Справа № 481/1041/24
Провадж.№ 2/481/62/2025
іменем У К Р А Ї Н И
17.10.2025 року Новобузький районний суд Миколаївської області в складі головуючої судді Уманської О.В., з участю секретаря судового засідання Кузьміної Н.П., представника позивача Писаренко Н.О., представника відповідача Хлівицької О.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Новобузького районного суду, Миколаївської області в порядку загального позовного провадження справу за позовною заявою ОСОБА_1 , яка діє в інтересах ОСОБА_2 до Фермерського господарства «Агро 1» про розірвання договору оренди землі та стягнення орендної плати,
Встановив:
17.06.2024 року адвокат Писаренко Н.О., діючи в інтересах позивача ОСОБА_2 звернулася до Новобузького районного суду Миколаївської області з позовом до Фермерського господарства «Агро 1» про розірвання договору оренди землі № 93/2013 укладеного 13.09.2013 року між ОСОБА_3 та ФГ «Агро1», стягнення заборгованості по орендній платі у розмірі 220000,00 грн, інфляційних збитків в сумі 145511,45 грн та штрафних санкцій у розмірі 39710,28 грн.
Свої вимоги позивач мотивував тим, щоІНФОРМАЦІЯ_1 померла мати позивачки ОСОБА_3 . 08 червня 2023 року приватним нотаріусом Кременецького районного нотаріального округу Бурлак А.В. на підставі заповіту ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 було видане Свідоцтво про право на спадщину за заповітом. Спадщина, на яку було видане зазначене вище Свідоцтво складалася із земельної ділянки, площею 6,25 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована за адресою: Миколаївська обл., Баштанський р-н, територія Софіївської ТГ, кадастровий номер 4824580400:03:000:0442. 20 червня 2023 р. позивачка отримала Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з якої вбачається, що на успадковану нею земельну ділянку 13.09.2013 р. був укладений Договір оренди землі №93/2013, орендар - Фермерське господарство "Агро-1". Ця інформація для позивача не була новою, оскільки їй було відомо, що покійна мати дійсно укладала договір оренди земельної ділянки із відповідачем, також було достеменно відомо, що примірник Договору оренди матері відповідачем виданий не був, а також з 2013 року орендна плата за користування земельною ділянкою їй не перераховувалася, оскільки з кінця 2013 року позивачка забрала маму до себе і вона проживала за адресою її реєстрації. 27 червня 2023 р. позивачка, у відповідності до частини 5 статті 31 ЗУ "Про оренду землі" та частини 3 статті 148-1 Земельного кодексу України, повідомила відповідача про те, що набула право власності на орендовану ним земельну ділянку, а також висунула вимогу надати примірник зареєстрованого у встановленому законом порядку Договір оренди землі №93/2013 від 13.09.2013 р. Листом від 13.07.2023 р. за вих.№251 відповідач повідомив про те, що примірник договору був отриманий матірю'ю позивачки власноруч у 2013 році (що є абсолютною брехнею, оскільки з зазначеної вище Інформації з Державного реєстру речових прав вбачається, що всупереч вимогам закону, укладений договір був зареєстрований лише 07.02.2020 р., а договори видаються на руки тільки після державної реєстрації, бо на реєстрацію здаються всі примірники договору), а у відповідача є лише один екземпляр оригіналу Договору, тому надає позивачу копію з оригіналу. При цьому відповідач так і не зміг надати докази отримання матір'ю позивачки належного їй примірника Договору оренди (ані підпису в журналі про видачу на руки такого примірника, ані жодного іншого доказу, лише слова). Також надана позивачці копія "з оригіналу договору", як стверджує відповідач, не містить жодного реєстраційного напису. Мама останні роки дуже хворіла, позивачка більшу частину перебувала за кордоном на заробітках, оскільки потрібні були грошові кошти, а за мамою доглядав чоловік позивачки. Відтак, по смерті мами, оформивши спадкові права, позивачка, як власник земельної ділянки, направила відповідачу Претензію щодо виплати заборгованої орендної плати по укладеному Договору оренди . Також позивачці достеменно відомо, що вказана у Договорі оренди орендна плата на рівні 4000,00 грн. на рік вказана лише для цілей оподаткування, вірніше для його уникнення, і не передбачена індексація взагалі, насправді відповідач виплачує орендну плату на рівні 20 - 25 тис. грн. (згідно ринкових умов). Натомість, у відповідь на свою Претензію позивачка отримала Лист-пояснення, датоване 01 вересня 2023 року за вих.