16400, м. Борзна, Чернігівської обл., вул. Незалежності, буд. 4 тел.: 0 (4653) 3-50-01
Справа №695/2631/25
Провадження № 2/730/456/2025
"20" жовтня 2025 р. м. Борзна
Борзнянський районний суд Чернігівської області в складі головуючого судді Ріхтера В.В., розглянувши в порядку позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін справу за позовом ОСОБА_1 до Дочірнього підприємства «Красносільське-молоко» про внесення змін до договорів оренди землі та стягнення витрат, пов'язаних з виготовленням проектної документації з землеустрою, нормативно грошової оцінки, які стосуються об'єктів оренди,
16.06.2025 ОСОБА_1 (далі - позивач, ОСОБА_1 ) через свого представника - адвоката Трубу Артема Васильовича через систему «Електронний суд» звернувся з даною позовною заявою до Дочірнього підприємства «Красносільське-молоко» (далі - відповідач, ДП «Красносільське-молоко») до Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області.
Позов мотивовано тим, що між, ОСОБА_1 (Орендодавець) та ДП «Красносільське-молоко» (Орендар) 18.08.2009 укладено 6 договорів оренди землі від 18.08.2009 року. Сукупний індекс інфляції, починаючи з 2009, до 2025 становить 556,003%. Із 2009 по 2025 у тарифах на електроенергію в Україні відбулися значні зміни. Найбільш помітним є підвищення тарифу в 2024 з 2,64 грн/кВт-год до 4,32 грн/кВт-год. Із 2009 по 2025 у тарифах на газ в Україні відбулися значні зміни. Зараз тариф на газ складає 7,98 грн/кубометр, тобто, приблизно 8 тис. грн за тисячу кубометрів. Пунктом 13 всіх 6 (шести) договорів оренди землі від 18.08.2009 визначено, що розмір орендної плати переглядається по мірі потреби у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендної земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках передбачених законом. Виходячи зі змісту пункту 13 договорів оренди землі від 18.08.2009, позивач звернувся до орендаря з пропозицією щодо зміни умов 6 договорів оренди земельних ділянок та збільшення розміру орендної плати за землю від 18.08.2009. Станом на дату звернення до суду 16.06.2025 відповідач не підписав додаткові угоди. Як наслідок, позивач звернувся із цим позовом до суду за захистом свого порушеного права та інтересу. Ураховуючи викладене, позивач, посилаючись на зміну розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, обставини, які викладено вище, та ст.ст. 651, 652 Цивільного Кодексу України, ст.ст. 15, 23, 30 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 4,175-177 ЦПК України, просить суд: внести зміни до договору оренди землі від 18.08.2009, кадастровий номер: 7420882400:03:000:0597, укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) (Орендодавець) та Дочірнє підприємство «Красносільське-молоко» (код ЄДРПОУ 36375427) (Орендар), зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію та їх обтяжень від 18.12.2012, та викласти в наступній редакції: «п.9 Орендна плата за земельні ділянки приватної власності встановлюється у розмірі 6 000,00 грн після відрахування податків за рік»; Внести зміни до договору оренди землі від 18.08.2009, кадастровий номер: 7420882400:03:000:0598, укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) (Орендодавець) та Дочірнє підприємство «Красносільське-молоко» (код ЄДРПОУ 36375427) (Орендар), зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію та їх обтяжень від 18.12.2012, та викласти в наступній редакції: «п.9 Орендна плата за земельні ділянки приватної власності встановлюється у розмірі 6 000,00 грн. після відрахування податків за рік»; Внести зміни до договору оренди землі від 8.08.2009, кадастровий номер: 7420882400:03:000:1170, укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) (Орендодавець) та Дочірнє підприємство «Красносільське-молоко» (код ЄДРПОУ 36375427) (Орендар), зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію та їх обтяжень від 15.12.2011, та викласти в наступній редакції: «п.9 Орендна плата за земельні ділянки приватної власності встановлюється у розмірі 12 000,00 грн після відрахування податків за рік»; Внести зміни до договору оренди землі від 18.08.2009, кадастровий номер: 7420882400:03:000:1171, укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) (Орендодавець) та Дочірнє підприємство «Красносільське-молоко» (код ЄДРПОУ 36375427) (Орендар), зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію