вул. Коцюбинського, 2А, м. Ужгород, 88605, e-mail: inbox@zk.arbitr.gov.ua, вебадреса: http://zk.arbitr.gov.ua
21 жовтня 2025 р. м. Ужгород Справа № 907/458/25
Господарський суд Закарпатської області у складі головуючого - судді Сисина С.В., за участі секретаря судового засідання Повідайчик Т.В., розглянувши в загальному позовному провадженні справу
за первісним позовом Малого приватного підприємства «Олеся», код ЄДРПОУ - 19112799, місцезнаходження - 88000, Закарпатська область, місто Ужгород, вулиця Минайська, будинок 16Д,
до відповідача: Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, код ЄДРПОУ - 36541721, місцезнаходження - 88000, Закарпатська область, місто Ужгород, площа Поштова, будинок 3,
про визнання укладеним договору оренди землі,
та за зустрічним позовом Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, код ЄДРПОУ - 36541721, місцезнаходження - 88000, Закарпатська область, місто Ужгород, площа Поштова, будинок 3,
до відповідача: Малого приватного підприємства «Олеся», код ЄДРПОУ - 19112799, місцезнаходження - 88000, Закарпатська область, місто Ужгород, вулиця Минайська, будинок 16Д,
про визнання укладеним договору оренди землі,
за участі представників сторін:
від позивача - не з'явився,
від відповідача - не з'явився,
Мале приватне підприємство «Олеся» (далі - позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом), МПП «Олеся») звернулося до Господарського суду Закарпатської області з позовною заявою від 17.04.2025 за №4 до Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради (далі - відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом), Департамент) про визнання укладеним договору оренди земельних ділянок комунальної власності загальною площею 1,5040 га, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури по вул. Минайській, 16 у редакції, наведеній у прохальній частині позову. Позовні вимоги обґрунтовані з посиланням на відмову Департаменту від підписання договору оренди землі від 08.11.2024 №2543 в редакції, викладеній МПП «Олеся» 25.11.2024 у зауваженнях (пропозиціях) до договору оренди землі №2543 від 08.11.2024, які направлені Департаменту згідно з листом МПП «Олеся» від 25.11.2024 №16.
Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи визначено головуючого суддю Сисина С.В., що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.04.2025.
Ухвалою суду від 22.04.2025 позовну заяву МПП «Олеся» до Департаменту (зареєстровану за вхідним №02.3.1-05/505/25 від 17.04.2025) залишено без руху. Встановлено позивачу за первісним позовом строк - 10 днів з дня вручення копії ухвали про залишення позовної заяви без руху для усунення недоліків позовної заяви.
На виконання вимог ухвали суду від позивача надійшла заява від 30.04.2025 про усунення недоліків позовної заяви (зареєстрована за вх.№ 02.3.1-02/4178/25 від 01.05.2025), до якої долучені докази усунення недоліків позовної заяви.
Згідно з ухвалою суду від 05.05.2025 відкрито провадження у справі за позовом МПП «Олеся» до Департаменту про визнання укладеним договору оренди земельних ділянок; вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження; призначено підготовче засідання у справі на 04.06.2025.
14.05.2025 через систему «Електронний суд» від Департаменту надійшов відзив на позовну заяву від 14.05.2025 (зареєстрований за вх.№02.3.1-02/4659/25).
26.05.2025 від Департаменту надійшла зустрічна позовна заява №32.01-17/58 від 22.05.2025 (зареєстрована за вх.№02.3.1-05/654/25), згідно з якою відповідач за первісним позовом просить визнати укладеним договір оренди земельних ділянок загальною площею 1,5040 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури в м. Ужгород, вул. Минайська, 16, (кадастровий номер 2110100000:18:001:0315 площею 0,1600 га, кадастровий номер 2110100000:18:001:0313 площею 0,3000 га, кадастровий номер 2110100000:18:001:0314 площею 1,0440 га) в редакції Департаменту та стягнути з МПП «Олеся» на користь Департаменту судові витрати, пов'язані з розглядом даної справи.
Ухвалою суду від 30.05.2025 прийнято до спільного розгляду з первісним позовом Малого приватного підприємства «Олеся» до Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради про визнання укладеним договору оренди земельних ділянок, зустрічну позовну заяву Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради до Малого приватного підприємства «Олеся» про визнання укладеним договору оренди земельних ділянок, вимоги за зустрічним позовом об'єднано в одне провадження з первісним позовом.
Ухвалою суду від 04.06.2025 задоволено клопотання представника позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) про продовження строку підготовчого провадження; продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів; задоволено усне клопотання представника позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) про оголошення перерви у підготовчому засіданні, яке призначене на 16.07.2025.
Згідно з ухвалою суду від 16.07.2025 закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляду по суті на 11.08.2025.
Враховуючи, що призначене на 11.08.2025 судове засідання у справі фактично не відбулося через сповіщення системою цивільного захисту міста Ужгорода сигналу «Повітряна тривога», згідно з ухвалою від 11.08.2025 справу призначено до розгляду по суті на 03.09.2025.
Згідно наказу Господарського суду Закарпатської області №02.4-08/31-к від 18.08.2025 судді Сисину С.В. надано відпустку з 25.08.2025 по 12.09.2025, а тому згідно ухвали від 18.08.2025 судове засідання у справі призначено на 24.09.2025.
Враховуючи тимчасову непрацездатність судді Сисина С.В. у період з 02.09.2025 по 24.09.2025 (про що Господарським судом Закарпатської області було проінформовано учасників справи шляхом опублікування відповідних інформацій про перебування судді на лікарняному на офіційному сайті суду), призначене на 24.09.2025 судове засідання у справі не відбулося.
Згідно з ухвалою від 07.10.2025 суд призначив розгляд справи у судовому засіданні 20.10.2025.
20.10.2025 від МПП «Олеся» надійшла заява про часткове визнання зустрічного позову Департаменту від 17.10.2025 (зареєстрована за вхідним №02.3.1-02/9129), у якій позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) повідомляє про часткове визнання зустрічного позову та погоджується на укладення договору в редакції Департаменту, окрім п. 40 запропонованої Департаментом редакції договору. Щодо цього МПП «Олеся» стверджує про відсутність законних підстав для поширення дії такого договору на правові відносини, які виникли між сторонами до його укладення, тим більше за період з 2011 року та враховуючи, що такий пункт умов договору суперечить типовій формі договору оренді землі, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України 03.03.2004 №220.
20.10.2025 суд розпочав розгляд справи по суті, під час чого заслухав вступні слова представників МПП «Олеся» і Департаменту, дослідив письмові докази у справі та пояснення учасників справи, викладені у заявах по суті справи та з метою підготовки до судових дебатів в засіданні було оголошено перерву до 15:00 21.10.2025.
20.10.2025 у суд надійшли: заява представника МПП «Олеся» - адвоката Тодавчич Г.І. від 20.10.2025 (зареєстрована за вх. №02.3.1-02/9193/25) та заява представника Департаменту - Данканича А.Е. від 20.10.2025 (зареєстрована за вх. №02.3.1-02/9199/25), у яких представники сторін просять призначений на 21.10.2025 розгляд справи здійснювати у їх відсутність.
Враховуючи подані заяви про розгляд справи у їх відсутність, представники сторін не прибули в судове засідання 21.10.2025.
Згідно з приписами ч.ч. 4 та 5 статті 240 ГПК України у разі неявки всіх учасників справи у судове засідання, яким завершується розгляд справи, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи суд підписує рішення (повне або скорочене) без його проголошення. Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) стверджує, що згідно з рішенням LX сесії Ужгородської міської ради VIII скликання від 24.10.2024 року № 1990 (пункт 1.3) вирішено затвердити МПП «Олеся» технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності (кадастровий номер 2110100000:18:001:0222) загальною площею 1,5040 га на земельні ділянки: (кадастровий номер 2110100000:18:001:0315) площею 0,1600 га, (кадастровий номер 2110100000:18:001:0313) площею 0,3000 га та (кадастровий номер 2110100000:18:001:0314) площею 1,0440 га для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури по вул. Минайській, 16 та передано їх в оренду строком на 10 років.