№254, із незрозумілими, путаними поясненнями, перекрученими та викривленими фактами, у кінці якого пропозиція укласти з відповідачем Додаткову угоду про зміну власника земельної ділянки, а також запевненнями, що відповідач зобов'язується укласти з позивачкою додаткову угоду щодо розміру орендної плати згідно ринкових умов. Також у даному листі відповідач стверджує, що керівник відповідача, ОСОБА_4 , отримав у відповідача належну мамі позивача орендну плату за Договором оренди аж включно до 2025 року, проте таке твердження не відповідає дійсності. Мама позивачки за життя починаючи з 2013 року і до 2022 року жодного разу так і не отримала орендної плати за укладеним нею Договором оренди. Також позивачка жодного разу не була присутня при жодній передачі грошових коштів.
На підставі викладеного позивачка просить розірвати Договір оренди землі №93/2013 від 13.09.2013 р. (кадастровий номер земельної ділянки 4824580400:03:000:0442), укладений між ОСОБА_3 (правонаступниця ОСОБА_2 ) та Фермерським господарством "Агро-1" в особі голови Герасименка Дениса Олександровича, який зареєстрований Державним реєстратором Новобузької міської ради Миколаївської області Альбертін Оленою Вадимівною згідно Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51069128 від 11.02.2020 р., з одночасним припиненням права оренди Фермерського господарства "Агро-1" щодо вказаної земельної ділянки. Стягнути з відповідача заборгованість зі сплати орендної плати за період з 15.11.2013 р. по 15.11.2024 р. включно у сумі 220000,00 (двісті двадцять тисяч грн. 00 коп.) грн, інфляційні збитки за весь період прострочення у розмірі 145511,45 (сто сорок п"ять тисяч п"ятсот одинадцять грн. 45 коп.) грн., та штрафні санкції (3% річних) у розмірі 39710,28 (тридцять дев"ять тисяч сімсот десять грн. 28 коп.) грн.
За протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.06.2024 року матеріали справи передані до провадження судді Уманській О.В.
Ухвалою судді Новобузького районного суду Миколаївської області від 21.06.2024 року провадження у справі відкрито та справу призначено в порядку загального позовного провадження до підготовчого судового засідання.
15.07.2024 від представника відповідача до суду надійшов відзив на позовну заяву. Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, представник відповідача вказує на наступні обставини.13 вересня 2013 року особисто між ОСОБА_3 , орендодавцем та Фермерським господарством «АГРО 1» в особі Герасименко Дениса Олександровича, орендарем, було укладено та підписано Договір оренди землі під номером 93/2013. Відповідно до зазначеного договору, ОСОБА_3 передає в оренду ФГ «АГРО 1» земельну ділянку загальною площею 6,25 га, яка належить орендодавцю на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія І-МК №008146, кадастровий номер 4824580400:03:0000442. Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 108354 (сто вісім тисяч триста п'ятдесят чотири) гривень (з урахуванням індексації станом на 01.01.2013 року). Договір укладено 28 травня 2013 року на термін до 31 грудня 2062 року. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі із каси господарства за видатковими документами. Відповідно до п. 3.2 укладеного договору розмір орендної плати становить на рік 4000 (чотири тисячі) гривень. Орендна плата вноситься щорічно до 15 листопада кожного року. Обчислення розміру орендної плати на земельні ділянки здійснюються без урахування індексації. Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами: в інших випадках, передбачених законом.