та їх обтяжень від 06.07.2011, та викласти в наступній редакції: «п.9 Орендна плата за земельні ділянки приватної власності встановлюється у розмірі 12 000,00 грн після відрахування податків за рік»; Внести зміни до договору оренди землі від 18.08.2009, кадастровий номер: 7420882400:03:000:1177, укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) (Орендодавець) та Дочірнє підприємство «Красносільське-молоко» (код ЄДРПОУ 36375427) (Орендар), зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію та їх обтяжень від 15.12.2012, та викласти в наступній редакції: «п.9 Орендна плата за земельні ділянки приватної власності встановлюється у розмірі 12 000,00 грн після відрахування податків за рік»; Внести зміни до договору оренди землі від 18.08.2009, кадастровий номер: 7420882400:03:000:1336, укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) (Орендодавець) та Дочірнє підприємство «Красносільське-молоко» (код ЄДРПОУ 36375427) (Орендар), зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію та їх обтяжень від 18.12.2012, та викласти в наступній редакції: «п.9 Орендна плата за земельні ділянки приватної власності встановлюється у розмірі 6 000,00 грн після відрахування податків за рік»; Стягнути з Дочірнього підприємства «Красносільське-молоко» (код ЄДРПОУ 36375427) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) понесені ним витрати, пов'язані з виготовленням проектної документації з землеустрою, нормативно грошової оцінки, які стосуються об'єктів оренди, у сумі 9 000,00 грн.; Стягнути з Дочірнього підприємства «Красносільське-молоко» (код ЄДРПОУ 36375427) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) понесені ним витрати на сплату судового збору та витрати на професійну правничу допомогу.
Згідно ухвали Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 17.06.2025 справу передано за підсудністю до Борзнянського районного суду Чернігівської області.
08.07.2025 вказана справа засобами поштового зв'язку надійшла до Борзнянського районного суду Чернігівської області.
Згідно ухвали від 09.07.2025 суд залишив позовну заяву без руху, оскільки її подано з порушенням вимог ст.ст. 175, 177 ЦПК України. Надав 10-денний строк для усунення недоліків.
10.07.2025 від представника позивача - адвоката Труби А.В. через систему «Електронний суд» до суду надійшла заява про усунення недоліків.
Згідно ухвали від 28.07.2025 суд постановив прийняти до розгляду вказану позовну заяву та відкрити спрощене позовне провадження, здійснювати розгляд справи у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у справі матеріалами.
Згідно ухвали від 29.07.2025 суд виправив описку в резолютивній частині ухвали від 28.07.2025.
Позивач в судове засідання не викликався, оскільки розгляд справи проводиться без повідомлення сторін. Від позивача не надійшло заперечення проти розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін чи клопотання про розгляд справи в судовому засіданні з повідомленням сторін.
Відповідач був повідомлений належним чином про розгляд справи відповідно до положень п. 1 ч. 8 ст. 128 ЦПК України, однак у встановлений законом строк відзиву на позов не подав, із заявами до суду не звертався, а також не скористався своїм правом подання до суду заяви із запереченням проти розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження без повідомленням сторін.
Розгляд справи проведено у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін, у відповідності із ч. 5 ст. 279 ЦПК України за наявними у справі матеріалами.
Згідно з ч. 13 ст. 7 ЦПК України судове засідання не проводиться.
Суд, у порядку спрощеного позовного провадження, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково з таких підстав.
Судом установлено, що 18.08.2009 ОСОБА_1 (орендодавець) та ДП «Красносільське-молоко» (орендар) уклали 6 договорів оренди землі, зокрема:
1) договір оренди земельної ділянки (ріллі) загальною площею 1,4999 га, нормативно грошова оцінка становить 17 968 грн, орендна плата становить 539,04 грн.
2) договір оренди земельної ділянки (сіножаті) загальною площею 1,1410 га, нормативно грошова оцінка становить 3 112 грн, орендна плата становить 93,36 грн.
3) договір оренди земельної ділянки (ріллі) загальною площею 1,5000 га, нормативно грошова оцінка становить 17 968 грн, орендна плата становить 539,04 грн.
