Справа № 183/8111/18
№ 2/183/687/25
20 жовтня 2025 року Самарівський міськрайонний суд Дніпропетровської області, у складі:
головуючої судді Сороки О.В.,
секретаря судових засідань Григорьєвої В.С.,
розглянувши, у відкритому судовому засіданні, в порядку загального позовного провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи - Державна інспекція архітектури та містобудування, Самарівська міська рада Дніпропетровської області, про зобов'язання знесення об'єктів самочинного будівництва,-
за участю:
позивача ОСОБА_1 ,
представника позивача - адвоката Олійника В.М.,
відповідача ОСОБА_2 ,
представника відповідачів ОСОБА_3 ,
Стислий виклад позиції сторін у процесуальних заявах по суті.
У грудні 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , визначивши третіми особами - Державну інспекцію архітектури та містобудування, Самарівську міську раду Дніпропетровської області, у якому, з урахуванням зміни підстав позову від 18.07.2024 року (т.3, а.с. 122), просив зобов'язати ОСОБА_2 знести об'єкти самочинного будівництва - споруди, що розміщені (побудовані) на земельній ділянці АДРЕСА_1 .
Позовні вимоги обґрунтовує тим, що він, на підставі договору купівлі-продажу від 11.07.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Новомосковського міського нотаріального округу Кібець Л.Г., реєстровий номер 2019, є власником будинку з надвірними побудовами та спорудами АДРЕСА_1 .
Житловий будинок з надвірними побудовами розташований на земельній ділянці 0,0760 га, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, кадастровий номер 121190000:03:003:0251.
Власником сусіднього житлового будинку та земельної ділянки за АДРЕСА_1 є ОСОБА_2 .
Право власності ОСОБА_2 на земельну ділянку АДРЕСА_1 , площею 0,1 га, кадастровий номер 12119000:03:003:0190, цільове призначення - для будівництва, обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд (присадибна ділянка) набуте на підставі договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Новомосковського міського нотаріального округу Бака О.В.
Право власності ОСОБА_2 на житловий будинок загальною площею 111,3 кв.м. набуте на підставі договору дарування, також посвідченого приватним нотаріусом Новомосковського міського нотаріального округу Бака О.В. від 13.02.2018 року.
Виходячи з аналізу правовстановлюючих документів, на підставі яких здійснювалася державна реєстрація права власності і на земельну ділянку, і на житловий будинок, позивач зазначає, що між сторонами чітко визначені межі земельних ділянок та відсутній земельний спір щодо встановлення таких меж.
Між тим, відповідачкою була побудована споруда, її будівництво відбувалося, як будівництво житлового будинку у багатьох його ітераціях, на кшталт садиба тощо. Процес самовільного будівництва від самого початку відбувався із значними порушеннями протипожежних, санітарних, будівельних норм діючого законодавства.
Відповідач самовільно побудувала споруду з приблизними розмірами 17х8 метрів, стіна якої знаходиться прямо на межі його земельної ділянки, при цьому огорожа між земельними ділянками відсутня, споруда побудована на фундаменті, стіна цієї споруди є капітальною, вікна та балкон даної споруди виходять на його земельну ділянку.
Також є і інша споруда - житловий будинок, загальною площею 111,3 кв.м., що переданий за договором дарування від 13.02.2018 року, який побудований без врахування відступу від межі земельної ділянки позивача, на відстані 60-30 см., зливосток відсутній.
Позивач наполягає на тому, що зазначений будинок не введений в експлуатацію, не проведена реєстрація органами ДАБК, на території земельної ділянки відповідачкою збудований басейн, який розташований у водоохоронній зоні, що може стати наслідком забруднення ріки.
Зазначене будівництво не узгоджувалося ні з позивачем, ні з попереднім власником домоволодіння.
Здійснення такого будівництва порушує право власності позивача на землю, оскільки внаслідок незаконного будівництва зменшилася фактичний розмір земельної ділянки позивачі, ніж той, що визначений у технічній документації.
Крім того, такі дії відповідача порушують право позивача на забудову свого домоволодіння, атмосферні опади з покрівель незаконних побудов стікають на земельну ділянку позивача.
Позивач звертався до Новомосковської міської ради із заявами щодо здійснення перевірки відповідності розміщення (будівництва) споруд на земельній ділянці, власником якого є ОСОБА_2 , державним стандартам, норма та правилам, архітектурним вимогам, технічним умовам, проектним рішенням, а також місцевим правилам забудови.
В результаті обстеження відповідною комісією складено Лист від 30.10.2018 року № Б-1244/1, яким встановлено, що будівництво ведеться по межі, що не відповідає п.3.25 ДБН 360-92**, також забудовником порушено вимоги до забудови земельної ділянки, визначені паспортом, який складений 26.05.2015 року відділом містобудування та архітектури виконавчого комітету Новомосковської міської ради, у відповідності до ескізу намірів забудови земельної ділянки по АДРЕСА_1 , наданого замовником ОСОБА_4 .