16 вересня 2013 року ОСОБА_3 , було видано нотаріальну довіреність, зареєстровану в реєстрі за №1803 та бланку серія ВТЕ №359826, посвідчену Савченко А.В. приватним нотаріусом Новобузького районного нотаріального округу Миколаївської області, якою уповноважено ОСОБА_4 , відповідача по справі, бути представником ОСОБА_3 з усіма необхідними повноваженнями з питань: - придбання (купівлі (за ціну та на умовах на свій розсуд), міни, отримання в подарунок) на ім'я позичальника, відчудження (продажу (за ціну та на умовах на свій розсуд), міни), здачі в найом (оренду), передачі в заставу в забезпечення виконання майнових зобов'язань позивача, управління, а також вчинення для позивача та/чи у його інтересах будь-яких дій щодо належного позивачу на праві приватної власності рухомого та нерухомого майна, визначаючи в усіх випадках суми, терміни та інші умови правочинів на власний розсуд; одержання належного позивачу майна, включаючи грошові суми та цінні папери; одержання будь-яких документів від громадян та юридичних осіб, незалежно від того, ким та з якою метою вони видані, тощо; представництво інтересів позивача у всіх без винятку установах, на підприємствах, в організаціях незалежно від їх форми власності та підпорядкування, тощо.
16 вересня 2013 року ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 , було складено Заповіт у селі Баратівка Новобузького району Миколаївської області. Даний заповіт було посвідчено Секретарем виконкому Вишневським Ю.Б. та зареєстровано в реєстрі за №130. Згідно з умовами вищезазначеного заповіту - ОСОБА_3 , на випадок своєї смерті зробила розпорядження щодо належного їй майна. А саме, ОСОБА_3 земельну ділянку загальною площею 6,25 га, яка належала їй на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія І-МК №008146 виданого відділом Держкомзему у Новобузькому районі Миколаївської області, кадастровий номер 4824580400:03:0000442 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - заповіла ОСОБА_4 .
16 вересня 2013 року ОСОБА_3 отримала від ОСОБА_4 , як представника ФГ «Агро1», грошові кошти у розмірі 50 000 (п'ятдесят) тисяч гривень, як повний розрахунок по Договору купівлі-продажу земельної ділянки, яка належить їй. Вищевказане зазначається у розписці, яка написана особисто ОСОБА_3 та якою остання зобов'язується оформить належним чином Договір купівлі-продажу земельної ділянки. Все вище зазначене відбулось на підставі усного звернення ОСОБА_3 до ФГ «Агро 1» в особі Герасименко Дениса Олександровича, а саме пропозиції здійснити продаж земельної ділянки за кадастровим номером 4824580400:03:0000442. Обґрунтовано це станом її здоров'я та необхідністю великої суми коштів для подальшого лікування, а також у зв'язку з тим, що на даний час вони мають фінансові проблеми. Так як, на то й час в державі діяв мораторій на купівлю-продаж земельних ділянок сільгоспризначення, то і не було можливості нотаріального укладення договорів купівлі-продажу земельних ділянок. Оскільки, між ОСОБА_3 та ФГ «Агро 1» в особі Герасименко Д.О., вже існували орендні відносини з 01.07.2000 року по 01.11.2048 рік діяв договір оренди земельної ділянки №29 від 25.07.2000 року, саме цієї земельної ділянки, то сторони мали довіру один до одного. Тобто, ідучи назустріч один одному та розуміючи фінансове становище і стан здоров'я ОСОБА_5 , сторони дійшли наступної згоди: між сторонами укладається договір оренди на новий термін; власниця земельної ділянки видає довіреність на розпорядження земельної ділянкою (для оформлення договору купівлі-продажу після зняття мораторію); видається заповіт на ім'я ОСОБА_4 , у разі смерті ОСОБА_3 спадкоємцем є ОСОБА_6 ; видається довіреність на укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки від імені ОСОБА_3 та представлення інтересів у будь-яких інстанціях, тощо; ОСОБА_3 отримуються грошові кошти у розмірі 50 000 (п'ятдесят тисяч) гривень в якості сплати за земельну ділянку; ОСОБА_3 , власноруч, пишіться розписка про отримання грошових коштів у розмірі 50 000 (п'ятдесят тисяч) гривень. Більш того, за особистим власним бажанням ОСОБА_3 отримавши грошові кошти у повному обсязі від ОСОБА_4 , який діяв від імені ФГ «Агро1», передала оригінал Державного Акту на право приватної власності на землю. Крім того, грошові кошти у розмірі 50 000 (п'ятдесят тисяч) гривень отримувались особисто ОСОБА_3 (орендодавцем) у присутності доньки ОСОБА_2 , позивача по даній справі. Так як гроші отримувались як повний розрахунок за земельну ділянку та в подальшому (після зняття мораторію) сторони були зобов'язані належним чином укласти договір купівлі-продажу даної ділянки, але ОСОБА_3 не виконала своє зобов'язання щодо укладення угоди, то зазначена сума отриманих коштів вважається отриманою орендною платою відповідно до договору оренди №93/2013 від 13.09.2013 року.
