСОБА_1 зазначено, що у такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва та зазначено, що пунктом 167.2 ст.167 Податкового кодексу України (в редакції, що діяла у 2018 році) визначено ставку податку на доходи фізичних осіб 5% бази оподаткування у випадках, прямо визначених цим розділом.
При прийнятті рішення у даній справі, суд виходить з наступного.
Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю встановлює Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 №978-ІV (далі - Закон №978-ІV).
Відповідно до статті 2 Закону вимірна одиниця об'єкта інвестування - встановлена правилами фонду фінансування будівництва одиниця виміру об'єкта інвестування, яка визначається в метричних одиницях або в частках (відсотках) цього об'єкта інвестування як єдиного цілого;
управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом;
договір управління майном - договір, за яким установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном. За цим Законом договором управління майном для фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) є договір про участь у ФФБ, а для фонду операцій з нерухомістю (далі - ФОН) та системи ФОН-ФФБ - договір про придбання сертифікатів ФОН;
фінансування будівництва - використання управителем отриманих в управління коштів на проведення проектно-вишукувальних робіт та спорудження об'єктів будівництва за умовами договору;
фонд фінансування будівництва - кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ;
вартість будівництва - погоджена управителем і забудовником у договорі вартість будівництва всіх об'єктів інвестування як складової частини об'єкта будівництва, фінансування якої здійснюватиметься за рахунок коштів ФФБ відповідно до графіка фінансування і розраховується виходячи з поточної ціни вимірної одиниці об'єкта будівництва та кількості вимірних одиниць усіх об'єктів інвестування за попереднім обсягом замовлення на будівництво;
договір про участь у ФФБ - договір, відповідно до якого одна сторона (довіритель) передає кошти в управління управителю ФФБ, а друга сторона (управитель ФФБ) зобов'язана закріпити за довірителем об'єкт інвестування, забезпечити державну реєстрацію за довірителем спеціального майнового права на об'єкт інвестування, здійснити інші дії, визначені цим Законом та Законом України "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому".
Згідно статті 3 вказаного Закону системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю (далі - система фінансово-кредитних механізмів) за цим Законом є врегульовані цим Законом та договорами дії суб'єктів системи при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва та здійсненні операцій з нерухомістю.
Суб'єктами такої системи є довірителі, управителі, забудовники, страховики, емітенти сертифікатів ФОН та власники сертифікатів ФОН.
Суб'єкти системи фінансово-кредитних механізмів не мають права втручатися в дії управителя щодо здійснення управління майном, окрім довірителів у разі виявлення ними фактів нецільового управління майном, переданим управителю за договором управління майном, шляхом подання йому відповідного письмового звернення.
Відносини між суб'єктами системи фінансово-кредитних механізмів припиняються після виконання усіх зобов'язань перед установниками управління майном.
Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність житла.
Метою створення ФОН є отримання доходу власниками сертифікатів цього ФОН, в тому числі шляхом участі спільного інвестора ФОН у фонді фінансування будівництва (ст. 5 Закону).
Відповідно до статті 6 Закону об'єктами управління майном у системі фінансово-кредитних механізмів є ФФБ та ФОН.
Об'єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя.
Управитель є довірчим власником отриманого ним в управління майна.
Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном.
Майно, набуте управителем у результаті управління, включається до складу отриманого в управління майна.
Кошти учасників фондів, отримані управителем в управління, відокремлюються від іншого майна управителя, а також від коштів інших фондів.
Згідно статті 11 Закону фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою.
ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б.
Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об'єкта будівництва, споживчі властивості об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та зобов'язаний своєчасно ввести його в експлуатацію відповідно до проектної документації і виконати усі необхідні роботи для дотримання технічних характеристик об'єктів інвестування та об'єкта будівництва, незалежно від обсягу фінансування.
Тобто, вказаний Закон визначає порядок, умови, способи, вид та форму реалізації довірителем, як установником управління майном (об'єктом незавершеного будівництва), а саме вимірними одиницями об'єкта інвестування, а також переходом прав та обов'язків за договором про участь у фонді фінансування будівництва, а тому його норми є пріоритетними над нормами загального законодавства.