4) договір оренди земельної ділянки (сіножаті) загальною площею 0,9922 га, нормативно грошова оцінка становить 3 112 грн, орендна плата становить 93,36 грн.
5) договір оренди земельної ділянки (ріллі) загальною площею 1,5000 га, нормативно грошова оцінка становить 17 968 грн, орендна плата становить 539,04 грн.
6) договір оренди земельної ділянки (сіножаті) загальною площею 1,1028 га, нормативно грошова оцінка становить 3 112 грн, орендна плата становить 93,36 грн.
Згідно з пунктом 8 договори укладено на 20 років.
Пунктом 10 договорів передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Відповідно до пункту 11 орендна плата вноситься протягом року. Розрахунок закінчується не пізніше 30 грудня кожного року.
Згідно пункту 14 договорів у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,1% несплаченої суми за кожен день прострочення.
Відповідно до пункту 41 за невиконання або не належне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.
Згідно акту від 18.08.2009 про приймання-передачу земельних ділянок, що передаються в оренду, орендар прийняв їх у строкове платне користування згідно договорів оренди від 18.08.2009, що засвідчено підписами.
Пунктом 13 договорів оренди землі від 18.08.2009 визначено, що розмір орендної плати переглядається по мірі потреби у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендної земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках передбачених законом.
03.06.2025, виходячи зі змісту пункту 13 договорів оренди землі від 18.08.2009, позивач звернувся до орендаря з пропозицією щодо зміни умов 6 договорів оренди земельних ділянок та збільшення розміру орендної плати за землю від 18.08.2009 разом з копіями додаткових угод з проханням у разі позитивного рішення підписати та повернути додаткові угоди на адресу орендодавця не пізніше 5 (п'яти) робочих днів (тобто до 11.06.2025).
Так, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 7420882400:03:000:1170 становить 52 362,15 грн, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 7420882400:03:000:1177 становить 52 362,15 грн, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 7420882400:03:000:1171 становить 52 365,64 грн.
Орендодавцем за власний рахунок було здійснено зміну цільового призначення земельної ділянки загальною площею 0,9922 га з сіножаті на ріллю (нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 7420882400:03:000:0598 становить 21 965,64 грн); земельної ділянки загальною площею 1,1028 га з сіножаті на ріллю (нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 7420882400:03:000:0597 становить 23 456,48 грн); земельної ділянки загальною площею 1,1409 га з сіножаті на ріллю (нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 7420882400:03:000:1336 становить 24 701,74 грн).
Станом на дату звернення до суду 16.06.2025 відповідач не підписав указані додаткові угоди та зміни до договорів оренди землі від 18.08.2009 за згодою сторін внесені не були.
Позивач вважає, що з метою укладання договорів оренди для орендодавця є отримання як власником земельної ділянки доходу у виді орендної плати. Тобто, укладаючи договори оренди на довготривалий строк, ОСОБА_1 мав правомірні очікування, передбачені договорами та законодавством, що внаслідок інфляції, росту споживчих цін, підвищення вартості енергоносіїв тощо розмір орендної плати буде переглянутий та збільшений на відповідний рівень, про що і зазначено в пункті 13 договорів оренди землі від 18.08.2009.
Орендні правовідносини в Україні регулюють наступні нормативно-правові акти: Цивільний кодекс України; Земельний кодекс України; Закон України «Про оренду землі»; Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Також важливу роль у регулюванні орендних правовідносин відіграє сам договір оренди земельної ділянки.
Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного Кодексу України та ст. 30 Закону України «Про оренду землі», зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, у письмовій формі, шляхом укладення додаткової угоди, якщо інше не встановлено договором або законом. Оскільки сторони вільні в праві додавати до договору умови, які, на їхню думку, є істотними, у договорі оренди землі може бути передбачений детальний порядок внесення змін (підстави/обставини внесення змін, форма та строк надсилання пропозиції тощо). Зміна умов договору має досягатися за взаємною згодою сторін, якщо інше не передбачено договором .У противному разі спір підлягає вирішенню в суді.
Основними підставами для внесення змін до договору можуть бути: волевиявлення сторін щодо уточнення певних умов договору; зміна строку дії оренди; зміна умови про розмір та розрахунок орендної плати.