Оскільки, відповідно до умов укладеного договору оренди, вартість орендної плати складає 4000 (чотири тисячі) гривень в рік, то ОСОБА_3 28 вересня 2013 року отримала орендну плату за 12.5 років, а саме до червня 2025 року включно. Відповідачем на підтвердження виконання істотних умов договору оренди землі, а саме сплати орендної плати, надається також видатковий касовий ордер № 47 від 24 вересня 2013 року, щодо сплати орендної плати за 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 роки та червень 2025 рік у розмірі 50 000 (п'ятдесят тисяч) гривень 00 копійок, за договором оренди земельної ділянки №93/2013 від 13.09.2013 року. Позивач зазначає, що її достеменно відомо, що вказана у Договорі оренди орендна плата на рівні 4000 (чотири тисячі) гривень на рік вказана лише для цілей оподаткування та відповідач виплачує орендну плату на рівні 20-25 (двадцять тисяч двадцять п'ять тисяч) гривень, згідно ринкових умов. Але це не відповідає дійсності, а саме: по перше, відповідно до п. 3.2 укладеного договору розмір орендної плати становить на рік 4000 (чотири тисячі) гривень. Орендна плата вноситься щорічно до 15 листопада кожного року, пункт 3.3. укладеного договору. Будь-якої іншої вартості орендної плати за договором - не існує. По друге, відсутні не лише будь-які докази а і підстави, яки б навіть дали можливість припустити, що фермерським господарством виплачується інша орендна плата. Тобто, зазначене позивачем і відвертою брехнею та спробою вести суд в оману.
Щодо основного боргу заборгованості та наданих розрахунків пені. По перше: позивачка у своєму позові зазначає: що в договорі оренди землі зазначена орендна плата в сумі 4000 (чотири тисячі) гривень без індексації; їй достеменно відомо, що начебто орендна плата за рік складає 20 000 (двадцять тисяч) гривень 00 копійок; від часу укладеного договору оренди землі №93/2013 від 13 вересня 2013 року минуло одинадцять років; вона є спадкоємцем першої черги після смерті матері і має право вимагати стягнення орендної плати від відповідача за весь період 11 (одинадцять) років Як вже не одноразово зазначалось, відповідно до укладеного договору оренди, розмір орендної плати становить на рік 4000 (чотири тисячі) гривень, але ні як ні 20 000 (двадцять тисяч) гривень. Договір оренди укладений 13 вересня 2013 року, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у строк 3 днів після державної реєстрації цього договору за актом її приймання - передачі. Навіть якщо будемо вважати, що договір почав діяти с 13 вересня 2013 року та враховувати дату для розрахунку 16 серпня 2023 року, дата зазначена позивачем, та не враховувати отримання орендної плати власником земельної ділянки, то борг мав би складати 44 000 (сорок чотири тисячі) гривень (11 років по 4000 (чотири тисячі) гривень за рік), але ні як ні 220 000 (двісті двадцять тисяч) гривень.