Виконавчим комітетом Новомосковської міської ради до ДАБІ в Дніпропетровській області направлено лист з підсумками перевірки комісії для розгляду та вирішення питання щодо будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .
29.10.2018 року та 15.11.2018 року повторно позивач звернувся до ДАБІ в Дніпропетровській області на грубі порушення будівельних норм, що були допущені відповідачкою.
12.12.2018 року за вих. № 1004-1.20/505 позивач отримав відповідь на свої звернення, з яких йому стало відомо, що згідно даних реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 20.07.2015 року № ДП 062152010076 «Індивідуальний (садибний) житловий будинок, навіс» за адресою: АДРЕСА_1 , подане ОСОБА_4 .
На момент виїзду суб'єкт містобудування або його представник були відсутні, що унеможливило проведення перевірки.
З візуального огляду з боку суміжної земельної ділянки встановлено, що ОСОБА_4 здійснює будівництво із відхиленням від будівельного паспорту № 09, виданого відділом містобудування та архітектури виконавчого комітету Новомосковської міської ради 27.05.2015 року, а саме без відступу від межі суміжної земельної ділянки по АДРЕСА_2 , що є порушенням п.6.1.41 ДБН Б2.2-12:108 «Планування та забудова територій».
Департаментом від 04.12.2018 року за № 1004-1.19/2460 було направлено лист на адресу ОСОБА_4 з вимогою бути особисто для проведення позапланової перевірки.
Станом на момент розгляду справи в суді, суб'єкт містобудування ухиляється від проведення перевірки, а відповіді на своє звернення позивач так і не отримав.
На підставі п.3 ч.7 ст. 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» Департаментом скасовано право на початок виконання будівельних робіт ОСОБА_4 «Індивідуальний (садибний) житловий будинок, навіс» за адресою: АДРЕСА_1 .
Також Департаментом направлено лист до Новомосковського відділу поліції ГУНП в Дніпропетровській області від 12.12.2018 року № 1004-1.15/2523 щодо сприяння у проведенні перевірки.
Таким чином, позивач звертає увагу, що на даний час існує лише будівельний паспорт від 26.05.2015 року, виданий на ім'я ОСОБА_4 з відповідним ескізом намірів забудови, що взагалі не відповідає фактичній забудові.
Зміни щодо забудовника, іншого ескізу намірів забудови до будівельного паспорту внесені не були, новий будівельний паспорт не видавався, право на початок будівельних робіт скасовано Департаментом, будь-яких інших записів Департаментом ДАБІ в реєстрі не знайдено.
Отже, позивач наполягає на тому, що всі побудовані споруди на момент розгляду справи в суді є самочинними, а тому, на підставі ч.4 ст. 376 ЦК України, підлягає знесенню особою, яка здійснює самочинне будівництво, за її рахунок.
У відзиві на позов представник відповідача спростовує доводи позивача про те, що об'єкт незавершеного будівництва, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 є самочинним, виходячи з наступного.
Так, будівництво здійснюється на земельній ділянці, яка перебуває у власності відповідача, її цільове призначення відповідає функціональному призначенню будівлі, будівництво здійснюється на підставі будівельного паспорту № 09, виданого відділом містобудування та архітектури виконавчого комітету Новомосковської міської ради 27.05.20015 року та повідомлення про початок виконання будівельних робіт за № ДП 062152010076 від 20.07.2015 року.
Рішенням Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 17.05.2019 року у справі № 160/368/19 адміністративний позов ОСОБА_5 до Державної архітектурно-будівельної інспекції України про скасування рішення, - задоволено повністю, скасоване рішення Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Дніпропетровській області № 57-СК від 27.12.2018 року «Про скасування права на виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення».
Це рішення Постановою Третього апеляційного адміністративного суду від 19.09.2019 року залишене без змін, а тому Повідомлення про початок виконання будівельних робіт за № ДП 062152010076 від 20.07.2015 року є чинним.
Індивідуальний житловий будинок та навіс, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 будується на земельній ділянці приватної форми власності, яке виникло ще 13.05.1998 року у ОСОБА_4 . В той час, як право власності на суміжну земельну ділянку у позивача виникло тільки 04.04.2019 року, а будівництво спірного будинку розпочате з 20.07.2015 року, тобто задовго до отримання позивачем у власність суміжної земельної ділянки.
Також у відзиві представник відповідача не вбачає жодного порушеного права позивача і звертає увагу на те, що проведена за рахунок позивача комплексна судово-будівельно-технічна експертиза та земельно-технічна експертиза № 17-04-01/2024 від 17.06.2024 року, не дає висновку щодо необхідності знесення всієї будівлі, розташованої на земельній ділянці відповідача, така експертиза проведена поверхнево, експертом було оглянуто та досліджено лише частину конструктивних елементів будинку, які можливо було оглянути зі сторони домоволодіння по АДРЕСА_2 (т.4, а.с. 212-217).
У відповіді на відзив позивач звертає увагу на те, що незаконна бездіяльність відповідача порушує право приватної власності позивача на землю (т.4 а.с., 222-224).