У зв'язку з цим на підставі вказаного рішення сесії міської ради 08.11.2024 Департамент звернувся до МПП "Олеся" із пропозицією від 08.11.2024 №994151 щодо укладення договору оренди землі №2543 від 08.11.2024, умовами якого передбачені договірні відносини оренди стосовно земельних ділянок з кадастровими номерами 2110100000:18:001:0313, 2110100000:18:001:0314 та 2110100000:18:001:0315.
На таку пропозицію укласти договір МПП "Олеся"25.11.2024 направило Департаменту лист від 25.11.2024 за №16, згідно з яким повернула договір оренди земельних ділянок із протоколом розбіжностей, у якому зазначила окремі пункти договору у редакції підприємства.
Відповіді від Департаменту на лист від 25.11.2024 за №16 МПП «Олеся» не отримало, з чого вбачається, що відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) ухилився від укладення договору оренди земельних ділянок.
З урахуванням таких обставин, положень ст.ст.11, 626, 628, 629, 631, 792 Цивільного кодексу України, ст.ст.173, 193, 286 Господарського кодексу України (тут і далі - в редакції на час виникнення спірних правових відносин) (далі - ГК України), ст.125 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ст. 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України), ст.6 Закону України «Про оренду землі» МПП «Олеся» просить визнати укладеним в судовому порядку договір оренди землі з запропонованими позивачем пропозиціями.
Так, згідно доводів позовної заяви, МПП «Олеся» просить визнати укладеним договір оренди землі з урахуванням таких умов договору, про які було зазначено у протоколі розбіжностей, який разом з договором повернутий Департаменту згідно з листом від 25.11.2024 за №16.
Щодо редакції Департаменту абз. 1 пункту, 14 «Орендна плата» зокрема, п. 14 абз. 1 Орендодавець пропонував до підписання редакцію такого змісту:
«У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:
- У 10-ти денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором».
З даною редакцією позивач за первісним позовом не погоджується, оскільки абз. 2 того ж таки п. 14 передбачено стягнення з орендаря пені за невчасну сплату орендної плати.
В даному випадку існування абз. 2. п. 14 договору, на думку МПП «Олеся», є достатньою мірою відповідальності за невчасну сплату орендної плати.
У зв?язку з цим позивач за первісним позовом в своїх зауваженнях (у протоколі розбіжностей) запропонував Департаменту виключити з п. 14 договору - абзац 1.
Щодо редакції абз. 1 пункту 27 «Права Орендодавця», яким, зокрема, задекларовано таке право орендодавця "...В односторонньому порядку вносити зміни до даного договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, коефіцієнтів інфляції (визначених у відповідності до вимог чинного законодавства) ставок земельного податку та ставок орендної плати відповідно до змін чинного законодавства шляхом надсилання відповідних повідомлень", то позивач за первісним позовом заперечує проти вказаної редакції, оскільки, згідно ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках. встановлених договором або законом.
Аналогічна норма закріплена приписами ст. 30 Закону України "Про оренду землі", якою визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Відтак, позивач погоджується на викладення абз. 1 пункту 27. «Права Орендодавця» в наступній редакції:
«... У разі зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної оілянки, коефіцієнтів інфляції (визначених у відповідності до вимог чинного законодавства ) ставок земельного податку та ставок орендної плати відповідно до змін чинного законодавства, орендодавець має право на збільшення орендної плати, про що оформляється додаткова угода, яка є невід'ємною частиною цього договору».
Щодо цього МПП «Олеся» вважає, що умовами договору слід передбачити, що індексація розміру орендної плати відповідно до індексації нормативно грошової оцінки земель здійснюється Орендарем після письмового повідомлення Орендодавця про необхідність такої індексації та її розмір.
Щодо запропонованої редакції абз. 1. п. 30 «Обов'язки Орендаря»: «Здійснити у 20 - ти денний термін державну реєстрацію права оренди у відповідності до вимог чинного законодавства. У разі несвоєчасного здійснення права оренди справляється пеня у розмірі визначеному п. 14 даної угоди», то позивач за первісним позовом у свою чергу погоджується на редакцію даного договору в наступному змісті - «Здійснити у 20 - ти денний термін державну реєстрацію права оренди у відповідності до вимог чинного законодавства»
Оскільки строки реєстрації договору є незалежними від позивача через ряд об'єктивних обставин, а тому стягнення пені, на думку МПП «Олеся», є необґрунтованим та надмірним.
З приводу редакції абз.1. п.30. «Обов'язки Орендаря» щодо щоквартальної подачі Орендодавцю підтверджуючих документів про внесення орендної плати, то щодо цього МПП «Олеся» вважає, що у даному пункті проекту договору не має необхідності оскільки орендар сплачує орендну плату щомісяця на рахунки відповідача, і останній є обізнаний про такі сплати, а тому дублювання вказаного факту є нічим іншим як додатковою тратою часу та формалізмом.
Щодо редакції Департаменту абз. 11 пункту 30 «Інші права та обов'язки сторін», то така умова договору передбачає наступні обов'язки орендаря: «У разі укладення договору оренди землі на новий строк здійснювати відшкодування втрат від недоотримання УМР коштів за використання земель на період закінчення дії даного договору та державної реєстрації права оренди землі, що виникне на підставі договору оренди землі укладеного на новий строк».
Позивач за первісним позовом не погоджується на підписання договору у вказаній редакції, оскільки право орендаря на пролонгування договору оренди чітко регламентовано, та вказані строки, в які слід звернутися за таким продовження, однак дії орендодавця в які терміни має бути розглянута заява орендаря про продовження договору, не передбачені.
Щодо редакції договору абз. 1. п. 33, яким відповідно, передбачено, що «...зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін, крім випадків визначених абзацом 1 п. 27 даного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку», то позивач за первісним позовом з підстав наведених вище заперечує, заперечує проти вказаної редакції абз. 1. п.33 угоди та пропонує викласти вказаний пункт в наступній редакції: «Зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку»..
МПП «Олеся» не погоджується з редакцією п.40 договору, який у запропонованій редакції передбачає таке: «п.40. Даною угодою сторони дійшли згоди щодо зобов'язання Орендаря, а орендар зобов'язався в свою чергу у місячний термін з дати підписання договору сплатити плату за землю за фактичне її використання у період від 11.12.2011 року до моменту державної реєстрації права оренди землі, за виключенням (вирахуванням) сум щодо яких наявне судове рішення про стягнення коштів у справі №907/175/24, у разі набуття ним законної сили у порядку визначеному чинним законодавством. При цьому, розмір місячних нарахувань такої плати встановлюється у відповідності до вимог чинного законодавства (виходячи з розміру нормативної грошової оцінки у відповідний період) із врахуванням пунктів 5, 10, 11 та 30 та 27 даного договору, 6 т. ч. з самостійним індексуванням Орендарем розміру такої плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель, визначеної у порядку встановленим чинним законодавством кумулятивним способом. Сторонами обумовлено, що у разі протермінування сплати за фактичне використання земельної ділянки, Орендодавець вправі застосувати господарські санкції обумовлені п. 14 даного договору».
Заперечуючи проти таких умов договору, МПП «Олеся» звертає увагу, що відповідно до ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст. 17 Закону).
Враховуючи вищевказане умови договору можуть застосовуватися до відносин між сторонами, які виникли до його укладення, тільки за згодою сторін, а якщо одна із сторін такої згоди не дає, набрання чинності договором має регулюватися загальними положеннями законодавства.
Відтак, позивач заперечує щодо викладення п. 40. у редакції Орендодавця та пропонує викласти такий у наступній редакції:
«Цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Право оренди землі виникає у Орендаря з моменту державної реєстрації права у порядку, визначеному чинним законодавством. Цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий - в Орендаря, третій - у організації, яка здійснила державну реєстрацію права оренди.».
Так як на день подачі позову в МПП «Олеся» відсутні будь-які відомості щодо підписання Департаментом договору оренди землі з урахуванням направленого позивачем за первісним позовом протоколом розбіжностей (у якому викладені зазначені вище умови договору в редакції підприємства), що свідчить про те, що у позасудовому порядку сторонам не виявляється можливим досягти спільної згоди на укладення договору та Департамент ухиляється від його укладення, відтак договір оренди землі, згідно доводів позивача за первісним позовом, слід визнати укладеним в судовому порядку в редакції МПП «Олеся».
Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради у відзиві на позовну заяву від 14.05.2025 заперечує проти позовних вимог МПП «Олеся» відповідно до первісного позову, та зазначає, що запропоновані підприємством у протоколі розбіжностей умови договору не відповідають типовій формі договору оренди землі, що затверджена Кабміном та Ужгородською міською радою.
Щодо цього Департамент стверджує, що запропонована ним МПП «Олеся» редакція абзацу першого пункту 14 договору (яким передбачено сплату штрафу в сумі 100 відсотків річної орендної плати за несвоєчасне внесення орендної плати) повністю відповідає типовій формі договору оренди землі, від умов котрої відповідач не вправі відступати, оскільки в Законі України «Про оренду землі» є пряма норма про те, що договір оренди землі укладається з урахуванням типової форми угоди, що затверджена постановою КМУ від 03.03.2004 №220 «Про затвердження типової форми договору оренди землі».
Що стосується інших умов договору, котрі позивач за первісним позовом просить виключити чи змінити, то Департамент зазначає, що відповідно до типової форми договору оренди землі сторонам надано право узгоджувати на власний розсуд певні умови договору, зокрема, щодо прав та обов'язків орендодавця чи орендаря.
Департамент наголошує, що особливості укладення договору оренди земельної ділянки, яка належить до комунальної власності, визначаються як абзацом 4 частини 4 статті 179 ГК України, так і можуть визначатися рішенням відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження зразка (примірного чи типового договору оренди землі) або рішенням відповідної ради про передачу земельної ділянки в оренду конкретній особі (схожі за змістом висновки викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.05.2018 у справ. №908/1760/17, від 30.05.2018 у справі №908/1757/17, від 13.06.2018 у справі №908/1758/17, від 10.05.2018 у справі №908/1760/17, від 11.07.2018 у справі №908/1762/17, від 11.07.2018 у справі №908/1764/17, від 22.08.2018, у справі №908/1766/17, від 11.07.2018 у справі №908/2098/17, від 29.08.2018 у справі №908/2100/17, від 18.12.2018 у справі №908/2099/17).
З урахуванням наведеного Департамент не погоджується на виключення абз. 1 п. 14; абз. 3 п. 30; абз. 11 п. 30; абз. 2 п. 36 та із редакцію абз. 1 п. 27, абз. 1 п. 30 та абз. 1 п. 33, що викладена в прохальній частині позовної заяви.
Що стосується розміру орендної плати за договором оренди, то враховуючи, що у 2024 році сторони не дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору, а також враховуючи зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки у 2025 році, Департаментом міської інфраструктури підготовлено нову пропозицію щодо оренди вказаних земельних ділянок.
Заперечуючи проти позовних вимог за первісним позовом, відповідач за первісним позовом стверджує про направлення 27.12.2024 на адресу МПП «Олеся» листа №1223/24.01-12, у якому на лист підприємства від 25.11.2024 за №16 Департамент відмовив у підписанні договору оренду землі відповідно до зауважень, наведених у протоколі розбіжностей, зазначивши про необхідність дотримання при укладенні договору типової форми договору, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України 03.03.2004 №220.
Окремо Департамент звертає увагу, що 01.01.2025 введено в дію рішення Ужгородської міської ради №1862 від 11.07.2024 «Про зміни до Порядку встановлення ставок орендної плати у м. Ужгороді за земельні ділянки, які перебувають у розпорядженні Ужгородської міської ради». Відповідно до вказаного вище рішення, розмір річної орендної плати за земельні ділянки відведені для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури становить 7% від їх нормативної грошової оцінки.
У 2025 році розмір річної орендної плати земельних ділянок становить 2017862,59 грн, з яких: земельних ділянок ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0313 - 402499,19 грн/рік; ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0314 - 1400697,18 грн/рік; ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0315 - 214666,22 грн/рік.
Відповідно, розмір щомісячної орендної плати за договором повинен становити 168155,22 грн, з яких: за земельні ділянки ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0313 - 33541,60 грн/міс.; ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0314 - 116724,77 грн/міс.; ???кадастровий номер 2110100000:18:001:0315 - 17888,85 грн/міс.
З урахуванням наведеного, відсутні підстави для визнання укладеними пунктів 5, 10 та 11 договору із застосуванням нормативної грошової оцінки за 2024 рік, що зазначена у прохальній частині позовної заяви, оскільки це не відповідає визначенню розміру орендної плати, яка підлягає застосуванню у 2025 році (на час розгляду справи).
Враховуючи наведене, Департамент вважає що визнання укладеним договору в редакції пунктів 5, 10 та 11 договору (яка запропонована МПП «Олеся») із застосуванням нормативної грошової оцінки за 2024 рік, що зазначена у прохальній частині первісної позовної заяви - не відповідає розміру орендної плати, що підлягає застосуванню у 2025 році.
На переконання Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, позивачем за первісним позовом не наведено обґрунтувань визнання договору укладеним в запропонованій ним редакції та не враховано факту зміни нормативної грошової оцінки земельних ділянок станом на дату подання позовної заяви.
Під час підготовчого розгляду справи Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради подав зустрічну позовну заяву від 22.05.2025 про визнання договору оренди укладеним (у редакцій запропонованій позивачем за зустрічним позовом (відповідачем за первісним позовом), оскільки обидві позовні вимоги виникли з одного і того ж договору оренди земельних ділянок, котрі вирішено передати в оренду строком на 10 років на підставі пункту 1.3. рішення LX сесії Ужгородської міської ради VIII скликання від 24.10.2024 №1990.
На обґрунтування позовних вимог за зустрічним позовом, Департамент стверджує, що рішенням LI сесії міської ради VIII скликання від 22.02.2024 №1663 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок в межах Ужгородської міської територіальної громади Ужгородського району Закарпатської області» - затверджено нову технічну документацію про нормативну грошову оцінку земельних ділянок. Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки виданої управлінням надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру в Закарпатській області №HB-9903803362025 від 17.01.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер 2110100000:18:001:03 13) станом на 2025 рік становить 5749988,42 грн.
Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки виданої управлінням надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру в Закарпатській області №HB-9903802052025 від 17.01.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер 2110100000:18:001:0314) станом на 2025 рік становить 20009959,69 грн.
Розмір річної орендної плати за земельні ділянки відведені для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури становить 7% від їх нормативної грошової оцінки. Таким чином, відповідно до нової нормативної грошової оцінки у 2025 році розмір річної орендної плати становить 2017862,59 грн, з яких стосовно земельних ділянок: ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0313 - 402499,19 грн/рік; ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0314 - 1400697,18 грн/рік; ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0315 - 214666,22 грн/рік. Відповідно, розмір щомісячної орендної плати становить 168155,22 грн, з яких: стосовно земельних ділянок ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0313 - 33541,60 грн/міс.; ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0314 - 116724,77 грн/міс.; ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0315 - 17888,85 грн/міс.
Подаючи зустрічний позов у справі, Департамент звертає увагу про направлення ним МПП «Олеся» листа від 05.05.2025 №938761 з пропозицією укласти договір оренди землі, так як у 2024 року сторони не дійшли згоди щодо усіх його істотних умов та з урахуванням зміни у 2025 році розміру грошової оцінки земельних ділянок з кадастровими номерами 2110100000:18:001:0313, 2110100000:18:001:0315 і 2110100000:18:001:0314. Так як МПП «Олеся» не погоджується добровільно укласти договір оренди землі стосовно цих земельних ділянок, Департамент згідно зустрічного позову просить суд визнати укладеним договір у запропонованій ним редакції, яка відповідає приписам цивільного, земельного та податкового законодавства.
Окремо Департамент стверджує, що обидва рази готуючи проект договору оренди землі Департаментом міської інфраструктури Ужгородської міської ради було враховано, що згідно зі статтею 14 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі укладається з урахуванням типової форми угоди, що затверджена постановою КМУ від 03.03.2004 №220 "Про затвердження типової форми договору оренди землі".
Слід зазначити, що відповідно до типової форми договору оренди землі сторонам надано право узгоджувати на власний розсуд певні умови договору, зокрема, щодо прав та обов'язків орендодавця чи орендаря.