По друге: позивач здійснює розрахунок суми заборгованості орендної плати за договором оренди землі за №93/2013 від 13.09.2013 року за одинадцять років, а саме з 2013 року по 2024 рік включно. Водночас, відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Згідно із статтею 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Відповідно до статті 253 Цивільного кодексу України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок. Формулювання загального правила щодо початку перебігу позовної давності пов'язане не тільки з часом безпосередньої обізнаності особи про певні обставини (факти порушення її прав), а й з об'єктивною можливістю цієї особи знати про ці обставини. Аналіз зазначених норм дає підстави дійти висновку про те, що як у випадку пред'явлення позову самою особою, право якої порушене, так і в разі пред'явлення позову в інтересах цієї особи іншою уповноваженою на це особою, відлік позовної давності обчислюється з того самого моменту: коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
В даному випадку, позивач зазначає, що з 2013 року орендна плата не перераховувалася, оскільки з кінця 2013 року забрала маму до себе, та відповідно знала про начебто порушене право матері. Тобто, якби дійсно ОСОБА_3 повинна була отримувати щорічно, а саме до 15 листопада кожного року, орендну плату та її не отримувала, то вона обов'язково мала б звернутися з заявою до ФГ «Агро 1». Оскільки, ОСОБА_3 отримала від ФГ «Агро 1» 50 000 (п'ятдесят тисяч) гривень то і підстав для стягнення орендної плати не було, тобто права останньої щодо отримання орендної плати - не порушувалось.
Відповідно до розписки, ОСОБА_3 28.09.2013 року отримала від ОСОБА_4 орендну плату згідно договору оренди за земельну ділянку, площею 6,25 га, починаючи з 2013 року на 49 років наперед. Згідно видаткового касового ордеру від 24.09.2013 року ОСОБА_3 отримала орендну плату за земельну ділянку 6,25 га за 2013-2062 роки у сумі п'ятдесят тисяч гривень.
Видатковий касовий ордер є належним документом, який підтверджує отримання ОСОБА_3 орендної плати за майбутні періоди. Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Такої заборони не містить і договір оренди землі від 13.09.2013 року.
На підставі викладеного представник відповідача важає, що позивачем не доведено факту несплати орендної плати за договором оренди, до того ж ОСОБА_3 отримала грошові кошти від фермерського господарства ще у вересні 2013 року, більш того ОСОБА_3 до фермерського господарства із заявами чи претензіями щодо невиплати орендної плати з 2013 року до часу своєї смерті не зверталась. Тому, вимоги є необґрунтовані та недоведені належними та допустимим доказами.
Крім того, 15.07.2024 року до суду надійшла заява представника позивача про застосування строків позовної давності.
Ухвалою Новобузького районного суду від 03.10.2024 року провадження в справі зупинено до закінчення посмертної судово-почеркознавчої експертизи . Проведення експертизи доручено експертам Київського науково-дослідного інституту судових експертиз.
26.08.2025 року з Київського науково-дослідного інституту судових експертиз до Новобузького районного суду Миколаївської області надійшла дана справа з висновком експерта від 14.08.2025 року №11034/24-32.
Ухвалою суду від 08.09.2025 провадження у справі відновлене.
Ухвалою суду від 24.09.2025 року підготовче судове засідання закрите та призначене до судового розгляду.
У судовому засіданні представник позивача ПисаренкоН.О. позовні вимоги підтримала, надала пояснення аналогічні викладеному в позовній заяві, просила позов задовольнити.
Представник відповідача Хлівицька О.В. в судовому засіданні просила відмовити у задоволенні позовних вимог. Надала пояснення аналогічні викладеним у відзиві до позовної заяви.
Суд заслухавши пояснення учасників процесу, всебічно, об'єктивно, повно та безпосередньо у судовому засіданні дослідивши наявні у справі докази, оцінюючи ці докази з огляду на їх належність, допустимість, достовірність, кожного окремо, а також достатність і взаємний зв'язок наданих доказів у їх сукупності, приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).
Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно зі статтею 16 ЦК Україникожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема, шляхом визнання правочину недійсним.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.
Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.
За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України,Законом України «Про оренду землі».
ЗК України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв'язку із передачею її у користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов'язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент укладання договору) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі є об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно з частиною п'ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
За приписами статей 125,126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Судом встановлено, що позивач ОСОБА_2 , на підставі Свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданим 08.06.2023 року, № 1016 після смерті матері ОСОБА_3 , набула права приватної власності на земельну ділянку площею 6,25 га, кадастровий номер 4824580400:03:000:0442, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Софіївської ТГ Баштанського району Миколаївської області. Право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 08.06.2023 року № 50562079 (а.с.16, 18-19)).
Як вбачається з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо суб'єкта № 336262303 від 20.06.2023 року земельна ділянка площею 6,25 га кадастровий номер 4824580400:03:000:0442 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, перебуває в оренді ФГ «Агро-1» на підставі договорів оренди землі № 93/2013, виданим 13.09.2013 року, термін дії договорів до 31.12.2062 року (а.с.18-19).
Крім того судом досліджено копію оспорюваного договору з якого видно, що ОСОБА_3 передала в оренду ФГ «АГРО 1» земельну ділянку загальною площею 6,25 га, яка належить їй на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія І-МК №008146 (п. 1.2 договору), кадастровий номер 4824580400:03:0000442 (п.1.3. договору). Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 108354 (сто вісім тисяч триста п'ятдесят чотири) гривень (з урахуванням індексації станом на 01.01.2013 року), п.1.5 укладеного договору. Термін дії договору до 31 грудня 2062 року (п.2.1. договору). Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі із каси господарства за видатковими документами (п.3.1. договору). Відповідно до п. 3.2 укладеного договору розмір орендної плати становить на рік 4000 (чотири тисячі) гривень. Орендна плата вноситься щорічно до 15 листопада кожного року ( п. 3.3 договору). Обчислення розміру орендної плати на земельні ділянки здійснюються без урахування індексації. Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами: в інших випадках, передбачених законом ( п.3.4).
Отже ОСОБА_3 за життя, як орендодавець та ФГ «Агро-1», як орендар досягнувши згоди щодо усіх істотних умов, притаманних договору оренди земельної ділянки, виклавши свої домовленості у письмовій формі та підписавши їх, уклали 13.09.2013 року договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 4824580400:03:000:0442, площею 6,25га, яка розташована на території Баратівської сільської ради Новобузького району Миколаївської області, строком до 31.12.2062 року. Даний договір оренди землі пройшов державну реєстрацію, набрав чинності, та є діючими.
З часу відкриття спадщини на зазначену земельну ділянку позивач ОСОБА_2 набула статусу орендодавця за договором оренди землі, укладеним її попереднім власником, тобто набула усіх прав та обов'язків за договором оренди, в тому числі й право на отримання орендної плати.
Згідно з пунктом 13.5 договору перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору .
Частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Стаття 1216 ЦК України вказує, що спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).
Згідно ст. 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі", яка перекликається з положеннями частини першої статті 93 Земельного Кодексу України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати (стаття 24 Закону України «Про орендну плату»). Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 Закону України «Про орендну плату» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно з положеннями статей 21,22 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
У постанові Верховного Суду у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тлумачення пункту д частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Об'єднана Палата Касаційного цивільного суду у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) зазначила, що «у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов'язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов'язання його сторони набувають обов'язки (а не лише суб'єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов'язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов'язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».
Згідно зі статтею 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.
Крім того, ст.21 Закону України«Про оренду землі» передбачено, що розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Проте, чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Умови договору оренди землі про сплату орендної плати за майбутні періоди можуть бути погоджені сторонами договору оренди у формі, передбаченій ст. 14 Закону України "Про оренду землі".
Беручи до уваги приписи ст.531ЦК України боржник має право виконати свій обов'язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.