Державна інспекція архітектури та містобудування України у своїх письмових поясненнях, як тертя особа, звертає увагу на те, що виявлення факту самочинного будівництва є підставою для проведення позапланової перевірки.
Позивач не звертався до третьої особи щодо проведення перевірки законності будівництва щодо наявної інформації стосовно замовника ОСОБА_4 за адресою: АДРЕСА_1 .
У Реєстрі будівельної діяльності наявна інформація шляхом перевірки відомостей, які містяться в архівній складовій Реєстру будівельної діяльності, за параметром пошуку «адреса будівництва - АДРЕСА_1 » та встановлена наявність інформації про зареєстроване Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Дніпропетровській області повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 20.07.20105 року за реєстраційним номером ДП 062152010076 щодо об'єкта будівництва «Індивідуальний (садибний) житловий будинок, навіс», замовник будівництва - ОСОБА_4 . Статус дозвільного документа скасовано на підставі наказу № 57-Н від 27.12.2018 року.
На підставі ст. 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», на даний час відсутні підстави для проведення позапланової перевірки на об'єкті будівництва, прийнятого в експлуатацію.
Однак, третя особа звертає увагу на те, що відповідно до ДБН А.2.2-3.2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», реконструкція - перебудова введеного в експлуатацію у встановленому порядку об'єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та /або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих та огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності).
В реєстрі будівельної діяльності не виявлено відомостей щодо реєстрації документів на реконструкцію об'єкта будівництва.
Посилаючись на ст. 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» представник третьої особи зауважує на тому, що у разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил, з визначенням строку для добровільного виконання.
У разі, якщо особа у встановлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об'єкта та компенсацію витрат, пов'язаних з таким знесенням (т.4, а.с. 192-195).
Процесуальні дії у справі.
Ухвалою судді Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 02 січня 2019 року відкрито загальне позовне провадження у справі (т. 1, а.с. 22-23).
Ухвалою суду від 21 жовтня 2019 року заяву позивача ОСОБА_1 , про забезпечення позову задоволено. (т.1, а.с. 60-62).
Ухвалою суду від 23 січня 2020 року відмовлено представникові відповідача адвокату Донець С.О. у задоволенні клопотання про зупинення провадження по справі №183/8111/18 до розгляду Новомосковським міськрайонним судом Дніпропетровської області цивільної справи №183/7628/18. (т.1, а.с. 119-122).
Ухвалою суду від 23 березня 2020 року клопотання позивача ОСОБА_1 - про витребування доказів задоволено (т. 1, а.с. 210-212).
Ухвало суду від 09 вересня 2020 року клопотання представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Дмитрук Оксани Миколаївни про залучення третьої особи, - задоволено.
Залучено до участі у справі в якості належної третьої особи, що не заявляє самостійних вимог, - Державну інспекцію містобудування України, як правонаступника Державної архітектурно - будівельної інспекції України (т. 1, а.с. 232-234).
Ухвалою суду від 10 березня 2021 року визнано обов'язковою участь, в судовому засіданні, представника третьої особи Новомосковської міської ради Дніпропетровської області, у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи - державна архітектурно-будівельна інспекція України, Новомосковська міська рада Дніпропетровської області про зобов'язання знести об'єкти самочинного будівництва (т.2, а.с. 107).
Ухвалою суду від 16 червня 2020 року клопотання представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Дмитрук Оксани Миколаївни про залучення третьої особи, - задоволено частково.
Залучено до участі у справі в якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог, - Державну інспекцію архітектури та містобудування України (т.2, а.с. 127-128).
Ухвалою суду від 27 січня 2022 року клопотання позивача, про призначення судової земельно-технічної експертизи, - задоволено (т.2, а.с. 146).
Ухвалою судді від 09 січня 2023 року, поновлено провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи - Державна архітектурно - будівельна інспекція України, Новомосковська міська рада, Державна інспекція містобудування України, Державна інспекція архітектури та містобудування України про зобов'язання знести об'єкти самочинного будівництва - споруди, що розміщені (побудовані) на земельній ділянці за АДРЕСА_1 (т.2, а.с.217).
Ухвалою суду від 09 січня 2023 року, закінчено підготовче провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_5 , треті особи: Державна інспекція містобудування України, Державна інспекція архітектури та містобудування України, про зобов'язання знести об'єкти самочинного будинку. Призначено цивільну справу, - до розгляду по суті (т.2, а.с. 219).
Ухвалою суду від 05 червня 2023 року, залишено без розгляду позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_5 , треті особи: Державна інспекція містобудування України, Державна інспекція архітектури та містобудування України, про зобов'язання знести об'єкти самочинного будинку (т.2, а.с. 228).
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 28 вересня 2023 року ухвалу Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 05 червня 2022 року - скасовано і справу направлено до суду першої інстанції для продовження розгляду (т. 3, а.с. 8-10).