Підсумовуючи наведене, Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради наполягає на укладенні договору оренди землі в пропонованій ним редакції (згідно зустрічного позову), оскільки така відповідає типовій формі договору оренди землі, що затверджена постановою КМУ від 03.03.2004 №220 та рішенням Ужгородської міської ради від 30.08.2016 №356.
МПП «Олеся» відзиву на зустрічну позовну заяву не подало.
Відповідно до приписів ч. 2 ст. 14 ГПК України, учасник справи розпоряджається своїми правами на власний розсуд.
Відтак, з врахуванням положень ч. 9 ст. 165, ч. 2 ст. 178 ГПК України, суд вирішив справу за наявними в ній матеріалами, враховуючи відсутність відзиву відповідача на зустрічну позовну заяву.
Під час надання пояснень 20.10.2025 у вступному слові представник позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) - адвокат Тодавчич Г.І. просила врахувати подану 20.10.2025 МПП «Олеся» заяву про часткове визнання зустрічного позову Департаменту від 17.10.2025. З урахуванням наведеного представник МПП «Олеся» повідомила, що підприємство підтримує позовні вимоги за первісним позовом щодо визнання договору укладеним у редакції договору, яка відповідає умовам, наведеним у зустрічній позовній заяві (окрім п.40 договору) та одночасно повідомила, що позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) частково визнає зустрічний позов та погоджується на укладення договору в редакції Департаменту, окрім п. 40 запропонованої Департаментом редакції такого договору (щодо поширення дії такого договору на правові відносини, які виникли між сторонами до його укладення).
Під час надання пояснень 20.10.2025 у вступному слові представник відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом) - Данканича А.Е. повідомив, що Департамент підтримує зустрічний позов у повному обсязі та просив врахувати заперечення проти позову, наведені Департаментом у відзиві на первісний позов.
ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ, ТА ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН
Згідно рішення LX сесії Ужгородської міської ради VIII скликання від 24.10.2024 року № 1990 (пункт 1.3) Малому приватному підприємству «ОЛЕСЯ» вирішено затвердити технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності (кадастровий номер 2110100000:18:001:0222) загальною площею 1,5040 га на земельні ділянки: кадастровий номер 2110100000:18:001:0315 площею 0,1600 га, кадастровий номер 2110100000:18:001:0313 площею 0,3000 га та кадастровий номер 2110100000:18:001:0314 площею 1,0440 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури по вул. Минайській, 16 та передано їх в оренду строком на 10 років.
08.11.2024 Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради звернувся до МПП "Олеся" із пропозицією щодо укладення договору оренди земельних ділянок, на підставі вказаного рішення сесії міської ради.
25.11.2024 МПП "Олеся" звернулась з листом до Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, в котрому висловила заперечення щодо редакції: абз. 1 п. 14; абз. 1 п. 27; абз. 1 п. 30; абз. 11 п. 30; абз. 1 п. 33; абз. 2 п. 36; абз 3 п. 40 проекту договору.
Ознайомившись із змістом зауважень (пропозицій) МПП "Олеся", Департамент міської інфраструктури листом №1223/24.01-12 від 27.12.2024 інформував МПП "Олеся" про відсутність згоди на виключення спірних пунктів договору та повідомив про неможливість врахування зауважень в повному обсязі.
01.01.2025 набуло чинності рішення LI сесії міської ради VIII скликання від 22.02.2024 №1663 «Про затвердження технічної документації з нормативно грошової оцінки земельних ділянок в межах Ужгородської міської територіальної громади Ужгородського району Закарпатської області», відповідно до якого затверджено нову технічну документацію про нормативну грошову оцінку земельних ділянок.
01.01.2025 введено в дію рішення Ужгородської міської ради №1862 від 11.07.2024 «Про зміни до Порядку встановлення ставок орендної плати у м. Ужгороді за земельні ділянки, які перебувають у розпорядженні Ужгородської міської ради». Відповідно вказаного вище рішення, розмір річної орендної плати за земельні ділянки відведені для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури становить 7% від їх нормативної грошової оцінки.
05.05.2025 Департаментом міської інфраструктури надіслано на адресу МПП "Олеся" повторну пропозицію №938761 щодо укладення договору оренди земельних ділянок із застосуванням 7-ми відсоткової ставки річної орендної плати від нормативної грошової оцінки за 2025 рік.
Пунктом 3 проекту договору зазначено, що на земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна (будівлі літ. Н,Н').
Згідно пункту 5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер 2110100000:18:001:0313) станом на 2025 рік становить 5749988,42 грн згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки виданої управлінням надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру в Закарпатській області (електронні послуги) № HB-9903803362025 від 17.01.2025.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер 2110100000:18:001:0314) станом на 2025 рік становить 20009959,69 грн згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки виданої управлінням надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру Закарпатській області (електронні послуги) №HB-9903802052025 від 17.01.2025.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер 2110100000:18:001:0315) станом на 2025 рік становить 3066660.23 грн згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки виданої управлінням надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру в Закарпатській області (електронні послуги) №HB-9903798392025 від 17.01.2025. Строк дії договору становить 10 (десять) років (п. 8 проекту договору).
Згідно з п. 10 проекту договору орендна плата вноситься Орендарем у розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки землі у грошовій формі та становить 2017862,59 грн на рік, а саме: ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0313 - 402499,19 грн/рік; ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0314 - 1400697,18 грн/рік; ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0315 - 214666,22 грн/рік.
Пунктом 11 проекту договору визначено, що орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця в розмірі 168155,22 грн, а саме: ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0313 - 33541,60 грн/міс; ??кадастровий номер 2110100000:18:001:0314 - 116724,77 грн/міс; кадастровий номер 2110100000:18:001:0315 - 17 888,85 грн/міс.
Як вбачається із доводів первісного та зустрічного позову як МПП «Олеся», так і Департамент мають намір вступити у взаємні договірні відносини з приводу оренди земельних ділянок, однак між сторонами наявний спір з приводу умов даного договору.
Суд враховує пояснення у вступному слові представника позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом) та подану 20.10.2025 МПП «Олеся» заяву про часткове визнання зустрічного позову Департаменту від 17.10.2025, з яких судом встановлено, що МПП «Олеся» частково визнає зустрічний позов та погоджується на укладення договору в редакції Департаменту, окрім п. 40 запропонованої Департаментом редакції такого договору та пропонує викласти п.40 договору в запропонованій ним редакції (згідно первісного позову).
Щодо цього суд враховує приписи ст. 191 ГПК України, згідно з якими позивач може відмовитися від позову, а відповідач - визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві. У разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову.
Отже, врахувавши заяву МПП «Олеся» заяву про часткове визнання зустрічного позову Департаменту від 17.10.2025, врахувавши пояснення у вступному слові представника Департаменту, а також дослідивши письмові матеріали справи, суд зазначає, що спірним на час ухвалення рішення є укладення договору в редакції Департаменту що стосується пункту 40, у якому зазначено таке:
«40. Цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами.
Право оренди землі виникає у порядку визначеному чинним законодавством.
Даною угодою сторони дійшли згоди щодо зобов'язання Орендаря, а Орендар зобов'язався в свою чергу у місячний термін з дати підписання даного договору сплатити плату за землю за фактичне її використання у період від одинадцятого грудня дві тисячі одинадцятого року до моменту державної реєстрації права оренди землі у порядку визначеному чинним законодавством. При цьому, розмір місячних нарахувань такої плати встановлюється у відповідності до вимог чинного законодавства (виходячи з розміру нормативної грошової оцінки у відповідний період) із урахуванням пунктів 5, 10, 11, 30 та 27 даного договору, в т.ч. з самостійним індексуванням Орендарем розміру такої плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель, визначеної у порядку встановленим чинним законодавством кумулятивним способом. Сторонами обумовлено, що у разі протермінування сплати плати за фактичне використання земельної ділянки, Орендодавець вправі застосувати господарські санкції обумовлені пунктом 14 даного договору.
Цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий - в Орендаря, третій - у організації, яка здійснила державну реєстрацію права оренди».