Ініціювати внесення змін може як орендодавець так і орендар земельної ділянки, в будь-який момент.
Згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов'язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов'язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.
Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
При цьому якщо договір змінений судом, то зобов'язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.
Дійсно, сукупний індекс інфляції, починаючи з 2009, до 2025 становить 556,003%. Використовується індекс інфляції для аналізу і прогнозу цінових процесів, а саме: перегляду розмірів грошових доходів, перерахунку орендної плати, перерахунків сум заборгованості відповідно до рішень судових органів, індексації грошових доходів громадян, перерахунків номінальної заробітної плати в реальну та інших показників.
У той же час позивач має правомірні очікування, що внаслідок збільшення цін на усі товари, ріст інфляції, збільшення вартості тарифів тощо він зможе отримати блага (грошові кошти) в якості орендної плати у розмірі, який відповідає дійсному стану ринку. Позивач звернувся до суду з позовом, оскільки виникли об'єктивні обставини, які суттєво змінили купівельну спроможність грошових коштів, отриманих в якості орендної плати, внаслідок чого він позбавлений того, на що він, як орендодавець, розраховувала при укладенні договору оренди земельних ділянок.
З зазначеною позицією позивача та її представника суд погоджується, оскільки вважає, що з метою укладання договору оренди для орендодавця є отримання власницею земельної ділянки доходу у виді орендної плати. Тобто, укладаючи договір оренди на довготривалий строк, позивач мав правомірні очікування, передбачені договором та законодавством, що внаслідок інфляції, росту споживчих цін, підвищення вартості енергоносіїв тощо, розмір орендної плати буде переглянутий та збільшений на відповідний рівень, про що і зазначено в пункті 13 договору оренди землі.
Представник позивача посилається на ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, що кожна фізична або юридична особа має право на мирне володіння своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений цього майна інакше, ніж в інтересах суспільства та на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права. Під майном у контексті зазначеного Протоколу переважно мається на увазі нерухоме та рухоме майно, прибуток із власності, зокрема орендна плата (рента), передбачена договором, а також ліцензії, пенсії та інші соціальні виплати, повернення податкових платежів, цінні папери та гудвіл. Водночас у контексті судової практики ЄСПЛ до «майна» прирівнюються й «легітимні очікування» особи, відображені у правовій нормі, або в іншому документі, що створюють в особи розумні сподівання на отримання права на певне «майно» або активи, щодо захисту яких склалася й певна внутрішньо-національна практика. Захист легітимних очікувань традиційно розглядається як складова принципу правової визначеності як одного з елементів принципу верховенства права. Легітимні очікування можна розглядати як окремий об'єкт цивільних прав, що підлягає охороні та захистові, та вони можуть мати майновий характер, якщо особа очікує набути речі або майнового права.
Положення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції застосовуються лише до вже належного особі майна та не створюють права на придбання майна, але за певних обставин під охоронне правовідношення у контексті ст. 1 Першого протоколу до Конвенції може потрапляти й «правомірне очікування» на отримання майна (рішення у справі «Бєлане Надь проти Угорщини», заява № 53080/13, п. 74).
Легітимне очікування як особливий об'єкт цивільних прав, вид «майна» у значенні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції визначає підстави судового захисту для особи у тому випадку, коли суб'єктивне матеріальне право відсутнє, але «майно» у контексті Протоколу існує як обґрунтована майнова вимога, що спирається на засади правової визначеності щодо передбачуваності, сталості та послідовності правових приписів і передбачуваності актів влади щодо мирного володіння майном. Правова визначеність як важливий елемент верховенства права визначає й обґрунтовані сподівання особи на існування та забезпечення належної процедури захисту її майнового очікування, що мають бути виправданими, враховуючи не лише вимоги правової визначеності, коли легітимне очікування набуває ознак принципу, але й чинення справедливої судової процедури.
З 2009 по 2025 у тарифах на електроенергію в Україні відбулися значні зміни. Найбільш помітним є підвищення тарифу в 2024 з 2,64 грн/кВт-год до 4,32 грн/кВт-год.