Ухвалою суду від 30 січня 2024 року, відмовлено представникові позивача ОСОБА_1 - адвокату Тертишній Катерині Олександрівні у задоволенні клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи (т. 3, а.с. 53-56).
Ухвалою суду від 14 березня 2024 року відмовлено представникові позивача ОСОБА_1 - адвокату Тертишній Катерині Олександрівні у задоволенні клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи (т. 3, а.с. 61-63).
Ухвалою суду від 28 жовтня 2024 року прийнято позовну заяву про зміну підстав позову у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи державна інспекція архітектури та містобудування України, Новомосковська міська рада Дніпропетровської області про зобов'язання знести об'єкти самочинного будівництва - споруди, що розміщені на земельній ділянці АДРЕСА_1 (т.3, а.с. 211).
Ухвалою суду від 24 січня 2025 року закінчено підготовче провадження у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи державна інспекція архітектури та містобудування України, Новомосковська міська рада Дніпропетровської області про зобов'язання знести об'єкти самочинного будівництва - споруди, що розміщені на земельній ділянці АДРЕСА_1 . Призначено цивільну справу до розгляду по суті (т. 3, а.с. 235).
Позиція сторін в судовому засіданні.
Позивач та його представник в судовому засіданні свій позов підтримали, просили задовольнити у повному обсязі, звернули увагу, що ОСОБА_2 при будівництві свого домоволодіння порушує вимоги пункту 3.25* Державних будівельних норм України 360-92* «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» , збудована споруда нависає над його земельною ділянкою, він позбавлений можливості використовувати свою земельну ділянку за призначенням.
Відповідач та її представник позов не визнали, з підстав, викладених у відзиві, наполягали, що об'єкт незавершеного будівництва не може бути визнаний самочинним, оскільки здійснюється на земельній ділянці, що належить ОСОБА_2 , на підставі чинного повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 20.07.20105 року за реєстраційним номером ДП 062152010076 щодо об'єкта будівництва «Індивідуальний (садибний) житловий будинок, навіс». Будівництво триває, об'єкт не введений в експлуатацію, позивачем не доведено його порушеного права на земельну ділянку.
Фактичні обставини справи, встановлені судом.
На підставі договору купівлі-продажу від 11.07.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Новомосковського міського нотаріального округу Кібець Л.Г., реєстровий номер 2019, ОСОБА_1 являється власником будинку з надвірними побудовами та спорудами АДРЕСА_1 (т.1, а.с. 8-9).
ОСОБА_2 є власником земельної ділянки АДРЕСА_1 , площею 0,1 га, кадастровий номер 12119000:03:003:0190, цільове призначення - для будівництва, обслуговування житлового будинку та господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), на підставі договору дарування, посвідченого 13.02.2018 року приватним нотаріусом Новомосковського міського нотаріального округу Бака О.В., зареєстрованого в реєстрі за № 339 (т.1, а.с. 10-12).
Також ОСОБА_2 є власником житлового будинку, загальною площею 111,3 кв.м., на підставі договору дарування, також посвідченого приватним нотаріусом Новомосковського міського нотаріального округу Бака О.В. від 13.02.2018 року, зареєстрованого в реєстрі за № 338 (т.1, а.с. 13-14).
20 липня 2015 року в Департаменті державної архітектурно-будівельної інспекції у Дніпропетровській області зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єкту Індивідуальний (садибний) житловий будинок, навіс за адресою: АДРЕСА_1 . Будівельний паспорт виданий ОСОБА_4 відділом містобудування та архітектури виконавчого комітету Новомосковської міської ради 27.05.2015 року (т.1, а.с. 72).
Листом від 30.10.2018 року № Б-1244/ІІ, виконавчий комітет Новомосковської міської ради повідомив Департамент державної архітектурно-будівельної інспекції у Дніпропетровській області про те, що будівництво по АДРЕСА_1 ведеться по межі, що не відповідає п.3.25 ДБН 360-92**, також забудовником порушено вимоги до забудови земельної ділянки, визначені паспортом, який складений 26.05.2015 року відділом містобудування та архітектури виконавчого комітету Новомосковської міської ради, у відповідності до ескізу намірів забудови земельної ділянки по АДРЕСА_1 , наданого замовником ОСОБА_4 (т.1, а.с. 73, 106, 107-108).
ОСОБА_2 , ОСОБА_4 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, а саме Департаментом у Дніпропетровській області направлено повідомлення щодо здійснення позапланової перевірки (т.1, а.с. 74-75).
Рішенням Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 17.05.2019 року у справі № 160/368/19 позов ОСОБА_5 до Державної архітектурно-будівельної інспекції України про скасування рішення, - задоволено повністю, скасоване рішення Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Дніпропетровській області № 57-СК від 27.12.2018 року «Про скасування права на виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення» (т.1, а.с. 109-112).
Постановою Третього апеляційного адміністративного суду від 19.09.2019 року Рішення Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 17.05.2019 року у справі № 160/368/19 залишене без змін (т.1, а.с. 113).