У заяві про часткове визнання зустрічного позову Департаменту від 17.10.2025 та у вступному слові позивач за зустрічним позовом (відповідач за первісним позовом) зазначає про визнання судом укладеним договору оренди землі, в якому п. 40 повинен бути викладений у такій редакції (про яку вказано у первісному позові): « Цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Право оренди землі виникає у порядку визначеному чинним законодавством. Цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий - в Орендаря, третій - у організації, яка здійснила державну реєстрацію права оренди».
Тобто, спірним у справі є викладення абз. 3 п. 40 договору в редакції Департаменту, яка передбачає поширення його дії на правові відносини, які виникли до його укладення, та з цього приводу МПП «Олеся» заперечує проти такої редакції договору та вказує, що такі умови суперечать приписам цивільного законодавства.
За таких обставин, з огляду на відсутність між сторонами згоди щодо викладення абз. 3 п. 40 договору в редакції Департаменту та наявність розбіжностей у запропонованій Департаментом редакції щодо строку дії договору (можливості поширення дії договору до його укладення), даний спір з цього питання підлягає вирішенню судом.
Статтею 13 Конституції України визначено, що земля є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцію України.
Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини.
Однією з загальних засад цивільного законодавства, згідно зі ст. 3 ЦК України с свобода договору.
Відповідно до ст. 16 ЦК України, кожний суб'єкт має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Вказана стаття Цивільного Кодексу України не встановлює вичерпного переліку способів захисту цивільного права, вказуючи на те, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
У ст. 204 ЦК України зазначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 628 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов?язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення (ч. 3 ст. 631 ЦК України).
Згідно зі ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору с умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
Частиною 1 статті 173 ГК України визначено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов?язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб?єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб?єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов?язаної сторони виконання її обов?язку.
Відповідно до ч. 1 ст. 175 ГК України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов?язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов?язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов?язаної сторони виконання її обов?язку. Майнові зобов?язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Таким чином, на день розгляду спору в суді, обставини спору оцінюються судом з огляду на правила Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.
Частиною 1 статті 180 ГК України визначено, господарський договір укладається в порядку, встановленому Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Стаття 193 ГК України регламентує, що суб?єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов?язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов?язання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.
За змістом ст. 283 ГК України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у володіння та користування майно для здійснення господарської діяльності.
Статтею 286 ГК України передбачено, що орендна плата це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
Відповідно до ч.1 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
За змістом частин 1 та 5 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Статтею 13 вказаного Закону передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з ст. 14 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
Таким чином, укладення спірного договору є обов'язковим.
Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
За приписами ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26, ст. 25 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міських рад відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.
Згідно з приписами ст. 59 цього Закону рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради нормативно-правового характеру набирають чинності з дня їх офіційного оприлюднення, якщо радою не встановлено більш пізній строк введення цих рішень у дію. Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування, які відповідно до закону є регуляторними актами, розробляються, розглядаються, приймаються та оприлюднюються у порядку, встановленому Законом України "Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності".
Відповідно до ч. 1 ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 затверджений Типовий договір оренди землі.
Приписами ст. 93 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Згідно з ст. 125 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Згідно зі ст. 284 ПК України, органи самоврядування встановлюють ставки плати за землю, що сплачується на відповідній території.
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства (пункт 288.1 статті 288 ПК України).
На підставі пункту 288.4 статті 288 ПК України, розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Статтею 14 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Статтею 13 Закону України "Про оцінку земель" регламентовано, що для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності нормативна грошова оцінка земель проводиться обов?язково. Нормативно-грошова оцінка земельних ділянок розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 1 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років (стаття 18 Закону України "Про оцінку земель") Відповідно до ст. 20 Закону України "Про оцінку земель", за результатами бонітування грунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються, як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною і міською радою. Згідно з ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі №905/1680/20 вказувала, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.
Статтею 641 ЦК України передбачено, що пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття.
Відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною. Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом (ст. 642 ЦКУ).
Згідно ст. 643 ЦКУ, якщо у пропозиції укласти договір вказаний строк для відповіді, договір є укладеним, коли особа, яка зробила пропозицію, одержала відповідь про прийняття пропозиції протягом цього строку.
Приписами ст. 187 ГК України передбачено, що спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.
День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.
Згідно ст. 184 ГКУ, укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору.
Відповідно до ст. 179 ГКУ, Кабінет Міністрів України, уповноважені ним або законом органи виконавчої влади, державні органи та органи державної влади можуть рекомендувати суб'єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.
Укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.
При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим державним органом або органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови; договору приєднання, запропонованого однією стороною для інших можливих суб'єктів, коли ці суб'єкти у разі вступу в договір не мають права наполягати на зміні його змісту.
Отже, з приписів Земельного кодексу України, Податкового кодексу України, Закону України «Про оренду землі» є обов'язковим укладення договору оренди земельних ділянок, на яких розташоване нерухоме майно для обслуговування такого нерухомого майна. Враховуючи такі приписи законодавства, а також рішення LX сесії Ужгородської міської ради VIII скликання від 24.10.2024 року, яким затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу МПП «Олеся» земельної ділянки комунальної власності кадастровий номер 2110100000:18:001:0222 загальною площею 1,5040 га на земельні ділянки з кадастровими номерами 2110100000:18:001:0315, 2110100000:18:001:0313 і 2110100000:18:001:0314 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об?єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури по вул. Минайській, 16 та передачу підприємству в оренду земельних ділянок строком на 10 років, а тому суд виснує, що після прийняття такого рішення органу місцевого самоврядування у МПП «Олеся» є обов'язок укласти договір оренди стосовно цих трьох земельних ділянок з урахуванням умов типового договору оренди, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.
Щодо первісного позову, суд враховує, що 08.11.2024 Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради звертався до МПП "Олеся" із пропозицією щодо укладення договору оренди земельних ділянок, на підставі вказаного рішення сесії міської ради.
25.11.2024 МПП "Олеся" звернулась з листом до Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради, в котрому висловила заперечення щодо редакції: абз. 1 п. 14; абз. 1 п. 27; абз. 1 п. 30; абз. 11 п. 30; абз. 1 п. 33; абз. 2 п. 36; абз 3 п. 40 проекту договору.
Ознайомившись із змістом зауважень (пропозицій) МПП "Олеся", Департамент міської інфраструктури листом №1223/24.01-12 від 27.12.2024 інформував МПП "Олеся" про відсутність згоди на виключення спірних пунктів договору та повідомив про неможливість врахування зауважень в повному обсязі, так як такі заперечення суперечать типовому договору оренди, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.
Щодо доводів первісного позову, то суд зазначає, що як було вказано вище відповідно до ч.2 ст. 179 ГК України Кабінет Міністрів України, уповноважені ним або законом органи виконавчої влади можуть рекомендувати суб'єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.
Згідно з ч.2 ст. 14 Закону України «Про оренду землі» типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об'єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.
На виконання вимог ч.2 ст. 14 Закону України "Про оренду землі" 03.03.2004 Кабінет Міністрів України прийняв постанову № 220, якою затвердив Типовий договір оренди землі (надалі - Типовий договір оренди землі).
Відповідно до п. 14 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 % річної орендної плати, встановленої цим договором.
Досліджуючи питання можливості відступлення судом від змісту Типового договору оренди землі, зокрема, в частині пункту 14, зокрема щодо затвердження редакції договору, яка передбачає зменшення визначеного у ньому розміру, Верховний Суд висловив правові висновки у постанові від 03.11.2020 у справі № 910/16771/19, на яку посилається скаржник, а також у постанові від 16.04.2024 у справі № 916/3669/23.
У постанові від 03.11.2020 у справі № 910/16771/19 Верховний Суд, аналізуючи правомірність затвердження судом редакції договору із зменшенням такого розміру, зазначив, що суди попередніх інстанцій помилково відступили від змісту Типового договору оренди землі, не врахувавши того, що:
1) зменшення розміру визначеного законодавством штрафу не підпадає під ознаки конкретизації сторонами цієї умови договору в розумінні ч.4 ст. 179 ГК України;
2) за змістом п. 14 Типового договору оренди землі зазначений штраф застосовується щодо орендаря не у випадках будь-якого прострочення внесення орендної плати, а саме у разі її невнесення в повному обсязі;
3) питання зменшення розміру стягуваних штрафних санкцій з мотивів їх надмірності у порівнянні зі збитками кредитора, розглядається безпосередньо під час вирішення спору про стягнення штрафних санкцій, а не на стадії укладення договору оренди землі;
4) Типовий договір оренди землі є чинним та підлягає застосуванню особами.