Таким чином, внесення Орендарем коштів за майбутні періоди буде обґрунтованим та вважатиметься орендною платою за користування земельною ділянкою за договором оренди землі, якщо в договорі: або міститься положення права Орендаря сплачувати орендну плату за майбутні періоди (достроково); або взагалі нічого не сказано про таку можливість.
Крім того, встановлено, що 16.09.2013 року ОСОБА_3 уповноважила ОСОБА_4 бути її представником, в тому числі щодо укладення будь-яких договорів щодо спірної земельної ділянки, що підтверджується Довіреністю посвідченою приватним нотаріусом Новобузького районного нотаріального округу Савченко А.В., зареєстрованій в реєстрі за № 1803. Термін дії довіреності до 16 вересня 2016 року.
Згідно п. 3.2. оскаржуваного договору оренди землі, орендна плата виплачується орендарем у розмірі 4000,00 грн . Відповідно до п.3.4 даного договору обчислення розміру орендної плати здійснюється без урахування індексації.
Пізніше, 24 вересня 2013 року ОСОБА_4 на підставі Довіреності № 1803 від 16.09.2013 року отримав від ФГ «Агро-1» належну ОСОБА_3 орендну плату за земельну ділянку згідно Договору оренди № 93/2013 від 13.09.2013 року, за періоди з 2013 року по червень 2025 року включно в загальному розмірі - 50000,00 грн.
Отже, по справі достовірно встановлено і не спростовано, що орендна плата у вказаному розмірі 50 000 грн. виплачена орендодавцю ОСОБА_3 через її представника ОСОБА_4 на підставі довіреності. Оскільки орендна плата за договором становить 4000,00 грн за рік, то 50000,00 /4000,00 = 12,5, тобто за 12 років і 6 місяців.
По справі відсутні відомості про те, що за життя ОСОБА_3 заперечувала чи була не згодна з отриманням орендної плати наперед за майбутній період. Після укладення договору оренди землі за життя ОСОБА_3 минуло 9 років і вона претензій не висловлювала щодо розміру щорічної оредної плати за рік.
Виплата орендної плати не періодично, як зазначено в п. 3.2 Договору, а наперед не є порушенням умов вимог цивільного законодавства, оскільки зазначені вище правовідносини хоч і непередбачені діючим Договором, але вчинені дії сторін прямо передбачені ст. 6 п. 3 ЦК України, де зазначено, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Згідно ч. 1ст. 218 ЦК України недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом. Видатковий касовий ордер підтверджує, що між сторонами погодження щодо відступлення від умов договору і отримання ренти наперед відповідало волі та інтересам сторін правочину.
Згідно правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду від 24.05.2023 року у справі № 542/51/22 « … при вирішенні спору судом першої інстанції надана належна оцінка видатковому касовому ордеру, згідно з яким позивач фактично виявив волю на отримання орендної плати наперед, а орендар вчинив дії - сплатив на користь орендодавця орендну плату у розмірі 55 000 грн. за майбутні періоди користування земельною ділянкою, починаючи з 2013 року. Зазначений видатковий касовий ордер і дії орендодавця, який не звертався до відповідача з будь-якими вимогами щодо орендної плати, за обставин цієї справи свідчать про погодження сторонами порядку сплати орендної плати за майбутні періоди. Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою».
До таких висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 02 жовтня 2019 року у справі № 321/329/17, від 20 листопада 2019 року у справі № 704/236/17, від 22 червня 2021 року у справі № 364/546/19. Подібні висновки викладені також Верховним Судом у постановах від 22 січня 2020 року у справі № 387/193/19, від 25 травня 2020 року у справі № 475/793/17, від 06 жовтня 2021 року у справі № 484/1399/19, від 06 жовтня 2021 року у справі № 183/5051/16, що свідчить про сталість та єдність судової практики щодо застосування норм права у подібних правовідносинах (у випадку сплати орендної плати наперед за майбутні періоди користування земельною ділянкою).
Отже очевидно, що отримані особою 24 вересня 2013 року від ФГ «Агро 1» грошові кошти в сумі 50 000 грн мають бути зараховані в якості орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою за спірним договором.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов'язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц).