Згідно з висновком судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи № 17-04-01/2024 від 17.06.2024 року, проведеної за заявою ОСОБА_1 , Товариством з обмеженою відповідальністю «Бюро незалежної судової експертизи України», збудований житловий будинок орієнтовно загальною площею 430,5 кв.м., житловою площею 383,9 кв.м., що розташований на земельній ділянці, кадастровий номер 1211900000:03:003:0109, по АДРЕСА_1 , не відповідає вимогам державних будівельних норм, а саме ст. 91 Земельного Кодексу України, ст.ст. 27, 34, 35, 36, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності, п.6.1.40, п.6.1.41, п.12.1.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» (чинні з 01.10.2019). Без проведення демонтажних робіт виправити невідповідності вимогам державних будівельних норм при будівництві житлового будинку орієнтовно загальною площею 430,5 кв.м., житловою площею 383,9 кв.м., що розташований на земельній ділянці, кадастровий номер 1211900000:03:003:0109, по АДРЕСА_1 , - не можливо (т.4, а.с. 140-176).
Таким чином, зазначені матеріали справи містять дані про наявність спору між суміжними співвласниками земельних ділянок щодо зведення одним зі власників самочинного будівництва.
До спірних правовідносин суд вважає за необхідне застосувати наступні норми права.
Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
У відповідності до статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Відповідно до положень норм статей 16, 386, 391 ЦК України власник вправі звернутися до суду з вимогою про захист порушеного права будь-яким способом, що є адекватним змісту порушеного права, який ураховує характер порушення та дає можливість захистити порушене право.
Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 наполягав на тому, що здійснене незаконне будівництво ОСОБА_2 порушує його право власності на земельну ділянку, оскільки побудований без врахування відступу від межі його земельної ділянки на 1 метр, та за відсутністю зливостоку, атмосферні опади з покрівлі будівлі відповідача стікають на його земельну ділянку.
Позивачем не подано доказів набуття ним у власність земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_3 , однак і відповідач у своєму відзиві, і експерт при проведенні судової будівельно-технічної експертизи та земельно-технічної експертизи вказували на наявність запису про речове право на земельну ділянку позивача.
При цьому позивач у позові наполягає на тому, що між сусідами не існує спору щодо визначення меж земельної ділянки, однак збудована відповідачкою споруда порушує його право власності на його земельну ділянку.
Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення будь-яких порушень його права власності, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням володіння. Право власності має захищатися лише при доведеності факту його порушення діями відповідача, створенні власникові з боку третіх осіб перешкод у здійсненні ним цього права із застосування наслідків, в тому числі і звільнення земельної ділянки від самовільно зведених споруд шляхом їх знесення чи усунення інших перешкод у користуванні земельною ділянкою.
Відповідно до статті 78 ЗК України, право власності на землю - це право володіти, користуватися та розпоряджатися земельними ділянками.
Відповідно до пунктів «г», «е» частини першої статті 91 ЗК України власники земельних ділянок зобов'язані не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів, дотримуватися правил добросусідства.
Згідно зі статтею 103 ЗК України власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).
Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав (частина друга, пункт «б» частини третьої статті 152 ЗК України).
Звертаючись до суду з цим позовом, ОСОБА_1 посилався на те, що ОСОБА_2 здійснено самочинне будівництво об'єкта нерухомого майна, в тому числі, на території належної йому земельної ділянки, у зв'язку з чим порушено його право на користування та розпорядження належним йому майном.
Відповідно до частини першої статі 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Згідно з частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак доводить, що об'єкт нерухомості є самочинним.
У частині четвертій статті 376 ЦК України зазначено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Відповідно до статті 376 ЦК України право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об'єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування. У разі порушення прав інших осіб право на звернення до суду належить і таким особам за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК України), а також власнику (користувачу) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376 ЦК України). Позов про знесення самочинно збудованого нерухомого майна може бути пред'явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки, з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України, статтею 103 ЗК України.
У постановах Верховного Суду від 29 січня 2020 року у справі № 822/2149/18 (провадження № К/9901/5732/19) та від 10 квітня 2020 року у справі № 344/4319/16-а (провадження № К/9901/18858/18) зроблено висновки про те, що «…правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна залежить від підстав, за якими його віднесено до об'єкта самочинного будівництва. За змістом частини сьомої статті 376 ЦК України зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, та істотного порушення будівельних норм і правил. У цих випадках з позовом про зобов'язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову. У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва.
В інших випадках самочинного будівництва, зокрема, якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об'єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови. Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України). В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови».
За обставин, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об'єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки шляхом знесення усіх об'єктів, зокрема й самочинного будівництва, навіть у разі його державної реєстрації, здійсненого не власником або без його згоди.
Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 204/3027/20 (провадження № 61-2199св22), від 01 лютого 2023 року у справі № 204/1053/20 (провадження № 61-21119св21), від 22 червня 2023 року у справі № 592/16491/18 (провадження № 61-9539св22), від 04 січня 2024 року у справі № 680/1009/16-ц (провадження № 61-3906св23).