Таким чином, твердження контролюючого органу про непоширення норм ст. 172 ПК України на об'єкт незавершеного будівництва до моменту введення його в експлуатацію та державної реєстрації речових прав на окремі приміщення не є обґрунтованими.
Оподаткування доходу фізичних осіб регламентовано розділом IV ПК України, відповідно до підпункту 163.1.1 пункту 163.1 статті 163 якого об'єктом оподаткування фізичної особи - резидента є загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід.
Згідно з п.п. 164.2.4, 164.2.13 п. 164.2 ст. 164 ПК України до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку включаються:
частина доходів від операцій з майном, розмір якої визначається згідно з положеннями статей 172- 173 цього Кодексу;
доходи, що становлять позитивну різницю між:
сумою коштів, отриманих платником податку внаслідок його відмови від участі в фонді фінансування будівництва, та сумою коштів, внесених платником податку до такого фонду, крім випадків, коли платник податку одночасно передає кошти, отримані з фонду фінансування будівництва, в управління тому самому управителю у той самий або інший фонд фінансування будівництва;
сумою коштів, отриманих платником податку від інших осіб внаслідок відступлення на їх користь права вимоги за договором про участь у фонді фінансування будівництва (у тому числі, якщо таке відступлення здійснено на підставі договору купівлі-продажу), та сумою коштів, внесених платником податку до такого фонду за цим договором.
Ставки податку встановлені статтею 167 ПК України.
За правилами пункту 167.1 цієї статті ставка податку становить 18 відсотків бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) (крім випадків, визначених у пунктах 167.2-167.5 цієї статті) у тому числі, але не виключно у формі: заробітної плати, інших заохочувальних та компенсаційних виплат або інших виплат і винагород, які нараховуються (виплачуються, надаються) платнику у зв'язку з трудовими відносинами та за цивільно-правовими договорами.
Водночас пунктом 167.2 встановлено, що ставка податку становить 5 відсотків бази оподаткування у випадках, прямо визначених розділом IV ПК.
Такий випадок визначено статтею 172 ПК України, якою встановлено оподаткування доходу від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна.
Абзацом 1 пункту 172.1 цієї статті передбачено, що не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну): житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).
Згідно з пунктом 172.2 цієї статті дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об'єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.
Дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва оподатковується у порядку, визначеному цією статтею для об'єктів нерухомого майна.
Слід зазначити, що станом на момент виникнення спірних правовідносин кількість продажу об'єктів нерухомості (об'єктів незавершеного будівництва) протягом звітного податкового періоду за нормами ПК України не впливала на ставку податку, вона становила 5% бази оподаткування.
Правомірність розрахунку податку з доходів від вказаних вище фінансових операцій у розмірі 5% та військового збору у розмірі 1,5% підтверджується наданим позивачем Висновком за результатами експертно-економічного дослідження Науково-Дослідного Центру судової експертизи з питань Інтелектуальної власності Міністерства юстиції України від 09.07.2018 №178/18.
Крім того, вказана позиція також викладена в листі Державної фіскальної служби України від 22.12.2016 №13982/Ц/99-99-13-02-03-14, в якому зазначено, що згідно з п. 172.2 ст. 172 ПК України, дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в цьому пункті, підлягає оподаткуванню за ставкою 5%, визначеною п. 167.2 ст. 167 Кодексу.
Таким чином, суд приходить до висновку, що позивачем правомірно оподатковано податок на доходи фізичних осіб у розмірі 5%.
Такий же висновок щодо застосування норм п. 167.1 ст. 167, п. 170.1, 170.2 ст. 170, п. 177.1 ст. 177 ПК України у подібних правовідносинах Верховний Суд зробив у постанові від 28 травня 2021 року у справі № 120/1565/19-а, а також Судова палата з розгляду справ щодо податків, зборів та інших обов'язкових платежів Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду у справі №810/3116/18.
Відповідно до частини шостої статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.
Таким чином, податкове повідомлення - рішення від 30 квітня 2025 року №39552240203, яким позивачу збільшено суму грошового зобов'язання з податку на доходи фізичних осіб, що сплачується фізичними особами за результатами річного декларування у розмірі 549625,10грн. за податковим зобов'язанням та 63352,13грн. за штрафними (фінансовими) санкціями, є протиправним та підлягає скасуванню.