З 2009 по 2025 у тарифах на газ в Україні відбулися значні зміни. Зараз тариф на газ складає 7,98 грн/кубометр, тобто, приблизно 8 тис. грн за тисячу кубометрів.
Як було зазначено вище, договір містить перелік підстав, у випадку зміни яких сторони переглядають розмір орендної плати. У позовній заяві наведено динаміку збільшення споживчих цін, тарифів, інфляції, починаючи з 2009. Такі зміни демонструють суду постійне збільшення вартості енергоносіїв та споживчих цін у 5-10 разів. Разом з тим, позивач не просить збільшити розмір орендної плати у незрозумілій сумі, тобто ним враховується ділова практика та рівень орендної плати, яку, зазвичай, встановлювали у договорах оренди у період 2020-2025.
Аналізуючи наведене, суд зазначає, що користування земельною ділянкою здійснюється на підставі договору оренди землі, який укладається між власником земельної ділянки (орендодавцем) та особою, яка має намір користуватися земельною ділянкою (орендарем).
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Виключенням є встановлення строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.
Орендна плата не може бути нижчою мінімального розміру орендної плати - не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю). Сторони не обмежені встановленням виключно мінімального рівня орендної плати у договорі. За домовленістю між сторонами може бути встановлений будь-який розмір орендної плати, але не нижче мінімального.
Орендна плата рахується від нормативної грошової оцінки землі (НГО). Зміна НГО земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Для зміни орендної плати необхідно внести зміни в договір оренди (укласти додаткову угоду до договору оренди).
Сторони мають право за взаємною згодою визначити не лише розмір орендної плати, а і форму її виплати (як наприклад грошова або натуральна, що полягає у передачі частини сільськогосподарської продукції орендодавцю). Відповідно до вимог частини 1 статті 22 Закону України "Про оренду землі" орендна плата справляється у грошовій формі. Для ділянок приватної власності орендна плата вказується у гривнях із зазначенням способу її внесення. А за землі держаної та комунальної власності орендна плата зазначається як відсоток суми НГО.
За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі (частина 2 статті 22 Закону України «Про оренду землі»). Орендна плата в натуральній формі може встановлюватися виключно для земель, що перебувають у приватній власності. При цьому у договорі необхідно зазначити перелік, кількість або частку продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісні показники продукції, місце, умови, порядок, строки поставки. Крім того, розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.
Згідно з Указом Президента України «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», до якого було внесено зміни Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» встановлено запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. Іншими словами, у випадку заниженої орендної плати (такої, яка не відповідає встановленій в указі), або якщо агрофірма, орендуючи земельний пай, отримує прибутки від її використання, то селянин - власник паю, вправі переглянути розмір орендної плати в бік її збільшення. Для цього йому слід подати письмову заяву-пропозицію (як додаткову угоду до договору оренди землі) про збільшення розміру орендної плати до керівництва агрофірми. Адже згідно зі ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, але у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Середня вартість оренди 1 га сільськогосподарської землі по Україні в лютому 2025 становила 55 033 грн.
Станом на 1 січня 2025 середня вартість оренди 1 га приватної землі в Чернігівській області становить приблизно 46 683 грн.
Наразі, незважаючи на приписи чинного законодавства України та на умови договорів, відповідач не виявив доброї волі для вирішення цього спору у позасудовому порядку та не підписав додаткові угоди, надіслані йому листом від 03.06.2025.
За змістом пункту 1 частини другої статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Згідно з частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі.
Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
З наведених норм права вбачається, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Відповідно до частин першої, другої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.
Статтею 30 Закону України « Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Згідно з частиною третьою статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов'язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється у судовому порядку, зобов'язання змінюється з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.
Наведені норми права передбачають, що зміна договору оренди землі допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. При цьому якщо договір змінений судом, то зобов'язання змінюється з моменту набрання відповідним рішенням суду законної сили.
Підсумовуючи наведене слід зазначити, що позивачка правомірно та обґрунтовано звернулася до суду за захистом своїх порушених прав.
У постанові від 20 жовтня 2020 року у справі № 826/3694/16 ВС підкреслив, що складовою принципу юридичної визначеності є принцип легітимних очікувань, який має застосовуватись не лише на етапі нормотворчої діяльності, а й під час безпосереднього застосування чинних норм права, що даватиме можливість особі в розумних межах передбачати наслідки своїх дій.