Знесення самочинного об'єкта нерухомості відповідно до статті 376 ЦК України є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об'єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.
Відповідно до пункту 3.25* Державних будівельних норм України 360-92* «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень» для догляду за будівлями і здійснення їх поточного ремонту відстань до межі сусідньої ділянки від найбільш виступної конструкції стіни треба приймати не менше 1, 0 м. При цьому повинно бути забезпечене влаштування необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть стіканню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок.
Згідно з підпунктом 6.1.41 пункту 6.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування і забудова територій» при розміщенні будинків в кварталах, забудова яких історично склалася, для догляду за будинками і здійснення поточного ремонту відстань до межі суміжної земельної ділянки від найбільш виступаючої конструкції стіни будинку слід приймати не менше ніж 1, 0 м. При цьому, має бути забезпечене виконання необхідних інженерно-технічних заходів, що запобігатимуть попаданню атмосферних опадів з покрівель та карнизів будівель на територію суміжних ділянок, або взаємоузгоджене водовідведення згідно з вимогами [ДБН. 1.1-25].
З наданого позивачем висновку судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи, яка була проведена візуально, оскільки не було надано доступ до житлового будинку АДРЕСА_1 , при огляді збірного кадастрового плану земельних ділянок, складеного з технічного звіту з топографо-геодезичних робіт від 03.06.2024 року було встановлено, що по суміжній межі між домоволодіннями за АДРЕСА_2 (кадастровий номер 1211900000:03:003:0251) фактично встановлені суцільні огорожі: одна огорожа - з профільного листу по металевому каркасу довжиною 22,92 м, друга огорожа - з газобетон них блоків довжиною 14,75 та довжиною 11,49 м по частині якій зверху збудована несуча стіна з газобетон них блоків та залізобетонний армопояс двоповерхового житлового будинку з віконними прорізами по АДРЕСА_1 .
Тобто стіна двоповерхового житлового будинку довжиною 7,97 м з віконним прорізами по АДРЕСА_1 фактично розташована по суміжній межі між кадастровими ділянками: 1211900000:03:003:0251 та 1211900000:03:003:0190, а довжиною 3,52 м. на відстані 0,21-0,33 м розташована поза межами кадастрової ділянки 1211900000:03:003:0190, а саме на території земельної ділянки по АДРЕСА_2 з кадастровим номером 1211900000:03:003:0251.
Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України об'єкт нерухомості відноситься до самочинного будівництва за наявності однієї з наведених умов: земельна ділянка не відведена для цієї мети; немає належного дозволу на будівництво; відсутній належним чином затверджений проект; під час будівництва допущені істотні порушення будівельних норм і правил.
При цьому за положеннями частини четвертої цієї статті якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
За положеннями частини сьомої статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Відповідно до вимог статті 376 ЦК України, статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об'єкта нерухомості мають органи державної влади, органи місцевого самоврядування і інспекції державного архітектурно-будівельного контролю. Такий позов може бути пред'явлено до суду у разі, якщо особа у встановлений строк добровільно не виконала вимог, установлених у приписі про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визнанням строку для добровільного виконання припису, та/або якщо перебудова є неможливою.
У разі порушення прав інших осіб право на звернення до суду мають такі особи за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК України), а також власник (користувач) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376 та стаття 391 цього Кодексу).
Отже, системний аналіз зазначених положень дає підстави для висновків про те, що самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо: власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво; власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку; самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці, але з відхиленням від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, за умови, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовилась від здійснення перебудови.
Даний висновок узгоджується з правовою позицією викладеною у постанові Верховного Суду України від 06.09.2017 у справі №6-1721цс16.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв'язку із здійсненням самочинного будівництва.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов'язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об'єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду висновує, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об'єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.
Велика Палата Верховного Суду висновує, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з'явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Щодо можливих способів захисту прав власника (користувача) відповідної земельної ділянки, порушених внаслідок здійснення самочинного будівництва.
Велика Палата Верховного Суду вчергове нагадує, що, як правило, суб'єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
У певних випадках спосіб захисту імперативно «прив'язаний» до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 Господарського кодексу України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України (аналогічне - у частині першій статті 5 ЦПК України) вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.
Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об'єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об'єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).
Разом з тим, суд зазначає, що знесення самочинного об'єкта нерухомості відповідно до статті 376 ЦК України є крайньою мірою впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об'єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.
Такий висновок про застосування норм матеріального права викладено в постанові Верховного Суду України від 06.09.2017 року в справі №6-1721цс16.
Європейський суд з прав людини у справі «Іванова і Черкезов проти Болгарії» (№ 46577/15) від 21.04.2016, підтвердив, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Сам по собі той факт, що позивач, як суміжний власник домоволодіння та земельної ділянки не надавав згоду на зведення спірних будівель не є достатнім для висновку про наявність підстав для знесення об'єктів самочинного будівництва.