У постанові від 16.04.2024 у справі № 916/3669/23 Верховний Суд зазначив, що передбачений Типовим договором оренди землі штраф у розмірі 100% річної орендної плати має фіксований характер, що виключає можливість його конкретизації.
Аналогічна правова позиція щодо дотримання положень Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, при вирішенні судом позовних вимог про визнання договору оренди землі укладеним наведена у постанові Верховного Суду від 10.09.2025 у справі № 907/523/24.
З урахуванням наведеного, оскільки заперечення МПП "Олеся" від 25.11.2024 №16 на лист Департаменту від 08.11.2024 проти укладення договору стосовно його умов, наведених у абз. 1 п. 14; абз. 1 п. 27; абз. 1 п. 30; абз. 11 п. 30; абз. 1 п. 33; абз. 2 п. 36 суперечили Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, то у цьому випадку суд виснує, що Департамент правомірно у листі №1223/24.01-12 від 27.12.2024 інформував МПП "Олеся" про відсутність згоди на виключення спірних пунктів договору та повідомив про неможливість врахування зауважень в повному обсязі.
За таких обставин, суд виснує про відмову у задоволенні первісного позову МПП «Олеся» до Департаменту повністю.
Щодо вирішення зустрічного позову, то суд враховує, що запропонована Департаментом редакція договору для підписання МПП «Олеся» (крім абз. 3 п.40) , яка була направлена МПП «Олеся» листом від 05.05.2025 №938761 з пропозицією укласти договір оренди землі (так як у 2024 року сторони не дійшли згоди щодо усіх його істотних умов та з урахуванням зміни у 2025 році розміру грошової оцінки земельних ділянок з кадастровими номерами 2110100000:18:001:0313, 2110100000:18:001:0315 і 2110100000:18:001:0314) відповідає вимогам Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.
А тому, враховуючи часткове визнання МПП «Олеся» зустрічного позову; враховуючи приписи Земельного кодексу України, Податкового кодексу України, Закону України «Про оренду землі» про обов'язкове укладення договору оренди земельних ділянок; враховуючи зміст рішення LX сесії Ужгородської міської ради VIII скликання від 24.10.2024 №1990 про передачу в оренду МПП «Олеся» земельних ділянок з кадастровими номерами 2110100000:18:001:0315, 2110100000:18:001:0313 і 2110100000:18:001:0314 строком на 10 років; враховуючи направлення Департаментом на адресу МПП «Олеся» листа від 05.05.2025 №938761 з пропозицією укласти договір оренди землі та неукладення такого договору шляхом направлення його підписаних примірників МПП «Олеся» у відповідь на такий лист, з метою захисту порушених інтересів територіальної громади міста Ужгорода, інтереси якої представляє Департамент, суд вбачає підстави для задоволення зустрічного позову.
У той же час, суд враховує заперечення МПП «Олеся» щодо редакції абз. 3 п. 40 договору, згідно з яким його дію Департамент пропонує застосувати до відносин, які виникли до його укладення, а саме: передбачивши, що орендар (МПП «Олеся») зобов'язується у місячний термін з дати підписання даного договору сплатити плату за землю за фактичне її використання у період від 11.12.2011 до моменту державної реєстрації права оренди землі у порядку визначеному чинним законодавством, а також передбачено право орендодавця застосувати господарські санкції за порушення таких умов договору.
Дослідивши докази у справі, суд відмовляє у задоволенні вимоги позивача за зустрічним позовом стосовно включення до п. 40 договору оренди землі умови про зобов'язання орендаря сплатити орендодавцю за період з 11.12.2011 у місячний термін плату за землю за фактичне її використання та про застосування санкцій у випадку їх несплати, так як зазначає, перш за все, що такі умови договору суперечить нормам Цивільного кодексу України, не відповідають засадам доброї совісті, є дискримінаційними.
З приводу цього, суд зазначає, що усі спори щодо колишніх боргів орендарів або користувачів земельних ділянок без укладення договірних відносин стосовно земельних ділянок комунальної власності Ужгородської місцевої громади, які мали місце до дня укладення договору, стосовно яких у тому числі з вини власника землі або неналежного урядування інших органів, минули строки позовної давності мають вирішуватися виключно в судовому порядку, а не шляхом нав'язування таких умов до нових договорів оренди землі.
Також суд звертає увагу, що такі умови абз. 3 п.40 договору не відповідають Типового договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220.
Крім цього, суд враховує, що ч.3 ст. 631 ЦК України передбачає, що сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.
Отже, враховуючи, що сторона договору-орендар (МПП «Олеся») заперечує проти застосування умов договору до його укладення (тобто заперечує проти умов абз.3 п. 40 договору); виходячи з меж заявлених позовних вимог, системного аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги за зустрічним позовом Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради до МПП «Олеся» про визнання укладеним договору належить задовольнити частково, відмовивши у задоволенні вимоги позивача за зустрічним позовом стосовно включення до п. 40 договору оренди землі умови про зобов'язання орендаря сплатити орендодавцю за період з 11.12.2011 у місячний термін плату за землю за фактичне її використання та про застосування санкцій у випадку їх несплати.
Статтею 129 Конституції України встановлено, що основними засадами судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.
Положеннями ст. ст. 13, 14 ГПК України унормовано, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Збирання доказів у господарських справах не є обов'язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
В той же час, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно зі ст. 73 ГПК України доказами є будь які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Положеннями ст. 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України, обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.
В силу приписів ст. 79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.
Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 180 ГПК України, відповідач має право пред'явити зустрічний позов у строк для подання відзиву. Зустрічний позов приймається до спільного розгляду з первісним позовом, якщо обидва позови взаємопов'язані і спільний їх розгляд є доцільним, зокрема, коли вони виникають з одних правовідносин або коли задоволення зустрічного позову може виключити повністю або частково задоволення первісного позову.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (стаття 86 Господарського процесуального кодексу України).
Суд також зазначає, що принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об'єктивного з'ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.
Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони.
Одночасно цей принцип не передбачає обов'язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що кожна із сторін судового спору самостійно визначає докази, які, на її думку, належним чином підтверджують або спростовують заявлені позовні вимоги. Суд з дотриманням вимог щодо всебічного, повного, об'єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів визначає певну сукупність доказів з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв'язку, які, за його внутрішнім переконанням, дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, що входять до предмета доказування. Сторона судового спору, яка не погоджується з доводами опонента, має їх спростовувати шляхом подання відповідних доказів, наведення аргументів, надання пояснень тощо. Інакше принцип змагальності, задекларований у статті 13 ГПК України, втрачає сенс (постанови від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц, від 16.11.2021 у справі № 904/2104/19, від 21.06.2023 у справі № 916/3027/21).
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов'язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов'язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов'язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
За таких обставин, враховуючи вищевикладене, оцінивши докази у справі в їх сукупності, законодавство, що регулює спірні правовідносини, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог за зустрічним позовом та про відмову в задоволенні позовних вимог за первісним позовом повністю.
Пункт 1 ч.1 ст. 129 ГПК України передбачає, що судовий збір покладається у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін.
У випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору (ч. 9 ст. 129 ГПК України).
Згідно платіжної інструкції №72 від 17.04.2025 при подачі первісного позову позивачем за первісним позовом (відповідачем за зустрічним позовом) сплачено судовий збір у сумі 3028, 00 гривень.
Відповідно платіжної інструкції №392 (внутрішній номер 423378537) від 14.05.2025 при подачі зустрічного позову позивачем за зустрічним позовом (відповідачем за первісним позовом) сплачено судовий збір у сумі 3028, 00 гривень.
Враховуючи відмову повністю за первісним позовом, то судовий збір за таким позовом покладається на позивача за первісним позовом.