Отже, застосовуючи наведені характеристики визначеності права для тлумачення поняття «легітимні очікування», можна дійти висновку, що обов'язковою умовою, за наявності якої певне сподівання (вимога) особи набуває ознак легітимного очікування та стає предметом захисту у розумінні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, є те, що таке очікування (вимога) повинно мати належне правове (таке, що ґрунтується на законі) підґрунтя, тобто має бути достатнє правове джерело для відповідного очікування (вимоги). Як, зокрема, зазначено з цього приводу у п. 103 рішення ЄСПЛ у справі «Saghinadze and Others v. Georgia» (заява № 18768/05) , для того, щоб «очікування» було «законним», воно повинне бути більш конкретним, ніж звичайна надія і бути заснованим на нормі права або правовому акті (див. також п. 39 рішення у справі «Ceni v. Italy», заява № 25376/06 ).
Так, щодо цієї умови у рішеннях ЄСПЛ склалась стала практика, відповідно до якої якщо суть вимоги особи пов'язана з майновим правом, особа, якій воно надане, може вважатися такою, що має легітимне очікування, якщо для такого права у національному законодавстві існує достатнє підґрунтя - наприклад, коли є чинний закон, який передбачає таке право, або є усталена практика національних судів, якою підтверджується його існування (п. 68 рішення ЄСПЛ у справі «Воловік проти України», заява № 15123/03 ; п. 35 рішення ЄСПЛ у справі «Суханов та Ільченко проти України», заяви № 68385/10 та № 71378/10 ).
Наразі позивач, укладаючи 18.08.2009 шість договорів оренди землі з ДП «Красносільське-молоко», мав законні очікування, що у разі підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції, він матиме можливість захистити свої права, як власника земельних ділянок ( паїв), шляхом внесення змін до чинних договорів оренди землі, щодо розміру орендної плати. У той час як відповідач ДП «Красносільське-молоко», відмовляючи позивачу в укладенні додаткових угод до договорів оренди землі, порушує його легітимні сподівання та не бере до уваги наявність у законі приписів щодо права позивача на зміну умов договорів оренди.
Суд бере до уваги наведені позивачем обґрунтування, зокрема: індекси споживчих цін на товари та послуги за період з 2009 по 2025; офіційний курс іноземних валют станом на 18.08.2009 та 03.06.2025; ціни на природний газ та електроенергію для споживачів; динаміку росту цін за природний газ та електроенергію, починаючи з 2009. Одночасно слід зазначити, що змінилася нормативно грошова оцінка земельних ділянок, так, нормативна грошова оцінка земельної ділянки 7420882400:03:000:1170 становить 52 362,15 грн., нормативна грошова оцінка земельної ділянки 7420882400:03:000:1177 становить 52 362,15 грн., нормативна грошова оцінка земельної ділянки 7420882400:03:000:1171 становить 52 365,64 грн. ОСОБА_1 за власний рахунок було здійснено зміну цільового призначення земельної ділянки загальною площею 0,9922 га з сіножаті на ріллю (нормативна грошова оцінка земельної ділянки 7420882400:03:000:0598 становить 21 965,64 грн.). Земельної ділянки загальною площею 1,1028 га з сіножаті на ріллю (нормативна грошова оцінка земельної ділянки 7420882400:03:000:0597 становить 23 456,48 грн.). Земельної ділянки загальною площею 1,1409 га з сіножаті на ріллю (нормативна грошова оцінка земельної ділянки 7420882400:03:000:1336 становить 24 701,74 грн.).
Стаття 629 ЦКУ встановлює, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а згідно зі статтею 526 ЦКУ зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Оскільки сторони укладаючи договір оренди землі, керувалися положеннями ст. 627 ЦК України, яка зазначає, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості та погодили між собою всі істотні умови зазначені у спірному договорі оренди землі від 12.11.2012 то наразі наявні обставини для задоволення вимог позивачки з підстав визначених у договорі оренди землі від 13.11.2012 для внесення змін до нього.
Отже за відсутності волевиявлення сторони відповідача щодо внесення змін до договору оренди землі, зміни до договору оренди землі можуть бути внесені, у такому разі лише в судовому порядку та в такому випадку договір оренди землі вважається зміненим з дати набрання законної сили судовим рішенням.