В частині податкових повідомлень - рішень від 30.04.2025 №39559240203 та №39562240203, суд зазначає наступне.
Відповідно до п.п. 1.2 та 1.3 п. 16-1 підрозділу 10 розділу ХХ Перехідних положень ПК України (станом на момент виникнення спірних правовідносин) об'єктом оподаткування збором є доходи, визначені статтею 163 цього Кодексу, зокрема: загальний місячний (річний) оподатковуваний дохід та доходи з джерела їх походження в Україні, які остаточно оподатковуються під час їх нарахування (виплати, надання).
Ставка збору становить 1,5 відсотка від об'єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1.2 цього пункту.
З матеріалів справи встановлено, що також не заперечується учасниками справи, позивачем було сплачено військовий збір за 2018 рік у розмірі 14071,60грн., за 2019 рік у розмірі 14612,65грн. та за 2020 рік у розмірі 33832,32грн. з 5% оподаткованого податку на доходи фізичних осіб, а тому збільшення позивачу військового збору на суму 653,46грн. та застосування штрафних санкцій у розмірі 100,25грн. є неправомірним.
Також суд зазначає, що з огляду на відсутність у позивача статусу фізичної особи-підприємця та відсутність обов'язку щодо набуття такого статусу в імперативному порядку, у позивача не виникло обов'язку по веденню Книги обліку доходів і витрат для визначення суми загального річного оподатковуваного доходу.
Отже, з підстав викладеного вище, податкові повідомлення - рішення від 30.04.2025 №39559240203 та №39562240203 також є протиправними та підлягають скасуванню.
Відповідно до ст. 9 КАС України розгляд і вирішення справ в адміністративних судах здійснюються на засадах змагальності сторін та свободи в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Згідно з частиною другою другої статті 77 КАС України в адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб'єкта владних повноважень обов'язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача.
Всупереч наведеним вимогам відповідач як суб'єкти владних повноважень не надав суду достатніх беззаперечних доказів на обґрунтування обставин, на яких ґрунтуються його заперечення, і не довів правомірності своїх рішень, а тому останні підлягають скасуванню.
Виходячи з викладеного, заявлені позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.
Відповідно до ч. 1 ст. 143 КАС України суд вирішує питання щодо судових витрат у рішенні, постанові або ухвалі.
Згідно з ч. 1 ст. 139 КАС України при задоволенні позову сторони, яка не є суб'єктом владних повноважень, всі судові витрати, які підлягають відшкодуванню або оплаті відповідно до положень цього Кодексу, стягуються за рахунок бюджетних асигнувань суб'єкта владних повноважень, що виступав відповідачем у справі, або якщо відповідачем у справі виступала його посадова чи службова особа.
До позовної заяви позивачем додано докази сплати судового збору у сумі 3634,00грн. (платіжна інструкція від 24.07.2025 №2615910027).
Оскільки суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог, відшкодуванню позивачу з Державного бюджету України за рахунок бюджетних асигнувань ГУ ДПС у м. Києві підлягає судовий збір у розмірі 3634,00 грн.
Керуючись статтями 9, 14, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 90, 143, 242- 246, 250, 255 Кодексу адміністративного судочинства України, суд
1. Адміністративний позов задовольнити.
2. Визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення Головного управління ДПС у місті Києві №39552240203 від 30.04.2025;
3. Визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення Головного управління ДПС у місті Києві №39559240203 від 30.04.2025.
4. Визнати протиправним та скасувати податкове повідомлення-рішення Головного управління ДПС у місті Києві №39562240203 від 30.04.2025.
5. Стягнути сплачений судовий збір у розмірі 3634 (три тисячі шістсот тридцять чотири) грн. 00 коп. на користь ОСОБА_1 за рахунок бюджетних асигнувань суб'єкта владних повноважень Головного управління ДПС у м. Києві.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті апеляційного провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Шостого апеляційного адміністративного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення .
У разі оголошення судом лише вступної та резолютивної частини рішення, або розгляду справи в порядку письмового провадження, апеляційна скарга подається протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту рішення.
Суддя Щавінський В.Р.
Дата виготовлення і підписання повного тексту рішення - 17 жовтня 2025 р.