Відтак, оскільки позовні вимоги за зустрічним позовом задоволені; спір виник при укладанні договору - то судовий збір у справі за зустрічним позовом покладається на відповідача за зустрічним позовом, який безпідставно ухиляється від прийняття пропозиції позивача за зустрічним позовом щодо укладення договору.
Враховуючи наведене та керуючись ст. ст. 2, 13, 42, 46, 73, 74, 76, 77, 78, 79, 80, 129, 221, 236, 237, 238, 240, 256 ГПК України, суд
У задоволенні первісного позову відмовити повністю.
Зустрічний позов задовольнити частково.
Визнати укладеним з дня набрання рішенням суду законної сили договір оренди земельних ділянок загальною площею 1,5040 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури в м. Ужгороді, вул. Минайська, 16, (кадастровий номер 2110100000:18:001:0315 площею 0,1600 га; кадастровий номер 2110100000:18:001:0313 площею 0,3000 га; кадастровий номер 2110100000:18:001:0314 площею 1,0440 га) в такій редакції:
Договір оренди землі
Територіальна громада міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради від імені якої діє Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради, в особі директора Геворкян Даніелли Сергіївни, що діє на підставі Положення, затвердженого рішенням Ужгородської міської ради від 04.05.2023 р. № 1265, надалі - Орендодавець, з одного боку, та мале приватне підприємство «Олеся» (скорочене найменування - МПП «Олеся»), код 19112799, в особі керівника СТОКОЗА ОЛЕКСАНДРА ДМИТРОВИЧА, та за погодженням загальних зборів засновників підприємства згідно протоколу від «___»_____ 2025 року № ____ (у разі необхідності), надалі - Орендар, з другого боку, уклали цей договір про нижченаведене:
Предмет договору
1. Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури в м. Ужгороді, вул. Минайська, 16, а саме:
- кадастровий номер земельної ділянки 2110100000:18:001:0315 площею 0,1600 га;
- кадастровий номер земельної ділянки 2110100000:18:001:0313 площею 0,3000 га;
- кадастровий номер земельної ділянки 2110100000:18:001:0314 площею 1,0440 га.
Об'єкт оренди
2. В оренду передаються земельні ділянки загальною площею 1,5040 га у тому числі -.
3. На земельних ділянках знаходяться об'єкти нерухомого майна: згідно пояснюючої записки до ПВ - будівля (літ. Н,Н'), а також інші об'єкти інфраструктури: не визначено.
4. Земельні ділянки передаються в оренду разом з - .
5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер 2110100000:18:001:0313) станом на 2025 рік становить 5 749 988,42 грн. (п'ять млн. сімсот сорок дев'ять тис. дев'ятсот вісімдесят вісім грн. 42 коп.) згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки виданої управлінням надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру в Закарпатській області (електронні послуги) № НВ-9903803362025 від 17.01.2025 року.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер 2110100000:18:001:0314) станом на 2025 рік становить 20 009 959,69 грн. (двадцять млн. дев'ять тис. дев'ятсот п'ятдесят дев'ять грн. 69 коп.) згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки виданої управлінням надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру в Закарпатській області (електронні послуги) № НВ-9903802052025 від 17.01.2025 року.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (кадастровий номер 2110100000:18:001:0315) станом на 2025 рік становить 3 066 660,23 грн. (три млн. шістдесят шість тис. шістсот шістдесят грн. 23 коп.) згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки виданої управлінням надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру в Закарпатській області (електронні послуги) № НВ-9903798392025 від 17.01.2025 року.
6. Земельні ділянки, які передаються в оренду, мають такі недоліки, що можуть перешкоджати їх ефективному використанню: не зареєстровано.
7. Інші особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини: не визначено.
Строк дії договору
8. Строк дії договору 10 років. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір використати переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк.
9. Рішення про укладання договору оренди землі на новий строк та/або поновлення терміну його дії приймає Ужгородська міська рада у відповідності до чинного законодавства.
Орендна плата
10. Орендна плата вноситься Орендарем у розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки землі у грошовій формі та становить 2 017 862,59 грн. (два млн. сімнадцять тис. вісімсот шістдесят дві грн. 59 коп.) на рік, а саме:
- кадастровий номер 2110100000:18:001:0313 - 402 499,19 грн/рік;
- кадастровий номер 2110100000:18:001:0314 - 1 400 697,18 грн/рік;
- кадастровий номер 2110100000:18:001:0315 - 214 666,22 грн/рік.
11. Орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця в розмірі 168 155,22 грн. (сто шістдесят вісім тис. сто п'ятдесят п'ять грн. 22 коп.), а саме:
- кадастровий номер 2110100000:18:001:0313 - 33 541,60 грн/міс.;
- кадастровий номер 2110100000:18:001:0314 - 116 724,77 грн/міс.;
- кадастровий номер 2110100000:18:001:0315 - 17 888,85 грн/міс.
12. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.
13. Розмір орендної плати переглядається щороку у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни нормативно - грошової оцінки землі, розмірів земельного податку, зміни ставок орендної плати, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, а також відсоткових ставок орендної плати, визначених відповідним рішенням Ужгородської міської ради;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;
- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України;
- інших випадках, передбачених законом.
14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором:
- у 10-ти денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором;
- справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожний день прострочення.
15. Витрати, пов'язані з підготовкою змін до договору оренди, у зв'язку із внесенням змін до чинного законодавства, в тому числі у зв'язку із проведенням державної реєстрації права оренди землі покладаються на Орендаря.
Умови використання земельних ділянок
16. Земельні ділянки передаються в оренду: із земель житлової та громадської забудови.
17. Цільове призначення земельних ділянок: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
18. Умови збереження стану об'єкта оренди у відповідності до вимог чинного законодавства України.
Умови і строки передачі земельних ділянок в оренду
19. Передача земельних ділянок в оренду здійснюється з розроблення проекту її відведення.
Згідно рішення LVІІ сесії міської ради VIІІ скликання від 08.08.2024 року № 1911 (пункт 1.6) затвердити МПП «Олеся» проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 1,5040 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури по вул. Минайській, 16 зі зміною цільового призначення та передати її в оренду строком на 10 років.
Згідно рішення LХ сесії міської ради VIІІ скликання від 24.10.2024 року № 1990 (пункт 1.3) затвердити МПП «Олеся» технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності (кадастровий номер 2110100000:18:001:0222) загальною площею 1,5040 га на земельні ділянки (кадастровий номер 2110100000:18:001:0315) площею 0,1600 га, (кадастровий номер 2110100000:18:001:0313) площею 0,3000 га та (кадастровий номер 2110100000:18:001:0314) площею 1,0440 га для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об'єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури по вул. Минайській, 16 та передано їх в оренду строком на 10 років.
20. Інші умови передачі земельних ділянок в оренду: не дозволяється зміна цільового призначення. Використання земельних ділянок здійснювати із урахуванням затвердженої містобудівної та землевпорядної документації, а також інших законодавчих актів, що є чинними на території України.
21. Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.
Умови повернення земельних ділянок
22. Після припинення дії договору Орендар повертає Орендодавцеві земельні ділянки у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав їх в оренду. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованих земельних ділянок, пов'язаних із зміною їх стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір вирішується у судовому порядку.
У разі погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей орендованої земельної ділянки (орендованих земельних ділянок) або приведення її (їх) у непридатний для використання за цільовим призначенням стан збитки, що підлягають відшкодуванню, визначаються відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 р. № 284
23. Здійснені Орендарем без згоди Орендодавця витрати та поліпшення орендованих земельних ділянок, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цим ділянкам, не підлягають відшкодуванню.
24. Поліпшення стану орендованих земельних ділянок, проведені Орендарем за письмовою згодою з Орендодавцем землі, не підлягають відшкодуванню. Умови, обсяги і строки відшкодування Орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельних ділянок визначаються окремою угодою сторін.
Обмеження (обтяження) щодо використання земельних ділянок
25. На орендовані земельні ділянки не встановлено обмеження (обтяження).
26. Передача в оренду земельних ділянок не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на ці ділянки.