Аналогічні за змістом висновки містяться у справі № 364/227/22, постанова ВС від 16 січня 2024.
Що стосується вимог позивача про стягнення з Дочірнього підприємства «Красносільське-молоко» на користь ОСОБА_1 понесених ним витрат, пов'язаних із виготовленням проектної документації з землеустрою, нормативно грошової оцінки, які стосуються об'єктів оренди, у сумі 9 000,00 грн., то суд виходить з такого.
Згідно зі ст.ст. 12, 13 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи доказів.
Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених ст. 82 цього Кодексу, тобто тягар доказування лежить на сторонах цивільно-правового спору.
Як зазначає позивач, 3 (три) договори оренди земельних ділянок мали цільове призначення сіножаті, а саме: договір від 18.08.2009 загальною площею 1,1409 га, від 18.08.2009 загальною площею 0,9922 га, від 18.08.2009 загальною площею 1,1028 га. Відповідно до п.21 усіх 3 договорів оренди земельних ділянок від 18.08.2009 Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку. Враховуючи обов'язок Орендаря використовувати земельні ділянки, відповідно до їх цільового призначення, та умов договорів, дотримуючись при цьому вимог чинного земельного законодавства, державних і місцевих стандартів, норм і правил щодо використання землі, проте у свою чергу вони були розорені відповідачем і фактично використовувались, як рілля. Без жодної компенсації на користь Орендодавця. Орендодавцю в даній ситуації у випадку погіршення стану орендованих земельних ділянок, які фактично обліковувались, як сіножаті, а використовувались орендарем, як рілля, не втратити економічної вигоди, за власний рахунок було здійснено зміну цільового призначення земельної ділянки загальною площею 0,9922 га з сіножаті на ріллю (нормативна грошова оцінка земельної ділянки 7420882400:03:000:0598 становить 21 965,64 грн.). Земельної ділянки загальною площею 1,1028 га з сіножаті на ріллю (нормативна грошова оцінка земельної ділянки 7420882400:03:000:0597 становить 23 456,48 грн.). Земельної ділянки загальною площею 1,1409 га з сіножаті на ріллю (нормативна грошова оцінка земельної ділянки 7420882400:03:000:1336 становить 24 701,74 грн.).
Обмірковуючи вказану вимогу, суд виходить з того, що позивач, як на цьому сам він акцентує увагу суду, самостійно, за власний рахунок здійснив зміну цільового призначення земельних ділянок, при чому без погодження з орендарем. Тобто, послуги у сумі 9 000,00 грн. (платіжна інструкція від 09.04.2025 року №733307169.1 на користь ФОП ОСОБА_2 ) не випливають ані з умов договору, ані з положень Закону.
Крім того, у відповідності до п.21 договорів оренди земельних ділянок від 18.08.2009 позивачем не надано суду жодних доказів того, що відбулося погіршення корисних властивостей орендованих земельних ділянок, пов'язаних із зміною її стану.
Безумовно, збитки, про які зазначено у договорі, не є тотожними щодо витрат на певні послуги, адже це було правом позивача, а не його обов'язком.
Не надано також суду й доказів того, що орендар використовував земельні ділянки не за призначенням, а тому суд не бере до уваги доводи позивача про те, що земельні ділянки були розорені відповідачем і фактично використовувались, як рілля, без жодної компенсації на користь Орендодавця.
Якщо припустити що таке дійсно було, то вказане, може стати підставою для розірвання договорів, але у даному процесі, з урахуванням предмета та підстав позову, вказане судом не оцінюється.
Ураховуючи викладене, у задоволенні вказаної позовної вимоги слід відмовити.
Вирішуючи питання судових витрат, які в цій справі складаються з судового збору, суд виходить з наступного.
Пунктом 2 ч. 1 ст. 141 ЦПК України передбачено, що судові витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються на сторони пропорційно задоволеним вимогам. Позивач при зверненні до суду сплатив судові витрати у виді судового збору у розмірі - 6 782,72 грн: 968,96 грн вимога майнового характеру; 5 813,76 грн 6 вимог немайнового характеру.