Крім того, вирішуючи питання про знесення нерухомого майна, суди в кожному випадку з'ясовують, яку частину земельної ділянки займає споруджена будівля, її розмір і конфігурацію, яка частина будівлі підлягає знесенню. За необхідності з'ясування питань, що виникають при розгляді справи і потребують спеціальних знань, суд має право призначити експертизу. Невстановлення вказаних обставин унеможливлює виконання такого рішення.
Вказана правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду України від 19.04.2017 у справі № 6-129цс17.
У відповідності до статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.
Частиною другою статті 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Закон № 3038-VI встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.
Відповідно до положень статті 41 Закону № 3038-VI державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил.
Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Орган державного архітектурно-будівельного контролю розглядає відповідно до закону справи про правопорушення у сфері містобудівної діяльності.
Посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю під час перевірки мають право, зокрема, складати протоколи про вчинення правопорушень, акти перевірок та накладати штрафи відповідно до закону; видавати обов'язкові для виконання приписи щодо: а) усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил; б) зупинення підготовчих та будівельних робіт, які не відповідають вимогам законодавства, зокрема будівельних норм, містобудівним умовам та обмеженням, затвердженому проекту або будівельному паспорту забудови земельної ділянки, виконуються без повідомлення, реєстрації декларації про початок їх виконання або дозволу на виконання будівельних робіт.
Посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю під час перевірки мають право також проводити перевірку відповідності виконання підготовчих та будівельних робіт вимогам будівельних норм, державних стандартів і правил, затвердженим проектним вимогам, рішенням, технічним умовам, своєчасності та якості проведення передбачених нормативно-технічною і проектною документацією зйомки, замірів, випробувань, а також ведення журналів робіт, наявності у передбачених законодавством випадках паспортів, актів та протоколів випробувань, сертифікатів та іншої документації.
Аналогічні повноваження органів державного архітектурно-будівельного контролю зазначені й у пункті 11 Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 № 553 (далі - Порядок № 553), відповідно до якого посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю під час здійснення державного архітектурно-будівельного контролю мають право, зокрема, складати протоколи про вчинення правопорушень та акти перевірок, і накладати штрафи у межах повноважень, передбачених законом; видавати обов'язкові для виконання приписи щодо: усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил; зупинення підготовчих та будівельних робіт, які не відповідають вимогам законодавства, зокрема будівельним нормам, містобудівним умовам та обмеженням, затвердженому проекту або будівельному паспорту забудови земельної ділянки, виконуються без повідомлення, реєстрації декларації про початок їх виконання або дозволу на виконання будівельних робіт.
Відповідно до абзацу 3 пункту 14 Порядку №553 суб'єкт містобудування щодо якого здійснюється державний архітектурно-будівельний контроль, зобов'язаний виконувати вимоги інспекції щодо усунення виявлених порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.
Відповідно до частини першої статті 9 Закону України "Про архітектурну діяльність" № 687-XIV будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об'єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом № 3038-VI.
Згідно з пунктом 2 частини першої статті 34 Закону № 3038-VI замовник має право виконувати будівельні роботи після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до I-III категорій складності.
Частиною другою статті 34 Закону № 3038-VI передбачено, що зазначені у частині першій цієї статті документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва. Перелік будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затверджується Кабінетом Міністрів України.
Виконання будівельних робіт без відповідного документа, передбаченого цією статтею, вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом (частина сьома статті 34 Закону №3038-VI).
На виконання цієї норми постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 затверджено Порядок № 466, а також перелік об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта.
За правилами пунктів 4, 5, 11, 13 Порядку № 466 підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, можуть виконуватися замовником після набуття права на земельну ділянку відповідного цільового призначення та подання повідомлення про початок виконання підготовчих робіт до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю.
Виконання підготовчих робіт може здійснюватися на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт або дозволу на виконання будівельних робіт (далі - дозвіл).
Будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та: подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт - щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1) та об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта; видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками.
Повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, та повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об'єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1) (далі - повідомлення), повідомлення про зміну даних у зазначених повідомленнях за формою згідно з додатками 1, 2 і 2 1 до цього Порядку подається замовником (його уповноваженою особою) особисто або надсилається рекомендованим листом з описом вкладення чи через електронну систему здійснення декларативних та дозвільних процедур у будівництві до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю за місцезнаходженням об'єкта не пізніше ніж за один календарний день до початку виконання підготовчих або будівельних робіт.
Замовник несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданому ним повідомленні, за виконання будівельних робіт без подання повідомлення та за порушення вимог, визначених цим Порядком, відповідно до Закону України "Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності" та Кодексу України про адміністративні правопорушення.
Статтею 35 Закону № 3038-VI передбачено, що після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю. Форма повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, порядок його подання, форма повідомлення про зміну даних у поданому повідомленні визначаються Кабінетом Міністрів України. Виконання підготовчих робіт може здійснюватися на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт чи дозволу на виконання будівельних робіт. Повідомлення про початок виконання підготовчих робіт не дає права на виконання будівельних робіт.