Інші права та обов'язки сторін
27. Права Орендодавця:
В односторонньому порядку вносити зміни до даного договору при зміні розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, коефіцієнтів інфляції (визначених у відповідності до вимог чинного законодавства) ставок земельного податку та ставок орендної плати відповідно до змін чинного законодавства, а також відсоткових ставок орендної плати, визначених відповідним рішенням Ужгородської міської ради шляхом надсилання відповідних повідомлень. При цьому, індексація розміру орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель здійснюється Орендарем самостійно у порядку визначеному пунктом 30 договору (незалежно від надсилання Орендодавцем відповідних листів).
Вимагати від Орендаря:
- використання земельних ділянок за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
- дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;
- дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
- своєчасного внесення орендної плати.
28. Обов'язки Орендодавця:
- передати в користування земельні ділянки у стані, що відповідає умовам договору оренди;
- при передачі земельних ділянок в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованих земельних ділянок;
- не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендареві користуватися орендованими земельними ділянками;
- попередити Орендаря про особливі властивості та недоліки земельних ділянок, які в процесі їх використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.
29. Права Орендаря:
- самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;
- за письмовою згодою Орендодавця, зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;
- отримувати продукцію і доходи;
- передавати орендовану земельні ділянки в суборенду за письмовою згодою Орендодавця;
- визначити, що Орендар не вправі передавати право оренди землі у заставу та вносити його до статутного фонду іншої юридичної особи.
30. Обов'язки Орендаря:
- здійснити у 20-ти денний термін державну реєстрацію права оренди у відповідності до вимог чинно законодавства. Уразі несвоєчасного здійснення права оренди справляється пеня у розмірі визначеному п. 14 даної угоди;
- своєчасно вносити орендну плату за користування земельною ділянкою;
- щоквартально подавати Орендодавцю підтверджуючі документи щодо внесення орендної плати;
- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;
- виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
- дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, водного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
- у п'ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки надати копію договору відповідному органу державної податкової служби;
- у разі зміни своїх банківських реквізитів, юридичної адреси, назви, організаційно-правової форми тощо, у 10-денний строк з моменту настання таких змін повинен письмово повідомити про це Орендодавця;
- самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством кумулятивним способом;
- у разі неповернення земельної ділянки у двотижневий строк за актом приймання - передачі після закінчення терміну дії цього договору, Орендар зобов'язується сплатити неустойку у розмірах визначених частиною 2 статті 785 Цивільного кодексу України;
- у разі неповернення земельної ділянки у двотижневий строк за актом приймання - передачі після закінчення терміну дії цього договору з підстав своєчасного подання Орендарем до Ужгородської міської ради заяви про поновлення дії договору, у строки обумовлені цим договором та чинним законодавством України, та не прийняття Ужгородською міською радою жодного рішення за результатами розгляду такого клопотання, Орендар зобов'язується здійснити плату за фактичне користування земельною ділянкою у строки обумовлені даним договором, зокрема пунктом 11. Плата за землю у цьому випадку вноситься у розмірах, визначених цим договором. У разі протермінування плати за фактичне користування землею настають правові наслідки обумовлені пунктом 14 даного договору;
- у разі укладання договору оренди землі на новий строк здійснювати відшкодування втрат від недоотримання Ужгородською міською радою коштів за використання земель на період закінчення дії даного договору та державної реєстрації права оренди землі, що виникне на підставі договору оренди землі укладеного на новий строк;
- у разі зміни цільового використання земельної ділянки, з моменту її здійснення до набрання чинності новоукладеного договору проплачувати орендну плату в розмірі згідно ставок орендної плати нового використання;
- щороку станом на 1 січня і до 20 лютого поточного року подавати в державну податкову інспекцію в м. Ужгород головного управління ДФС У Закарпатській області податкову декларацію на поточний рік та/або здійснювати її подачу щомісяця у порядку та строки визначені Податковим кодексом України;
- утриматись від використання земельної ділянки під спеціально облаштовані місця для зупинки маршрутних транспортних засобів, майданчики для стоянки транспортних засобів, майданчики відпочинку, видові майданчики, автозаправні станції, пункти технічного обслуговування, мотелі, готелі, кемпінги, торговельні пункти (у тому числі малі архітектурні форми), автозаправні комплекси, складські комплекси, пункти медичної та технічно-евакуаційної допомоги, пункти миття транспортних засобів, пункти приймання їжі та питної води, автопавільйони, а також інші об'єкти, на яких здійснюється обслуговування учасників дорожнього руху та які розміщуються на землях дорожнього господарства або потребують їх використання для заїзду та виїзду на автомобільну дорогу;
- за нововідведені земельні ділянки або за новоукладеними договорами оренди землі Орендар подає податкову декларацію протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним в державну податкову інспекцію в м. Ужгороді головного управління ДФС у Закарпатській області податкову декларацію за новоукладеними договорами оренди;
- у разі зміни протягом року об'єкта та/або бази оподаткування платник Орендар подає податкову декларацію протягом 20 календарних днів місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися такі зміни до державної податкової інспекції у м. Ужгород головного управління ДФС у Закарпатській області.
Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини.
31. Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе Орендар.
Страхування об'єкта оренди.
32. Згідно з цим договором об'єкт оренди не підлягає страхуванню.
Зміна умов договору і припинення його дії.
33. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, крім випадків визначених абзацом 1 пункту 27 даного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.
34. Дія договору припиняється у разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- придбання Орендарем земельної ділянки у власність;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
- ліквідації юридичної особи-орендаря.
Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
35. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:
- взаємною згодою сторін (за виключенням випадків встановлених пунктом 36 договору)
- рішенням суду на вимогу однієї із сторін, внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
36. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається.
Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є :
- несплати розміру орендної плати протягом трьох місяців;
- використання земельної ділянки не за цільовим призначення ;
- передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди Орендодавця.
37. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.
Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору
38. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
Сторона , яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
Конфіденційність
39. При виконанні цього Договору кожна сторона буде діяти в умовах конфіденційності, а саме:
- забезпечить збереження конфіденційності змісту цього Договору, а також письмових і усних відомостей, отриманих у зв'язку з цим Договором;
- допускатиме до інформації по виконанню цього Договору обмежене коло осіб, які безпосередньо пов'язані з його виконанням;
- не буде доводити до відома третіх осіб будь -яку інформацію, пов'язану з діяльністю Сторін, крім випадків , коли використання чи надання акої інформації є необхідним або доцільним для використання цього Договору, або здійснюється у передбаченим чинним законодавством України порядку.
Прикінцеві положення
40. Цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами.
Право оренди землі виникає у порядку визначеному чинним законодавством.
Цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в Орендодавця, другий - в Орендаря, третій - у організації, яка здійснила державну реєстрацію права оренди.
Реквізити сторін
Орендодавець: Територіальна громада міста Ужгорода в особі Ужгородської міської ради Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради 88000, Закарпатська обл., місто Ужгород, площа Поштова, буд. 3 р/р UA148999980334129812000007493 в Казначейство України, одержувач: ГУК у Закарпатській області /Ужгородська ТГ 18010600, код ЄДРПОУ 37975895, МФО 899998Орендар: Мале приватне підприємство «Олеся» 88000, Закарпатська обл., місто Ужгород, вулиця Минайська, буд. 16 “Д» код ЄДРПОУ 19112799
Підписи сторін
Директор департаменту Геворкян Д.С.Керівник МПП «Олеся» Стокоз О.Д.
В решті зустрічного позову - відмовити.
Судові витрати за первісним позовом покласти на позивача за первісним позовом.
Стягнути з Малого приватного підприємства «Олеся» (код ЄДРПОУ - 19112799, 88000, Закарпатська область, місто Ужгород, вулиця Минайська, будинок 16Д) на користь Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради (код ЄДРПОУ - 36541721, 88000, Закарпатська область, м. Ужгород, пл. Поштова, 3) 3028.00 грн. (три тисячі двадцять вісім гривень 00 копійок) на відшкодування витрат по сплаті судового збору.
Наказ видати після набрання рішенням законної сили.
На підставі ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду, згідно з ч. 1 ст. 256 Господарського процесуального кодексу України, подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду.
Повне рішення складено і підписано 21.10.2025.
Суддя С.В.Сисин