Таки чином, на користь позивача слід стягнути 5813,76 грн, що є пропорційно задоволеним вимогам.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 13, 15, 21, 22, 30 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 11, 15, 526, 627, 628, 629, 651, 652, 653 ЦК України, ст.ст. 13, 56, 76, 81, 141, 263-265, 268, ЦПК України, суд,
Позов ОСОБА_1 до Дочірнього підприємства «Красносільське-молоко» про внесення змін до договорів оренди землі та стягнення витрат, пов'язаних з виготовленням проектної документації з землеустрою, нормативно грошової оцінки, які стосуються об'єктів оренди, задовольнити частково.
Внести зміни до договору оренди землі від 18.08.2009, кадастровий номер: 7420882400:03:000:0597, укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) (Орендодавець) та Дочірнє підприємство «Красносільське-молоко» (код ЄДРПОУ 36375427) (Орендар), зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію та їх обтяжень від 18.12.2012, та викласти в наступній редакції: «п.9 Орендна плата за земельні ділянки приватної власності встановлюється у розмірі 6 000,00 грн після відрахування податків за рік»;
Внести зміни до договору оренди землі від 18.08.2009, кадастровий номер: 7420882400:03:000:0598, укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) (Орендодавець) та Дочірнє підприємство «Красносільське-молоко» (код ЄДРПОУ 36375427) (Орендар), зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію та їх обтяжень від 18.12.2012, та викласти в наступній редакції: «п.9 Орендна плата за земельні ділянки приватної власності встановлюється у розмірі 6 000,00 грн після відрахування податків за рік»;
Внести зміни до договору оренди землі від 18.08.2009, кадастровий номер: 7420882400:03:000:1170, укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) (Орендодавець) та Дочірнє підприємство «Красносільське-молоко» (код ЄДРПОУ 36375427) (Орендар), зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію та їх обтяжень від 15.12.2011, та викласти в наступній редакції: «п.9 Орендна плата за земельні ділянки приватної власності встановлюється у розмірі 12 000,00 грн після відрахування податків за рік»;
Внести зміни до договору оренди землі від 18.08.2009, кадастровий номер: 7420882400:03:000:1171, укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) (Орендодавець) та Дочірнє підприємство «Красносільське-молоко» (код ЄДРПОУ 36375427) (Орендар), зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію та їх обтяжень від 06.07.2011, та викласти в наступній редакції: «п.9 Орендна плата за земельні ділянки приватної власності встановлюється у розмірі 12 000,00 грн після відрахування податків за рік»;
Внести зміни до договору оренди землі від 18.08.2009, кадастровий номер: 7420882400:03:000:1177, укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) (Орендодавець) та Дочірнє підприємство «Красносільське-молоко» (код ЄДРПОУ 36375427) (Орендар), зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію та їх обтяжень від 15.12.2012, та викласти в наступній редакції: «п.9 Орендна плата за земельні ділянки приватної власності встановлюється у розмірі 12 000,00 грн після відрахування податків за рік»;
Внести зміни до договору оренди землі від 18.08.2009, кадастровий номер: 7420882400:03:000:1336, укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) (Орендодавець) та Дочірнє підприємство «Красносільське-молоко» (код ЄДРПОУ 36375427) (Орендар), зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію та їх обтяжень від 18.12.2012, та викласти в наступній редакції: «п.9 Орендна плата за земельні ділянки приватної власності встановлюється у розмірі 6 000,00 грн після відрахування податків за рік»;
Відповідні зобов'язання сторін за договорами оренди землі змінюються з моменту набрання судовим рішенням законної сили.
Стягнути з Дочірнього підприємства «Красносільське-молоко» судові витрати: сплачений судовий збір у розмірі 5813,76 гривень на користь ОСОБА_1 .
У задоволенні решти позовних вимог відмовити.
Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку безпосередньо до Чернігівського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення; якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано, а у разі її подання - після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Учасники справи:
Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 .
Відповідач: Дочірнє підприємство «Красносільське-молоко», код ЄДРПОУ 36375427, Золотоніський р-н, Черкаська обл., с. Кедина Гора, вул. Шевченка, буд.86/5.
Суддя Ріхтер В.В.