Виконання підготовчих робіт без подання повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, повідомлення про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт забороняється.
Згідно із статтею 38 Закону №3038-VI у разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.
У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об'єкта та компенсацію витрат, пов'язаних з таким знесенням.
За рішенням суду самочинно збудований об'єкт підлягає знесенню з компенсацією витрат, пов'язаних із знесенням об'єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.
Тобто, положення частини першої статті 38 Закону №3038-VI встановлює перелік юридичних фактів, які обумовлюють виникнення у органу державного архітектурно-будівельного контролю повноваження на пред'явлення позову про знесення самочинно збудованого об'єкта та компенсації витрат, пов'язаних з таким знесенням.
Зокрема, пред'явленню органом державного архітектурно-будівельного контролю позову передують такі дії:
1) виявлення факту самочинного будівництва об'єкта;
2) визначення такого об'єкту як такого, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб є неможливою;
3) внесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності;
4) встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку.
Тобто, зверненню суб'єкта владних повноважень з адміністративним позовом про зобов'язання знести самочинне будівництва передує саме наявність вищезазначених обставин.
Крім того, як зазначав суд вище, правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна залежить від підстав, за якими його віднесено до об'єкта самочинного будівництва.
За змістом частини сьомої статті 376 Цивільного кодексу України зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі: (1) істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, (2) істотного порушення будівельних норм і правил.
У цих випадках з позовом про зобов'язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову. У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови, суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва.
У постанові від 21.10.2020 у справі № 420/228/19 Верховний Суд висловив правові позиції про те, що залежно від ознак самочинного будівництва, зокрема, органи місцевого самоврядування, можуть вимагати від особи, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, знесення самочинно збудованого об'єкта або проведення перебудови власними силами або за її рахунок; приведення земельної ділянки в попередній стан або відшкодування витрат. При цьому знесення самочинного будівництва можливе добровільно особою, яка його здійснила (здійснює), а також, за наявності для цього підстав, примусово, однак лише за рішенням суду, зокрема, ухваленим за позовом відповідного органу місцевого самоврядування та у разі неможливості здійснити перебудову такого будівництва.
У постанові Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18 суд касаційної інстанції на підставі аналізу положень статті 376 Цивільного кодексу України, статті 38 Закону № 3038-VI зробив висновок, що у разі, якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об'єкта та компенсацію витрат, пов'язаних з таким знесенням.
Так, у зазначеній постанові Верховний Суд сформував ряд ключових правових висновків щодо цієї категорії справ:
1) можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.
2) в інших випадках самочинного будівництва, зокрема, (а) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (б) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (в) належно затвердженого проекту, стаття 376 ЦК України не ставить можливість знесення об'єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.
Таким чином, можливість перебудови та усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.
Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 Цивільного кодексу України). У такому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.
Як зазначав суд вище, у цій справі ОСОБА_2 , ОСОБА_4 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, а саме Департаментом у Дніпропетровській області направлено повідомлення щодо здійснення позапланової перевірки (т.1, а.с. 74-75).
Рішенням Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 17.05.2019 року у справі № 160/368/19 позов ОСОБА_5 до Державної архітектурно-будівельної інспекції України про скасування рішення, - задоволено повністю, скасоване рішення Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у Дніпропетровській області № 57-СК від 27.12.2018 року «Про скасування права на виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення» (т.1, а.с. 109-112).
Постановою Третього апеляційного адміністративного суду від 19.09.2019 року Рішення Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 17.05.2019 року у справі № 160/368/19 залишене без змін (т.1, а.с. 113).
Таким чином, припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил відповідачці повноважним органом не виносився, за відсутності доказів щодо встановлення межі між земельними ділянками АДРЕСА_1 та АДРЕСА_3 , за відсутності з'ясування питання щодо можливості перебудови та усунення наслідків самочинного будівництва, яка перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 про знесення всіх споруд, що розташовані за адресою АДРЕСА_1 , як крайньої міри, - задоволенню не підлягають.
З урахуванням положень статті 141 ЦПК України підстави для розподілу судових витрат у суду відсутні.
Керуючись статтями 4, 12, 81, 89, 141, 258, 259, 263-265 ЦПК України, суд, -
Відмовити ОСОБА_1 у задоволенні його позову до ОСОБА_2 , треті особи - Державна інспекція архітектури та містобудування, Самарівська міська рада Дніпропетровської області, про зобов'язання знесення об'єктів самочинного будівництва.
Повне найменування сторін:
Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_4 .
Відповідач: ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_4 .
Третя особа: Державна інспекція архітектури та містобудування, код ЄДРПОУ 44245840, місцезнаходження: бульвар Лесі Українки, 26, м.Київ, 01133.
Третя особа - Самарівська міська рада Дніпропетровської області, код ЄДРПОУ 34359199, місцезнаходження: вул.Гетьманська, 14, м.Самар Дніпропетровська область, 51200.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Дніпровського апеляційного суду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення виготовлене 20 жовтня 2025 року.
Суддя О.В. Сорока.