Враховуючи вищевикладене, суд виснує про відсутність підстав для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки укладеного між ОСОБА_3 та ФГ«Агро 1» від 13.09.2013 за № 93/2013 з підстав систематичної несплати орендної плати оскільки, перебування сторін у договірних відносинах передбачає наявність у кожної із сторін прав і обов'язків.
Крім того судом встановлено, що 16.09.2013 року ОСОБА_3 склала заповіт на випадок своєї смерті, який посвідчений був секретарем виконкому Баратівської сільської ради Новобузького району Миколаївської області, і згідно якого вона заповіла належну їй земельну ділянку розміром 6,25 га, належну їй на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку, серії І-МК № 008146 від 27.07.2000 року, ОСОБА_4 .
Також судом встановлено, що 28.09.2013 року ОСОБА_3 отримала від ОСОБА_4 50000,00 ( п'ятдесят тисяч ) грн., як повний розрахунок до Договору купівлі-продажу земельної ділянки, який буде належним чином укладений після зняття мараторію на купівлю земель сільськогосподарського призначення. Дійсність даної розписки підтверджена Висновком судової почеркознавчої експертизи від 14.08.2025 № 11034/24-32.
Суд вважає, що дана розписка не має доказового значення в даній справі, оскільки кошти ОСОБА_7 були отримані не від відповідача - Фермерського господарства, а від фізичної особи, за договором який мав бути укладений в майбутньому, і стосувався договору купівлі-продажу земельної ділянки, а не її оренди. Крім того в розписці не конкретизовано якої саме земельної ділянки стосується домовленість про купівлю-продаж.
Разом з тим, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму ( ст..655 ЦК України).
Відповідно до статті 657 договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно підпункту б пункту 15 розділу Перехідних положень Земельного кодексу (у редакції на час виникнення спірних правовідносин (травень 2013 року)), до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 року, не допускається: купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних
ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.
До вказаних, правовідносин, що виникли, суд вважає за необхідно застосувати положення цивільного законодавства щодо купівлі-продажу майна, при цьому, розписку, надану позивачем, як доказ такого укладення, не можна вважати попереднім договором в розумінні ст..635 ЦК України.
Відповідно до норм цієї статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в
майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.
Щодо заявленої вимоги представником відповідача про застосування до правовідносин строку позовної давності суд зазначає наступне.
Відповідно до статті 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.
Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові (частина четверта статті 267 ЦК України).
Виходячи з вимог статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропущення, наведених позивачем.
Подібні правові висновки викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 22 травня 2018 року у справі № 369/6892/15-ц (провадження № 14-96цс18).
Оскільки судом не встановлено порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого остання звернулася до суду, та в задоволенні позову відмовлено в повному обсязі, відтак підстави для застосування позовної давності відсутні.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов'язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов'язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 10 лютого 2010 року у справі "Серявін та інші проти України" (Seryavin and others v. Ukraine, № 4909/04, § 58).
Відповідно до вимог ст.141 ЦПК України судові витрати, понесені позивачем у зв'язку з розглядом справи, належить віднести на її рахунок.
Керуючись ст. 258-259, 263-265, 268, 273 ЦПК України суд
Ухвалив :
У задоволенні позову ОСОБА_1 , яка діє в інтересах ОСОБА_2 до Фермерського господарства «Агро 1» про розірвання договору оренди землі та стягнення орендної плати, відмовити.
Рішення суду може бути оскаржене до Миколаївського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом 30 днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не подано.
У разі проголошення вступної та резолютивної частини рішення, апеляційна скарга подається у той же строк з дня виготовлення повного тексту рішення.
Позивач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , адреса проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач: Фермерське господарство «Агро 1», адреса місцезнаходження: 55636, Миколаївська область, Баштанський район, с. Майорівка, код ЄДРПОУ 24058599.
Рішення в повному обсязі виготовлене 17.10.2025
Суддя